Onacceptabele leegstand

Transcriptie

1 Paul Kersten Onacceptabele leegstand 426 De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door perioden van overschotten en tekorten, die elkaar afwisselen. Dit wordt ook wel varkenscyclus genoemd. Die cyclus hangt samen met de wederzijdse beïnvloeding van nieuwbouw, aanbod en huurprijzen. Het aanbod van kantoren is op korte termijn inelastisch. De verwerving van de grond, het opstellen van bouwplannen, de financiering en de feitelijke bouw nemen tijd in beslag, waardoor de kantorenmarkt twee a drie jaar achterloopt op de conjunctuur. Tegen de tijd dat de nieuwe kantoren op de markt komen, kan de marktsituatie zich zodanig hebben gewijzigd dat er sprake is van een aanbodoverschot. De afgelopen jaren heeft deze verandering van de marktsituatie zich voorgedaan. In de jaren 1999 en 2000 was er in Nederland sprake van een krapte op de kantorenmarkt. Door de economische neergang is die krapte in korte termijn omgeslagen in een overschot. De kantorenmarkt is hierbij veranderd van een aanbiedersmarkt naar vragersmarkt. In 2001 en 2002 samen is er meer dan twee miljoen vierkante meter kantoorruimte bijgebouwd zonder dat hiervoor gebruikers zijn. De leegstand heeft in 2004 zelfs nog niet zijn hoogtepunt bereikt, doordat de oplevering van nieuwe kantoren doorgaat en het kantoorgebruik het komende jaar naar verwachting nauwelijks groeit. De Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (NVB) geeft daarom in de Thermometer Kantorenmarkt (2004) de verwachting aan dat de komende twee jaar het aantal leegstaande kantoren zal verdubbelen naar zes miljoen vierkante meter. Dit is een overschot aan kantoorruimte in een omvang die voor Nederlandse begrippen nu al ongekend is. De NVB geeft daarom aan dat er een discussie gevoerd moet worden over deze hoge leegstand. Er is echter veel onduidelijk over hoe er moet worden omgegaan met de leegstand van kantoren. Een eerste vraag die gesteld moet worden is in hoeverre leegstand van kantoren een probleem is voor de gemeente, de gebruiker, de belegger en de ontwikkelaar. Vervolgens kan worden bekeken welke taak de gemeenten hebben met betrekking tot de leegstand. Leegstand een probleem? Voor beleggers is leegstand duidelijk een probleem. De opgelopen leegstand heeft de huurinkomsten aangetast en gezorgd voor dalende waarde van kantoren. Dit komt het beleggingsrendement niet ten goede. Uit de ROZ/IPD vastgoedindex (2004) blijkt dat het totale beleggingsrendementvan kantoren in Nederland gedaald is van 15,5 procent in 1999 naar 4,8 procent in 2003.

2 Voor ontwikkelaars is leegstand een teken dat er onvoldoende huurders interesse hebben in de projecten die zij op de markt hebben gebracht met alle financiële consequenties van dien. Bovendien zorgt de marktsituatie met leegstand ervoor dat veel nieuwbouwplannen voor onbepaalde tijd uitgesteld moeten worden en de rentetikker op de grond langer dan gepland zal lopen. Wel geldt dat de afgelopen jaren de reële rente sterk gedaald is. Hierdoor kan het risicovol ontwikkelingen van kantoren met enige ingecalculeerde aanvangsleegstand goedkoper en daarmee rendabel geworden. In tegenstelling tot ontwikkelaars en beleggers heeft leegstand voor gebruikers juist voordelen. Gebruikers hebben een sterke onderhandelingspositie gekregen. Ze kunnen kiezen uit diverse projecten uiteenlopend van de tekentafelfase tot een zeer groot divers aanbod van direct te betrekken vestigingsmogelijkheden in moderne en oude panden. Hiermee kan een gebruiker kiezen om te bezuinigen en zich te vestigen op een goedkopere locatie of pand of er voor kiezen om zich te vestigen op een kwalitatief betere locatie of pand, terwijl de kosten hiervoor niet hoeven toe te nemen. De concurrentie om gebruikers aan te trekken is sterk toegenomen omdat grotendeels uit dezelfde vijver wordt gevist. Over de huurprijs van kantoorruimte kan door gebruikers daarom bij contractverlenging of nieuwe contracten stevig worden onderhandeld, bijvoorbeeld in de vorm van een (tot twee of drie jaar oplopende) huurvrije periode. Hierdoor kunnen de huisvestingskosten van kantoorgebruikers worden beperkt. Met de onderhandelingsmogelijkheden over de huurprijzen wordt kantoorruimte weer voor veel gebruikers beter betaalbaar (De Amsterdamse kantorenmarkt, 2004). Wat voor de gebruikers geldt is ook gunstig voor de gemeente. Wanneer het goed gaat met de kantoorgebruikers heeft dit een positief effect op de werkgelegenheid in de gemeente. Daarnaast verbetert ook de nationale en internationale concurrentiepositie en kunnen nieuwe ondernemingen worden aangetrokken, doordat de vestigingskosten dalen en er veel vestigingsmogelijkheden zijn. In die zin geldt ^427

