gemeente Eindhoven Betreft aankoop Von Flotowlaan 1 van Sint Lucas en verkoop gedeelte Natlab aan Sint Lucas.

Transcriptie

1 gemeente Eindhoven Raadsnummer Inboeknummer 13R bst01154 Dossiernummer juni 2013 Raadsvoorhangbrief Betreft aankoop Von Flotowlaan 1 van Sint Lucas en verkoop gedeelte Natlab aan Sint Lucas. Inleiding Aan de westzijde van de Limburglaan staan drie min of meer verouderde schoolgebouwen naast elkaar, te weten: 1. de voormalige VMBO afdeling van het Christiaan Huygens College (CHC) (Strausslaan 1), eind 2010 verhuisd naar de nieuwbouw Botenlaan; 2. het Christiaan Huygens College (CHC) havo/vwo (Rachmaninowlaan 2); 3. het Sint Lucas (de voormalige Eindhovense School) (Von Flotowlaan 1). Het schoolgebouw aan de Strausslaan (locatie 1) wordt momenteel tijdelijk gebruikt door VSO De Korenaer. De Korenaer heeft een beschikking voor vervangende huisvesting en is in afwachting van verhuizing naar een andere locatie. De plannen zijn onderdeel van het Integraal Huisvestingsplan (IHP) dat ontwikkeld wordt. De gemeente heeft het economisch eigendom (claimrecht) van de locaties aan de Strausslaan (locatie 1) en Rachmaninowlaan (locatie 2). De Von Flotowlaan (locatie 3) is juridisch en economisch eigendom van het Sint Lucas. De gemeente heeft de zorgplicht voor het huisvesten van het CHC havo/vwo. Deze is als zodanig ook opgenomen in het binnenkort te presenteren IHP. Sint Lucas is niet opgenomen in het IHP, omdat de gemeente hiervoor geen zorgplicht heeft. Het Sint Lucas heeft te kennen gegeven graag te verhuizen naar Strijp S. Hierover werd/wordt al enige tijd overleg gevoerd. Middels het college besluit van 12 juni 2012 is -na raadsvoorhangprocedure- ingestemd met de intentieovereenkomst met Sint Lucas, waarin de aankoop van de grond en gebouwen van de huidige Sint Lucas aan de Von Flotowlaan 1 is opgenomen, en de verkoop van de benodigde grond en gebouwen op Strijp S van gemeente aan Sint Lucas. Het college heeft daarbij besloten om de sector Grond & Vastgoed i.s.m. het programmateam Spoorzone-Strijp S opdracht te geven een bekostigingsvoorstel voor de aankoop van de Von Flotowlaan 1, en een verkoopovereenkomst voor het gedeelte bouwveld F van Strijp S te maken. De uitwerking van dit besluit ligt nu voor ter besluitvorming.

2 Ontwerpbesluit b. en w. De raad wordt gevraagd om een zienswijze op het volgende voorgenomen besluit van het college: 1. Akkoord gaan met de koop- en verkoopovereenkomst, inzake gedeelte Bouwveld F van Strijp S en Von Flotowlaan 1 (locatie 3); 2. Wethouder M-A. Schreurs machtigen de koop- en verkoopovereenkomst namens de Gemeente te ondertekenen; 3. Een krediet voor de grond en het opstal beschikbaar te stellen van 11,1 mln. met ingang van , en de kapitaallasten van het krediet ad ,- (2015), (2016 ev) ten lasten te brengen van het onderwijshuisvestingsbudget gemeente Eindhoven, 4. De begrotingswijziging meenemen in de verzamelwijziging van de Raad; 5. De Raad middels een raadsvoorhangprocedure uitnodigen om evt. zienswijzen kenbaar te maken Argumenten 2.1 Deze ontwikkeling biedt een kans om twee gebieds locaties een positieve impuls te geven. De gemeente en het St. Lucas willen beide graag dat het St. Lucas verhuist naar Strijp S, het bouwveld Natlab. Hiermee is een welkome invulling te realiseren in deze huidige tijd voor de resterende ruimte van het Natlab. Tevens kan medegebruik van de ruimtes van het culturele gedeelte (Plaza Futura, Broet, Baltan) een positief effect hebben op de exploitatie van het pand en het gebied. Daarbij krijgt de gemeente de achterblijvende locatie aan de Von Flotowlaan (locatie 3) in haar bezit. Hiermee kan een integrale aanpak van de Strauslaan/Rachmaninowlaan/Von Flotowlaan (locatie 1, 2 en 3) worden uitgewerkt. Buiten het herhuisvesten van onderwijsfuncties aangevuld met beperkte bedrijvigheid is er op korte termijn geen duurzaam stedelijk programma (wonen en/of kantoren, etc.) beschikbaar om de locatie Strauslaan/Rachmaninowlaan/Von Flotowlaan te herprogrammeren/ herontwikkelen. Een eerste indicatie is dat de ontwikkeling van dit gebied leidt desondanks tot een positieve impuls, zowel inhoudelijk als financieel. Bij de verdere onderzoeken zal dit concreet gemaakt moeten worden Het is voor de gemeente belangrijk om de grond en gebouwen van het Sint Lucas aan de Von Flotowlaan 1 te verwerven. De maximale aankoopwaarde van de te verlaten locatie is door de sector G&V becijferd op max. 12 mln. Dit was de echte bovengrens, afdoende te verantwoorden indien de school gecombineerd gebruikt wordt voor de herhuisvesting van het CHC HAVO/VWO en bedrijfsruimte invulling. Een externe taxatie levert een waarde van afgerond 11,7 mln. Beide adviezen benadrukken dat het verstandig is om rekening te houden met een bandbreedte in 2

