Bindend Advies. gegeven door mr. F.M. Visser, verder te noemen de rijdende rechter.

Transcriptie

1 Datum uitspraak: 6 juli 2009 Plaats uitspraak: Zaandam Bindend Advies in het geschil tussen: 1. de heer en mevrouw P. en N. Nagelkerke (Nagelkerke) 2. de heer en mevrouw B. en D. Janssen (Janssen) 3. mevrouw G. Bruggeman-Vereecken (Bruggeman) 4. de heer en mevrouw H. en M. Smulders (Smulders) 5. mevrouw J. de Reuver-Meter (De Reuver) te Terhole verder ook te noemen: Nagelkerke c.s., tegen: de Gemeente Hulst te Hulst verder te noemen de Gemeente Hulst, vertegenwoordigd door haar waarnemend burgemeester, wethouder F. de Vries, gegeven door mr. F.M. Visser, verder te noemen de rijdende rechter. De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie september 2003 te laten beslechten. De vordering van Nagelkerke c.s. is opgenomen in de bindend advies overeen-

2 komst. Daarin is ook een tegenvordering van de Gemeente Hulst opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 15 mei 2009, welke is gehouden te Hulst. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Partijen zijn verschenen en hebben hun standpunten toegelicht, dit met uitzondering van Bruggeman, die in het ziekenhuis was opgenomen en die zich heeft laten vertegenwoordigen door de heer Nagelkerke. Voorafgaande aan de hoorzitting heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen grond en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig E. Spuesens, gecertificeerd makelaar-taxateur, die tijdens de hoorzitting mondeling verslag heeft gedaan. Het kadaster heeft de kadastrale grenzen uitgezet. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Nagelkerke is eigenaar van een woonhuis met aanhorigheden, garage, erf en tuin, staande en gelegen aan de Pastoor Bouwmanstraat 1 te Terhole, kadastraal bekend als gemeente Hontenisse, sectie K nummer Het perceel is op 9 mei 1990 door Nagelkerke in eigendom verkregen. 2. Janssen is eigenaar van een woonhuis met aanhorigheden, garage, erf en tuin, staande en gelegen aan de Pastoor Bouwmanstraat 7 te Terhole, kadastraal bekend als gemeente Hontenisse, sectie K nummer Dit

3 perceel is op 27 maart 1997 door Janssen in eigendom verkregen. 3. Bruggeman is eigenaar van een woonhuis met aanhorigheden, garage, erf en tuin, staande en gelegen aan de Pastoor Bouwmanstraat 9 te Terhole, kadastraal bekend als gemeente Hontenisse, sectie K nummer Dit perceel is op 29 oktober 1985 door Bruggeman (en haar inmiddels overleden echtgenoot) in eigendom verkregen. 4. Smulders is eigenaar van een woonhuis met aanhorigheden, garage, erf en tuin, staande en gelegen aan de Pastoor Bouwmanstraat 11 te Terhole, kadastraal bekend als gemeente Hontenisse, sectie K nummer Dit perceel is op 17 oktober 1988 in eigendom verkregen. 5. De Reuver is eigenaar van een woonhuis met aanhorigheden, garage, erf en tuin, staande en gelegen aan de Pastoor Bouwmanstraat 13 te Terhole, kadastraal bekend als gemeente Hontenisse, sectie K nummer Dit perceel is op 1 december 1993 in eigendom verkregen 6. De achtertuinen van de hiervoor genoemde percelen grenzen aan een strook grond, kadastraal bekend als Gemeente Hontenisse, sectie K nummer 1720 gedeeld, die sinds november 1983 in eigendom toebehoort aan de Gemeente Hulst, althans aan haar rechtsvoorgangster de gemeente Hontenisse. Verder wordt deze strook grond aangeduid als gemeentegrond. Direct daarachter is weer een sloot gelegen, die in eigendom toebehoort aan en in onderhoud is bij het Waterschap Zeeuwsch-Vlaanderen. 7. Deze strook gemeentegrond is al meer dan 20 jaar in gebruik als tuin bij de eigenaren van de hiervoor onder 1. tot en met 5. opgesomde particuliere percelen. Daarop zijn bomen en struiken geplant, opstallen gebouwd en vijvers aangelegd. Dit gebruik is gebaseerd op een nooit op schrift gestelde, door de jaren heen voortgezette gebruiksovereenkomst tussen deze eigenaren en de Gemeente Hulst, dan wel haar rechtsvoorgangster, de gemeente Hontenisse. 8. De voortuinen van de hiervoor opgesomde particuliere percelen, voor zover in eigendom toebehorend aan Nagelkerke en Janssen, grenzen eveneens aan een strook gemeentegrond, met dezelfde kadastrale omschrijving en nummer als de hiervoor onder 6. bedoelde strook gemeentegrond. In de aan de voortuin van Nagelkerke grenzende strook

