Het Bindend Advies. gegeven door mr J.S. Reid, verder te noemen de rijdende rechter.

Transcriptie

1 Zaaknummer : S21-45 Datum uitspraak : 12 februari 2016 Plaats uitspraak : Zeist in het geschil tussen: Het Bindend Advies E.M. Leuverink, C.S.M. Leuverink-Hannink te Overdinkel, verder te noemen: Leuverink c.s., tegen: G.A. Mazeland, M. Heupink te Overdinkel, verder te noemen Mazeland c.s, gegeven door mr J.S. Reid, verder te noemen de rijdende rechter. De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het Bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" te laten beslechten. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken en de vordering van Leuverink c.s. en de tegenvordering van Mazeland c.s.. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 5 februari 2016, welke is gehouden te Losser. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.

2 Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Hierbij waren ook aanwezig makelaar Han van Benthem en bouwpatholoog Sjack van den Bergh als deskundigen. De relevante kadastrale grens is door het kadaster (landmeter Mark Slomp) gereconstrueerd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Leuverink c.s. zijn eigenaar van het woonhuis met verder opstallen, grond, erf en tuin staande en gelegen te xxxx te Overdinkel, gemeente Losser, kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie xxxx, nummer xxxx. 2. Mazeland c.s. zijn eigenaar van het woonhuis met verdere opstallen ondergrond erf en tuin staande en gelegen te xxxx te Overdinkel, gemeente Losser, kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie xxxx nummer xxxx. 3. Genoemde percelen zijn in 2014 betrokken geweest in de herverkaveling, zoals bedoeld in de Wet inrichting landelijk gebied, van het blok genaamd Losser, deelgebied Elsbeek-Overdinkel waarin op 25 november 2014 de akte van toedeling notarieel is verleden. 4. De ruilverkaveling heeft niets veranderd aan de eigendomssituatie zoals die al was voordat de ruilverkaveling plaatsvond. 5. Leuverink c.s. zijn voormalig eigenaar van het perceel van xxxx. Op 15 oktober 1997 hebben Leuverink c.s. het perceel verkocht aan de Beernink, rechtsvoorganger van Mazeland c.s.. In de akte van levering is de volgende extra bepaling opgenomen: Koper zal het perceel dusdanig bebouwen zodat er sprake is van vrijstaande bebouwing ten opzichte van het perceel xxxx te Overdinkel, gemeente Losser. 6. Op d.d. 22 juli 2012 heeft Beernink het perceel van de xxxx geleverd aan Mazeland c.s.. In de akte van levering is de bepaling zoals bedoeld in punt 4, niet opgenomen. 7. In 2015 zijn Mazeland c.s. begonnen met de bouw van een carport. Anno februari 2016 is deze carport zo goed als gerealiseerd. De carport bevindt zich op zo n 5 cm afstand van de zuid-oostelijke buitenmuur van Leuverink c.s..

