uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Julianastraat GJ SAS VAN GENT Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] (aanwezig op de zitting) Kern van de uitspraak De huurprijs van 445,54 per maand wordt vanaf 1 augustus 2013 tijdelijk verlaagd tot 280,00 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 20 januari 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 27 september 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 19 februari 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 8

2 Zaaknummer Correspondentie over de zaak Op 21 mei 2014 heeft de Huurcommissie een faxbrief ontvangen van de verhuurder. Verhuurder stuurt diverse documenten die betrekking hebben over de afhandeling van de door huurder aangegeven gebreken (brieven van verhuurder die zijn gericht aan huurder van 3 oktober 2013, 18 september 2013, 4 september 2013, 27 augustus 2013, 18 juli 2013 en 27 juni 2013). Daarnaast stuurt verhuurder een overzicht van de klachten over de riolering. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder en/of gemachtigde van de huurder: Het betreft het verzoek huurverlaging in verband met onderhoudsgebreken. De woning wordt vanaf 8 maart 2013 gehuurd. Vanaf het allereerste begin werd de familie geconfronteerd met flinke opleveringsgebreken en daarnaast met forse stankoverlast. Na herhaald mondeling en schriftelijk klagen over deze verstopte afvoer en herhaald ontstoppen door een rioleringsbedrijf heeft er uiteindelijk in juni 2013 een camera inspectie van de riolering plaatsgevonden. In haar brief van 18 juli 2013 heeft verhuurder gemeld dat zij niet overgaan tot vervanging van de riolering, dat er twee ontlastputten worden aangesloten en dat er een Sanibroyeur (een vermaler) wordt geïnstalleerd. Tevens wordt aangegeven dat het verzoek om een financiële tegemoetkoming ter compensatie voor de problemen niet zal worden gehonoreerd. De brief van 27 augustus 2013 waarin dit wordt aangegeven is bijgesloten als bewijs dat de problemen dus in juni 2013 al schriftelijk aanhangig zijn gemaakt en dat er financiële compensatie/tijdelijke huurverlaging voor is gevraagd. Ten onrechte hanteert de onderzoeker van de Huurcommissie in zijn rapport voorbereidend onderzoek van 19 februari 2014 voor de ingangsdatum huurverlaging de datum 27 september 2013, zijnde de datum van de aansprakelijkheidsstellingbrief van een advocaat uit Terneuzen. De eerste aanzegging was getuige de verwijzing naar de reactie van verhuurder in haar brief van 18 juli 2013 al gedaan vlak voor de camera inspectie, dus begin juni Het is dan ook niet meer dan redelijk dat de huurverlagingingangsdatum wordt gesteld op begin juni De rapporteur heeft in zijn rapport voorbereidend onderzoek als geldende huurprijs op 30 september ,26 per maand genoteerd. Dit is niet correct. Na de huurverhoging per 1 juli 2013 is de kale huurprijs verhoogd naar 445,54 (of 449,39 -/- 3,85 kosten servicepakket conform het gestelde in de bijgevoegde dagvaarding). De dagvaarding gaat over de huurachterstand die is ontstaan als gevolg van de problemen met de riolering en het niet nakomen van de mondelinge toezegging door een manager bij verhuurder, gedaan tijdens een klachtenbespreking bij betrokkenen thuis in juni Bij de kantonrechter heeft verhuurder tot en met haar conclusie van repliek van 12 maart 2014 volgehouden dat er door verzoekers geen verzoek Pagina 2 van 8

