Kiezen voor kernen Ondernemingsplan R&B Wonen 2010-2014 regionaal & betrokken
Kiezen voor kernen Ondernemingsplan R&B Wonen 2010-2014
Inhoud Inleiding, proces en uitgangspunten 5 1. Opzet van het plan 6 1.1. Strategisch kader 7 1.2. Leeswijzer 7 2. De wereld om ons heen: het krachtenveld 8 2.1. Themabijeenkomsten met belanghouders 10 2.2. Interviews met professionele partners 12 2.3. Themabijeenkomsten met medewerkers 13 2.4. De ondernemingsraad 13 3. De wereld om ons heen: trends en ontwikkelingen 14 4. Visitatie 22 5. SWOT R&B Wonen 24 Inleiding proces en uitgangspunten R&B Wonen is een actieve en betrokken corporatie die zich inzet voor de kwaliteit van het wonen in de kernen van Reimerswaal en Borsele. In dit ondernemingsplan staan de strategische koers, doelen en keuzen van R&B Wonen beschreven. Het plan is de route kaart voor de periode 2010-2014. Rode draad in het plan is de ambitie van R&B Wonen om een bindende factor te zijn in de kwaliteit van wonen en leven in de kernen. Dit ondernemingsplan draagt daarom de titel: Kiezen voor kernen. Het plan geeft ook een doorkijk naar 2029. Op langere termijn is er sprake van krimp. De bevolkingsaantallen gaan dan gestaag dalen. Het moment waarop krimp ontstaat, verschilt per kern. Een ondertitel zou daarom ook kunnen zijn: Bouwen vóór de krimp. met belanghouders vertaald naar concrete doelen en doelstellingen. Dit ondernemingsplan bevat concrete uitwerkingen van strategische doelen. In kamer 3 de Samen werkingskamer wordt bekeken wat R&B Wonen vanuit haar ambitie wil zijn, wat zij zelf doet en wat zij in samen werking met anderen doet. In dit ondernemingsplan staat de taakopvatting van R&B Wonen helder omschreven en wordt aangegeven hoe er tegen samenwerking wordt aangekeken. Kamer 4 is de Productiehal. Deze hal staat voor het borgen van een betrouwbare werkorganisatie en bedrijfsvoering die de doelen verwezenlijken. In het hoofdstuk organisatie staat de inzet op organisatie ontwikkeling beschreven. Op de zolder bevindt zich de Etalage. Hier staat het communiceren en 5.1. SWOT-analyse 25 verantwoorden door de cor poratie centraal. R&B Wonen heeft 5.2. Kansen en opgaven vanuit de SWOT 26 De maatschappij verandert, mensen hebben andere (woon)- gedurende het proces van totstandkoming actief contact gezocht 5.3. Kernopgaven in de beleidsperiode 27 6. Missie, visie en kernwaarden van R&B Wonen 28 6.1. Onze missie: hier staan we voor 29 6.2. Onze visie: hier gaan we voor 30 6.3. Kernwaarden: dit is onze stijl 30 7. Strategische Kerndoelen 32 7.1. Uitwerking van kerndoelen 33 7.1.1. Kerndoel 1: Passende huisvesting 34 7.1.2. Kerndoel 2: Leefbare kernen 36 behoeften dan vijf jaar geleden. Het speelveld verandert; afhankelijkheid tussen gebieden en partijen neemt toe. Daarnaast zijn er diverse economische en demografische ontwikkelingen. De verwachtingen over het taakveld van de corporatie zijn veranderd. Deze veranderingen en ontwikkelingen hebben direct invloed op R&B Wonen, wat vraagt om periodieke herbezinning van het beleid en de strategie van de corporatie. Deze herbezinning heeft R&B Wonen zeer zorgvuldig inge stoken. met haar meest belangrijke interne en eterne belanghouders en wil zich blijven verantwoorden over haar keuzes. 5. Etalage 7.1.3. Kerndoel 3: Duurzame woonontwikkeling 38 7.1.4. Kerndoel 4: Bieden en ontwikkelen van aanvullende diensten 39 7.1.5. Kerndoel 5: Presteren naar vermogen 40 7.1.6. Kerndoel 6: Participatie en maatschappelijk bestuur 41 7.1.7. Kerndoel 7: We opereren ondernemend, professioneel en betrouwbaar 42 Bij het komen tot dit ondernemingsplan is de systematiek van het publiekshuis gevolgd. Dit model kijkt symbolisch van buiten naar binnen. Het publiekshuis telt vier kamers en een zolder die systematisch worden doorlopen. 1. Ideeënkamer 2. Ontwerpkamer 8. Management en organisatie 44 8.1. Organisatieontwikkeling 45 In kamer 1 de Ideeënkamer worden wensen en behoeften van be- 8.2. P&O en competenties medewerkers 46 8.3. Communicatie als sleutelvaardigheid 46 8.4. Participatie 47 9. De financiële randvoorwaarden van R&B Wonen 48 10. Tot slot 56 11. Bijlage 1: Overzicht belanghouders 58 langhouders opgehaald. Met een breed aantal interne en eterne partijen zijn gesprekken gevoerd over de opgaven in Reimerswaal en Borsele, de werkdomeinen van de corporatie en de invulling daarvan door R&B Wonen. In kamer 2 de Ontwerp kamer worden deze wensen en behoeften gewogen en waar nodig in samenspraak 4. Productiehal 3. Samenwerkingskamer 12. Bijlage 2: Overzicht van strategische doelen 60 13. Bijlage 3: uitleg van gebruikte afkortingen en vaktermen 61 5
Opzet van het plan Strategisch kader ondernemingsplan 1.1. Strategisch kader Het ondernemingsplan is langs twee paden tot stand gekomen. Het pad waarbij wensen en behoeften van belanghouders en ontwikkelingen in de omgeving centraal staan (SWOT analyse resulterend in kernopgaven). En het pad waarin het belang en de behoefte van de eigen organisatie de boventoon voeren (missie en visie). Hier hebben medewerkers een inhoudelijke bijdrage aan geleverd en is er in samenspraak met de onder nemingsraad opgetrokken. De paden komen samen in een zevental kerndoelen die R&B Wonen in de beleidsperiode wil realiseren. In de volgende hoofdstukken staan de beide paden beschreven. 1.2. Leeswijzer Hoofdstuk 2 en 3 bevatten een verkenning van de wereld om ons heen. Hoe ziet ons krachtenveld er uit, welke opgaven en kansen zien interne en eterne belanghouders en welke trends en ontwikkelingen komen er op de corporatie af? Hoofdstuk 4 gaat in op de aanbevelingen van de onafhankelijke visitatie die we in 2007 lieten uitvoeren. De inventarisaties van de eerste hoofdstukken zijn de input voor een SWOT analyse in hoofdstuk 5 waar de sterkten en zwakten en kansen en bedreigingen staan opgesomd. Vanuit de SWOT analyse (hoofdstuk 5) is een aantal kernopgaven ge destilleerd waar R&B Wonen zich in de beleidsperiode voor in wil zetten. In hoofdstuk 6 staan missie, visie en kernwaarden. In hoofd stuk 7 worden strategische doelen benoemd en uitgewerkt in operationele doelstellingen. Management en organisatie en de financiële uitgangspunten zijn uit gewerkt in de hoofdstukken 8 en 9. Missie Kiezen voor kernen SWOT-analyse Op basis van gesprekken belanghouders en omgevingsanalyse Visie woningen Kernopgaven 41 Opzet van het plan Kerndoelen: 1. Passende huisvesting 2. Leefbare kernen 3. Duurzame woonontwikkeling 4. Bieden en ontwikkelen van aanvullende diensten 5. Presteren naar vermogen 6. Ondernemend, professioneel en betrouwbaar 7. Participatie en maatschappelijk bestuur Operationele doelen 6 7
De wereld om ons heen: het krachtenveld Het speelveld van corporaties wordt steeds compleer. Als private organisaties in een publiek bestel hebben wij te maken met een breed palet van belanghouders die invloed willen uitoefenen op de corporatie. Het is zaak als R&B Wonen om waar nodig contact te houden met deze partijen en sensitief te zijn voor aankomende veranderingen en eisen. Dit vraagt om het definiëren van een gedegen belanghouderstrategie. Maar ook om een betere antenne, zodat we de signalen van onze belanghouders een plaats kunnen geven in ons beleid en handelen. In onderstaande schema s schetsen we het landelijke en het regionale en lokale krachtenveld. Het landelijke krachtenveld Politieke voorkeuren Wetten Parlement Europese Commissie Mededinging Ongeoorloofde staatssteun Belastingheffing Wet Maatschappelijk ondernemen Financiën Justitie Lokale overheden Prestatie-afspraken & samenwerking Programmering Marktordening EZ Groei Beleidsdoelen Etern toezicht Vrom Woningmarkt Woningcorporaties Krimp Voor wie? Ordening Governancecode Belangenbehartiging Aedes CFV Etern toezicht Sanering WSW Borging Professionalisering VTW 2 De wereld om ons heen: het krachtenveld 8 9
