Perspectief Den Hof Aalst. Gemeente Waalre Concept

Perspectief Den Hof Aalst Gemeente Waalre Concept

Perspectief Den Hof Aalst Gemeente Waalre Concept Rapportnummer: 205X00731.086919_2 Datum: 24 februari 2016 Contactpersoon opdrachtgever: Ralf Jongen, Dirk Dings Projectteam BRO: Felix Wigman, Rutger Wijngaarden, Aiko Mein, Maartje Verhulst Trefwoorden: Dorpscentrum, positionering, programma-perspectief, ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden Bron foto kaft: Abstract 2 Beknopte inhoud: De situatie in het centrum van Aalst is de afgelopen jaren verslechterd. De leegstand is toegenomen waardoor ook de ruimtelijke samenhang en beleving sterk is afgenomen. De consument keert zich steeds meer af van het centrum. De gemeente Waalre wil binnen haar mogelijkheden de problemen van het centrum aanpakken. In een gezamenlijke bijeenkomst met ondernemers en eigenaren is de koers voor de toekomst op hoofdlijnen bepaald. Deze rapportage schetst in deel 2 een analyse van de situatie, enkele scenario s voor de toekomst en een overzicht van in te zetten instrumenten. Naast een samenvatting van de conclusies, wordt in deel 1 een strategie voor het vervolg van de aanpak beschreven. BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E info@bro.nl

Inhoudsopgave pagina 1. INLEIDING 3 1.1 Aanleiding 3 1.2 Aanpak 3 1.3 Opbouw rapportage 5 2. VISIE OP DEN HOF 7 2.1 Inleiding 7 2.2 Ontwikkeling van dorpscentra in relatie tot het centrum van Aalst 7 2.3 Uitgangspunten voor de visie op Den Hof 9 2.4 Opgaven voor het centrum integraal aanpakken 11 3. UITGANGSSITUATIE 15 3.1 Inleiding 15 3.2 Demografie 15 3.3 Winkelaanbod 15 3.4 Concurrentiepositie 19 3.5 Ruimtelijk beeld centrum Aalst 20 3.6 Beleidskaders 23 3.7 Overige ontwikkelingen in Aalst 25 3.8 Landelijke trends en ontwikkelingen 25 3.9 Bestedingen en koopstromen 27 3.9.1 Bestedingen 27 3.9.2 Koopstromen 28 3.9.3 Huidig functioneren 28 3.10 Conclusie uitgangspositie 28 4. UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN 30 4.1 Inleiding 30 4.2 Kansrijk programma 30 4.2.1 Scenario's Centrum Aalst 31 4.2.2 Distributieve onderbouwing 34 4.3 Ruimtelijke uitgangspunten 35 Inhoudsopgave 1

5. INSTRUMENTARIUM 39 5.1 Inleiding 39 5.2 Partijen 39 5.3 Instrumenten 40 5.3.1 Uitleg instrumenten 42 5.3.2 Conclusie 47 6. RESULTATEN GESPREKSTAFEL 48 6.1 Inleiding 48 6.2 Functies 48 6.3 Ruimtelijke opgaven 48 6.4 Organisatie 49 BIJLAGEN Bijlage 1: Bevolkingsaantallen en prognoses 1 Bijlage 2: Detailhandelsaanbod centrumgebied Aalst 2 Bijlage 3: Referentiecentra (klein kernverzorgend) met 2 supermarkten 3 Bijlage 4: Referentiecentra (klein kernverzorgend) met 1 supermarkt 4 Bijlage 5: Huidig functioneren detailhandel gemeente Waalre en centrum Aalst 5 Bijlage 6: Toekomstig functioneren detailhandel Centrum Aalst 6 2 Inhoudsopgave

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding De situatie in het centrum van Aalst (Den Hof) is de laatste jaren sterk verslechterd. Er is relatief veel leegstand en zelfs de voor een dorpscentrum gangbare formules zoals Zeeman, Blokker en DA hebben inmiddels hun deuren gesloten. Het dominante pand van de ABN AMRO bank is slechts enkele dagen per week geopend. Door de lege plekken in de gevelwanden is de eenheid van het centrum verloren gegaan. Door de toch al verbrokkelde structuur en de ongedefinieerde openbare ruimtes staat het perspectief van het centrum sterk onder druk. De gemeenteraad heeft het signaal afgegeven dat het probleem in het centrum van Aalst aangepakt moet worden. De vraag die dan meteen opkomt is: hoe dit aan te pakken en wie moet dat dan doen? Het college van B&W heeft nu het initiatief genomen om de situatie in beeld te laten brengen en mogelijke oplossingsrichtingen te verkennen. De resultaten moeten aanleiding geven tot concrete acties waarbij de rollen van de verschillende betrokken partijen duidelijk moeten worden. De gemeente vervult een initiërende en faciliterende rol, maar uiteindelijk zullen de eigenaren van het vastgoed en de ondernemers in beweging moeten komen om de oplossingen te creëren. Het signaal vanuit de bevolking: geef ons ons dorpscentrum terug, is het doel en de drijfveer achter de actie die ingezet wordt. 1.2 Aanpak In beeld brengen situatie en verkenning mogelijke oplossingsrichtingen In 2010 is de Detailhandelsvisie voor de gemeente Waalre opgesteld. Daarin was ook opgenomen wat de programmatische mogelijkheden voor de detailhandel in Aalst waren. Als vervolg op deze visie is in 2013 middels een raadsbesluit een ontwikkelingsscenario en een uitvoeringsstrategie vastgesteld voor het winkelcentrum Den Hof. Een klankbordgroep is vervolgens aan de slag gegaan met de uitwerking van de verschillende deelprojecten. Ondanks de verschillende ondernomen stappen in de afgelopen 5 jaar, vraagt de ontstane situatie om meer ingrepen dan er tot nu toe zijn gedaan. Bovendien heeft de economische crisis en het veranderende consumentengedrag bijgedragen aan de achteruitgang van het winkelcentrum Den Hof. De eerste stap is het schetsten van een realistisch perspectief voor de functie van Den Hof. Dit gebeurt in de vorm van scenario s. Het draagvlak voor een keuze voor de ontwikkelingsrichting wordt bepaald door ambitie van de betrokken stakeholders om de schouders eronder te zetten. Het programma van aanbod aan winkels, horeca, diensten, ambacht en zorg in een centrumgebied is slechts een van de pijlers die de kwaliteit van Hoofdstuk 1 3

