I`" Raadsvoorstel. Gemeente Mook en Middelaar. Samenvatting. Voorstel om te besluiten

Transcriptie

1 t< I`" Agendapuntnummer : Documentnummer : Raadsvergadering d.d. : 24 mei 2018 Raadscommissie : Commissie Grondgebied Commissie d.d. : 16 mei 2018 Programma : Paragraaf Grondbeleid Onderwerp : Verkoop locatie Elzenstraat 14 in Middelaar Portefeuillehouder : Wethouder G.J.M. Wienhoven Bijlagen : Raadsbesluit, LKM-plan Elzenstraat 14, LKM-advies Gelders Genootschap Samenvatting In het verleden heeft de gemeente de locatie Elzenstraat 14 in Middelaar gekocht, vanwege plannen voor het realiseren van drijvende woningen aan de Mookerplas. Deze plannen zijn jaren geleden gesneuveld, waardoor de locatie geen strategische waarde meer had. Er zijn verschillende plannen gemaakt voor de locatie Elzenstraat 14. Uiteindelijk is gekozen om de locatie te ontwikkelen naar twee ruime kavels. Twee partijen hebben de gelegenheid gekregen om een bod uit te brengen op het perceel. Het hoogste bod was daarbij hoger dan de taxatiewaarde en de vraagprijs. Met de partij met het beste bod is in onderhandeling getreden. Dit heeft geleid tot twee koopovereenkomsten. Een van de ontbindende voorwaarden is de instemming van de gemeenteraad met de verkoop. Voorstel om te besluiten Geen wensen en bedenkingen kenbaar te maken op de verkoop van de locatie Elzenstraat 14 in Middelaar, kadastraal bekend als sectie C nummer 1205, voor het totaalbedrag van kosten koper. RV verkoop locatie Elzenstraat 14 definitief Pagina 1 van 6

2 Geachte leden van de raad, Inleiding / Aanleiding In het verleden is de locatie Elzenstraat 14 in Middelaar door de gemeente gekocht in verband met de uitbreiding van de Mookerplas voor de ontwikkeling van drijvende woningen. Dit project is in 2011 definitief afgeblazen. Hierdoor heeft de locatie geen strategische waarde meer voor de gemeente. Er zijn verschillende pogingen ondernomen om het perceel te verkopen, waarbij verschillende plannen voor de locatie werden bedacht. Uitgangspunt daarbij is een herontwikkeling van het perceel. Het perceel bleek op basis van de heersende agrarische bestemming nagenoeg onverkoopbaar. Uiteindelijk hebben wij gekozen voor een ontwikkeling naar twee ruime woonkavels, omdat daarvoor wel vraag vanuit de markt bestaat. Het begrip woonkavel dient in dit geval ruim te worden geïnterpreteerd. Ook functies die geen negatief effect hebben op het woon- en leefklimaat ter plaatse vinden wij passend. Denk daarbij aan een bedrijf of beroep aan huis, waarbij geen sprake is van overlast. Ook een kantoor- en opslagfunctie zoals beoogd door de kopers zou onder voorwaarden ter plaatse mogelijk moeten zijn. Een ontwikkeling naar twee ruime woonkavels past het best binnen ons woonbeleid, waarbij de focus ligt op het beperkt toevoegen van nieuwe woningen en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. In het verleden hebben diverse partijen interesse getoond in de locatie. Met een aantal daarvan is gesproken over een eventuele koop. Uiteindelijk hebben twee partijen gelijktijdig onder dezelfde omstandigheden een bod mogen uitbrengen op de locatie. Met de partij met het beste bod zijn wij in onderhandeling getreden. Dit bod was hoger dan de taxatiewaarde en de vraagprijs. Probleemstelling / centrale vraag (wat willen we bereiken) Heeft u wensen en/of bedenkingen ten aanzien van de verkoop van de locatie Elzenstraat 14 in Middelaar kadastraal bekend als sectie C nummer 1205 voor het totaalbedrag van kosten koper voor de realisatie van twee ruime (woon)kavels op de betreffende locatie? Afweging Beschrijving plan De eigenaar van Asfaltbouw wil de gehele locatie kopen voor ,--, waarbij de voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en het perceel in twee delen wordt gesplitst. Het oostelijk deel wordt bestemd als 'gemengd' met de functies kantoor, opslag en wonen. De bestaande woning wordt omgebouwd tot kantoor. Ter hoogte van een bestaand bijgebouw komt een nieuw bijgebouw. Dit wordt gebruikt als opslag en stalling voor Asfaltbouw. Er vinden geen bedrijfsactiviteiten plaats in het bijgebouw. Dit wordt ook als dusdanig in het bestemmingsplan geregeld. Het westelijk deel wordt bestemd als 'wonen', waarbij één vrijstaande woning kan worden gebouwd (zie figuur 1). De locatie wordt landschappelijk ingepast en groen ingericht op basis van het Limburgs Kwaliteitsmenu (LKM). De koper heeft een LKM-plan opgesteld voor de ontwikkeling. Dit LKM-plan is behandeld door de LKM-commissie. De LKM-commissie heeft op hoofdlijnen een positief advies afgegeven (zie bijlage). Het LKM-plan dient verder uitgewerkt te worden in het bestemmingsplan voor de locatie. Om de uitvoering van het Limburgs Kwaliteitsmenu af te dwingen, wordt in het bestemmingsplan een voorwaardelijke bepaling opgenomen. De koper krijgt na verwezenlijking van het bouwplan een redelijke termijn om de LKM-kwaliteitsbijdrage te realiseren. Verzuimt de koper om dit te doen, dan RV verkoop locatie Elzenstraat 14 definitief Pagina 2 van 6