De wereld om ons heen: het krachtenveld Het regionale en lokale krachtenveld Overige maatschappelijke instellingen Huurders De wereld om ons heen: het krachtenveld Hier zou R&B op in kunnen spelen door bestaande panden geschikt te maken voor bedrijvigheid. Belangrijke tip die belanghouders geven is dat R&B Wonen voordat zij tot grootschalige nieuwbouw overgaat de mogelijkheden in de bestaande voorraad goed onderzoekt. Door bijvoorbeeld splitsing of herinrichting van Provincie Zeeland Collega-corporaties Huurdersbelangen vereniging R&B Wonen In onderstaande paragrafen is per thema samengevat wat volgens onze belanghouders binnen elke thema de belangrijkste knelpunten of kansen zijn en wat daarbij van ons wordt verwacht. woningen kan de potentie van het bestaande woningbezit worden vergroot. Bij nieuwbouw is het belangrijk levensloopbestendige woningen te bouwen, zodat mensen langer thuis kunnen blijven wonen. In hoofdstuk 3 is een analyse van ontwikkelingen in de Zorg- en welzijn Woonplatform Leefbaarheid Onder leefbaarheid wordt verstaan sociale veiligheid en uit straling regionale woningmarkt opgenomen. Dorpsvernieuwing Dorpsraden Gemeenten Reimerswaal en Borsele van de woonomgeving. Leefbaarheid is volgens belanghouders op de eerste plaats vooral een taak van bewoners zelf, daarnaast is Vernieuwing van dorpen en kernen is een thema dat alle belanghouders aan het hart gaat. Algemene kritiek is dat er te weinig het een belangrijke verantwoordelijkheid van de gemeente. De regie is op de dorpsvernieuwing. Die regie ligt volgens de belang- Ter voorbereiding op dit ondernemingsplan is aan de diverse corporatie is volgens de gesprekspartners niet primair verantwoordelijk maar kan wel een bindende factor tussen partijen zijn houders bij de gemeente, maar zij vinden dat R&B Wonen bij de uitvoering wel een actieve rol kan spelen. Gemeente en corporatie Duurzaamheid partijen uit het krachtenveld gevraagd welke ontwikkelingen zij en diverse maatregelen rondom haar woningbezit initiëren en moeten daarbij op basis van wederkerigheid optrekken. Vertrek- Belanghouders vinden duurzaamheid een belangrijk thema zien in het werkgebied van R&B Wonen en wat zij daarbij van de coördineren. R&B Wonen kan indirect aan de kwaliteit van de punt bij de dorpsvernieuwing is het opstellen van een visie die door zowel vanuit het oogpunt van het milieu als ter beperking van corporatie verwachten. In de volgende paragrafen staan de leefbaarheid in kernen bijdragen. Enerzijds door bij woningver- de gemeente opgesteld behoort te worden. Wij kunnen daarbij energieverbruik. Energiebesparing en het duurzaam opwekken uitkomsten van gesprekken en bijeenkomsten met belanghouders, deling rekening te houden met de mate waarin mensen kiezen voor onze visie op de kernen inbrengen en op basis daarvan onze inzet van energie kan leiden tot een daling van woonlasten. Zon, wind professionele partners en medewerkers beschreven. In hoofdstuk een dorp, anderzijds door met gerichte woningbouw kernen vitaal bepalen. Huurders geven aan dat investeringen in maatschap- en water zijn belangrijke bronnen bij het opwekken van energie. 3 is een omgevingsanalyse opgenomen. Daarnaast zijn trends houden. Directe manieren zijn het starten van een tuinenproject pelijk vastgoed bijdragen aan de leefbaarheid van kernen. Wel Deze zijn in ruime mate aanwezig in Zeeland. R&B Wonen zou in kaart gebracht en landelijke en regionale beleidsstukken geana- en huurders aanspreken op ongewenst gedrag. Ook het stimuleren vinden zij dat er sprake van een huurdersbelang dient te zijn. kunnen inspelen op duurzaamheid door nieuwe toepassingen te lyseerd. Die informatie is gebruikt voor het benoemen van de strategische opgaven van R&B Wonen in de komende jaren. 2.1. Themabijeenkomsten met belanghouders van het eigen woningbezit is bevorderlijk voor de leefbaarheid in een kern. Wonen Innovatie van diensten In het bijzonder aan huurders en huurdersvertegenwoordigers is gevraagd aan wat voor nieuwe diensten zij behoeften zouden ontwikkelen en door bestaande technieken in te voeren. Participatie Belanghouders vinden het belangrijk dat huurders en lokale Met het college van elke gemeente is een dialoogsessie gehouden. Er is in het werkgebied voldoende aanbod van betaalbare wonin- hebben. Genoemd zijn klus- en servicediensten, daarnaast zou belanghouders een stem hebben in het beleid van R&B Wonen. Voor belanghouders zijn themabijeenkomsten georganiseerd gen. Belanghouders zijn van mening dat de woningmarkt redelijk R&B Wonen een intermediairfunctie kunnen vervullen tussen R&B Wonen heeft volgens belanghouders voldoende overleg- waarin aan de hand van stellingen het gesprek is aangegaan over onder controle is en dat het woningbezit van R&B Wonen van bewoners en leveranciers. Randvoorwaarde die belanghouders vormen om tot een goede participatie te komen. De communicatie de opgaven in ons werkgebied. Er zijn themabijeenkomsten goede kwaliteit is. Er zijn wel aandachtspunten: In sommige geven aan het vernieuwen van het dienstenpakket is dat het om van de corporatie naar huurders kan altijd beter vanuit het oog- geweest met dorpsraden, het woonplatform, huurdersvertegen- kernen is er een tekort aan woningen voor starters en is er behoefte producten en diensten moet gaan die gerelateerd zijn aan het punt van de HVRB. Corporatie en HVRB moeten zich inspannen woordigers van de HVRB en medewerkers van R&B Wonen. aan seniorenwoningen. Bedrijvigheid draagt bij aan de vitaliteit wonen. om ondervertegenwoordigde groepen te bereiken. Leidraad in de gesprekken was een aantal strategische thema s: van kernen; in sommige kernen zijn er te weinig bedrijfspanden. 10 11
De wereld om ons heen: het krachtenveld deel kunnen uitmaken van het huishouden van een mantelzorger). Ook moet er oog zijn voor arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa (de zogenaamde moelanders) en specifieke woon- De wereld om ons heen: het krachtenveld Corporaties Corporaties wijzen op het belang van intensivering van afstemming en samenwerking. Men stelt voor een gemeenschappelijke Het grote knelpunt dat medewerkers ervaren is de onvoldoende afstemming over werkzaamheden en communicatie tussen sec toren. Werkwijzen procedures en taken, bevoegdheden en behoeften van hoogwaardige arbeidskrachten. Burgerinitiatieven strategie voor een regio op te stellen en daarnaast op praktische verantwoordelijkheden zijn niet voor iedereen duidelijk. Ook mogen nog meer gestimuleerd worden, het leefbaarheidfonds ziet onderdelen elkaar aan te vullen (zoals shared service center voor bestaat bij medewerkers nog onduidelijkheid over het beleid en de gemeente graag gecontinueerd. ict). bijbehorende normen en waarden. Waar staan we met elkaar voor en wat is precies het product dat wij bieden? Dit leidt er toe Gemeente Reimerswaal Zorg- en welzijn dat resultaten die medewerkers moeten leveren en waarop ze De gemeente Reimerswaal geeft aan een intensievere samen- De zorgpartijen zien ons als een aantrekkelijke samenwerkings- beoordeeld worden niet voor iedereen duidelijk zijn en dat er werking met R&B Wonen te willen voor ontwikkelingen op inbrei- partner. Er is geen gedeelde visie op zorg. onvoldoende als eenheid naar buiten toe wordt gecommuniceerd. dingslocaties. De woningmarkt stagneert en er is een toenemende behoefte aan huurwoningen. De gemeente maakt zich zorgen over 2.3. Themabijeenkomsten met medewerkers 2.4. De ondernemingsraad de aanpak en het tempo rondom de zorg