3 voor een gemeente: beter veel leegstand dan dat de gebruikers vanwege onvoldoende ruimte hun heil elders gaan zoeken. Gemeenten ondervinden echter niet alleen voordelen van leegstand. Gemeenten zijn ook ontwikkelaar en krijgen door leegstand te maken met lagere gemeentelijke inkomsten van de uitgifte van kantoorterreinen. Daarbij geldt dat uitstel van de uitgifte van sommige kantoorterreinen er toe kan leiden dat woningbouw en infrastructuurprojecten uitgesteld dienen te worden vanwege een tekort in de grondexploitatie of omdat de kantoren als geluidswal moeten gaan functioneren voor woningbouw en het draagvlak van openbaar vervoer uitblijft. In Amsterdam geldt dat de vertraging van de gronduitgifte en dalende grondopbrengsten er toe hebben geleid dat voor IJburg geen fmanciering is voor de tweede fase van de IJ-tram en de aansluiting van IJburg op Ai/Ag. Voor gemeenten geldt ook dat leegstand van kantoren leidt tot desolate en onprettige plekken. Het is natuurlijk nooit goed voor de uitstraling van het gebied wanneer er veel leegstand is. Enige relativering is hierbij echter wel op zijn plaats. Door de kantorenleegstand ontstaan er vooralsnog geen verpauperde gebieden waar criminele activiteiten plaats vinden. De conclusie is dat leegstand voor gemeenten op zich nauwelijks voor problemen zorgt, maar dat de lokale overheid wel erg veel last heeft van uitstel van de nieuwbouw van kantoren. Daarnaast hebben gemeente wel te maken met problemen van andere partijen. Het wegwerken van marktimperfecties is immers een taak van de overheid. Een taak voor de gemeente? De vraag is echter of de gemeente de kantorenmarkt op juiste manier kan beïnvloeden, zodat er een gezonde marktwerking optreedt en of dit gewenst is. Het is duidelijk dat het marktmechanisme op de kantorenmarkt niet helemaal goed loopt. Het is echter zeer lastig voor gemeenten om met regelgeving spelregels op te stellen, zodat de kantorenmarkt beter functioneert. Marktpartijen menen dat de overheid onvoldoende kennis heeft over de markt en haar invloed is te beperkt om efficiënt te reguleren. Verschillende gemeenten hebben namelijk gefaald en zijn, evenals ontwikkelaars, de afgelopen jaren te ambitieus geweest met plannen (Van Eist & 428