een centrumgebied bepalen. De functies vragen namelijk ook om een plek. De kwaliteit en beleving van die plek is in belangrijke mate van invloed op het gebruik van de voorziening door de consument. De verkenning van de ruimtelijke mogelijkheden is dan ook een essentiële tweede pijler voor het perspectief. De mogelijkheden voor het programma en voor de ruimtelijke oplossingen zullen in combinatie tot een keuze moeten leiden. In alle gevallen zal de gebruiker (consument) centraal moeten staan. Voor de consument zal het centrum aanbod, kwaliteit, beleving, gemak, bereikbaarheid, etc. moeten verbinden tot een geheel dat de moeite waard is om te bezoeken en er te besteden. De vraag is vervolgens hoe dat gewenste beeld bereikt kan worden? Ieder van de betrokken partijen (vastgoedeigenaren, exploitanten/ondernemers en de gemeente) zullen daar vanuit hun eigen mogelijkheden en verantwoordelijkheden een bijdrage aan moeten leveren. De eerste stap eindigt met de conclusies van een bijeenkomst met de betrokken stakeholders waarin de koers voor de mogelijke oplossing voor het centrum van Aalst wordt uitgezet. Deze bijeenkomst heeft op 28 januari 2016 plaats gevonden met een opkomst van ca. 60 ondernemers, vastgoedeigenaren, raadsleden en andere belangstellenden. Voorliggende rapportage sluit af met het vastleggen van deze koers en het schetsen van te verder te volgen aanpak. Het hiernaast afgebeelde schema geeft de benadering weer: De gebruiker (consument) staat centraal. De consument bepaald het gebruik van de functies (winkels, horeca, maatschappelijke voorzieningen, etc.). Die functies vragen om ruimte, passend bij de exploitatie van de voorziening in een gebouw. De openbare ruimte vraagt om een op dat gebruik afgestemde inrichting en zo is de cirkel rond. Daarbinnen moet door de stakeholders gezamenlijk gewerkt worden aan visie, strategie en uitvoering. Implementatie van de oplossingsrichtingen en de voorstel van aanpak De conclusies van de eerste stap zullen door de verschillende betrokken partijen vertaald moeten worden naar haalbaarheid en effecten. Daartoe is een proces van onderlinge afstemming en inhoudelijke keuzen noodzakelijk. Uiteindelijk zal hierover een besluit genomen moeten worden door ondernemers, eigenaren en de gemeente en zal een traject aan uitvoering ingezet moeten worden. 4 Hoofdstuk 1

1.3 Opbouw rapportage De rapportage is uit twee delen opgebouwd. In het eerste deel worden de conclusie uit de analyse over de positie en het perspectief voor Den Hof samengevat. Daaruit volgt een globale visie op het centrum van Aalst. In dit deel wordt ook in gegaan op de te volgens aanpak voor de verdere uitwerking en uitvoering van de koers. Het tweede deel gaat in op de uitgevoerde analyses, de uitgangspositie, scenario s en het mogelijk in te zetten instrumentarium. Tevens wordt ingegaan op de ontwikkelingen en beleidskaders op gebied van detailhandel. Bij de beschrijving van het instrumentarium wordt aangegeven welke instrumenten in de onderhavige situatie kansrijk zijn en wat de consequenties zijn van het daadwerkelijk toepassen van deze instrumenten. Deel twee sluit af met de resultaten van de bijeenkomst met ondernemers en eigenaren. Hoofdstuk 1 5

DEEL 1: Visie op Den Hof en plan van aanpak

2. VISIE OP DEN HOF 2.1 Inleiding Op basis van de informatie uit de uitgevoerde analyses, de gesprekken en de bijeenkomst met ondernemers en eigenaren ontstaat een beeld van het perspectief voor het centrum van Aalst. Dat is een perspectief op hoofdlijnen dat een nadere uitwerking vraagt. Die uitwerking kan echter alleen slagen als alle betrokken partijen (ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente) gezamenlijk de uitwerking ter hand gaan nemen. De basis is echter gelegd. De bereidheid om de situatie te verbeteren is duidelijk naar voren gekomen tijdens de bijeenkomst op 28 januari 2016. 2.2 Ontwikkeling van dorpscentra in relatie tot het centrum van Aalst Ontwikkelingen in dorpscentra In de afgelopen 5 jaar is het beeld van de perspectieven voor dorpscentra fors gewijzigd. Verwachtingen ten aanzien van groei in detailhandelsbestedingen leidden tot investeringen in vergroting van de verblijfsruimte en toevoeging van non-food winkels. Inmiddels is duidelijk dat de groei er uit is. De bestedingen in de retail nemen de afgelopen jaren eerder af dan toe en moeten vervolgens ook nog gedeeld worden tussen bestedingen in de gevestigde winkels en internet. Daarnaast maken consumenten andere keuzen als het gaat om de voorkeur voor aankoopplaatsen. Sterke boodschappencentra zijn compact, compleet en comfortabel en weten zich commercieel sterk te profileren. Voldoet een centrum daar niet aan dan valt het uit de gratie bij de consument en is leegstand het gevolg. Zo ontstaat een tweedeling in dorpscentra. Centra die wel aan de eisen en wensen van de consument weten te voldoen en goed functioneren en centra die dat niet gelukt is en te kampen krijgen met leegstand en disfunctioneren. Het centrum van Aalst staat op dit moment aan de kant van de verliezers. Situatie in centrum Aalst In het centrum van Aalst is duidelijk zichtbaar dat de winkels geen samenhangend geheel vormen. De oostzijde van de Eindhovenseweg kent nog diverse winkels en andere voorzieningen. Dit deel ligt afzijdig van Den Hof dat direct aan de westzijde van de Eindhovenseweg gelegen is. Verderop aan de westzijde is nog sprake van bewinkeling aan de Raadhuisstraat. De afstand tot Den Hof is echter zo groot dat dit geen onderdeel van het centrum meer uit maakt (figuur 1.1). Het raadsbesluit van 5 februari 2013 benadrukt reeds bovenstaande splitsing en definieert het winkelgebied Den Hof als het concentratiegebied. Binnen het gebied Den Hof, dat bedoeld was als zwaartepunt van bewinkeling, is echter ook geen sprake van een compact winkelgebied. De openbare ruimte is wijdlo- Hoofdstuk 2 7

pig en de in de jaren 90 gerealiseerde wand met commerciële ruimten ter afscherming van de N69 vormt een grote beperking voor de zichtbaarheid en herkenbaarheid van de winkels in Den Hof. Supermarkten zijn belangrijke ankerpunten in dorpscentra. Ook voor de supermarkt in het centrum van Aalst is dat het geval. Het overige aanbod ligt te verspreid. De grote openbare ruimten tussen de winkels, met in Den Hof inmiddels 28% leegstand, geven een onaantrekkelijk en diffuus beeld. Compactheid is ver te zoeken. Belangrijke aanbieders zijn inmiddels verdwenen waardoor ook van compleet, op het niveau van een dorpscentrum, geen sprake meer is. Bereikbaarheid, parkeren en zichtbaarheid zijn eveneens niet optimaal. Het parkeren is eigenlijk alleen in relatie tot de supermarkt goed opgelost. Kortom een stevige opgave om tot een verbetering van de situatie te komen. Figuur 1.1 Afbakening centrum Aalst Haalbaarheid verbeterslag De vraag is vervolgens of verbetering een haalbare optie is? Als gekeken wordt naar het directe draagvlak in de kern Aalst dan gaat het om ca. 10.000 inwoners. Het concurrentieveld is sterk met plaatsen als Valkenswaard, Veldhoven, maar ook Waalre-dorp en Eindhoven voor met name de niet-dagelijkse artikelen, in de nabijheid. Toch is het primaire draagvlak een goed uitgangspunt voor een goed functionerend dorpscentrum. Voor de winkels die recentelijk uit het gebied vertrokken zijn is het vaak een mix aan factoren die een rol spelen voor het vertrek, maar uiteindelijk komt het neer op een gebrek aan aantrekkingskracht van het centrum van Aalst. Verbetering zou dus een haalbare ambitie moeten zijn. 8 Hoofdstuk 2

