Burgemeester en wethouders Raadsvoorstel voor behandeling in oordeelvormende/besluitvormende vergadering Datum vergadering : 23 juni 2016 Zaaknummer: 49688 Onderwerp : Maatschappelijk Vastgoed Otterlo Agendapunt : OVR4 Portefeuillehouder : Wethouders Eleveld en Weijland Behandelend ambtenaar : Sjoukje Biesta Afdeling : Ruimtelijke Projecten Telefoonnummer : (0318) 680631 E-mailadres : sjoukje.biesta@ede.nl Vastgesteld door het college : 6 juni 2016 Beslispunten (1) Kennis te nemen van de Notitie maatschappelijk vastgoed Otterlo met de twee bijbehorende bijlagen. (2) In te stemmen met het voorstel omvattende: a.realisatie van één maatschappelijke voorziening voor ontmoeting, cultuur en sport in Otterlo. Als locatie voor deze maatschappelijke voorziening wordt het plangebied Weversteeg aan de oostzijde van Otterlo aangewezen. b.ontwikkeling van het gebouw voor rekening en risico van de gemeente. De gemeente verhuurt het gebouw voor een kostprijsdekkende huur aan een nieuw op te richten stichting vanuit Otterlo. c.het aanvullende subsidiebedrag van 40.000,-te betrekken bij de integrale afweging in het kader van de Perspectiefnota 2017-2020. d.het MFC in te passen in de grondexploitatie Otterlo - Dries, Weversteeg en Onderlangs. De geraamde opbrengstderving van 520.000,- te verwerken in deze grondexploitatie en het bijgestelde resultaat in het MPG lite 2016 voor te leggen aan de raad. e.de locatie binnen Weversteeg te laten afhangen van de besluitvorming over de Nota van Uitgangspunten Weversteeg, die vanuit het project Weversteeg aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Daarbij zijn tevens de definitieve financiële consequenties voor de grondexploitatie Weversteeg inzichtelijk gemaakt en er volgt dan, indien noodzakelijk, een aanvullend dekkingsvoorstel voor het tekort. Toelichting 1. Inleiding/aanleiding In het voorjaar 2015 is een werkgroep geformeerd bestaande uit de gemeente, SERO, SDO, OBK en BSVO. Vraag die voorlag was of, op welke wijze en waar de ruimtevragen van sport, dorpshuis en cultuur samen kunnen worden opgelost binnen het beschikbare (gemeentelijke) budget. In een open en constructief proces heeft de werkgroep de uitgangspunten ten aanzien van de diverse ruimtevragen bepaald. De gemeente heeft de mogelijke locaties in beeld gebracht. Deze zijn met elkaar besproken en afgewogen. De partijen hebben onder begeleiding van bureau ICS een plan voor een multifunctioneel centrum ontwikkeld. Uiteindelijk zijn de overgebleven locaties en ruimtevragen met elkaar gecombineerd en heeft er een beoordeling plaatsgevonden. In het licht van de vraagstelling is tot slot een afweging gemaakt. In voorliggende notitie is e.e.a. op een rij gezet en toegelicht. 2. Achtergrond(en) Gemeente en Stichting Sport En Recreatie Otterlo (SERO) zijn al geruime tijd in gesprek over vervanging van de sportzaal in Otterlo. Er is niet alleen behoefte aan (extra) ruimte voor binnensport maar ook aan ruimte voor cultuur. Deze vraag komt voort uit het feit dat de ruimten hiervoor in De Waldhoorn sinds begin 2015 niet langer beschikbaar zijn. Muziekvereniging Oefening Baart Kunst (OBK) maakte gebruik van deze ruimte voor haar repetities en uitvoeringen. Ook andere culturele verenigingen zoals de toneelvereniging maakten gebruik van de ruimte van de Waldhoorn voor uitvoeringen en dergelijke, evenals de Ericaschool. Er is in Otterlo geen vergelijkbare voorziening aanwezig. De Stichting Dorpshuis De Aanloop (SDO) wil het dorpshuis in Otterlo uitbreiden om zo voorzieningen te kunnen bieden op medisch en sociaal vlak. Deze wens is verwoord in een plan Dorpshuis+. De Aanloop kan mogelijk ook oplossing bieden voor de ruimtevraag voor sport en cultuur.
