Ons kenmerk 054-MH. Bijlage(n)

Transcriptie

1 Regio Midden-Holland de nieuwe regio Postbus AA GOUDA Aan College van Gedeputeerde Staten Postbus LP Den Haag Datum 7 juli 2015 Contactpersoon drs. H. Bouwens Telefoonnummer adres hbouwens@regiomiddenholland.nl Uw kenmerk PZH (DOS ) Ons kenmerk 054-MH Bijlage(n) Onderwerp Actualisering regionale kantorenvisie Midden-Holland Geacht college, In uw brief van 14 november 2014 schetst u het nieuw ruimtelijk kader van de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) dat per 1 augustus 2014 formeel in werking is getreden. Dit kader is van kracht voor de beoordeling van bestemmingsplannen en betreft onder meer de werklocaties bedrijventerreinen, detailhandel en kantoren. Voor kantoren is de mogelijkheid gegeven om GS een aangepaste regionale visie ter aanvaarding aan te bieden. De actualisering van de huidige regionale bedrijventerreinenstrategie respondeert onder het Bestuurlijk Overleg Economie, Onderwijs en Arbeidsmarkt Midden-Holland (voorheen Stuurgroep Regionaal Economisch Overleg Midden-Holland). Naar aanleiding van uw verzoek hebben de leden van dit overleg gekozen voor een aanpassing van de bestaande regionale strategie uit 2008 en de actualiseringen daarvan uit 2011 en Met deze brief bieden wij u onze geactualiseerde regionale kantorenvisie aan. In het bijzonder gaan wij in op de actuele thema's zoals de confrontatie van het planaanbod met de vraagraming, gebaseerd op de regionale behoefteramingen vanuit de VRM, (her)gebruik van het bestaande, beschikbare aanbod kantoren en het benutten van de harde plancapaciteit op de kantorenconcentratielocaties. Confrontatie vraagraming en planvoorraad In de confrontatie van de vraagraming en de planvoorraad maken wij onderscheid tussen de planvoorraad van Gouda en de planvoorraad overig Midden-Holland. Dit onderscheid is gebaseerd op de positie van Gouda als prioritair kantorenconcentratiegebied volgens de VRM en de al in 2008 regionaal gemaakte afspraak waarbij Gouda is aangewezen als opvanglocatie voor grootschalige kantoorontwikkelingen (regionale kantorenstrategie Midden-Holland, 2008). Voor de planvoorraad van Gouda brengen wij het volgende naar voren: o.*o De Spoorzone Gouda geldt, evenals in 2008, ook volgens de VRM als prioritair kantorenconcentratiegebied.

2 Pagina 2 o:o In de regio Midden-Holland heeft eerder een neerwaartse bijstelling van de papieren plancapaciteit plaatsgevonden. Over deze acties bent u geïnformeerd in onze actualisatiebrieven van juni 2011 en april o:o De plancapaciteit voor de kantorenfunctie op Goudse Poort is wegbestemd in het vernieuwde bestemmingsplan Goudse Poort (2013). In concreto betekent dit het volledig wegbestemmen van de papieren plancapaciteit die in de actualisatie van Stec uit 2010 op m2 bvo was vastgesteld. o: De plancapaciteit voor het gebied Spoorzone is in de grondexploitatie teruggebracht. De huidige plancapaciteit voor de Spoorzone is voor de gemeentelijke ontwikkellocaties vastgesteld op m2 bvo. Voor de particuliere Lomboklocatie hebben we vanwege de huidige onzekerheid in de planvorming een PM-post opgenomen. Bij realisatie kan op deze locatie maximaal m2 bvo kantoorruimte worden ontwikkeld. Ten opzichte van de actualisatie van Stec uit 2010 is de plancapaciteit (rekening houdend met de realisatie van de Lomboklocatie) teruggebracht met m2 bvo. :o Door de hiervoor genoemde initiatieven past de planvoorraad van Gouda als opvanglocatie voor grootschalige kantoorontwikkelingen ruim binnen de regionale randtotalen van de vraagraming van de VRM ( m2 voor de periode ). Zelfstandige kantooreenheden tot m2 bvo werden in het provinciale beleid voorheen feitelijk buiten beschouwing gelaten. De provincie is in de aanloop tot de nieuwe Provinciale Structuurvisie een andere koers gaan varen; in de kwantitatieve regionale overzichten van bestaande kantorenvoorraad en beschikbare planvoorraad zijn mogelijkheden tot kantoorontwikkelingen tot m2 nu wel meegenomen. Hierdoor is een mismatch ontstaan in het (papieren) planaanbod op basis van harde bestemmingsplannen versus de voor de regio berekende vraagraming. Om na te gaan hoe de bestaande planvoorraad voor de overige gemeenten in Midden-Holland in overeenstemming kan worden gebracht met de vraagraming van de VRM, zijn de gemeenten in overleg. Hierbij hanteren we als uitgangspunten de afspraken zoals die destijds bij de regionale kantorenstrategie zijn gemaakt, namelijk grootschalige kantoorontwikkelingen komen tot stand in Gouda en kantorenontwikkelingen beneden m2 bvo kunnen lokaal gerealiseerd worden. Qua regionale 'boekhouding' hebben we overigens te maken met de tussentijds door de provincie gewijzigde systematiek namelijk dat de regionale planvoorraad nu meetelt. Om aan het provinciale verzoek tot planreductie te voldoen zouden na overleg met de contractpartners in de gemeente Waddinxveen de zogenaamde 'papieren rechten' voor uitgifte van kantoren op 'Triangel', bij een herziening van het bestemmingsplan kunnen worden teruggebracht van naar m2. In de gemeente Krimpenerwaard zouden, na overleg met de contractpartners bij een herziening van het bestemmingsplan, de 'papieren rechten' voor uitgifte van kantoren op 'De Nieuwe Wetedng' (Bergambacht) kunnen worden teruggebracht van m2 naar m2. In Midden-Holland als sterke MKB-regio zijn wij van mening dat genoemd restanten m2 gehandhaafd moeten blijven. Bij de uitgifte van terreinen gaat het namelijk vooral om kantoren die ondersteunend zijn aan gemengde bedrijvigheid, categorieën 1 en 2. Daarnaast geldt de vraaggerichte benadering als uitgangspunt. Dat houdt in dat rechten alleen in ontwikkeling gebracht worden als er daadwerkelijk vraag is. Dit sluit ook aan bij de reeds in 2008 door Stec bepleite kwalitatieve maatwerkbenadering voor kantoren in Midden-Holland. Door een tijdige aankondiging van voorgenomen beleidswijzigingen, in casu reductie van de papieren plancapaciteit wil de regio naar alle betrokken partijen transparant en voorzienbaar opereren. Aanpak leegstand en efficiënt benutten van bestaande voorraad U spreekt in uw brief uw belangstelling uit voor (voorgenomen) maatregelen door grotere kantorengemeenten om de leegstand in kantoren de komende (college)periode aan te pakken. Ook dit vraagstuk staat in Midden-Holland hoog op de regionale agenda. Er zijn veel initiatieven, plannen en vooral ook concrete resultaten. Daarbij willen wij u er op wijzen dat we altijd helder voor ogen moeten hebben wat de rol van de overheid is in deze problematiek. We moeten voorkomen dat we de problemen

