Juiste kantoor op de juiste plek

Transcriptie

1 Juiste kantoor op de juiste plek Niels Dekker Eigenaar 2: Aty de Wolf 1. Beleidsbeslissing wat wil de provincie bereiken (PS): Nieuwe kantorenontwikkelingen concentreren zich bij voorkeur op toplocaties (centrum Rotterdam en centrum Den Haag) en bijzondere locaties, zoals scienceparken. Daarnaast reductie van kantoren (zowel fysiek als qua plancapaciteit) op minder kansrijke locaties. Gekoppelde kaarten aan deze beleidsbeslissing: Kantoren en detailhandel (kaart 10) 2. Omschrijving De Provincie Zuid-Holland versterkt samen met andere overheden, ondernemers en kennisinstellingen Zuid-Holland als economische topregio. Dit doet zij door de kennisinfrastructuur en innovatiekracht te versterken, groei en vernieuwing van het bedrijfsleven te stimuleren en een transitie vorm te geven naar een duurzame en digitale economie. De provincie doet dit om te zorgen voor levendige en krachtige stadsen dorpscentra. We dragen bij om werklocaties te realiseren die de vitaliteit en de kracht van het bedrijfsleven versterken. Daarbij dienen we slim om te gaan met ruimte en leegstand en het overaanbod van werklocaties te beperken. De provincie Zuid-Holland wil een toonaangevende provincie zijn met een goed woon-, werken leefklimaat. Voor een goede kantorenmarkt is het noodzakelijk dat vraag en aanbod van kantoren kwalitatief en kwantitatief in balans is, er voldoende ruimte is voor kantoorwerkgelegenheid op de juiste plekken. Dit vraagt aan de ene kant om een aantal sterke kantorenclusters en aan de andere kant ook (beperkte) ruimte voor kleine kantoren met een lokale reikwijdte. Het huidige kantorenbeleid is dan ook gericht op het concentreren van kantoren op de juiste plek, het reduceren van plancapaciteit op kansarme plekken en het bevorderen van transformatie van leegstaande kantoren. Transformatie van kantoren op incourante locaties naar bijv. woningen is niet alleen goed voor de toename van het aantal woningen en zorgvuldig ruimtegebruik, maar werkt ook versterkend voor de kantorenmarkt. De centra waar zich kantoren bevinden dienen multimodaal goed bereikbaar te zijn. Voor een goede kwalitatieve en kwantitatieve match van vraag en (plan- en bestaand) aanbod en tegengaan van ongewenste nieuwbouw, is regionale afstemming noodzakelijk. Hiervoor heeft de provincie Zuid-Holland de regio s gevraagd om hun regionale visies te actualiseren. In het Programma ruimte is hierover meer specifieke informatie te vinden. De kantorenmarkt is een markt die sterk in ontwikkeling is en door zijn grilligheid lastig te voorspellen. Belangrijke trends zijn onder andere de doorontwikkeling van het Nieuwe Werken en de opkomst van flexkantoren en business centers met flexibele verhuur van kleinschalige units. Door de onzekerheid van verschillende trends is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan kantoorruimte lastig te voorspellen De toekomstige vraag naar kantoren kent een grote bandbreedte met een minimum en maximum scenario. Zelfs bij het maximale scenario is de huidige kantorenvoorraad in Zuid-Holland kwantitatief genoeg om in de toekomstige vraag te voorzien. Kwalitatief is er echter een mismatch.