blz. 2 Behoort bij zaaknummer 49688 Op verzoek van de gemeente hebben de besturen van SERO en SDO en ook OBK en BSVO gezamenlijk bekeken wat de mogelijkheden voor samenwerking. Het idee is om alle functies op een plek onder te brengen, waarmee een multifunctioneel centrum ontstaat onder een nieuw bestuur. In een bestuurlijk overleg eind januari 2015 tussen partijen en gemeente is gesproken over het vinden van ruimten voor huidige- en nieuwe functies van het bestaande dorpshuis de Aanloop en ruimten voor cultuur en binnensportactiviteiten. Niet alleen op de huidige locaties, maar ook alternatieve locaties zijn aan de orde geweest. De gemeente heeft toegezegd de mogelijkheden van aaneengesloten bouwen en alternatieve bouwlocaties ambtelijk te zullen onderzoeken. Dit is opgepakt samen met de betrokken partijen uit Otterlo. Er is een werkgroep geformeerd. Het resultaat ligt nu ter besluitvorming voor. Argumenten en alternatieve beleidskeuzes Voor bewegingsonderwijs heeft de gemeente volgens de verordening een verplichting om een voorziening binnen 1.000 meter hemelsbreed van de school te realiseren. De huidige sportzaal is in slechte staat en gelet op de verordening staat daarmee vast dat de huidige sportzaal in Otterlo vervangen dient te worden in Otterlo zelf. Vanuit de SERO en BSVO is er de wens om een grotere sportzaal te realiseren dan er nu is zodat er meer gebruik kan worden gemaakt van de accommodatie en evt. andere sportverenigingen er mogelijk een plek kunnen krijgen. Dorpshuis De Aanloop heeft in Otterlo een belangrijk functie voor wat betreft ontmoeting en het faciliteren van verenigingen. Deze functies worden in het kader van Vernieuwd Welzijn verder uitgebreid met bijvoorbeeld zorggerelateerde functies (concept Dorpshuis-plus). Deze aanvullingen heeft het bestuur inmiddels voor een gedeelte al gerealiseerd in het Dorpshuis in de Ericavleugel, maar er is onvoldoende ruimte in het gebouw om alle plannen voor een Dorpshuis-plus te realiseren. Door het wegvallen van de gebruiksmogelijkheden van De Waldhorn voor uitvoeringen van muziek, toneel en schoolactiviteiten is er in Otterlo behoefte aan een multifunctionele accommodatie. Het vergroten van de benodigde sportzaal beantwoordt aan deze behoefte en maakt de sportzaal multifunctioneel en daarmee het complex beter te exploiteren. De studie die de werkgroep en gemeente gedaan hebben, laat zien dat huisvesting van alle ruimtevragen op twee manieren kan gebeuren: ofwel met twee voorzieningen op twee verschillende locaties, ofwel door alles op één locatie te organiseren. Vanuit de mogelijkheden voor samenwerking en toekomstbestendigheid van maatschappelijke voorzieningen gedacht heeft de optie alles op één locatie de voorkeur. Deze optie maakt dat een maatschappelijke voorziening ontstaat met alle functies voor Otterlo onder een dak. Het gebouw kan daarmee efficiënt worden ingericht en gebruikt. Daar komt bij dat die maatschappelijke voorziening beheerd kan worden door één stichting en dat het gebouw ook eventueel in eigendom kan komen van een stichting. In de situatie met twee voorzieningen op twee verschillende plekken bemoeilijkt de fysieke afstand tussen de voorzieningen, functies en besturen en partijen de samenwerking tussen partijen. Er zullen dan net als nu twee beheersstichtingen met twee besturen voor de voorzieningen zijn. Beleidsmatig is er een sterke voorkeur om in Otterlo een multifunctioneel centrum te realiseren in plaats van alleen een sportzaal of een combinatie van een dorpshuisplus en sportzaal(-plus), elk op een eigen locatie. Dit vanuit de overtuiging dat een gezamenlijke maatschappelijke voorziening van meer toegevoegde waarde is voor het dorp Otterlo dan twee aparte voorzieningen. Dit sluit aan bij de bestuurlijke wens van Ede voor een (h)echte samenwerking tussen de besturen van SERO en SDO. De locatie voor deze MFC is gelegen in het plangebied voor de woningbouw Weversteeg (huidige locatie sportvelden). Gelet op de uitkomsten van medemaken voldoet een MFC aan de wens voor één centrale voorziening in de wijk en het multifunctionele karakter sluit ook aan bij het vastgoedbeleid. De partijen uit Otterlo hebben de