4 Ter Hark, 2003). Daarnaast is een deel van de leegstand niet ontstaan doordat er op risico is gebouwd, maar door bedrijfsbeëindigingen, fusies en bedrijfsinkrimpingen. Bedrijven sluiten vestingen of vertrekken naar een nieuw pand en laten daarbij meer meters achter dan ze hebben gehuurd. Andere gebruikers laten kantoren bouwen die ze door bijstelling van groeiverwachtingen niet in gebruik nemen. Dit geldt bijvoorbeeld voor Nokia die een pand zou betrekken op Hoornwijck in Rijswijk. Om bovenstaande redenen is het zaak voor gemeenten om zich vooral te richten op het scheppen van randvoorwaarden en er voor te zorgen dat de markt zichzelf zoveel mogelijk kan reguleren. De markt dient zelf te bepalen of het op risico wil bouwen of niet. Eisen van gemeenten dat er minimaal zeventig procent verhuurd moet zijn, zijn hierbij niet op zijn plaats. Hooguit dient de gemeente bij publieke of publiekprivate samenwerking maatregelen te nemen tegen het creëren van een overschot. Daarom heeft de gemeente Den Haag besloten om minder kantoormeters in Leidschenveen te realiseren. In overleg met ontwikkelaars Heijmans IBC en BAM Vastgoed is het kantorenvolume teruggeschroefd en omgezet naar andere functies. Gemeenten kunnen daarnaast wel goede randvoorwaarden scheppen door een goed ruimtelijk ordeningsbeleid gericht op zowel leegstaande als nieuw te ontwikkelen kantoorruimte. Het is hierbij van belang te weten of er sprake is van conjuncturele 'of structurele leegstand. Bij conjuncturele leegstand staat een pand leeg omdat er een overschot aan kantoren op de markt. De kantoren zijn niet incourant en zijn op een marktconforme locatie gelokaliseerd. In deze situatie hoeft de gemeente niet in te grijpen. De conjuncturele leegstand wordt door de markt zelf opgelost. FGH Bank (2004) geeft aan dat de verwachting is dat de nieuwbouwproductie in 2005 in Nederland slechts eenvierde zal zijn ten opzichte van het recordjaar Door deze daling van de nieuwbouwproductie komt er voor de conjunctureel leegstaande kantoren vanzelf weer interesse als de kantorenmarkt weer aantrekt. Wanneer er sprake is van structurele leegstand is het in tegenstelling tot conjuncturele leegstand een zaak van de gemeente om daar wat aan te doen. Hierbij gaat het om het verbeteren van de parkeermogelijkheden, de bereikbaarheid of om het wijzigen van de kantorenbestemming naar andere functies. Zo geldt dat op het centraal gelegen bedrijventerrein Binckhorst in Den Haag de bereikbaarheid onvoldoende is, waardoor er beperkte interesse is vanuit de markt. Daarom streeft de gemeente ernaar om de ontsluiting te verbeteren met een verbinding van het terrein naar de A4/Ai3_ Een ander voorbeeld is de kantorenlocatie Hoornwijck in Rijswijk waar de leegstand van kantoren wordt opgelost door het tekort aan parkeerplaatsen op te heffen. Herbestemmen van kantoren naar appartementen kan in sommige gevallen - als de locatie niet meer geschikt is voor kantoren - een oplossing zijn voor structurele leegstand en een taak voor de gemeente. Kantoren zijn echter niet zomaar Rooi l 429

