PIANOo-Congres 2009 Sessie: gebiedsontwikkeling na Auroux en ICER Bert Wolting en Roger Kersten AKRO CONSULT Akro Consult is een onafhankelijk adviesbureau dat zich sinds de oprichting in 1986 vooral richt op het vormgeven van publiek-private samenwerking bij locatie-of gebiedsontwikkeling Het bureau bundelt kennis en ervaring op het gebied van project-en procesmanagement, strategisch/financieel/ juridisch advies, onderzoek en trainingen. Nadruk aanvankelijk op integrale gebiedsontwikkeling en stedelijke vernieuwing. Inmiddels zijn ook landelijke gebieden en de infrastructuur (combinatieprojecten) als werkvelden ontwikkeld. 1
CENTRAAL THEMA Gebiedsontwikkeling na Auroux: Wanneer moet je een gebiedsontwikkelingsproject aanbesteden en wanneer mag je een (deel)project 1 op 1 gunnen? praktijkervaringen met selecties/aanbestedingen Veel onvrede in de markt REISWIJZER GEBIEDSONTWIKKELING 2009 Gebiedsontwikkeling na Auroux en ICER OPZET SESSIE Waarom aanbesteden en onderscheid selecteren en aanbesteden Wat is gebiedsontwikkeling Consequenties na Auroux en ICER Ontwerpen van een ontwikkelingsstrategie Formuleren van een aanbestedingsstrategie Hoe aanbesteden 2
WAAROM AANBESTEDEN? EG-verdrag, art. 2 BAO: Besluit Aanbestedingsregels Overheidsopdrachten ARW: Aanbestedingsreglement Werken Aanbestedingswet: waarschijnlijk volgend jaar Zwaarwegende jurisprudentie Werken Leveringen Diensten Speciale sectoren 5.150.000 412.000 412.000 Centrale overheid 5.150.000 133.000 133.000 Decentrale overheid 5.150.000 206.000 206.000 Gebiedsontwikkeling na Auroux en ICER VERSCHIL SELECTIE / AANBESTEDING Aanbesteden moet Realisatie publieke werken of werken met publieke investeringen (zelfs bij privaat grondbezit) Volgens vastgestelde regelgeving Selecteren mag en is in principe vormvrij Voor het kiezen van een marktpartij voor het maken/het ontwikkelen/of het realiseren van een plan (exclusief publieke onderdelen) Indien planvorming gecombineerd wordt met uitvoering publieke werken: dan gelden de aanbestedingsregels 3
GEBIEDSONTWIKKELING Bij gebiedsontwikkeling wordt een gebied opnieuw ingevuld waarbij verschillende functies, zoals (ondergrondse en bovengrondse) infrastructuur, wonen, werken, recreatie, groen en water, worden gecombineerd Deze werkwijze leidt ertoe dat: de verschillende belangen in een gebied beter op elkaar afgestemd worden de functies, publiek en privaat, worden beter afgestemd er een integrale businesscase ontstaat waarin kosten en opbrengsten met elkaar verevend kunnen worden GEBIEDSONTWIKKELING IN SCHEMA 4
Auroux en ICER "Auroux legt een bom onder PPS bij gebiedsontwikkeling Combinatieproject, financiële participatie, risiconeming ICER: dat werken in het kader van de projectontwikkeling die uitgevoerd worden door derden voor eigen rekening en risico in beginsel geen overheidsopdracht zijn; dat dit evenmin geldt voor afspraken ten aanzien van de herverdeling van gronden; Indien de gemeente de overheidsopdrachten aanbesteedt, de aanbestedingsregels in beginsel ook niet in de weg staan aan de oprichting van een GEM. Auroux en ICER Consequenties ICER: Bij aanleveren sheets onduidelijkheid over nieuwe Reiswijzer vroegtijdig nadenken over ontwikkelings- en aanbestedingsstrategie 5
CENTRALE VRAAG Hoe komt de samenwerking tot stand aanbestedingsstrategie Hoe moet de samenwerking eruit zien? samenwerkingsmodellen Analyse van de opgave ontwikkelingsstrategie KEUZEPOCES 6
OVERWEGINGEN BIJ PROCEDUREKEUZE Hoe zijn de grond/vastgoedposities? Wat kan wil de gemeente zelf? Wat is het risicoprofiel van het project? Kan men volstaan met het selecteren van een partij, of strekt de keuze zich uit tot een plan met een grondbieding? TYPEN GEBIEDSONTWIKKELING 7
AFWEGINGSMODEL ONTWIKKELINGEN BIJ AANBESTEDEN Een aanbesteding light Vroegtijdige betrokkenheid marktpartijen Ruimte voor optimalisatie Het minimumbod Aanpassingen na gunning 8
ERVARINGEN BIJ SELECTIES Te snel kiezen voor zware selecties Te weinig ruimte voor inbreng markt(visie) Geen ruimte voor optimalisatie of alternatieven Te grote belasting, te hoge kosten Nauwelijks of geen vergoedingen Lada-Ferrari -principe STELLINGEN Na gunning kan verder onderhandeld worden voor een beter projectresultaat Gebiedsontwikkeling vraagt om brede vraagstelling met marges en flexibiliteit Marktpartijen moeten de mogelijkheid krijgen voor optimalisatievoorstellen Een selectie op prijs en kwaliteit is ongewenst Sturen op publiek programma van eisen gaat ten koste van de kwaliteit Inkopers van de overheid kunnen de uitvraging van een gebiedsontwikkeling niet organiseren 9