vernieuwing, waaronder Er zijn themabijeenkomsten met medewerkers geweest over hoe De ondernemingsraad zet zich in voor een organisatie waarin het aanpasbaar maken van bestaande woningen. In het gesprek zij naar de interne organisatie kijken en wat zij daarbij als kracht de belangen van de werknemers en de werkgever in balans zijn. vraagt de gemeente meer oog voor de huisvesting van bijzondere en als aandachtspunt zien. Dit is een continu proces, want het maatschappelijk werkveld van 2.2. Interviews met professionele partners doelgroepen zoals moelanders. Ook Reimerswaal wil graag dat R&B Wonen de leefbaarheidsinitiatieven blijft honoreren. Medewerkers waarderen de goede sfeer, collegialiteit en bereid- woningcorporaties verandert voortdurend. De ondernemingsraad maakt zich sterk om de kennis en vaardigheden van alle mede- Aan een aantal van onze partners is gevraagd hoe zij tegen onze corporatie aankijken en hoe zij de toekomstige opgaven in het Provincie Zeeland heid elkaar te helpen. Medewerkers zijn betrokken bij de organisatie en bij de maatschappelijke doelstelling. Zij zijn positief over werkers te optimaliseren en te borgen. werkgebied zien. De provincie wijst op het door haar opgestelde rapport Onver- de openheid van de nieuwe directie en het MT, durven elkaar aan De ondernemingsraad wil een bijdrage leveren aan de maatschap- kende paden, waarin de komende bevolkingskrimp in Zeeland te spreken en werken goed samen. Het personeel is vakbekwaam pelijke betrokkenheid van de medewerkers en verwacht dat R&B R&B Wonen heeft een goede reputatie bij alle belanghouders en staat beschreven. Opgave volgens de provincie is het behoud van en heeft potentie. Er is waardering voor de opleidings- en ontwik- Wonen midden in de samenleving staat en een actieve rol in deze er is een behoorlijke mate van vertrouwen. Er is grote samenwer- de kwaliteit van wonen en leven in de kernen. Hierbij wijst de kelfaciliteiten. Ook is er waardering voor de kwaliteit van systemen regio vervult. Tot slot ziet de ondernemingsraad toe op de invul- kingsbereidheid onder geïnterviewde gemeenten, zorginstellingen provincie op het belang van regionale afstemming over de woning- en gereedschappen die nodig zijn om het werk uit te voeren. ling van goed werkgeverschap. en corporaties. markt. Corporaties en gemeenten hebben met hun plannen grote invloed op de ontwikkelingen in aangrenzende gebieden. Een Gemeente Borsele ander punt is afname van investeringscapaciteit van corporaties. De gemeente Borsele stelt dat dorpsvernieuwing een urgent Doordat er geen grote bouwopgaven meer zijn om geld te gene- thema is, waarbij R&B Wonen een belangrijke rol heeft. Bij deze reren zijn er relatief minder middelen beschikbaar voor maat- dorpsvernieuwing is de opgestelde structuurvisie het leidende schappelijke investeringen. Tevens wijst zij op het belang van het kader. Er is een wachtlijst van huurders die aandacht vraagt. De vernieuwen van maatschappelijk vastgoed in het kader van de gemeente wijst op het belang van zorgvernieuwing in de kleine kernenaanpak; door het clusteren van voorzieningen kunnen kernen, door vernieuwing van diensten kan een antwoord op een meerdere kernen bediend worden (bijvoorbeeld 3 kernen die latente vraag worden gevonden (bijvoorbeeld kangoeroe woningen samen een school in stand houden). Dat houdt in dat er meer waarbij zorgbehoevenden, met behoud van hun zelfstandigheid, gedacht dient te worden in regio s of in verzorgingsgebieden. 12 13
3 De wereld om ons heen: trends en ontwikkelingen De wereld om ons heen: trends en ontwikkelingen In dit hoofdstuk staat een aantal trends en ontwikkelingen beschreven die invloed hebben op R&B Wonen en het gebied waarin zij werkzaam is. Nieuw arrangement corporaties De minister van Wonen, Wijken en Integratie heeft op 22 juni 2009 een brief opgesteld waarin een nieuw arrangement voor woningcorporaties wordt toegelicht. Het arrangement gaat uit van corporaties als private maatschappelijke ondernemingen met een publiek belang: de brede zorg voor het wonen. In de brief wordt als taakgebied van de corporatie een drietal deeldomeinen onderscheiden: 1. Wat moet: bouwen, verhuren en verkoop van woningen (alle segmenten). 2. Wat kan: investeren in woonomgeving en maatschappelijk vastgoed. Dit gebeurt vanuit het principe van wederkerigheid en verantwoording. 3. Wat te overwegen: de wijk- en buurtaanpak. Het bestaan van een relatie met het wonen, proportionaliteit en verantwoording zijn hier de leidende principes. Doelmatigheid Met ingang van 2008 moeten corporaties over al hun activiteiten vennootschapsbelasting betalen. Dit moet het Rijk een jaarlijkse opbrengst van 500 miljoen opleveren. Dit betekent een forse aanslag op de investeringscapaciteit van de sector. Er is vanuit de Vogelaar-aanpak een Investeringsfonds voor 40 probleemwijken waar alle corporaties die niet in die wijken werkzaam zijn on geacht hun draagkracht een bijdrage aan moeten leveren. Het hebben van een positieve kasstroom uit de reguliere verhuur activiteiten is nodig om WSW borging te krijgen. Deze maatregelen benadrukken het belang van doelmatig presteren door corporaties. Tijdperk van transparantie en good governance Recht- en doelmatig presteren van corporaties is en blijft een belangrijk thema. Mede door ecessen onder andere in Rotterdam en Amsterdam. Corporaties zullen zich moeten verantwoorden voor hun keuzen en prestaties en de manier waarop deze tot stand zijn gekomen. Er zijn diverse vormen van verticaal en horizontaal toezicht. In de branchecode staat dat elke corporatie zich eens in de vier jaar laat visiteren door een gezaghebbende eterne partij. Er zijn hoge eisen aan governance en integriteit. Duurzaamheid Energiebesparing en duurzaam ondernemen staan hoog op de politieke en maatschappelijke agenda. Enerzijds vanuit het oogpunt van betaalbaarheid, want energie is duur, anderzijds vanuit het oogpunt dat milieubewustzijn een plicht van iedereen is. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor circa dertig procent van het landelijk energieverbruik. Het kabinet wil dat in 2020 bestaande gebouwen dertig procent zuiniger zijn. Woningnieuwbouw moet in 2020 energieneutraal zijn. Investeringen in energiebesparing door burgers, bedrijven en overheid leveren milieuwinst en zorgen dat de toenemende lasten voor energie beheersbaar kunnen blijven. De privatisering van de energiemarkt maakt het mogelijk om met energieleveranciers prijsafspraken te maken. Bij het bouwen van woningen zullen duurzame materialen en milieuvriendelijke productiemethoden moeten worden gebruikt. Op het gebied van duurzaamheid kan een corporatie onderscheidend zijn. 14 15