5 om te bouwen tot appartementen. Allereerst zijn kantoren niet primair gebouwd als woning, en zullen er behoorlijke kostbare renovaties gepleegd moeten worden om de kantoren bewoonbaar te maken. Ten tweede staan veel leegstaande kantoren buiten woongebieden. De omgeving van een kantorengebied is niet op een eventuele woonfunctie ingericht. Door rendementsoverwegingen zullen kantooreigenaren daarom veelal een periode leegstand voor Hef nemen dan deze om te zetten naar een woonfunctie (FGH Bank, 2004). Er zijn natuurlijk wel uitzonderingen. De leegstaande kantoorruimte in de binnenstad van Amsterdam, bijvoorbeeld, vormt een aantrekkelijk woonmilieu waar veel mensen willen wonen. Voor nieuw te ontwikkelen kantoorruimte is het voor de gemeente van belang er voor te waken dat er niet op verkeerde locaties kantoren worden ontwikkeld. Hiermee wordt toekomstige structurele leegstand en versnippering van kantorenlocaties voorkomen. De Gemeente Den Haag heeft hiervoor een kantorenstrategie vastgesteld (Beleidsstrategie kantoor- en bedrijfsruimte, 2003) die uitgaat van een marktconforme benadering. Deze kantorenstrategie start met een vraagraming voor de periode & tot Die raming is uitgesplitst naar verschillende typen locaties, zoals openbaarvervoersknoop- punten, snelweglocaties en locaties in het grootstedelijk centrummilieu van Den Haag. Voor de kantorenstrategie is het aanbod van kantoren in Den Haag onderverdeeld naar deze verschillende locaties en is dit aanbod geconfronteerd met de vraag. Op basis hiervan is een fasering van kantorenlocaties vastgesteld, waarbij het aanbod aan locaties globaal aansluit op de vraag uit de markt. Dit betekent dat het uitgiftetempo van kantorenterreinen op gemeentegrond is aangepast, zodat ongezonde concurrentie door overschot aan kantoorplannen wordt beperkt. Hierbij zijn een aantal concrete maatregelen genomen. Zo is een van de oksels van het Prins Clausplein bestempeld tot reservelocatie waar voor 2015 geen kantoren worden ontwikkeld. Ook is het grootste gedeelte van de kantorenplannen naast het te ontwikkelen nieuwe ADO-stadion Den Haag uitgesteld. Om er voor te zorgen dat risico's niet tijdig zijn voorzien zijn er daarnaast afspraken gemaakt met de buurgemeenten in de Kantorenstrategie Haaglanden (2004). Hiermee wordt gezorgd voor afstemming en coördinatie in de regio en wordt ervoor gezorgd dat niet alleen de gemeente Den Haag haar kantoorplannen temporiseert. In de Kantorenstrategie Haaglanden is de Haagse kantorenstrategie onder gebracht, maar ook het kantorenpro- 430

6 gramma van de regio. Met de Kantorenstrategie Haaglanden is er een streep gezet door diverse locaties, waar in de toekomst kantoren waren gedacht, maar die minder interessant zijn voor de markt. Dit betreft onder meer de Grote Driekhoek, de spoorlijnenkruising in Pijnacker- Nootdorp, die slechts onder voorwaarde ontwikkeld kan worden. Tevens zijn andere plannen getemporiseerd of uitgesteld. Daarnaast wordt de kantorenstrategie gemonitord. Dit is van groot belang. Het Centraal Planbureau geeft bijvoorbeeld aan dat door de vergrijzing van de bevolking op lange termijn een daling of stabilisatie van arbeidsaanbod kan optreden, die de vraag naar kantoren flink zal temperen (Stoffels, 2004). Door de monitor van het kantorenbeleid kan worden geanticipeerd op dergelijke mogelijke toekomstige ontwikkelingen. De kantorenstrategie zal gecombineerd met de monitor een goed investerings- en vestigingsklimaat in Den Haag kunnen waarborgen. Leegstand is daarom voor gemeenten geen groot probleem. De markt reguleert zich op termijn grotendeels zelf, zolang de gemeente zich inspant het vestigingsklimaat op peil te houden en er voor zorgt dat er niet op niet-marktconforme locaties kantoren worden ontwikkeld. Literatuur Beleidsstrategie kantoor- en bedrijfsruimte (2003) Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling, Gemeente Den Haag De Amsterdamse kantorenmarkt 2004, Einde aan de nieuivbouwgolf (2004) Amsterdam, Dienst Ruimtelijke Ordening, Gemeente Amsterdam Eist van K. & P. ter Hark (2003) Marktpartijen willen geen interventie bij overaanbod van kantoren, PropertyNL, nr, 2 FGH Bank (2004) FCH Vastgoedbericht 2004 Kantorenstrategie Haaglanden (2004) Den Haag, Stadsgewest Haaglanden Stoffels M. j. (2004) 'CPB analyseert Nederlandse kantorenmarkt op middenlange termijn. Demograflsche factoren zullen vraag naar kantoren temperen', Vastgoedmarkt, mei 2004 KOZ/IPD Nederlandse Vastgoedindex, resultaten voor het jaar 2003 (2004) Stichting ROZ-Vastgoedindex Thermometer Kantoren (2004) NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers Paul Kersten (p.kersten@dso.denhaag.nl) is beleidsmedewerker kantorenmarkt bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Den Haag. 431