Bindend Advies. de heer J.B. van der Meulen en mevrouw M.J. Van der Meulen-Van Wijk te Krimpen aan de IJssel verder te noemen: Van der Meulen,

Transcriptie

1 Zaaknummer: Datum uitspraak: 7 mei 2010 Plaats uitspraak: Zaandam in het geschil tussen: Bindend Advies de heer J.B. van der Meulen en mevrouw M.J. Van der Meulen-Van Wijk te Krimpen aan de IJssel verder te noemen: Van der Meulen, tegen: de heer J.F. Tittel en mevrouw N. Tittel-Kleij te Krimpen aan de IJssel verder te noemen Tittel, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie november 2009 te laten beslechten. De vordering van Van der Meulen is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Tittel opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 21 april 2010, welke is gehouden te Krimpen aan de IJssel.

2 Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. De relevante eigendomsgrenzen zijn opgemeten door het kadaster (de heer Loef). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. Als getuige is gehoord de heer J.J. Raadtgever. Als informante is gehoord mevrouw C.J. Domhof-Van Wichen, buurvrouw. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Van der Meulen is sinds 2008 eigenaar van de woning met garage, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Krimpen aan de IJssel aan de Esdoornlaan 17, kadastraal bekend als Gemeente Krimpen aan de IJssel, sectie C, nummer 1510 (verder te noemen perceel A). 2. Tittel is sinds 1976 eigenaar van de woning met garage, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Krimpen aan de IJssel aan de Zilverschoon 11, kadastraal bekend als Gemeente Krimpen aan de IJssel, sectie C, nummer 1512 (verder te noemen perceel B). 3. De hiervoor bedoelde woningen zijn in of omstreeks 1968 gebouwd. De eigendomsgrens van perceel A met perceel B is in 1968 door het kadaster ingemeten en loopt kadastraal op een afstand van ongeveer 1 meter parallel aan de (meest) zuidwestelijke gevel van de woning op perceel A, over een lengte van ongeveer 8,4 meter richting openbare weg (pleintje, behorend tot de Esdoornlaan). 4. De aldus vrijgebleven, onbebouwde strook grond, met een oppervlakte van in totaal ongeveer 8,4 vierkante meter, was bedoeld als pad, lopend vanaf

3 de patiotuin van de woning op perceel A richting openbare weg 5. De heer Reisiger, de eerste eigenaar van perceel A, heeft bij of vlak na de bouw echter - om privacy redenen - een achtermuurtje laten optrekken in het verlengde van de hiervoor bedoelde gevel, waardoor zijn patiotuin geheel werd afgesloten. Daardoor kwam het nut van het hiervoor bedoelde pad te vervallen. De daarvoor bestemde strook grond werd sindsdien niet meer door de eigenaar van perceel A. gebruikt, behalve een klein stukje aan de voorzijde, van ongeveer 1,5 vierkante meter, aan het pleintje, waar men vuilnisbakken plaatste. Optisch gezien ging die strook grond, op de opstelplaats van de vuilcontainers na, tot de tuin van perceel B. behoren. 6. De hiervoor onder 5. bedoelde situatie duurde ongewijzigd voort nadat perceel A. van eigenaar wisselde. In 1978 werd de heer Raadtgever eigenaar en in 1999 de heer Boertjes. Van der Meulen, die in 2008 eigenaar werd, trof dezelfde situatie aan. 7. Toen Tittel in 1976 eigenaar werd van perceel B. ging hij er aanvankelijk vanuit dat de hiervoor bedoelde strook grond tot zijn tuin en eigendom behoorde. Nadat de toenmalige (eerste) eigenaar van perceel A, de heer Reisiger, hem had verteld dat dit niet zo was, kreeg Tittel echter toestemming van laatstgenoemde om deze strook grond te blijven gebruiken. Daarvan maakte Tittel dankbaar gebruik. 8. Nadat de heer Reisiger in 1978 was opgevolgd door de heer Raadtgever mocht Tittel de strook grond blijven gebruiken. In 1985 werd tussen beiden afgesproken dat Raadtgever als tegenprestatie een klein stukje van de achtertuin van Tittel mocht gebruiken voor het verbreden/rechttrekken van de oprit naar zijn garage. Het gaat bij dat laatste om een klein stukje grond (enkele tegels groot), dat nadien echter weer door een haag bij de achtertuin van Tittel is getrokken. In dit verband werd gesproken van ruilen. De vordering van Van der Meulen. Van der Meulen vordert kort gezegd dat voor recht wordt verklaard dat de hiervoor onder 4. bedoelde strook grond (nog steeds) zijn eigendom is en dat hij daarover weer de volledige beschikking krijgt. Voor het geval die vordering wordt afgewezen vraagt Van der Meulen machtiging om de bestaande muur te vervangen door een schutting naar eigen keuze.