3 de risico-opslag, en daarom de aankoopwaarde bij voorkeur enigszins te verkleinen. Met de afgesproken 11,1 mln. wordt hieraan voldaan. In de koopovereenkomst is afgesproken dat de opstal en grond bij oplevering van de nieuwe school op Strijp S (gepland per 1 september 2015) wordt overgedragen aan de gemeente. 2.3 De check op staatssteunrisico s is uitgevoerd. Er is een check op staatsteun uitgevoerd voor de aankoopwaarde van de grond en opstallen van de Von Flotowlaan 1. Hiertoe heeft ook een gesprek met Houthoff Buruma-advocaten plaats gevonden. Zij hebben bevestigd dat onderwijsactiviteiten die deel uitmaken van het nationale onderwijsstelsel op grond van Europese wetgeving en rechtspraak niet worden aangemerkt als een economische activiteit. Een onderwijsinstelling is geen onderneming in de zin van Europese wetgeving waar het gaat over staatssteunvraagstukken. Mocht blijken dat er commerciële nevenactiviteiten binnen de onderwijsinstelling plaatsvinden, dan kunnen die aangemerkt worden als een puur economische activiteit. Ook in dat geval is er hier geen sprake van ongeoorloofde staatssteun, daar de aankoopwaarde is gebaseerd op een marktconforme (gecheckte) becijfering. Kanttekeningen 2.1. Financiële afwijking t.o.v. vastgelegde afspraken in de intentieovereenkomst. Uitgangspunt op Strijp S was een invulling van m2 bvo voor Sint Lucas ( m2 onderwijsdoeleinden en 3000 m2 bvo voor woningbouw), voor de prijs van 5,1 mln. De integratie van 3000 m2 woningbouw was op voorspraak van de gemeente toegevoegd. Dit om stedenbouwkundig wat meer volume op dit deel van de kavel (=fase 2) te krijgen, voor het geval op de restkavel voor woningbouw (=fase 3) het totaal voor bouwveld F geprognosticeerde woningbouwprogramma stedenbouwkundig niet zou passen, en daarmee ook een planeconomisch deficit in de grondexploitatie van bouwveld F zou ontstaan. In de verdere besprekingen heeft Sint Lucas in verband met de huidige bouwcrisis afgezien van het woningbouwgedeelte, nog los van het principe dat een integratie van de functies school en wonen zeer lastig en minder wenselijk is. Het aantal m2 bvo dat door Sint Lucas wordt afgenomen is thans neerwaarts bijgesteld naar m2 bvo onderwijsdoeleinden; prijs 4,5 mln. De resterende m2's bvo zullen in fase 3 van Bouwveld F worden opgenomen; uit een stedenbouwkundige modellenstudie is inmiddels gebleken dat daar voldoende fysieke ruimte aanwezig is om ook dit resterende (woning-)bouwvolume en opbrengstpotentie te realiseren. 3