3 kan de gemeente handhavend optreden. De gemeente kan ook handhavend optreden als de kwaliteitsbijdrage niet in stand wordt gehouden. nieuwe woning hergebruik bedrijfswoning at kantoor vlecmhoog parkeren en toegang kelder open ruimtehichtlijn beukenhaag op steilrond bomenrij op erfgrens met onderbeplonling ars'%6 '111 boomgaard Figuur 1: concept inrichtingsschets Elzenstraat 14 Verkoop grond De onderhandelingen over de verkoop van de gronden gingen uiteraard over de prijs, maar ook over voorwaarden die betrekking hebben op de ruimtelijke kwaliteit. Over de prijs en de voorwaarden is uiteindelijk overeenkomst bereikt tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Op 8 maart 2018 zijn de koopovereenkomsten getekend. Hieronder volgt een opsomming van de voorwaarden van de koopovereenkomsten: de locatie wordt gesplitst verkocht. Het westelijk deel wordt verkocht aan de eigenaar van Asfaltbouw als privépersoon. Het oostelijk deel wordt verkocht aan Hubers Beheer BV; alle plankosten en kosten voor de verplichte LKM-bijdrage zijn voor rekening van kopers. Ook het financiële risico voor het slagen van de ruimtelijke procedure ligt bij de kopers; de gemeente betaalt de kosten voor bodemonderzoek. Dit bodemonderzoek is nog niet afgerond. Er dient een aanvullend asbestbodemonderzoek te worden uitgevoerd; de juridische levering is op 14 januari 2019, maar de feitelijke levering heeft plaatsgevonden op 26 maart Hierdoor kunnen de kopers beginnen met de sloop van de oude schuren en de woning zelf beheren. Kopers nemen dan ook het beheer van de woning over; de koop wordt ontbonden als de gemeenteraad niet instemt met de verkoop, als de bestemming niet kan worden gewijzigd en als er geen afspraken kunnen worden gemaakt over eventuele bodemsanering. Het is nu niet duidelijk of de bodem dient te worden gesaneerd. Hiervoor wordt nader onderzoek uitgevoerd. De kosten voor het nader bodemonderzoek zijn voor de RV verkoop locatie Elzenstraat 14 definitief Pagina 3 van 6

4 /tiong?"4"4 k gemeente. Als een bodemsanering noodzakelijk is dan treden de gemeente en koper(s) met elkaar in onderhandeling om hierover afspraken te maken. als de koop wordt ontbonden, dan vergoedt de gemeente de kosten voor de sloop van de oude schuren en de kap van de bomen aan koper(s). Dit op basis van de offertes die als bijlage zijn opgenomen in de koopovereenkomsten. Andere investeringen die door koper(s) zijn gedaan worden niet vergoed. Daarnaast zijn de kopers verantwoordelijk voor eventuele waardevermindering van de woning in het geval van slecht beheer, calamiteiten of werkzaamheden. Waarom kap bomen en sloop schuren op korte termijn? Uit eerdere interesse in het perceel bleek dat de aanwezige kerstbomen en bebouwing een negatieve invloed hebben op de potentie van de locatie. Los van de uitstraling van het perceel bleek het voor (toekomstige) kopers een ingecalculeerde kostenpost. Met andere woorden: in alle onderhandelingen kwam telkens naar voren dat de kerstbomen en voormalige bedrijfsgebouwen voor rekening en risico van de gemeente moesten worden verwijderd. De koper heeft in de onderhandelingen kenbaar gemaakt dat zij voornoemde werkzaamheden grotendeels zelf uitvoeren. Hierover zijn onderhandelingen gevoerd en zijn voornoemde afspraken gemaakt. Voor zowel aan gemeentezijde als de zijde van de koper biedt dit (financiële) voordelen. De kosten voor het 'bouwrijp' opleveren van het perceel zijn voor de gemeente lager en indien de verkoop geen doorgang vindt, heeft de gemeente een aantrekkelijker perceel op de markt. Voor de koper biedt het de mogelijkheid om onder gebruikmaking van provinciale subsidies de grote hoeveelheid asbest op de oude bedrijfsgebouwen te saneren. Een mogelijkheid die de gemeente Mook en Middelaar niet heeft. Financiële paragraaf (wat gaan we daarvoor doen) Met de kopers is een prijs overeengekomen van kosten koper. Hierbij zijn de plankosten, sloopkosten en kosten voor het Limburgs Kwaliteitsmenu voor rekening van de kopers. De locatie staat in de boeken voor (geraamde boekwaarde 31 december 2018). De gemeentelijke kosten bedragen excl. BTW. Het betreft kosten voor bodemonderzoek, de makelaar en noodzakelijk groenonderhoud. Kosten voor een eventuele bodemsanering zijn (nog) niet inzichtelijk. De kosten die kopers hebben gemaakt voor de kap van de kerstbomen en de sloop van de oude schuren bedragen respectievelijk en Beide bedragen zijn exclusief BTW. Er worden dit jaar ook exploitatiekosten gemaakt. Deze bestaan uit rente en afschrijving, , belastingen, energie en verzekering, In totaal circa Na juridische levering zullen deze jaarlijkse kosten uit de exploitatie vrijvallen. Deze grondverkoop komt ten gunste van het resultaat RV verkoop locatie Elzenstraat 14 definitief Pagina 4 van 6

