Herontwikkeling Santrijngebied. De zes alternatieven. November 2011

Transcriptie

1 Herontwikkeling Santrijngebied De zes alternatieven November 2011

2 Inhoudsopgave Inleiding 3 Alternatief 1 7 Alternatief 2 14 Alternatief 3 21 Alternatief 4 28 Alternatief 5 35 Alternatief 6 42 Samenvatting 49 2

3 Inleiding In mei 2011 heeft de raad de Nota van Uitgangspunten voor de herontwikkeling van het Santrijngebied vastgesteld. In deze nota is aangegeven welke documenten betrekking hebben op het plangebied en welke uitgangspunten op het gebied van stedenbouw, verkeer, parkeren, water, groen, wonen, duurzaamheid, culturele voorzieningen, detailhandel, horeca en financiën moeten worden gehanteerd bij de herontwikkeling van het Santrijngebied zonder de realisatie van een Huis voor Cultuur. Daarin zijn ook de volgende doelstellingen geformuleerd: versterken van de centrumfunctie van het Santrijngebied; verbetering van de huidige structuur van Santrijn tot een hoogwaardig binnenstedelijk milieu; herinrichting van de toegang tot het centrum tot een hoogwaardige representatieve entree; herinrichting van Santrijn tot een gebied met een verblijfs- en ontmoetingsfunctie voor bewoners en bezoekers. verbetering van de huisvesting van Theater de Bussel, bibliotheek Theek 5 en het Filmtheater de Bussel. Een eventuele uitbreiding van het culturele aanbod dient aantoonbaar te voldoen aan de vraag en een structureel positief effect op de exploitatie van de cultuurinstelling(en) te hebben. Het eindresultaat is een geactualiseerd Masterplan op basis waarvan de doelstellingen voor het Santrijngebied, binnen de financiële kaders, gerealiseerd kunnen worden. Om te komen tot het geactualiseerde masterplan is in samenwerking met Rijnboutt, stedenbouw en architectuur, een zestal alternatieven voor het Santrijngebied opgesteld. In alle alternatieven is uitgegaan van maaiveld parkeren onderbrengen in een gebouwde parkeervoorziening, verbetering van het profiel van de Torenstraat door aanpassing van het gebouw De Bussel, vergroting van de bibliotheek, verbetering van de Kluizzaal en aanpassingen aan het theater (foyer, liften etc.). Daarnaast zijn als uitgangspunt de bestemmingsplancontouren en het Masterplan gehanteerd. Ook is rekening gehouden met de faseerbaarheid van het gebied en de (fysieke) ruimte voor mogelijk toekomstige ontwikkelingen in de omgeving. Parkeren Per alternatief is de benodigde parkeerbehoefte berekend. Parkeerplaatsen die verdwijnen Parkeerplaatsen die terugkomen Torenplein 74 Maaiveld Donkerstraat 18 Valkenplein 102 Maaiveld Rutselboslaan 39 Basiliekplein 56 Maaiveld Valkenstraat 8 Rutselboslaan 23 Maaiveld Torenstraat 10 Totaal 255 Totaal 75 Minimaal aantal benodigde parkeerplaatsen als gevolg van het opheffen van het maaiveldparkeren conform het Masterplan en bestemmingsplan is op basis van dit overzicht

4 Daarnaast is per alternatief de benodigde parkeerbehoefte als gevolg van de toevoeging van de functies bibliotheek en/of theater en/of commerciële ruimte bepaald. Daarbij is rekening gehouden met dubbelgebruik van de parkeerplaatsen door de verschillende parkeerders. Dit aantal is bij het minimum aantal parkeerplaatsen opgeteld. Het parkeren ten behoeve van de nieuwe woningen wordt onder een dek bij de woningen op maaiveldniveau gerealiseerd en is omzoomd door bebouwing. De bewoners parkeren dus niet in de openbare parkeervoorziening. Wonen Voor de woningbouw in de diverse alternatieven is op basis van het woningbouwprogramma (maximaal 145 woningen) en de woonmonitor als uitgangspunt genomen het bouwen van grondgebonden woningen en appartementen. Thuisvester is eigenaar van de woningen in de noordzijde van het plangebied. In het Masterplan worden deze woningen gehandhaafd. Inmiddels heeft Thuisvester aangegeven dat er in de toekomst mogelijkheden zijn om ook (een gedeelte van) deze woningen te betrekken bij de herontwikkeling van het Santrijngebied. Er zijn echter nog geen concrete plannen. Financiën Hierin worden de volgende componenten onderscheiden: Investeringen: Bij het bepalen van de totale investering is uitgegaan van: Door S &O opgestelde ramingen van verbouwkosten voor bestaande gebouw De Bussel, met daarin het theater en de bibliotheek. Deze ramingen zijn op basis van metrage, feitelijke opname ter plaatse en ontwerptekeningen van Rijnboutt opgesteld. De componenten zijn constructie, daken (inclusief duurzaam groen dak), gevels, installaties, plafonds, vloeren, toneelvloer, sanitair, dockshelter etc. Door PB Theateradviseurs is de investering berekend op basis van de noodzakelijke vervangingen en onderhoud van de theatertechische installaties in het theater zodat de komende jaar de theatertechnische infrastructuur kan blijven functioneren. Bijkomende kosten op basis van de totale bouwkosten, inclusief kosten ontwerp (architect) alsmede projectbegeleiding van de verbouw. Kosten voor tijdelijke huisvesting. Alle kosten van prijsstijging tot aan start bouw en tijdens bouw. Inrichtingskosten voor de vaste elementen zoals balie en stoelen in theaterzalen. Niet opgenomen is de losse inventaris van de bibliotheek. De totale investeringskosten zijn de kosten tot aan oplevering van het gebouw aan de gemeente, met de hierboven genoemde vaste elementen. Bij de alternatieven waarin bibliotheek blijft gehuisvest in het gebouw De Bussel is de totale investering van de algemene aanpassing verdeeld tussen theater en bibliotheek. De kosten van de aanpassing van bijvoorbeeld de installaties zijn aan beide voor de helft toegerekend. In de alternatieven met nieuwbouw voor de bibliotheek zijn alle kosten aan het gebouw De Bussel toegerekend aan het theater. Er kan dus geen vergelijking worden gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande bouw voor de bibliotheken, het totaal moet worden bezien. 4