3 De vordering van Leuverink c.s. Leuverink c.s. vorderen kort gezegd dat Mazeland c.s. hun carport dusdanig verplaatsen dat hun dakgoten en buitenmuur weer vrijelijk toegankelijk voor hen zijn. Als de carport op zijn huidige plek kan blijven staan vorderen Leuverink c.s. dat Mazeland c.s. hen de waardevermindering van hun woning vergoedt. Verder willen Leuverink c.s. dat als zij iets moeten verwijderen dat de kadastrale erfgrens overschrijdt Mazeland c.s. het rieten dak aan hun schuur inkorten zodat het niet meer over hun grond heen hangt. De tegenvordering vordering van Mazeland c.s. Mazeland c.s. vorderen kort gezegd dat wordt uitgezocht of de buitenmuur van de aanbouw van Leuverink c.s., een hekje, de coniferenhaag en de schutting zich op hun grond bevinden. Indien dit zo is vorderen Mazeland c.s. een verklaring voor recht dat dit zo is. Wat betreft de buitenmuur en de schutting willen zij in deze procedure de verjaring stuiten. Verder dient door Leuverink c.s. de grond gehuurd te worden waarop ze staan voor een door de Rijdende Rechter vast te stellen bedrag. Mazeland c.s. vorderen dat een dakgoot/overstek van Leuverink c.s. verwijderd wordt zodat de carport kan worden afgebouwd. Als de coniferenhaag op de grond van Leuverink c.s. blijkt te staan dan vorderen Mazeland c.s. dat deze wordt gesnoeid tot de wettelijke hoogte die is toegestaan. Als het hekje gedeeltelijk op hun grond blijkt te staan vorderen Mazeland c.s. dat het wordt ingekort zodat er geen sprake van grensoverschrijding meer is. Mocht blijken dat Leuverink c.s. een schuurmuur aan de schuur van Mazeland c.sd hebben bevestigd dan vorderen Mazeland c.s. een loskoppeling en herstel van de eventuele schade aan zijn muur. Bij een schuur van Leuverink c.s. achter de carport vermoeden Mazeland c.s. dat deze over de erfgrens is heen gebouwd; zij vorderen dat de muur de nieuwe erfgrens aangeeft en niet de overhangende dakgoot. Mazeland c.s. vorderen tevens dat de twee bomen van Leuverink c.s. waarvan de takken over het rieten dak van hun schuur heen hangen, verwijderd worden en indien dit niet wordt toegewezen dat Leuverink c.s. onderhoud plegen aan de bomen zodat er geen sprake meer zal zijn van overhangende takken. Het dakraam in het schuine dak van Leuverink c.s. aanbouw dat zich te dicht op de erfgrens bevindt, moet Leuverink blinderen en verankeren. Beoordeling van het geschil. De kadastrale grenzen zoals door het kadaster gereconstrueerd geven de echte eigendomssituatie weer. Dit heeft alles te maken met de herverkaveling van 2014 in het gebied waar de percelen van partijen zich bevinden. De akte van toebedeling is notarieel in de openbare registers ingeschreven op 25 november Er ontstond

4 op dat moment een nieuwe eigendomssituatie zoals omschreven in die akte van toebedeling. Mogelijk eerdere voltooide verjaringen of toen mogelijk nog lopende verjaringen gelden vanaf genoemde datum niet meer. Er gaan eventueel wel nieuwe verjaringstermijnen lopen. Het hek aan de straatzijde Uit de kadastrale uitmeting is gebleken dat het tuinhekje van Leuverink c.s. aan de straatzijde met enige centimeters de perceelsgrens met Mazeland c.s. overschrijdt. Mazeland c.s. eisen inkorting van het hekje en dat staat hen als eigenaar van de grond ingevolge art. 5:1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in beginsel vrij. Nu Leuverink c.s. deze eis voorts niet gemotiveerd hebben weersproken zal deze worden toegewezen als gevorderd. Een verklaring voor recht ter zake van de overschrijding wordt wegens het ontbreken van belang niet gegeven. De coniferenhaag Mazeland c.s. eisen dat Leuverink c.s. de hoogte van hun coniferenhaag tussen de woning en de straat terugsnoeien tot de wettelijk toegestane hoogte. De coniferenhaag staat op de eigen grond van Leuverink c.s., maar tegen de erfgrens aan. De Rijdende Rechter overweegt ten eerste dat er geen wettelijke toegestane hoogte is voor coniferen. Voor zover Mazeland c.s. van mening zijn dat de coniferen niet hoger mogen zijn dan 1 (één) meter, overweegt de Rijdende Rechter als volgt. In veel gemeenten geldt inderdaad een beleidslijn voor erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn bij woningen. Zulke beleidslijnen gaan echter over het al dan niet vergunningplichtig zijn van bouwwerken, afhankelijk van (onder meer) de hoogte. Het beleid ter zake van bouwwerken is echter niet van toepassing op een coniferenhaag. Gesteld noch gebleken is verder dat uit een plaatselijk geldende APV volgt dat de coniferenhaag niet hoger mag zijn dan 1 meter, zodat niet gebleken is dat de hoogte van de coniferenhaag in strijd is met de (plaatselijke) regelgeving. De eis van Leuverink c.s. kan in het licht van het voorgaande alleen dan slagen als de coniferenhaag onrechtmatige hinder oplevert. Dat is de Rijdende Rechter niet gebleken. Hierover hebben Mazeland c.s. alleen gesteld dat het uitzicht beter kan. Dat kan waar zijn, maar levert geen hinder op als bedoeld in artikel 5:37 BW. De coniferenhaag mag dus blijven staan in de huidige overigens keurig bijgehouden toestand. De muur De zuidoostelijke buitenmuur van Leuverink c.s. die langs de oprit van Mazeland c.s. loopt, blijkt na kadastrale uitmeting over de gehele lengte van dat stuk muur met 12

