GEMEENTE. Marienburg PS Nijmegen Telefoon Telefax (024) Aan de gemeenteraad van Nijmegen E-maii

Transcriptie

1 GEMEENTE Ijmegen Marienburg PS Nijmegen Telefoon Telefax (024) Aan de gemeenteraad van Nijmegen E-maii Postadres Postbus HG Nijmegen Datum Ons kenmerk Contactpersoon G340/ Wim van der Velde 2 2 FEB. Z011 OndenA/erp Datum uw brief Doorkiesnummer Aanpak leegstand Geachte leden van de raad, Ons college beraadt zich op dit moment over de aanpak van leegstand in kantoren en woningen in onze stad. Dit als uitwerking van een van de punten in het Coalitieakkoord. We hebben als start voor een eigen notitie de omvang van de leegstand zo goed mogelijk in beeld gebracht en de mogelijkheden van de Wet kraken en leegstand nader verkend. Deze wet is op 1 oktober 2010 van kracht geworden. Dat dit onderwerp leeft blijkt uit het initiatiefvoorstel voor uw raad van de fractie van GroenLinks over de aanpak van leegstand. Dit initiatief wordt door ons college gewaardeerd. In deze brief geven we onze reactie op dit voorstel en gaan daarbij meer specifiek in op de besluitpunten die zijn voorgesteld. Leegstand woningen. Het voorstel van GroenLinks richt zich op een aanpak van leegstaande kantoren, winkels en andere bedrijfspanden en braakliggende gronden. Leegstaande woonruimte valt buiten de aanpak van GroenLinks. In onze notitie zullen we zelf terugkomen op de leegstand van woningen. Uit een eerste match van WOZ- en GBA-bestanden blijkt dat er circa 800 woningen langdurig leeg staan. Deze administratieve leegstand wordt momenteel gecontroleerd met inspecties ter plaatse, zodat we een beter beeld krijgen. Aanpak van braakliggende gronden willen we ook niet via dit initiatiefvoorstel en leegstandsnotitie regelen. In het grondbeleid wordt daar namelijk al scherp naar gekeken. Bovendien gaat het dikwijis om stedelijke ontwikkelingsprojecten waar sprake is van een planontwikkeiing waarover contracten zijn gesloten, waarover een planexploitatie is vastgesteld en/of met nog lopende of binnenkort startende bestemmingsplanprocedures. Ruimtelijke plannen kennen vaak een lange periode van eerste ontwerp tot oplevering. Aan tijdelijke invuliingen werken we al mee. Zo staan bijvoorbeeld in Lent 220 tijdelijke eenheden voor studenten op een locatie die later een andere bestemming zal krijgen. Voor een locatie in de Citadel wordt een dergelijke optie ook onderzocht. Aanpak leegstand niet-woonruimte Blijft over de aanpak van niet-woonruimte. In Nijmegen staat ca m^ langer dan een jaar leeg, ca. 10,5%. Dat is overigens minder dan in Arnhem (12%) of landelijk (15%). In een brief raad Ieegstand doc

2 1 gezonde markt is de leegstand in kantoren ca. 5%. Dat is de benodigde schuifruimte om vraag en aanbod in de tijd te kunnen matchen. Meer problematisch is de structureie leegstand, de gebouwen die langer dan 3 jaar leegstaan. In Nederland is dat een derde van de totale leegstand ofwel 5% van de totale voorraad. Op 1 januari 2010 was de structureie leegstand in Nijmegen 1,9% van de totale voorraad kantoorruimte en die van Arnhem circa 3,6%. De cijfers zijn afkomstig van de Vastgoedrapportage Stadsregio Arnhem Nijmegen Recente cijfers komen binnenkort beschikbaar. De conclusie van ons college is dat de omvang van de leegstand in kantoren in Nijmegen relatief meevalt, maar dat het wel aanleiding is om er nadrukkelijker naar te kijken. De vraag is weike aanpak kostenefficient en effectief kan worden ingezet. Dit brengt ons bij het initiatiefvoorstel van GroenLinks. Reactie besluitpunten initiatiefvoorstel Punt 1 van het initiatiefvoorstel roept ons college op om in de