4 gemeentegrond zijn niet verplaatsbare (nuts)leidingen gelegen. Dat is niet het geval in de aan de voortuin van Janssen grenzende strook gemeentegrond. Deze strook gemeentegrond is eveneens al meer dan 20 jaren in gebruik bij de eigenaren daarvan, als tuin en/of oprit. 9. Bij brief van 25 januari 2007 heeft de Gemeente Hulst aan Nagelkerke c.s. laten weten het kosteloze gebruik van de door hen als tuin in gebruik genomen gemeentegrond te willen beëindigen en is hen een voorstel gedaan tot koop, dan wel (voor wat betreft de aan de voortuin van Nagelkerke gelegen strook gemeentegrond) huur. Voorgesteld is 25,-- per m² k.k. voor de hiervoor onder 6. bedoelde strook grond en 45,-- per m² k.k., dan wel 2,25 per m² huur per jaar, voor de hiervoor onder 8. bedoelde strook grond. 10. Nadat Nagelkerke c.s. hadden laten blijken niet (zomaar) akkoord te willen gaan met beëindiging van het gratis gebruik van de gemeentegrond, heeft de Gemeente Hulst bij brief van 23 september 2008 dit gebruik formeel opgezegd en Nagelkerke c.s. voor de keus gesteld het aanbod tot koop (huur) te accepteren dan wel de betreffende strook gemeentegrond per 1 januari 2009 in oorspronkelijke staat leeg op te leveren. De vordering van Nagelkerke c.s. Nagelkerke c.s. vorderen kort gezegd, primair, dat voor recht wordt verklaard dat het recht van de Gemeente Hulst om de in deze procedure bedoelde gemeentegrond als haar eigendom op te eisen is verjaard en subsidiair, dat de Gemeente Hulst wordt verboden om de bestaande gebruiksovereenkomsten te beëindigen. De tegenvordering vordering van de Gemeente Hulst. De Gemeente Hulst vordert kort gezegd dat voor recht wordt verklaard dat zij gerechtigd is de in deze procedure bedoelde gemeentegrond als haar eigendom op te eisen en voorts dat Nagelkerke c.s. worden verplicht deze grond, voor zover thans bij hen in gebruik, binnen een door de rijdende rechter te bepalen termijn te ontruimen, tenzij zij (individueel) alsnog ingaan op het aanbod van de Gemeente

5 Hulst om die grond aan hen te verkopen of te verhuren. Voorwaardelijk, immers slechts voor het geval de tegenvordering van de Gemeente Hulst wordt toegewezen en Nagelkerke c.s., dan wel een of meer van hen, alsnog bereid mochten blijken de hiervoor onder 6. bedoelde grond te kopen, wordt tevens een verklaring voor recht gevorderd, dat de Gemeente Hulst gerechtigd is een persoonlijke verplichting (met kettingbeding) dan wel zakelijke verplichting ten laste van koper(s) ten behoeve van het waterschap Zeeuwsch-Vlaanderen te bedingen, in verband met het onderhoud van de sloot. Standpunten van partijen. Het standpunt van Nagelkerke c.s. komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Het gebruik als tuin van alle hiervoor onder 6. en 8. bedoelde gemeentegrond berust op een gebruiksovereenkomst. Als tegenprestatie is bedongen, dat Nagelkerke c.s. de aan de hiervoor onder 6. bedoelde strook gemeentegrond grenzende sloot zullen onderhouden, hetgeen zij altijd hebben gedaan. Volgens Nagelkerke c.s. duurt deze legale toestand nu al zo lang voort, dat sprake is van verjaring van het recht om die toestand te beëindigen, maar ook als er geen sprake mocht zijn van verjaring, staan de redelijkheid en billijkheid eraan in de weg dat de Gemeente Hulst de bestaande toestand thans wil beëindigen. De Gemeente Hulst heeft geen enkel belang bij het weer in bezit nemen van die grond, die ze naar eigen zeggen niet eens meer nodig heeft. Het enige wat de Gemeente Hulst wil bereiken is deze grond alsnog te gelde maken. Het standpunt van de Gemeente Hulst komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Erkend wordt dat de hiervoor onder 6. bedoelde gemeentegrond krachtens overeenkomst in gebruik is bij Nagelkerke c.s. (toestemming verleend). Deze overeenkomst is per 1 januari 2009 door rechtsgeldige opzegging beëindigd. Betwist wordt echter dat de door Nagelkerke c.s. bedoelde tegenprestatie is