2 Over de gewenste locaties bestaat meer duidelijkheid. De kantorenmarkt is grillig en wordt tweekoppiger. Aan de ene kant is toevoeging van kwalitatief goed en modern aanbod van kantoorruimte nodig op de toplocaties in Zuid-Holland omdat hier een tekort is. Aan de andere kant is er te veel incourant aanbod en plancapaciteit op minder courante plekken. De provincie hanteert daarom een kantorenstructuur die recht doet aan de eigenschappen van een bepaalde locatie. Zo geeft de provincie meer ruimte voor uitbreiding voor de toplocaties, beperkte uitbreiding voor kleinschalige en lokale vraag en streeft naar het terugdringen van overaanbod en plancapaciteit op locaties met (sub)regionale reikwijdte. Voor uitzonderingskantoren die geen onderdeel uitmaken van de reguliere kantorenmarkt zoals science locaties (Bio Science Park (Leiden), Technopolis (Delft), Estec en Space Business Park (Noordwijk),Erasmus Hoboken en Woudestein (Rotterdam), Internationale Zone en (Oude) Waalsdorperweg (Den Haag) en World Horti Center (Westland)),wordt geadviseerd vooral te kijken naar de groeiontwikkeling in combinatie met de specifieke bestemming/doelgroepen voor deze locaties. Ze opereren veelal op (inter)nationale schaal en passen daarmee in de top van de kantorenstructuur. Bedrijfskantoren (solitaire kantoorpanden op bedrijventerreinen) maken wel onderdeel uit van de behoefteraming, maar niet van de structuur voor de reguliere kantorenmarkt. Hieronder volgt de strategie per locatietype. Op basis van de behoefteberamingen is bepaald in welke categorie in de kantorenstructuur een kantorenlocatie het beste past. Via monitoring zal er gekeken worden of de kantorenlocatie en het locatietype nog matchen of dat er aanleiding is om dit te wijzigen. In het Programma Ruimte is terug te vinden welke locaties zich in welke categorie bevinden. Grootstedelijke toplocaties / centrumlocaties Grootstedelijke toplocaties (eersteklas, moderne kantoorlocaties in het topsegment) aangevuld met direct omliggende centrumlocaties. Hier zijn meerdere (inter)nationale hoofdkantoren te vinden. Verder is de grote van deze gebieden significant groter dan andere kantorenlocaties Reikwijdte: (inter)nationaal Strategie: groei OV-knooppuntlocaties en centrum/(intercity)stationslocaties Het gaat hier om OV-knooppuntlocaties die zowel per intercity én per auto uitstekend bereikbaar zijn (<5 min snelweg) en multifunctionaliteit (mix van functies, incl. voorzieningen). Daarnaast betreft het centrum/(intercity)stationslocaties in de grotere kantoorgemeenten in Zuid-Holland. Feitelijk gaat het daarmee om locaties, die na de grootstedelijke toplocaties, de meeste toekomstpotentie hebben. De kwaliteit en het onderscheidend vermogen van deze locaties is dan ook bovengemiddeld. Binnen dit locatietype is er echter wel een verschil tussen strategieën. Reikwijdte: provinciaal Strategie: beperkt groei op enkele locaties, en afname planaanbod op andere locaties Snelweglocaties, ov-knooppuntlocaties en overige Het gaat om snelweglocaties, ov-knooppuntlocaties (zonder intercity bereikbaarheid) en overige locaties met een gemeentegrens overschrijdend profiel. Gemiddeld genomen zijn op deze locaties vooral bedrijven met een regionale reikwijdte gevestigd. Daarbij gaat het om een mix van kleinschalige en (middel)grote eindgebruikers (vaak in een multi-tenant omgeving). Deze locaties kenmerken zich momenteel veelal door bovengemiddelde leegstand, beperkte multifunctionaliteit en/of zijn terug te vinden in gemeenten met een beperkte kantorenvoorraad. Het onderscheidend vermogen van deze locaties is vaak beperkt. Reikwijdte: regionaal Strategie: fors verdunnen (afname planaanbod én bestaand aanbod)

3 Kleinschalige kantoorruimte (in bestemmingsplannen) in kleinere kantoorgemeenten en/of op bedrijventerreinen. In deze categorie vinden we vooral kantoorgebruikers met een gemiddeld lokale reikwijdte. Het gaat vaak om kleinere (of middelgrote) eindgebruikers op bedrijventerreinen of in de kleinere kantoorgemeenten. Reikwijdte: lokaal Strategie: verdunnen met ruimte voor lokaal maatwerk In de actualisering regionale kantorenvisies vraagt de provincie Zuid-Holland de regio s om in te gaan op: 1. Visie op kwaliteit en kwantiteit van de bestaande kantorenvoorraad, inclusief aanpak leegstand 2. Gevolgen van de visie op de bestaande kantorenvoorraad voor toekomstige kwaliteit en kwantiteit en benodigde plancapaciteit, met inachtneming van het kwantitatieve kader zoals opgenomen in de Behoefteraming kantoren Zuid-Holland (Stec, 2018) 3. Speciale kantorenlocaties vanuit ruimtelijk beleid 4. Visie op duurzaamheid (bijvoorbeeld energieverbruik van kantoren). Door het goed monitoren van de kantorenmarkt, gezamenlijk met de regio s, zorgt de provincie voor flexibiliteit en adaptiviteit in het kantorenbeleid. Monitoring kan leiden tot wijzigingen van de cijfers waarop de regio s hun actualisering regionale kantorenvisies hebben gebaseerd. Verder wordt in de actualisatie van de regionale kantorenvisies aandacht gevraagd voor een visie op de relatie met ander relevante beleidsveld zoals andere werklocaties, wonen en mobiliteit. Wij vinden het een goede zaak om deze verschillende functies, en de bereikbaarheid ervan, meer in samenhang met elkaar te bezien. Het daadwerkelijk komen tot integrale visies zal de nodige tijd en inspanning vragen, maar is wel iets om op termijn naar te streven. 3. Motivering waarom heeft de provincie deze beleidsbeslissing gemaakt (PS) een nationaal belang een provinciaal belang Deze beleidsbeslissing volgt uit de volgende provinciale opgaven: Versterken van een vitale, innovatieve en zichzelf vernieuwende regionale economie Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied Kantoren betreffen een belangrijke ruimtelijke ontwikkeling waar de provincie op toeziet. De provincie maakt daarbij gebruik van haar wettelijke taken op het gebied van ruimtelijke ordening. Het provinciaal belang richt zich op de grotere ruimtelijke ontwikkelingen van kantoren die een grote ruimtelijke, vaak bovengemeentelijke impact heeft. Aanleiding voor de beleidsbeslissing: De provincie streeft naar krachtige en levendige dorpen en steden. Kantoren zijn daarbij een belangrijke ruimtelijk-economische drager. Afwegingen die tot deze beleidsbeslissing hebben geleid: Door de concentratie van kantoren worden dorpen en centra versterkt. Via deze concentratie wordt het vestigingsklimaat verder versterkt. Door het bevorderen en faciliteren van herbestemming en transformatie

