LANDMEETKUNDIG-EN SCHATTINGSBUREAU SCHATTINGSRAPPORT. DIRK BOUTSLAAN 6/0101 ~ 3000 LEUVEN ~ TEL.016/ ~ FAX ~

Transcriptie

1 d. 15/De Smet Roodborstjelaan hb LANDMEETKUNDIG-EN SCHATTINGSBUREAU SCHATTINGSRAPPORT Aanvrager: De Heer Luc DE SMET Akeleilaan Meise Adres van het geschatte goed: Roodborstjeslaan 22/ Meise DIRK BOUTSLAAN 6/0101 ~ 3000 LEUVEN ~ TEL.016/ ~ FAX ~ BANK BE ~ BE ~ BTW BE ~ info@guymichiels.be

2 Leuven, 25 juni 2015 SCHATTINGSRAPPORT Op maandag 22 juni tweeduizend vijftien en volgende dagen is, De ondergetekende Guy MICHIELS, gezworen landmeter-expert (LAN ), meetkundig schatter van onroerende goederen, in die hoedanigheid wettelijk beëdigd en aangenomen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven, woonplaats verkiezend in zijn burelen te 3000 Leuven, Dirk Boutslaan 6/0101. Handelend op aanvraag van De Heer Luc DE SMET wonende te 1860 Meise, Akeleilaan 26 Aangesteld om de waarde te bepalen van het eigendom gelegen te : 1860 Meise : Roodborstjeslaan 22/24 Overgegaan tot een bezoek van het eigendom, tot een studie van de ligging, tot de berekeningen van de oppervlakten, om alzo door gevolgtrekking en vergelijking, de waarde te bepalen zoals deze voortvloeit buiten de reeds aangehaalde factoren, uit de buitengewone en bijkomstige omstandigheden zoals toekomstmogelijkheden en eventuele alle andere factoren. De waardebepaling wordt uitgevoerd na een normaal gangbaar bezoek, op basis van de zichtbare uitwendige kenmerken van het eigendom, van alle nuttige gegevens door eigenaar of aanvrager verstrekt en zonder onderzoek te doen naar eventuele verborgen gebreken. De schatting gaat uit van het gegeven dat alle aanwezige gebouwen met goedgekeurde bouwvergunning opgetrokken werden tenzij het anders in het verslag vermeld wordt. d.15/de Smet.hb 1860 Meise: Roodvorstjeslaan 22/24 2/13

3 NATUUR EN DEFINITIE - WAARDE : Nieuwbouwwaarde : De nieuwbouwwaarde is de waarde die bekomen wordt door het bepalen van de kosten van de wedersamenstelling van het onroerend goed aan de hand van de werkelijke kostprijs van het gebouw, inbegrepen de erelonen van architecten en ingenieurs; de diverse aansluitingen, verfen behangwerk, afsluitingen, de roerende zaken die door hun gebruik onroerend door bestemming worden en de te voorziene belastingen. Dagwaarde of werkelijke waarde : De dagwaarde is de nieuwbouwwaarde verminderd met de slijtage. Intrinsieke waarde : De intrinsieke waarde is de dagwaarde vermeerderd met de waarde van de grond. Grondwaarde : Deze waarde is gelijk aan de naakte grondwaarde tenzij er zich gebouwen op bevinden. Bij het aanwezig zijn van gebouwen dient deze waarde bij toepassing van de schattingsmethoden herleid te worden in functie van de bestaande gebouwen. Venale waarde marktwaarde : Onder venale waarde marktwaarde wordt verstaan de prijs waartegen de grond samen de met de opgerichte of aanwezige gebouwen op schattingsdatum bij een onderhandse verkoping tussen verkoper en een onafhankelijke koper zouden kunnen verkocht worden. Hierbij wordt aangenomen dat het eigendom vrij en onbelast is of dat het eigendom binnen een normaal tijdsbestek vrij beschikbaar is. Er wordt eveneens aangenomen dat het eigendom verkocht wordt onder normale marktvoorwaarden met normale publiciteitstermijnen zodat een regelmatige transactie mogelijk is. Gedwongen verkoopwaarde - verplichte verkoopswaarde : De gedwongen verkoopwaarde, ook verplichte verkoopwaarde genoemd, is de verkoopprijs die zou kunnen behaald worden bij een openbare verkoping, zonder inhoudsmogelijkheid en zonder de mogelijkheid van hoger bod (bv. faling). Bij deze verkoping wordt het eigendom niet in zijn meest gunstige omstandigheden te koop aangeboden en wordt een verkoping niet uitgevoerd met normale gangbare publiciteitstermijnen. d.15/de Smet.hb 1860 Meise: Roodvorstjeslaan 22/24 3/13