5 Grondexploitatie In alle alternatieven is gerekend met dezelfde basis: een looptijd tot 2017 en een rekenrente van 6%. Verder bestaat de grondexploitatie uit: Kosten zoals de aangekochte woning aan de Donkerstraat, de sloopkosten van het schoolgebouw Santrijn en mogelijke bodemverontreiniging (metrage maal bedrag). Kosten bouwrijpmaken (Santrijnhof) en het woonrijp maken van het gehele plangebied (herinrichting straten en pleinen, de aanleg van wateropvang en groenvoorzieningen). De opgenomen bedragen zijn gebaseerd op ervaringscijfers alsmede op een begroting van de eerste concept inrichtingsplannen die voor het project Huis voor Cultuur zijn uitgebracht. Sloopkosten, ook van gebouw de Bussel. Plankosten. Afdracht aan het groenfonds is opgenomen als kosten, maar deze zijn ook als inkomsten begroot. Er is geen afdracht voor reserve Bovenwijkse voorzieningen opgenomen, teneinde de vergelijk zo zuiver mogelijk te houden. De opbrengsten zijn deels de 60 parkappartementen, waarbij uitgegaan is van 18 middenduur met een v.o.n. prijs van en 42 dure appartementen met een v.o.n. prijs van ,-. Deze passen binnen het geldende bestemmingsplan en de uitgifte kan derhalve nu al ter hand worden genomen. Omdat er één parkeergarage onderkomt moet de grond voor alle 60 woningen in een keer worden uitgegeven. Opgenomen is de ontvangsten in De overige woningen (aantal is afhankelijk van alternatief) zijn steeds opgenomen met gronduitgifte in De v.o.n. prijs voor grondgebonden woningen is voor de berekening gesteld op en de v.o.n. prijs voor appartementen is hier gesteld op ,--. Exploitatie gebouw Hier zijn alle kosten gemoeid gaande met de exploitatie van het gebouw in eerste instantie in opgenomen, dus zowel kapitaalslasten van de investering en restant boekwaarde, als een budget voor onderhoud, gas, elektra, schoonmaak, verzekeringen e.d. Ook zijn als inkomsten de huren bij een kostprijsdekkende huur opgenomen. Dit is voor een aantal alternatieven uitgerekend. Uitgangspunt is dat de kapitaalslasten en de huidige boekwaarde worden gedekt door de investeringen bij realisatie. Daarnaast zijn er exploitatiekosten om het gebouw te laten functioneren, evenals nu het geval is. Geconcludeerd wordt dat deze lasten niet veel variëren per alternatief en dat de definitieve bepaling pas kan plaatsvinden als het ontwerp verder is uitgewerkt en het exacte aantal meters bekend is. In alle alternatieven is daarom een zelfde bandbreedte van de verhoging van de exploitatiekosten van De Bussel en de Centrale Bibliotheek ten opzichte van de huidige exploitatiekosten van het huidige gebouw in beeld gebracht. Exploitatie parkeergarage/gebouw Hier zijn alle kosten gemoeid gaande met de exploitatie van de garage (zowel bovengronds als ondergronds), dus zowel kapitaalslasten (rente en afschrijving) van de investering als een budget voor onderhoud gebouw en installaties, beheer, zakelijke lasten. Vanaf start exploitatie van de garage zijn de te verwachten huren opgenomen, waarbij het thans vastgesteld tarief is 5

6 opgenomen (inclusief de 2 jaarlijkse verhoging) en er is vanuit gegaan dat een kwart van de plaatsen overdag door abonnementhouders wordt gebruikt Vervolgens is het exploitatie tekort over de totale periode berekend en wat dit voor de eerste 10 jaar aan onrendabele top betekent. Toetsing aan doelstellingen en uitgangspunten Per alternatief heeft een toetsing plaatsgevonden aan de doelstellingen zoals voor de herontwikkeling van het Santrijngebied zijn vastgelegd. Ook zijn de alternatieven getoetst aan de uitgangspunten, zoals vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten. Hieruit bleek dat alle alternatieven in meer of mindere mate voldoen aan de uitgangspunten, de verschillen zijn minimaal. Deze toetsing is dan ook niet bij de beschrijving van de alternatieven opgenomen. Bij de toetsing is gebruik gemaakt van de volgende onderzoeken: - Notitie bibliotheekwerk in de gemeente Oosterhout, ACTA Advies, in opdracht van Theek 5. - Intern onderzoek naar het gebruik van de bibliotheekfilialen. - Cultuur in het Santrijngebied, Quick scan bibliotheek en theater, Drijver en Partners. - Oosterhout, kansen commerciële invulling Santrijngebied BRO. 6

7 Alternatief 1 Alternatief 1 Theater De Bussel, Filmtheater en bibliotheek Theek 5 blijven gehuisvest in het bestaande gebouw. Op de locatie van de voormalige Santrijnschool wordt een ondergrondse parkeervoorziening gerealiseerd. 7

8 Alternatief 1 Invulling locatie voormalige Santrijnschool met parkeren - minimale parkeerbehoefte circa 200 plaatsen - ondergrondse parkeergarage in 2 lagen, in totaal circa 278 plaatsen (overcapaciteit) - maaiveldinrichting, deels op parkeerdek - inrit parkeergarage op afstand van de Torenstraat en in de parkeergarage gesitueerd Locatie de Bussel: theater en bibliotheek - sloop gedeelte bibliotheek aan zijde Torenstraat - uitbreiding gebouw richting Torenplein en Basiliekplein (binnen contouren bestemmingsplan) - nieuwe gevels, kolommen en vloeren blijven gehandhaafd - renoveren gebouw (toiletten, trappen etc) - uitbreiding bibliotheek van 1800 m2 (centrale vestiging) naar circa 2700 m2 in twee lagen, een eventuele eigen zaal zal door de bibliotheek binnen deze m2 moeten worden gerealiseerd - foyer voorzien van glasdak - verbetering horecafaciliteiten - nieuwe Kluizzaal van circa 117 stoelen met een functionele indeling op eerste en tweede verdieping - gebruik zaal 117 stoelen door theater en eventueel bibliotheek - filmtheater in grote zaal - uitvoeren theatertechnische vervangingen en onderhoud, zodat de theatertechnische infrastructuur voor een periode van minimaal 10 jaar binnen de geldende veiligheidskaders en kwaliteitseisen kan functioneren - toevoeging kantoren voor theater op tweede laag - ingang theater en bibliotheek aan Basiliekplein, ingang echter ook mogelijk aan Torenplein (nadere uitwerking) 8