De wereld om ons heen: trends en ontwikkelingen Economische crisis Dit ondernemingsplan is tot stand gekomen in economisch woelige tijden. De bankencrisis is overgeslagen naar de reguliere economie. Dat heeft implicaties voor de woningmarkt en de waarde van het niveau van de totale provincie er tot 2030 een groei van het aantal huishoudens is, maar dat deze groei steeds minder wordt. Vanaf 2030 daalt het aantal huishoudens. Borsele en Reimerswaal zijn nog groeigemeenten waar de krimp zich minder sterk manifes- De wereld om ons heen: trends en ontwikkelingen rapport blijkt dat er in de Bevelanden meer woningen gepland staan dan dat er behoefte aan is. Dat betekent een woningoverschot en potentiële leegstand met negatieve gevolgen voor leefbaarheid en voorzieningenniveau. in te spelen. Bij het woonbeleid is het belangrijk dat er voldoende nadruk wordt gelegd op het beheer van de bestaande voorraad en op het geschikt maken voor de toekomst van de bestaande voorraad. vastgoed. Werkgelegenheid en zekerheid van inkomen van de teert dan in de meeste andere Zeeuwse gemeenten. Dit is, los van doelgroep staan onder druk. De recessie kan ook invloed hebben andere oorzaken, ook een positief signaal over de aantrekkelijk- Het rapport beveelt aan dat gemeenten en corporaties samen Eind 2009 komt de provincie met een programma op basis van op winkelvoorzieningen en ondernemers die het hoofd niet boven heid van dit gebied. Toch krijgt een aantal kernen te maken met optrekken en een nieuw instrumentarium ontwikkelen om hier op het rapport onverkende paden. water kunnen houden. Met gevolgen voor een dalend voorzienin- serieuze bevolkingsdaling. genniveau in bepaalde gebieden. De verwachting is dat de crisis in 2009 haar hoogtepunt heeft bereikt, maar dat de gevolgen van de Bevolkingsontwikkeling per levensfase Bron: onverkende paden, provincie Zeeland crisis nog diverse jaren voelbaar zullen zijn. Duidelijk is dat de overheid in de toekomst moet bezuini gingen en dat er mogelijk Ontwikkeling 2000-2004 Ontwikkeling 2004-2024 wederom aanspraak gedaan wordt op het vermogen van de corpo- 0-14 jaar 15-29 jaar 30-59 jaar 60-79 jaar 80 jaar en ouder ratiesector. Dit benadrukt het belang van regionale samen werking Borsele en solidariteit tussen corporaties in de vorm van matching en collegiale investeringen. s-gravenpolder ++ - + - ++ + s-abtskerke ++ o + - ++ + s-heerenhoek ++ o + - ++ + WWI over bevolkingsdaling Op Prinsjesdag 2009 vraagt het ministerie van WWI ten aanzien Baarland ++ o + o ++ + Borssele + -- o -- ++ + Driewegen ++ o + o ++ + van het Wonen bijzondere aandacht voor bevolkingsdaling. Het ministerie stelt dat mede als gevolg van bevolkingsdaling het nieuwbouwbeleid in de toekomst van karakter zal veranderen. Het accent verschuift van uitbreiding naar vervanging en kwalitatieve verbetering. Zowel in groei- als in krimpregio s speelt nieuwbouw een belangrijke rol in het aanpakken, respectievelijk voorkomen, van achterstanden en verval. De omvang van de problematiek van krimpregio s en het verschil in verdiencapaciteit tussen de groei- en krimpregio s, maakt volgens het ministerie solidariteit tussen de regio s noodzakelijk. Bron: onverkende paden, provincie Zeeland Uit het rapport blijkt dat er meer alleenstaande huishoudens komen (40% groei tot 2030) en dat de traditionele gezinshuishoudens afnemen. Vooral de leeftijdsgroep 30-60 jaar daalt. Het is juist deze groep die belangrijk is voor de vitaliteit (sociaaleconomisch, maatschappelijk) van de kernen. Er komen meer oudere alleenstaande huishoudens en meer huishoudens voor 60-80 jarigen. De groep ouderen die intensieve verzorging nodig heeft (80+) verdubbelt tot 2050 in aantal. Ellewoutsdijk ++ + ++ ++ ++ ++ Heinkenszand ++ o + - ++ + Hoedekenskerke ++ o + - ++ + Kwadendamme o - o -- + o Lewedorp -- -- -- -- - -- Nieuwdorp o - o - + o Nisse o - o -- + o Oudelande ++ + ++ + ++ ++ Ovezande -- -- o -- - o Reimerswaal Hansweert + - o - + + Krabbendijke ++ - o o ++ + Kruiningen ++ - o - ++ + Regionale woningmarkt Provincie Zeeland: Onverkende paden In de provinciale visie Onverkende Paden opgesteld door de Provincie Zeeland is een prognose gemaakt van de bevolkings- Het provincierapport stelt dat er in elke regio een moment zal zijn dat de woningmarkt verzadigd raakt en dat er onvoldoende nieuwe huishoudens van buiten aangetrokken kunnen worden. Daling van bevolking heeft onder andere gevolgen voor het voorzieningen- Oostdijk ++ -- o o ++ o Rilland ++ - + o ++ + Waarde ++ ++ ++ ++ ++ + Yerseke ++ - o - + + ontwikkeling in Zeeland tot en met 2050. Hieruit blijkt dat op het niveau in de kernen en de woningbehoefte. Uit het provincie- ++ = sterke toename += toename o = constant -- = sterke afname - = afname 16 17
De wereld om ons heen: trends en ontwikkelingen Woonbeleid gemeente Reimerswaal Het woonbeleid van de gemeente Reimerswaal is een algemene structuurvisie die nog geactualiseerd moet worden in de betekenis voor het wonen. In het woonbeleid van Reimerswaal wordt gecon- afspraken is de gemeentelijke woonvisie Borsele woont! als uitgangspunt genomen. We gebruiken dit ondernemingsplan om de lopende prestatie- De wereld om ons heen: trends en ontwikkelingen bare woningen van bewoners in het gebied Noord-West Vlaanderen. R&B Wonen staat open voor eperimentele c.q. innovatieve vormen van samenwerking (onder andere met collega s uit Zeeuws-Vlaanderen) bij voorkeur in SEV-verband. de verwachte behoefte aan toegankelijke sociale huurwoningen groot is en dat er een overschot ontstaat van 30 niet toegankelijke huurwoningen. Indicatief is er in 2025 in totaal behoefte aan ca. 2.280 meer sociale huurwoningen dan de huidige 10.120 huur- stateerd dat het bestaande aanbod niet op de vraag aansluit. De afspraken met Reimerswaal en Borsele te herijken. woningen. Het rapport beschrijft dat de omvang van de ver- gemeente streeft naar een bescheiden groei, voornamelijk door Prognose sociale woningvoorraadontwikkeling vangingsbouwopgave uit 2.494 woningen, sloopopgave uit 2.494 nieuwe inwoners uit Zuidwest Nederland. Belangrijke doel groepen Regionale samenhang In het rapport verwachte huishoudenontwikkeling en indicatie woningen en de totale bouwopgave uit 4.767 woningen bestaat. van beleid zijn starters en senioren. De gemeente Reimerswaal heeft de ambitie om huishoudens aan benodigde sociale woningvoorraadontwikkeling (Provincie Zee- Dit uitgaande van de ambitie om de helft van de niet toegankelijke te trekken uit West-Brabant. In het rapport Visie op Wonen en land november 2008) staat voor de regio Bevelanden de in di- sociale huurwoningen gebouwd voor 1971 te vervangen voor R&B Wonen heeft prestatieafspraken met de gemeente Reimers- Leven in West Brabant en Tholen 2025 (Rigo 2009, in opdracht catieve woningbouwopgave (sociaal en vrije sector) tot 2025 nieuwe toegankelijke sociale huurwoningen. Uit het rapport blijkt waal die lopen van 2007-2011. In deze afspraken is als uitgangs- van het directeurenoverleg woningcorporaties) is op basis van beredeneerd. Op basis van de verwachte huishoudenontwikkeling het belang om goede afstemming in de Bevelanden te zoeken punt genomen: CBS enquêtes in kaart gebracht hoeveel mensen er in de ene en met de veronderstelling dat huishoudens boven de 55 jaar in rondom de planning van de woningbouw. gemeente wonen en in de andere gemeente werken. De pendel- een toegankelijke woning (1) gehuisvest dienen te worden, blijkt dat een goede woonomgeving en een goed zorg- en welzijnsaanbod stromen van mensen zeggen iets over de economische afhankelijk- in alle kernen van de gemeente. bij het verbeteren van de woonkwaliteit in de kernen. schapen voor R&B Wonen in uitbreidingslocaties vooral in de koopsector. en welzijnsvoorzieningen in alle kernen. Woonbeleid gemeente Borsele De woningbouwopgave voor de gemeente Borsele bedraagt 1200 woningen voor de periode tot 2015. Er is een convenant met R&B Wonen voor de periode 2005-2010 voor de bouw van 424 zorgen -senioren -woningen in de huur en de koopsector. In de lokale nota Wonen, zorg en welzijn staat dat er tot 2015 172 zorgwoningen nodig zijn en 208 seniorenwoningen. De gemeente wil de doorstroming stimuleren door meer voor ouderen te bouwen. Het woningbouwprogramma dient in te spelen op een veranderende woonbehoefte als gevolg van vergrijzing, etramuralisatie en toename van alleenstaanden. R&B Wonen heeft prestatieafspraken met de gemeente Borsele die lopen van 2007-2010. In deze heid van de ene met de andere gemeente. Er blijkt met name een sterke binding te zijn met gemeenten aan de oostkant van de regio West-Brabant en Tholen, zoals Roosendaal, Halderberge