wens om het gebouw in eigendom te hebben, en dan zonder kapitaalslasten. Overdracht van eigendom is echter juridisch ingewikkeld (m.o.o. staatssteun) en de vraag is ook hoe de BTW gaat vallen (risico). Het College stelt voor om, net als op andere locaties is gebeurd, het MFC voor rekening en risico van de gemeente te ontwikkelen en het gebouw te verhuren aan een nieuwe, nog op te richten stichting die de MFC gaat exploiteren. De gemeente heeft immers een plicht als het gaat om bewegingsonderwijs. Vanuit vastgoedbeleid is gemeentelijk eigendom van het MFC ook gewenst. Als gemeente bouwheer is, kan de BTW gedeeltelijk verrekend worden waardoor de totale bouwkosten lager worden. Dat maakt het plan meer financieel haalbaar. De Stichting heeft straks weliswaar niet het eigendom, maar wel het eigenaarschap voor een goede exploitatie en programmering van het MFC. Omdat de Stichting zich niet met vastgoed hoeft bezig te houden, kan zij zich volledig richten op een goede exploitatie
blz. 3 Behoort bij zaaknummer 49688 en programmering. Er is op dit moment alleen budget beschikbaar voor de vernieuwing van de sportzaal onder de noemer reserve sportzaal Otterlo. Dit betreft een incidentele bijdrage. In dit bedrag zit ook budget voor inpassing OBK. In de meerjarenbegroting zijn geen (aanvullende) middelen gereserveerd voor het dorpshuis of uitbreiding ervan ten behoeve van de dorpshuisplusfuncties. Het beschikbare budget is alleen toereikend om een reguliere sportzaal te bekostigen. Voor een sportzaal-plus of de combinatie van een dorpshuis-plus en sportzaal of een multifunctioneel centrum is het budget ontoereikend. De investeringskosten voor een MFC worden op dit moment geraamd op een bedrag van circa 3.770.000,- ex BTW. Deze investeringskosten zullen moeten worden gedekt vanuit de kostprijsdekkende huur die straks voor het gebouw gaat gelden en die door de nieuwe stichting moet worden betaald. Het huurbedrag maakt onderdeel uit van de exploitatie van de stichting. Een eventueel tekort op de exploitatie van de stichting wordt gesubsidieerd door de gemeente. Zie verder onder kosten, baten en dekking. Het voorstel voor een multifunctioneel centrum in Otterlo is de uitkomst van een gezamenlijk proces. Kanttekeningen De realisatie van een MFC in Otterlo vraagt om een extra investering vanuit de gemeente als gevolg van de benodigde aanvullende subsidie (zie ook onder kosten, baten en dekking). Ook in andere buitendorpen heeft de gemeente in de afgelopen jaren geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed met een dorpshuis als onderdeel: - In Bennekom is Collage gerealiseerd in 2010. Hierin zijn naast een school ook buitenschoolse opvang, een bibliotheek en buurthuis t Laag gerealiseerd. - In Wekerom is er aan het dorpsplein een nieuw hart van voorzieningen ontstaan met een nieuwe school en een multifunctioneel centrum waar zorg, sport en het dorpshuis zijn gevestigd. De realisatie van deze voorzieningen is onder meer gefinancierd door het inbrengen van de oude locaties als woningbouwlocaties. - In Lunteren is Het Westhoffhuis is ook een nieuwe voorziening gerealiseerd met appartementen, gemeenteloket, een bibliotheek en een dorpshuis. Ook hierbij is er dus een combinatie met woningbouw als kostendrager mogelijk geweest. Bij bovenstaande investeringen is gezocht naar de combinatie met ander vastgoed zoals onderwijs, bibliotheek of sport, omdat juist de combinatie van voorzieningen zorgt voor meer mogelijkheden in de programmering en voor een betere exploitatie. De keuzes voor realisatie van bovenstaande voorzieningen zijn mede gemaakt op basis van externe factoren, bijvoorbeeld het vrijspelen van een woningbouwlocatie ter dekking van de benodigde investering. Het samenvoegen van het dorpshuis en sport in Otterlo past goed in de lijn om vastgoed multifunctioneler in te zetten en daarmee synergie te bereiken. In Otterlo is de combinatie tussen dorpshuis, zorg, muziek en sport de vorm om de gekozen lijn door te zetten. De locatie Weversteeg is bedoeld als woningbouwlocatie. Het is ruimtelijk en planologisch uitlegbaar dat hier een MFC wordt gerealiseerd. De plannen voor Weversteeg zijn ook nog niet