2.3 Uitgangspunten voor de visie op Den Hof Het komen tot een uitgewerkte visie op het centrum van Aalst is een proces van co- van de creatie tussen vastgoedeigenaren, ondernemers en gemeente noodzakelijk. Geenn partijen afzonderlijk is in staat het tij te keren. Op basis van de bevindingen uit dee analyse van de huidige situatie, de trends en ontwikkelingen die van toepassing zijn op het dorpsen vast- centrum van Aalst en de resultaten van dee bijeenkomst met de ondernemers goedeigenaren kan een aantal uitgangpuntenn geformuleerd worden. Binnen het centrum- van het gebied ligt de focus op Den Hof. Hier is de supermarkt als belangrijkste trekkerr winkelgebied gevestigd, zijn de parkeervoorz zieningen aanwezig en iss relatief de grootste concentratie van winkels gevestigd. Binnen Den Hof zall echter een aantal onderwerpen aangepakt moeten worden om stappen te zetten naar verbetering. Compact Aaneengesloten winkelfronten, afgewisseld met aantrekkelijke horecaa en andere publiek- De trekkende voorzieningen zijn van groot belang voor een aantrekkelijk dorpscentrum. afstanden tussen de winkels moeten makkelijk te overbruggen zijn. De D winkels moeten in elkaars zichtlijnen gelegen zijn. In het centrum van Aalst is dat, medee door de leegstand, nu zeker niet het geval. In 2013 is door de gemeenteraad van Waalre het winkelcentrum Den Hof aangewezen als concentratiegebied. Gezien de huidige situatie s is het echter wenselijk om de concentratie binnen het winkelcentrum verder voort te zetten om een compact centrum te realiseren. De grote open ruimten tussen de winkels vragenn om een andere benadering. Het voetgangersgebied tussen de winkels moett bedoeld zijnn om de winkels snel en zonder hindernissen te bereiken. Nabij de horeca kan daarentegen aan- doelge- dacht geschonken worden aan een verblijfsplein. Voor andere voorzieningen enn richt bezochte winkels kan autobereikbaarheid en parkeren voor de deur van belang zijn. Figuur 1.2 structuur Den Hof en slag naar compacterr winkelgebied Hoofdstuk 2 9

Comfortabel Een comfortabel winkelgebied is niet alleen compact, maar voldoet ook aan de gemak eisen van de consument. Het gaat dan om een goede logische bereikbaarheid van de winkels. Bezoekers moeten vanaf de toevoerroutes direct visueel contact kunnen maken met de eindbestemming (parkeren nabij de winkel). Dat geldt voor de auto en de fiets. Zichtbaarheid is voor Den Hof een knelpunt. Vanaf de N69 is het dorpscentrum letterlijk afgeschermd. Comfortabel betekent ook schoon, heel en veilig. Bezoekers moeten zich thuis voelen in het dorpscentrum. Bij het boodschappen doen moet gemak voor de consument voorop staan. Compleet Het aanbod in Den Hof moet beantwoorden aan het verwachtingspatroon van de consument. Een compleet dagelijks aanbod staat voorop. Wenselijke (basis)aanvullingen voor Den Hof zijn dan: Groeten en fruit Viswinkel (verplaatsen) Eventueel 2 e supermarkt Eventueel 2 e drogist In de sfeer van niet-dagelijkse dagelijkse winkels Dierenbenodigdheden (verplaatsen) Huishoudelijke artikelen/cadeauartikelen Algemeen textiel Warenhuis Middensegment Horeca Eventueel 2 e lunchroom (eventueel transformatie bestaande horeca, doordat het aanbod horeca groot is in vergelijking met referentiecentra) Ambacht Kleding-/schoenreparatie Dienstverlening Servicepunt (o.a. afhalen van bestellingen, informatie, etc.) Flexwerklocatie Maatschappelijke voorzieningen kunnen een belangrijke aanvulling zijn op de commerciele voorzieningen in het centrum. Ten aanzien van de vestigingsplaatskeuze kan de gemeente enige sturing geven aan deze voorzieningen. Belangrijk is om bij mogelijke aanvullingen niet te sterk in sectoren en branches te denken, ook nieuwe concepten in mengvormen kunnen kansrijk zijn voor Aalst. Tijdens de raadsvergadering van 5 februari 2013 heeft de gemeenteraad besloten om geen tweede supermarkt toe te voegen aan het winkelcentrum en het winkelsteunpunt de Voldijn te behouden. Desondanks staat deze optie wel vernoemd in de bovenstaande lijst. De situatie is namelijk inmiddels gewijzigd en een andere supermarktformule heeft 10 Hoofdstuk 2

zich gevestigd in de Voldijn, waardoor de optie verplaatsen naar Den Hof opnieuw kan worden voorgelegd. Overeenkomstig met het raadsbesluit uit 2013 vormen het warenhuis en het middensegment ook wenselijke aanvullingen op het aanbod in Den Hof. Gezien de landelijke trends moet bij de haalbaarheid van beide aanvullingen wel enkele vraagtekens geplaatst worden. Commercieel De commerciële verbeteringen voor het centrum hebben betrekking op de kwaliteit en de uitstraling van de bedrijven. Dit is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de ondernemers en de vastgoedeigenaren. Zowel het geboden product in de winkels als ook de uitstraling aan de buitenkant (gevel) moeten er aantrekkelijk uitzien. Van een aantal leegstaande panden is de uitstraling op dit moment weinig aantrekkelijk. Het pand is een belangrijk communicatiemiddel met de klant. In het geval van een leegstaand pand is de klant een mogelijk nieuwe ondernemers die geïnteresseerd zou kunnen in vestiging. Ook die moet enthousiast worden over de mogelijke vestigingsplaats. Marketing en promotie is een onderwerp dat door de ondernemers gezamenlijk opgepakt zou moeten worden. Daar hoort ook communicatie via internet en social media bij. Een dienstbare opstelling van de individuele ondernemers, maar ook het collectief van bedrijven, is essentieel om de consument voor het centrum te winnen. Als het centrumgebied van Aalst verbeteringen weet te realiseren zal het ook andere bedrijven aantrekken doordat vestigingsplaatsfactoren beter op orde zijn. 2.4 Opgaven voor het centrum integraal aanpakken De opgaven voor het centrum van Aalst zijn stevig en ze staan sterk in relatie tot elkaar. Dat wil zeggen dat het om een integrale aanpak gaat waarbij de korte termijn acties ingekaderd moeten worden in een langere termijn visie. De opgaven voor Den Hof kunnen in drie groepen verdeeld worden te weten fysieke verbeteringen, commerciële verbeteringen en een procesaanpak. Opgaven voor fysieke verbetering Het compacter maken van het kerngebied voor winkels en transformatie van panden met op dit moment een winkelbestemming maar die in de toekomst niet meer voor deze functie geschikt zullen zijn is de eerste stap. De afweging wat de meest geschikte plek is en wat de vorm is van het voorzieningenconcentratiegebied moet op korte termijn gebeuren. Vervolgens zal stap voor stap de realisatie daarvan ingevuld moeten worden afhankelijk van de mogelijkheden met beschikbaar en kansrijk vastgoed en investeringskansen. Duidelijk moet zijn dat er uiteindelijk minder commerciële vierkante meters nodig zullen zijn Hoofdstuk 2 11

