Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad. Collegevoorstel Openbaar. Onderwerp Aanpak kraken en leegstand

Transcriptie

1 Collegevoorstel Openbaar Onderwerp Aanpak kraken en leegstand Programma / Programmanummer Wonen / 1021 Economie & Toerisme / 1041 Portefeuillehouder J. van der Meer, B. Jeene Samenvatting Op 1 oktober 2010 is de Wet kraken en leegstand van kracht geworden. Deze wet stelt kraken in alle gevallen strafbaar en geeft, door aanpassing van de Leegstandswet en de Huisvestingswet, gemeenten instrumenten om leegstand aan te pakken. Een actieve bestrijding van leegstand van woningen en kantoorpanden is ook onderdeel van het Coalitieakkoord. In de notitie kraken en leegstand hebben we de situatie rond leegstand in beeld gebracht en de mogelijkheden van de nieuwe wetgeving verkend. Op basis hiervan hebben we ons standpunt ten aanzien van de door ons gewenste aanpak bepaald. BW-nummer Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. G340, Wim van der Velde, 3437 Datum ambtelijk voorstel 28 maart 2011 Registratienummer Ter besluitvorming door het college 1. De notitie leegstand en kraken vast te stellen. 2. Vanwege de geringe omvang van leegstand in woonruimte hiervoor geen extra regels te stellen om dit tegen te gaan. 3. De leegstand in kantoren aan te pakken via de lijn van het EZ beleid. 4. Geen Leegstandsverordening aan de raad voor te stellen. 5. In overleg met marktpartijen de toekomst van leegstaande kantoorpanden te bespreken. 6. Het Bedrijvenloket te blijven gebruiken als eerste meld- en contactpunt voor vraag en aanbod van bedrijfsruimte. 7. Het huidige terughoudende gronduitgiftebeleid voor kantoorlocaties te continueren. 8. De ontwikkeling van leegstand in woonruimte en niet woonruimte jaarlijks te monitoren. 9. Verslag te doen over de resultaten van de voorgestelde aanpak in de Jaarrekening. 10. Bijgevoegde brief aan de raad vast te stellen. Programmamanager H. Kielenstijn, G400 Leidinggevende K. Donné, G340 Programmamanager K. Donné, G300 Programmadirecteur B. Drummen Paraaf akkoord Datum Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad Besluit B&W d.d. 12 april 2011 nummer: 3.4 Conform advies Aanhouden Anders, nl. Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Gemeentesecretaris Portefeuillehouder cv leegstand en kraken doc

2 Collegevoorstel 1 Probleemstelling De Wet kraken en leegstand biedt gemeenten mogelijkheden om leegstand aan te pakken. Ons college heeft een standpunt bepaald over de mogelijkheden die de wet biedt tegen de achtergrond van de situatie rond leegstand in Nijmegen. In de bijgevoegde notitie leegstand en kraken is dit nader uitgewerkt. Onze conclusie is dat de huidige situatie geen extra regels rechtvaardigt om leegstand te bestrijden. De leegstand in woonruimte is zeer beperkt. De leegstand in kantoren is, landelijk gezien, niet dramatisch. Hier kiezen we niet voor extra regelgeving middels een Leegstandsverordening maar voor een actieve aanpak via het EZ beleid. 2 Juridische aspecten De Wet kraken en leegstand maakt kraken in algehele zin strafbaar. De mogelijkheden om leegstand in niet-woonruimte te bestrijden zijn verruimd door een aanpassing van de Leegstandswet. Met een Leegstandsverordening kan o.a. een meldingsplicht voor leegstand worden ingesteld, eigenaren kunnen worden aangeschreven en boetes worden opgelegd indien eigenaren in gebreke blijven. De Huisvestingswet bood al de mogelijkheden om leegstand van woonruimte te bestrijden, maar is nu uitgebreid met dezelfde boeteclausule als de aangepaste Leegstandswet. Dit betekent dat voor een actief leegstandsbeheer op basis van deze wetswijziging het onderscheid tussen woonruimte en niet-woonruimte essentieel is. Aanpak van leegstand van woningen gaat via de Huisvestingswet, van niet-woonruimte via de aangepaste Leegstandswet. In de notitie leegstand en kraken wordt verder in detail ingegaan op deze materie. 3 Doelstelling De beleidslijn vast te stellen over de aanpak van leegstand in Nijmegen, tegen de achtergrond van de Nijmeegse situatie en de instrumenten die de Wet kraken en leegstand ons biedt. 4 Argumenten Leegstand woningen beperkt De leegstand in woonruimte is beperkt. Er staan ca. 800 woningen van de totaal langer dan een jaar leeg. Dat is 1,1%. Dit getal is administratief bepaald middels de databestanden van de GBA en de WOZ. Inspectie ter plekke middels een steekproef leverde een werkelijke leegstand van ca. 65% op. Dat zijn 520 woningen. Erg groot is het probleem dus niet. Er zijn ook geen tekenen van verloedering door leegstand. Inzet van de Huisvestingswet voor aanpak van leegstand is in principe mogelijk, maar vinden we niet zinvol. De kosten wegen niet op tegen het maatschappelijk belang gezien de beperkte omvang van de leegstand in woningen. Leegstand kantoren wordt al aangepakt De kantorenmarkt is een heel andere markt. Vraag en aanbod is erg conjunctuurgevoelig met als resultaat dat er per 1 januari 2011 ca m2 leeg stond. Deze leegstand komt overeen met 10,8% van de totale voorraad aan kantoorruimte in Nijmegen. De mutatieleegstand in een gezonde markt is ca 5%. Problematisch is de structurele leegstand: de gebouwen die drie jaar of langer leeg staan. In Nederland stond begin 2011 circa 10% structureel leeg: dat is 4 miljoen m2. Op 1 januari 2011 was de structurele leegstand in Nijmegen met m2 slechts 3% van de totale voorraad kantoorruimte. In Arnhem is de structurele leegstand 5,4% van de voorraad. Op dit moment wordt de leegstand in kantoorruimte aangepakt vanuit het