9 Alternatief 1 9

10 Alternatief 1 10

11 Alternatief 1 Toetsing aan doelstellingen Doelstellingen: Versterken centrumfunctie Santrijngebied +/- Verbeteren structuur hoogwaardig binnenstedelijk milieu - Hoogwaardige representatieve entree tot het centrum - Verblijfs- en ontmoetingsfunctie voor bewoners en bezoekers +/- Verbetering huisvesting Theater de Bussel + Uitbreiding culturele aanbod Theater de Bussel voldoet aan de vraag nvt Uitbreiding culturele aanbod Theater de Bussel heeft een structureel positief effect op de exploitatie nvt Verbetering huisvesting bibliotheek Theek 5 + Uitbreiding culturele aanbod bibliotheek Theek 5 voldoet aan de vraag + Uitbreiding culturele aanbod bibliotheek Theek 5 heeft een structureel positief effect op de exploitatie + Verbetering huisvesting Filmtheater de Bussel + Uitbreiding culturele aanbod Filmtheater de Bussel voldoet aan de vraag nvt Uitbreiding culturele aanbod Filmtheater de Bussel heeft een structureel positief effect op de exploitatie nvt Minpunten - maaiveldinrichting op parkeergarage geeft technische beperkingen voor de groeninrichting - functie is enkelvoudig en kwaliteit openbare ruimte minimaal - kosten voor de constructie van de parkeergarage kunnen niet worden gedeeld door het ontbreken van bebouwing op maaiveld. - aandachtspunt vormgeving entree aan Basiliekplein - tijdelijke huisvesting voor bibliotheek tijdens verbouw - lage plafonds bibliotheek en minder functioneel gebruik in verband met te handhaven kolommen Pluspunten - faseerbaar - goede toekomstige ontwikkelmogelijkheden Commanderij en Santrijnhof - Torenstraat wordt representatieve entree stadscentrum met zicht op toren Basiliek - representatieve functies gesitueerd aan de openbare ruimte van de Torenstraat en de pleinen - Basiliekplein wordt kleiner door vergroting gebouw, meer mogelijkheden om kwalitatief hoogwaardig plein te realiseren 11

12 Alternatief 1 - goede verhouding Basiliekplein, gevels en wanden - nieuwe gevels bibliotheek bieden kans om de relatie tussen binnen en buiten sterk te verbeteren - culturele instellingen blijven bij elkaar in 1 gebouw Financiën Totale investering: 14,0 miljoen Investering gebouw De Bussel tbv bibliotheek: 5,0 miljoen Investering gebouw De Bussel tbv theater: 9,0 miljoen Investering parkeergarage ondergronds 278 plaatsen: 8,0 miljoen Grondexploitatie (opbrengst) 0,3 miljoen Verhoging exploitatielasten theater en bibliotheek per jaar (tov huidig gebouw) tussen en Exploitatiekosten parkeren (gemiddeld jaarlijks tekort over 1 e 10 jaar) Risico s - Door het aanleggen van een op zichzelf staande ondergrondse parkeervoorziening, dus niet gecombineerd met andere functies en bebouwing, worden de mogelijkheden om in de toekomst een verdere invulling te geven aan dit gebied beperkt. 12

13 Alternatief 1 Conclusie Alternatief 1 voldoet niet aan alle doelstellingen. Er worden zoveel mogelijk parkeerplaatsen onttrokken aan het zicht (o.a. Torenplein en Basiliekplein) en ondergebracht in een ondergrondse parkeervoorziening. De parkeergarage geeft echter beperkingen om de openbare ruimte de gewenste functie en kwaliteit te geven. Ondanks de profielaanpassing van de Torenstraat is de entree naar het centrum, door het ontbreken van bebouwing aan het Torenplein/op de Santrijnschoollocatie, minder representatief. Door de vergroting van de bibliotheek en het vervangen van de gevels wordt het Basiliekplein een aangenaam verblijfsplein. De huisvesting van het theater wordt verbeterd. De Kluizzaal wordt vergroot en krijgt door de functionelere indeling meer gebruiksmogelijkheden. De bibliotheek krijgt voldoende m2 om een belevingsbibliotheek op te zetten en te functioneren als sterke centrale vestiging. Het filmtheater blijft gebruik maken van de grote zaal, de regieruimte wordt vergroot ten behoeve van de digitalisering. Financieel is alternatief 1 minder gunstig door het ontbreken van de opbrengsten van woningbouw en/of een commerciële invulling. 13

14 Alternatief 2 Alternatief 2 Theater De Bussel, Filmtheater en bibliotheek Theek 5 blijven gehuisvest in het bestaande gebouw. Op de locatie van de voormalige Santrijnschool worden woningen in combinatie met een gebouwde parkeervoorziening gerealiseerd. 14

15 Alternatief 2 Invulling locatie voormalige Santrijnschool met parkeren en wonen - minimale parkeerbehoefte circa 200 plaatsen - ondergrondse parkeergarage in 2 lagen, in totaal circa 278 plaatsen (overcapaciteit) - inrit parkeergarage op afstand van de Torenstraat en is in de parkeergarage gesitueerd - realisatie van circa 71 woningen waarvan 33 grondgebonden en 38 appartementen - het parkeren ten behoeve van de nieuwe woningen wordt onder een dek op maaiveldniveau gerealiseerd en is omzoomd door bebouwing - het dek kan als collectieve ruimte of als semi-openbare ruimte functioneren. Locatie de Bussel: theater en bibliotheek - sloop gedeelte bibliotheek aan zijde Torenstraat - uitbreiding gebouw richting Torenplein en Basiliekplein (binnen contouren bestemmingsplan) - nieuwe gevels, kolommen en vloeren blijven gehandhaafd - renoveren gebouw (toiletten, trappen etc) - uitbreiding bibliotheek van 1800 m2 (centrale vestiging) naar circa 2500 m2 in twee lagen - foyer voorzien van glasdak - verbetering horecafaciliteiten - nieuwe Kluizzaal (multifunctioneel) van circa 200 stoelen op eerste en tweede verdieping - gebruik multifunctionele zaal 200 stoelen door theater, filmtheater en bibliotheek - uitvoeren theatertechnische vervangingen en onderhoud, zodat de theatertechnische infrastructuur voor een periode van minimaal 10 jaar binnen de geldende veiligheidskaders en kwaliteitseisen kan functioneren - toevoeging kantoren voor theater op tweede laag - ingang theater en bibliotheek aan Basiliekplein 15

16 Alternatief 2 16

17 Alternatief 2 17

18 Alternatief 2 Toetsing doelstellingen Doelstellingen: Versterken centrumfunctie Santrijngebied + Verbeteren structuur hoogwaardig binnenstedelijk milieu ++ Hoogwaardige representatieve entree tot het centrum + Verblijfs- en ontmoetingsfunctie voor bewoners en bezoekers + Verbetering huisvesting Theater de Bussel + Uitbreiding culturele aanbod Theater de Bussel voldoet aan de vraag + Uitbreiding culturele aanbod Theater de Bussel heeft een structureel positief effect op de exploitatie +/- Verbetering huisvesting bibliotheek Theek 5 + Uitbreiding culturele aanbod bibliotheek Theek 5 voldoet aan de vraag + Uitbreiding culturele aanbod bibliotheek Theek 5 heeft een structureel positief effect op de exploitatie + Verbetering huisvesting Filmtheater de Bussel + Uitbreiding culturele aanbod Filmtheater de Bussel voldoet aan de vraag nvt Uitbreiding culturele aanbod Filmtheater de Bussel heeft een structureel positief effect op de exploitatie nvt Minpunten - aandachtspunt vormgeving entree aan Basiliekplein - minder m2 voor bibliotheek - tijdelijke huisvesting voor bibliotheek tijdens verbouw - lage plafonds bibliotheek en minder functioneel gebruik in verband met te handhaven kolommen Pluspunten - faseerbaar - toekomstige ontwikkelmogelijkheden Commanderij en Santrijnhof - kosten voor de constructie van de parkeergarage kunnen worden gedeeld met bovengelegen bebouwing - interactie tussen de functies en de openbare ruimte - oriëntatie van bebouwing op park - sociale veiligheid door toegevoegde woonfuncties en entree van woningen op het openbaar gebied - meervoudig gebruik van de gronden - Torenstraat wordt representatieve entree stadscentrum met zicht op toren Basiliek - representatieve functies gesitueerd aan de openbare ruimte van de Torenstraat 18