3 Pagina 3 van de vastgoedeigenaren gaan oplossen. De kansen en mogelijkheden om ontwikkelingsgericht mee te denken en te werken pakken de gemeenten uiteraard graag op. Leegstandsaanpak Gouda Voor de aanpak van de leegstand en efficiënt benutten van de bestaande voorraad in Gouda zet de gemeente met verschillende maatregelen stevig in. De focus ligt hierbij op de locaties Goudse Poort en Gouwespoor. Totaal gaat het hier om afgerond m2 bvo., met een leegstandspercentage van ruim 40%. Beide terreinen zijn gemengde bedrijventerreinen met PDV, bedrijvigheid, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen. De kantoren zitten verspreid over deze terreinen. Belangrijk verschil tussen beide locaties is dat er op Gouwespoor sprake is van met name moderne gebouwen op zichtlocaties. Op het terrein Goudse Poort is meer sprake van structurele leegstand van verouderde panden op minder geschikte locaties. Bij de maatregelen is de rol van de gemeente onveranderd ten opzichte van de afspraken zoals die gemaakt zijn bij de regionale kantorenstrategie in 2008, namelijk vooral een ondersteunende, faciliterende rol. De gemeente Gouda acteert samen met eigenaren en gebruikers op plannen voor aanpak van de leegstand, met daarbij het behoud van de werkgelegenheid als centraal doel. Deze samenwerking heeft vorm gekregen in de Taskforce kantorenleegstand en transformatie, met een marktpartij als voorzitter. De maatregelen omvatten verschillende stappen. Er wordt gewerkt aan een kansenkwadrant. Om zicht te krijgen op onder andere de omvang van de structurele leegstand en het in beeld brengen van transformatiekansen op de terreinen Goudse Poort en Gouwespoor, is een analyse uitgevoerd samen met alle eigenaren en gebruikers. In combinatie met aanvullende kwalitatieve informatie worden de resultaten van deze analyse verwerkt in een kansenkwadrant als basis voor het aanwijzen van transformatiegebieden. Besluitvorming hierover wordt verwacht in de tweede helft van Daarnaast is een leegstandsinstrumentarium ontwikkeld. Aan aanvulling en verbetering van dat instrumentarium wordt gewerkt, bijvoorbeeld met een onderzoek, naar de mogelijkheden van herverkaveling en uitruil van ontwikkelrechten. Ook wordt ingezet op gerichte en passende acquisitie voor kansrijke locaties. Transformatie Regiobreed werken de gemeenten in Midden-Holland al een aantal jaren samen met marktpartijen en gebruikers aan transformatie en herontwikkeling van kantoorruimte. In de periode zijn interessante, grote en minder grote transformatie- en herontwikkelingsplannen gerealiseerd. Als voorbeelden noemen wij de De transformatie van het stadskantoor van de gemeente Gouda (de voormalige chocoladefabriek van Steenland) waar de nieuwe stadsbibliotheek gerealiseerd is. Een digitaal beeld van de nieuwe maatschappelijke combinatie van nieuwe functies zoals bibliotheek, streekarchief Midden-Holland en Drukkerswerkplaats spreekt het meest tot de verbeelding en is te bekijken op press.com/ (2014). Functieverandering van het voormalige kantoorpand Antwerpseweg 5 op Goudse Poort. Het pand heeft nu een maatschappelijke functie als evangelisch centrum De Rivier (2013). Volledige renovatie en herontwikkeling van Vosko Networking op het terrein Goudse Poort, Gouda. Het bestaande pand is uitgebreid met de aankoop van circa m2 door het bedrijf. De bestaande panden zijn volledig gerenoveerd en herontwikkeld. Eén van de bestaande panden is gesloopt. Een impressie hiervan is te vinden op (2015).

