MOOI, MOOIER, MIDDELLAND WIJKVISIE EN UITVOERINGSPROGRAMMA

Transcriptie

1 MOOI, MOOIER, MIDDELLAND WIJKVISIE EN UITVOERINGSPROGRAMMA

2 Voor Middelland (live geschreven tijdens Stuurgroep in de wijk) door Derek Otte Middelland, geen Gemiddeldeland, verschillende werelden bijeen. Dat ken toch nooit goed gaan, zou je denken, maar in het algemeen zorgen al die werelden samen voor de diversiteit die we allemaal waarderen. Ik vind het soms alleen jammer dat die werelden soms zo weinig MET elkaar communiceren... Jong en oud, arm en rijk, geboren, getogen in deze wijk, aan komen waaien en blijven hangen, de wereld bekijkend in lagen en rangen. Iedereen heeft wel één van die bijna tweehonderd nationaliteiten die deze wijk rijk is. Ondernemend en initiatiefrijk, ondanks dat er gezeik is. Het krioelt en verandert, vaak gaat het goed. Diversiteit meandert hier, zoals de Heemraadsingel dat doet. Middelland, er is geen middenland, de contrasten zijn groot. En wanneer ze botsen, liggen de verschillen pas open en bloot. De naakte waarheid, gemaakt soms, als blijkt. Dat niet iedereen hetzelfde aankijkt tegen die buurt met dure panden links en rechts. En tussendoor slechts huisjes met arme lieden, zwakkere schouders. Zoals de familie van veel van mijn vrienden en mijn eigen ouders. Het is echt zo, ik weet niet, waar het hier heen zal jij gaan. Maar één ding is zeker, West? Hier komt mijn familie vandaan. En een stukje van mijn hart, zal ik tevergeefs hier in Middelland blijven zoeken. Tussen witte gevelsteentjes en al die straten, al die hoeken met verschillende muzieksoorten uit openstaande ramen... De reuzekeuze aan eten is ook deels het geweten van dit stukje Delfshaven... Middelland, een beetje bemiddelland, laten we zoeken naar wat we gemeen hebben. Omdat we uiteindelijk allemaal ons plekje hier op aarde maar te leen hebben. Omdat we er alleen samen het beste van kunnen maken, bespreken wat we MISSEN hier en van daaruit de kern RAKEN. Wassenaar is het hier niet, Rotterdam-West is iets te ver naar het Oosten want... Het Tikibad leg ergens anders, wij trekken baantjes hier in Oostervant. De Bas blijft hier Bas heten, al staat er Dirk op de tasjes. Waar je bakfietsmoeders treft en opgeschoren gastjes. Dames met dreads en hoofddoekjes, heren met colberts en dassen. Waar het alleen maar lukt als iedereen zich aan iedereen aan leert te passen. Vóór cijfertjes, procentjes, grafieken en statistieken. Lijntjes die fijntjes dalen of pieken. Vóór overlast, zwerfvuil, luchtvervuiling en hangjeugd her en der. Laten we vóór alles onthouden: WE KOMEN VAN VER! Jong geleerd, oud gedaan, als autochtoon of allochtoon of hoe je jezelf ook wenst te noemen: laat het hier zinderen, zweven, zoemen. Van optimisme, ondanks alles. Wat er soms ook het geval is. Ik groet u allen, groet u mij ook, want eerder waarschijnlijk dan misschien... Zullen we elkaar gauw hier ergens hier in de buurt zien. Onthoud dan één zin uit dit stuk, wat er ook verandert: Mooi, Mooier, Middelland. Wat anders?