19 Alternatief 2 - Basiliekplein wordt kleiner door vergroting gebouw, meer mogelijkheden om kwalitatief hoogwaardig plein te realiseren - goede verhouding Basiliekplein, gevels en wanden - nieuwe gevels bibliotheek bieden kans om de relatie tussen binnen en buiten sterk te verbeteren - culturele instellingen blijven bij elkaar in 1 gebouw - zaal met 200 stoelen biedt meer mogelijkheden voor de programmering Financiën Totale investering: 14,5 miljoen Investering gebouw De Bussel tbv bibliotheek: 4,8 miljoen Investering gebouw De Bussel tbv theater: 9,7 miljoen Investering parkeergarage ondergronds 278 plaatsen: 7,3 miljoen Grondexploitatie (opbrengst) 3,5 miljoen Verhoging exploitatielasten theater en bibliotheek per jaar (tov huidig gebouw) tussen en Exploitatiekosten parkeren (gemiddeld jaarlijks tekort over 1 e 10 jaar) Risico s - het aanleggen van een parkeergarage met daarboven woningen brengt als risico met zich mee dat de kosten voor de parkeervoorziening deels gefinancierd worden door de bovengelegen woningen. Als blijkt dat er geen partij is voor het ontwikkelen van de woningen bestaat het risico dat de aanleg van de parkeervoorziening financieel niet haalbaar is. 19

20 Alternatief 2 Conclusie Alternatief 2 voldoet aan de doelstellingen. Er worden zoveel mogelijk parkeerplaatsen onttrokken aan het zicht (o.a. Torenplein en Basiliekplein) en ondergebracht in een ondergrondse parkeervoorziening. Door de invulling van de Santrijnlocatie met woningen wordt de centrumfunctie versterkt en ontstaat een hoogwaardig binnenstedelijk milieu. De huisvesting van het theater wordt verbeterd. De Kluizzaal wordt verplaatst en vergroot tot circa 200 stoelen en kan multifunctioneel worden gebruikt door theater, amateurverenigingen, filmtheater en bibliotheek, mits de programmering dit toelaat. De bibliotheek wordt echter kleiner. Voorwaarde is dan ook dat er een goede regeling wordt getroffen over het gebruik van de multifunctionele zaal door de bibliotheek. Financieel is alternatief 2 gunstig, onder andere als gevolg van de opbrengsten van de woningbouw. 20

21 Alternatief 3 Alternatief 3 Theater De Bussel, Filmtheater en bibliotheek Theek 5 blijven gehuisvest in het bestaande gebouw. Op de locatie van de voormalige Santrijnschool wordt een gebouwde parkeervoorziening en een publiekstrekker in de vorm van een grootschalige winkel met een formule die nog niet in Oosterhout aanwezig is gerealiseerd. 21

22 Alternatief 3 Invulling locatie voormalige Santrijnschool met parkeren, wonen en commerciële ruimte - minimale parkeerbehoefte circa 270 plaatsen - bovengrondse parkeergarage, in totaal circa 270 plaatsen - inrit parkeergarage op afstand van de Torenstraat en is in de parkeergarage gesitueerd - realisatie van circa 30 grondgebonden woningen - het parkeren ten behoeve van de nieuwe woningen wordt onder een dek op maaiveldniveau gerealiseerd en is omzoomd door bebouwing - het dek wordt als private buitenruimte ingevuld - commerciële ruimte circa 2000 m2 in twee lagen aan Torenplein Locatie de Bussel: theater en bibliotheek (gelijk aan alternatief 1) - sloop gedeelte bibliotheek aan zijde Torenstraat - uitbreiding gebouw richting Torenplein en Basiliekplein (binnen contouren bestemmingsplan) - nieuwe gevels, kolommen en vloeren blijven gehandhaafd - renoveren gebouw (toiletten, trappen etc) - uitbreiding bibliotheek van 1800 m2 (centrale vestiging) naar circa 2700 m2 in twee lagen, een eventuele eigen zaal zal door de bibliotheek binnen deze m2 moeten worden gerealiseerd - foyer voorzien van glasdak - verbetering horecafaciliteiten - nieuwe Kluizzaal van circa 117 stoelen met een functionele indeling op eerste en tweede verdieping - gebruik zaal 117 stoelen door theater en eventueel bibliotheek, filmtheater in grote zaal - uitvoeren theatertechnische vervangingen en onderhoud, zodat de theatertechnische infrastructuur voor een periode van minimaal 10 jaar binnen de geldende veiligheidskaders en kwaliteitseisen kan functioneren - toevoeging kantoren voor theater op tweede laag - ingang theater en bibliotheek aan Basiliekplein, ingang echter ook mogelijk aan Torenplein (nadere uitwerking) 22

23 Alternatief 3 23

24 Alternatief 3 24

25 Alternatief 3 Toetsing aan doelstellingen Doelstellingen: Versterken centrumfunctie Santrijngebied + Verbeteren structuur hoogwaardig binnenstedelijk milieu + Hoogwaardige representatieve entree tot het centrum + Verblijfs- en ontmoetingsfunctie voor bewoners en bezoekers + Verbetering huisvesting Theater de Bussel + Uitbreiding culturele aanbod Theater de Bussel voldoet aan de vraag nvt Uitbreiding culturele aanbod Theater de Bussel heeft een structureel positief effect op de exploitatie nvt Verbetering huisvesting bibliotheek Theek 5 + Uitbreiding culturele aanbod bibliotheek Theek 5 voldoet aan de vraag + Uitbreiding culturele aanbod bibliotheek Theek 5 heeft een structureel positief effect op de exploitatie + Verbetering huisvesting Filmtheater de Bussel + Uitbreiding culturele aanbod Filmtheater de Bussel voldoet aan de vraag nvt Uitbreiding culturele aanbod Filmtheater de Bussel heeft een structureel positief effect op de exploitatie nvt Minpunten - gemiddelde kwaliteit openbare ruimte - beperkte interactie tussen de functie parkeren en de openbare ruimte - bovengrondse parkeergarage is georiënteerd op het park - beperkte sociale veiligheid rondom de bovengrondse parkeergarage - woningen met zicht op gebouwde parkeervoorziening - aandachtspunt vormgeving entree aan Basiliekplein - tijdelijke huisvesting voor bibliotheek tijdens verbouw - lage plafonds bibliotheek en minder functioneel gebruik in verband met te handhaven kolommen - commercieel programma ligt afgelegen van centrumgebied - confrontatie commercieel programma en bestaande bebouwing Pluspunten - faseerbaar, echter minder dan in de alternatieven 1, 2 en 5 - toekomstige ontwikkelmogelijkheden Commanderij en Santrijnhof - meervoudig gebruik van de gronden - functies commercieel en parkeren kunnen elkaar versterken 25