zover uitgekristalliseerd dat er nu al een exacte locatie voor een MFC kan worden vastgesteld. Er wordt voor Weversteeg een Nota van Uitgangspunten opgesteld. Hierin wordtde locatie van het MFC bezien. De Nota van Uitgangspunten Weversteeg wordt voorgelegd aan de raad. Realisatie van een MFC binnen plangebied Weversteeg betekent een opbrengstenderving, omdat er in het gebied minder woningen gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast is de grondprijs voor een kavel met een maatschappelijk bestemming lager dan bij een woningkavel ( 160,-/m2 vs 300,-/m2 gemiddeld). Vanuit het project Weversteeg is op hoofdlijnen bekeken wat een eerste indicatie van de financiele gevolgen voor de grondexploitatie is. Het betreft met nadruk een eerste indicatie. Naarmate de studie naar Weversteeg vordert, wordt een beter inzicht verkregen. Afhankelijk van de uiteindelijke kavelgrootte van het MFC en het beoogde woningbouwprogramma brengt het MFC een tekort van 500.000,- tot 640.000.Door te streven naar een optimale inpassing van het MFC in de grondexploitatie gaan we er vooralsnog vanuit dat de opbrengstenderving in de grondexploitatie beperkt kan worden tot 520.000,-. Met de keuze voor een MFC in Weversteeg komen op termijn twee locaties in het centrum van Otterlo vrij. Beide locaties (gebouwen) vallen terug naar de afdeling Vastgoed. Herontwikkeling van de locatie van de sportzaal met woningbouw ligt voor de hand. Ook de locatie van het dorpshuis is voor woningbouw geschikt, evt. in combinbatie met voorzienigen. De afdeling Vastgoed zal te zijner tijd de afdeling Grondzaken vragen om herontwikkeling danwel verkoop van beide locaties op zich te nemen. Een eerste financiele doorrekening laat zien dat herontwikkeling
blz. 4 Behoort bij zaaknummer 49688 van de locatie sportzaal een positief resultaat heeft. Voor het dorpshuis is het lastiger om te eindigen met een sluitende exploitatie vanwege de boekwaarde van het gebouw en de kosten voor te realiseren parkeervoorzieningen. De opbrengstpotentie van de achterblijvende locaties zijn wellicht nog te vergroten. Voorzichtigheidshalve wordt hier nu nog geen rekening mee gehouden. Risico's De investeringskosten betreffen op dit moment een raming. Er heeft nog geen aanbesteding plaatsgevonden. Dit betekent dat eventuele budgetoverschrijdingen voor rekening van de gemeente zijn, aangezien de gemeente bouwheer is, Mogelijk dat de exploitatie-inkomsten van de nieuwe stichting nog een risico kunnen vormen. Er zijn nieuwe inkomstenbronnen aangegeven, zie ook bijgevoegde exploitatieopzet. Deze berusten op aannames en een calculatie. Partijen hebben hiermee een ambitieuze opzet neergelegd, zo blijkt uit de brief van 24 mei jl. van SERO en SDO. Bij het niet halen van de doelstelling zou er een groter exploitatietekort ontstaan met als gevolg betalingsproblemen. Doorgaans wenden partijen zich op dat moment weer tot de gemeente. Om de risico s zoveel mogelijk te beperken zullen intentieovereenkomsten worden aangegaan tussen de nieuw op te richten stichting MFC en toekomstige gebruikers. Volgens de huidige regels van het Sportbesluit kan de BTW op de investeringen voor sport worden verrekend. Dit Sportbesluit staat onder druk door Europese regelgeving en bij herziening van het Sportbesluit bestaat het risico dat deze BTW niet kan worden verrekend en alsnog een kostenpost vormt. Het structurele risico voor dit project is 17.000 per jaar. Voorgesteld wordt om dit toe te voegen aan de al eerder opgenomen risico voor eerdere sportinvesteringen en dit mee te nemen bij de actualisatie van de risicoparagraaf bij de komende programmabegroting. Burgerparticipatie De notitie is tot stand gekomen in samenwerking met de betrokken partijen uit Otterlo: SDO, SERO, BSVO en OBK. De partijen hebben zelf het plan voor een MFC ontwikkeld. Daarbij is ook Otterlo s Belang betrokken. Communicatie N.v.t. Kosten, baten en dekking Financiele gevolgen van het besluit Voorgesteld besluit tot realisatie van een MFC in het plangebied Weversteeg in Otterlo heeft de volgende financiele gevolgen: De investeringskosten voor de maatschappelijke voorziening worden nu geraamd op circa 3.770.000,- ex