4 SCHATTINGSMETHODE : Het oordeelkundig gebruiken van de drie belangrijkste schattingsmethoden is de basis voor het bepalen van de venale waarde zoals hierna aangegeven. Aan elke methode wordt door de expert een soortelijk gewicht toegekend. Analytische methode : Deze methode analyseert de verschillende deelfacetten van het eigendom, de nieuwbouwwaarde van het pand, de intrinsieke waarde van de grond en de mogelijkheid tot bebouwing. Door aftrek van de vaste vetusteit of ouderdomscoëfficiënten wordt een eindwaarde gevormd. Deze schattingsmethode wordt hoofdzakelijk gebruikt voor het bepalen van de op- en heropbouwwaarde. Hieruit wordt dan de dagwaarde en eventueel de te verzekeren waarde van het gebouw bepaald. De grondwaarde wordt afzonderlijk weergegeven. Rentabiliteitsmethode : Bij gebruik van deze methode wordt rekening gehouden met de bestaande en mogelijke toekomstige opbrengst om een waardebepaling te vormen. Deze rentabiliteitsmethode wordt voornamelijk toegepast bij de waardebepaling van eigendommen met een speciale en specifieke functie. De bestemming van het eigendom bepaalt de opbrengstwaarde; ttz. het aantal mogelijke verhuurbare woon- handels en/of kantooroppervlakten, bijhorende parkings, enz. Er wordt eveneens rekening gehouden met de staat en de inrichting van het eigendom om zo een jaaropbrengst te berekenen. Ventilatie en kapitalisatie van de jaaropbrengst bepaalt de waarde van het eigendom. Vergelijkende methode : Bij deze methode wordt een waarde geventileerd na vergelijking van het te schatten eigendom met gelijkaardige verkochte eigendommen. Bij gebruik van de vergelijkende methode dient gezocht te worden naar de geschikte vergelijkingspunten. Onmiddellijk dient te worden gesteld dat het ideale vergelijkingspunt niet bestaat. Elk vergelijkingspunt heeft zijn specifieke eigenschappen en gebreken. Elk vergelijkingspunt heeft zijn specifieke ligging, er is een verschil in gebruikte materialen, staat van onderhoud, bestemming, vetusteit, enz. De aanduiding van de hieronder aangehaalde vergelijkingspunten betekent niet dat het om dezelfde eigendommen gaat als het te schatten eigendom. Ze geven meer een trend weer op de vastgoedmarkt voor gezinswoningen in de omgeving van het te schatten eigendom en dienen dan ook in deze context bekeken te worden. d.15/de Smet.hb 1860 Meise: Roodvorstjeslaan 22/24 4/13

5 AARD EN LIGGING: Het te schatten eigendom is een opbrengsteigendom met één grote kantoorruimte opsplitsbaar in vier kantoor units en één duplex appartement. Het eigendom is gelegen aan Roodborstjeslaan te Meise. De Roodborstjeslaan is een zijstraat van de Beverselaan en loopt evenwijdig met de A-12. De omringende en aanpalende gebouwen zijn opbrengsteigendommen met appartementen. d.15/de Smet.hb 1860 Meise: Roodvorstjeslaan 22/24 5/13

6 KADASTRALE GEGEVENS: Het eigendom is kadastraal gekend te Meise, Sectie G nr. 264/P/00; 264/N/00 STEDENBOUWKUNDIGE LIGGING: Volgens het bij Koninklijk Besluit goedgekeurd Gewestplan is het te schatten eigendom gelegen in het woongebied. d.15/de Smet.hb 1860 Meise: Roodvorstjeslaan 22/24 6/13

