Financiering van niet Daeb, een nieuwe markt Rotterdam 14 november 2011 Ceel Elemans Sectormanager Public Sector Barbera Brand Directeur Projectfinanciering ING REF AGENDA 1. Woningcorporaties, een belangrijke sector. 2. Sectorontwikkelingen. 3. Kasstroom is het kernissue van vandaag. 4. Uw antwoord hierop. 5. Risicobeleid ING. 6. Uw strategische agenda. 7. Invulling financiering niet DAEB door ING REF 14 november 2011 1
Bedrijfsopbrengsten / VHE (* ) ' EBT ( Stichting Lefier ) Saldo Financiele lasten - Bedrijfsresultaat EBITDA baten EBIT -10,79% -6,35% 13,75% 20,20% 2,96% 13,84% 41,91% 39,42% 26,93% 31,16% Rendement op Geïnvesteerd vermogen 1,5% 7,3% 1-58,1% 60,6% 16,3% 12,6% 4,6% 3,3% 2,96% 13,84% Overige bedrijfskosten 18,5% 22,6% 41,8% 48,0% 0,47% 1,52% x 1000,- 0,0% 1,2% ( Eigen vermogen / Balanstotaal ) Op basis van bedrijfswaarde Operationele marge Omloopsnelheid kapitaal 0,16 0,11 ( EBIT + afschrijvingen + waardeverandering MVA / Financiele lasten - baten ) Afschrijving Operationele kosten Overige waardeveranderingen Omzet 192.567 63.558 Totaal vermogen 1.208.044 577.873 ( EBIT + afschrijvingen + kosten project + waardeverandering MVA - verkopen onroerend goed - opbrengsten uit projecten/ Financiele lasten - baten ) Personeelskosten Vaste activa Vlottende activa 75.819 29.969 ( EBITDA / Financiele lasten - baten + reguliere aflossing ) EBITDA gecorrigeerd Kosten uitbesteed werk projectontwikkeling Onderhoudskosten Leefbaarheidsinvesteringen Overige bedrijfslasten ( gecorrigeerde EBITDA / Financiele lasten - baten + reguliere aflossing ) Solvabitiliteit ICR Gecorrigeerde ICR DSCR Gecorrigeerde DSCR 37,5% 34,4% 3,05 1,95 1,96 1,54 1,98 1,38 1,27 1,13 Woningcorporaties, een belangrijke sector Maatschappelijk van betekenis ING is betrokken bij ontwikkelingen (recente publicatie van aug 2011 over het niet DAEB dossier) ING is marktleider (betalingsverkeer) en is partner bij oplossingsrichtingen Plaatsend in de context van de huidige financiële markten. Financiële benchmark methodiek op klant, regio en sectorniveau: 3 inzichten van ING op uw organisatie Se c torve rgelijking 8.000 7.500 7.000 6.500 6.000 5.500 5.000 4.500 4.300 4.400 4.500 4.600 4.700 4.800 4.900 5.000 Huuropbrengst / VHE (* ) Stichting Lefier Stichting WoonFriesland Elkien Accolade Stichting Actium Stichting Acantus Groep Sector gemiddelde v.s X Benchmark: Stichting Lefier Geselecteerde woningcorporatie(s) op basis van sector X 37,5% 18,3% + + x 1000,- + 1.132.225 547.904 18,6% 20,8% + + + + 2
Sectorontwikkelingen AFNEMENDE KASSTROMEN EN RESULTATEN LEIDEN TOT KOSTENBEHEERSING 1.250 1.000 750 500 250-250- 500- Bron: WSW, CFV en ING Ec. Bureau 2007 2008 2009 2010 Sterke daling door o.a.invoering vpb en bijdrage CFV Ontwikkeling netto operationele kasstroom per vhe Bedrijfsresultaat na belasting per vhe Solvabiliteit op bedrijfswaarde (rechter as) 35% 28% 21% 14% 7% 0% -7% -14% Belangrijkste thema's woningcorpoeaties de komende 12 maanden Europa (EU beschikking) kostenbeheersing Investeringen heffing huurtoeslag risicomanagement verkoop van woningen duurzaamheid organisatie-ontwikkeling huurbeleid politiek fiscale zaken jan-11 overig jun-11 governance Bron: Finance ideas 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Bron: CBS & Ecowin 80.000 60.000 40.000 Woningcorporaties: Daling voorgenomen te bouwen huurwoningen EN DALENDE INVESTERINGEN 20.000 - Bron: CFV Verkopen goedkoop segment blijven in tact 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Voornemen huur in 2008 Voornemen verkoop in 2008 Voornemen huur in 2009 Voornemen verkoop in 2009 Voornemen huur in 2010 Voornemen verkoop in 2010 14 november 2011 3
Kernissue: toenemende druk op de kasstroom Druk op financiële performance door: VPB heffing; heffingsbijdragen aan het CFV Vanaf 2014 heffing huursubsidietoeslag 640 mio => Hierdoor daling bedrijfswaarde van 38k naar 35k of Verkoop bestaand bezit moeizamer Met als gevolg: Minder investeringen in nieuwbouw (koop en huur) en onderhoud Verdienmodel onder druk 4