dan nu. Een aanpak door middel van vrijwillige stedelijke herverkaveling is hier voor een mogelijk geschikt pad. Vanuit een visie op het concentratiegebied kan een verplaatsingsproces op gang gebracht worden en transformatie van de gebieden buiten het concentratiegebied in gang gezet worden. De gemeente kan daar op inspelen met de aanpak van bereikbaarheid en parkeren en inrichting openbare ruimte. De kansen die de overdracht van de N69 van provinciale naar gemeentelijke weg mee brengt zullen hierin meegenomen moeten worden. Opgaven voor commerciële positionering Promotie-acties om de consument naar het centrum terug te krijgen zullen door de ondernemers geïnitieerd moeten worden. Hier zal een gericht programma voor uitgewerkt moeten worden. De gemeente kan het initiatief nemen om de partijen hiervoor bijeen te brengen, maar de ondernemers zullen de verantwoordelijkheid moeten nemen om dit dan verder op te pakken. Opgaven voor procesaanpak In de procesaanpak voor het centrum van Aalst staat samenwerking centraal. Samenwerking tussen de vastgoedeigenaren onderling, de ondernemers onderlinge en samenwerking tussen vastgoed partijen, ondernemers en gemeente. Van enige toenadering is al sprake in de vorm van een klankbordgroep waarin enkele ondernemers en vastgoedeigenaren met de gemeente participeren. Van belang is dat nu inhoudelijke doelen gesteld worden en dat concreet gewerkt wordt aan oplossingen. De gezamenlijke ambitie moet onderschreven worden. Deze moet uitgaan van het doel om Aalst een aantrekkelijk dorpscentrum terug te geven! Zoals hiervoor aangeven vallen de opgaven uiteen in fysieke opgaven, het creëren van een aantrekkelijk compact vestigingsmilieu voor voorzieningen, inclusief de opgaven in de openbare ruimte en opgaven gericht op de commerciële positionering van het gebied. Voor de fysieke opgaven zijn de vastgoedeigenaren in eerste instantie aan zet. Voor de commerciële opgaven ligt de nadruk bij de ondernemers. De gemeente kan voor beiden een rol spelen in het faciliteren van de overlegstructuur en het voeden van het overleg met de juiste informatie om stappen te zetten. Voor de gemeente gaat het dus enerzijds om het structureren en organiseren van het overleg en het bewaken van de voortgang en anderzijds om het in (laten) brengen van kennis om de inhoudelijke stappen daadwerkelijk te kunnen zetten. Dit zou er toe moeten leiden dat zowel de vastgoedsector alsook de ondernemers komen tot een formele organisatievorm die besluiten kan nemen en investeringen mede kan financieren. Voor de vastgoedeigenaren in het centrum kan gedacht worden aan een vastgoed- BedrijvenInvesteringsZone(BIZ). Dit is een samenwerkingsverband van vastgoedeigenaren binnen een afgebakende zone die gezamenlijk een activiteitenprogramma opstellen en dit ook gezamenlijk bekostigen op basis van een BIZ-verordening. 12 Hoofdstuk 2

Van de kant van de ondernemers kan eveneens aan een BIZ gedacht worden, maar hier kan ook bijvoorbeeld een gevelreclameheffing op basis van de WOZ-waarde dienst doen als ondernemersfonds. De klankbordgroep kan de koepel zijn om deze nieuwe structuur te ontwikkelen en te verankeren. Om dit goed van de grond te krijgen zal de gemeente hier een eerste investering voor moeten doen. De eerste stap is het formuleren van een gezamenlijke agenda voor de klankbordgroep met doelstellingen en tijdpad en agenda s voor de groep vastgoed en de groep ondernemers. Hoofdstuk 2 13

DEEL 2: Achtergrondinformatie

3. UITGANGSSITUATIE 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de uitgangssituatie en het perspectief van het centrum van Aalst bepaald. Aan de hand van een analyse van de demografie, het aanbod, de concurrentiepositie, het ruimtelijk beeld, de beleidskaders, de landelijke trends en ontwikkelingen en de koopstromen en bestedingen wordt deze uitgangssituatie geschetst. 3.2 Demografie De gemeente Waalre telt per 30 november 2015 ca. 16.874 inwoners 1. Aalst (inclusief Voldijn en Ekenrooi) is het grootste deelgebied binnen de gemeente met iets meer dan 10.200 inwoners. Waalre-dorp telt ruim 6.200 inwoners. Het overige deel (ruim 300) woont verspreid in het buitengebied. In bijlage 1 is de samenstelling van de bevolking in de gemeente Waalre weergegeven. Volgens de bevolkingsprognose van de provincie Noord-Brabant stijgt het inwoneraantal van de gemeente Waalre in 2020 naar 16.880 inwoners en in 2025 naar 16.910 inwoners 2. Dat is een zeer beperkte groei. In deze prognose wordt aangegeven dat er veranderingen zullen ontstaan in de samenstelling van de bevolking naar leeftijd. In de gemeente treedt een duidelijke vergrijzing op; het aandeel 65+-ers zal de komende jaren nog sterk toenemen, terwijl het aantal inwoners in alle lagere leeftijdsklassen zal afnemen. 3.3 Winkelaanbod Gemeente Waalre Het totale detailhandelsaanbod in de gemeente Waalre omvat 5.410 m² wvo in de dagelijkse sector en 9.174 m 2 wvo in de niet-dagelijkse sector. Dit is verdeeld over respectievelijk 24 winkels en 33 winkels. Het aanbod in de gemeente Waalre blijft in omvang sterk achter op het aanbod in vergelijking met overeenkomstige centra; zelfs in de sector dagelijkse artikelen is dit het geval. Het detailhandelsaanbod is voor meer dan de helft gevestigd in een van de drie winkelcentra binnen de gemeente: centrum van Aalst (o.a. Den Hof), Waalre-dorp (De Bus e.o.) 1 2 Bron: CBS Statline 2015: Kerncijfers wijken en buurten 2015 Bron: Provincie Noord-Brabant 204: Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant. Actualisering 2014. Hoofdstuk 3 15

