Raadsvoorstel. Samenvatting: Voorstel om te besluiten:

Transcriptie

1 Agendapuntnummer : 15 Documentnummer : Raadsvergadering d.d. : 15 september 2016 Raadscommissie : 7 september 2016 Commissie d.d. : Programma : Grondgebied Onderwerp : Aankoop Rijksweg 84 te Mook Portefeuillehouder : G. Wienhoven Bijlagen : taxatierapport Rijksweg 84 te Mook Samenvatting: Het college van B&W heeft een overeenstemming bereikt met de erfgenamen van de heer Dinnissen oer de aankoop van het perceel Rijksweg 84 te Mook. Door middel van deze aankoop wil het college van B&W een einde maken aan de verloedering van dit pand en een ontwikkeling in gang zetten die aansluit bij de plannen voor de herinrichting van het Raadhuisplein en directe omgeving. Alvorens overgegaan wordt tot koop van de grond wordt de gemeenteraad gevraagd om hiermee in te stemmen. Voorstel om te besluiten: In te stemmen met de aankoop van het perceel Rijksweg 84 te Mook voor een bedrag van k.k.; Het verschil tussen het aankoopbedrag inclusief kosten koper en de waarde van de grond als extra afschrijving ten laste te brengen van het krediet Hart van Mook/Parel aan de N271 en te dekken door een onttrekking uit de bestemmingsreserve Investeringsplan voor een bedrag van RV Rijksweg 84 versie 5 Pagina 1 van 6

2 Geachte leden van de raad, Inleiding / Aanleiding: De locatie Rijksweg 84 te Mook is voor Mokenaren al jaren een bron van ergernis. De voormalige winkel en bedrijfswoning zijn al jaren in verval en geven het centrum van Mook een ongewenst rommelig aanzicht. Door verschillende colleges van B&W is getracht om in overleg met de eigenaar van het pand een verandering teweeg te brengen. Dit is tot op heden niet gelukt. Echter, na een aantal intensieve gesprekken tussen de portefeuillehouder en één van de erfgenamen van de familie Dinnissen is een mondelinge overeenkomst bereikt over de aankoop van het perceel Rijksweg 84 te Mook. Mondeling is een prijs overeengekomen van Uiteraard onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad. Op basis van deze mondelinge overeenkomst hebben wij ingestemd met het overeengekomen aankoopbedrag. Omdat het hier gaat om strategische gronden (op basis van de criteria zoals vastgelegd in de vastgestelde Nota grondbeleid 2015) wordt de gemeenteraad bij raadsbesluit gevraagd worden om in te stemmen met de aankoop van het perceel. Pas wanneer ook de gemeenteraad instemt kan de aankoop geeffectueerd worden. Probleemstelling / centrale vraag (wat willen we bereiken): In te stemmen met de aankoop van het perceel Rijksweg 84 te Mook voor een bedrag van k.k.; Het verschil tussen het aankoopbedrag inclusief kosten koper en de waarde van de grond als extra afschrijving ten laste te brengen van het krediet Hart van Mook/Parel aan de N271 en te dekken door een onttrekking uit de bestemmingsreserve Investeringsplan voor een bedrag van Afweging Voorgeschiedenis Het pand aan de Rijksweg 84 is al vele jaren aan verval onderhevig, omdat de eigenaar van het pand weigerde om zijn pand te onderhouden. De gemeente heeft in het verleden vele malen getracht om hierin verandering aan te brengen. Dit is niet gelukt. De belangrijkste reden hiervan is dat de vroegere eigenaar van het pand op slechte voet stond met de gemeente. Hij was zelfs niet bereid om het gesprek met de gemeente aan te gaan. Wel zijn er in het verleden gesprekken gevoerd met de zoon van de eigenaar. Dit heeft begin 2014 geleid tot een bod van de gemeente op het perceel. Dit bod van is toentertijd niet door de familie geaccepteerd. Vervolgens is nog een aantal gesprekken gevoerd om een ontwikkeling van dat perceel mogelijk te maken. In de zomer van 2015 is de bewoner en eigenaar van het pand overleden. Na het overlijden is eind 2015 contact gelegd met één van de erfgenamen. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een onderhandeling over de aankoop van het perceel door de gemeente Mook en Middelaar. Op 19 mei 2016 heeft wethouder Wienhoven een mondelinge overeenstemming bereikt over de aankoop van het perceel Rijksweg 84, voor een bedrag van Uiteraard is hierbij wel aangetekend dat dit onder voorbehoud is van instemming door de gemeenteraad. Waardering van het perceel In overleg met de erfgenamen is het pand in april 2016 getaxeerd door Smedema makelaars en taxateurs. Smedema geeft aan dat de onderhoudstoestand over het algemeen slecht is. Smedema komt tot een marktwaarde van Verder wordt in de begeleidende brief bij het taxatierapport aangegeven dat bij een herontwikkeling op basis van het vigerend bestemmingsplan de opbrengst niet hoger zal zijn dan de getaxeerde waarde RV Rijksweg 84 versie 5 Pagina 2 van 6