en Moerdijk. Deze gemeenten zijn relatief vaak georiënteerd op de regio. Uit de weergegeven kaart blijkt dat ook Reimerswaal een sterke binding heeft met de regio. Dit benadrukt het belang van regionale en provinciegrens overschrijdende samenwerking. Samenwerking met Vlaanderen Tegenover een krimpende bevolking in ons gebied die op termijn kan leiden tot leegstand staat een groeiende behoefte aan betaal- (1) Een toegankelijke woning is een woning waarin iedereen kan leven, ongeacht de leeftijd, de lichamelijke kenmerken, capaciteiten en beperkingen. Bevelanden Vervangingsbouwopgave vervanging 50% van NT < 1971 Sloopopgave SHW sloop 50% van NT < 1971 Totale bouwopgave (herontwikkeling + vervanging) bouw bouw EGW MGW bouw bouw Samenstelling huishouden SHW-T SHW-T Totaal NT<1971 <1971 Totaal SHW-T SHW-NT Totaal 273-273 94 179 273 273 350 623 330-330 221 109 330 330 4 334 350-350 270 80 350 1.153-1.153 202-202 151 51 202 520-520 Totaal alleenstaand 1.155-1.155 736 419 1.155 2.276 354 2.630 70-70 47 23 70 70 61 131 107-107 90 17 107 107-103 4 331-331 310 21 331 394-394 106-106 97 9 106 290-290 Totaal samenwonend zonder kind 614-614 544 70 614 861-42 819 65-65 65-65 65-139 74 217-217 210 6 216 217-15 202 46-46 46-46 664-664 17-17 17-17 65-65 Totaal eenoudergezinnen 345-345 338 6 344 1.011-154 857 52-52 52-52 52 22 74 253-253 247 6 253 253-183 70 47-47 47-47 252-252 6-6 6-6 73-73 Totaal samenwonend met kind 358-358 352 6 358 630-161 469 8-8 5 4 9 8-41 33 9-9 9-9 9 14 23 5-5 5-5 2-2 - - - - - - - - - Totaal overige huishoudens 22-22 19 4 23 19-27 8 Totaal alle huishoudens 2.494-2.494 1.989 505 2.494 4.797-30 4.767 18 19
De wereld om ons heen: trends en ontwikkelingen Wonen zorg en welzijn in Borsele In 2009 heeft de gemeente Borsele samen met R&B Wonen een onderzoek laten uitvoeren naar de beschikbaarheid van woonzorgcombinaties nu en in de toekomst tot 2015 (Rapport capaci- 1. Nieuwbouw in de huursector: de leeftijd van huurders neemt toe en een deel van hen zal door willen stromen van een eengezinswoning naar een nultredenwoning. Ook is er een groep senioren die nu een koopwoning heeft en zou willen door- De wereld om ons heen: trends en ontwikkelingen Bij nieuwbouw van nultredenwoningen is het belangrijk een visie op de kernen te hebben. Wanneer mobiliteit van mensen af neemt vereist dat ook nabijheid van winkels en voorzieningen om zelfstandig te blijven functioneren. Rondom de opgave van 135 zorg- Beschouwing In dit hoofdstuk zijn twee ontwikkelingen beschreven die in het bijzonder van belang zijn voor het beleid van R&B Wonen. Op de eerste plaats is dat de brief van de minister van WWI rondom het teit voor de toekomst, juli 2009). In het rapport is de behoefte stromen naar een nultredenwoning in de huursector. Het rap- woningen stelt het rapport voor de nieuwbouw van zorgwoningen nieuwe arrangement voor woningcorporaties. In deze brief wordt aan wonen met zorg op basis van kengetallen bepaald. Uit het port stelt dat R&B Wonen deels in deze vraag kan voorzien (invulling binnen de aangewezen woonservicezones in Borsele) en duidelijk richting gegeven aan de taakvelden van corporaties en rapport komt een tekort van een kleine 2.000 nultredenwoningen door herstructurering en reguliere nieuwbouw. Echter vanwege afstemming en samenwerking met en tussen zorgpartijen. de uitgangspunten waarop hier invulling aan wordt gegeven en 135 zorgwoningen. eindigheid aan investeringsmogelijkheden door het politiek en (wederkerigheid en proportionaliteit). Op de tweede plaats is dat Het rapport geeft de kanttekening bij de gepresenteerde cijfers economisch getij, de beperkte hoeveelheid huurwoningen (20% de bevolkingsontwikkeling (krimp) in ons werkgebied die duidelijke dat het gaat om normatieve aantallen. De groep senioren is rela- van de woningvoorraad) en dalende bevolkingsomvang is het gevolgen heeft voor de keuzes op de woningmarkt en het belang tief groot, maar niet elke senior zal een nultredenwoning willen. niet realistisch te veronderstellen dat de opgave volledig moet van regionale samenwerking en afstemming onderstreept. Een belangrijk deel van deze mensen woont naar tevredenheid in worden ingevuld met nieuwbouw. Gemeente en corporatie de eigen woning in zowel de huur- als de koopsector. Daarnaast is moeten samen op zoek naar haalbare mogelijkheden om het het aanbod van woningen niet volledig in beeld, omdat 80% van aanbod nultredenwoningen in de huursector te vergroten. de woningvoorraad in Borsele koopwoning is. 2. Nieuwbouw in koopsector: Bij nieuwbouw in de koopsector kan de gemeente inzetten op zoveel mogelijk levensloopgeschikte Het rapport benoemt ten aanzien van de voorraad nultreden- nieuwbouw. woningen drie kansen: 3. Investeren in het aanpassen van bestaande woningen en deze zo levensloopgeschikt maken. Bron: Gemeente Borsele Confrontatie vraag en aanbod verschillende woonzorgvormen in 2015 vraag 2015 aanbod 2015 Woningen Nultredenwoningen 2.705 764-1.941 Zorgwoningen 275 140-135 frictie 2015 Plaatsen Ouderen 160 160 - Lichamelijk en/of verstandelijk gehandicapten 75 110 35 Personen met een psychische beperking 40 6-34 Totaal beschermd 275 276 1 20 21
Visitatie In 2007 heeft R&B Wonen een onafhankelijke visitatie laten uitvoeren. De uitkomsten van de visitatie zijn meegenomen in dit ondernemingsplan. De visitatiecommissie doet op hoofdlijnen de volgende aanbevelingen: prestaties met de omgeving. van beleid, maar dit meer structuur geven. petenties van de organisatie. bare woningmarkt in de toekomst en de forse nieuwbouwproductie die in ontwikkeling is. de kleine kernen en de rollen en verantwoordelijkheden die verschillende partijen hierin hebben. beleidscyclus en prestaties). competenties van de interne organisatie aan te vullen en indien nodig te versterken. 4 Visitatie 22 23
SWOT R&B Wonen 5.1. SWOT-analyse Op basis van de trends en ontwikkelingen, de uitkomsten van gesprekken met belanghouders en een zelfevaluatie is een SWOT analyse opgesteld. In deze SWOT staan de belangrijkste sterkten en zwakten van R&B Wonen. Sterkten Zwakten 1. Innovatief en fleibel 1. PDCA denken 2. Totaalbedrijf dat veel zelf ontwikkelt 2. Managementinformatie 3. Kan brede opgaven aan 3. Organisatieontwikkeling 4. Werkt aan leefbaarheid 4. Financieel afhankelijk van verkoop 5. Goede reputatie 5. Kennis van klant en markt 6. Financieel solide 6. Kennismanagement 7. Kennis van het werkgebied 7. Interne en eterne informatie en communicatie 8. Vakbekwaam werkapparaat 8. Te weinig vraaggestuurd werken 9. Goede prijs kwaliteitsverhouding van de woningvoorraad 10. Goed bezit verspreid over alle kernen Kansen Bedreigingen 1. Etra dienstverlening aan huurders 1. Vraaguitval als gevolg van demografische ontwikkelingen 2. Woonvormen tussen huur en koop 2. Daling van werkgelegenheid door economische ontwikkelingen 3. Duurzaamheid 3. Vennootschapsbelasting, heffingen en hoge opslagen op rente beperken de capaciteit om onrendabel te investeren 4. Samenwerking 4. Concurrentie van andere regio s 5. Ambassadeurschap van maatschappelijke belanghouders 5. Ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid gaan snel (remmende voorsprong) 6. Huisvesting van arbeidsmigranten uit Midden- en Oost 6. Ontwikkelingskosten van uitbreidingslocaties zijn hoog Europa, epats en contractors 7. Een vitale as met de gemeente (grondbank o.a.) 7. Dalend voorzieningenniveau in de kernen 8. Alternatieve borgbare activiteiten 8. Akkoord WWI met Europa om minimaal 90% van het woningbezit te verhuren aan inkomens tot 33.000 9. Verborgen inkomstenbronnen (Provincie, Rijk en EU) 5 SWOT R&B Wonen 24 25