en winkelcentrum De Voldijn. De Voldijn bestaat slechts uit een supermarkt aangevuld met wat horecagelegenheden. Het centrum van Waalre-dorp wordt gevormd door het winkelcentrum De Bus, de Willibrorduslaan en de Markt. Het totale winkelaanbod in het centrum wordt gedomineerd door de supermarkten en heeft daarmee een boodschappenprofiel. Het overige aanbod is gering en betreft voornamelijk horecagelegenheden. Ongeveer 7.100 m2 wvo detailhandelsaanbod is verspreid over de gemeente Waalre aanwezig. Dat wil zeggen gevestigd op een min of meer solitaire locatie buiten een van de reguliere winkelcentra. In totaal gaat het hier om 17 winkels. Een aantal van deze winkels is gevestigd rond de Burgemeester Mollaan. Dit zijn grootschalige winkels met een duidelijke eigen aantrekkingskracht, zoals de Timco en de Action. Meest opvallende winkel is Profita (woonwinkel) met een oppervlak van ca. 4.100 m2 wvo. Tabel 3.1: Spreiding detailhandelsaanbod gemeente Waalre Dagelijks Niet-dagelijks Totaal Centrum Aalst 1.838 913 2.751 Centrum Waalre dorp 2.172 1.353 3.525 De Voldijn 1.200 0 1.200 200 6.762 6.962 5.410 9.028 14.438 Verspreide bewinkeling Totaal Centrum Aalst Het centrum van Aalst ligt centraal in Aalst. Den Hof en een gedeelte van de Eindhovenseweg behoren tot het centrum van Aalst. Het centrum heeft vooral een boodschappenfunctie, met als belangrijkste trekker de Albert Heijn supermarkt. Deze winkel wordt aangevuld met diverse versspeciaalzaken en winkels gericht op hoogfrequent benodigde non-food. Ook is in de omliggende straten rondom het centrum nog wat verspreide bewinkeling te vinden. In bijlage 2 is het detailhandelsaanbod van het centrum Aalst weergegeven. Figuur 3.1: Afbakening centrum Aalst 16 Hoofdstuk 3

Alle branches zijn in verhouding tot de referentiecentra 3 sterk ondervertegenwoordigd. Met name de dagelijkse sector en de branche mode en luxe zijn sterk ondervertegenwoordigd in verhouding tot andere vergelijkbare centrumgebieden. De vraag is echter of het centrum van Aalst voldoende biedt voor de vestiging van winkels in de branche mode en luxe. In het centrum van Aalst is een tweede (complementaire) supermarkt een gemis; in andere gebieden is dit namelijk gebruikelijk. Diagram 3.1: Omvang detailhandelsaanbod centrumgebied Aalst tegenover referentiecentra (2015) 3000 2000 1000 0 Detailhandelsaanbod (m 2 wvo) per branchegroep Dagelijks Mode en Luxe Vrije Tijd In en Om Huis Overig Aalst Referentiecentra (klein kernverzorgend centrum met 10.000 15.000 inwoners) Ontwikkelingen 2010-2015 Ten opzichte van juni 2010 (Detailhandelsvisie) is de omvang van de dagelijkse artikelensector in de gehele gemeente Waalre toegenomen met 88 m 2 wvo. Het aantal verkooppunten is daarentegen met één winkel afgenomen ten opzichte van 2010. De omvang van de niet-dagelijkse artikelensector is in de gemeente Waalre ten opzichte van 2010 afgenomen met 669 m 2 wvo. Het aantal verkooppunten binnen de gehele gemeente is met vijf winkels afgenomen. Opvallend is dat het winkelvloeroppervlak in de categorie verspreide bewinkeling zowel in de dagelijkse -, als de niet-dagelijkse sector is toegenomen. Ondanks de toename van omvang van de dagelijkse artikelensector in de gehele gemeente Waalre, is deze sector in het centrum van Aalst afgenomen. Hier is het aantal verkooppunten met twee afgenomen ten opzichte van 2010. De niet-dagelijkse artikelensector kent ook in het centrum van Aalst een sterke afname. Hier is het aantal winkel met drie afgenomen. 3 Referentiecentra vormen het gemiddelde van de winkelcentra in vergelijkbare plaatsen met 10.000 15.000 inwoners. In bijlage 3 en 4 zijn concrete voorbeelden opgenomen van deze referentiecentra. Hoofdstuk 3 17

Diagram 3.2: Ontwikkeling dagelijks aanbod 2010-2015 2500 Ontwikkeling dagelijks aanbod (m 2 wvo) 2000 1500 1000 500 2010 2015 0 Centrum Aalst Centrum Waalre dorp De Voldijn Verspreide bewinkeling Diagram 3.3: Ontwikkeling niet-dagelijks aanbod 2010-2015 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Ontwikkeling niet-dagelijkse aanbod (m 2 wvo) Centrum Aalst Centrum Waalre dorp De Voldijn Verspreide bewinkeling 2010 2015 Leegstand In de gemeente Waalre staan op dit moment 16 panden leeg met een totale omvang van ruim 3.000 m 2 wvo. In het centrum gebied van Aalst staan momenteel 9 panden leeg met een totale omvang van circa 2.000 m 2 wvo. Hieronder vallen twee panden waar geen winkelfunctie in gevestigd was. Hierdoor komt de totale omvang van de leegstand op een wvo van 1.510 m 2, waarvan 6 winkel in Den Hof (circa 950 m 2 ). Dit komt neer op een leegstandspercentage 4 van 13,5% van het aantal verkooppunten en 26,8% van het winkelvloeroppervlak in het centrum van Aalst. Met name de panden in het modisch en luxe segment staan leeg. 4 Berekend volgens Locatus-methode: binnen de leegstand is de verhouding tussen detailhandel en nietdetailhandel ongeveer fiftyfifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan panden in de niet-detailhandel. Om de leegstandsoppervlakte te berekenen wordt de gemiddelde grootte van de leegstaande panden berekend en als rekenfactor gebruikt. Oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 2:1. 18 Hoofdstuk 3

