Taxatieverslag. Is overgegaan tot de waardering van de verkoopwaarde van het onroerend goed gelegen te

Transcriptie

1 Bezichtiging: 14/04/2015 Dossiernummer: WB Taxatieverslag Ondergetekende, Bruno VAN DESSEL, Landmeter Expert, beëdigd door de Rechtbank van Eerste Aanleg van Antwerpen, ingeschreven op het tableau van de Federale Raad van de Landmeters Experten onder het inschrijvingsnummer LAN , en kantoorhoudende te 2550 Kontich, Veldkant 10 Is overgegaan tot de waardering van de verkoopwaarde van het onroerend goed gelegen te Naam en adres van de opdrachtgever ACStarc Corporation nv De heer Dirk Roggeman Driehoekstraat 120/ Ekeren 1 16 Aard en ligging van het te waarderen goed Gebouw voor gemengd gebruik Guldenstraat Mechelen

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 Voorafgaandelijke opmerkingen... 3 Beschrijving... 4 Foto s...13 Waardering

3 Voorafgaandelijke opmerkingen - Ten tijde van onderhavig onderzoek was het eigendom NIET in gebruik. - Het verslag rapport bestaat uit ZESTIEN (16) bladzijden. - Het waarderingsverslag is opgemaakt met de aanwezigheid van de EIGENAAR. - De voorgevel is bij overeenkomst noord gericht (hier straatkant). - Geen onderzoek is gedaan onder het behang, schilderwerk of vloerbekleding. - Geen onderzoek gedaan naar de leidingen van gas, mazout, water, elektriciteit, rookkanalen of schoorstenen. - Geen onderzoek is gedaan naar de funderingen, de riolering, de septische putten of waterputten. - De waardering is gebaseerd op visuele inspectie en opname door een deskundigen. - Deze studie is mede gebaseerd op door de opdrachtgever of derden verstrekte gegevens. - C.V. of andere apparaten worden niet gecontroleerd tenzij specifiek vermeld. - Tevens is er van uitgegaan, dat uit voorbedoelde wetten, maatregelen, regelingen of verordeningen geen bijzondere publiekrechtelijke noch privaatrechtelijke beperkingen voortvloeien, die de waarde kunnen beïnvloeden. - Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook of hoe ook genoemd, tenzij anders vermeld. - Tenzij anders vermeld, is ter zake geen bijzondere informatie ingewonnen, en is geen uitgebreid onderzoek verricht naar voorgaande verwervingstitels, waaruit eventuele zakelijke rechten van derden anders dan opgegeven zouden blijken. Er is evenmin onderzoek gedaan naar mogelijke andere rechten van derden uit overeenkomst die op de desbetreffende zaken zouden kunnen rusten. - De waardebepaling gaat uit van de getaxeerde zaken als één geheel. Indien zaken afzonderlijk of binnen een andere samenstelling worden gewaardeerd, kan de waarde afwijken van de in het rapport vermelde waarde. - Een waardering is geen resultaatsverbintenis en houdt bijgevolg geen garanties in bij eventuele verkoop. - We gaan ervanuit dat indien deze informatie niet correct is, dit implicaties geeft op de waarde en dat de ondergetekende niet aansprakelijk kan gesteld worden. - Deze studie is gebaseerd op een theoretische benadering door ondergetekende, zonder een technische inspectie te zijn, alle materialen en installaties worden als optimaal functioneel beschouwd, tenzij expliciet anders vermeld. - Abnormale omstandigheden die de markt plots kunnen beïnvloeden worden uitgesloten. - Door links of rechts moet worden verstaan wat zich links of rechts bevindt wanneer men het beschreven voorwerp aankijkt of wat links en rechts gelegen is wanneer men de voorgevel aanziet voor wat de ligging der plaatsen en de buitenmuren betreft. - Met betrekking tot de expertise die afhankelijk zijn van het voltooien van de werken of veranderingen aan het pand, worden de waardebepalingen gebaseerd op de vakkundige voltooiing van deze werken in overeenstemming met de plannen en opgegeven werken. Een slechte uitvoering van de werken kan de prijs beïnvloeden in de negatieve zin. - ADM-Topo kan tevens niet aansprakelijk gesteld worden voor schade die het gevolg is van gebruik (door derden) van het door ADM-Topo opgestelde verslag voor andere doelen dan waarvoor deze zijn opgesteld. - De opgegeven waarden in dit verslag zijn van toepassing indien voor het betrokken perceel een geldig bodemattest en een stedenbouwkundige vergunning kan worden voorgelegd. - Alle noteringen zijn benaderend en werden geraamd na een vluchtige meting. - De vermelde informatie is enkel in die context verzameld, zonder daarom volledig te zijn en/of alle detailinformatie weer te geven. - Een marge op getaxeerde waarde is steeds aanwezig - Ondergetekende is enkel verantwoording verschuldigd t.o.v. de opdrachtgever en niet t.o.v. derden - De waardering kan gelden voor een periode van ongeveer zes maanden - Ingevolge de Wet van 8 december 1992 tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer wat betreft de verwerking van persoonsgegevens kunnen wij geen vergelijkspunten beschikbaar stellen in onderstaande verslag. 3 16