6 bedongen. Bedongen is slechts dat zij het onderhoud van de aangrenzende sloot door het waterschap moesten dulden. Voor wat betreft de hiervoor onder 8. bedoelde gemeentegrond wordt betwist dat het huidige gebruik daarvan door Nagelkerke en Janssen berust op een overeenkomst (toestemming). Volgens de Gemeente Hulst stond en staat het haar vrij om de bestaande gebruiksovereenkomsten voor de hiervoor onder 6. bedoelde gemeentegrond op te zeggen en de grond op te eisen. Van verjaring kan volgens haar bij een lopende gebruiksovereenkomst geen sprake zijn. Ook stond en staat het haar vrij de hiervoor onder 8. bedoelde, zonder overeenkomst in gebruik genomen gemeentegrond als haar eigendom op te eisen. Verjaring is in dat geval in beginsel wel mogelijk, maar aan de eisen daarvan, meer in het bijzonder omdat niet bewezen is dat deze grond meer dan 20 jaar in bezit is genomen door Nagelkerke en Janssen, dan wel hun rechtsvoorgangers, is niet voldaan. De Gemeente Hulst kan evenmin inzien dat haar besluit om het kosteloze gebruik van die grond te beëindigen onredelijk zou zijn. Aan Nagelkerke c.s. is volgens haar een financieel alleszins redelijk aanbod gedaan om dat gebruik te continueren. De Gemeente Hulst gaat er vanuit dat Nagelkerke c.s. dat aanbod uiteindelijk zullen accepteren, zodat zij voorshands geen plannen heeft om deze grond voor iets anders te gaan gebruiken. Beoordeling van het geschil. Aan de Gemeente Hulst moet worden toegegeven dat van verjaring van het recht om haar eigendom van de in deze procedure bedoelde grond op te eisen geen sprake kan zijn, indien en zolang deze grond inderdaad op basis van een overeenkomst in gebruik was bij Nagelkerke c.s. De ingeroepen verjaring kon enkel gaan lopen vanaf het ogenblik dat Nagelkerke c.s. die grond voor zichzelf gingen bezitten. Artikel van het Burgerlijk Wetboek staat er echter aan in de weg, dat Nagelkerke c.s. dit stilzwijgend deden (interversie-verbod). Gesteld noch gebleken is dat zij dit ooit openlijk hebben gedaan, totdat de Gemeente

7 Hulst liet blijken het kosteloze gebruik van de grond te willen beëindigen. Integendeel, ook in deze procedure bleven zij nog uitgaan van het voortduren van die overeenkomst! De door hen ingeroepen verjaring stuit daarop af. Dat geldt ook voor de hiervoor onder 8. bedoelde gemeentegrond. Weliswaar betwist de Gemeente Hulst dat deze krachtens overeenkomst bij Nagelkerke en Janssen in gebruik is, maar Nagelkerke en Janssen beroepen zich nu eenmaal op zo n gebruiksovereenkomst, hetgeen -zoals hiervoor overwogen- in de weg staat aan hun verjaringsclaim. Overigens heeft het er alle schijn van dat de Gemeente Hulst, dan wel haar rechtsvoorganger, wel degelijk de door Nagelkerke en Janssen bedoelde toestemming heeft gegeven. Onderzocht hoeft daarom nog slechts te worden of het besluit van de Gemeente Hulst om een einde te maken aan deze overeenkomst rechtens aanvaardbaar is. Daarover wordt als volgt overwogen. In beginsel stond en staat het de Gemeente Hulst vrij om de kennelijk voor onbepaalde duur aangegane overeenkomsten met betrekking tot de aan Nagelkerke c.s. in gebruik gegeven gemeentegrond op te zeggen. Het enkele feit dat deze overeenkomsten al zeer lang liepen en dat Nagelkerke c.s. erop zijn gaan vertrouwen dat deze zouden worden voortgezet, kan daaraan niet afdoen. Wel moet aan Nagelkerke c.s. worden toegegeven, dat dit beginsel uitzondering moet lijden, indien het belang van de Gemeente Hulst bij beëindiging, afgezet tegen hun belang bij voortzetting, gelet op alle omstandigheden van het geval dermate gering is, dat de Gemeente Hulst daartoe in redelijkheid niet had mogen besluiten. In dat verband moet tevens aan Nagelkerke c.s. worden toegegeven, dat de Gemeente Hulst geen enkele behoefte heeft om die grond weer zelf te gaan gebruiken, of dat deze anderszins nodig is uit een oogpunt van ruimtelijke ordening of het realiseren van enig project. Integendeel, de Gemeente Hulst geeft ruiterlijk toe deze grond niet (meer) nodig te hebben.