Ten opzicht van 2010 is dit een enorm grote toename. In 2010 betrof de leegstand 3 winkels met een totale omvang van 221 m 2 wvo, waarvan 2 panden in Den Hof (168 m 2 ). Door de grote hoeveelheid leegstand is de consument steeds meer genoodzaakt om aankoopplaatsen buiten de gemeente te bezoeken. 3.4 Concurrentiepositie Het centrum van Aalst staat in een concurrentieverhouding tot winkelgebieden in de omgeving die invloed uitoefenen op de consument uit Aalst. Voor de modische en luxe artikelen is vanzelfsprekend de binnenstad van Eindhoven belangrijk, maar ook de omliggende winkelgebieden zoals de centra van Valkenswaard, Veldhoven en Geldrop trekken koopkracht uit Aalst. Binnen de gemeente Waalre speelt Waalre-dorp een rol voor de consument uit Aalst. Eindhoven Het detailhandelsaanbod in Eindhoven is verdeeld over een groot aantal winkelgebieden met een grote diversiteit, variërend van buurtsteunpunt tot radiaal of binnenstad. Kenmerkend voor de detailhandel in Eindhoven is de fijnmazige structuur aan winkelconcentraties. De radialen Aalsterweg, Geldropseweg, Hoogstraat en Leenderweg zijn bijzondere elementen in de fijnmazige detailhandelstructuur waar de nadruk ligt op meerdere of zelfs alle drie de koopmotieven (boodschappen doen, recreatief- en doelgericht winkelen). Deze drie radialen liggen in de nabijheid van het centrum van Aalst en vormen daarom de directe concurrentie. De Aalsterweg is kwalitatief de sterkste radiaal. Er zijn enkele sterke trekkers gehuisvest, waaronder een internetaanbieder en winkels in o.a. bruidsmode, piano s en elektra. De branchegroep 'in en om het huis' is ook sterk vertegenwoordigd. De uitstraling van het vastgoed en het openbare domein is over het algemeen prima. De komst van de HOV-lijn verandert het perspectief op de Aalsterweg en leidt tot het verdwijnen van parkeerplaatsen en de afname van doorgaand autoverkeer. Voor consumenten juist een belangrijk bezoekmotief en voor de ondernemers een reden om de straat te kiezen als vestigingslocatie. Valkenswaard Een kleiner en compacter centrum met winkels aan de Markt en horecazaken in het winkelgebied is kortweg hoe het centrum van Valkenswaard volgens het nieuwe Masterplan Centrum 2014 2020 uit moet gaan zien. Logische looproutes van parkeerterreinen naar winkels, horeca, het theater en de Markt moeten - naast nieuwe woongebieden, veel minder auto s en meer fietsers en wandelaars door het dorpshart hieraan bijdragen. Het nieuwe centrum moet vooral goed bereikbaar, gastvrij, gezellig en groen zijn. Ook moeten er minder winkels en minder leegstand komen en parkeerterreinen moeten veel beter worden aangegeven. Hoofdstuk 3 19

Veldhoven Het City Centrum is een lokaal tot beperkt regionaal verzorgend centrum. Uitgangspunt is het optimaliseren van de functie; een verdere versterking van de functie wordt niet voorgestaan. Plannen dienen te worden afgestemd op schaal van de eigen gemeente. Geldrop Het centrum van Geldrop moet meer een gebied worden waar bezoekers graag komen en langer willen blijven. Eind 2013 is de nieuwe visie voor de ontwikkeling van dit centrum vastgesteld. De nieuwe visie is gericht op het verbeteren van het bestaande centrum door een andere invulling aan leegstaande winkels te geven, door straten anders in te richten en de beleving te vergroten. Begin 2016 wordt met de uitvoering gestart. Waalre-dorp Het centrum van Waalre-dorp richt zich voornamelijk op een goede dagelijkse verzorging van de directe omgeving. In de afgelopen jaren is nog meer gefocust op het versterken van deze structuur door uitbreiding van de gevestigde Albert Heijn. Naast deze sterke dagelijkse voorzieningenstructuur biedt de historische markt mogelijkheden voor een bijzonder profiel. Eventuele detailhandel op de Markt is mogelijk mits de ontwikkeling gericht is op een bijzondere invulling die aansluit bij het motto exclusief, authentiek en dynamisch. 3.5 Ruimtelijk beeld centrum Aalst Het centrum van Aalst bestaat uit een aantal winkels aan de Eindhovensweg en de winkels in Den Hof. Den Hof is vanaf de Eindhovenseweg nauwelijks waarneembaar. Het centrum presenteert zich hier met de achterkanten van een relatief recent gebouwd blok met winkelpanden. Daarentegen zorgt het bouwblok er wel voor dat het centrum zelf relatief weinig last heeft van het verkeersgeluid van de Eindhovenseweg. 20 Hoofdstuk 3

De ruimtelijke kwaliteit aan de andere zijde van de Eindhovenseweg is slecht te noemen. De verschillende panden, vaak met achterstallig onderhoud zorgen voor een rommelig beeld vanuit de weggebruiker. Doordat de Eindhovenseweg een drukke verkeersader vormt is de verbinding tussen de bewinkeling op Den Hof en de winkels aan de Eindhovensweg niet optimaal. Den Hof is met de auto niet direct vanaf de Eindhovenseweg te bereiken. De ontsluiting vindt plaats middels twee routes die onlogisch voelen voor potentiële bezoekers. Hoofdstuk 3 21

Er is voldoende parkeerruimte aanwezig op een parkeerterrein aan de Leesakker en achter de Albert Heijn. Met name het heringerichte parkeerterrein achter de Albert Heijn is van goede kwaliteit. Het parkeerterrein aan de Leesakkers is functioneel goed, maar is weinig uitnodigend. De winkels zijn niet bereikbaar met de auto, parkeren voor de deur is daardoor ook niet mogelijk. 22 Hoofdstuk 3

De algemene uitstraling wordt bepaald door het versnipperd eigendom. Er bestaan grote verschillen tussen de verschillende panden in karakteristiek, uitstraling, beeldkwaliteit en onderhoud. De openbare ruimte is ruim van opzet waardoor veel ruimte ligt tussen de verschillende winkels. De inrichting van de openbare ruimte zelf kan verbeterd worden, maar is niet de grootste prioriteit. In het centrum van Aalst zijn met name kleinere niet-marktconforme winkelpanden gelegen. Ruimte voor grotere winkelformules moet daardoor gezocht worden in het combineren. De winkels liggen op relatief grote afstand van elkaar, zeker gezien de aanwezige leegstand in het gebied. Dit maakt het minder prettig om te winkelen in het centrum. 3.6 Beleidskaders Detailhandelsvisie gemeente Waalre 2010 In de detailhandelsvisie 5 zijn verschillende uitgangspunten aangereikt voor het verbeteren van de detailhandelsstructuur in de gemeente Waalre. Een van deze punten is de versterking van het aanbod; het huidige detailhandelsaanbod is naar omvang en schaalgrootte gering. Om ook naar de toekomst toe een goede verzorging te kunnen blijven bieden aan minimaal de eigen bewoners is versterking van het aanbod nodig. Eveneens is een kwaliteitsslag op het gebied van ruimtelijke kwaliteiten, zoals sfeer en gezelligheid noodzakelijk. De focus moet hierbij komen te liggen op het versterken van het aanbod in de dagelijkse sector. Een ander uitgangspunt in deze detailhandelsvisie is dat concentratie van het detailhandelsaanbod centraal moet staan. Dit leidt tot het vergroten van de mogelijkheden voor de consument om efficiënt aankopen te kunnen doen en het vergroot bovendien de keuzemogelijkheden binnen een winkelgebied. Het versterken en concentreren van het detailhandelsaanbod in de gemeente Waalre legt in de praktijk de focus op één of twee win- 5 Bron: Waalre 2010, Detailhandelsvisie Hoofdstuk 3 23

