DESKUNDIG VERSLAG. Gasthuisstraat ROESELARE 051/

Transcriptie

1 DESKUNDIG VERSLAG Onze referentie: RV 63960/2014 In opdracht van O.C.M.W. Brugsesteenweg ROESELARE - 051/ secretariaat@ocmw-roeselare.be Uw referentie : Aanvrager OCMW ROESELARE Gasthuisstraat ROESELARE 051/ Lies.Berten@ocmw-roeselare.be Ligging van het pand ROESELARE, Kattenstraat 136, Aard van de opdracht waardebepaling van eigendom in het kader van een eventuele verkoop Aard van het pand bestaande eengezinswoning, type gesloten bebouwing, met verdieping en zolder, met aanbouw en koer ontsluiting achteraan Kadastrale aanduiding 4 de afdeling, sectie D nummer 924/W4 kadastraal inkomen: 272,00 Algemene afmetingen (benaderend) perceelsbreedte 4.3 meter voorgevelbreedte 4.3 meter bebouwde oppervlakte hoofdgebouw (gelijkvloers) 61 m² totale grondoppervlakte 73 m² kantoor Zwaaikomstraat 19A + Roeselare ON maatsch. zetel Pottemstraat 22 + Ieper (Vlamertinge) E info@sabbenv.be

2 Algemene indeling ONDERAARDS geen GELIJKVLOERS inkomhal + trap zithoek eetplaats berging keuken veranda badkamer + wc berging 1 ste VERDIEPING overloop 2 slaapkamers ZOLDERVERDIEPING zolder, via vaste trap Beschrijving van de materialen aard van de constructie traditioneel metselwerk binnenmuren baksteenmetselwerk façade rood-bruine gevelsteen met gecementeerde plint dak zadeldak met rode pannen met onderdakplaten aanbouw: schuin dak met rode pannen pvc golfplaten (lek) ramen hout beglazing enkel + vitro-glas rolluiken pvc vloeren gelijkvloers: granito tegelvloer verdieping: planken + tapijt wanden pleisterwerk plafonds vals binnendeuren hout trap hout + tapijt Comfort waterleiding, aardgas, elektriciteit, telefoon, kabel tv/fm, keuken badkamer toilet gedeeltelijk geïnstalleerd; zonder faiences geen dampkap gedeeltelijk geïnstalleerd; ietwat verouderd; met pvc planchetten douche + lavabo + wc in badkamer verwarming gelijkvloers: individuele gasradiator verdieping: / elektriciteit garage enkelvoudig tarief geen schattingsverslag 63960/2014 ROESELARE, Kattenstraat 136 Pagina 2 van 10

3 Bezetting & staat van onderhoud bewoning bewoond door huurder ouderdom vermoedelijk opgericht voor 1945 onderhoudstoestand matig, lek in dak veranda voorziene veranderingswerken / Informatieve toelichting omtrent voorschriften & attesten advies bodemattest vermoedelijk niet in risicozone gelegen, waardebepaling onder voorbehoud van voorlegging van een gunstig bodemattest en dat er effectief geen bodemverontreiniging aanwezig is advies wooncode stedenbouwkundige voorschriften watertoets inventaris onr. erfgoed geen opmerkingen Na nazicht van het vigerende Algemeen Plan van Aanleg, goedgekeurd bij BVE van 29 april 1991 en B.S. van 20 juni 1991, blijkt het betreffende pand volledig gelegen te zijn in een algemeen woongebied. Definitie Algemeen Woongebied. Het betreft een gebied dat per definitie meervoudig (mengbestemming, dubbel-bestemming, samengestelde bestemming, nabestemming) kan worden beschouwd. De algemene woongebieden zijn derhalve bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf (voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd), voor groene ruimten, voor sociaalculturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor verblijfsrecreatieve voorzieningen en voor agrarische bedrijven voor zover ze bestaande zijn. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Tijdens het plaatsbezoek waren er geen goedgekeurde bouwplannen beschikbaar. Waardebepaling onder voorbehoud dat alles vergund is. Niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied De bestaande gebouwen zijn niet vermeld op de inventaris van het onroerend erfgoed. Ligging locatie gelegen aan de rand van het centrum van Roeselare, langs zijstraat van uitvalsweg richting Hooglede, omgeving met hoofdzakelijk kleine arbeiderswoningen openbaar vervoer bushalte op ± 150 meter schattingsverslag 63960/2014 ROESELARE, Kattenstraat 136 Pagina 3 van 10

