Raadsinformatiebrief Reg.nr. : 7959463 B&W verg. : 5 juni 2018 Onderwerp: Voorontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Brugstraat 43, Vinkel 1) Status Dit stuk wordt u ter informatie aangeboden in het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan Herontwikkeling Brugstraat 43, Vinkel, dat te zijner tijd aan uw raad ter vaststelling wordt aangeboden. 2) Samenvatting Tot voor kort was aan de Brugstraat 43 Partycentrum Dorsvlegel gevestigd. Per 1 januari 2017 is dit partycentrum gesloten. De initiatiefnemer is nu van plan om de gronden aan de Brugstraat 43 te Vinkel te herontwikkelen. De bestaande horecabestemming maakt in de nieuwe situatie plaats voor een woonbestemming ten behoeve van de realisatie van een appartementengebouw voor 26 woningen. De woningen worden allen levensloopbestendig: alle appartementen zijn gelijkvloers en met de lift bereikbaar. De grootte varieert van 60 tot 85 m2 gebruiksoppervlakte. De woningen zijn met name bedoeld voor senioren en eventueel starters. Tien van de 26 appartementen worden in de sociale sector gerealiseerd, de overige appartementen worden vrije sector huur en koopappartementen. Er vindt bij de herontwikkeling een kwaliteitsverbetering voor het landschap plaats, doordat het achterterrein vergroend wordt en de overgang naar het landelijk gebied vriendelijker wordt gemaakt. Met het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling wordt voorzien in de behoefte aan nieuwe woningen. Uit onderzoek blijkt namelijk dat in Vinkel weinig goedkope starters- en seniorenwoningen (nultredenwoningen) beschikbaar zijn. Een aanvulling in dit marktsegment is daarom zeer gewenst. In de voorbereidingsfase is door initiatiefnemer gesproken met de direct omwonenden van het plangebied, waarbij deze buren aangeven geen overwegende bezwaren te hebben. Het voorontwerp bestemmingsplan kan nu ter inzage worden gelegd in het kader van de inspraak. In dat kader wordt medio juni een inloopavond gehouden om omwonenden en belanghebbenden te informeren over de plannen. 3) Wij bieden u dit stuk ter informatie aan. Steller : Helming Tel. : 6155392 E-mail : j.helming@s-hertogenbosch.nl 2
4) Aanleiding en besluitengeschiedenis Tot voor kort was aan de Brugstraat 43 Partycentrum Dorsvlegel gevestigd. Per 1 januari 2017 is dit partycentrum gesloten. De locatie is niet langer in gebruik ten behoeve van horeca-activiteiten. De initiatiefnemer is nu van plan om de gronden aan de Brug-straat 43 te Vinkel te herontwikkelen. De bestaande horecabestemming/-functie maakt in de nieuwe (plan)situatie plaats voor een woonbestemming/-functie ten behoeve van de realisatie van een appartementengebouw voor 26 levensloopbestendige woningen c.q. appartementen en de daarbij behorende infrastructuur, parkeervoorzieningen en (groen)inrichting. Figuur 1: situering plangebied in Vinkel Op 24 oktober 2017 heeft uw gemeenteraad ingestemd met het bestemmingsplan Kom Vinkel (regnr. 7190286). Met dit plan werden de geldende planologische kaders in Vinkel geactualiseerd. Het plan Kom Vinkel is een conserverend plan, waarin in beginsel geen nieuwe ontwikkelingen zijn meegenomen. Dit bestemmingsplan is het geldend juridisch kader voor de percelen in Vinkel, en dus ook voor het plangebied. Voor de gronden van het plangebied geldt momenteel de bestemming Horeca, waarin uitsluitend horecabedrijven in categorie 4 zijn toegestaan. Ook is één woning toegestaan. Het voorliggende woningbouwplan past dus niet in het geldende bestemmingsplan. Daarom is een bestemmingsplanherziening voorbereid voor het woningbouwplan. 3