4 kunnen slecht functionerende kantoren of kantoorlocaties een bijdrage leveren aan de woningbouwopgave of andere opgaven in het bestaand stedelijk gebied. Zie voor meer informatie over het kantorenbeleid:

5

6 4. Relaties Geef hier de relaties aan met andere beleidsterreinen Knooppunten en stedelijke centra Realisatie (boven)regionale (centrum)voorzieningen Stedelijke ontwikkelingen binnen bsd Verstedelijking en wonen Behouden en versterken landschappen Verbeterd en optimaal benut netwerk infrastructuur Duurzame bedrijventerreinen die de kracht en vitaliteit van het bedrijfsleven versterken Adequaat aanbod openbaar vervoer Energietransitie in de openbare omgeving. 5. Regels in de Omgevingsverordening - welke regels horen bij deze beleidsbeslissing (PS) Stedelijke ontwikkelingen 1. Via de ladder voor duurzame verstedelijking dient onderbouwd te worden dat er behoefte is aan een nieuwe kantorenontwikkeling om te voorkomen dat er voor de leegstand gebouwd wordt. 2. Daarnaast dient de gekozen plek onderbouwd te worden om te bezien of de nieuwe ontwikkeling in te passen is binnen het bestaand stadsen dorpsgebied. 3. Als er voor een locatie buiten bestaand stadsen dorpsgebied wordt gekozen, dient rekening te worden gehouden met de ontsluiting. 6. Maatregelen in Programma s hoe en waar willen we de beleidsbeslissing realiseren (GS) Uitvraag regionale kantorenvisies In de uitvraag aan de regio s om te komen tot regionale kantorenvisies, die door GS aanvaard kunnen worden, wordt gevraagd om herprogrammering op basis van behoefteramingen. Daarbij wordt ook verzocht om nieuwe plancapaciteit voor kantoren bij voorkeur te concentreren op toplocaties (centrum Rotterdam en Den Haag) en scienceparken. In algemene zin dienen de regionale visies te voorzien in de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan kantoren. Tot slot dient er een leegstandsaanpak te zijn en een visie op duurzaamheid (bijvoorbeeld energieverbruik van kantoren). 7. Beleidsregels welke kaders gelden voor de provinciale beleidsrealisatie (GS) 8. Beleidsthema s via welke beleidsthema s en beleidsonderwerpen ontsluiten we informatie over de beleidsbeslissing Economie Ruimte Samenleving Wonen 9. Ambities aan welke ambities draagt de beleidsbeslissing bij (PS) Best bereikbare provincie Voor nieuwe kantoorontwikkelingen wordt bij voorkeur ingezet op kantorenlocaties op HOV-locaties en scienceparken. Hiermee wordt het bestaande netwerk verder versterkt en het aantal passagiers in het OV vergroot.

7 Levendige meerkernige metropool Door de transformatie en herbestemming van kantoren wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave. Door de vestiging te stimuleren van kantoren op HOV-locaties wordt de toegang tot werk verkleind. Naar een nieuwe economie: the next level Door de vestiging van kantoren op de juiste plek op HOV-locaties en op scienceparken worden economisch goed renderende interactiemilieus versterkt. Kwalitatief goede kantoren op de juiste plek versterken het vestigings- en investeringsklimaat voor bedrijven.