Zaaknummer : S21-69 Datum uitspraak : 17 januari 2017 Plaats uitspraak : Zeist

Transcriptie

1 Zaaknummer : S21-69 Datum uitspraak : 17 januari 2017 Plaats uitspraak : Zeist in het geschil tussen: I.M. Bouma en J. Kaspers te Assen hierna te noemen: Bouma c.s. tegen: Bindend Advies B.R. van der Leij en E. van der Leij - Doorten te Assen hierna te noemen: Van der Leij c.s. gegeven door mr J.S. Reid, verder te noemen de rijdende rechter.

2 De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" te laten beslechten. De rijdende rechter heeft kennisgenomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 28 oktober 2016, die is gehouden te Assen. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter genoemde percelen in het bijzijn van partijen bezichtigd. Als deskundige heeft C. van Gelderen (groendeskundige) aldaar onderzoek gedaan. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- of aanmerkingen te maken. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- of aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Bouma c.s. wonen in de Eschstraat op nummer 20, Van der Leij c.s. wonen in de Eschstraat op nummer 24. Tussen de woningen van partijen in ligt een andere woning, de Eschstraat nummer Partijen hebben hun woning in eigendom. 3. Eschstraat nummer 22 is ook in eigendom bij Van der Leij c.s. Zij verhuren deze woning. 4. De tuinen van partijen grenzen voor het grootste gedeelte aan elkaar, omdat Van der Leij c.s. het achterste deel van de tuin van nummer 22 niet hebben verhuurd, maar zelf gebruiken. 5. Tegen de erfgrens van partijen hebben Van der Leij c.s. een aantal hoge laurierkersen staan. De rijdende rechter schat ze tussen de 5 en 6 meter hoog. 6. Van der Leij c.s. maken meer dan 40 jaar gebruik van de uitrit naar de Eschstraat die hoort bij de de woning van nummer 20. Daarvoor moeten ze door 2

3 de tuin van nummer 22. De deskundige. De deskundige Van Gelderen heeft voor zover van belang verklaard dat de laurierkersen met behoud van vorm en groeikracht een stuk korter kunnen worden gesnoeid. De vorderingen Erfdienstbaarheid Bouma c.s. vragen een verklaring van recht dat Van der Leij c.s. geen erfdienstbaarheid hebben op hun perceel. In de leveringsakte van Bouma, waarbij I.M. Bouma nummer 20 kocht van haar vader, is slechts een erfdienstbaarheid voor nummer 22 genoemd, niet voor 24. Van der Leij c.s. betogen dat er al in 1929 een recht van uitweg is gevestigd ten behoeve van nummer 24 over de grond van 22 en 20. Dat de notaris van Bouma deze misschien over het hoofd heeft gezien doet de erfdienstbaarheid niet vervallen, aldus Van der Leij c.s. Zij eisen een verklaring van recht dat zij een erfdienstbaarheid van uitweg op het perceel van eisers hebben. Beoordeling Voor de vraag of er een erfdienstbaarheid rust op het perceel van Bouma c.s. is ten eerste bepalend hetgeen het openbare register daarover vermeld. De leveringsakte van Bouma bepaalt daarover dan ook: artikel 9 Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle erfdienstbaarheden als dienend erf, kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen, lasten en beperkingen, dus ook alle uit dit situatie ter plaatse kenbare erfdienstbaarheden die door verjaring, herleving of bestemming zijn ontstaan en niet in de openbare registers zijn ingeschreven. De rijdende rechter heeft het Kadaster onderzoek laten doen naar hetgeen in de openbare registers is ingeschreven. Blijkens een akte van 2 oktober 1959 (2048/64) heeft er op 29 september 1959 een openbare verkoop plaatsgevonden van twee percelen: Perceel één: Een huis met erf, staande en gelegen aan de Esstraat nummer 24 te Assen, kadastraal bekend gemeente Assen, sectie I, nummer 9274 ( ), en; 3