3 De gemeente heeft een WOZ-waarde voor de woning vastgesteld die aanzienlijk hoger is dan de taxatiewaarde. De WOZ-waarde is Het verschil tussen de taxatiewaarde en de WOZ waarde heeft te maken met het feit dat bij de beoordeling van de WOZ-waarde niet altijd gekeken wordt naar de staat van het gebouw. Onderbouwing aankoopsom Het verschil tussen het aankoopbedrag en de taxatiewaarde is aanzienlijk. Het verschil met de WOZwaarde is een stuk minder groot. De reden om in te stemmen met het aankoopbedrag heeft te maken met de wens van het college van B&W om deze lelijke plek in het centrum van Mook eindelijk te saneren. Het vervallen pand Rijksweg 84 is velen in Mook al jaren een doorn in het oog. Mede gezien recente ontwikkelingen in het centrum van Mook is het wenselijk dat ook Rijksweg 84 herontwikkeld wordt. Door eigendom te verwerven krijgt de gemeente zelf de regie over het perceel en kan er een plan ontwikkeld worden dat aansluit op de plannen voor de herinrichting van het Raadhuisplein en omgeving. In het verleden hebben verschillende ontwikkelaars getracht om het perceel te verwerven. Deze besprekingen staakten uiteindelijk, omdat men geen overeenstemming kon bereiken over de prijs. Het college van B&W heeft een tweetal mogelijkheden om het pand te verwerven. Een minnelijke schikking over de prijs middels een overeenkomst of via een onteigeningsprocedure. De uitkomst van een onteigeningsprocedure is zowel qua tijd als geld, ongewis. Zelfs als we tot zo n procedure gekomen zouden zijn, hadden we de plicht om te proberen tot een minnelijke schikking te komen. Mede gezien de overige plannen m.b.t. het Raadhuisplein en de Maaskade als onderdeel van het Hart van Mook was het wenselijk om het pand op korte termijn te verwerven. Herontwikkelingsmogelijkheden Gezien de staat van het gebouw ligt het niet voor de hand om het pand te renoveren. Sloop en herontwikkeling ligt meer in de rede. Dit kan op basis van het vigerend bestemmingsplan. Op het pand ligt de bestemming centrum. Dit betekent dat op de begane grond verschillende functies zijn toegestaan, waaronder detailhandel, horeca en maatschappelijke functies. Op de eerste en tweede etage is de functie wonen toegestaan. De maximale goothoogte is 6 meter. De maximale nokhoogte is 10 meter. De plannen voor een herontwikkeling zullen in ieder geval moeten aansluiten op de plannen voor de herinrichting van het Raadhuisplein en omgeving. De bestekstekeningen van de plannen voor de herinrichting zijn ondertussen gereed. Op basis van deze bestekstekeningen kan gestart worden met de aanbesteding van het werk. Het college van B&W heeft besloten om te wachten met de aanbesteding van de herinrichting onder andere vanwege de onzekere toekomst van Rijksweg 84. Wanneer de gemeenteraad instemt met de aankoop zal zo snel mogelijk gestart worden met het maken van plannen voor de herontwikkeling van Rijksweg 84. Gemeentelijk grondbeleid Het verwerven van een pand is niet gebruikelijk voor de gemeente Mook en Middelaar, integendeel. De gemeente voert over het algemeen een passief en faciliterend grondbeleid. Het aankopen van een pand kan gezien worden als een uitzondering op de regel. Het is daarom van belang dat de aankoop goed onderbouwd wordt. Hieronder vindt u een toelichting hoe de aankoop zich verhoudt tot het gemeentelijk grondbeleid. Kern van het gemeentelijk grondbeleid is niet inkopen en niet verkopen, tenzij. In de gemeentelijke grondnota staat dat de gemeente zeer terughoudend is met aankopen en dit enkel doet wanneer er een duidelijk algemeen belang mee wordt gediend. De gemeente koopt enkel gronden aan die aan de criteria strategische gronden voldoet. Conform de nota grondbeleid dient strategische grond aan ten minste één van de volgende eisen te voldoen: 1. op grond van de vastgestelde structuurvisie moet worden behouden of voor verwerving in aanmerking komen; 2. op grond van het algemeen belang en/of vastgestelde structuurvisie en vastgesteld bestemmingsplan ongewenste ontwikkelingen/gebruik worden tegengegaan; 3. liggen in of grenzen aan de groene buffer; 4. liggen in het overgangsgebied tussen natuur- en agrarische waarden; RV Rijksweg 84 versie 5 Pagina 3 van 6