3 INHOUD

4 4 INLEIDING Voor u ligt de wijkvisie van de Rotterdamse wijk Middelland. In dit document wordt beschreven hoe Middelland er volgens ons - Woonstad Rotterdam - in 2040 uitziet. Deze visie is geen blauwdruk van hoe het moet worden, maar vormt het vertrekpunt voor onze doelstellingen en strategie voor de wijk Middelland. Een stukje geschiedenis Middelland is rond 1900 gebouwd en was een van de eerste stadsuitbreidingen ten westen van het centrum van Rotterdam. Middelland is ontworpen naar een plan van Gerrit de Jongh. Hij wilde de wijk meer allure geven dan het aangrenzende Oude Westen. De grote straten de Heemraadssingel, Mathenesserlaan en de Burgemeester Meineszlaan waren voor de gegoede burgerij. De tussengelegen straten waren ingericht voor de werkende klasse. In de jaren zestig en zeventig ging Middelland sterk achteruit. De oorspronkelijke bewoners die het zich konden veroorloven, trokken weg richting nieuwbouwwijken. De nieuwkomers waren voornamelijk gastarbeiders uit Turkije, Marokko en Suriname. Ook vestigden zich er veel studenten en jongeren door de lage huurprijzen. Door achterstallig onderhoud begon Middelland in deze periode te verpauperen. Woningcorporaties adopteerden vervolgens de woningen, knapten ze op en verhuurden ze weer. In het kader van de stadsvernieuwing werden daarnaast panden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. In het huidige Middelland zijn de veranderingen die plaatsvonden in de jaren zeventig en tachtig nog goed te zien. De negentiende-eeuwse bouwstijl wordt afgewisseld met corporatiebouw uit latere jaren. Dit maakt de wijk een aantrekkelijke, stadse wijk waar verschillende doelgroepen zich thuis voelen. Waarom een wijkvisie? Om gericht aan een wijk te kunnen werken en deze te verbeteren, is een visie nodig. Daarom kijken we bij de wijkvisie Middelland niet alleen naar de woningvoorraad, maar naar alle aspecten die de wijk vitaal en aantrekkelijk maken. Woonstad Rotterdam maakt zo n visie natuurlijk niet alleen. Voor de wijkvisie voor Middelland tot is er nauw samengewerkt met partners in de wijk: gebiedscommissie, andere woningcorporaties, welzijnsorganisaties, ondernemers, bewonersvertegenwoordigers, jongerenvertegenwoordigers en uiteraard de bewoners zelf.

5 5 ANALYSE Middelland, midden in het leven Middelland is in alle opzichten een diverse wijk. Er wonen allerlei soorten mensen, de architectuur verschilt in elke straat, het winkelaanbod is afwisselend en er zijn talloze voorzieningen op het gebied van cultuur, sport, gezondheid en ontspanning. Diversiteit zit verankerd in de wijk. Doordat bewoners, straten, winkels en voorzieningen continu in beweging zijn, is Middelland een veerkrachtige wijk. De bewoners zijn nieuwsgierig, staan open voor anderen en tonen oprechte belangstelling voor andere en onbekende culturen. Sociaal economisch: de bewoners m 2 Aantal inwoners in Bevolkingsdichtheid Middelland heeft een hoge bevolkingsdichtheid: het gemiddeld aantal inwoners per hectare is 173, terwijl het stedelijk gemiddelde 28 is. Opleiding In Middelland wonen relatief veel hoogopgeleide mensen (ongeveer 50 procent is hbo- of wo- opgeleid), maar het gemiddelde inkomen is niet hoog. Slechts zestien procent van de inwoners heeft een hoog inkomen (huishoudinkomens in de bovenste twintig procent van de inkomensverdeling van Nederland), tegenover gemiddeld vijftien procent in Rotterdam. Dit kan te maken hebben met de hoeveelheid studenten en creatievelingen die in Middelland wonen Te huur Te Koop Veiligheid In het wijkprofiel scoort Middelland op het gebied van veilig rond het gemiddelde van Rotterdam. In de veiligheidsindex uit 2013 was Middelland met een score van een 5,4 een bedreigde wijk. Ten opzichte van 2011 is de veiligheid in Middelland verbeterd. In 2009 was de wijk met een score van een 5,0 net geen probleemwijk, maar ook een bedreigde wijk. Gentrificatie In Middelland is een proces van gentrificatie gaande. Dit betekent de wijk wordt opgewaardeerd op sociaal, cultureel en economisch gebied. Dat maakt de wijk aantrekkelijker voor hoger opgeleiden. Het aantal bewoners in Middelland dat huiseigenaar is, is gestegen van in 2005 naar in Daarnaast zijn er relatief weinig portiek- en etagewoningen in Middelland (35 procent) en relatief veel beneden- en bovenwoningen met een eigen entree (54 procent). Daar is veel vraag naar, vooral bij de doelgroep met de rode leefstijl.