4 Perceel twee: Een huis met erf, staande en gelegen aan de Esstraat nummer 26 te Assen, kadastraal bekend gemeente Assen, sectie I, nummer 3561 en 8549 ( ). De akte van 1959 vermeldt voorts: Het als perceel één omschreven vastgoed (Eschstraat 24, RR) werd door de heer [ ] in eigendom verkregen door de overschrijving [ ] van een akte van transport de zeven en twintigste juni negentienhonderd negen en twintig [ ]. In deze akte staat onder meer vermeld: Ten behoeve van het bij deze akte overgedragene en ten laste van de aan verkopers toebehoorende perceelen, kadastraal bekend gemeente Assen, sectie I, nummers 3558 en 3559 en het aan verkoopers verblijvende deel van gemeld nummer 8548 wordt gevestigd een erfdienstbaarheid van uitweg van en naar de Houtstraat, uit te oefenen op de bestaande wijze. Blijkens een kadastrale akte van 1880 (N o 78, Assen Sectie I, Blad 76) zijn de percelen Sectie I, nummers 3558 en 3559 thans plaatselijk bekend als de Eschstraat 20 en 22. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat de Eschstraat vroeger de Houtstraat heette. Kort gezegd komt het erop neer dat er in 1929 een erfdienstbaarheid van uitweg is gevestigd ten behoeve van Eschstraat nummer 24 over het land van Eschstraat nummers 22 en 20. Dit om achterlangs naar de Eschstraat te komen. Die erfdienstbaarheid rust nog steeds op het perceel van Bouma c.s. Dat de notaris bij wie de levering van hun woning plaatvond deze wellicht is vergeten op te nemen in de leveringsakte, maakt niet dat de erfdienstbaarheid daarmee is komen te vervallen. De door Van der Leij c.s. gevraagde verklaring van recht kan worden gegeven. De vordering van Bouma c.s. ter zake moet dus worden afgewezen. Het afvoerputje Tijdens het locatiebezoek heeft de rijdende rechter geconstateerd dat de wijze waarop Van der Leij c.s. gebruik kunnen maken van hun recht van overpad wordt gehinderd door het slechte onderhoud van de stenen rond een afvoerputje. Van der Leij c.s. eisen dat het afvoerputje op het pad verhoogd wordt zodat er geen hoogteverschil meer is met het pad. Bouma c.s. hebben op de hoorzitting toegezegd dat indien wordt geoordeeld dat er een erfdienstbaarheid is, zij tot herstel van het euvel zouden overgaan. De rijdende rechter zal hen verplichten dit binnen twee weken na deze uitspraak te doen. 4

5 De tussendeuren Van der Leij c.s. vorderen verwijdering van de deuren die Bouma c.s. aanwezig hebben tussen hun tuin en die van nummer 22 en tussen hun tuin en de uitrit. Die vordering is niet toewijsbaar. Bouma is als eigenaar van haar perceel immers bevoegd het perceel af te sluiten (artikel 5:48 BW). Dat is niet anders als op dat perceel een erfdienstbaarheid is gevestigd. In een dergelijk geval zal die eigenaar er wel voor moeten zorgen dat de afsluiting de uitoefening van de erfdienstbaarheid niet onredelijk belemmert of hindert. In dat verband moeten de tussendeuren voor Van der Leij c.s. wel te openen zijn. Hetzij door hen een sleutel te verschaffen, hetzij door de deuren niet af te sluiten. Gebleken is dat Van der Leij c.s. in het bezit zijn van een sleutel. De vordering wordt afgewezen; de deuren mogen blijven. Geen auto s of aanhangers Van der Leij c.s. eisen dat Bouma c.s. hun auto s niet meer op de oprit mogen parkeren, omdat zij daardoor de uitoefening van een erfdienstbaarheid onredelijk belemmeren. Tijdens het locatiebezoek heeft de rijdende rechter geconstateerd dat Van der Leij c.s. inderdaad maar ternauwernood met de containers tussen de auto s van Bouma c.s. en hun woning kunnen. In dat kader is het op zich begrijpelijk dat Bouma c.s. hebben gezegd dat Van der Leij c.s. beter de vuilnisbakken aan de straat kunnen zetten wanneer Bouma c.s. naar hun werk zijn. Dit laatste is echter niet mogelijk. In Assen mogen vuilcontainers alleen tussen 22:00 uur en 07:00 uur buiten worden gezet 1. Daarnaast mag niet worden vergeten dat de oprit van Bouma c.s. een oprit naar een garage is. Als de garage door Bouma c.s. zou worden gebruikt waarvoor hij gemaakt is, zouden Van der Leij c.s. geen last hebben van de auto s, en Bouma c.s. geen last hebben van de vuilcontainers die vlak langs hun auto s moeten. Als de auto s er staan wordt de uitoefening van de erfdienstbaarheid naar het oordeel van de rijdende rechter gelet op de zeer krappe doorgang inderdaad onredelijk belemmerd. Een algeheel verbod op auto s op hun eigen oprit te parkeren gaat echter veel te ver. Tussen partijen staat immers vast dat Van der Leij c.s. slechts gemiddeld 1 keer per week van de erfdienstbaarheid gebruik maken. De rijdende rechter bepaalt daarom dat Bouma c.s., indien Van der Leij c.s. dit verlangen, hun auto s even van de oprit zullen moeten halen als Van der Leij c.s. hun vuilcontainers buiten of binnen zetten