5 centimeter de perceelsgrens van Mazeland c.s. te overschrijden. Mazeland c.s. vorderen geen verwijdering van de muur, maar eisen ten eerste een verklaring voor recht dat de muur op hun perceel staat. Die kan dus worden gegeven. Daarnaast eisen Mazeland c.s. huur voor het gebruik van hun grond. Deze huur heeft naar het oordeel van de Rijdende Rechter een symbolisch karakter, nu het Mazeland c.s. te doen is om het vermijden van verjaring. De huur zal worden gezet op 1 euro per maand. Deze zal voor een periode van 20 jaar gekapitaliseerd door Leuverink c.s. dienen te worden voldaan. Dit komt neer op de bedrag van 200,-. Voor de huur van de grond onder de muur tot 12 februari Verjaring op grond van onderbroken bezit wordt zodoende voorkomen. Oversteek dak De Rijdende Rechter overweegt ten eerste dat wanneer een gebouw of werk ten dele op, boven of onder het erf van een ander is gebouwd, die ander in beginsel de bevoegdheid heeft om wegneming van het overstekende gedeelte te vorderen. Dit volgt uit het bepaalde in art. 5:1 BW. Van deze aan de eigenaar toekomende bevoegdheid kan hij wel op de voet van art. 3:13 BW misbruik maken. Blijkens de metingen van het Kadaster bedraagt de oversteek van het dak van Leuverink c.s. boven de zuidoostelijke muur 75 centimeter over het perceel van Mazeland c.s.. De overbouw van de muur mede in aanmerking genomen overschrijdt de woning van Leuverink c.s. dus in totaal met 87 cm de perceelsgrens. Dit een onrechtmatige en forse inbreuk op het eigendomsrecht van Mazeland c.s.. Het feit dat deze oversteek er al was toen Mazeland c.s. hun woning kochten maakt dat niet anders. Voor zover Leuverink c.s. hebben willen betogen dat Mazeland c.s. door een eenvoudig (kadastraal) onderzoek de overbouw hadden kunnen constateren, gaat deze redenering ook voor Leuverink c.s. op; ze hebben wetende dat hun buitenmuur zo niet over dan toch in ieder geval op de erfgrens stond in 1998 een kap op hun woning geplaatst die evident de perceelsgrens overschreed. Dat de vorige eigenaar van het perceel (thans) xxxx hier geen probleem van heeft gemaakt vrijwaarde hen er echter niet van dat een opvolgend eigenaar minder coulant zou zijn. Zoals gezegd hebben Mazeland c.s. het recht een carport op hun grond te bouwen. Dat de door hen gewenste carport door de oversteek niet gebouwd kan worden, is onvoldoende gemotiveerd weersproken en geeft reeds voldoende belang aan de vordering tot verwijdering van de oversteek. Zoals gezegd kan degene aan wie een bevoegdheid toekomt, haar niet inroepen, voor zover hij haar misbruikt. Dit is niet een pure weging van belangen: alleen bij een evident onredelijke verhouding in de belangen over en weer mag de rechter tot de conclusie komen dat iemand van een hem toekomend recht misbruik maakt. Naar het oordeel van de Rijdende Rechter is dat ten aanzien van de bewuste overbouw niet het geval. Bouwpatholoog Sjack van den Bergh heeft laten weten dat het aanpassen van het dak met realisering van een inwendige dakgoot hoge kosten mee zouden brengen. Echter het enkele feit dat er (hoge) kosten verbonden zijn aan het opheffen van de onrechtmatige toestand, maken naar het