7 ALGEMENE AFMETINGEN: (benaderend na summiere opmeting en/of verstrekte informatie door eigenaar/aanvrager) Gevelbreedte aan de Roodborstjeslaan: 20,00m Perceelsdiepte aan de Roodborstjeslaan: 20,00m Perceelsoppervlakte: 6a80ca Bebouwde oppervlakte: 300m² Oppervlakte kantoren : 230m² Oppervlakte kantoor 1: 62m² Oppervlakte kantoor 2: 53m² Oppervlakte kantoor 3: 62m² Oppervlakte kantoor 4: 53m² Bewoonbare oppervlakte duplexappartement: 54m² Oppervlakte kelders: 260m² BEKNOPTE BESCHRIJVING: Het te schatten eigendom is een opbrengsteigendom met één grote kantoorruimte opsplitsbaar in vier kantoor units en één duplex appartement. Er zijn twee inkomhallen met trapplaats naar de bovenliggende appartementen. Voor het gebouw zijn zes autostaanplaatsen. Ondergronds: Gelijkvloers: Tweede verdiep: Tuin: bergkelders, technische ruimte Er zijn twee inkomhallen met trapplaats naar de bovenliggende appartement. Eén grote kantoorruimte met 4 wc s, 4 stookplaats, kitchenette, vergaderzaal, bureau ruimtes. Trapplaats, duplexappartement met living met zit- en eethoek, keuken, badkamer, trapplaats met slaapkamer onder het dak. achteraan is er een terras dat nog niet is betegeld en een gazon. d.15/de Smet.hb 1860 Meise: Roodvorstjeslaan 22/24 7/13

8 KWALITEIT VAN DE CONSTRUCTIE: Metselwerk: Schrijnwerkerij: Bevloering: Dakwerk: Het gebouw is opgericht met gevels in façadesteen met geïsoleerde spouw. De binnenmuren zijn bepleisterde snelbouwbakstenen behangen en/of decoratief geverfd. De dorpels zijn uitgevoerd in blauwe hardsteen. Ondergronds is het metselwerk uitgevoerd in betonblokken. Het buitenschrijnwerk is aangebracht in PVC met dubbele beglazing. De binnendeuren zijn standaard vlakke verfdeuren deuren. De bevloering in de kantoorruimtes is aangebracht in parket en in ceramische tegels. De bevloering in het duplexappartement is aangebracht in natuursteen en in laminaat. Het gebouw heeft een zadeldak met kunstleien op een houten draagwerk, de platte daken zijn uitgevoerd in roofing. AFWERKING EN COMFORT: De te schatten eigendommen zijn voorzien van alle normaal bewoningscomfort zijnde ingerichte keukens, ingerichte douchekamer. De kantoren zijn voorzien van alle modern kantoorcomfort. De bureauruimte is opsplitsbaar in vier afzonderlijke delen, elk deel heeft zijn eigen tellers en zijn eigen gaswandketel. d.15/de Smet.hb 1860 Meise: Roodvorstjeslaan 22/24 8/13