SWOT R&B Wonen 5.2. Kansen en opgaven vanuit de SWOT De velden uit de bovenstaande SWOT matri zijn tegen elkaar SWOT R&B Wonen 5.3. Kernopgaven in de beleidsperiode Op basis van de SWOT analyse definieert R&B Wonen de volgende afgezet. Dit geeft inzicht in de relatie tussen sterkten en zwakten kernopgaven in de beleidsperiode. en kansen en bedreigingen. Hieruit is een aantal opgaven (om bedreigingen het hoofd te bieden en zwakten te keren) en kansen Focus op de klant te destilleren. organisatie. De wensen en behoeften van onze klanten en Opgaven de kernen daarna Kansen ontwikkelingen in de omgeving zijn uitgangspunt voor ons handelen. Dit heeft invloed op de inrichting en fleibiliteit van onze portfolio en onze manier van werken. Bouwen vóór de krimp een groei- naar een transformatiestrategie. Transformeren betekent niet alleen omvormen om de woningen geschikt te maken voor een andere doelgroep, maar kan ook slopen en vervangend nieuw bouwen of verkoop betekenen. We willen waar en wanneer dat nodig is. Er komt in de beleidsperiode geen epats en contractors huisvesten komen tot een bezit dat aansluit bij de behoeftes van de doelgroep. Dat kan onder andere door transformatie van bestaande fusie op eigen initiatief. De primaire taak pakken we zelf op. Op het gebied van backoffice-activiteiten is samenwerking gewenst. woningen en fleibel bouwen van nieuwe woningen. Kleinschalig Ook uitruil van specialistische taken behoort tot de mogelijk- Intern bouwen wordt onze sleutelvaardigheid. Beheerst en professioneel beheersen wat we doen. Dit betekent: - van ad hoc naar planmatig werken heden. We zetten ons in voor regionale beleidsafstemming en uitwisseling. Samenvattend: we zijn een corporatie voor kleine kernen, met de focus op Reimerswaal en Borsele. Op eigen kracht pakken we de kernopgaven in ons eigen gebied op. In de regio werken we samen met geestverwanten. Deze samenwerking kan ook gericht zijn op investeren in het kader van - gestructureerd verzamelen en delen van kennis solidariteit. Daarbij richten we ons op het gebied dat in paragraaf - resultaatgericht werken. 6.1 grafisch is weergegeven. We sturen daarbij op een efficiënte en effectieve inzet van middelen. Om betrokken en bekwaam personeel aan te trekken en R&B Wonen als onderdeel van de samenleving te behouden investeren we in goed werkgeverschap. in op het voeren van een gedegen dialoog met onze belang- Samenwerken vanuit eigen kracht houders. Met de gemeenten Reimerswaal en Borsele in het bijzonder bouwen we een vitale samenwerking verder uit. 26 27
Missie, visie en kernwaarden van R&B Wonen In de volgende hoofdstukken maken we de stap van analyse naar keuzes. In dit hoofdstuk staan missie, visie en kernwaarden beschreven. Deze vormen een belangrijk uitgangspunt voor onze strategische opgaven, ambities en doelen. 6.1. Onze missie: hier staan we voor We definiëren onze missie als volgt: KIEZEN VOOR KERNEN. Dat wil zeggen dat we in ons werkgebied staan voor: tatieve en duurzame woningen. klanten en de samenleving. Daarbij staan wij garant voor de huisvesting van mensen die daar moeilijk of niet zelfstandig in kunnen voorzien, zoals mensen met een smalle beurs en mensen die buiten de vangnetten vallen. Onze geografische focus ligt op de 22 kernen in de gemeenten Reimerswaal en Borsele. Hier ligt onze primaire taak. Wij nemen bij planvorming en bij samenwerking een groter gebied in acht om te komen tot een samenhangend beleid en volkshuisvestelijk presteren op maat. Op het niveau van de Bevelanden zoeken we naar afstemming in beleid. Collegiale investeringen vinden plaats in de Bevelanden, Walcheren en een deel van West Brabant. Secundaire beleids afstemming vindt plaats op het niveau van Zeeland en West-Brabant. 6 Missie, visie en kernwaarden van R&B Wonen 28 29
Missie, visie en kernwaarden van R&B Wonen 6.2. Onze visie: hier gaan we voor In onderstaande punten staat onze visie beschreven. Deze visie geeft de hoofdrichting van onze doelen weer. Missie, visie en kernwaarden van R&B Wonen Sociaal betrokken en klantgericht Wij zijn sociaal betrokken bij de samenleving en willen weten wat er in de samenleving en op de woonmarkt speelt. Wij laten ons Ondernemend en professioneel Sociaal ondernemen is ons wezenskenmerk. Ondernemen houdt in dat we afstemmen op wat de markt en samenleving wil en daarbij 1. We zijn een woonbedrijf met een focus op het verhuren van drijven door hun behoeften. Wij kennen onze klanten (huurders, verder kijken dan de dag van vandaag. We zijn bereid en in staat woningen. We zijn solidair aan de regio waarin we werken. We kopers en maatschappelijke partijen) want zij zijn ons bestaans- daarin risico s aan te gaan en de nodige vernieuwing en creativi- streven naar een robuuste voorraad woningen passend bij de recht. Onze medewerkers vormen de ogen en oren van onze cor- teit aan de dag te leggen. doelgroep. poratie. Zij zijn onze visitekaartjes. We pakken daarbij ook taken 2. We zijn een maatschappelijk ontwikkelaar. Dat betekent dat op die anderen laten liggen, omdat dat voor hen commercieel niet Professioneel houdt voor ons onder meer in dat we ons huis op commerciële activiteiten dienstbaar zijn aan onze sociale acti- interessant genoeg is. Wij bewegen ons, waar passend bij onze orde hebben. Samenwerking binnen de organisatie en met anderen viteiten. missie, ook aan de bovenkant van de markt. Maar niet als com- is vanzelfsprekend en een vaardigheid van alle medewerkers. Wij 3. We zijn een regiebedrijf met een solide basis van kennis en merciële projectontwikkelaar. Rendement uit dergelijke activi- werken planmatig met meetbare en toetsbare doelstellingen. Wij kunde. Hierdoor zijn we in staat om een opdrachtgevende rol te teiten wordt geherinvesteerd met maatschappelijke oogmerken. sluiten de cirkel tussen plannen, doen, toetsen en evalueren. Om spelen. Er is een basis van activiteiten die we zelf doen, wat ons tijdig bij te kunnen sturen en te kunnen uitleggen en verantwoor- een boeiende werkgever maakt. Duurzaam den. 4. We kiezen voor de kernen met een primaire focus op Reimers- Wij zorgen ook voor morgen. Wij staan er voor ons erfgoed duur- waal en Borsele. Samen met die gemeenten maken we ons zaam te beheren en te ontwikkelen. De focus bij de ontwikkeling Deze ambities vragen om voortdurende aandacht voor de sterk voor de vitaliteit van de kernen. Onze inspanningen zijn optimum tussen maatschappelijk investeren en behoud van van al onze (nieuwe) producten en diensten is duurzaamheid. professionaliteit van onze medewerkers, middelen, processen en gericht op het behoud van een veilige en prettige leefomgeving, onze (financiële) continuïteit. De taakomschrijving van het faciliteiten. Wij willen in dat licht een aantrekkelijke werkgever het behoud van basisvoorzieningen, en het faciliteren van gele- ministerie van Wonen, Wijken in Integratie is daarbij het Betrouwbaar zijn waar ruimte is voor discussie, innoveren en leren waar genheid tot ontmoeting. Op welzijnsgebied pakken wij een sig- uitgangspunt. Onze primaire taak is het huisvesten van onze Onze doelstellingen en de beoogde maatschappelijke waarde kun- medewerkers zich graag aan binden. We treden als één geheel nalerende rol en soms de rol van wegwijzer. Onze inspanningen primaire doelgroep door het bouwen, verhuren en verkopen van nen wij niet realiseren door solitair te opereren. Wij benaderen naar buiten. Meer monden maar één stem! In hoofdstuk 8 zijn gericht op onze eigen huurders. De woonvisie van de woningen. Investeringen in woonomgeving, maatschappelijk daarom onze klanten en belanghouders actief, open en integer. beschrijven we de organisatie-opbouw en -ontwikkeling van R&B gemeente is het