4 Opdracht: Bepaal op huidig moment: - De huidige marktwaarde bij normale verkoop - De huidige marktwaarde bij gedwongen verkoop Eventueel bij extra aanvraag: - De marktwaarde bij normale verkoop na werken - De marktwaarde bij gedwongen verkoop na werken - De kostprijs der uit te voeren werken De waardering na werken veronderstelt steeds een vakkundige voltooiing van de geplande werken en dit in overeenstemming met de ons medegedeelde specificaties en de vergunde bouwplannen. Deze studie dient te gebeuren in functie van het bepalen van een NORMALE MARKTWAARDE Bij de waardebepaling hebben we ons laten leiden door de stellingen die we hebben ingenomen en die staan opgesomd onder rubriek Voorafgaandelijke opmerkingen. Teneinde elk misverstand in verband met de getaxeerde waarden uit te sluiten, houden we eraan de definities even te vermelden onder rubriek Waardering. Beschrijving Ligging: 4 16 Het eigendom heeft een zeer centrale ligging, in het centrum van Mechelen en met zeer vlotte verbindingen naar de ring rond Mechelen en zijn omliggende autosnelweg (E-19). Tal van handels-en horecazaken aanwezig in de onmiddellijke omgeving.

5 Terrein: Het terrein is volledig bebouwd met het hoofdgebouw. Kadastrale info: Kadastrale aanduiding: Mechelen, 1 ste afdeling, sectie D, nr. 359/B Kadastraal inkomen: (niet geïndexeerd) Bouwjaar: 1736 (origineel bouwjaar) Renovatiejaar: jaren 90 en Technische gegevens: Afmetingen: Perceeloppervlakte: m² Perceelbreedte: Breedte voorgevel: 5.00 m 5.00 m Bebouwde oppervlakte: m² Vloeroppervlakte: m² Kelder: m² 5 16 Perceelvorm: Perceel reliëf: Perceel reliëf t.o.v. de weg: nagenoeg rechthoekig vlak gelijk Opsplitsing per niveau: 1: Kelder: m² 0: Gelijkvloers: m² 1: 1 ste Verdieping: m² 2: 2 de Verdieping: m² 3: 3 de Verdieping: m² + mezzanine m² Totaal: m² (incl. kelder)

6 Stedenbouwkundige gegevens: Recht van voorkoop: ja, Waterwegen en Zeekanaal NV 6 16 Zonering gewestplan: Gewestplan: 15.Mechelen (0101) Hoofdcode: woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde Datum Beslissing: 05/08/1976