4 5. gunstig liggen voor mogelijke toekomstige ontwikkelingen; 6. van belang zijn of kunnen zijn voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van algemeen maatschappelijk belang; 7. van grote natuur- of landschappelijke waarde zijn; 8. ten dienste zijn van algemeen belang; 9. ruilobject om ruimtelijke ontwikkelingen aldus mogelijk te maken. Het aan te kopen pand en perceel voldoen aan een aantal van deze criteria, te weten criteria 2, 5, 6 en 8. Het perceel kan dus gezien worden als strategische grond. In de structuurvisie Mook Molenhoek wordt het centrum van Mook specifiek uitgelicht. In de structuurvisie wordt verwezen naar de visie Mook, magnifiek aan de Maas. Deze visie heeft als ambitie om het centrum van Mook ook weer een centrumfunctie te geven. Een fraai Raadhuisplein met daarbij passende bebouwing en functies zijn daarbij erg belangrijk. Wanneer de gemeente bij Rijksweg 84 niet ingrijpt, staat de visie van de gemeente voor het centrum van Mook voor een deel op het spel. Het pand Rijksweg 84 zal verder vervallen en zodoende ook andere ontwikkelingen in het centrum van Mook in de weg kunnen staan. Dit is uiteraard onwenselijk (criterium 2). De locatie Rijksweg 84 heeft een zeer gunstige ligging in het centrum van Mook en biedt goede mogelijkheden voor toekomstige ontwikkelingen (criterium 5). Bij een aankoop heeft de gemeente zelf de regie en kan er bewust worden gestuurd op een ontwikkeling van algemeen maatschappelijk belang. Dit kan bijvoorbeeld door op de begane grond een maatschappelijke functie te realiseren. Op de eerste en tweede verdieping kan woningbouw gerealiseerd worden waaraan wel behoefte is, maar waar marktpartijen niet direct in geïnteresseerd zijn (criterium 6). Het pand is zodanig in verval dat er mogelijk gevaar van brand bestaat. Verder is er ook sprake van gevaar aangezien onderdelen aan de buitenzijde van het pand loszitten en kunnen vallen. Verder heeft het pand een beeldbepalend karakter voor Mook gelet op de locatie en is de huidige staat niet representatief. De staat van het gebouw is al lange tijd een doorn in het oog van de gemeente. Ook staat het pand leeg waardoor er risico s ontstaan, wegens het mogelijk kraken van het pand. (criterium 8). Ten aanzien van het beheer van leegstaande panden wordt in de grondnota aangegeven dat vaak gekozen wordt voor sloop wegens overlast en problemen t.a.v. sociale veiligheid. Aangezien het pand leeg staat en in slechte toestand verkeert, ligt sloop voor de hand en valt de aankoop derhalve binnen het beleid. Ook heeft, volgens de grondnota, minnelijke verwerving van de grond de voorkeur boven andere instrumenten. De overeenkomst tussen de gemeente en erven Dinnissen is minnelijk en op dit aspect conform de grondnota. Het financiële kader van het grondbeleid is dat er bij incidentele grondtransacties gebruik wordt gemaakt van een onafhankelijk taxateur waarbij de reële marktwaarde van de verwerving kan worden beoordeeld op basis van een reële marktconforme prijs. De prijs is niet marktconform en dus niet conform beleid. Er is een taxatierapport opgesteld op 6 april Daaruit blijkt dat de waarde van het onroerend goed getaxeerd wordt op De waarschijnlijke koopprijs (onder voorbehoud goedkeuring raad) is kosten koper (k.k.). Ten aanzien van de aankoop is er sprake van een afwijking van het grondbeleid voor wat betreft de prijs die boven de marktwaarde ligt. Gevolg van deze afwijking is dat er instemming en goedkeuring van de raad nodig is ten aanzien van de aankoop. Verder is ten aanzien van de hoogte van de koopprijs ook een verklaring van de raad van geen zienswijze en bedenkingen noodzakelijk. Juridische aspecten: Naast het gemeentelijk grondbeleid zijn ten aanzien van de aankoop van het pand verschillende juridische overwegingen voor de besluitvorming van belang. Hierna volgt een opsomming RV Rijksweg 84 versie 5 Pagina 4 van 6