uitgangspunt van onze inzet in en bod op de vastgoed en buurt- en wijkaanpak gebeuren vanuit het principe Wij willen worden herkend als een partner waar je afspraken mee Wonen. kernen. De regie ligt bij de gemeente, maar we willen bij de van wederkerigheid en proportionaliteit met de gemeenten en kunt maken. Wij gaan voor partnergericht samenwerken met een start van ontwikkelingen betrokken zijn. maatschappelijke partners. breed scala aan belanghouders. Onze interne basis, die daarvoor 5. Duurzaamheid van het wonen is een belangrijk thema bij het 8. We werken volgens de governancecode. Integriteit, goed als fundament dient, is gebouwd op prestatie- en resultaat- ontwikkelen, beheren en eploiteren van onze woningen. We bestuur en goed toezicht krijgen bijzondere aandacht. gerichtheid, afsprakenvastheid en transparant en integer hande- zijn ondernemend in het toepassen van quick wins op het gebied van duurzaamheid. In de innovatie van duurzaamheid zijn we 6.3. Kernwaarden: dit is onze stijl len. We willen niet alles zelf doen en werken graag samen met anderen. Daarvoor is wel nodig dat we over een robuust meer volgend dan verkennend. Mogelijk dat we een pilot starten Onze kernwaarden die sturing geven aan ons denken en doen werkapparaat beschikken en in staat zijn om als professioneel met partners. zijn: opdrachtgever regie te voeren. 6. Arbeidsmigranten uit Midden en Oost-Europa zijn een op- komende aandachtsgroep in het werkgebied. Samen met de gemeente kijken we hoe we hiermee omgaan. 7. We presteren naar vermogen. We zoeken daarbij naar een 30 31
Strategische kerndoelen We hebben zeven strategische kerndoelen geformuleerd. Daaruit blijkt waar we ons in de beleidsperiode voor inzetten. Elk kerndoel bestaat uit meerdere subdoelen. 1. Passende huisvesting 1.1 Woningen hebben een goede prijs/kwaliteit verhouding. 1.2 Woningen sluiten aan op de woonbehoeften. 1.3 Woningen hebben een goede basiskwaliteit. 2. Leefbare kernen 2.1 We bevorderen samen met bewoners en gemeente de woonomgeving. 2.2 We bevorderen zoveel mogelijk de keuzemogelijkheden van wonen in de kernen. 2.3 In samenspraak met derden (zorg) bevorderen we het langer zelfstandig wonen van ouderen in de kernen. 7. R&B Wonen opereert ondernemend, professioneel en betrouwbaar 7.1 Organisatie is voldoende toegerust om eterne opgaven te behalen. 7.2 Organisatie werkt efficiënt. 7.3 Medewerkers voelen zich gemotiveerd en betrokken. 7.4 Communicatie is een kernkwaliteit. 7.1. Uitwerking van kerndoelen In dit hoofdstuk zijn de strategische kerndoelen geoperationaliseerd in subdoelen, kritische succesfactoren en prestatie-indicatoren. 3. Duurzame woonontwikkeling 3.1 Duurzame woningen in duurzame kernen. 3.2 Duurzaamheid van het wonen is bevorderd. 4. Bieden van dienstverlening op maat 4.1 Aanbod van producten en diensten is afgestemd op behoefte en vraag. 4.2 Kwaliteit van dienstverlening is van hoog niveau. 5. Presteren naar vermogen 5.1 Een gezonde financiële positie. 5.2 Een transparant investeringskader. 7 Strategische kerndoelen 6. Participatie en maatschappelijk bestuur 6.1 Huurders en belanghouders zijn betrokken en hebben een plaats in beleidsvorming en handelen. 6.2 Goed ondernemingsbestuur is vanzelfsprekend. 32 33
Strategische kerndoelen 7.1.1. Kerndoel 1: Passende huisvesting Huisvesting van de doelgroep is onze primaire taak. We zorgen voor woningen met een basiskwaliteit voor een passende prijs/ kwaliteit verhouding. De woningen sluiten aan op de woon- behoeften, met daarin bijzondere aandacht voor de woonbehoeften op middellange en lange termijn. Doel KSF Pi/Norm Norm Eigenaar 1.1. Woningen sluiten aan op de woonbehoeften 1.2. Woningen hebben een goede prijs/kwaliteit verhouding 1.1.1. Woonbehoefte van de consument is in beeld 1.1.2. Voldoende betaalbare woningen 1.2.1. Prijs/kwaliteit verhouding kernenvisie zowel intern als etern getoetst. Hieruit volgt een productieschema toewijzing bij toewijzing (90% maimaal 33.000,-) periode per aangeboden woning gespecificeerd per kern en doelgroep primaire doelgroep is nooit hoger dan de aftoppingsgrens huurtoeslag per VHE/gemiddeld aantal punten per VHE huur/gecorrigeerde WOZ waarde 1.2.2. Onderhoud op maat tieverzoeken 1.2.3. Woningen bezitten een goede basiskwaliteit interne programma s van eisen per doelgroep en object maanden aangeboden woning uitgewerkt in de visie op de kernen één reparatieverzoek per woning per jaar reed en gevolgd WONEN WONEN WONEN WONEN WONEN Strategische kerndoelen folio analyse. Daarbij benutten we vastware als strategisch instrument. 3. Renovatieprogramma s waarvoor toezeggingen zijn gedaan voeren we uit. 4. Bij nieuwbouwwoningen, groot onderhoud en beheer van woningen besteden we etra aandacht aan het aspect veiligheid. Transformatie bestaand bezit en nieuwbouw Bij transformatie of uitbreiding van bestaand bezit zijn de vertrekpunten: 1. De komende 20 jaar zullen wij nieuw moeten bouwen voor de toenemende behoefte aan woningen voor senioren, starters en jongeren. Wij zetten op basis van een absolute behoefte van ca. 750 woningen in 2029 in op een uitbreiding met ongeveer 500 woningen in bovengenoemde segmenten. 2. Met het oog op deze opgave maken we eerst een inschatting van de mogelijkheden die transformatie biedt. 3. We renoveren niet langer in compleen die op termijn tot leegstand leiden. 4. We renoveren wel als de levensduur van woningen na renovatie met tenminste 20 jaar wordt verlengd en die woningen nog in een behoefte blijven voorzien. 5. Het gewenste energielabel van woningen wordt benoemd. 6. Uitwerken van een plan om alle woningen op basisonderhoudsniveau te brengen. 7. We differentiëren het basisonderhoudsniveau. Prognose productie 2010-2014 per woningtype Totaal Gemeente Borsele Koop vrije sector grondgebonden 60 Koop vrije sector appartementen 8 Huur grondgebonden 15 Huur appartementen 66 Gemeente Reimerswaal Koop vrije sector grondgebonden 29 Koop vrije sector appartementen - Huur grondgebonden 20 Huur appartementen 69 Totaal 267 VvE Beheer Momenteel beheert R&B Wonen 10 compleen welke in eigendom zijn van een vereniging van eigenaren (VvE). In de meeste van deze compleen heeft R&B Wonen appartementen in eigendom. In kader van het ondernemingsplan is de visie op VvE beheer herijkt en is bekeken hoe we in de toekomst omgaan met VvE beheer. Een duidelijke keuze die we maken is dat we het beheer van VvE compleen waarin we een eigendomsaandeel hebben zelf willen blijven doen. We willen bij deze compleen als R&B zichtbaar blijven en het primaire aanspreekpunt zijn voor de bewoners. Voor het beheer van eterne VvE s is scherp gekeken naar de rentabiliteit van het beheer. Hieruit blijkt dat het rendabel beheren van VvE compleen sterk afhankelijk is van de omvang van de compleen. Grote VvE compleen zijn rendabel, kleinere VvE s Werkwijze investeringen in de kernen Onderhoud woningen Prognose productie 2010-2014 per woningtype kostendekkend of verliesgevend. We zullen in samenspraak met partners een integrale visie op de Bij het onderhoud van woningen hanteren wij de volgende vertrek- In onderstaande matri staat de voorgenomen totale productie kernen ontwikkelen. In deze visie staat de ontwikkeling van de punten: voor 2010-2014 per gemeente en per woningtype. Concrete af- In ons werkgebied worden, buitenom de ontwikkelingen van R&B kernen beschreven en de behoefte aan woningen, maatschappe- 1. We willen trots zijn op al onze woningen. Daarom moeten alle spraken volgend uit de prognose zullen worden gemaakt in de Wonen, veelal appartementencompleen ontwikkeld met een lijke voorzieningen en leefbaarheid. woningen voldoen aan een vooraf vast te stellen basisniveau. prestatieafspraken met de beide gemeenten. Op projectniveau zal beperkte omvang en R&B Wonen wil zich op dit moment voor Investeringen doen we door een bod uit te brengen op de woonvi- Dit niveau kan differentiëren, afhankelijk van de verwachte worden bekeken in hoeverre koopprojecten middels koopgarant of deze primaire dienstverlening beperken tot het eigen werkgebied. sie van de gemeente en daar met de gemeente prestatieafspraken restant levensduur van de woning. andere formules aan de markt zullen worden aangeboden. Op basis van deze uitgangspunten besluit R&B Wonen alleen het over te maken. 2. Om dit beeld scherp te krijgen, investeren wij in een goede port- VvE beheer uit te voeren voor compleen waarin R&B Wonen een 34 35