26 Alternatief 3 - Torenstraat wordt representatieve entree stadscentrum met zicht op toren Basiliek - representatieve functies gesitueerd aan de openbare ruimte van de Torenstraat en de pleinen - Basiliekplein wordt kleiner door vergroting gebouw, meer mogelijkheden om kwalitatief hoogwaardig plein te realiseren - goede verhouding Basiliekplein, gevels en wanden - nieuwe gevels bibliotheek bieden kans om de relatie tussen binnen en buiten sterk te verbeteren - culturele instellingen blijven bij elkaar in 1 gebouw Financiën Totale investering: 14,0 miljoen Investering gebouw De Bussel tbv bibliotheek: 5,0 miljoen Investering gebouw De Bussel tbv theater: 9,0 miljoen Investering parkeergarage bovengronds 270 plaatsen: 4,7 miljoen Grondexploitatie (opbrengsten) 2,1 miljoen Verhoging exploitatielasten theater en bibliotheek per jaar (tov huidig gebouw) tussen en per jaar Exploitatiekosten parkeren (gemiddeld jaarlijks tekort over 1 e 10 jaar) (opbrengst) Risico s - afzetbaarheid van de woningen met zicht op een gebouwde parkeervoorziening. - afzetbaarheid commerciële ruimte - parkeerexploitatie in relatie tot commerciële invulling 26

27 Alternatief 3 Conclusie Alternatief 3 voldoet aan de doelstellingen. Er worden zoveel mogelijk parkeerplaatsen onttrokken aan het zicht (o.a. Torenplein en Basiliekplein) en ondergebracht in een bovengrondse parkeervoorziening. Door de invulling van de Santrijnlocatie met woningen en een commerciële ruimte wordt de centrumfunctie versterkt en ontstaat een hoogwaardig binnenstedelijk milieu. De commerciële invulling vormt echter een risico. Leegstand of een minder wenselijke invulling betekent juist een verslechtering van dit deel van het centrumgebied. De combinatie van wonen met een gebouwde bovengrondse parkeervoorziening brengt afzetrisico s met zich mee. Ook vraagt de vormgeving extra aandacht. Door de vergroting van de bibliotheek en het vervangen van de gevels wordt het Basiliekplein een aangenaam verblijfsplein. De huisvesting van het theater wordt verbeterd. De Kluizzaal wordt vergroot en krijgt door de functionelere indeling meer gebruiksmogelijkheden. De bibliotheek krijgt voldoende m2 om een belevingsbibliotheek op te zetten en te functioneren als sterke centrale vestiging. Het filmtheater blijft gebruik maken van de grote zaal, de regieruimte wordt vergroot ten behoeve van de digitalisering. Uit het onderzoek naar de commerciële invulling kan worden geconcludeerd dat dit alternatief niet wenselijk is omdat ingezet moet worden op een compact kernwinkelgebied. De meerwaarde van detailhandel in het Santrijngebied op de totale structuur van het centrum is zeer beperkt, helemaal op de locatie voormalige Santrijnschool. Financieel bevat dit alternatief meer risico s voor wat betreft de commerciële invulling, de woningen en het positieve exploitatieresultaat van de parkeervoorziening. 27

28 Alternatief 4 Alternatief 4 Theater De Bussel en het Filmtheater blijven gehuisvest in het bestaande gebouw. Op de locatie van de voormalige Santrijnschool wordt nieuwbouw gerealiseerd voor de bibliotheek, gecombineerd met woningen en een gebouwde parkeervoorziening. In de vrijkomende ruimte van de bibliotheek komt een publiekstrekker in de vorm van een grootschalige winkel met een formule die nog niet in Oosterhout aanwezig is. 28

29 Alternatief 4 Invulling locatie voormalige Santrijnschool met parkeren, wonen en bibliotheek - minimale parkeerbehoefte circa 270 plaatsen - bovengrondse parkeergarage met circa 270 plaatsen - inrit parkeergarage op afstand van de Torenstraat en is in de parkeergarage gesitueerd - realisatie van circa 30 grondgebonden woningen - het parkeren ten behoeve van de nieuwe woningen wordt onder een dek op maaiveldniveau gerealiseerd en is omzoomd door bebouwing - het dek wordt als private buitenruimte ingevuld - bibliotheek circa 2800 m2 in twee lagen aan Torenplein Locatie de Bussel: theater en commerciële ruimte - sloop gedeelte huidige bibliotheek aan zijde Torenstraat - uitbreiding gebouw richting Torenplein - nieuwe gevels - renoveren gebouw (toiletten, trappen etc) - foyer voorzien van glasdak - verbetering horecafaciliteiten - nieuwe Kluizzaal van circa 117 stoelen met een functionele indeling op eerste en tweede verdieping - gebruik zaal 117 stoelen door theater, filmtheater in grote zaal - uitvoeren theatertechnische vervangingen en onderhoud, zodat de theatertechnische infrastructuur voor een periode van minimaal 10 jaar binnen de geldende veiligheidskaders en kwaliteitseisen kan functioneren - toevoeging kantoren op derde laag - ingang theater aan Basiliekplein - commerciële ruimte circa 2000 m2 in twee lagen aan Basiliekplein 29