4 2.2 Integraal huisvestingsplan onderwijshuisvesting is nog niet vastgesteld. Momenteel is de sector Grond en Vastgoed, samen met de schoolbesturen bezig met het opstellen van een integraal huisvestingsplan. Hierin is ook de locatie van de CHC Havo/VWO opgenomen. CHC havo/vwo heeft een structureel capaciteitstekort in het huidige gebouw aan de Rachmaninowlaan (locatie 2) en dit gebouw dateert van Door de aankoop van de locatie Von Flotowlaan 1 (locatie 3) en de transformatie van het gebouw voor CHC havo/vwo als lange termijn huisvestingsoplossing wordt nu vooruitgelopen op het IHP, maar wordt wel in lijn van het IHP in wording gehandeld. Op hoofdlijnen is dit afgestemd met het schoolbestuur. 2.3 Ontwikkelingen integraal huisvestingsplan onderwijshuisvesting en het geprognosticeerde tekort. Er is een Integraal Huisvestingsplan in de maak voor het primair, speciaal en voortgezet onderwijs dat moet resulteren in een uitvoeringsprogramma voor de periode met een prioritering en financiële vertaling. In dit kader is aan de schoolbesturen Voortgezet onderwijs gevraagd een strategische visie te ontwikkelen op onderwijshuisvesting. Op basis van een demografische analyse (leerlingentelling en leerlingenprognose ) is een akkoord bereikt over het structurele aantal leerlingen VO waarop de huisvestingsopgave wordt gebaseerd en de verdeling van het aantal leerlingen over de verschillende VOscholen. Er is tevens een gebouweninventarisatie gedaan en een gebouwenopname die de kwantiteit en kwaliteit van onderwijshuisvesting voor het VO en (S)VO in beeld gebracht heeft. Op basis hiervan is de huisvestingsopgave geduid. Ook voor het basis onderwijs zijn deze processen lopende. Belangrijk adagium bij de duiding is zoveel mogelijk transformatie van de huidige locaties i.p.v. nieuwbouw op nieuw te ontwikkelen locaties. Hierover is op hoofdlijnen overeenstemming voor de VO scholen. Vervolgens gaan we nu het proces in van meerjarige betaalbaarheid voor zowel de gemeente als voor de schoolbesturen. Tot op heden leveren de begrote middelen van de onderwijshuisvesting in relatie met de verordening/duiding een geprognosticeerd tekort op. In het IHP zijn er daarom nu in de breedte afspraken gemaakt, om te focussen op renovaties/transformaties. Door dat de hoogte van investeringen in transformatie lager is dan bij nieuwbouw op nieuwe locaties worden zo de totale lasten onderwijshuisvesting lager. Samen met de schoolbesturen wordt gezocht naar andere oplossingen voor de integrale betaalbaarheid van onderwijshuisvesting. Hierbij wordt ook nadrukkelijk gekeken naar de invulling door andere partners. In het IHP dossier zal dit verder worden toegelicht en uitgewerkt. 2.4 In het kader van het IHP de MKBA-toets integraal benaderen voor onderwijshuisvesting. 4

5 De investeringen zijn niet meegenomen in de 1 ste en 2 de tranche van de MKBA, aangezien de focus hierbij lag op de jaren 2013/2014. In het MKBA is voor onderwijshuisvesting een totaal investeringsbedrag van 91 mln. opgenomen. Deze investeringen maken onderdeel uit van het integraal huisvestingsplan wat binnenkort ter besluitvorming wordt aangeboden. De correcties in de kasstroom als gevolg van de afwegingen binnen het IHP zullen worden meegenomen bij de meerjarige besluitvorming omtrent het IHP ( ), dus ook voor de aankoop van de Von Flotowlaan. In 2012 is de intentieovereenkomst ondertekend waarbij de aankoop van de Von Flotowlaan randvoorwaardelijk is voor de verkoop van Strijp S. Kosten en dekking Strijp S. De nieuwe school op Strijp S is fase II van bouwveld F. Fase I betreft het NatLab-deel voor de eerste hoofdgebruikers Plaza, Broet en Baltan. Fase III is het resterende woningbouwdeel van bouwveld F. Alle 3 de fasen maken onderdeel uit van de grondexploitatie bouwvelde NatLab Strijp S. De opbrengsten van de verkoop van pand en grond (voor fase II 4,5 mln.) worden aldus verwerkt binnen die grondexploitatie Von Flotowlaan. De aankoop van de Von Flotowlaan (locatie 3) leidt, samen met de verbouwing van het pand, tot een totale gemeentelijke investering die op basis van de huidige aannames is becijferd op ca. 19,2 mln. Om tot een vergelijking met een nieuwbouwvariant op een greenfield-locatie (bijv. Meerhoven) te komen, moet op dit bedrag het voordeel van het inzetten van een gedeelte voor bedrijfsruimte (ad 2,8 mln.) in mindering worden gebracht. Dit geldt eveneens voor het gecalculeerde voordeel ad 4,3 mln. op de locaties 1 en 2 (zie hierna*). Met een netto-investering ad 12,1 mln. blijkt ook in vergelijking met een greenfield-scenario sprake van een verantwoorde aankoop (zie onderstaande tabel). Zeker als men daarbij in ogenschouw neemt, dat bij deze berekening nog geen rekening is gehouden met de omgevingsaanpassingen in geval nieuwbouw in Meerhoven en de daarbij te doorlopen bestemmingsplan procedures ed. 5