7 Stedenbouw: opgenomen in inventaris van cultuurbezit in België 7 16

8 Watertoets: Gelegen in het bekken van: Dijle Stroomt af naar: Schelde Overstromingsgevoeligheid: niet 8 16

9 Nadere beschrijving van het goed: Het eigendom is laatst in gebruik geweest als kantoorruimte. Echter leent dit pand zich ertoe om 3 verschillende functies te bekleden: 1) Volledige kantoorpand 2) Volledige woonst 3) Combinatie van kantoor- en woonfunctie Kelderruimte: (vrije hoogte: 2,00 m) Er is een kelder aanwezig, bereikbaar via vaste trap, die bestaat uit 2 ruimtes. De achtergelegen ruimte is voorzien als serverruimte / technische ruimte. Verder kan men hier perfect een archief stockeren of een hobbyruimte creëren, afhankelijk van de invulling. Niveau 0: Gelijkvloers: (vrije hoogte: 4,20 m) Op het gelijkvloers is het eigendom voorzien van 1 grote ruimte (met kabelgoten), sanitair voor dames en heren en een lavabo en een aparte hoek voor een kitchenette (heden enkel een afwasbak voorzien). Niveau +1: (vrije hoogte: 3,34 m) Via de trap bereiken we de verdieping die bestaat uit een hal, grote en open ruimte aan de voorzijde van het gebouw, een ingerichte keuken en om de hoek zijn er ingemaakte kasten aanwezig Niveau +2: (vrije hoogte: 3,00 m) Op dit niveau bevindt zich wederom een hal, een grote en open ruimte aan de voorzijde van het gebouw, een badkamer (ligbad, douche, toilet, dubbele lavabo met meubel en ingemaakte kasten) en een 2 de badkamer/wasplaats (met ergonomisch ligbad). Niveau +3 /+ mezzanine (nokhoogte: max. 3,80 m) Op de 3 de verdieping is er een hal, een grote en open ruimte aan de voorzijde van het gebouw met ingemaakte kasten en een mezzanineruimte (bereikbaar via interne trap). Verder is er nog een tweede ruimte (functie zelf te bepalen) met ingemaakte kasten en een ingemaakte kleer-/vestiairekast achter de muur. Algemeen: Prachtig en kwalitatief gerenoveerd eigendom op zeer centrale locatie in Mechelen. Bijzondere kosten, geplande werken: Er dienen geen nieuwe werken in de waardering opgenomen te worden.

10 Beschrijving van de gebruikte materialen: Gevel: Metselwerk: Buitenschrijnwerk: Beglazing: Binnenschrijnwerk: Bevloering: Dak: Geraamte: Isolatie: Plafond: Muren: Rolluiken: Afwerking: Alarm: Sanitair: Keuken: Badkamer: Tuin: Garage: Oprit: Speciale uitrusting: EPC-waarde: in duurzame (beige) Franse steen constructie in traditioneel metselwerk met chape houten schrijnwerk (incl. veluxramen) en 1 raam in aluminium enkel en klein gedeelte dubbel houten deuren en glazen deuren houten trap en ijzeren trap naar mezzanine parketvloer / plankenvloer en tegels (kelder) zadeldak met pannen gewapend beton aanwezig bepleisterd en geschilderd bepleisterd en geschilderd niet aanwezig hedendaags en volledig gerenoveerd ja, incl. camerabewaking (videoscherm) aanwezig geïnstalleerd geïnstalleerd niet van toepassing niet aanwezig niet aanwezig airco / ventilatie / camerabewaking 229 kwh/m² Beschrijving van technieken en uitrusting: Nutsvoorzieningen: - elektriciteit - stadswater - aardgas - Tel, TV, IT

11 Elektriciteit: Verwarmingssysteem: Keukeninrichting: Badkamerinrichting: Algemeen: Technische keuringen: 230V centrale verwarming op aardgas Hr-ketel van het merk Vaillant comfortabel comfortabel comfortabel in het kader van de opdracht is dit rapport geen (technisch) inspectierapport, doch slechts een financiële benadering. Derhalve is geen diepgaand onderzoek gedaan naar de (bouwkundige dan wel) technische staat van deze onroerende goederen. Door ADM-Topo wordt ervan uitgegaan dat deze zaken naar behoren functioneren. Deze studie is mede gebaseerd op door de opdrachtgever of derden verstrekte gegevens. Bij de waardebepaling is ervan uitgegaan dat, tenzij in dit rapport uitdrukkelijk anders vermeld, alle eventueel van overheidswege vereiste (goed-)keuringen of vergunningen met betrekking tot het object aanwezig zijn, respectievelijk op korte termijn kunnen worden verkregen, zonder het maken van extra kosten Bijzondere elementen van het te waarderen goed: Aantal vrije gevels: 1 Staat van onderhoud gebouw: Volgens eigendomstitel: Erfdienstbaarheden: Milieuvergunning: Bodemattest: Bouwwijze: Omliggende panden: Uitzicht van de straat: Openbaar vervoer: zeer goed niet verkregen niet medegedeeld niet verkregen niet medegedeeld authentiek doch met hedendaagse binnenafwerking gelijkaardige objecten / handelszaken bestaat uit een rijweg met aan beide zijden een voetpad dichtbij