30 Alternatief 4 30

31 Alternatief 4 31

32 Alternatief 4 Toetsing doelstellingen Doelstellingen: Versterken centrumfunctie Santrijngebied + Verbeteren structuur hoogwaardig binnenstedelijk milieu ++ Hoogwaardige representatieve entree tot het centrum + Verblijfs- en ontmoetingsfunctie voor bewoners en bezoekers + Verbetering huisvesting Theater de Bussel + Uitbreiding culturele aanbod Theater de Bussel voldoet aan de vraag nvt Uitbreiding culturele aanbod Theater de Bussel heeft een structureel positief effect op de exploitatie nvt Verbetering huisvesting bibliotheek Theek 5 + Uitbreiding culturele aanbod bibliotheek Theek 5 voldoet aan de vraag + Uitbreiding culturele aanbod bibliotheek Theek 5 heeft een structureel positief effect op de exploitatie + Verbetering huisvesting Filmtheater de Bussel + Uitbreiding culturele aanbod Filmtheater de Bussel voldoet aan de vraag nvt Uitbreiding culturele aanbod Filmtheater de Bussel heeft een structureel positief effect op de exploitatie nvt Minpunten - gemiddelde kwaliteit openbare ruimte - beperkte interactie tussen de functie parkeren en de openbare ruimte - bovengrondse parkeergarage is georiënteerd op het park - beperkte sociale veiligheid rondom de bovengrondse parkeergarage - woningen met zicht op gebouwde parkeervoorziening - aandachtspunt vormgeving entree aan Basiliekplein - extra commerciële ruimte aan de rand van het centrum - door het uitplaatsen van Theek 5 worden de culturele instellingen uit elkaar gehaald Pluspunten - faseerbaar, echter minder dan in de alternatieven 1, 2 en 5 - toekomstige ontwikkelmogelijkheden Commanderij en Santrijnhof - meervoudig gebruik van de gronden - functies bibliotheek en parkeren kunnen goed samengaan - Torenstraat wordt representatieve entree stadscentrum met zicht op toren Basiliek - representatieve functies gesitueerd aan de openbare ruimte van de Torenstraat 32

33 Alternatief 4 - representatieve functie gesitueerd aan Torenplein - Basiliekplein wordt kleiner door vergroting gebouw, meer mogelijkheden om kwalitatief hoogwaardig plein te realiseren - goede verhouding Basiliekplein, gevels en wanden - nieuwe gevel commerciële ruimte verbetert uitstraling gebouw Financiën Totale investering: 16,5 miljoen Investering gebouw De Bussel tbv bibliotheek: 6,1 miljoen Investering gebouw De Bussel tbv theater: 10,4 miljoen Investering parkeergarage bovengronds 270 plaatsen: 4,7 miljoen Grondexploitatie (opbrengsten) 1,1 miljoen Verhoging exploitatielasten theater en bibliotheek per jaar (tov huidig gebouw) tussen en per jaar Exploitatiekosten parkeren (gemiddeld jaarlijks tekort over 1 e 10 jaar) (opbrengst) Risico s - afzetbaarheid van de woningen met zicht op een gebouwde parkeervoorziening. - afzetbaarheid commerciële ruimte - parkeerexploitatie in relatie tot commerciële invulling 33

34 Alternatief 4 Conclusie Door de invulling van de Santrijnlocatie met een bibliotheek en woningen wordt de centrumfunctie versterkt en ontstaat een hoogwaardig binnenstedelijk milieu. De parkeerplaatsen worden onttrokken uit het zicht en ondergebracht in een bovengrondse parkeervoorziening. De combinatie van wonen met een gebouwde bovengrondse parkeervoorziening brengt afzetrisico s met zich mee. Ook vraagt de vormgeving extra aandacht. Door de vergroting van het gebouw de Bussel met commerciële ruimte en het vervangen van de gevels wordt het Basiliekplein een aangenaam verblijfsplein. Risico daarbij is de commerciële invulling. Leegstand heeft een negatief effect op de kwaliteit van de omgeving. De huisvesting van het theater wordt verbeterd. De Kluizzaal wordt vergroot en krijgt door de functionelere indeling meer gebruiksmogelijkheden. De bibliotheek krijgt in de nieuwbouw voldoende m2 om een belevingsbibliotheek op te zetten en te functioneren als sterke centrale vestiging. Tevens kan nieuwbouw maximaal volgens de wensen van de bibliotheek worden vormgegeven. Het filmtheater blijft gebruik maken van de grote zaal, de regieruimte wordt vergroot ten behoeve van de digitalisering. Uit onderzoek naar de commerciële invulling is gebleken dat dit alternatief niet haalbaar is. Het is niet wenselijk in het Santrijngebied een concurrerend programma ten opzichte van het kernwinkelgebied te realiseren. De meerwaarde van detailhandel in het Santrijngebied op de totale structuur van het centrum is zeer beperkt. Financieel bevat dit alternatief meer risico s voor wat betreft de commerciële invulling, de woningen en het positieve exploitatieresultaat van de parkeervoorziening. De nieuwbouw van de bibliotheek vraagt een hogere totale investering. De investering in het gebouw de Bussel moet toch gedaan worden en komt nu geheel voor rekening van het theater. 34

35 Alternatief 5 Alternatief 5 Theater De Bussel en het Filmtheater blijven gehuisvest in het bestaande gebouw. Op de locatie van de voormalige Santrijnschool wordt nieuwbouw gerealiseerd voor de bibliotheek, gecombineerd met woningen en een gebouwde parkeervoorziening. De vrijkomende ruimte van de bibliotheek wordt toegevoegd aan het theater. 35

36 Alternatief 5 Invulling locatie voormalige Santrijnschool met parkeren, wonen en bibliotheek - minimale parkeerbehoefte circa 280 plaatsen - ondergrondse parkeergarage in 2 lagen met circa 278 plaatsen - inrit parkeergarage op afstand van de Torenstraat en is in de parkeergarage gesitueerd - realisatie van circa 49 woningen, waarvan 29 grondgebonden en 20 appartementen - het parkeren ten behoeve van de nieuwe woningen wordt onder een dek op maaiveldniveau gerealiseerd en is omzoomd door bebouwing - het dek wordt als private buitenruimte ingevuld - bibliotheek circa 2800 m2 in twee lagen aan Torenplein Locatie de Bussel: theater - sloop gedeelte huidige bibliotheek aan zijde Torenstraat - sloop gedeelte huidige bibliotheek op Basiliekplein - uitbreiding gebouw richting Torenplein - nieuwe gevels - renoveren gebouw (toiletten, trappen etc) - foyer aan Basiliekplein, voorzien van glasdak - verbetering horecafaciliteiten - nieuwe Kluizzaal van circa 112 stoelen op de huidige foyerlocatie - extra multifunctionele zaal met circa 250 stoelen op begane grond en eerste verdieping - filmtheater medegebruik in zaal 250 stoelen - uitvoeren theatertechnische vervangingen en onderhoud, zodat de theatertechnische infrastructuur voor een periode van minimaal 10 jaar binnen de geldende veiligheidskaders en kwaliteitseisen kan functioneren - ingang theater aan Torenplein, mogelijk extra toegang tot foyer aan Basiliekplein 36