3 Collegevoorstel Vervolgvel 2 economisch beleid. Door middel van het onderhouden van contacten met Nijmeegse bedrijven (accountmanagement) wordt ingezet op behoud en uitbreiding van werkgelegenheid van de reeds in Nijmegen gevestigde bedrijven. Omdat vraag en aanbod van kantoor- of bedrijfsruimte door middel van accountmanagement en acquisitie bij elkaar wordt gebracht, en actief naar nieuwe bedrijven wordt gezocht, wordt leegstand zoveel mogelijk voorkomen. Niet veel kantoorpanden geschikt voor transformatie Een mogelijkheid voor aanpak van leegstand van kantoorruimte is herontwikkeling en herbestemming van leegstaande kantoorpanden voor wonen, combinaties van wonen en werken, creatieve broedplaatsen e.d.. Een flink aantal kantoren is daarvoor minder geschikt omdat ze te perifeer liggen op monofunctionele werklocaties (Brabantse Poort, Lindenholt). Betere mogelijkheden zijn er voor oudere kantoren die langer dan 3 jaar leeg staan in de binnenstad, langs de hoofdradialen in de stad (o.a. St. Annastraat, Graafseweg, Berg en Dalseweg) en in de woonwijken. De ligging is beter en voorzieningen als een supermarkt, huisarts en crèche zijn dichter bij de hand. Momenteel is er één kantoor dat aan deze voorwaarden voldoet en dat is het pand Metterswane aan het Stationsplein. Dit pand van m2 kan binnenkort echter uit het kantooraanbod worden gehaald als het wordt verkocht. Een koper wil het pand transformeren ten behoeve van ook andere functies. Voor de overige m2 die langer dan drie jaar leeg staat geldt dat deze vierkante meters kantoorruimte op bedrijfsterreinen zijn gelegen en/of voor een deel leeg staan en hierdoor lastiger in te zetten zijn voor herontwikkeling. Wettelijke eisen en fiscaal-administratieve zaken staan haalbaarheid in de weg Bij transformatie moet worden voldaan aan de regels van het Bouwbesluit, milieunormen (o.a. geluid) en brandveiligheidseisen. Dit kan hoge verbouwingskosten met zich meebrengen. Dat maakt omzetting naar een andere functie niet in alle gevallen haalbaar. Een ander punt is dat een andere functie gevolgen heeft voor de waarde van een kantoorpand. De waarde daalt wanneer er woningen, atelierruimte of een hotel in worden gevestigd. Vastgoedeigenaren moeten die waarde afboeken. Dat levert minder rendement op. Wanneer panden zijn gefinancierd met geleend geld kan de bank ingrijpen omdat de waarde van het onderpand daalt. Dit is een complicerende factor. Bovendien zijn een aantal kosten bij leegstand van kantoren fiscaal aftrekbaar. Dit zijn geen prikkels richting transformatie, maar niet lokaal beïnvloedbaar. Geen extra regelgeving Naast de beperkte omvang van potentieel te transformeren kantoren speelt ook dat de invoering van een leegstandsverordening op veel weerstand bij de markt zal stuiten en daardoor niet effectief zal zijn. Omdat de markt voor commercieel vastgoed niet gebonden is aan gemeentegrenzen lopen we risico minder aantrekkelijk als vestigingsplaats te worden. Extra regelgeving spoort ook niet met wens van ons college om met partijen samen te werken én om de regeldruk te willen beperken. Bovendien vraagt extra regelgeving ook extra capaciteit en kosten, zaken die we juist willen reduceren in het licht van de bezuinigingstaakstelling. Geen verordening, wel meer actie Conclusie is dat we zowel voor leegstand in woningen als voor leegstand in kantoren geen gebruik gaan maken van de instrumenten uit de Huisvestingswet en de Wet kraken en leegstand. De argumenten daarvoor zijn in voorgaande aan de orde gekomen. Maar de leegstand in kantoren laten we niet op zijn beloop. We zetten de huidige beleidslijn

4 Collegevoorstel Vervolgvel 3 krachtig voort, waarbij afdeling Economische Zaken een centrale rol vervult om vraag en aanbod op de kantorenmarkt te matchen en agenderen leegstand voortaan nadrukkelijk in ons overleg met de markpartijen. Het Bedrijvenloket blijft al eerste meld- contactpunt functioneren voor vraag en aanbod van bedrijfsruimte. Daarnaast voeren we een scan uit naar de mogelijkheden voor andere functies die leegstand in de gemeentelijke vastgoedportefeuille biedt. We continueren ons terughoudende gronduitgiftebeleid voor kantorenlocaties. In het nieuwe Structuurplan worden claims voor nieuwbouw afgewogen tegen beschikbare ruimte in de bestaande bebouwing. Kraken strafbaar De vervolging van krakers en het concreet ontruimen van kraakpanden is een primaire bevoegdheid van het Openbaar Ministerie. Landelijk is aangegeven dat het OM het algemeen kraakverbod op reguliere wijze zal handhaven, dat wil zeggen met inachtneming van het opportuniteitsbeginsel en de beschikbare capaciteit van politie en OM. De burgemeester bespreekt het ontruimen in de lokale driehoek indien er sprake kan zijn van risico's voor de openbare orde. In reactie op een uitspraak van het gerechtshof Den Haag over de strijdigheid tussen de ontruimingsbevoegdheid en het EVRM heeft het College van Procureurs Generaal met ingang van 1 december 2010 (tijdelijke) beleidsregels gemaakt in afwachting van de uitspraak op het ingestelde beroep in cassatie. Door deze beleidsregels wordt de toegang tot de voorzieningenrechter gewaarborgd en daarmee is het door de jurisprudentie geconstateerde gat in de wetgeving, althans voorlopig, gerepareerd. Het beleid houdt in dat in principe strafrechtelijke ontruiming schriftelijk wordt aangekondigd, behoudens enkele duidelijk omschreven uitzonderingen, zodat een beroep op de voorzieningenrechter kan worden gedaan. Indien krakers dat doen, wordt de uitspraak afgewacht. 