12 Scholen: Winkels: Ontspanning: de stad is voorzien van voldoende aanbod de stad is voorzien van voldoende aanbod de stad is voorzien van voldoende aanbod Bijzondere elementen van de omgeving van het te waarderen goed: Zeer centrale en vlot bereikbare ligging, in de nabijheid van de Bruul. Ook zeer vlotte verbindingen mogelijk naar de ring rond Mechelen en de autosnelweg E- 19 (Antwerpen-Brussel). Het eigendom is vlot bereikbaar met de wagen en er is ook openbaar vervoer aanwezig in de onmiddellijke omgeving. Er zijn verschillende openbare (betalende) parkings in de buurt, er is zelfs 1 openbare parking (parking Lamot) recht tegenover het pand. Bijzondere elementen van waardevermindering: Indien men opteert voor een volle 100% woonfunctie, is er geen tuin aanwezig. Er is wel de mogelijkheid (mits stedenbouwkundige toestemming) tot het voorzien van een ruim dakterras. Bijzondere elementen van waardevermeerdering: Zeer goede ligging, zeer degelijk gerenoveerd eigendom met gebruik van kwaliteitsvolle materialen, ruime en praktisch ingedeelde woning en openbare parking recht tegenover het pand (ook mogelijkheid tot economische abonnementen voor bewoners)