4 De tegenvordering vordering van Tittel. Tittel vordert kort gezegd dat Van der Meulen wordt verplicht om mee te werken aan de notariële eigendomsoverdracht van de hiervoor onder 4. bedoelde strook grond, met uitzondering van hiervoor onder 5. bedoelde vuilnis opstelplaats, alsmede aan de kadastrale registratie daarvan, op gezamenlijke kosten. Standpunten van partijen. Het standpunt van Van der Meulen komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. De betwiste strook grond is altijd tot perceel A. blijven behoren, ook al lag deze buiten de muur. Het is niet waar dat Tittel deze grond altijd in gebruik heeft gehad. Integendeel, aan de begroeiing is te zien dat deze strook grond nooit is opgegaan in de tuin van Tittel. In dat verband wordt ook gewezen op spijkers in de muur langs de strook grond, welke spijkers in alle buitenmuren van perceel A. zijn terug te vinden. Van der Meulen wil een doorgang van haar patiotuin naar de openbare weg. Dat is nodig voor het af- en aanvoeren van tuinmaterialen. Bovendien wil Van der Meulen de ruimte om de daklijst van de aangrenzende gevel te kunnen onderhouden. Het standpunt van Tittel komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Tittel beroept zich op verjaring. De betreffende strook maakt al 33 jaar lang deel uit van zijn tuin. De achtereenvolgende eigenaren van perceel A, de heren Reisiger, Raadtgever en Boertjes, hebben daarin altijd toegestemd. In 1985 heeft Reisiger deze strook grond (met uitzondering van de vuilnis opstelplaats) zelfs geruild tegen het hiervoor onder 8. bedoelde stukje grond. Dit om Raadtgever de kans te geven een meer optimaal garagepad te maken. Een en anders is niet notarieel vastgelegd, omdat het een herenakkoord betrof.

5 Beoordeling van het geschil. Hoewel Tittel bij de eigendomsverkrijging van perceel B in 1976 wellicht te goeder trouw was, voor wat betreft de precieze grootte van zijn achtertuin, heeft hij kort daarna het betere (eigendom) recht van zijn toenmalige buurman Reisiger op de betwiste strook grond erkend, door diens toestemming tot voortgezet gebruik van die strook grond te aanvaarden. Sindsdien had hij die strook grond niet (meer) in eigen bezit, maar in bruikleen. Deze situatie duurde ongewijzigd door, nadat Reisiger werd opgevolgd door Raadtgever. Dat veranderde niet toen Tittel en Raadtgever besloten om het gebruik van die strook grond te ruilen tegen het gebruik van een stukje grond van de achtertuin van Tittel. Naar het oordeel van de rijdende rechter hebben Tittel en Raadtgever elkaar toen immers slechts het gebruik van elkanders grond gegund en werd niet beoogd om de zakenrechtelijke eigendom daarvan aan elkaar over te dragen. Dat is ook eigenlijk onvoorstelbaar, omdat zij natuurlijk heel goed wisten dat daarvoor notariële tussenkomst noodzakelijk was. Verder bevreemdt in dat verband het verschil in oppervlakte tussen beide stukjes grond (8,4 -/- 1,5 = 6,9 m² tegen ongeveer 1 m²). Tenslotte valt niet goed te verklaren waarom Tittel het volgens hem aan Raadtgever overgedane stukje daarna weer gewoon bij zijn achtertuin (haag) mocht trekken, althans kennelijk zonder protest heeft getrokken! Tittel werd na de ruil dus géén bezitter van de betwiste strook grond, in zakenrechtelijke zin. Hij bleef weliswaar het genot houden van die strook grond, maar nog steeds als bruiklener. Onduidelijk is gebleven wat precies is gebeurd toen Boertjes in 1999 eigenaar werd van perceel A. Duidelijk is wel dat Boertjes geen einde heeft willen maken aan het gebruik van de strook grond door Tittel. Gesteld noch gebleken is echter dat hij de bestaande bruikleen heeft bevestigd, zodat voorstelbaar is dat Tittel die strook grond op dat moment voor zichzelf is gaan houden en dus bezitter werd. Dat was echter geen bezit te goeder trouw, zodat de alsdan aangevangen verjaringstermijn 20 jaren beliep, welke termijn thans nog niet is voltooid. Het voorgaande voert tot de slotsom dat het beroep op verjaring faalt en dat Van

6 der Meulen de rechtmatige eigenaar zijn (gebleven) van de betwiste strook grond. Dat betekent dat Van der Meulen deze strook grond in gebruik mag nemen. De zich daarop bevindende beplantingen zijn eveneens eigendom van Van der Meulen, zodat hij die desgewenst mag wegnemen, onverminderd de mogelijk geldende publiekrechtelijke belemmeringen op dat punt. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat de vordering van Van der Meulen toewijsbaar is zoals hierna te bepalen en dat de tegenvordering moet worden afgewezen. B E S L I S S I N G Voor wat betreft de vordering van Van der Meulen. Voor recht wordt verklaard dat de in deze procedure bedoelde strook grond eigendom is van Van der Meulen en dat Van der Meulen deze onmiddellijk in gebruik mag nemen. Voor wat betreft de tegenvordering van Tittel. De tegenvordering wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op 7 mei Bindend Adviseur Secretaris Mr. F.M. Visser Mr. K.J. Korteweg