6 oordeel van de Rijdende Rechter niet dat Mazeland c.s. in redelijkheid niet tot uitoefening van hun eigendomsrecht kunnen komen op de wijze die hen voor ogen staat. Tegenover deze hoge kosten staat namelijk de inbreuk van bijna een meter die over de gehele lengte van de zuidoost kant van het dak op het eigendomsrecht van Mazeland c.s. wordt gemaakt. De vordering van Mazeland c.s. zal daarom worden toegewezen zoals gevorderd. Het dakraam Volgens artikel 5:50 lid 1 BW is het zonder toestemming van de eigenaar van aangrenzende percelen niet toegestaan om binnen twee meter van de erfgrens vensters of andere muuropeningen te hebben, voor zover deze uitzicht bieden op die aangrenzende percelen. Het dakraam van Leuverink c.s. voldoet niet aan deze eis. Vanuit het dakraam is mogelijk om een deel van de zwemvijver te zien. De vordering om het raam te blinderen zal derhalve worden toegewezen. Vanwege het feit dat ventilatie nodig is in de (droog)ruimte waar het dakraam zich bevindt en het feit dat er een geringe inbreuk van de privacy van te verwachten valt wordt bepaald dat Leuverink c.s. het dakraam dienen laten vastzetten zodat het voortaan 10 centimeter open kan. De vordering tot het geheel vastzetten van het raam wordt derhalve afgewezen. De carport Leuverink c.s. vorderen dat Mazeland c.s. de wand van hun schuur en carport verplaatsen zodat de dakgoten en buitenmuur weer vrijelijk toegankelijk zijn voor Leuverink c.s.. Deze vordering wordt afgewezen. De carport van Leuverink c.s. bevindt zich op eigen grond. Bij de bouw van hun huis hebben Leuverink c.s. ervoor gekozen gebruik te maken van de oude fundering van de voormalige twee-onder-eenkap die er stond. Hun buitenmuur staat daardoor zelfs deels op de grond van Mazeland c.s. Dat heeft ertoe geleid dat voor zover Leuverink c.s. onderhoud willen plegen aan hun woning, ze gebruik zullen moeten maken van het zogenaamde ladderrecht van artikel 5:56 BW. Dit artikel bepaalt dat wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, de eigenaar van deze zaak (Mazeland c.s.) gehouden dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen. De behoefte van Leuverink c.s. aan onderhoud brengt echter niet mee dat het Mazeland c.s. niet is toegestaan hun grond naar goeddunken te gebruiken en in te richten. Nu voorts vaststaat dat de carport niet tegen de woning van Leuverink c.s. aan staat, zal deze vordering worden afgewezen. Hierdoor komt de voorwaardelijke eis in beeld: de waardevermindering van de woning indien de carport mag blijven staan. Hierover heeft de makelaar ter zitting verklaard dat deze waardevermindering nihil is. De Rijdende Rechter heeft geen reden te

