Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Tesselseplein 35 2583 HP 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op 08-09-2015 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De huurprijs van 685,00 per maand, afgesproken per 14 augustus 2014, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 491,23 per maand. Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 14 augustus 2014 tijdelijk verlaagd tot 196,49 per maand. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 4 februari 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 14 augustus 2014. De huurprijs is 685,00 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 11 maart 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5
Correspondentie over de zaak Op 22 juni 2015 heeft de Huurcommissie een brief van de verhuurder ontvangen met aanvullende informatie over gemaakte afspraken tussen partijen. Huurder is met ingang van oktober 2014 tot heden nog huur verschuldigd. Verhuurder heeft gelet op het uitblijven van enige betalingen en het niet meewerken een incassobureau ingeschakeld. Tevens laat verhuurder weten dat er een procedure tot uitzetting loopt. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft schriftelijk laten weten dat hij niet bij de zitting aanwezig zal zijn. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: ik vind het jammer dat de huurder niet aanwezig is. De huurder heeft een kopie van de uitnodiging ontvangen; ik weet niet in hoeverre er al iets aan de gebreken is gedaan; ik ga akkoord met de puntentelling van de Huurcommissie; ik ben zelf in de woning geweest kort na de ingangsdatum van de huurovereenkomst; Ik heb alles ook zo aangetroffen zoals in het rapport is omschreven; er waren al problemen tussen de huurder en verhuurder; Dienst Stedelijke Ontwikkeling is ingeschakeld vanwege de gevaarlijke situatie in de woning; ik heb aan de huurder uitgelegd dat het niet de bedoeling is om geen huur te betalen; ik weet niet wat de stand van zaken is wat betreft de uitzettingsprocedure. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 14 augustus 2014 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 100 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte vast op 100 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 491,23 per maand. Pagina 2 van 5
Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoeken de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Een deel van het houten hekwerk van het dakterras is uitgevallen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer T5); Twee weken na de 1e bewoning zijn de inbouw oven en inbouw kooplaat door de verhuurder verwijderd. De inbouw apparatuur is niet teruggeplaatst. Het keukenblok is incompleet en verouderd. Dit is een gebrek, analoog aan een gebrek, in categorie C, (nummer Na8); Het deurtje van de ketel ontbreekt. Ter plaatse van de koppeling van een leiding is een lek geconstateerd. Het expansievat is losgekomen uit de muur en wordt ondersteund door een emmer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Qa5 / Qa2); De kraan op het aanrechtblad zit los. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Na6); De aansluiting tussen de spoelbak en het aanrechtblad is lek. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Na6); De toiletpot in de bad/toilet combinatie staat in ernstige mate los. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nd2); het grote kunststof klapraam voorzien van dubbel glas kan niet worden gesloten. Hierdoor was er sprake van veel tocht in dit vertrek. Dit is een gebrek in categorie C (nummer E1); In januari 2015 is het kunststof klapraam in de voorgevel van de woonkamer uitgevallen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer E7). Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Met ingang van 14 augustus 2014 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van 491,23 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 196,49 per maand. De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder een huurprijs van 491,23 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Tot slot geeft de commissie partijen nog mee dat zij de gemaakte afspraken tussen partijen niet kan toetsen. De commissie is niet bevoegd om uitspraak te doen over eventuele huurachterstanden. Pagina 3 van 5
Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 100. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 491,23 De huurprijs van 685,00 per maand, overeengekomen per 14 augustus 2014, is niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van 491,23 per maand per 14 augustus 2014. De woonruimte heeft op 14 augustus 2014 het volgende ernstige gebrek: Een deel van het houten hekwerk van het dakterras is uitgevallen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer T5); Twee weken na de 1e bewoning zijn de inbouw oven en inbouw kooplaat door de verhuurder verwijderd. De inbouw apparatuur is niet teruggeplaatst. Het keukenblok is incompleet en verouderd. Dit is een gebrek, analoog aan een gebrek, in categorie C, (nummer Na8); Het deurtje van de ketel ontbreekt. Ter plaatse van de koppeling van een leiding is een lek geconstateerd. Het expansievat is losgekomen uit de muur en wordt ondersteund door een emmer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Qa5 / Qa2); De kraan op het aanrechtblad zit los. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Na6); De aansluiting tussen de spoelbak en het aanrechtblad is lek. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Na6); De toiletpot in het bad/toilet combinatie staat in ernstige mate los. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nd2); het grote kunststof klapraam voorzien van dubbel glas kan niet worden gesloten. Hierdoor was er sprake van veel tocht in dit vertrek. Dit is een gebrek in categorie C (nummer E1); In januari 2015 is het kunststof klapraam in de voorgevel van de woonkamer uitgevallen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer E7). Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 14 augustus 2014 tijdelijk verlaagd tot 196,49 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Pagina 4 van 5
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers drs. A.M. Kersten en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5