Structuurvisie een strategie op te nemen om nieuwbouw van kantoren en bedrijfsruimte in samenhang te brengen met bestaande gebouwen en braakliggende gronden en daarbij te kiezen voor multlfunctionele gebieden. Dit doen we al in het huidige structuurplan. Bij de eerstvolgende actualisatle van het structuurplan in 2011 zal deze afweging expliciet aan de orde komen. In punt 2 wordt gepleit voor een leegstandsbemiddelaar bij de afdeling EZ, om alle "versnipperde" activiteiten om leegstand tegen te gaan te bundelen. Dit miskent de huidige beieidslijn en activiteiten in ons economisch beleid. Kenmerk daarvan is dat door het onderhouden van nauwe contacten met het Nijmeegs bedrijfsleven, makelaars en vastgoedeigenaren actief wordt gewerkt aan het matchen van vraag en aanbod. Zo nam de leegstand in 2010 met m^ af door de huisvesting van twee bedrijven in het leegstaande VGZ pand. Externe partijen weten de afdeling EZ ook goed te vinden. Wij kiezen voor een krachtige voortzetting van deze lijn en zien niet direct meerwaarde in een aparte leegstandsbemiddelaar. Deze lijn in het economisch beleid omvat ook het in punt 4 van het initiatiefvoorstel genoemde overleg met partijen. Dit overleg zetten wij voort en bovendien zullen we hierin intensiever het tegengaan van leegstand en wenselijkheid en mogelijkheden van transformatie nadrukkelijk aan de orde stellen met de intentie om daarover afspraken te maken. Een meldpunt op internet voor bewoners om leegstand te melden en ideeen te ventileren over de aanpak daarvan (punt 3), vinden we een aansprekend idee. Dit gaan we doen. Het geeft wellicht een aanvullend beeld van groepen en organisaties die ruimte zoeken. En goede ideeen zijn altijd welkom. Gewaakt moet echter worden voor het wekken van niet reele verwachtingen. Praktische en financiele haalbaarheid zijn harde randvoorwaarden. In dit verband, maar ook in algemene zin, willen we u er op wijzen dat transformatie van leegstaande bedrijfs- en kantoorruimte weliswaar zeer gewenst is, maar niet altijd even eenvoudig is te realiseren. In de eerste plaats moeten panden voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, milieunormen (o.a. geluid) en brandveiligheidseisen. Dit kan hoge verbouwingskosten met zich meebrengen bij transformatie naar woonruimte. Ook zal het bestemmingsplan de mogelijkheid voor wonen moeten geven. Het meest kansrijk in dit verband is vestiging van andere bedrijven en bedrijfjes, creatieve werkplaatsen e.d. brief raad Ieegsland doc

3 2 Een ander punt is dat een andere functie gevolgen heeft voor de waarde van een pand. De waarde daalt wanneer er woningen of een hotel in worden gevestigd. Vastgoedeigenaren moeten die waarde afboeken. Dat levert minder rendement op. Wanneer panden zijn geflnancierd met geleend geld kan de bank ingrijpen omdat de waarde van het onderpand daalt. Dit is een complicerende factor. In dergelijke gevallen zal een vastgoedeigenaar niet snel neigen naar transformatie. Om te kunnen beoordelen of panden geschikt te maken zijn voor bewoning, zal een bouwkundig onderzoek door de eigenaar moeten worden gedaan. Dit is natuurlijk mogelijk maar brengt ook kosten met zich mee. Ten aanzien van het voorstel onder punt 5, over het afleggen van verantwoording, merken we op dat we dat willen doen in de Stadsrekening. We zijn van mening dat de Voortgangsrapportage Grote Projecten over die projecten hoort te blijven gaan. In punt 6 wordt voorgesteld het leegstandsbeheer door "antikraakbureaus" te monitoren, goede aan te bevelen, slechte te weren en een klachtenloket voor antikraakbewoners bij de huurteams in te stellen. Dat