Bijeenkomst Marktwaardering

1. Actualistie handboek 2. Gebruik marktwaarde & vastgoedsturing 3. Sturen op of sturen met 4. Portefeuille en asset management 5. Integrale kijk op marktwaarde en kasstromen Consultancy

Wat is jouw achtergrond? Consultancy 3

1. Actualisatie handboek 2. Gebruik marktwaarde & vastgoedsturing 3. Sturen op of sturen met 4. Integraal portefeuille en asset management 5. Integrale kijk op marktwaarde en kasstromen Consultancy

Kernpunten plan van aanpak Uitgangspunt HB2018: Continuïteit Aanpassingen uit 2017 stollen, zorgvuldig omgaan met voorstellen voor methodische aanpassingen 2018, rekenvoorschriften aanscherpen. Consistentie Misinterpretaties verder verkleinen, compactere weergave van HB Acceptatie Draagvlak, rust, zekerheid, the way forward, toekomst van het handboek 2019: toepasbaarheid vergroten (asset-niveau) BZK HB 2018 5

Inhoudelijke aanpassingen Slechts twee methodische wijzigingen: Omgaan met een streefhuur/markthuur die lager is dan de opgevoerde contracthuur Indexatie leegwaarden parkeren + toevoeging beleidswaarde aan het handboek BZK HB 2018 6

Inhoudelijke aanpassingen Veel kleine aanscherpingen, met name voor softwareontwikkelaars van belang: Opslag 15% huur bij beschermd stads- en dorpsgezicht alleen bij aantoonbare kosten. Aanscherpen regels hoe om te gaan bij geen contract bij BOG/MOG Verduidelijk omgaan met BOG/MOG/ZOG contracten met ingangsdatum ná 1 jan. 2019 Aanscherpen regels hoe om te gaan het herzieningshuur/markthuur bij mutatie Beter aangeven of een gegeven een complex- of een objectgegeven betreft Methode voor het bepalen van een kasstroom medio jaar niet voorgeschreven Aanscherpen, eenduidig maken en verder verduidelijking van rekenregels voor bepaling eindwaarde Enzovoort, enzovoort BZK HB 2018 7

1. Actualisatie handboek 2. Gebruik marktwaarde & vastgoedsturing 3. Sturen op of sturen met 4. Portefeuille en asset management 5. Integrale kijk op marktwaarde en kasstromen Consultancy

Consultancy

Consultancy 10

Marktwaarde helpt mij: 1. Financieel te sturen 2. In mijn vastgoedsturing 3. In het behalen van mijn maatschappelijke doelstellingen Consultancy 12

Ik stuur het liefst met: 1. Marktwaarde 2. Beleidswaarde 3. Bedrijfswaarde Consultancy 13

1. Actualisatie handboek 2. Gebruik Marktwaarde & vastgoedsturing 3. Sturen op of sturen met 4. Portefeuille en asset management 5. Integrale kijk op marktwaarde en kasstromen Consultancy

Sturen OP marktwaarde en beleidswaarde? Je stuurt op dat waar je invloed op hebt!! -> je hebt geen invloed op: Leegwaarde (ontwikkeling), markthuur, discontovoet BZK HB 2018 15

Waar kun je wel OP sturen? Sturen OP betaalbaarheid Sturen OP beschikbaarheid Sturen OP inzet en optimalisatie van je kasstromen Sturen OP goed gebruik van je investeringsruimte Sturen OP het instand houden van je vermogenspositie.. BZK HB 2018 16

Consultancy 18

Consultancy 19

Sturen op betaalbaarheid (1) + Besteedbaar inkomen (incl. toeslagen) - Netto woonuitgaven - Basisuitgaven + sociale participatie (NVMT criterium) = Maandelijks residu -> groter, gelijk of lager dan woonlasten? 20

Sturen op betaalbaarheid (2) 21

Sturen op betaalbaarheid (3) Betaalbaarheidsrisico vs. energie-index per complex 22

Sturen op beschikbaarheid (1) Count of Compleet VHE Column Labels Row Labels EGW MGW MGW lift Grand Total tussen 18 en 25 36 160 37 233 tussen 26 en 34 346 895 445 1.686 tussen 35 en 44 700 871 574 2.145 tussen 45 en 54 1.369 832 619 2.820 tussen 55 en 64 1.461 535 512 2.508 tussen 65 en 74 1.705 443 770 2.918 > 75 jaar 1.211 550 1.323 3.084 (blank) 226 142 153 521 Grand Total 7.054 4.428 4.433 15.915 Wenselijk? Verdeling gezinssamenstellingen Alleenstaande: 9.671 Paar zonder kinderen: 2.130 1-oudergezin met 1 kind: 1.400 3-persoons gezin: 1.871 4-pesooons gezin: 451 5-persoons gezin of meer: 68 11,82% 33,00% 20,36% 16,52% 43,46% 58,82% 23

Analyses MVS zegt (veel) meer dan een Bedrijfswaarde 1. Kwaliteit van de woning (m2 prijs) 2. Buurtkwaliteit (m2 prijs) 3. Werken met de onderdelen van de MVS zoals Contracthuur / Leegwaarde, contracthuur / markthuur Juist in de combinatie met Beleidswaarde: 1. Inzet maatschappelijk vermogen per buurt 2. Inzet maatschappelijk vermogen koppelen aan investeringsopgave 3. Inzet maatschappelijk vermogen koppelen aan woontevredenheid 24

BZK HB 2018 Consultancy 25

Investeren (1) 26

Investeren (2) 27

Financiering & vermogen Door het gebruik van MVS en zelfs Beleidswaarde zijn investeringen in verduurzaming en sloop- nieuwbouw ineens onrendabel! 29

Bedrijfswaarde versus Marktwaarde (1) Voorbeeld: Een investering van 50k in verduurzaming bestaande bouw 30

Bedrijfswaarde Voor investering Na investering 31

Marktwaarde Voor investering Na investering 32

Kasstromen zijn gelijk Voor investering Na investering 33

Integrale kijk op vermogen en kasstromen Investeringsbeoordeling in 3 stappen 1. Bepaal de delta van Marktwaarde en Beleidswaarde > Rendabel of onrendabel? 2. Kan de eventuele ORT betaald worden uit het dividend 3. Wat is het effect op ICR en LtV Prioriteit irt andere investeringen? 36

Integrale kijk op vermogen en kasstromen 37

Integrale kijk op vermogen en kasstromen Voorbeeld 2: Sloop- nieuwbouw Sloop 20 woningen Nieuwbouw 20 woningen 38

Integrale kijk op vermogen en kasstromen Stap 1: Bepaal de delta van Marktwaarde en Beleidswaarde > Rendabel of onrendabel? 39

Integrale kijk op vermogen en kasstromen Stap 2: Kan de eventuele ORT betaald worden uit het dividend? 40

Integrale kijk op vermogen en kasstromen Na investering 41

Integrale kijk op vermogen en kasstromen Stap 3: Wat is het effect op ICR en LtV? 42

Iteratief proces Consultancy 43

1. Het gaat om een integrale afweging, marktwaarde en bovenal kasstromen zijn leidend 2. Marktwaarde en beleidswaarde helpen om mijn vermogenspositie te managen 3. Allemaal leuk en aardig, bedrijfswaarde past beter Consultancy 44

BZK HB 2018 45