5 Klimaat Dit voorstel heeft geen relatie met het klimaat- en energievraagstuk en onze doestellingen op dat terrein. 6 Financiën De extra kosten van deze aanpak zijn zeer beperkt en worden opgevangen binnen de bestaande programma s. 7 Communicatie Toelichting in persgesprek 8 Uitvoering en evaluatie Jaarlijks wordt gerapporteerd over de ontwikkeling van leegstand in woonruimte en nietwoonruimte, en over de voortgang op de actiepunten. 9 Risico Geen Bijlage(n): Brief aan de raad Notitie leegstand en kraken

5 Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Aan de gemeenteraad van Nijmegen Mariënburg PS Nijmegen Telefoon Telefax (024) Postadres Postbus HG Nijmegen Datum 12 april 2011 Ons kenmerk G340/ Contactpersoon Wim van der Velde Onderwerp Notitie leegstand en kraken Datum uw brief - Doorkiesnummer 3437 Geachte leden van de raad, In het Coalitieakkoord hebben we aangegeven leegstand te willen bestrijden. Recent is hierover al met uw raad gesproken naar aanleiding van een initiatiefvoorstel van de fractie van GroenLinks over dit onderwerp en een brief van ons college als reactie hierop. Daarbij hebben we aangegeven met een notitie over dit onderwerp te komen. Die notitie, waarin we tevens elementen uit de beraadslaging met uw raad hebben opgenomen, vindt u in de bijlage. Alles afwegende zijn we tot de conclusie gekomen dat op dit moment het instellen van een leegstandsverordening op basis van de Wet kraken en leegstand geen meerwaarde heeft. Hetzelfde geldt voor de inzet van de Huisvestingswet om leegstand in woonruimte tegen te gaan. Op de woningmarkt is de leegstand beperkt. De administratieve leegstand is ca. 800 woningen die langer dan 1 jaar leeg staan. Na inspectie van een representatieve steekproef blijkt ca. 65% ook feitelijk leeg te staan. Dat zijn ongeveer 520 woningen, minder dan 1% van de totale woningvoorraad. Dat is zo beperkt dat we afzien van inzet van de Huisvestingswet voor aanpak van leegstand in woningen. De kosten daarvan wegen niet op tegen de maatschappelijke baten. Op de kantorenmarkt is ook sprake van leegstand. Op 1 januari 2011 stond 10,8%, circa m2 leeg,. In een gezonde markt zou dat 5% zijn. De structurele leegstand (langer dan 3 jaar leeg) is ca. 3% van de totale voorraad. Voor de aanpak van deze leegstand zien we meer in een intensivering van ons economisch beleid, waarmee ook nu al leegstand wordt voorkomen, dan in extra regelgeving middels een Leegstandsverordening. De kosten van uitvoering zijn relatief hoog en het effect in de praktijk betwijfelen we zeer. In de notitie onderbouwen we dit. Extra regeldruk verhoudt zich ook niet met een ander punt uit het Coalitieakkoord, namelijk om die druk en de proceduretijd juist terug te dringen. Het aantal leegstaande kantoren dat potentieel geschikt is voor transformatie naar een andere functie is overigens niet groot. Dat betekent niet dat we de leegstand op de kantorenmarkt op z n beloop laten. We kiezen niet voor extra regelgeving maar wel voor meer actie. We continueren ons beleid vanuit Economische Zaken om vraag en aanbod te matchen, en agenderen leegstand voortaan nadrukkelijk in ons overleg met de markpartijen. brief raad notitie leegstand en kraken doc

6 Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Vervolgvel 1 Het gemeentelijke Bedrijvenloket is en blijft voldoende geëquipeerd als eerste meld- en contactpunt voor vraag en aanbod van bedrijfsruimte We continueren ons terughoudende gronduitgiftebeleid voor kantorenlocaties. In het nieuwe Structuurplan worden claims voor nieuwbouw afgewogen tegen beschikbare ruimte in de bestaande bebouwing. Wat het kraken betreft: de vervolging van krakers en het concreet ontruimen van kraakpanden is een primaire bevoegdheid van het Openbaar Ministerie. Landelijk is aangegeven dat het OM het algemeen kraakverbod op reguliere wijze zal handhaven, dat wil zeggen met inachtneming van het opportuniteitsbeginsel en de beschikbare capaciteit van politie en OM. De burgemeester bespreekt het ontruimen in de lokale driehoek indien er sprake kan zijn van risico's voor de openbare orde. Recent is gebleken uit uitspraken van de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag dat de nieuwe ontruimingsbevoegdheid van artikel 551a Sv strijd oplevert met artikel 8 EVRM. Op grond van eerdere uitspraken van het Europese Hof concludeert de voorzieningenrechter dat degene die met uitzetting wordt bedreigd in de gelegenheid moet zijn de zaak aan de rechter voor te