6 Nieuwbouw transformatie te verwerven locatie Meerhoven Te verwerven locatie Von Flotowlaan BVO aantal m aantal m2 normbedrag VNG normering (Ver)bouwkosten opstal school Norm bedrag Norm bedrag (Ver)bouwkosten opstal gym Norm bedrag Norm bedrag Grondkosten in Meerhoven Von Flotowlaan Totaal afgerond Voordelig resultaat grex bedrijfsruimte Von Flotowln (locatie 3) geprognosticeerd Voordelig resultaat GREX Strausslaan/ Rachmanilowlaan (locaties 1 en 2) Geprognosticeerd* Geprognosticeerd* Netto investering ten lasten van OH Grondexploitatie Strausslaan (locatie 1) en Rachmaninowlaan (locatie 2). Door aankoop van de Von Flotowlaan (locatie 3) en verhuizing van CHC daar naar toe, heeft de gemeente de mogelijkheid om het gebied Strausslaan en Rachmaninowlaan te herontwikkelen. Ofschoon dat nadere uitwerking noodzakelijk is, is becijferd dat de grondexploitatie een positieve opbrengst zal genereren, aangezien de boekwaarde van deze panden nihil is. Bij de uitwerking van de grondexploitatie (second opinion) zal de bandbreedte van de risico s inzichtelijk worden gemaakt. Nadat definitief is vastgesteld wat het resultaat op de grondexploitatie is, kan dit ten gunste van het onderwijshuisvestingsbudget worden gebracht, ter gedeeltelijke dekking van de transformatiekosten Von Flotowlaan (locatie 3). Dit zal dan worden voorgelegd ter besluitvorming middels het IHP. De kapitaallasten voor de aanschaf Von Flotowlaan ( 11,1 mln.) komen ten laste van het budget onderwijshuisvesting. Ze bedragen op basis van 4,5% (vanaf september 2015): De gebouwtransformatie van de Von Flotowlaan worden op basis van huidige inzichten geraamd op 8,1 mln. Uitgaande van 4,5% rente en een afschrijvingstermijn van 50 jaar, zouden de bruto kapitaallasten voor het eerste jaar ,- bedragen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de op dit moment becijferde opbrengsten uit ontwikkelingen ( 2,8 + 4,3 = 7,1 mln.). Worden deze wel meegerekend, dan komen de netto kapitaallasten voor het eerste jaar ( 8,1 7,1 = 1,0 mln.) ca ,- gunstiger uit; ,- i.p.v ,-.. Binnen de stelpost kapitaallasten onderwijshuisvesting zijn nu voldoende middelen aanwezig, voor 2015 staat hiervoor 1,257 mln. en voor 2016 e.v. 1,383 mln. 6

7 gereserveerd in de meerjarige begroting voor onderwijshuisvesting. Op basis van de huidige inzichten kunnen de kosten van aankoop én gebouwtransformatie dus gedekt worden uit de stelpost kapitaallasten, zelfs als we uitgaan van de bruto i.p.v. de netto kapitaallasten. Het moge duidelijk zijn dat de GREX-resultaten bepalend worden voor de resterende ruimte voor toekomstige investeringen onderwijshuisvesting. Dit dossier ziet enkel op de besluitvorming over de aankoop van de Von Flotowlaan. Deze besluitvorming is nu noodzakelijk om Sint Lucas haar investeringsbeslissing voor Strijp S te kunnen laten nemen, om vervolgens bij de start van het schooljaar op die nieuwe locatie het gebouw in gebruik te kunnen nemen. De investeringsbeslissing voor de gebouwtransformatie aan de Von Flotowlaan komt na behandeling van het IHP aan de orde; op dat moment is er tevens meer zekerheid over de becijferde GREX-resultaten. Ter inzage gelegde stukken N.v.t. Burgemeester en wethouders van Eindhoven, secretaris wvv/je