Uw antwoord op deze ontwikkelingen: keuzes maken! Sturen op kasstroom/ verdienmodel: Huuraanpassing bij mutatie Vanaf juli 2012 aanpak scheefwonen Aanpassing omvang, aard en tempo van investeringen Sturen op bedrijfslasten Temperisering onderhoudsprogramma s Stimuleren verkoop bestaand bezit Kostenbeheersing en risicomanagement 5 5
Risicobeleid ING 1. Contouren nieuwe wet lijken duidelijker en daarmee beheersbaarder! 2. Geen overall verzwaring van het risicoprofiel. 3. Door keuze administratieve splitsing wel verhoging van het structuurrisico (TI biedt ook comfort). 3. Defintief risicobeleid nu nog niet mogelijk. 4. Tijdelijk overgangsbeleid geformuleerd (periode 2012): - Kleine aanpassing in de doelomschrijving van de RC faciliteit - Eind 2011: globale indicatie van niet daeb bezit (in %). - Kasstroom is key: voorbereiding introductie van ICR - Op natuurlijk moment. - Aandacht voor corporaties met relatief meer niet-daeb bezit. 5. Definitief beleid wordt afgestemd op uiteindelijke kader (2 e helft 2012?). 6. Rol van WSW belangrijk. 6 6
Uw strategische agenda Toekomstig wettelijk kader en ontwikkeling financiele markten: Discussie: over maatschappelijke taak en risico s Houdbaarheid van huidige verdienmodel Kostenbeheersing en risicomanagment Financieringsagenda voor zowel DAEB als niet DAEB Keuze voor waarderingsmethodiek (RJ 645) Voor Niet Daeb activiteiten geldt: In kaart brengen van uw niet DAEB activiteiten en rendement hierop Afwegingen: Beperkte niet DAEB portefeuille: continueren? Nadenken over samenwerking. Herformulering bedrijfsstrategie 2012/ 2013 14 november 2011 7 7
Focus ING REF op commercieel vastgoed niet op eigen privéwoningen en niet op eigen gebruik individuele eigenaren Retail Bank private vastgoed beleggers, institutionele investeerders, private en publieke (al dan niet beursgenoteerde vastgoed fondsen, onafhankelijke ontwikkelaars, woningcorporaties Commercial Real Estate Finance eigenaar gebruikers onderneming vs. balans Commercial Bank
Positie en benadering niet-daeb Historie en verwachting 2012 e.v. Niet-DAEB Juridisch / administratieve splitsing geen noodzaak Hypothecair (kadastraal afgesplitst) Non-recourse Comfort TI Focus objectmatig Cash flow (ICR/DSCR) LTV (beleggingswaarde, leegwaarde)
Financiering van bestaand niet-daeb Algemene uitgangspunten: organisatie en management gegoedheid debiteur en portefeuille Specifiek t.a.v. woningen boven huurliberaliseringsgrens en overig vg: locatie- en gebouwgebonden aspecten kwaliteit huurders/contracten exploitatie demografische/regionale aspecten Bevoorschotting 50 75% van de marktwaarde (in verhuurde staat). In geval van uitponding leegwaarde.
Rekenvoorbeeld bestaand niet-daeb 400 woningen en 2 bedrijfsunits beleggingswaarde woningen 64 mio beleggingswaarde units 0,2 mio: - courantheid: goed - recentelijk gebouwd of gerenoveerd - exploitatie kosten afh. van bouwjaar - kadastraal geplitst, dus uitponding mogelijk Financiering 37,5 mio bho 3,840 expl. kn 920 24% nho 2.920 rente 1.875 5% beschikbaar 1.045 voor aflossing 2,8% LTV 58% ICR 1,55% huurmutatiegraad 3%
Highlights uitgangspunten financiering Financiering: hypothecair (indien gewenst in tranches te verstrekken) kasgeldlening PS limiet derivaat Looptijd van de rente kan afwijken van de juridische looptijd Uiterlijke opname datum (bereidstellingsprovisie afh. renterisico) Gezamenlijke hypotheek met IBN Covenants: LTV maximaal 60% - check jaarlijks o.b.v. (interne) taxatie (gevolg: aflossing of extra zekerheden) op variabele deel bij verkoop aan particulieren boetevrije afl. (max.) ICR min. 1,3% - check jaarlijks o.b.v. NHO/verschuldigde rente (NHO = BHO -/- % exploitatiekosten) 50% rente afgedekt
Financiering van nieuwbouw niet-daeb Algemene uitgangspunten: track record gegoedheid aannemer Meer specifiek t.a.v. nieuw te bouwen woningen en overig vastgoed: bestemming, vergunningen, etc. stichtingskostenopzet voorverhuur/verkoop; contracten en kwaliteit huurders/kopers aanneemovereenkomst marktonderzoek Bevoorschotting: 60 75% van de stichtingskosten; niet stand-alone i.v.m. huidige marktomstandigheden.