6 6 Fysiek Landmarks Middelland staat vooral bekend om haar historische panden met originele gevels. De panden hebben een cultuurhistorische waarde en de gevels zijn karakteristiek voor de wijk. De wijk heeft drie monumenten: Gemeentearchief, Mathenesserlaan 315. R.K. Parochiekerk H.H. Laurentius en Elizabeth, Mathenesserlaan City College St. Franciscus, (voorheen R.k. hbs), Beukelsdijk 91 Woningvoorraad Woonstad Rotterdam verhuurt woningen in Middelland en heeft ongeveer 550 MVE-woningen (Maatschappelijk Verantwoord Eigendom) verkocht (inclusief 17 eengezinswoningen). Samen vormt dit 42 procent van het totale woningaanbod in den wijk (Meetlat wijken, 2013). Stadsvernieuwing Een groot deel van de complexen in Middelland is begin jaren negentig beperkte middelen gerenoveerd. Er zijn goedkope materialen gebruikt die sneller slijtage vertonen. Hierdoor hebben deze complexen eerder dan gebruikelijk een grote ingreep nodig. Woonstad Rotterdam 94 bedrijfsruimtes met een totale oppervlakte van 7929 m 2 aan oppervlakte door heel Middelland. Funderingsproblematiek Middelland heeft veel woningen met funderingsproblemen. Bekend is dat 30 procent van de woningen een funderingsrisico heeft. Om een toekomstgerichte aanpak te kunnen opstellen, is het belangrijk de ernst van de problemen in beeld te brengen. Verspreid en verouderd bezit Vanuit de historie heeft Woonstad Rotterdam in Middelland zo n 130 oude stadspanden in haar portefeuille. Daar is sprake van onderhoudsachterstanden. Betaalbaarheid In Middelland bestaat een groot verschil tussen de contracthuren en de maximaal redelijke huren die bij mutatie voor een woning gevraagd worden. Hierdoor blijven op lange termijn relatief weinig goedkope huurwoningen over in de wijk.

7 7 Ruimtelijke structuur Middellandstraat De Middellandstraat is een dynamische straat, maar functioneert matig als winkelstraat. Veel winkels hebben een gelijksoortig aanbod. De kwaliteit van het ondernemerschap wisselt bovendien sterk. Daarmee is de winkelstraat niet erg aantrekkelijk en is er sprake van leegstand. Veel panden zijn particulier eigendom, wat een collectieve aanpak van de straat bemoeilijkt. Heemraadssingel Beukelsdijk Graaf Florisstraat Schietbaanlaan 1e Middellandstraat Schermlaan s-gravendijkwaal Henegouwerlaan Buitenruimte en groen De doorgangswegen in Middelland bevatten veel groen. Aan de Heemraadssingel ligt een langgerekt park met water, bomen en gras. Ook aan de Graaf Florisstraat en de Mathenesserlaan is veel groen te vinden. Op het eerste gezicht lijkt Middelland daarom een groene wijk. Maar als je dieper de wijk ingaat, blijkt dat er een tekort is aan openbaar groen. Vooral in Middelland-Zuid en Middelland- Midden zijn veel stenige straten. Middelland-Noord is met het Henegouwerplein wel een stuk groener. Rotterdam Hoboken Middelland-Zuid is onderdeel van Rotterdam Hoboken. Dit opbloeiende gebied moet uitgroeien tot hét Rotterdamse centrum voor gezondheid, wetenschap, onderwijs en cultuur. Heemraadssingel Nieuwe Binnenweg De Nieuwe Binnenweg is een straat met kansen. De gemeente richt zich hier op het weren van overlastgevende horeca en op het aantrekken van de juiste ondernemers. De straat biedt een onderscheidende mix van food, design, lifestyle, speciaalzaken, horeca en creatieve ondernemers. Mathenesserlaan Nieuwe Binnenweg Rochussenstraat Erasmus Medisch Centrum Het Erasmus MC heeft al flink geïnvesteerd in haar vastgoed en er worden meer bedrijven aangetrokken uit de medische bedrijfstak. Rotterdam Hoboken krijgt hierdoor de kans om een belangrijke huisvester te zijn voor high potentials (o.a. studenten, promovendi, hoogopgeleiden) die in de buurt van hun werk aantrekkelijk willen wonen.