leggen, vóórdat de ontruiming wordt geëffectueerd. De wet óf beleidsregels moeten, volgens de voorzieningenrechter, voldoende waarborg bieden dat bij dreigende ontruiming voldoende gelegenheid bestaat de voorzieningenrechter in te roepen. In reactie op dit vonnis heeft het College van Procureurs Generaal met ingang van 1 december 2010 (tijdelijke) beleidsregels gemaakt in afwachting van de uitspraak op het ingestelde beroep in cassatie. Door deze beleidsregels wordt de toegang tot de voorzieningenrechter gewaarborgd en daarmee is het door de jurisprudentie geconstateerde gat in de wetgeving, althans voorlopig, gerepareerd. Het beleid houdt in dat in principe strafrechtelijke ontruiming schriftelijk wordt aangekondigd, behoudens enkele duidelijk omschreven uitzonderingen, zodat een beroep op de voorzieningenrechter kan worden gedaan. Indien de krakers dat doen, wordt de uitspraak afgewacht. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, mr. Th.C. de Graaf drs. B. van der Ploeg Aantal Bijlagen: 1. Notitie leegstand en kraken brief raad notitie leegstand en kraken doc

7 Notitie leegstand en kraken 1. Inleiding Op 1 oktober 2010 is de Wet kraken en leegstand van kracht geworden. Deze wet stelt kraken in alle gevallen strafbaar en geeft, door aanpassing van de Leegstandswet en de Huisvestingswet, gemeenten meer instrumenten om leegstand aan te pakken. Een actieve bestrijding van leegstand van woningen en kantoorpanden is ook onderdeel van het Coalitieakkoord. Leegstand van woningen is in tijden van schaarste niet acceptabel, tast beeldkwaliteit en leefbaarheid aan, en kan gemakkelijk leiden tot verloedering. Leegstaande kantoorpanden dragen ook niet bij aan een vitaal stadsbeeld en bieden wellicht mogelijkheden voor andere functies die om ruimte zitten te springen, zoals bijvoorbeeld studentenhuisvesting, maar ook combinaties van wonen en werken, atelierruimte, creatieve bedrijven / broedplaatsen etc. Deze notitie gaat nader in op de omvang van de leegstand van woningen en kantoren in Nijmegen en de wenselijkheden, mogelijkheden en extra kosten voor een actief leegstandbeleid. Aanpak van kraken loopt via het strafrechtelijk spoor (politie en Openbaar Ministerie). Hoe we daarmee omgaan komt aan het slot van deze notitie aan de orde. 2. Situatie leegstand 2.1. Leegstand van woningen Alvorens in te gaan op mogelijkheden voor een actief leegstandbeleid is het zinvol om de omvang van de leegstand in beeld te brengen. Dat is nog niet eenvoudig. Leegstand is altijd een momentopname. Bovendien zijn er verschillende soorten leegstand. In de eerste plaats is er altijd een zekere mate van leegstand nodig om verhuizingen op de woningmarkt mogelijk te maken, er is schuifruimte nodig. Zelfs wanneer een woning direct aansluitend is verkocht of verhuurd zal er sprake zijn van een periode van leegstand. Deze gewenste frictieleegstand is gemiddeld in Nederland ca. 2% van de woningvoorraad. In de steden doorgaans wat hoger, op het platteland wat lager. Dat zijn in Nijmegen zo n woningen. De leegstand die beleidsmatig interessant is, is de langdurige leegstand. Uit koppeling van gegevens van de WOZ en de GBA is de administratieve leegstand bepaald. De feitelijke situatie kan een andere zijn. Die is te achterhalen door per adres ter plekke aan te bellen. Bestandanalyse levert een administratieve leegstand op van woningen. Daarvan staat de helft langer dan een jaar leeg: woningen, van corporaties en particulier. We gaan er van uit dat leegstand in het bezit van corporaties geen probleem vormt. Zij zijn op geen enkele wijze gebaat bij leegstand en hebben goede verklaringen voor langdurige leegstand: veelal gaat het om woningen die worden gerenoveerd of gesloopt in het kader van de herstructurering. Resteren een goede 800 particuliere woningen die, administratief, langer dan een jaar leegstaan. Dit is 1,1% van de totale woningvoorraad. Hier kan van alles mee aan de hand zijn, onverkoopbaarheid, in gebruik voor ander doel, geen bewoning doorgegeven aan GBA etc. Uit inspectie ter plekke bij een steekproef van 40 woningen verdeeld over de hele stad in de maand februari bleek dat 35% niet leeg stond. 57% stond wel leeg en van 8% was de situatie, ook na herhaalde contactpogingen, onduidelijk. Gaan we uit van het scenario dat 65% leeg staat dan zijn dat 520 woningen. Minder dan 1% van de totale woningvoorraad. Dat is geen groot probleem. Er zijn ook geen tekenen van verloedering door leegstand van woningen