37 Alternatief 5 37

38 Alternatief 5 38

39 Alternatief 5 Toetsing doelstellingen en uitgangspunten Doelstellingen: Versterken centrumfunctie Santrijngebied + Verbeteren structuur hoogwaardig binnenstedelijk milieu ++ Hoogwaardige representatieve entree tot het centrum + Verblijfs- en ontmoetingsfunctie voor bewoners en bezoekers +/- Verbetering huisvesting Theater de Bussel + Uitbreiding culturele aanbod Theater de Bussel voldoet aan de vraag - Uitbreiding culturele aanbod Theater de Bussel heeft een structureel positief effect op de exploitatie - Verbetering huisvesting bibliotheek Theek 5 + Uitbreiding culturele aanbod bibliotheek Theek 5 voldoet aan de vraag + Uitbreiding culturele aanbod bibliotheek Theek 5 heeft een structureel positief effect op de exploitatie + Verbetering huisvesting Filmtheater de Bussel + Uitbreiding culturele aanbod Filmtheater de Bussel voldoet aan de vraag + Uitbreiding culturele aanbod Filmtheater de Bussel heeft een structureel positief effect op de exploitatie +/- Minpunten - Basiliekplein wordt groter door verkleining huidige gebouw, moeilijker om aangenaam verblijfsplein te realiseren - meer gesloten gevels van het theater - gemiddelde kwaliteit openbare ruimte - verplaatsing Kluizzaal levert geen functioneel voordeel op - de culturele instellingen blijven niet bij elkaar in 1 gebouw Pluspunten - faseerbaar, echter minder dan in de alternatieven 1, 2 en 5 - toekomstige ontwikkelmogelijkheden Commanderij en Santrijnhof - kosten voor de constructie van de parkeergarage kunnen worden gedeeld met bovengelegen bebouwing - interactie tussen de functies en de openbare ruimte - oriëntatie van bebouwing op park - sociale veiligheid door toegevoegde woonfuncties en entree van woningen op het openbaar gebied - meervoudig gebruik van de gronden - Torenstraat wordt representatieve entree stadscentrum met zicht op toren Basiliek - representatieve functie gesitueerd aan Torenplein - uitbreiding theater met extra zaal, meer mogelijkheden voor de programmering 39

40 Alternatief 5 Financiën Totale investering: 17,9 miljoen Investering gebouw De Bussel tbv bibliotheek: 6,1 miljoen Investering gebouw De Bussel tbv theater: 11,8 miljoen Investering parkeergarage ondergronds 278 plaatsen: 7,3 miljoen Grondexploitatie 2,3 miljoen Verhoging exploitatielasten theater en bibliotheek per jaar (tov huidig gebouw) tussen en per jaar Exploitatiekosten parkeren (gemiddeld jaarlijks tekort over 1 e 10 jaar) Risico s - het aanleggen van een parkeergarage met daarboven woningen brengt als risico met zich mee dat de kosten voor de parkeervoorziening deels gefinancierd worden door de bovengelegen woningen. Als blijkt dat er geen partij is voor het ontwikkelen van de woningen bestaat het risico dat de aanleg van de parkeervoorziening financieel niet haalbaar is. - exploitatie theater 40

41 Alternatief 5 Conclusie In alternatief 5 wordt de huisvesting van het theater verbeterd. De Kluizzaal wordt vergroot en krijgt door de functionelere indeling meer gebruiksmogelijkheden. Er komt een extra multifunctionele zaal met 250 stoelen, te gebruiken door het theater en de amateurverenigingen. Het filmtheater kan ook gebruik maken van de nieuwe zaal van 250 stoelen en de frequentie van de voorstellingen uitbreiden. Onderzoek heeft echter uitgewezen dat Oosterhout een theater heeft dat groter is dan wat je in een stad met deze omvang zou verwachten. De bezettingsgraad is echter laag. Uitbreiding van het theater met een extra zaal gaat ten koste van het gebruik van de bestaande zalen en levert, ondanks eventuele extra verhuur aan het filmtheater, geen positief resultaat aan de exploitatie. De bibliotheek krijgt in de nieuwbouw voldoende m2 om een belevingsbibliotheek op te zetten en te functioneren als sterke centrale vestiging. Tevens kan nieuwbouw maximaal volgens de wensen van de bibliotheek worden vormgegeven. Door de invulling van de Santrijnlocatie met een bibliotheek en woningen wordt de centrumfunctie versterkt en ontstaat een hoogwaardig binnenstedelijk milieu. De parkeerplaatsen worden onttrokken uit het zicht en ondergebracht in een ondergrondse parkeervoorziening. Het gebouw de Bussel wordt verkleind. Hierdoor wordt het Basiliekplein groter, waardoor minder makkelijk een prettig verblijfsplein kan worden gerealiseerd. Ook moeten de gevels deels gesloten worden, in verband met de theaterzalen. Financieel vraagt nieuwbouw van de bibliotheek een hogere totale investering. De investering in het gebouw de Bussel moeten toch gedaan worden en komt nu geheel voor rekening van het theater. 41

42 Alternatief 6 Alternatief 6 Theater De Bussel en het Filmtheater blijven gehuisvest in het bestaande gebouw. Op de locatie van de voormalige Santrijnschool wordt nieuwbouw gerealiseerd voor de bibliotheek, gecombineerd met woningen en een gebouwde parkeervoorziening. De vrijkomende ruimte van de bibliotheek wordt gedeeltelijk toegevoegd aan het theater en gedeeltelijk gebruikt voor de huisvesting van een publiekstrekker in de vorm van een grootschalige winkel met een formule die nog niet in Oosterhout aanwezig is. 42

43 Alternatief 6 Invulling locatie voormalige Santrijnschool met parkeren, wonen en bibliotheek - minimale parkeerbehoefte circa 360 plaatsen - bovengrondse parkeergarage met circa 360 plaatsen - inrit parkeergarage op afstand van de Torenstraat en is in de parkeergarage gesitueerd - realisatie van circa 30 grondgebonden woningen - het parkeren ten behoeve van de nieuwe woningen wordt onder een dek op maaiveldniveau gerealiseerd en is omzoomd door bebouwing - het dek kan als collectieve ruimte of als semi-openbare ruimte functioneren. - bibliotheek circa 2800 m2 in twee lagen aan Torenplein Locatie de Bussel: theater en commerciële ruimte - sloop gedeelte huidige bibliotheek aan zijde Torenstraat - sloop gedeelte huidige bibliotheek op Basiliekplein - uitbreiding gebouw richting Torenplein - nieuwe gevels, merendeel gesloten. - renoveren gebouw (toiletten, trappen etc) - foyer aan Basiliekplein, voorzien van glasdak - ingang theater aan Basiliekplein - verbetering horecafaciliteiten - nieuwe Kluizzaal van circa 117 stoelen met een functionele indeling op eerste en tweede verdieping - extra multifunctionele zaal met circa 250 stoelen op begane grond en eerste verdieping - filmtheater medegebruik in zaal 250 stoelen - uitvoeren theatertechnische vervangingen en onderhoud, zodat de theatertechnische infrastructuur voor een periode van minimaal 10 jaar binnen de geldende veiligheidskaders en kwaliteitseisen kan functioneren - commerciële ruimte van circa 260 m2 aan Torenplein 43