8 8 SWOT STRENGHTS STERKTES Sterke netwerken van actieve bewoners. Grote diversiteit aan bewoners, woningen en (winkel-) voorzieningen Ruime lay-out, statige lanen/singels en karakteristieke panden Ligging nabij het stadscentrum WEAKNESSES ZWAKTES Overlast en onveiligheid door: - leegstaande panden; - hangjongeren; - coffeeshops in woonstraten. Opvangvoorzieningen rond s Gravendijkwal Achterstallig onderhoud oude stadspanden Onaantrekkelijke uitstraling stadsvernieuwing jaren 80 (dakdozen) Funderingsproblematiek OPPORTUNITIES KANSEN Potentie 1e Middellandstraat. Ontwikkelingen rond Hobokenkwartier/Erasmus MC Verkoop oude stadspanden Uitdijend stadscentrum THREATS BEDREIGINGEN Terugval van de Nieuwe Binnenweg bij afnemende aandacht. Verleidingen drugscircuit voor kwetsbare jongeren Toename bewoners met zorgvraag. Aanbod winkels Middellandstraat blijft achter bij de ontwikkeling van de wijk Betaalbaarheid sociale voorraaad De ligging nabij het stadscentrum in combinatie met de aanwezige cultuurhistorische kwaliteiten en voorzieningen biedt de kans om kansrijke groepen (hoger opgeleiden) aan de wijk te binden. Dat vraagt om blijvende aandacht voor de veiligheidssituatie, het opknappen van de oude stadspanden en herstel van de funderingen. Het uitdijende stadscentrum en de ontwikkelingen rond Hoboken bieden perspectief voor de toekomst van de winkelstraten. Door het aantrekken van kansrijke groepen neemt bovendien het perspectief voor de jeugd toe.

9 9 WIJKVISIE De ligging van Middelland, nabij het stadscentrum, biedt mogelijkheden om kansrijke groepen aan de wijk en stad te binden. De aanwezige cultuur-historische kwaliteiten en de ontwikkelingen rondom Hoboken maken van Middelland een gewilde stadswijk. Het aantrekken van kansrijke groepen kan gelijk opgaan met de transformatie van de winkelstraten. Zo kan Middelland zich ontwikkelen tot een stedelijk woongebied tussen het stadscentrum en het Historisch Delfshaven.

10 10 GENTRIFICATION Middelland in 2025 Middelland is een grootstedelijke wijk waar de stad in optima forma functioneert. Het is een smeltkroes van culturen en trekt een grote diversiteit aan mensen aan. Bestaande ruimtelijke kwaliteiten zijn behouden gebleven, zoals de karakteristieke panden en statige lanen met singels. Door de voortschrijdende tijd is de historische belevingswaarde hiervan toegenomen. In de sociale en economische ontwikkeling van de wijk speelt de toename van hoogopgeleide bewoners een grote rol. Zij komen uit het succesvolle studentenkwartier of werken bij het Erasmus MC en zorgen voor een toename van de draagkracht van de wijk. Middelland is uitgegroeid tot een voorbeeldwijk voor steden als het gaat om gentrificatie. Doel Faciliteren van het gentrification-proces dat zich in Middelland Zuid reeds voltrekt. In de periode naar 2025 neemt het aandeel hoogopgeleiden toe van 52% naar 55%.

11 11 VEILIGHEID Middelland in 2025 Door het terugbrengen van het aantal opvangvoorzieningen en het sluiten van coffeeshops in woonbuurten en nabij scholen is de veiligheid in de wijk toegenomen. De woonstraten vormen een rustpunt in het verder zo dynamische stadsdeel. Doel In 2025 voelen de bewoners zich veilig in de wijk, er is geen speciale inzet van een stadsmarinier meer nodig.

12 12 ZELFREDZAAMHEID Middelland in 2025 Vrijwel alle verbeteringen in Middelland komen tot stand door spontane bewonersinitiatieven. Zo stimuleren de maatschappelijk betrokken bewoners de jongeren om te gaan studeren of te werken. En met succes. Aanzienlijk meer jongeren blijven tegenwoordig op het rechte pad en ontwikkelen hun talenten. Dit zorgt mede voor een veilig gevoel bij de bewoners. Doel In 2025 is Middelland een zelfredzame, sterke stadswijk.

13 13 WINKELLINTEN Middelland in 2025 De winkellinten langs de Nieuwe Binnenweg en de Middellandstraten hebben zich ontwikkeld tot stedelijke iconen, met behoud van het sterke eigen karakter. De winkels zijn multiculturele, kleinschalige, exclusieve winkels geworden. De winkels met kwalitatief laagwaardige producten zijn door een gebrek aan levensvatbaarheid langzaamaan uit de wijk verdwenen. Doel In 2025 leveren de winkellinten een positieve bijdrage aan het woon- en leefklimaat in de wijk.