8 2.2. Leegstand van kantoren De kantorenmarkt is een geheel andere markt. Na 2001 is de vraag naar kantoorruimte in Nijmegen zeer sterk teruggevallen. Bij deze dalende vraag steeg het aanbod sterk. Deze aanbodstijging kwam, net als landelijk, vooral voor rekening van de nieuwe kantoorlocaties: Brabantse Poort en Lindenholt. Daar manifesteert zich momenteel ook de grootste leegstand. De animo om op voorraad, dus voor geheel of grotendeels onbekende gebruikers, kantoren te ontwikkelen is vrijwel verdwenen. In de loop van 2005 zien we dat door het in aanbouw nemen van de NXP-toren FiftyTwoDegrees met m2 aan hoofdzakelijk kantoorruimten voor het eerst weer een groot nieuw project in aanbouw is genomen, met naast de hoofdhuurder tevens ruimte voor de vrije markt. Overigens is een zekere mate van leegstand noodzakelijk om snel in te kunnen spelen op uitbreidings- en/of vestigingsbehoeften van kantoorbedrijven. Vergelijkbaar met de woningmarkt is ook op de kantorenmarkt enige schuifruimte noodzakelijk. Op 1 januari 2011 bedroeg de leegstand aan kantoorruimte in Nederland 14 %. De Nijmeegse leegstand bedroeg op dat moment 10,8% en die van Arnhem was gelijk aan het Nederlands gemiddelde van 14%. In een gezonde markt zou dat 5% zijn. Dat is de eerder genoemde schuifruimte om verhuizingen van bedrijven op te vangen. Echt problematisch is de structurele leegstand: de gebouwen die drie jaar of langer leeg staan. Begin 2011 stond in Nederland 10% structureel leeg: dat is 4 miljoen m2. De structurele leegstand in Nijmegen was toen 3% van de totale voorraad kantoorruimte en die van Arnhem circa 5,4%. 1 Voor Nijmegen gaat het om m2 die langer dan drie jaar leeg staat. 3. Instrumenten Op 1 oktober 2010 is de Wet kraken en leegstand van kracht geworden. Kraken is voortaan in algehele zin strafbaar. De mogelijkheden om leegstand in niet-woonruimte te bestrijden zijn verruimd door een aanpassing van de Leegstandswet. De Huisvestingswet bood al de mogelijkheden om leegstand van woonruimte te bestrijden, maar is uitgebreid met dezelfde boeteclausule als de aangepaste Leegstandswet. Dit betekent dat voor een actief leegstandsbeheer op basis van deze wetswijziging het onderscheid tussen woonruimte en niet-woonruimte essentieel is. Aanpak van leegstand van woningen gaat via de Huisvestingswet, van niet-woonruimte via de aangepaste Leegstandswet. 3.1 Huisvestingswet Gemeenten kunnen een huisvestingverordening instellen. In ons geval is dat een bevoegdheid van de Stadsregio. In deze verordening kan het melden van leegstaande woonruimte verplicht worden gesteld. Voor deze woonruimte kunnen gemeenten personen voordragen. Tot slot hebben gemeenten de mogelijkheid tot het vorderen van leegstaande woningen. Gezien de beperkte mate van leegstand in de woningvoorraad vinden we inzet van de instrumenten uit de Huisvestingwet om leegstand in woningen tegen te gaan niet nodig. Overigens heeft de raad in 2000 besloten dat de particuliere woningvoorraad werd geliberaliseerd in termen van de Huisvestingswet. Reden was toen dat deze voorraad amper een rol speelde voor de huisvesting van de doelgroep lage inkomens gezien de hoogte van de huur. Daarnaast stonden de kosten van inspectie, handhaving en ondersteuning van de verplichte vorderingscommissie niet in verhouding tot het te dienen maatschappelijk doel. Bestrijding van leegstand was destijds (ook) niet aan de orde. 1 Bronnen: Sprekende Cijfers, Dynamis 2011 en Strijbosch Thunnissen Makelaardij, Nijmegen - 2 -

9 3.2. Leegstandswet De in 2010 aangepaste Leegstandswet biedt de mogelijkheid om een Leegstandsverordening in te stellen. Op basis daarvan kunnen we een meldingsplicht voor leegstand van nietwoonruimte instellen, met dezelfde boeteclausule bij niet nakomen als in de Huisvestingswet. ( 7.500,-) Verder kunnen we, na een gesprek met de eigenaar, een Leegstandbeschikking afgeven. In het uiterste geval, als de leegstand voortduurt, bestaat de mogelijkheid om zelf gebruikers voor leegstaande panden voor te dragen. Als een eigenaar daar niet aan meewerkt kan bestuursdwang worden toegepast, danwel een last onder dwangsom worden opgelegd. De wet voorziet daarnaast in de mogelijkheid om redelijke kosten voor treffen van voorzieningen die met een ander gebruik gepaard gaan, op de eigenaar te verhalen. Dit is een lastig te operationaliseren criterium. Het is goed mogelijk dat eigenaren die het treft niet mee zullen werken en mogelijk gaan procederen Het voorkomen van leegstand, huidig beleid Op dit moment wordt de leegstand in kantoorruimte aangepakt vanuit het economisch beleid. Hoofddoelstelling daarvan is het creëren en behouden van werkgelegenheid die kansen en ontplooiing biedt aan alle inwoners van Nijmegen. Afdeling Economische Zaken richt zich daarbij op acquisitie van nieuwe bedrijven van buiten Nijmegen. Door middel van het onderhouden van contacten met Nijmeegse bedrijven (accountmanagement) wordt ingezet op behoud en uitbreiding van werkgelegenheid van de reeds in Nijmegen gevestigde bedrijven. Het bestrijden van leegstand is geen primaire doelstelling. Maar omdat vraag en aanbod van kantoor- of bedrijfsruimte door middel van accountmanagement en acquisitie bij elkaar wordt gebracht, en actief naar nieuwe bedrijven wordt gezocht, wordt het wel zo veel mogelijk voorkomen. Dit gebeurt op de volgende manier: 1) Vraagkant: het onderhouden van nauwe contacten met het Nijmeegse bedrijfsleven om hun uitbreidingsbehoeften te kennen; 2) Aanbodzijde: door het onderhouden van nauwe contacten met vastgoedeigenaren en makelaars ontstaat goed zicht op het aanbod van kantoorruimte; 3) We overleggen met pandeigenaren en makelaars om courante en grote gebouwen zo snel mogelijk weer opgevuld te krijgen. Een voorbeeld is de huisvesting van Scholten Awater en Strukton in het oude VGZ-pand aan de Wijchenseweg, Hierdoor nam de leegstand met m2 af; 4) Actieve acquisitie