7 twijfelen aan het oordeel van de makelaar. Leuverink c.s. konden al niet vrijelijk om hun vrijstaande woning heenlopen. Dat wordt door de carport niet anders. Ook verliest de woning naar het oordeel van de makelaar niet haar vrijstaande status. Ook deze vordering kan daarom niet slagen. Het tuinhuisje Bouwpatholoog Sjack van den Bergh heeft geconstateerd dat het tuinhuisje van Leuverink c.s niet verankerd is aan de muur van Mazeland. De eis tot verwijdering en eventuele schadevergoeding behoeft daarom geen bespreking meer. De schuur van Leuverink c.s. De schuur van Leuverink c.s. staat gedeeltelijk op de grond van Mazeland c.s.. Dat is tussen partijen niet in geschil. Een stuk van de zuidelijke hoek overschrijdt de erfgrens. Mazeland c.s. eisen geen verwijdering, maar willen zich hun rechten voor de toekomst voorbehouden. Bij het formuleren van hun eis zijn Mazeland c.s. ervan uitgegaan dat een vordering tot verwijdering reeds verjaard was. Dat is, gelet op wat de Rijdende Rechter hierboven heeft overwogen over de akte van toedeling echter niet juist. Door de titelzuiverende werking van deze akte hebben partijen op 25 november 2014 de nieuwe en onbezwaarde eigendom verkregen van hun beider percelen. De Rijdende Rechter zal recht doen op de vordering, en voor recht verklaren dat het (partijen genoegzaam bekende) gedeelte van de schuur en de daaraan bevestigde goot, op het perceel Q1297 van Mazeland c.s. staan. Dit wordt gedoogd door Mazeland c.s., zodat reeds daarom van enige verjaring geen sprake kan zijn. Leuverink c.s. kunnen zich immers door dit gedogen niet langer als bezitter van de grond beschouwen. Twee bomen van Leuverink c.s. en de rieten kap van de schuur van Mazeland c.s. Op het terrein van Leuverink c.s. staan twee bomen op korte afstand van de schuur met rieten kap van Mazeland c.s.. Mazeland c.s. eisen dat Leuverink c.s. dan wel de bomen verwijderen, dan wel de takken die over het dak van hun schuur heen hangen, verwijderen. De vordering tot verwijdering van de bomen zal worden afgewezen. Weliswaar staan de bomen binnen twee meter van de erfgrens, maar ze steken niet uit boven het dak van de schuur die op de erfgrens staat. Mazeland c.s. kunnen ze vanuit hun tuin niet zien. Op grond van artikel 5:42, lid 3 BW kan de nabuur zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van bomen die niet hoger reiken dan de scheidsmuur tussen de erven. Nu de schuur met het dak ter plaatste in feite de scheidsmuur tussen de erven vormt, zal dit onderdeel van de vordering worden afgewezen. Door Mazeland c.s. is echter wel onbetwist gesteld dat de schaduw en het afvallend water van de bomen een uithollend effect hebben op de rieten kap. Nu dit een onrechtmatige inbreuk vormt op de eigendom van Mazeland c.s., zullen Leuverink c.s.

8 de bomen zo kort moeten snoeien dat de takken niet meer boven het rieten dak van de schuur van Mazeland c.s. overhangen. Leuverink c.s. hebben wat dat betreft daartegenover geëist dat indien in deze procedure wordt beslist dat zij enig object moeten verwijderen dat de erfgrens overschrijdt wat ook zo is, Mazeland c.s. het rieten dak aan hun schuur inkorten zodat het niet meer over Leuverink c.s. grond heen hangt. Bij de locatieopname is gebleken dat de muur van de schuur de erfgrens aanhoudt. De kap hangt daardoor inderdaad over de erfgrens heen. Mazeland c.s. hebben zich op de hoorzitting neergelegd bij toewijzing van deze eis, die daarom voor toewijzing gereed ligt. Op grond van het voorgaande is de Rijdende Rechter van oordeel, dat als volgt moet worden beslist. B E S L I S S I N G Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Voor recht wordt verklaard dat: De zuidoostelijke buitenmuur van Leuverink c.s. die langs de oprit van Mazeland c.s loopt over de gehele lengte van dat stuk muur met 12 centimeter de erfgrens overschrijdt. Het partijen genoegzaam bekende gedeelte van de schuur van Leuverink met de daaraan bevestigde goot de erfgrens van Mazeland overschrijdt. Wat betreft de vordering van Leuverink c.s.. Mazeland c.s. wordt verplicht om binnen zes maanden na heden het dak van hun schuur dusdanig in te korten zodat van enige overhang over de erfgrens geen sprake meer is. Wat betreft de vordering van Mazeland c.s.. Leuverink c.s. worden verplicht om Binnen een maand na heden hun hekje aan de straatzijde zodanig in te korten dat het niet meer grensoverschrijdend is; Leuverink c.s. zullen Mazeland 200,- betalen, waarmee de huur voor de ondergrond van de grensoverschrijdende muur tot 12 februari 2036 zal zijn betaald;

9 binnen zes maanden na heden de oversteek van hun dak langs de perceelsgrens met Mazeland c.s. over genoemde zuidoostelijke buitenmuur te verwijderen en verwijderd te houden; binnen een maand na heden het dakraam in de aanbouw met ondoorzichtige folie te blinderen en vast te zetten zodat het maximaal 10 centimeter open kan; binnen zes maanden na heden de twee bomen in de achtertuin zo te snoeien dat de takken niet meer boven het rieten dak van de schuur van Mazeland c.s. overhangen. Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. J.S. Reid als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 12 februari Bindend Adviseur Secretaris mr. J.S. Reid mr. C.M. Sharif