BTW. E.e.a. is afhankelijk van de grootte van de uiteindelijke kavel voor het MFC. De investeringskosten worden straks gedekt door de kostprijsdekkende huur voor het gebouw die wordt doorbelast naar de nieuw op te richten stichting. Er is sprake van een opbrengstderving in de grex Otterlo - Dries, Weversteeg en Onderlangs vanwege uitgifte van een kavel voor maatschappelijke doeleinden in plaats van woningbouw. De nieuw op te richten stichting zal straks net als SERO en SDO nu een exploitatiesubsidie ontvangen van de gemeente. Ten gevolge van een hogere huur voor de MFC is het bijstelling van het subsidiebedrag noodzakelijk. Inzet beschikbare incidentele middelen Voor de vernieuwing van de sportzaal is in de gemeentebegroting al een incidentele bijdrage van circa 1.290.000 gereserveerd, onder de noemer 'reserve sporthal Otterlo'. Dit bedrag is inclusief een budget voor inpassing OBK. De beschikbare incidentele middelen worden als volgt aangewend: Dekking voor de aanlegkosten van de benodigde parkeervoorzieningen ( 70.000,-), benodigde sportinrichting ( 65.000,-), en reeds gemaakte voorbereidingskosten ( 55.000,-). Het restant van 1.100.000 wordt gebruikt als dekking van de investeringskosten. Dekking investeringskosten
blz. 5 Behoort bij zaaknummer 49688 De structurele lasten binnen de gemeente Ede die voortvloeien uit de realisering van deze multifunctionele accomodatie worden gedekt uit een kostprijsdekkende huur voor het gebouw. De kostprijsdekkende huur komt uit op circa 140.000 per jaar. Deze huur wordt in rekening gebracht bij de stichting en maakt onderdeel uit van hun exploitatie. Opbrengstderving grex Otterlo - Dries, Weversteeg en Onderlangs De opbrengstsderving in de grex Otterlo - Dries, Weversteeg en Onderlangs (G80700) is geraamd op 520.000,-. Er zijn twee manieren om dit te dekken: 1. De beschikbare incidentele middelen van 1.290.000,- worden aangewend om deze derving in de grondexploitatie te dekken. Dit betekent voor de MFA dat er minder dekking is voor de investeringskosten en dat de kostprijsdekkende huur 23.000,- hoger zal uitvallen. Dit heeft weer gevolgen voor de omvang van de bijstelling van de exploitatiesubsidie aan de nieuw op te richten stichting. 2. De opbrengstderving komt ten laste van de grex. Dit betekent dat het financiele resultaat van de grex met 520.000,- verslechtert en uitkomt 440.000,- negatief. Dit resultaat moet worden meegenomen in de voorziening negatieve plannen van het Grondbedrijf. Dit heeft gevolgen voor de financiele positie van het Grondbedrijf. Aangezien de bedrijfsreserve grondzaken beperkt is en de risico s hoog zijn, heeft dit waarschijnlijk consequenties voor het beroep van het grondbedrijf op de Algemene Reserve van de gemeente Ede in de Jaarrekening 2016 Voorgesteld wordt om de opbrengstderving ten laste van de grex Otterlo - Dries, Weversteeg en Onderlangs te laten komen. Bijstelling exploitatiesubsidie aan partijen Maatschappelijke verenigingen ontvangen van de gemeente een exploitatiesubsidie. Op dit moment ontvangen SDO en SERO van de gemeente een structurele jaarlijkse exploitatiesubsidie van in totaal 90.000,-. In de nieuwe situatie heeft de stichting een subsidie nodig van rond de 130.000. Er is een bedrag van 40.000,- aanvullende subsidie nodig. Dit bedrag zal in de integrale afweging van de Perspectiefnota 2017-2020 worden meegenomen. Uitvoering/juridische toetsing en vervolgprocedure Het voorstel voor een MFC is in overleg met betrokken partijen tot stand gekomen. Na de besluitvorming van de gemeenteraad vindt een verdere uitwerking plaats: binnen het project Weversteeg wordt in het kader van de Nota van Uitgangspunten (straks door de raad vast te stellen) de exacte locatie bepaald. Uiterlijk 1 juli 2016 wordt de Nota van Uitgangspunten Weversteef aan de Raad voorgelegd. Daarna kan de bouwplanontwikkeling voor de MFC verder worden opgepakt. Gemeenteraad Het raadsvoorstel wordt aangeboden aan de Agendacommissie, met het verzoek dit te agenderen voor de oordeelvormende en vervolgens besluitvormende vergadering van de gemeenteraad. Burgemeester en wethouders van Ede, Richard Wielinga de secretaris Cees van der Knaap de burgemeester