om nieuwe bedrijven aan te trekken: acquisitieprogamma s, bidbooks, zoeken naar financiële incentives en geschikte panden. In nauwe samenwerking met de Netherlands Foreign Investment Agency (NFIA), ontwikkelingsmaatschappij Oost NV, de kennisclusters Health Valley (medische sector), kiemt (Energie en Milieutechnologie) en Businesscluster Semiconductors (Semiconductors) Als gevolg van de internationalisering, fusies, overnames en andere ontwikkelingen reorganiseren bedrijven. Dat kan leiden tot vertrek uit de stad. Door klantgericht accountmanagement kan dat worden voorkomen. In het geval van Intermec en Athlon is dat gelukt om ze te herhuisvesten binnen de stad (beide waren voornemens te vertrekken). Een voorbeeld waar het niet gelukt is, is VGZ (verhuisd naar Arnhem) maar dat pand is grotendeels weer gevuld door Scholten Awater en Strukton Mogelijkheden en belemmeringen voor transformatie van kantoorruimte Niet veel kantoorpanden geschikt voor transformatie Een mogelijkheid voor aanpak van leegstand van kantoorruimte is de herontwikkeling en herbestemming van leegstaande kantoorpanden voor wonen, combinaties van wonen en werken, creatieve broedplaatsen e.d.. Lang niet alle panden die structureel leeg staan komen hiervoor in aanmerking. Met name panden op meer perifeer gelegen monofunctionele werklocaties (Brabantse Poort, Lindenholt) zijn minder in trek bij dit soort functies. Dat geldt - 3 -

10 ook voor kantoorpanden die structureel voor een deel leeg staan en deels nog worden gebruikt als kantoor. Gedeelten van een kantorengebouw zijn lastiger in te zetten voor herontwikkeling. Betere mogelijkheden zijn er voor oudere kantoren in de binnenstad, langs de hoofdradialen in de stad (o.a. St. Annastraat, Graafseweg, Berg en Dalseweg) en in de woonwijken. De ligging is beter en voorzieningen als een supermarkt, huisarts en crèche zijn dichter bij de hand. De beste kansen voor transformatie naar een andere functie zijn kantoren die langer dan drie jaar leeg staan én goed gelegen zijn in de buurt van voorzieningen of in een woonwijk. Momenteel is er één kantoor dat aan deze voorwaarden voldoet en dat is het pand Metterswane aan het Stationsplein. Dit pand van m2 kan binnenkort echter uit het kantooraanbod worden gehaald als het wordt verkocht. Een koper wil het pand transformeren ten behoeve van ook andere functies. Voor de overige m2 structurele leegstand per 1 januari 2011 geldt dat deze vierkante meters kantoorruimte op bedrijfsterreinen zijn gelegen en/of voor een deel leeg staan. Dit maakt transformatie zeer lastig Wettelijke eisen en haalbaarheid Bij transformatie moet worden voldaan aan de regels van het Bouwbesluit, milieunormen (o.a. geluid) en brandveiligheidseisen. Dit kan hoge verbouwingskosten met zich meebrengen. Dat maakt omzetting naar een andere functie niet in alle gevallen haalbaar. Zo is het realiseren van studentenhuisvesting in Metterswane afgeketst op te hoge kosten. De beoogde doelgroep is aangewezen op een lage huur waardoor het financieel onhaalbaar werd. Dat het lastig is blijkt ook uit het geringe aantal succesvolle transformaties naar een woonfunctie in andere steden. In een concept beleidsnotitie van de gemeente Utrecht wordt het volgende hierover geconcludeerd: Voor de planontwikkeling, de verbouwing, de financiering en het voldoen aan eisen van brandveiligheid en inrichting ten dienste van (dit) ander gebruik dient een partij gevonden te worden die de plannen trekt. Dit zal zeker niet vaak mogelijk blijken. en De mogelijkheid om bij leegstand te vorderen en ander gebruik op te leggen staat of valt met de inzet van partijen, die een dergelijke klus tot een goed eind kunnen brengen. De meeste eigenaren van kantoorpanden in Nijmegen zullen niet zomaar bereid zijn tot gedwongen investering ten behoeve van transformatie naar woonruimte of een andere functie. De kosten wegen namelijk niet op tegen de opbrengsten. We verwachten niet dat leegstaande kantoren met het instellen van een leegstandsverordening straks gemakkelijker kunnen omvormen tot een andere funcitie gelet op de te verwachten weerstand bij vastgoedeigenaren tegen de extra regelgeving, de kosten die door de pandeigenaren zullen moeten worden gemaakt, de te verwachten procedurekosten en de prijs die zij aan de toekomstige bewoners zullen doorrekenen. Fiscaal-administratieve aspecten Een ander punt is dat een andere functie gevolgen heeft voor de waarde van een kantoorpand. De waarde daalt wanneer er woningen, atelierruimte of een hotel in worden gevestigd. Vastgoedeigenaren moeten die waarde afboeken. Dat levert minder rendement op. Wanneer panden zijn gefinancierd met geleend geld kan de bank ingrijpen omdat de waarde van het onderpand daalt. Dit is een complicerende factor. In dergelijke gevallen zal een vastgoedeigenaar zeker niet snel neigen naar transformatie. Bovendien zijn een aantal kosten bij leegstand van kantoren fiscaal aftrekbaar als de eigenaar de intentie heeft het opnieuw als kantoor te verhuren. Dit is geen prikkel richting transformatie. 4. De Leegstandsverordening De Wet kraken en leegstand biedt nieuwe instrumenten voor een actief beleid om leegstand in kantoorruimte tegen te gaan De hamvraag is of inzet van deze instrumenten meerwaarde heeft en de capaciteit en kosten die daarmee gepaard gaan in proportie zijn met de grootte - 4 -