13 Foto s 13 16

14 14 16

15 Waardering Verantwoordelijkheid : Ondergetekende verklaart naar best vermogen en in eer en geweten dat alle verklaringen en informatie, opgenomen in dit verslag, waar en correct zijn en dat er geen relevante informatie werd achtergehouden. Alle uiteengezette conclusies en beoordelingen betreffende hoger beschreven onroerend goed werden voorbereid door ondergetekende Landmeter - Expert. Enkel ondergetekende is gemachtigd voor het aanbrengen van wijzigingen. Elke eventueel aangehechte schets toont benaderende afmetingen en wordt bijgevoegd om de lezer in staat te stellen zich het goed visueel voor te stellen. Ondergetekende heeft geen exacte opmeting gedaan van de eigendom. Ondergetekende gaat ervan uit dat er geen verborgen of onzichtbare elementen aanwezig zijn aan de eigendom, de ondergrond of de structuur die de waarde van het goed positief of negatief zouden beïnvloeden. Ondergetekende draagt geen verantwoordelijkheid voor dergelijke factoren, noch voor het onderzoek dat vereist is om dergelijke elementen te ontdekken. Er gebeurde geen titelonderzoek. De eventuele opgave van zakelijke rechten, erfdienstbaarheden, gemeenschappen e.d. werden door de opdrachtgever aangegeven. Het waarderingsverslag behelst enkel de waardering van de verkoopvoorwaarden van het goed in zijn huidige staat, zonder enig verder onderzoek naar de effectieve aflevering van de vereiste bouwvergunning(en), OVAM-attesten of andere stedenbouwkundige vergunningen, tenzij dit uitdrukkelijk en schriftelijk anders werd overeen gekomen. De waardering houdt bijgevolg geen rekening met een eventueel bouwmisdrijf. Het taxatieverslag is een zo correct mogelijke synthese van alle vermelde waarderingselementen. Een marge op de waarde is steeds aanwezig. De waardering kan gelden voor een periode van zes maanden. In de gewaardeerde verkoopvoorwaarden zijn de gebruikelijke kosten (registratie en notaris) niet inbegrepen. Verduidelijking van de taxatiemethode: Om de venale waarde van een onroerend goed te bepalen zijn er diverse waarderingsmethoden en invalshoeken mogelijk. Het is duidelijk dat elke methode zijn specifieke voor- en nadelen heeft, terwijl ze allen tot doel hebben de waarde van een goed te bepalen. Het gegeven dat er reeds diverse waarderingsmethodes en taxatietechnieken bestaan, bewijst juist dat er geen enkele methode is die sluitend is. Indien deze waarderingsmethode zou bestaan, dan zou deze dan ook als enige methode worden aanvaard. Bij het bepalen van de venale waarde wordt de vergelijkende methode gehanteerd, gekoppeld aan de berekening van het goed in nieuwbouwwaarde. Behoudens perfecte gelijkenis waarvan de gelijkbaarheid triviaal is, wordt deze methode in de praktijk herleid tot een analyse van het vergelijkingspunt waarbij de verkoopprijs wordt geanalyseerd op basis van een opsplitsing van het goed op basis van de geometrie van het perceel, en de waarde van het gebouw. Hierbij wordt tot doel gesteld alle elementen te bepalen die een opbouwend deel uitmaken van de behaalde verkoopprijs. Voor de bepaling van de waarde van het gebouw, wordt de intrinsieke waarde van het gebouw berekend in nieuwbouwwaarde, en wordt vetusteit en verkoopbaarheid bepaald voor het gebouw op zich. Bij bepaling van de eenheidsprijzen van de nieuwbouwwaarde wordt rekening gehouden met de bebouwde vloeroppervlakte, de gebruikte materialen, de bouwstijl en de bereikbaarheid van het perceel. Op basis van de eenheidsprijzen wordt de kostprijs voor de bouw van het goed berekend op datum van de opmaak van het verslag. Nadien wordt er een jaarlijkse minwaarde of vetusteit in rekening gebracht. Deze vetusteit wordt bepaald door de leeftijd van het gebouw en zijn demodatie. Daaropvolgend wordt de venaliteit van het goed bepaald. In dit deel van de berekening wordt nagegaan of het gebouw een optimale indeling en gebruik kent, en welke factor deze heeft op de verkoopbaarheid van het goed. Bij de bepaling van de grondwaarde wordt een eenheidsprijs per m² bepaald. Deze prijs is hoofdzakelijk een marktafgeleide die wordt bepaald uit de analyse van de vergelijkingspunten en wordt gecorrigeerd op basis van: de geometrie van het perceel, zijn oriëntatie, zijn ligging volgens gewestplan en zijn bebouwingsmogelijkheden. Daarbij wordt een minwaarde in rekening gebracht aangezien de grond een bestemming heeft. Deze minwaarde moet worden gezien als kostprijs voor het bouwrijp maken van het perceel Opmerking betreffende de waarde: De normale VENALE verkoopwaarde is de prijs waartegen terreinen en gebouwen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken goederen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de goederen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen. Gedwongen verkoopwaarde is de prijs die bij een publieke verkoop zou worden verkregen na aanbieding op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding en binnen een welbepaalde tijdspanne. Deze tijdspanne is evenwel sterk gelimiteerd.

16 De hierna opgegeven waarde is een zo objectief mogelijk, maar mede intuïtief, besluit op basis van de beroepservaring en de kennis van koop- en verkoopbemiddeling van onroerende goederen. Deze waardering komt tot stand na de evaluatie van de technische kenmerken, het rangschikken van de meest relevante gegevens en de interpretatie van de nuttig geachte vergelijkingspunten. De bedragen vermeld in dit taxatieverslag zijn onder voorbehoud van een gunstig controle rapport elektrische installatie en EPC afgeleverd door een erkend organisme. Ongunstige attesten kunnen de kosten voor aanpassing verhogen. Na grondig en rijpelijk overleg, rekening houdende met alle hier voornoemde factoren, bepaalt ondergetekende de normale verkoopwaarde op: Geraamde waarde vóór renovaties: Venale waarde in vrije verkoop ,00 Waarde gedwongen verkoop ,00 Waarde in huidige toestand (na renovaties): Venale waarde in vrije verkoop ,00 Waarde gedwongen verkoop ,00 Deze schattings- en adviesopdracht werd in eer en geweten opgemaakt door ondergetekende op basis van alle door hen gekende en meegedeelde informatie zonder dat hiervoor verantwoordelijkheid van ondergetekende kan ingeroepen worden. Bruno Van Dessel ADM-Topo BVBA Landmeter - Expert Veldkant 10 Dumortierlaan 70 4V Lan Kontich 8300 Knokke Tel : 03/