5 Is er sprake van strijdigheid met de Wet Markt en Overheid? De aankoop van het pand is geen risico, want het wordt gekocht boven marktprijs. Bij het vermarkten van het pand / perceel kan dit wel spelen indien na aankoop het pand / perceel onder marktprijs verkoopt of onder marktprijs gaat verhuren. Is er sprake van (verboden) staatssteun? Bij de aankoop van het pand is dit geen risico want staatssteun geldt enkel richting bedrijven en er wordt gekocht van particulieren. Wanneer vervolgens het pand/perceel wordt overgedragen onder de marktprijs aan een ondernemer/ontwikkelaar bestaat dit risico. Is er sprake van precedentwerking? In feite vloeit dit voort uit het gelijkheidsbeginsel. De overheid moet gelijke gevallen op gelijke wijze behandelen (art. 1 Grondwet). Op basis van alle feiten en omstandigheden wordt bepaald of er sprake is van een gelijk geval. Indien een geval afwijkt van vergelijkbare gevallen is slechts sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel voor zover daarvoor geen redelijke en objectieve rechtvaardiging is. In dit concrete geval is het voornemen een pand in slechte staat van particulieren aan te kopen boven de marktwaarde. Verder is er op dit moment nog geen duidelijk plan voor de ontwikkeling van het pand/perceel. Zodoende is van belang om te motiveren waarom de aankoop van juist dit pand objectief en in redelijkheid anders is ten opzichte van andere panden. In dat kader zal het dan enkel gaan om andere panden binnen de gemeente die ook in (zeer) slechte staat verkeren en in eigendom zijn van particulieren die willen verkopen. Als argument kan worden aangegeven dat in het kader van een integrale aanpak van het plein met omgeving het logisch is dat dit pand daarin mee wordt genomen en gesloopt wordt gelet op de staat van het pand. Verder ligt het pand op een centrale plaats binnen Mook, is beeldbepalend en heeft daarom een negatieve impact. Dit zal niet direct op veel andere locaties spelen. Anderzijds kan hier wel een risico spelen ten aanzien van (toekomstige) leegstaande panden gelegen in andere kernen of nabij openbare plaatsen die ook achterstallig onderhoud hebben en waar wegens afwezigheid van een concreet plan ten aanzien van de ontwikkeling van de locatie een kans bestaat dat een partij een beroep zal doen op het gelijkheidsbeginsel. Wat zijn de verdere risico s? Niet uit te sluiten is dat de bodem verontreiniging bevat die gesaneerd dient te worden bij de herontwikkeling van het perceel. Gelet op de bedrijvigheid die er gezeten heeft (bakker en supermarkt) is er geen aanwijzing dat de grond vervuild is. Wel is er mogelijk een olietank o.i.d. aanwezig. Ook kan er asbest verwerkt zijn in het pand en/of de grond. Financiële aspecten De aankoop moet wettelijk geactiveerd worden op de balans. Omdat er sprake is van een duurzame waardevermindering, leidt dit tot een extra afschrijving. Voorgesteld wordt om dit verschil tussen het aankoopbedrag ad met maximaal 10% kosten koper en de marktwaarde van de grond te dekken uit het krediet Hart van Mook. Omdat de waarde van het pand op nihil gesteld kan worden in verband met waarschijnlijke sloop, wordt de waarde van de grond op gesteld. De onttrekking uit het krediet bedraagt dan (incl. k.k.) -/ is De gemeente loopt risico bij oudheidkundige, natuur- en milieuvraagstukken. De kosten van gewenste sloop en mogelijk bouwrijp maken zijn niet meegenomen. Bij sloop wordt het actief afgewaardeerd tot de grondwaarde. Deze waardevermindering (extra afschrijving) kan ten laste komen van het krediet Hart van Mook. De kapitaallasten van dit krediet worden gedekt door een onttrekking uit de bestemmingsreserve Investeringsplan Voor wat de Vpb (vennootschapsbelasting) betreft zijn de consequenties nog onduidelijk, omdat het standpunt van de belastinginspecteur nog niet bekend is. De aanschafprijs is wel hoger dan de getaxeerde waarde, wat fiscaal tot een verlies leidt RV Rijksweg 84 versie 5 Pagina 5 van 6

6 Conclusie (wat gaan we daarvoor doen): Wij zijn ons ervan bewust dat niet zozeer de aankoop van het perceel ter discussie zal staan, maar wel het aankoopbedrag. Wij zijn van mening dat in dit geval er meerdere argumenten zijn om toch in te stemmen met het aankoopbedrag. Er ligt hier een kans om eindelijk een verandering te realiseren in een dossier dat al decennia een hoofdpijndossier is in de Mookse politiek. Door de aankoop ontstaat de mogelijkheid om een strategisch perceel in het centrum van Mook te ontwikkelen. Uitvoering / Planning / Communicatie: Wanneer de gemeenteraad instemt met het raadsvoorstel kan de aankoop geeffectueerd worden. Voor het college van B&W heeft een nieuwe ontwikkeling op het betreffende perceel prioriteit. Wij gaan dan ook zo snel mogelijk aan de slag om voor dit perceel een goed plan te maken. Mook, 12 juli 2016 Het college van burgemeester en wethouders van Mook en Middelaar, De secretaris, J.M.G Smits - de Kinkelder De burgemeester, mr. drs. W. Gradisen RV Rijksweg 84 versie 5 Pagina 6 van 6