11 van het probleem c.q. opwegen tegen het maatschappelijke belang dat hiermee gediend wordt. Een leegstandsverordening geeft de volgende instrumenten: Bepalen werkingsgebied van de verordening (geografisch en/of gebouwcategorie). Instellen meldingsplicht voor leegstand van niet-woonruimte. Bij niet nakomen kan een boete van worden opgelegd. Opzet en beheer leegstandsregister. Voeren van leegstandsgesprekken met de eigenaar over het gebruik van het gebouw. Vaststellen van een leegstandbeschikking, waarin is vastgelegd welk gebouw resp. gedeelte van het gebouw geschikt is voor gebruik. De mogelijkheid om zelf gebruikers voor leegstaande panden voor te dragen. De mogelijkheid om redelijke kosten voor treffen van voorzieningen die met een ander gebruik gepaard gaan, te verhalen op de eigenaar. Kosten en capaciteit De werkzaamheden die de uitvoering van een dergelijke verordening met zich meebrengen ramen we op ca structureel (1,5 fte schaal 10) aan administratief-juridische en bouwkundige inspectie capaciteit. Los van investerings- en proceskosten. Deze kosten worden niet veel lager als een beperkt aantal delen van de stad zou worden aangewezen. Naast een aantal administratieve handelingen behoren ook een bouwkundig- en haalbaarheidsonderzoek door de gemeente tot de werkzaamheden: het opstellen van een bouwplan, het aanvragen van vergunningen en het geven van opdracht om een en ander uit te voeren. Dit vraagt om capaciteit en het beschikbaar stellen van middelen om een bouwplan te doen uitvoeren. Ook zullen we de verhuur moeten regelen voor de eigenaar. Bedenkingen De kosten staan naar ons oordeel niet in een gunstige verhouding tot de verwachte resultaten. De wet schept verwachtingen die in de praktijk niet goed zijn waar te maken. De boete van 7.500,- is te laag om eigenaren in beweging te krijgen. Zeker in verhouding tot de waarde van de panden. De regelgeving van de leegstandsverordening zal naar verwachting op grote weerstand stuiten bij de Nijmeegse vastgoedeigenaren. De meeste eigenaren zullen niet bereid zijn over te gaan tot gedwongen investeringen, zeker omdat de kosten voor transformatie van kantoorpanden veel hoger zijn dan de opbrengsten. Het is tevens de vraag of en in welk tempo we de redelijke kosten van verbouw voor ander gebruik kunnen verhalen op de eigenaren. Invoering van een verordening staat daarnaast op gespannen voet met een ander onderdeel van het Coalitieakkoord. Daarin staat dat we duurzaam met partijen in de stad willen samenwerken én de regeldruk en het verkorten van procedures gericht en projectmatig willen aanpakken. Daarnaast is de markt voor commercieel vastgoed niet gebonden aan gemeentelijke grenzen. Als we alleen in Nijmegen extra regels stellen worden we als vestigingsplaats minder aantrekkelijk in de regio. Veelzeggend vinden we ook dat in het hele land slechts één gemeente een leegstandsverordening wil gaan invoeren, de gemeente Amsterdam. Amsterdam heeft geld gereserveerd voor het opstellenen uitvoeren van een leegstandverordening. Ze verwachten echter dat in een concreet geval de verordening juridisch mogelijk geen stand zal houden. Op deze manier wil men een proefproces uitlokken. Het lijkt ons verstandig op de uitkomst daarvan te wachten. Andere grote gemeenten hebben, net als wij, goed gekeken naar effectiviteit en de ambtelijke kosten van uitvoering en handhaving van een leegstandsverordening. Die valt niet positief uit. Ook de VNG staat op dit standpunt. Om deze redenen willen we geen Leegstandverordening instellen

12 5. Antikraak De initiatiefnemers van de wet Kraken en leegstand pleiten voor het inschakelen van antikraakbureaus om leegstand tegen te gaan. Ook in Nijmegen kennen we een aantal antikraaksituaties, al hebben we geen scherp beeld. Antikraak bestaat al lang als middel voor vastgoedeigenaren om kraken van leegstaande panden te voorkomen. Nu kraken is verboden is antikraak een wat minder geschikte term, maar wel erg ingeburgerd. De verwachting is dat deze vorm van leegstandsbeheer gaat toenemen nu door de economische omstandigheden meer panden leeg staan. De Wet kraken en leegstand leidt zo tot meer antikraak. Eigenaren gaan over tot tijdelijke bewoning om verloedering van leegstaande panden tegen te gaan. Antikraak geeft hits op Google. Het is een hele branche met bekende namen als Ad hoc, Interveste en Camelot. Door de krapte op de huurmarkt vormt antikraak voor veel mensen een mogelijkheid voor een dak boven het hoofd. Antikrakers gaan voor tijdelijke en goedkope woonruimte en accepteren daarbij een slechte rechtspositie. Ze genieten geen huurbescherming, en de gebruikscontracten kunnen ook allerlei bepalingen bevatten die juridisch twijfelachtig zijn, en er op neer komen dat de eigenaar huisvredebreuk kan plegen. In feite zijn antikrakers een categorie B huurders met een slechte rechtspositie. Deze rechtspositie zou landelijk beter moeten worden geregeld. De branche die aan leegstandsbeheer doet heeft in de zomer van 2010 zelf een keurmerk