laatste vinden we geen goed idee, daar zijn de huurteams niet voor. Huurteams controleren op te hoge huren en werken binnen de grenzen van de Wet huurprijzen woonruimte. Bij leegstandsbeheer gaat het om gebruiksovereenkomsten buiten de reguliere huurbescherming om. Dat is juridisch een heel ander verhaal. We willen daar de huurteams niet mee belasten. Dat zou ten koste gaan van hun primaire taak. Antikraakbewoners met klachten kunnen elders terecht, bij bureau Sociaal Raadslieden, Rechtswinkels of het Juridisch Loket. We gaan hierover in gesprek met bureau Sociaal raadslieden om te kijken hoe we dit kunnen inrichten en breed kenbaar maken. Het verschijnsel antikraak is niet zonder problemen. Antikrakers gaan voor tijdelijke en goedkope woonruimte en accepteren daarbij een slechte rechtspositle. Ze genieten geen huurbescherming, en de gebruikscontracten kunnen ook allerlei bepalingen bevatten die juridisch twijfelachtig zijn, en er op neer komen dat de eigenaar huisvredebreuk kan plegen. In feite zijn antikrakers een categorie B -huurders met een slechte rechtspositle. Deze rechtspositle zou landelijk beter moeten worden geregeld. De branche die aan leegstandsbeheer doet heeft in de zomer van 2010 zelf een keurmerk ingesteld. De Woonbond en de recent opgerichte "Bond van precaire woonvormen" die opkomt voor de belangen van antikraak vinden de inhoud hiervan te vaag. Wij zullen dit onderwerp lokaal aankaarten in het reguliere overleg met vastgoedeigenaren in combinatie met de aanpak van de leegstand. We kunnen het niet verbieden. We zullen wel goede bureaus aanbevolen, maar de vastgoedeigenaren blijven uiteindelijk zelf bepalen met wie ze in zee gaan. Met de woningcorporaties, die ook wel gebruik maken van leegstandsbeheer, verwachten we hierover goede afspraken te kunnen maken. Waar het gemeentelijke panden betreft hebben we het zelf in de hand. Het voorstel van GroenLinks draagt in punt 7 ons college op om de mogelijkheden te onderzoeken voor differentiatie van legestarieven om leegstand tegen te gaan. We verwachten niet dat een verlaging van 20 promille naar, bijvoorbeeld, 10 promille eigenaren over de streep zal trekken. Bij een verbouwing van 1 miljoen dalen de leges dan met In de totale planexploitatie is dat geen substantieel bedrag. Nader onderzoek Iijkt ons dan ook niet zinvol. In punt 8 wordt voorgesteld een leegstandsverordening in te stellen. We verwachten niet dat daarmee de aanpak van leegstand eenvoudiger en effectiever zal zijn. Met een verordening kunnen we een meldingsplicht voor leegstand van niet-woonruimte instellen, met een boete van bij niet nakomen door de eigenaar. Verder kunnen we, na brief raad Ieegstand doc

4 3 een gesprek met de eigenaar, een Leegstandbeschikking afgeven. In het uiterste geval, als de leegstand voortduurt, bestaat de mogelijkheid om zelf gebruikers voor leegstaande panden voor te dragen. Als een eigenaar daar niet aan meewerkt kan bestuursdwang worden toegepast, danwel een last onder dwangsom worden opgelegd. De wet voorziet daarnaast in de mogelijkheid om "redelijke kosten" voor treffen van voorzieningen die met een ander gebruik gepaard gaan, op de eigenaar te verhalen. Dit is een lastig te operationaiiseren criterium, met te verwachten gebrek aan draagvlak bij eigenaren die het treft. Het vereist in ieder geval een bouwkundig- en haalbaarheidsonderzoek door de gemeente. Het opstellen van een bouwplan, het aanvragen van vergunningen en het geven van opdracht om een en ander uit te voeren. Dit vraagt om capaciteit en het beschikbaar stellen van middelen om een bouwplan te doen uitvoeren. De vraag