14 14 WONINGVOORRAAD & DUURZAAMHEID Middelland in 2025 Door investeringen in het oplossen van de funderingsproblemen hebben alle woningen weer een stevige basis. De oude stadspanden zijn opgeknapt en zijn erg in trek bij stedelijke gezinnen. Maar ook qua energielasten zijn de woningen klaar voor de toekomst. Zo houden we de woonlasten in de wijk op een betaalbaar niveau. Doel In 2025 is de vastgoedportefeuille van Woonstad duurzaam. De sociale huurwoningen blijven betaalbaar en beschikbaar. De fundering is aangepakt en de woningen hebben gemiddeld energielabel C.

15 15 UITVOERINGSPROGRAMMA GENTRIFICATION VEILIGHEID ZELFREDZAAMHEID voortzetten verkoopbeleid: verkoop van huurwoningen ten behoeve van eigenaar-bewoners bij transformatie woonproducten ontwikkelen voor hoger-opgeleiden samenwerken met Erasmus MC en opleidingsinstituten; vindplaats jong hoogopgeleiden, net afgestudeerden. Het vergroten van de veiligheid is in belangrijke mate een zaak van de politie en de stad. Woonstad dringt bij haar partners aan op continuering van de veiligheidsinzet (procesbetrokkenheid). Woonstad is partij waar het gaat om het aanpakken van overlast en onveiligheid in en om haar wooncomplexen en bedrijfsruimtes. Samen met de stad streeft Woonstad naar rustig woongenot in de woonstraten. Dit betekent woonprogramma s die de leefbaarheid ondersteunen en geen nieuwe overlastgevende bedrijfsfuncties. De huismeesters van Woonstad Rotterdam hebben hierin een belangrijke signalerende functie. Om te weten wat er speelt in de wijk houdt Woonstad Rotterdam voeling met de diverse bewonersnetwerken in de wijk. Waar nodig faciliteert Woonstad Rotterdam bewonersinitiatieven die zelfredzaamheid en zelfwerkzaamheid bevorderen. WINKELLINTEN WONINGVOORRAAD & DUURZAAMHEID De aanpak van complete winkelstraten is primair de verantwoordelijkheid van de stad, de ondernemers en de vastgoedeigenaren. Woonstad dringt bij haar partners aan op aandacht en aanpak van de winkellinten in West (procesbetrokkenheid); Woonstad is partij waar het gaat om de invulling van haar eigen bedrijfsruimtes. De inzet op nieuwe doelgroepen en de samenwerking rond Hoboken en het Erasmus MC moet uiteindelijk leiden tot vergroting van het perspectief voor de winkelstraten. De belangrijkste ingrepen in de voorraad vinden plaats als gevolg van funderingsproblematiek. Daarnaast vindt op sommige plaatsen een esthetische aanpak plaats, gericht op het verfraaien van in het oog springende trespa dakopbouwen. Aanvullend werkt Woonstad aan een aanpak van complexen met energielabels E, F en G.

16 16 COLOFON Dit document is een samenvatting van de wijkvisie voor Middelland, zoals die eind 2014 is vastgesteld door woningcorporatie Woonstad Rotterdam. Voor de visie hebben onderzoekers Els Desmet en Annemarie Sour een groot aantal mensen geïnterviewd die in Middelland wonen en werken. Van deze gesprekken is een aparte publicatie verschenen, getiteld Spirit in West; samen pionieren (Woonstad Rotterdam, 2014). De foto s zijn speciaal voor de visie gemaakt door Joop Reijngoud. Het gedicht op pagina 2 is van Derek Otte en met zijn toestemming gepubliceerd. De foto van Derek Otte op pagina 2 is gemaakt door Ilja Meefout. De complete tekst van de wijkvisie, alsmede de publicatie Spirit in West; samen pionieren zijn op te vragen bij Woonstad Rotterdam, telefoonnummer of via info@woonstadrotterdam.nl. Relevante links Woonstad Rotterdam - Dit is West Gebiedspan Delfshaven Programma Kansrijke wijken Alliantie Middelland Buurt Bestuurt Voor West, Door West Buurt Bruist Thuis in West The HUB Rotterdam Republiek Middelland Stichting Boulevard B.O.O.G. Mathenesserlaan Veiliger