Strategische kerndoelen eigendomsaandeel heeft. Dit betekent dat voor bestaande eterne VvE s die nu in beheer van R&B Wonen zijn de contracten uit- Strategische kerndoelen Werkwijze investeringen in de kernen We zullen in samenspraak met partners een integrale visie op de Onderstaand schema toont de inzet die wij in de beleidsperiode in gediend zullen worden, maar niet worden verlengd. Om meer kernen ontwikkelen. In deze visie staat de ontwikkeling van de de kernen willen doen. Deze inzet is bepaald op basis van de invulling te kunnen geven aan de onafhankelijkheid van het kernen beschreven en de behoefte aan woningen, maatschappe- geprognosticeerde woonbehoefte tot 2029 en een analyse van het voorzitterschap van VvE besturen zal gezocht worden naar lijke voorzieningen en leefbaarheid. Investeringen doen we door beschikbare en benodigde voorzieningenniveau. Wij willen het on- samenwerking met derden en/of eterne partijen. een bod uit te brengen op de woonvisie van de gemeente en daar derstaande schema in de nabije toekomst samen met de beide met de gemeente prestatieafspraken over te maken. Onze finan- gemeenten en andere belanghouders verfijnen. De gegevens in het 7.1.2. Kerndoel 2: Leefbare kernen ciële en maatschappelijke vertrekpunten voor het doen van inves- schema zijn dynamisch en zullen van jaar tot jaar worden bij- De leefbaarheid en vitaliteit van kernen gaat ons aan het hart. teringen staan in hoofdstuk 9 beschreven. gesteld. Samen met bewoners en gemeente willen we ons inzetten voor de kwaliteit van het wonen en de woonomgeving. Samen met zorgpartijen bevorderen we de mogelijkheden om langer zelfstandig te blijven wonen. Borsele renovatie/ dooreploiteren transformatie Bestaande vooraad sloop verkoop huur starters Nieuwbouw sociale verkoop vrije verkoop Maatsch. vastgoed Wonen en zorg Comm. Ruimte s-gravenpolder Doel KSF Pi Norm Eigenaar 2.1 Verbeteren van de kwaliteit van wonen en woonomgeving samen met bewoners gemeenten en andere partijen 2.1.1 Betrokkenheid partners en bewoners bij wonen en woonomgeving 2.1.2 Tevredenheid over wonen en woonomgeving een gedragen visie en afsprakenkader tevredenheid woonomgeving alle kernen en maimaal 15% onvoldoende WONEN WONEN s-heer Abtskerke s-heerenhoek baarland Borssele Driewegen Ellewoutsdijk Heinkenszand Hoedekenskerke huur ingezet voor leefbaarheid, inclusief dorpsvernieuwing op basis van wederkerigheid maimaal 1 % van de jaarhuur in de desbetreffende gemeente Kwadendamme Lewedorp Nieuwdorp Nisse 2.2 Langer zelfstandig wonen door zorgbehoevenden in de kernen is bevorderd in samenspraak met derden (zorg) 2.2.1 Voldoende specifiek aanbod voor die doelgroep 2.2.2. Basiseisen aan zorgverlening sende woningen in relatie tot woonbehoefte (niet normatief) op basis van kernenvisie zorgpartijen over het faciliteren in de vorm van vastgoed uitgewerkt in de visie op de kernen gemaakt in 2010 en gehandhaafd WONEN WONEN Oudelande Ovezande Reimerswaal Hansweert Krabbendijke Kruiningen Oostdijk Rilland Waarde Yerseke concrete plannen verkenning 36 37
Strategische kerndoelen 7.1.3. Kerndoel 3: Duurzame woonontwikkeling Duurzaamheid is een belangrijk thema in de toekomst. We zetten Strategische kerndoelen Uit het bovenstaande blijkt dat onze ambitie zowel gericht is op energiebesparing in relatie tot de woonlasten als het integreren R&B Wonen wil duurzaamheid integreren in de eigen bedrijfsvoering. Dit komt tot uiting in de werkwijze, communicatie en in op duurzaamheid door te investeren in energiezuinige nieuwe van duurzaamheid in nieuwbouwprojecten. Voor succesvolle inrichting van het kantoorpand. en bestaande woningen. Daarnaast investeren we in duurzaam- energiebesparing zijn samenhangende activiteiten en inspannin- heid van het wonen door het bewustzijn over energieverbruik bij gen vereist. 2010 staat in het teken van deskundigheidsontwikke- 7.1.4. Kerndoel 4: Bieden en ontwikkelen van onze huurders te vergroten. ling op dit gebied. De energieprestatie van de bestaande voorraad aanvullende diensten wordt in voldoende mate in beeld gebracht. Dit wordt afgezet We streven naar continue verbetering van onze dienstverlening en tegen duurzaamheidscriteria. Huurders worden bewust gemaakt bieden producten en diensten die aansluiten op de behoeften van Doel KSF Pi Norm Eigenaar van energiezuinig wonen. Voor nieuwbouw worden geldende nor- onze doelgroepen. We bieden zoveel mogelijk keuzevrijheid aan 3.1 Duurzame woningen in duurzame kernen 3.1.1 Fleibel bouwen teerde nieuwbouw heden nagaan om fleibele bouwvorm toe te passen, gekoppeld aan de kernenvisie 50+ jaar VASTGOED men en besluiten gevolgd en wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een integraal afwegingsmodel waarlangs de duurzaamheid getoetst kan worden. Lopende projecten op het gebied van duurzaamheid worden geoptimaliseerd. Daarnaast zal R&B Wonen, waar mogelijk, deelnemen in energiezuinige nieuwbouwprojecten. onze huurders. Daarom doen we actief markt- en behoefteonderzoek om ontwikkelingen en behoefteverschuivingen te kennen. Huurders mogen vertrouwen op een hoog niveau van onze dienstverlening. 3.2 Duurzaamheid van het wonen is bevorderd Bewustzijn energiezuinig wonen bij huurders is vergroot 3.3. R&B Wonen is duurzaam 3.1.2 Energiezuinig 3.1.3 Duurzaam materiaalgebruik 3.2.1 Voorlichting t.a.v. energieverbruik van de woning 3.2.2. Energiezuinigheid is gestimuleerd 3.3.1. Duurzaam bewust werken bestaande voorraad in kaart (toekennen energielabel) op basis van quickscan energieprestatie bestaande woningen bij transformatie/ renovatie/planmatig onderhoud gekoppeld aan strategisch voorraadbeleid zijn direct aangepakt geldende epc-norm in het bouwbesluit 2 reductie conform convenant Aedes gebruikt meerd over de betekenis van hun energielabel bewust van energie en dragen beleid mee uit gelijkheid tot inzicht in het individueel energieverbruik duurzaamheid optimali seren werken voorwaarden vanaf 2010 maken van de website/ meter vanaf 2011 in nieuw kantoor plan VASTGOED VASTGOED WONEN BBO (beleids- en bestuursondersteuning) BBO Doel KSF Pi Norm Eigenaar 4.1. Aanbod van aanvullende producten en diensten is afgestemd op behoefte en vraag 4.2. Klantgerichtheid is kerncompetentie van R&B Wonen 4.1.1. Keuzevrijheid huurder 4.1.2. Invoeren servicedienst (voor huurders is tarief gerelateerd aan woonduur) 4.2.1. Klantprocessen zijn op orde en efficiënt 4.2.2. Klantgerichte medewerkers en leveranciers beeld worden beoordeeld en vertaald in concrete normen en financiële gevolgen voor onze dienstverlening en producten en diensten zelfaangebrachte voorzieningen wordt afgestemd op basis van uitkomsten onderzoek vrijheid tioneel in 2010 opgenomen in werkproces MTO Positieve waardering in evaluatie (evaluatiekaart) leveranciers werken conform sla s diensten catalogus 10% onvoldoende 2011. 7,85 in 2013 en 2014 100% op competenties WONEN WONEN WONEN BESTUURDER 38 39