is dan of en in welk tempo deze kosten verhaald kunnen worden op de eigenaren. Ook zullen we de verhuur moeten regelen voor de eigenaar. Ook dit brengt kosten met zich mee. De boete van is te laag om eigenaren in beweging te krijgen. Zeker in verhouding tot de waarde van de panden. De uitvoering van een dergelijke verordening kost naar schatting structureel ca per jaar (1,5 fte schaal 10) aan administratief-juridische capaciteit en bouwkundige capaciteit, los van de investeringskosten en proceskosten. Deze kosten worden niet veel lager als een beperkt aantal delen van de stad zou worden aangewezen. In deze tijden van zware bezuinigingen kunnen we ons de kosten en capaciteit beter besparen. Invoering van een verordening staat ook op gespannen voet met een ander onderdeel van het Coalitieakkoord. Daarin staat dat we ook duurzaam met partijen in de stad willen samenwerken en de regeldruk en het verkorten van procedures gericht en projectmatig willen aanpakken. Dit verhoudt zich niet met een leegstandsverordening. Veelzeggend vinden we ook dat tot nu toe slechts een gemeente een leegstandsverordening wil gaan invoeren, de gemeente Amsterdam. Amsterdam heeft geld gereserveerd voor het opstellenen uitvoeren van een leegstandverordening. Ze verwachten echter dat in een concreet geval de verordening Juridisch mogelijk geen stand zal houden. Op deze manier wil men een proefproces uitlokken. Het Iijkt ons verstandig op de uitkomst daarvan te wachten. Andere grote gemeenten hebben, net als wij, goed gekeken naar effectiviteit en de ambtelijke kosten van uitvoering en handhaving van een leegstandsverordening. Die valt niet positief uit. Ook de VNG staat op dit standpunt. De wet schept verwachtingen die in de praktijk niet goed zijn waar te maken. Punt 8 van het voorstel, waarin een leegstandsverordening wordt bepleit, stuit bij ons dan ook op bezwaren. We verwachten dat een actieve benadering via de lijn van het economisch beleid, waarin we leegstand nadrukkelijker agenderen, en samen met vastgoedeigenaren naar haalbare oplossingen gaan zoeken, een betere optie is. Resum6 Samenvattend kiezen we voor een aanpak via de lijn van het economisch beleid. Daarin wordt nu al leegstand tegengegaan. Dat punt geven we een extra accent. We zullen met partijen overleggen over de aanpak van leegstand en over het leegstandsbeheer. We stellen een meldpunt in op internet waar bewoners leegstand en ideeen voor aanpak daan/an kunnen melden. Bij de actualisatle van de structuurvisie maken we een ruimtelijke afweging waarbij nieuwbouw van kantoren en bedrijfsruimte in samenhang wordt gebracht met bestaande bebouwing en locaties, en continueren we het beleid dat gericht is op ontwikkeling van een aantai multlfunctionele knopen. In het centrum voeren we het beleid wonen boven winkels uit. bnef raad Ieegstand doc

5 Vervoigvel 4 Hiervoor is een ISV budget van 1 miljoen gereserveerd tot 2015 voor wonen boven winkels en monumenten tezamen. We overleggen met bureau Sociaal Raadslieden over hoe om te gaan met klachten als gevolg van leegstandsbeheer. Over de voortgang en resultaten van de aanpak leggen we verantwoording af in de Stadsrekening. Hiermee zijn we het eens met de punten 1, 3, en 4 en deels met de punten 5 en 6 van het initiatiefvoorstel. Deze zullen we opnemen in de notitie over de aanpak van leegstand, die binnenkort aan uw raad ter besluitvorming zal worden voorgelegd. De punten 2, 7 en 8 van het initiatiefvoorstel ontraden we. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, ^ / mr.'th.c. d#graaf drs. B. van der/1'oeg WWWniJmegen.nl bnef raad Ieegstand doc