9 d.15/de Smet.hb 1860 Meise: Roodvorstjeslaan 22/24 9/13

10 d.15/de Smet.hb 1860 Meise: Roodvorstjeslaan 22/24 10/13

11 SCHATTINGSMETHODE: Een oordeelkundig gebruik van verschillende schattingsmethoden zal het eindcijfer van een waardebepaling vormen. Analytische methode: Deze methode analyseert de verschillende deelfacetten van het eigendom, de opbouwwaarde van het pand, de intrinsieke waarde van de grond en de mogelijkheid tot bebouwing. Door aftrek van de vaste vetusteit of ouderdomscoëfficiënten wordt een eindwaarde gevormd. Deze schattingsmethode wordt hoofdzakelijk gebruikt voor het bepalen van de op- en heropbouwwaarde om zo de te verzekeren waarde van het gebouw te kunnen berekenen. De grondwaarde wordt afzonderlijk weergegeven. De huidige bouwwaarde van het te schatten eigendom wordt geraamd op: euro Met bewoonbare oppervlakte aan euro/m² Commerciële ruimte aan Kelder aan 450 euro/m² De heropbouwwaarde (verzekeringswaarde) van het goed inbegrepen alle kosten, taksen, BTW, erelonen, enz. wordt geraamd op: euro De intrinsieke grondwaarde wordt geraamd op: euro Deze grondwaarde is de naakte grondwaarde die thans minimaal zou betaald worden voor het perceel in kwestie en waarop een gelijkaardig gebouw zou kunnen gebouwd worden. Deze waarde werd bepaald rekening houdende met de vastgoedprijzen voor bouwgronden in de omgeving op een gelijkaardige locatie. Rekening houdende met enerzijds de vetusteitstabellen Abex-Febex, anderzijds met de staat waarin het eigendom van het gebouw zich bevindt wordt een vetusteitspercentage op bouwkost toegepast. d.15/de Smet.hb 1860 Meise: Roodvorstjeslaan 22/24 11/13

12 Rentabiliteitsmethode: Bij gebruik van deze methode wordt de mogelijke opbrengstwaarde van het eigendom in aanmerking genomen om een waardebepaling te vormen. Bij deze methode dient men ook rekening te houden met de mogelijke toekomstwaarde van het te schatten goed alsook met de bijhorende opbrengst. Deze rentabiliteitsmethode wordt voornamelijk toegepast bij de waardebepaling van eigendommen met een speciale en specifieke functie. De bestemming van het eigendom bepaalt de opbrengstwaarde; ttz. het aantal mogelijke verhuurbare woon- handels- en/of de verhuurbare kantooroppervlakte; eventuele aantal studio s, appartementen en studentenkamers enz. Er wordt eveneens rekening gehouden met de staat, de inrichting en de graad van afwerking van het te schatten eigendom om zo een jaaropbrengst te berekenen. Ventilatie en kapitalisatie van de jaaropbrengst bepaalt de waarde van het eigendom. De jaarlijkse te realiseren huurwaarde rekening houdende met de huidige staat en de aard van de bestemming wordt geraamd op: euro. Rekening houdende met de thans in gebruikzijnde rentevoeten inzake hypothecaire en investeringskredieten wordt voor dit type eigendom een rendement van 4 à 5% als realistisch aanvaard. Vergelijkende methode: Bij deze methode wordt een waarde geventileerd na vergelijking van het te schatten eigendom met gelijkaardige verkochte eigendommen. Bij gebruik van de vergelijkende methode dient gezocht te worden naar de geschikte vergelijkingspunten. Onmiddellijk dient te worden gesteld dat het ideale vergelijkingspunt niet bestaat. Elk vergelijkingspunt heeft zijn specifieke eigenschappen en gebreken. Elk vergelijkingspunt heeft zijn specifieke ligging, er is een verschil in gebruikte materialen, staat van onderhoud, bestemming, vetusteit, enz. d.15/de Smet.hb 1860 Meise: Roodvorstjeslaan 22/24 12/13

13 FACTOREN VAN WAARDEBEPALING: Elementen van waardevermindering: - Er is geen autostaanplaats voor elke entiteit Elementen van waardevermeerdering: - Gunstige verkeerstechnische ligging - De kantoor oppervlakte is op te splitsen in vier afzonderlijke kantoor units. - Elke entiteit is voorzien van aparte tellers en een individuele gaswandketel - Hoog huurrendement Ligging Vrije verkoopwaarde Gedwongen verkoopwaarde Kantoor 1: euro euro Kantoor 2: euro euro Kantoor 3: euro euro Kantoor 4: euro euro Duplexappartement: euro euro Totale waarde : euro euro Opgemaakt te Leuven op 25 juni 2015 Guy Michiels Gezworen landmeter-schatter onroerende goederen (LAN ) d.15/de Smet.hb 1860 Meise: Roodvorstjeslaan 22/24 13/13