5 Conclusie (wat gaan we daarvoor doen) Met de verkoop van de locatie Elzenstraat 14 in Middelaar wordt een grondpositie van de gemeente verkocht die geen strategisch belang meer heeft. Met de verkoop wordt de locatie herontwikkeld, waarbij er een significante kwaliteitsverbetering van de locatie en de directe omgeving wordt gerealiseerd. Juridische aspecten Op grond van artikel 160 lid 1 e Gemeentewet is het college in ieder geval bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten. Verkoop van gronden valt onder die bevoegdheid. In artikel 169 lid 4 van de Gemeentewet is bepaald dat het college een actieve inlichtingenplicht heeft over privaatrechtelijke rechtshandelingen indien er sprake is van ingrijpende gevolgen voor de gemeente. In de wet is niet geregeld wanneer er sprake is van ingrijpende gevolgen. Het te verkopen perceel is bedoeld voor de herontwikkeling van de locatie Elzenstraat 14 in Middelaar. Op basis van de Nota grondbeleid 2015 is het alleen mogelijk om de gronden te verkopen als er sprake is van een marktconforme verkoopprijs. Er moet sprake zijn van een marktconforme verkoopprijs om te voorkomen dat de gemeente handelt in strijd met Europese regelgeving ten aanzien van verboden staatssteun. Het bod en de bijbehorende voorwaarden zijn op marktconformiteit beoordeeld en geconcludeerd is dat er sprake is van een marktconform bod. Het bod van kopers lag hoger dan de taxatiewaarde en de vraagprijs. Dit betekent dat het college de bevoegdheid heeft te besluiten om over te gaan tot verkoop van de locatie Elzenstraat 14 in Middelaar, omdat het passend is binnen de gestelde kaders van de Nota Grondbeleid (strategische gronden marktconforme verkoopprijs bod). Omdat onderhavige rechtshandeling volgt op een besluit voor het vaststellen van de kaders, kan de gemeenteraad in het kader van zorgvuldigheid, wensen en bedenkingen kenbaar maken inzake de verkoop van de locatie Elzenstraat 14 in Middelaar. Financieel- juridisch advies Op grond van artikel 7 Financiële verordening Mook en Middelaar 2017 besluit het college niet over aan- en verkoop van goederen, werken en diensten groter dan dan nadat de gemeenteraad is geïnformeerd over de voorgenomen verkoop en hierop haar wensen en bedenkingen kenbaar heeft kunnen maken. Onderhavige verkoop betreft een bedrag van bruto Dit betekent dat op grond van de Financiële verordening aan de gemeenteraad wensen en bedenkingen dienen te worden gevraagd. Concluderend op grond van het juridisch en financieel juridisch advies wordt de marktconforme verkoopprijs voor verkoop van de gronden aan de gemeenteraad voorgelegd om hen in de gelegenheid te stellen wensen en bedenkingen te geven. Op grond van geldende wet- en regelgeving is het niet vereist om eveneens instemming te vragen voor de verkoop, het programma en de verkoopprijs. RV verkoop locatie Elzenstraat 14 definitief Pagina 5 van 6

6 Uitvoering / Planning / Communicatie Wanneer de gemeenteraad instemt met de verkoop kunnen de kopers hun bouwplannen verder uitwerken. De volgende stap is het in procedure brengen van een bestemmingsplan. Mook, 27 februari 2018, Het çóllege van burgenneestet en wethouders van Mook n Middelaar, _ De-secretan J.M.G. Smits - de Kinkelder De bur meester, r. drs. W. Gradisen RV verkoop locatie Elzenstraat 14 definitief Pagina 6 van 6