3 bij de Huurcommissie was ingediend. Het trieste is dat ondanks de persisterende ontkenning van de rioleringsproblemen, verhuurder in de huurachterstandprocedure wel ontbinding van de huurovereenkomst heeft geëist en ontruiming binnen veertien dagen na betekening vonnis. De kantonrechter heeft verhuurder opgedragen om direct na de zitting van vandaag de kantonrechter te informeren over de gevolgen van deze zitting. Dit alleen maar omdat verzoekers de kantonrechter hadden gevraagd om de zaak voor zes maanden aan te houden totdat op het verzoek huurverlaging zal zijn beslist. Nog kort een opmerking over de rioleringsproblematiek. Er is maar één Sanibroyeur aangebracht op het toilet in de douche achter de slaapkamer van verzoekers. Het andere toilet in de gang dat ook bedoeld is voor bezoekers is niet voorzien van een Sanibroyeur. Enige ratio hiervoor ontbreekt. De vloeren in de toiletten stinken verschrikkelijk naar urine en zijn ondanks toezeggingen daartoe nog steeds niet vervangen. De vloer van de begane grond is op veel plaatsen, speciaal in de gangkast, er vochtig (verrotte aardappelen). Dit is precies boven één van de drie plekken waar het riool is verzakt, waarmee aangegeven wordt dat er nog steeds geen houten laminaatvloer in de woonkamer op de betonvloer kan worden aangebracht. De vochtige vloer zorgt ook voor zeer hoge stookkosten, en dat terwijl mevrouw deze woning speciaal voor haar handicap krijgt toegewezen. Het gedrag van verhuurder is in deze situatie abominabel slecht te noemen en verzoekers vragen u dan ook hen de maximale huurverlaging tegen de vroegste ingangsdatum begin juni 2013 toe te kennen totdat beide onderhoudsgebreken volledig zijn hersteld. Ik heb de zaak overgenomen van een andere advocaat. Aan huurder werd een financiële compensatie toegezegd. Het is niet handig geweest van huurder om huur in te houden, maar toen ik de zaak overnam was het kwaad al geschied. De urinestank (in de vloer van de b.v. het toilet) is terug te voeren op de gedragingen van de vorige bewoners en op de riolering. Door de medewerker van verhuurder is tijdens een huisbezoek aangegeven dat deze stank alleen weggenomen kan worden door de vloer te vervangen. Er zijn geen opmerkingen over de woningwaardering. Zaaknummer Korte samenvatting verklaring verhuurder: De riolering is verzakt op 3 punten. Wij hebben eerst de camera inspectie bekeken. Vervolgens hebben wij aan het ingeschakelde bedrijf gevraagd of deze riolering vervangen moet worden. Bij een vervanging van het riool moeten ook alle vloeren uit de woning gehaald worden. Om dit te voorkomen is er een afspraak gemaakt voor het plaatsen van een Sanibroyeur en het viermaal per jaar preventief doorspuiten van de riolering. Door het bedrijf is vorige week nog de woning bezocht naar aanleiding van de melding van een klacht dor huurder. Er was geen verstopping, gaf het bedrijf aan, maar er is wel preventief doorgespoten. Ik ben akkoord met de woningwaardering. Pagina 3 van 8

4 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Zaaknummer Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs vanaf 1 juli Op die datum was de huurprijs 445,54 per maand. Onderhoud en gebreken De commissie heeft er kennis van genomen dat de huurovereenkomst is ingegaan op 8 maart 2013 en dat huurder vanaf het begin klachten heeft gemeld bij verhuurder. Op enig moment zijn door huurder niet meer de volledige huurpenningen voldaan, waardoor thans ook een procedure bij de rechter aanhangig is. Door de commissie kan binnen deze procedure uitsluitend worden ingegaan op eventuele gebreken aan de woning. Dit betekent dat de commissie niet ingaat op toezeggingen die al dan niet zijn gedaan door verhuurder. De commissie beperkt zich tot de volgende vragen: zijn er ernstige gebreken, wanneer waren deze gebreken bekend bij verhuurder, zijn de gebreken inmiddels verholpen, leiden de gebreken tot een tijdelijke huurverlaging? Alle overige kwesties kunnen huurder en verhuurder desgewenst voorleggen aan de rechter. In het rapport worden twee ernstige gebreken benoemd. Met betrekking tot het niet goed kunnen ventileren van de badkamer is door rapporteur aangegeven dat dit gebrek niet door huurder is gemeld bij verhuurder. Rapporteur is in deze procedure uitgegaan van de gebrekenbrief van 27 september Door de commissie is bij aanvang van de behandeling op de zitting gebleken dat deze klacht wel aangemerkt moet worden als een bij verhuurder gemelde klacht. De commissie baseert zich hierbij op de brieven van verhuurder van 18 september 2013, 27 augustus 2013, 18 juli 2013 en het huisbezoek van verhuurder op 25 juni In de brief van 27 augustus 2013 wordt door verhuurder aangegeven dat de onderhoudsklacht over het ventilatiesysteem van de douche ter verdere afhandeling is doorgestuurd naar de opzichter. In de brief van 18 september 2013 geeft verhuurder aan dat de doucheruimte is voorzien van een raam en dat om die reden het aanbrengen van een ventilatiesysteem niet noodzakelijk is. De commissie begrijpt dat vooral de klacht over de riolering en de gevolgen hiervan in de woning het woongenot van huurder ernstig verstoren. Door verhuurder wordt erkend dat de riolering op drie plaatsen is verzakt en dat dit een ernstig gebrek is. Verhuurder heeft getracht dit gebrek te verhelpen door het Pagina 4 van 8