6 De bomen Van der Leij c.s. hebben tegen de erfgrens met Bouma c.s. betrekkelijk hoge bomen staan, die zonlicht uit de achtertuin van Bouma c.s. weg houden. Bouma c.s. stelt dat de bomen, gelet op de omstandigheden, hen onrechtmatig hinderen. Zij vorderen dat Van der Leij zullen worden veroordeeld tot het periodiek terugsnoeien van hun bomen tot een hoogte van twee meter. Van der Leij c.s. stellen dat de bomen hun privacy ten goede komen en hun het uitzicht op de lelijke garage van Bouma c.s. besparen. Het antwoord op de vraag of er sprake is van onrechtmatige hinder, hangt in het algemeen af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade, in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, alsmede de mogelijkheid en de daaraan verbonden kosten en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen. Van der Leij c.s. hebben niet weersproken dat Bouma c.s. belang hebben bij de toetreding van zonlicht in hun tuin. Doordat de tuin van Bouma c.s. weliswaar diep, maar erg smal is, hebben de bomen van Van der Leij c.s. tot gevolg dat men op een zonnige dag in de tuin van Bouma c.s. slechts op het eind van de dag op een kleine, met de zon meedraaiende plek in de zon kan zitten. Van der Leij c.s. kan gegeven worden dat Bouma c.s. zelf enige verbetering kunnen bewerkstelligen door afbraak of verbouwing van hun garage/carport aan de noordzijde van hun perceel, maar voor de hand ligt dat afbraak een aanzienlijke schadepost oplevert. Op de overgelegde luchtfoto van de wijk is verder te zien dat de bomen ook op een zonnige dag de tuin van Bouma c.s. vrijwel volledig in de schaduw houden. Van der Leij c.s. hebben als eigenaar in beginsel het recht om hun tuin naar eigen inzicht in te richten en te onderhouden. Een verplichting tot het aftoppen van de bomen beperkt deze vrijheid. Echter, gelet op de omvang en dichtheid van de zeer dicht bij de erfgrens aanwezige begroeiing, het feit dat deze gedurende het gehele jaar, vooral op zonnige dagen, Bouma c.s. hindert en de aanwezigheid voor Van der Leij c.s. van alternatieven om elders (hoge) bomen in hun tuin te hebben, acht de rijdende rechter het laten groeien van de bomen op de wijze zoals dat nu gebeurt onrechtmatig, tenzij de bomen jaarlijks worden teruggesnoeid tot een hoogte van drie meter. 6

7 Advocaat- en notariskosten De kosten van de advocaat en de notaris die Van der Leij c.s. hebben gemaakt, komen pas voor vergoeding in aanmerking indien deze moeten worden beschouwd als schade die een rechtstreeks gevolg is van een onrechtmatige daad. Het feit dat Bouma c.s. terechte vragen hadden over de aanwezigheid van een erfdienstbaarheid en Van der Leij c.s. daarover een en ander hebben laten uitzoeken, brengt niet mee dat de daarmee gepaard gaande kosten voor rekening van Bouma c.s. komen. De vordering wordt afgewezen. 7

8 B E S L I S S I N G De rijdende rechter: Verklaart van recht dat Van der Leij c.s. een erfdienstbaarheid van uitweg hebben over het perceel van Bouma c.s.; verplicht Bouma c.s. binnen twee weken na heden de bestrating rond het afvoerputje zodanig te herstellen dat dit geen hinder meer oplevert voor Van der Leij c.s.; verplicht Bouma c.s. op verlangen van Van der Leij c.s. hun auto s van de oprit te verwijderen om Van Leij c.s. in de gelegenheid te stellen de vuilcontainers van of naar de straat te brengen; verplicht Van der Leij c.s. om jaarlijks (waaronder dit jaar) op enig moment in de periode van december tot en met februari de bomen langs de erfgrens tussen de percelen van partijen aldus te snoeien dat de bomen na het snoeien niet hoger zijn dan drie meter, op straffe van verbeurte van een dwangsom van 150,- voor iedere maand na februari dat Van der Leij c.s. daarmee in gebreke zullen zijn, met dien verstande dat aan dwangsommen niet meer dan 3.000,- kan worden verbeurd; wijst iedere andere vordering af. Dit bindend advies is gegeven door mr J.S. Reid als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 17 januari Bindend Adviseur Secretaris mr J.S. Reid mr C.M. Sharif 8