ingesteld. De Woonbond en de recent opgerichte Bond van precaire woonvormen die opkomt voor de belangen van antikraak vinden de inhoud hiervan te vaag. We kunnen antikraak niet verbieden. We zullen wel goede bureaus aanbevelen, maar de vastgoedeigenaren blijven uiteindelijk zelf bepalen met wie ze in zee gaan. Met de woningcorporaties, die ook wel gebruik maken van leegstandsbeheer, verwachten we hierover goede afspraken te kunnen maken. Waar het gemeentelijke panden betreft hebben we het zelf in de hand. 6. Het kraakverbod. De per 1 oktober 2010 in werking getreden Wet kraken en leegstand valt uiteen in een strafrechtelijke wijziging en een bestuursrechtelijke wijziging. De strafrechtelijke wijziging houdt onder andere in dat de termijn van één jaar leegstand uit de wet verdwijnt waardoor het kraken van alle panden, dus ook langdurig leegstaande panden, strafbaar wordt. Ook is er een concrete ontruimingsbevoegdheid voor kraakpanden opgenomen in het Wetboek van Strafrecht. De vervolging van krakers en het concreet ontruimen van kraakpanden is een primaire bevoegdheid van het Openbaar Ministerie. Landelijk is aangegeven dat het OM het algemeen kraakverbod op reguliere wijze zal handhaven, dat wil zeggen met inachtneming van het opportuniteitsbeginsel en de beschikbare capaciteit van politie en OM. Handhavend optreden is steeds de inzet, waarbij meer gewicht aan handhaving toekomt indien de eigenaar bijvoorbeeld gehinderd wordt in het realiseren van de gekozen bestemming van een pand. Dat geldt ook als er sprake is van overlast voor de omgeving of vernielingen door de krakers. Op deze wijze kan worden gewaarborgd dat de handhaving van het algemeen kraakverbod in de prioriteitstelling evenwichtig is ten opzichte van de handhaving van andere strafrechtelijke normen. De burgemeester bespreekt het ontruimen in de lokale driehoek indien er sprake kan zijn van risico's voor de openbare orde. Recent is gebleken uit uitspraken van de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag dat de nieuwe ontruimingsbevoegdheid van artikel 551a Sv strijd oplevert met artikel 8 EVRM. Op grond van eerdere uitspraken van het Europese Hof concludeert de voorzieningenrechter dat degene die met uitzetting wordt bedreigd in de gelegenheid moet zijn de zaak aan de rechter voor te leggen, vóórdat de ontruiming wordt geëffectueerd. De wet óf beleidsregels moeten, volgens de voorzieningenrechter, voldoende waarborg bieden dat bij dreigende ontruiming voldoende gelegenheid bestaat de voorzieningenrechter in te roepen. In reactie op dit vonnis heeft het College van Procureurs Generaal met ingang van 1-6 -

13 december 2010 (tijdelijke) beleidsregels gemaakt in afwachting van de uitspraak op het ingestelde beroep in cassatie. Door deze beleidsregels wordt de toegang tot de voorzieningenrechter gewaarborgd en daarmee is het door de jurisprudentie geconstateerde gat in de wetgeving, althans voorlopig, gerepareerd. Het beleid houdt in dat in principe strafrechtelijke ontruiming schriftelijk wordt aangekondigd, behoudens enkele duidelijk omschreven uitzonderingen, zodat een beroep op de voorzieningenrechter kan worden gedaan. Indien de krakers dat doen, wordt de uitspraak afgewacht. 7. Geen extra regels wel meer actie De leegstand in kantoren pakken we niet aan met een verordening en extra regels. Maar we gaan ook niet voorbij aan deze situatie. Hier zetten we in op de volgende acties: We zetten de huidige beleidslijn krachtig voort, waarbij afdeling EZ een centrale rol vervult om vraag en aanbod op de kantorenmarkt te matchen. De accountmanagers van EZ overleggen daarover regelmatig met Nijmeegse bedrijven, vastgoedpartijen en makelaars. Met deze aanpak wordt leegstand zoveel mogelijk voorkomen In overleg met vastgoedpartijen stellen we ook de toekomst van een aantal incourante panden aan de orde die structureel leeg (komen te) staan. In samenwerking met de markt kan worden bepaald wat de mogelijkheden zijn van het pand en de locatie. Deze kunnen variëren van een grondige opknapbeurt tot sloop en nieuwbouw van een duurzamer kantoorpand (behoud van de functie) tot transformatie. Het gemeentelijke Bedrijvenloket is en blijft voldoende geëquipeerd als eerste meld- en contactpunt voor vraag en aanbod van bedrijfsruimte. Daarnaast voeren we een scan uit naar de mogelijkheden voor andere functies die leegstand in de gemeentelijke vastgoedportefeuille biedt. We continueren ons terughoudende gronduitgiftebeleid voor kantoren en stemmen dit regionaal af. In de nieuwe structuurvisie maken we een ruimtelijke afweging waarbij nieuwbouw van kantoren en bedrijfsruimte in samenhang wordt gebracht met bestaande bebouwing en locaties, en continueren we het beleid dat gericht is op ontwikkeling van een aantal multifunctionele knopen. In het centrum voeren we het beleid wonen boven winkels uit. Leegstaande ruimte wordt hierbij omgezet naar woonruimte. Hiervoor is een ISV budget van 1 miljoen gereserveerd tot 2015 voor wonen boven winkels en monumenten tezamen. We continueren het beleid om (tijdelijk) leegstaand gemeentelijk vastgoed in te zetten voor alternatief gebruik en activiteiten (bijv. recent drukpershal Gelderlander)