4 Vergelijkingspunten ligging : ROESELARE, Vredestraat 51 aard : eengezinswoning grootte : 148 m² soort verkoop + datum : onderhandse verkoop d.d. 15/10/2014 prijs : ,00 ligging : ROESELARE, Hoogleedsesteenweg 75 aard : eengezinswoning grootte : 64 m² - KI E 456 soort verkoop + datum : openbare verkoop d.d. 28/11/2013 prijs : ,00 epc aan renovatie toe ligging : ROESELARE, Krekelstraat 15 aard : eengezinswoning grootte : 120 m² - KI 369 soort verkoop + datum : openbare verkoop d.d. 29/11/2012 prijs : ,00 ligging : ROESELARE, Heropbouwstraat 106 aard : eengezinswoning grootte : 166,76 m² soort verkoop + datum : openbare verkoop d.d. 15/03/2013 prijs : ,00 ligging : ROESELARE, Zuidmolenstraat 36 aard : eengezinswoning grootte : 103 m² - KI 307 soort verkoop + datum : verplichte openbare verkoop d.d. 12/05/2012 prijs : ,00 (aan renovatie toe) ligging ROESELARE, Hoogleedsesteenweg 103 aard eengezinswoning + garage grootte 130 m² + garage soort verkoop + datum openbare verkoop d.d. 14/10/2013 prijs ,00 KI epc 517 Aandachtspunt : resultaten uit het verleden blijken evenwel geen garantie te zijn naar toekomst toe. - Tendens vaststelbaar voor verstrakken voor toekenningsvoorwaarden bij verlening van hypothecaire leningen (verhoging bedrag van eigen middelen) - de gevolgen van bovenvermelde maatregel worden steeds duidelijker : het evenwicht tussen vraag en aanbod begint stilaan zoek te geraken. - recente publieke verkopingen behalen regelmatig teleurstellende resultaten Tijdelijk fenomeen of een keerpunt na hoogconjunctuur??? Naar mijn inzichten is het voorbarig om dergelijke conclusies te trekken, de situatie dient wel met de gepaste aandacht opgevolgd te worden. schattingsverslag 63960/2014 ROESELARE, Kattenstraat 136 Pagina 4 van 10

5 Algemene bespreking & opmerkingen - eengezinswoning voorzien van matig comfort : ttz basic inrichting van keuken (zonder dampkap) & eenvoudige badkamer met toilet - ouderwets concept, beperkte woonruimte, compacte keuken, slechts 2 slaapkamers, met mogelijkheid om extra slaapruimte in te richten op zolderverdieping - in rij gebouwd - ouder pand qua constructie, voorzien onderdakplaten - geen tuin, zelfs geen koer, wel ontsluiting (wegel) achteraan : erfdienstbaarheid : akte dient hieromtrent nader gecontroleerd te worden - vrij gunstige locatie : ttz niet zo ver van het centrum, scholen in nabijheid, nabij stadspark, vrij vlot bereikbaar Verkoopbaarheid : - thans delicate marktomstandigheden in immobiliënsector & onstabiele economische situatie. Tendens vaststelbaar voor verstrakken voor toekenningsvoorwaarden bij verlening van hypothecaire leningen. - gunstig huidig kadastraal inkomen : ttz met mogelijkheid tot verlaagde registratiekosten - kostprijs om deze eigendom 100 % in orde te brengen mag hier evenwel niet onderschat worden huurwaarde 250,00 /maand Waardebepaling : na plaatsbezoek en bezichtiging van dit goed, rekening houdende met zijn aard, oppervlakte, indeling, afwerking, uitrusting, ouderdom, onderhoudstoestand, opbrengst- en/of mogelijkheid tot reconversie en vergelijkingspunten, schat ik de waarde op : vrijwillige onderhandse verkoopswaarde vrijwillige openbare verkoopswaarde gedwongen openbare verkoopswaarde HUIDIGE STAAT : ,00 Euro ,00 Euro ,00 Euro IK VERKLAAR IN EER EN GEWETEN, NAUWGEZET EN EERLIJK MIJN OPDRACHT TE HEBBEN VERVULD datum plaatsbezoek 16/10/2014 opgesteld te Roeselare op 24/10/2014 Sylvie Dehouck Gedelegeerd Bestuurder Rik Van Acker Aangesteld Landmeter-Expert Beëdigd door de Rechtbank van Eerste Aanleg van Kortrijk LAN schattingsverslag 63960/2014 ROESELARE, Kattenstraat 136 Pagina 5 van 10

6 Schets sp schattingsverslag 63960/2014 ROESELARE, Kattenstraat 136 Pagina 6 van 10

7 Lig ggingsplan n ROESELARE E 36 Katttenstraat 13 schattingsverslag 63960/ ROESELARE, K Kattenstraat 136 Pagina 7 van 10

8 Ka adastraal plan emene Administratie van de Patrimoniumdocumen ntatie is de enige eigenaar van de kadastrale geg gevens die op dit d document voorkomen. De Alge Wa atertoets schattingsverslag 63960/ ROESELARE, Kattenstraat K 136 Pagina 8 van 10

9 schattingsverslag 63960/2014 ROESELARE, Kattenstraat 136 Pagina 9 van 10

10 schattingsverslag 63960/2014 ROESELARE, Kattenstraat 136 Pagina 10 van 10