5) Inhoud Plangebied Brugstraat 43 ligt in Vinkel, zoals weergegeven in figuur 2. Het plangebied van dit bestemmingsplan bestaat uit het perceel van de voormalige horecagelegenheid de Dorsvlegel, alsmede het parkeergebied dat achter het pand ligt (Brugstraat 43-43A) en het onbebouwde deel ten zuiden daarvan. Dit deel was bestemd voor intensieve dagrecreatie behorend bij de horecagelegenheid, en zal derhalve ook worden opgeheven. Figuur 2: begrenzing plangebied Planbeschrijving De toekomstige invulling van het plangebied bestaat uit de realisatie van 26 appartementen, in combinatie met een kwaliteitsverbetering van het landschap. Dit wordt hieronder nader beschreven. 4
Figuur 3: inrichtingsplan nieuwe situatie Brugstraat 43 Voor het plan wordt de bestaande bebouwing gesloopt en op een iets kleinere oppervlakte worden 26 appartementen teruggebouwd. De woningen worden allen levensloopbestendig: alle appartementen zijn gelijkvloers en met de lift bereikbaar. De grootte varieert van 60 tot 85 m2 gebruiksoppervlakte. De woningen zijn met name bedoeld voor senioren en eventueel starters. Tien van de 26 appartementen worden in de sociale sector gerealiseerd, de overige appartementen worden vrije sector huur en koopappartementen. De bestaande parkeerplaats met verharding op het gehele erf wordt getransformeerd naar een boomgaard, waarin de nieuwe parkeerplaats wordt geïntegreerd. Deze zal kleiner worden dan de bestaande parkeerplaats. Zo vindt bij de herontwikkeling een kwaliteitsverbetering voor het landschap plaats, doordat het achterterrein vergroend wordt en de overgang naar het landelijk gebied vriendelijker wordt gemaakt. Het gebied dat is bestemd voor intensieve dagrecreatie wordt weer een weiland met een bestemming agrarisch met waarden. Resterende bouwwerken worden volledig verwijderd. Om de verankering van het plangebied op de omgeving extra te benadrukken, krijgt de bestaande route naar het achtererf een openbaar karakter als langzaamverkeerspad naar de molen. Het pad wordt geflankeerd met bomen en hagen en heeft een doorkijk naar de molen. Om de landschappelijke inpassing te borgen, is hiervoor in het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. De gronden van de appartementen mogen pas gebruikt worden als de inpassing gerealiseerd is. Beleidsaspecten Het initiatief past goed binnen de geldende beleidskaders. 5
De nieuwbouw van kleine nultreden woningen op de locatie Dorsvlegel past in de ladder van duurzame verstedelijking. De herontwikkeling vindt plaats binnen (provinciaal) bestaand stedelijk gebied op een bestaand bouwperceel. Met het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling wordt voorzien in de behoefte aan nieuwe woningen. Uit het woonwensenonderzoek blijkt namelijk dat in Vinkel weinig goedkope starters- en seniorenwoningen (nultredenwoningen) beschikbaar zijn. Een aanvulling in dit marktsegment is daarom zeer gewenst. De nieuwbouw van betaalbare woningen voor de doelgroepen starters, senioren en alleenstaanden past daarnaast ook in het gemeentelijk woonbeleid zoals vastgelegd in de Nota Wonen 2012 en de Woonagenda 2017/2018. Milieu en omgevingsaspecten Het plan is getoetst op alle relevante milieuaspecten en omgevingswaarden. Uit het akoestisch onderzoek volgt dat voor de planlocatie sprake is van een relevante geluidsbelasting. Omdat het plan aan een 30-km/uur zone ligt, geldt de Wet geluidhinder echter niet en is er geen hogere waardebesluit nodig. Wel is een toets in het kader van de ruimtelijke ordening uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat de meeste appartementen geluidsluwe zijden hebben, echter niet allemaal. Bij die appartementen worden zonodig bouwkundige maatregelen genomen om een luwe ruimte te creëren. Daarnaast hebben de appartementen een individuele en/of een gezamenlijke buitenruimte. Daarmee is er sprake van een goede ruimtelijke ordening. Wat betreft het aspect water het volgende. De verharding neemt in totaliteit af, echter conform het gemeentelijk