5 plaatsen van twee ontlastputten en een Sanibroyeur in het toilet die is gesitueerd in de badkamer van huurder. Door verhuurder wordt aangegeven dat de riolering niet is vervangen, omdat bij het vervangen van de riolering ook alle vloeren in de woning moeten worden opengebroken. De door verhuurder gekozen oplossing is minder ingrijpend en minder kostbaar, aldus het standpunt van verhuurder. Door of namens huurder wordt aangegeven dat de klacht met het plaatsen van twee ontlastputten en één Sanibroyeur niet is verholpen. Er zijn nog regelmatig verstoppingen en juist het toilet dat is gesitueerd op de begane grond, in de gang (en welk toilet ook door bezoekers wordt gebruikt) is niet voorzien van een Sanibroyeur. Huurder geeft aan dat het regelmatig moeten laten doorspuiten van de riolering en de stankoverlast in de woning (vooral de urinelucht die in de toiletvloer is getrokken) als zeer belastend wordt ervaren. Zaaknummer Door verhuurder is het volgende overzicht verstrekt van data waarop het ontstoppingsbedrijf de woning heeft bezocht. 25 maart 2012, toilet riolering; 30 maart 2012, toilet riolering; 4 april 2013, alles verstopt; 17 april 2013, kleine camera inspectie; 6 juni 2013, preventief reinigen; 26 juli 2013, alles verstopt; 30 augustus 2013, preventief reinigen; 17 september 2013, plaatsen ontlastputjes; 4 oktober 2013, alles verstopt, 22 oktober 2013, toilet riolering, 26 november 2013 alles verstopt, 29 januari 2014, grondleiding doorspuiten, 31 januari 2014, wasmachineafvoer riolering, 6 februari 2014, grondleiding preventief reinigen 20 maart 2014, grondleiding preventief reinigen. Aangaande dit overzicht merkt dit commissie op dat in het rapport van voorbereidend onderzoek wordt aangegeven dat de woning gedurende een jaar vóór de door huurder afgesloten huurovereenkomst per 8 maart 2013 heeft leeggestaan. Dit verklaart het ontbreken van klachtenmeldingen in de periode april 2012 tot maart Door de commissie wordt vastgesteld dat ook na het aanbrengen van de ontlastputjes en het plaatsen van een Sanibroyeur in september 2013 er nog steeds sprake is van een gebrek aan de riolering. In de periode oktober 2013 tot en met maart 2014 is het ontstoppingsbedrijf tenminste zeven maal actief geweest. Door rapporteur is voorgesteld het gebrek aan te merken als een gebrek in categorie C, nummer M2 (de riolering vertoont dusdanige gebreken dat er terugvoer van afvalwater plaatsvindt). De commissie is echter van oordeel dat het gebrek ernstiger is dan "het terugvoeren van afvalwater". De commissie merkt het gebrek dan ook aan als het gebrek in categorie B, nummer 6 (het rioleringssysteem functioneert niet of zodanig, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.) Pagina 5 van 8

6 Zaaknummer Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: De riolering is op drie plaatsen verzakt en ligt op tegenschot. Hierdoor ontstaan steeds weer verstoppingen. Deze verstoppingen zijn niet tot een einde gekomen met de aangebrachte ontlastputten en een Sanibroyeur. Dit is een gebrek in categorie B (nummer 6); In de zijgevel van de badruimte in de aanbouw is slechts een klepraam aanwezig. Er is geen natuurlijk ventilatiekanaal of anderszins aanwezig. Het klepraam doet dienst als toevoer van buitenlucht. Omdat er geen afvoermogelijkheid aanwezig is, wordt er geen luchtstroom gegenereerd om de vochtige lucht adequaat te kunnen afvoeren. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 1); Bij gebreken in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30% van de maximale huurprijs. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 188 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 augustus 2013 vast op 188 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 933,34 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 30% van 933,34 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 280,00 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 20 januari Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken voor de eerste maal bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op 1 augustus De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Als het gebrek in categorie B is hersteld, maar het gebrek in categorie C nog niet, wordt de tijdelijke huurverlaging 373,34 per maand. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder een huurprijs van 445,54 per maand betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Pagina 6 van 8

7 Zaaknummer Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 augustus 2013 de volgende ernstige gebreken: De riolering is op drie plaatsen verzakt en ligt op tegenschot. Hierdoor ontstaan steeds weer verstoppingen. Deze verstoppingen zijn niet tot een einde gekomen met de aangebrachte ontlastputten en een Sanibroyeur. Dit is een gebrek in categorie B (nummer 6); In de zijgevel van de badruimte in de aanbouw is slechts een klepraam aanwezig. Er is geen natuurlijk ventilatiekanaal of anderszins aanwezig. Het klepraam doet dienst als toevoer van buitenlucht. Omdat er geen afvoermogelijkheid aanwezig is, wordt er geen luchtstroom gegenereerd om de vochtige lucht adequaat te kunnen afvoeren. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 1); Het puntenaantal van de woonruimte is 188; De geldende huurprijs van 445,54 wordt vanaf 1 oktober 2013 tijdelijk verlaagd tot 280,00 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 7 van 8

8 Zaaknummer Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. MIDDELBURG, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer C. Kwast-Vastenhoud en drs. D.W. de Blank Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 8 van 8