Besluitvormende raadsvergadering d.d. 25 mei 2010 Agendanr. 9. Aan de Raad No. ZA.09-3496/DV.10-112, afdeling Ruimte. Sellingen, 12 mei 2010 Onderwerp: Uitwerking centrumplan Ter Apel Inleiding In de periode, globaal geduid, 1995-2000 is de ontwikkeling van het centrumgebied van Ter Apel ter hand genomen. Op veel plaatsen maakte het centrum gebied een desolate indruk. Het verval van de openbare ruimte en veel particuliere gevels waren aanleiding voor een bestuurlijke en ambtelijke actie. Geconcludeerd werd dat samenwerking met investeerders/plan ontwikkelaars noodzakelijk was. Veel ontwikkelaars werden benaderd en er werd diepgaand onderhandeld en overlegd. Steeds resulteerden deze trajecten in afscheid nemen. Uiteindelijk bleek Acantus bereid samen met de gemeente een samenwerkingsovereenkomst aan te gaan. Dit project leidde tot een ambitieus plan. Een belangrijke eerste stap voor de herontwikkeling van het centrumgebied in Ter Apel bleek mogelijk. Het centrumgebied van Ter Apel kende veel zwakke plekken. Het bleek ondoenlijk het totaal van deze locaties in één planopzet te vatten en aan te pakken. Besloten werd een belangrijk deel te herontwikkelen en op deze wijze een verleiding te creëren voor particulieren om op andere locaties met voorstellen te komen. Deze belangrijke eerste stap is goed gevisualiseerd in bijlage 1. Een belangrijk deel van de voorgestelde infrastructuur en de gevisualiseerde bebouwing, behoudens de appartementen aan de noordzijde van het Marktplein, zijn in de periode 2000-2005 gerealiseerd. Het centrumdeel, omsloten door de Hoofdstraat, Marktstraat, het Marktplein en de Nederveen Cappelstraat bleek een uitdaging waarvoor in de toekomst de kansen moesten worden afgewacht. Indien van gemeentezijde initiatief zou zijn genomen voor een vervolgstap, was het weinig realistisch te veronderstellen dat dit plandeel een goede kans op realisatie zou hebben. Dit door een gebrek aan participatie van betrokken eigenaren en/of investeerders. Vandaar dat de strategie is gehanteerd van afwachten en facilitair zijn met particulier initiatief. Op deze wijze ontstond meer flexibiliteit voor een goede en haalbare vervolgstap voor een te ontwikkelen deel. Centrum Ontwikkeling BV te Stadskanaal heeft initiatief getoond. Met deze initiatiefnemer is intensief samengewerkt om te komen tot een passende en uitdagende aanvulling van een deel van het huidige centrumgebied. Door Centrum Ontwikkeling BV is de gerenommeerde architect Sjoerd Ybema en stedenbouwkundig adviesbureau BügelHajema bv bij de voorbereiding betrokken. Ook is er regelmatig vooroverleg gepleegd met Libau. Bestuurlijk en ambtelijk is goed in de planvorming geparticipeerd en dit heeft geleid tot een gedragen planopzet
- 2 - Projectopzet. Centrum Ontwikkeling BV heeft twee projecten voorbereid: - winkels en appartementen hoek Hoofdstraat/Marktstraat; - uitbreiding van de Jumbo-supermarkt. Winkels en appartementen hoek Hoofdstraat/Marktstraat Het plan heeft betrekking op het gebied omsloten door de Hoofdstraat, de Nederveen Cappelstraat en het Marktplein. De infrastructuur is hier toe aan groot onderhoud of vernieuwing. Doel van de door de gemeente geplande maatregelen is om dit deel van het centrum van Ter Apel kwalitatief meer uitstraling te geven en aantrekkelijker te maken voor winkelend publiek, ondernemers en bewoners. Daarnaast is de verkeersveiligheid een belangrijk item. Er is voorgesteld de Hoofdstraat her in te richten, waarbij het trottoir langs de winkels zal worden verbreed en aan de zijde van het kanaal meer parkeergelegenheid zal worden gerealiseerd. Verder zal een deel van de Nederveen Cappelstraat autovrij worden gemaakt en wordt de St. Luciastraat tussen de Marktstraat en de Nederveen Cappelstraat vervangen door een verbinding van de Heemker Akkerstraat met de Marktstraat. De Markt wordt zodanig heringericht dat aan de zuidzijde een parkeerterrein ontstaat en de weekmarkt zich kan afspelen ten noorden van dit parkeerterrein. De plannen voor de onderhavige locatie zijn in aansluiting op het centrumplan van de gemeente ontwikkeld. Hoofdopzet van dit plan is het ontwikkelen van een bebouwingsfront langs de Hoofdstraat en een plein op de hoek van de Hoofdstraat met de Marktstraat. Aan het plein zal een L-vormig bouwblok worden gebouwd dat aansluit op het gebouw aan de zuidzijde van de Markt. Het desolate parkeerterrein aan de achterzijde van Aldi/Blokker zal worden verkleind en een functie krijgen voor bewonersparkeren. Het gebouw van Blokker zal worden geïntegreerd in het plan en weer een toegang krijgen aan de Hoofdstraat. De gevelwand krijgt langs deze straat meer uitstraling. De locatie gaat ruimte bieden aan de vervanging en vergroting van de Aldi supermarkt, een omkering van de Blokker en aanvullend een winkel- en woonprogramma. Ook zal de benodigde parkeerruimte een plaats krijgen.