kelcentra. Deze centra dienen zich te ontwikkelen tot de belangrijkste winkelconcentraties in de gemeente. Raadsvoorstel 5 februari 2013 Als vervolg op detailhandelsvisie uit 2010 is onderzoek gedaan naar de versterking van het winkelcentrum Den Hof. Het resultaat van dit onderzoek is het rapport Den Hof volop kansen!, waarin wordt vastgesteld om geen tweede supermarkt toe te voegen aan Den Hof en het winkelsteunpunt de Voldijn te behouden. Daarnaast wordt het winkelrondje Den Hof aangewezen als concentratiegebied, waarbij versterking van het winkelcentrum gezocht moet worden in de toevoeging van een warenhuis, winkels in het middensegment en de speciaalzaken. Een klankbordgroep (bestaande uit winkeliers, vastgoedeigenaren, Aert Swaens en de gemeente) heeft de regie op zich genomen met betrekking tot de versterking van het winkelcentrum Den Hof. Structuurvisie gemeente Waalre 2013 In de structuurvisie 6 voor de gemeente Waalre is het behouden van de ruimtelijke kwaliteit van de woon- en leefomgeving een belangrijk uitgangspunt. Het gaat hier om een samenspel van factoren, zoals het aanwezige groen in de kern, het omringende landschap, voldoende parkeermogelijkheden, maar natuurlijk ook een (basis) voorzieningenpakket op bereikbare afstand. Om een aantrekkelijke woongemeente te kunnen blijven met een aantrekkelijk woon- en leefklimaat, is een goed voorzieningenaanbod essentieel. De gemeente beschouwt het als een grote verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de kwaliteit van het basisvoorzieningenaanbod behouden blijft en dergelijke voorzieningen voor de gemeenschap beschikbaar en goed bereikbaar blijven. De basisvoorzieningen kunnen worden uitgesplitst in twee onderdelen: het behouden van detailhandelsvoorzieningen in de beide kernen Aalst en Waalre, in de vorm van complete winkelcentra; het behouden van leervoorzieningen, sportvoorzieningen en zorgvoorzieningen in de gemeente Waalre, in de vorm van verspreid gelegen accommodaties. Coalitieakkoord gemeente Waalre In het coalitieakkoord 2014 2018 is omschreven dat inwoners van Waalre over veel kennis beschikken en een groot organiserend vermogen hebben. Waalre benut deze kennis en het organiserend vermogen door de gemeente als servicegerichte organisatie in te zetten, waarbij het primaire uitgangspunt de eigen kracht van de inwoners is. Om dat te bereiken, wil de gemeente haar inwoners stimuleren en inspireren, waar nodig een helpende hand bieden en ruimte geven om zaken mogelijk te maken. 6 Bron: Focus op Waalre 2013; Structuurvisie gemeente Waalre 24 Hoofdstuk 3

Regionale visie De uitgangspunten vanuit de gemeente Waalre sluiten aan op de regionale Detailhandelsvisie van 2015. De focus op de gemeente Waalre ligt op het versterken van de lokaal verzorgende functie van de winkelgebieden in de centra van Waalre-dorp en Aalst. 3.7 Overige ontwikkelingen in Aalst Omleiding N69 De huidige N69 wordt ontlast door de aanleg van de Westparallel, een nieuwe 80 km weg (1 x 2 banen). Dit nieuwe tracé is vastgesteld om met name het vrachtverkeer om Valkenswaard en Waalre heen te leiden, naar een meer westelijke ontsluiting op de A67 / A2 (N2). De nieuwe weg biedt straks het doorgaande verkeer een alternatief in plaats van over vele lokale wegen in het gebied en door de dorpen te rijden. De leefbaarheid in het centrum van Aalst zal daardoor verbeteren. 3.8 Landelijke trends en ontwikkelingen De dynamiek in de Nederlandse detailhandel is groot. De consument anno nu is een andere consument dan die van vijf of tien jaar geleden en de consument anno 2020 zal er anders uitzien dan die van nu. De detailhandel reageert op dit veranderend consumentengedrag. De trends die relevant zijn voor de detailhandel in het centrum van Aalst worden hieronder benoemd. Schaalvergroting en (super)specialisatie Voor een rendabel functioneren is een steeds groter verkoopvloeroppervlak nodig. Nieuwe, moderne service supermarkten hebben een omvang van circa 1.250-1.750 m² terwijl ook moderne discountsupermarkten al ca. 1.000-1.200 m² wvo omvatten. Tegenover de schaalvergroting is tegelijk een trend van schaalverkleining en (super)specialisatie waar te nemen. Er duiken winkels op met een zeer specialistisch of bijzonder assortiment. Daarvoor is wel een groot draagvlak of een sterke marktpositie nodig. Opleving in boodschappencentra Er is in de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in het verbeteren van het verblijfsklimaat in een aantal boodschappencentra en in het uitbreiden van de winkelruimte. Het aanbod concentreert zich steeds meer in de grotere dorps- en buurtcentra. Vooral de supermarkten maken waar mogelijk een schaalsprong in deze sterk op boodschappen doen gerichte centra. Op wijk-, buurt- en dorpsniveau zijn supermarkten de belangrijkste publiekstrekkers. Compact, compleet en comfortabel zijn de kernwoorden voor goed functionerende boodschappencentra. Hoofdstuk 3 25

Samenwerking als onvoorwaardelijke voorwaarde Winkelgebieden waar op basis van samenwerking tussen de belangrijkste stakeholders (exploitanten/ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente) gewerkt wordt aan een gezamenlijk plan voor de vitaliteit van het winkelgebied zijn de winnende winkelcentra. Partijen hebben elkaar nodig om een plan tot uitvoering te brengen en het centrum vervolgens ook te onderhouden en beheren. Behoefte aan voorzieningen in de nabijheid Koopstromenonderzoeken laten verschuivingen zien in het koop- en bestedingsgedrag van de consument. De mate waarin de consument haar dagelijkse boodschappen doet in de eigen woonplaats is gedaald (binding gemiddeld 5% lager). De consument is minder trouw aan het eigen boodschappenaanbod; concurrentie tussen winkelgebieden is toegenomen. Kwaliteitsverbetering en aanbodversterking zijn noodzakelijk om de concurrentiepositie te blijven behouden. Omvang en draagvlak Supermarktenorganisaties stemmen de omvang van hun winkels tegenwoordig meer dan voorheen af op de omvang van het (beoogde) marktgebied. Het benodigd draagvlak voor voorzieningen wordt steeds groter. De extra winkelmeters worden deels door een groter draagvlak terugverdiend. Aspecten als autobereikbaarheid en parkeermogelijkheden hangen samen met deze ontwikkeling en worden steeds belangrijker. Om het draagvlak toch te kunnen realiseren, opteren supermarkten steeds vaker voor locaties buiten reguliere winkelgebieden. Voor de continuïteit van de clusters van winkels op wijk-, buurt- en dorpsniveau kan dat grote gevolgen hebben. Nieuwe (internet)winkelconcepten Internet is een belangrijk communicatiemiddel voor de consument. Levensmiddelen worden echter overwegend aangeschaft via de fysieke winkel. De verwachting voor de dagelijkse artikelensector is vooralsnog dat het aandeel van de internetbestedingen ondanks de komst van de afhaalpunten, tamelijk gering zal blijven, enerzijds omdat dit slechts een beperkte consumentengroep zal aanspreken, anderzijds omdat er in Nederland sprake is van een dicht netwerk aan buurt- en wijkcentra met goede, relatief goedkope supermarkten en andere aanbieders. Toenemende leegstand Nederland kent circa 28 miljoen vierkante meters winkelvloeroppervlakte, verdeeld over zo n 97.300 winkels. De gemiddelde winkelleegstand in verkooppunten bedraagt 7,4%, oftewel ruim 16.500 winkels 7. Sinds 2006 is de winkelleegstand langzaam aan het oplopen. De meeste experts verwachten dat deze ontwikkeling voorlopig doorzet. Naast marktomstandigheden en veranderend consumentengedrag ligt hier tevens de vergrijzing van het ondernemersbestand aan ten grondslag. Immers, vaak is er geen opvolging, waardoor veel winkels zullen gaan sluiten. 7 Bron: Locatus Retail Reflect 2016: Winkelleegstand in Nederland niet toegenomen in 2015 26 Hoofdstuk 3