44 Alternatief 6 44

45 Alternatief 6 45

46 Alternatief 6 Toetsing doelstellingen en uitgangspunten Doelstellingen: Versterken centrumfunctie Santrijngebied + Verbeteren structuur hoogwaardig binnenstedelijk milieu ++ Hoogwaardige representatieve entree tot het centrum + Verblijfs- en ontmoetingsfunctie voor bewoners en bezoekers +/- Verbetering huisvesting Theater de Bussel + Uitbreiding culturele aanbod Theater de Bussel voldoet aan de vraag - Uitbreiding culturele aanbod Theater de Bussel heeft een structureel positief effect op de exploitatie - Verbetering huisvesting bibliotheek Theek 5 + Uitbreiding culturele aanbod bibliotheek Theek 5 voldoet aan de vraag + Uitbreiding culturele aanbod bibliotheek Theek 5 heeft een structureel positief effect op de exploitatie + Verbetering huisvesting Filmtheater de Bussel + Uitbreiding culturele aanbod Filmtheater de Bussel voldoet aan de vraag + Uitbreiding culturele aanbod Filmtheater de Bussel heeft een structureel positief effect op de exploitatie +/- Minpunten - gemiddelde kwaliteit openbare ruimte - beperkte interactie tussen de functie parkeren en de openbare ruimte - bovengrondse parkeergarage is georiënteerd op het park - beperkte sociale veiligheid rondom de bovengrondse parkeergarage - woningen met zicht op gebouwde parkeervoorziening - Basiliekplein wordt groter door verkleining huidige gebouw, moeilijker om aangenaam verblijfsplein te realiseren - gevels deels gesloten - culturele instellingen blijven niet bij elkaar in 1 gebouw - uitbreiding commerciële ruimte aan de rand van het centrum Pluspunten - faseerbaar - toekomstige ontwikkelmogelijkheden Commanderij en Santrijnhof - meervoudig gebruik van de gronden - representatieve functie gesitueerd aan Torenplein - Torenstraat wordt representatieve entree stadscentrum met zicht op toren Basiliek 46

47 Alternatief 6 Financiën Totale investering: 17,2 miljoen Investering gebouw De Bussel tbv bibliotheek: 6,1 miljoen Investering gebouw De Bussel tbv theater: 11,1 miljoen Investering parkeergarage bovengronds 360 plaatsen: 6,3 miljoen Grondexploitatie 1,1 miljoen Verhoging exploitatielasten theater en bibliotheek per jaar (tov huidig gebouw) tussen en per jaar Exploitatiekosten parkeren (gemiddeld jaarlijks tekort over 1 e 10 jaar) Risico s - afzetbaarheid van de woningen met zicht op een gebouwde parkeervoorziening. - afzetbaarheid commerciële ruimte - parkeerexploitatie in relatie tot commerciële invulling 47

48 Alternatief 6 Conclusie In alternatief 6 wordt de huisvesting van het theater verbeterd. De Kluizzaal wordt vergroot en krijgt door de functionelere indeling meer gebruiksmogelijkheden. Er komt een extra multifunctionele zaal met 250 stoelen, te gebruiken door het theater en de amateurverenigingen. Het filmtheater kan ook gebruik maken van de nieuwe zaal van 250 stoelen en de frequentie van de voorstellingen uitbreiden. Onderzoek heeft echter uitgewezen dat Oosterhout een theater heeft dat groter is dan wat je in een stad met deze omvang zou verwachten. De bezettingsgraad is echter laag. Uitbreiding van het theater met een extra zaal gaat ten koste van het gebruik van de bestaande zalen en levert, ondanks eventuele extra verhuur aan het filmtheater, geen positief resultaat aan de exploitatie. De bibliotheek krijgt in de nieuwbouw voldoende m2 om een belevingsbibliotheek op te zetten en te functioneren als sterke centrale vestiging. Tevens kan nieuwbouw maximaal volgens de wensen van de bibliotheek worden vormgegeven. Door de invulling van de Santrijnlocatie met een bibliotheek en woningen wordt de centrumfunctie versterkt en ontstaat een hoogwaardig binnenstedelijk milieu. De parkeerplaatsen worden onttrokken uit het zicht en ondergebracht in een bovengrondse parkeervoorziening. De combinatie van wonen met een gebouwde bovengrondse parkeervoorziening brengt afzetrisico s met zich mee. Ook vraagt de vormgeving extra aandacht. Het gebouw de Bussel wordt verkleind. Hierdoor wordt het Basiliekplein groter, waardoor minder makkelijk een prettig verblijfsplein kan worden gerealiseerd. Ook moeten de gevels deels gesloten worden, in verband met de theaterzalen. Uit onderzoek naar de commerciële invulling met minder m2 en met een concept dat past bij de aanwezige functies in het Santrijngebied meer kans van slagen heeft dan een grotere commerciële invulling. De commerciële voorzieningen dienen dan wel ingezet te worden aan het Basiliekplein, in aansluiting op de al aanwezige voorzieningen op het plein en op de Markt. In alternatief 6 is de commerciële ruimte wel in gebouw De Bussel gesitueerd, maar aan de Torenpleinzijde. Financieel bevat dit alternatief meer risico s voor wat betreft de commerciële invulling en de woningen. Daarnaast vraagt nieuwbouw van de bibliotheek een hogere totale investering. De investering in het gebouw de Bussel moeten toch gedaan worden en komt nu geheel voor rekening van het theater. 48

49 Samenvatting (in miljoen ) Alternatief 1 Alternatief 2 Alternatief 3 Alternatief 4 Alternatief 5 Alternatief 6 Financieel Investering theater Investering bibliotheek Totaal 9,0 5,0 14,0 9,7 4,8 14,5 9,0 5,0 14,0 10,4 6,1 16,5 11,8 6,1 17,9 11,1 6,1 17,2 Grondexploitatie (opbrengsten) 0,3 3,5 2,1 1,1 2,3 1,1 Investering parkeervoorziening 8,0 (o) 7,3 (o) 4,7 (b) 4,7 (b) 7,3 (o) 6,3 (b) Exploitatielasten parkeervoorziening gemiddeld jaarlijks over 1 e 10 jaar -0,225-0, , ,219-0,188-0,089 Verhoging exploitatielasten theater en bibliotheek per jaar 0,25-0,35 0,25-0,35 0,25-0,35 0,25-0,35 0,25-0,35 0,25-0,35 Kwaliteitsimpuls /- +/- openbare ruimte (stadsentree, verblijfs- en ontmoetingsfunctie, binnenstedelijk milieu) Versterking centrale bibliotheek Verbetering theater Afzetrisico nvt +/ /- - Totaal Verhouding Kosten- Kwaliteit (o): ondergrondse parkeervoorziening; (b): bovengrondse parkeervoorziening 49