- 3 - Het woonprogramma bestaat uit 13 appartementen die boven de winkelruimten worden gerealiseerd. Langs de Hoofdstraat zal een bouwblok in vier lagen worden gerealiseerd. Op de begane grond bevinden zich winkelruimten, daarboven appartementen. Achter het aan de Hoofdstraat gelegen bouwblok ligt een bouwdeel met één bouwlaag dat de verbinding legt met het bouwdeel met daarin de supermarkt en een tweede blok waarin zich de appartementen bevinden. Uitbreiding van de Jumbo-supermarkt. Het is de bedoeling de Jumbo-supermarkt aan zowel de west- als de zuidzijde uit te breiden. De gevel van de supermarkt zal hierbij aan beide zijden enkele meters naar voren komen. De lagen met bovenliggende woningen blijven ongewijzigd. Door deze uitbreiding zal de bruto) vloeroppervlakte van de supermarkt toenemen van circa 1.400 m² naar 2.000 m². De ingreep is er op gericht het bruto vloeroppervlak te vergroten en het gevelbeeld op te waarderen en daardoor de winkel meer uitstraling te geven. Belangrijk voor de architectuur is dat de waardering van het gevelbeeld ook inderdaad wordt bereikt. Daarbij moet worden bedacht dat, in tegenstelling tot de zuidzijde, het beeld aan de westzijde (Markt) in de huidige situatie niet echt storend is, maar acceptabel kan worden genoemd. In de wijze van bevoorrading van de supermarkt zijn geen wijzigingen voorzien.
- 4 - Financiële consequenties De initiatiefnemers hebben ons een gezamenlijke exploitatie van de projecten voorgelegd met een begrotingstekort van 1.138.378,-- (inclusief de reconstructie van de openbare infrastructuur en exclusief BTW). Er is ons toegestaan deze exploitatie vertrouwelijk in te zien. Ook is ons de mogelijkheid geboden deze exploitatie met behulp van een externe deskundige te toetsen. Dit leverde het inzicht dat ons een inzichtelijke en open exploitatie is voorgelegd. Onze analyse leidde tot de conclusie dat het uiteindelijke tekort moet worden geraamd op 1.400.000,-- (inclusief een reconstructie van de openbare infrastructuur en exclusief BTW). Deze constatering werd de basis voor overleg. Uiteindelijk bleek overeenstemming te bestaan over het volgende: Indien de gemeente de infrastructuur (inclusief ondergrondse infrastructuur) voor het openbare gebied, behorende bij deze projecten, voor haar rekening neemt, evenals een grondruil met gesloten beurzen, zal Centrum Ontwikkeling BV het overige tekort accepteren. De gemeente heeft als kerntaak openbare infrastructuur aan te leggen en te onderhouden. Gezien de staat van onderhoud en de mogelijkheid te kunnen participeren in een ambitieus planconcept voor dit deel van Ter Apel, is het ter beschikking stellen van middelen ten behoeve van de reconstructie van de toekomstige aangrenzende openbare ruimte alleszins relevant en goed verdedigbaar.
- 5 - De projecten gaan gepaard met het wijzigen van bestemmingen op diverse percelen. Zo zal een gedeelte van de openbare ruimte (600 m²) bestemd kunnen worden voor uitbreiding van Jumbo en zal een deel van particuliere percelen (1200 m²) bestemd worden voor toekomstig openbaar gebied (bijvoorbeeld parkeren). Ten behoeve van de realisatie is het relevant en verdedigbaar deze gronden te ruilen met gesloten beurzen. Door adviesbureau Arcadis zijn kosten voor de openbare infrastructuur geraamd op 537.000,-- (in een bijlage nader gespecificeerd). Rekening houdend met bijkomende kosten voor het opstellen van de benodigde externe advisering, onvoorzien en een afronding, kunnen de gemeentelijke kosten geraamd worden op 600.000,-- exclusief BTW. Voorgesteld besluit Wij stellen u voor: 1. ten behoeve van deze planontwikkeling 600.000,-- beschikbaar te stellen; 2. deze kosten ten laste te brengen van de algemene bestemmingsreserve (ABR); 3. dit bedrag toe te voegen aan het huidige krediet, herontwikkeling centrum Ter Apel. Burgemeester en wethouders van Vlagtwedde, L.A.M. Kompier, burgemeester J.M. de Vos, secretaris