beleid dient er compensatie plaats te vinden voor de nieuwe verharding. In dit kader treft initiatiefnemer een bergings-/infiltratievoorziening (sloot / wadi) waarmee 160 m3 geborgen kan worden (60 l/m2 verharding + 50% tuin). De hydrologisch situatie ter plaatse van het plangebied is daarmee niet alleen gewaarborgd, maar zal significant verbeteren. Voor het plan geldt een behoefte van 40 parkeerplaatsen. Deze parkeerbehoefte wordt volledig op eigen terrein opgelost. Het plangebied ligt binnen een afstand van 2 km van een geitenhouderij. Uit landelijk onderzoek blijkt dat er binnen 2 km van geitenhouderijen iets meer longontsteking voorkomt dan daarbuiten. De provincie heeft uit voorzorg, tot meer bekend is, een bouwstop voor geitenhouderijen afgekondigd. Omgekeerd zou dit kunnen betekenen dat nieuwe ontwikkelingen binnen 2 km van een geitenhouderij deze risico s niet ten goede komen. Op dit moment zijn er geen wettelijke normen of landelijke richtlijnen voor deze problematiek. Het is een aspect waarnaar nader onderzoek wordt verricht. Meer duidelijkheid over mogelijke maatregelen aan de bron wordt pas over 1 à 2 jaar verwacht. Over de huidige stand van zaken hebben wij initiatiefnemers geïnformeerd. Wij hebben hen ook verzocht het procesrisico te aanvaarden en om deze informatie in voorkomende gevallen door te leggen aan eventuele huurders of kopers. De overige aspecten geven geen aanleiding tot het nemen van maatregelen; het plan is ruimtelijk aanvaardbaar. Welstand Voorliggend plan is voorgelegd aan de welstandscommissie. De grondhouding was positief. In het definitieve bouwplan zal rekening gehouden worden met de gegeven aandachtspunten. Financiën De gemeente 's-hertogenbosch zal met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.4 Wet ruimtelijke ordening sluiten. In deze overeenkomst wordt ook vastgelegd dat de 6
initiatiefnemer / exploitant eventuele planschade voor zijn rekening neemt. Kostenverhaal is hiermee verzekerd, waardoor het project economisch uitvoerbaar is. 6) Burgerparagraaf / procedure Inspraak Wij leggen het voorontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Brugstraat 43 volgens de gemeentelijke Inspraakverordening gedurende zes weken voor een ieder ter inzage. Binnen deze termijn van terinzagelegging bestaat voor iedereen de gelegenheid om reacties (schriftelijk dan wel mondeling) met betrekking tot het voorontwerp bestemmingsplan bij ons college in te dienen. In de voorbereidingsfase is door initiatiefnemer uitvoerig gesproken met de direct omwonenden van het plangebied. Deze buren hebben aangegeven geen overwegende bezwaren te hebben tegen het bouwplan. In het kader van de inspraakprocedure wordt medio juni een inloopavond gehouden om omwonenden en belanghebbenden te informeren over de plannen. Vooroverleg Op basis van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt tevens het voorontwerp bestemmingsplan in het kader van het vooroverleg toegestuurd naar onder andere de provincie Noord-Brabant en het Waterschap Aa en Maas. Vervolgprocedure De resultaten van de inspraak worden, tegelijkertijd met de resultaten van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg, verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan ten behoeve van de daarop volgende formele procedure tot vaststelling van dit plan. Wij zullen u informeren op het moment dat wij het ontwerp bestemmingsplan in procedure brengen. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van s-hertogenbosch, De secretaris, De burgemeester, mr. drs. I.A.M. Woestenberg drs. J.M.L.N. Mikkers Bijlagen: 1. Toelichting en regels voorontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Brugstraat 43, Vinkel 2. Verbeelding voorontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Brugstraat 43, Vinkel 7