Veranderd consumentengedrag Ontwikkelingen aan de aanbodzijde hebben invloed op het koopgedrag van de consumenten, evenzo heeft het veranderende koopgedrag gevolgen voor de aanbodstructuur. Door ervaring en de overvloed aan informatie is de hedendaagse consument kritisch. In het koopgedrag wordt, naast de prijs, rekening gehouden met factoren als tijd, inspanning, gemak en plezier. In de dagelijkse sector worden de aankopen door de consument nog steeds dicht bij huis gedaan. Dit aanbod blijft dan ook (mits het voldoet aan het verwachtingspatroon) in buurt, wijk en dorp veel perspectief behouden. Bovendien worden winkelvoorzieningen in de directe omgeving belangrijker door de toenemende vergrijzing. Gemiddeld wordt minder tijd besteed aan winkelen en boodschappen doen, ook bij de supermarkt. Wel is het bestede bedrag per bezoek toegenomen. De consument stelt steeds hogere eisen aan de keuzemogelijkheid in supermarkten, maar de prijs heeft wel aan belang gewonnen. Deze prijsbewuste consument is sterk op de prijsvriendelijke en discountsupermarkten georiënteerd. De consument bezoekt steeds vaker grotere winkels en winkelcentra in verband met het gemak van ruime keuze. Door een grotere mobiliteit en de beschikbare informatie is het referentiekader van de consumenten in de afgelopen jaren ruimer geworden. Aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvorm worden als gevolg hiervan belangrijker. 3.9 Bestedingen en koopstromen 3.9.1 Bestedingen Het inkomensniveau in de gemeente Waalre bedraagt ca. 18.200,- per hoofd van de bevolking per jaar en ligt daarmee ca. 21% boven het landelijk gemiddelde inkomen van 15.100,- per hoofd van de bevolking 8. In de distributie planologie is het gebruikelijk een correctie op bestedingscijfer toe te passen indien het inkomensniveau meer dan 5% afwijkt. Voor dit onderzoek worden de gecorrigeerde gemiddelde bestedingscijfers gehanteerd. Voor de dagelijkse artikelensector wordt een bedrag van 2.588,- per hoofd van de bevolking gehanteerd en voor de niet-dagelijkse artikelensector een bedrag van 2.598,-. 8 Bron: CBS 2012: Regionale Inkomensverdeling Hoofdstuk 3 27

3.9.2 Koopstromen Op gemeenteniveau wordt uitgegaan van een koopkrachtbinding van 80% in de dagelijkse sector. In de niet-dagelijkse sector wordt dit percentage op 9% gesteld. Deze cijfers zijn afgeleid van het koopstromenonderzoek SRE uit 2009. In beschikbaar koopstromenonderzoek 9 wordt voor Aalst uitgegaan van een koopkrachtbinding van 30% in de dagelijkse sector. In de niet-dagelijkse sector wordt dit percentage op 3% gesteld. Dit is 1% lager ten opzichte van 2010, aangezien er in de tussentijd een gedeelte van het niet-dagelijkse aanbod in Aalst is verdwenen. 3.9.3 Huidig functioneren In bijlage 5 is op basis van de hierboven beschreven gegevens een berekening gemaakt van het economisch functioneren van het aanbod in de gemeente Waalre en het centrumgebieden van Aalst. Hiervoor wordt de omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) als indicator gebruikt. Gemeente Waalre In de gemeente Waalre functioneert het aanwezige dagelijkse aanbod iets boven het landelijk gemiddelde. Het niet-dagelijkse aanbod functioneert daarentegen theoretisch ruim onder het landelijke gemiddelde. Ten opzichte van 2010 is er in de vloerproductiviteit weinig veranderd; de omzet in de dagelijkse sector is iets gestegen en de omzet in de niet-dagelijkse sector is licht gedaald. Centrum Aalst Het dagelijkse- en niet dagelijkse aanbod in het centrum van Aalst functioneert onder het landelijke gemiddelde. Dit heeft met name te maken met de lage koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing. 3.10 Conclusie uitgangspositie Het huidig functioneren laat zien dat het centrum van Aalst niet optimaal functioneert. De aanpak richt zich op het verbeteren van dit functioneren. Op basis van de bovenstaande analyse kunnen de volgende conclusies worden getrokken over de uitgangspositie van het centrum van Aalst: Op basis van de gemeentelijke bevolkingsontwikkeling mag geen groei van de bestedingen in de winkelgebieden in de gemeente Waalre verwacht worden. De wijziging in de bevolkingssamenstelling zal wel een veranderende vraag tot gevolg hebben. Ouderen besteden anders dan jongeren en gezinnen met kinderen. Men stelt met name eisen aan het assortiment van de winkels. Ook zijn ouderen overwegend 9 Bron: Koopstromenonderzoek SRE, 2009 28 Hoofdstuk 3

meer gericht op de eigen woonplaats voor het doen van aankopen dan de jongere consumentengroepen. Het winkelaanbod blijft achter ten opzichte van de referentiecentra. Een versterking van met name de dagelijkse sector en de branche mode & luxe kan bijdragen aan het versterken van het winkelcentrum en het terugdringen van de leegstand. De vraag is of het centrum van Aalst voldoende kwaliteiten biedt voor de vestiging van winkels in de branche mode & luxe. Gezien het ruime aanbod in de omgeving ligt het niet in de ambitie van de gemeente Waalre om het detailhandelsaanbod dusdanig te versterken dat hiermee geconcurreerd kan worden. In Eindhoven, Valkenswaard en Veldhoven zijn namelijk ruime detailhandelsvoorzieningen aanwezig. De versterking van het aanbod zal daarom gericht moeten zijn op een goede (basis)voorziening voor de eigen inwoners en in lijn hiervan zal het centrum van Aalst een lokaal verzorgend profiel moeten aannemen. Alle beleidskaders ondersteunen een ontwikkeling van Aalst-centrum tot lokaal verzorgend dorpscentrum, waarbij aandacht is voor concentratie. De beschreven trends zoals opleving van het boodschappencentra en behoefte aan voorzieningen in de nabijheid sluiten aan bij de ontwikkeling van het centrum van Aalst naar een goed functionerend dorpscentrum. Daarvoor zullen wel een aantal randvoorwaarden ingevuld moeten worden. Compact, compleet en comfortabel zullen concreet ingevuld moeten worden op basis van samenwerking tussen de ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente. Hoofdstuk 3 29