4 Pagina 4 - Het voormalige kantoor van SAS aan de Tielweg op industrieterrein Goudse Poort is geheel gesloopt en heeft een andere functie gekregen. In de voormalige fabriekshal zijn nu een autowassstraat en wascabines te vinden. (2014). - Het voormalig gemeentehuis van Reeuwijk wordt getransformeerd van kantoor naar een Thomashuis/Herbergier en krijgt daarmee een maatschappelijke functie (in ontwikkeling, afronding eind 2015) - Krimpenerwaard: Het voormalige politiekantoor in Schoonhoven is in 2013 getransformeerd tot Gemiva woonlocatie met 22 ruime appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking. nl/smartsite.dws?id=55058&ch =1NT. Daarnaast staan er nog de nodige initiatieven tot transformatie op de rol, zoals Zuidplas: transformatie Rabobank wordt onderzocht. Rijsselseweg Gouda. Hier zal het Hoornbeeck college zich in september 2015 vestigen. Heuvellaan Gouda. De gemeente onderzoekt met de (nieuwe) eigenaar de mogelijkheden om het bestaande kantoorpand te transformeren voor jongerenhuisvesting. Harderwijkweg Gouda. De gemeente onderzoekt met een ontwikkelaar de mogelijkheden tot transformatie naar horeca. Intensivering expertise De Taskforce Leegstand in Gouda werkt samen met het landelijk expertteam kantoortransformatie en participeert in de G32 leerkring leegstand. Regionale kansenkaart kantoren In de samenwerking Alphen/Gouda/Woerden onderzoeken we de mogelijkheden om gezamenlijk een kansenkaart voor leegstaande kantoren op te stellen. Wij willen dit koppelen aan bestaande clusters van bedrijvigheid met het oog op gerichte acquisitie. Bijvoorbeeld de aanwezigheid van organisaties van belangenbehartigers in Woerden, de aanwezigheid van een ICT-cluster in Gouda, de aanwezigheid van bedrijven uit de mediasector in Alphen aan den Rijn. Schuifruimte en integraliteit Bij de actualisering van de regionale kantorenstrategie Midden-Holland hebben de gemeenten in bredere zin afgestemd. Zij zien zich geplaatst voor stevige opgaven in de reductie van de planvoorraad voor met name detailhandel en kantoren. De gemeenten zijn zich terdege van het belang van die opgaven bewust en zetten zich daar zowel lokaal als regionaal op in. Daarbij constateren zij tegelijkertijd de noodzaak om enerzijds over schuifruimte tussen werklocaties te beschikken en anderzijds ruimtelijke vraagstukken integraal te benaderen. Nu doet zich de situatie voor dat transformatie van leegstaande kantoren, of detailhandel, of bedrijventerrein naar woningen, ten koste gaat van het totaal aantal woningen zoals die zijn neergelegd in de Regionale Projectenlijst Woningbouw Midden-Holland. Daarmee leidt de aanpak van het ene maatschappelijke vraagstuk tot vergroting van de druk op het andere maatschappelijke vraagstuk. Die situatie achten wij ongewenst en wij pleiten daarom voor een integrale aanpak en schuifruimte bij de aanpak van deze opgaven. Monitoring Over de ontwikkelingen op de regionale kantorenmarkt Midden-Holland zullen de leden van de Bestuurlijke Tafel Economie, Onderwijs en Arbeidsmarkt structureel tijdens de reguliere overleggen informatie uitwisselen.

5 Pagina 5 Over deze geactualiseerde versie van onze regionale kantorenstrategie geven wij in een bestuurlijk overleg met u graag een toelichting. Met plezier belichten wij de genomen maatregelen, het vraaggerichte uitgiftebeleid in deze zo kenmerkende MKB-regio, een toelichting op de transformatieresultaten en andere geschetste maatregelen. In een bestuurlijk overleg willen we ook stilstaan bij de uitvoering van onze monitoring en hoe die het beste kan aansluiten bij de provinciale uitgangspunten zoals verwoord in het 'Protocol kengetallen monitor kantorenmarkt'. Hoogachtend, Namens deiÿÿÿomie, Onderwijs en Arbeidsmarkt Midden-Holland, de voorzittér