8 Daarmee is echter niet gezegd dat de Gemeente Hulst geen redelijk belang heeft bij beëindiging van de bestaande situatie, waarin Nagelkerke c.s. feitelijk gratis de beschikking hebben over een aanmerkelijk aantal vierkante meters gemeentegrond. Aan de Gemeente Hulst moet immers op haar beurt worden toegegeven, dat het niet aangaat om zomaar een dergelijk geldelijk voordeel te blijven gunnen aan een beperkte groep inwoners, waar anderen die grond moeten kopen (of huren). Niet valt in te zien in elk geval waarom Nagelkerke c.s. recht zouden hebben op het kosteloos blijven gebruiken van deze grond. Dat zij ook altijd het onderhoud van de aanliggende sloot voor hun rekening hebben genomen, al dan niet verplicht, doet daar niet aan af. Deze verplichting zouden Nagelkerke c.s. ook gehad hebben als de grond hun eigendom was geweest. Natuurlijk bevinden Nagelkerke c.s. zich in een moeilijke positie, omdat zij de nodige bestrating, begroeiing, opstallen en vijvers op de in gebruik gekregen gemeentegrond hebben aangebracht. De verwijdering daarvan zal waarschijnlijk meer gaan kosten, dan de Gemeente Hulst als koopprijs voor de grond vraagt. Bovendien zal het ontruimen van deze in gebruik gekregen gemeentegrond leiden tot flink kleinere tuinen, hetgeen een waardedrukkend affect zal hebben op de woningen van Nagelkerke c.s. Deze bezwaren wegen echter niet te zwaar, indien en voor zover de Gemeente Hulst een schappelijke prijs vraagt voor die grond. In dat geval is het immers niet onredelijk dat Nagelkerke c.s. die prijs betalen, hetgeen de waarde van hun huis juist zal doen stijgen, terwijl zij niets hoeven te ontruimen. Anders ligt het indien de Gemeente Hulst misbruik zou maken van de situatie, door een veel te hoge grondprijs te vragen. Daarover wordt als volgt geoordeeld. Voor wat betreft de strook gemeentegrond aan de achterzijde wordt Nagelkerke c.s. het vel niet over de neus gehaald. Op gezag van de deskundige neemt de rijdende rechter immers aan, dat de gevraagde koopprijs van 25,-- per m² voor dergelijke tuingrond op zichzelf redelijk is te noemen. Deze prijs komt overigens overeen met de door de Gemeente Hulst in zaken als deze sinds 1 januari 2003

9 tot uitgangspunt genomen beleidsregels. Wel meent de rijdende rechter dat er aanleiding bestaat daarop nog een correctie toe te passen, vanwege de op de eigenaar van die grond rustende onderhoudsverplichtingen van de sloot. Met dergelijke toch niet geringe verplichtingen wordt in genoemde beleidsregels klaarblijkelijk geen rekening gehouden. Ook de deskundige erkent, dat die een zekere waardedrukkende werking hebben. Samenvattend komt de rijdende rechter tot het oordeel dat 20,-- per m² een redelijke prijs is voor die grond aan de achterzijde. Voor wat betreft de grond aan de voorzijde is de rijdende rechter het met de deskundige eens, dat er geen objectieve aanleiding bestaat die grond hoger te waarderen dan 25,-- per m². In zoverre de hiervoor genoemde beleidsregels een hoger bedrag tot uitgangspunt nemen, dienen zij in het onderhavige geval dus niet te worden gevolgd. Verder is de rijdende rechter van oordeel, dat niet goed valt in te zien waarom Nagelkerke de strook gemeentegrond voor zijn huis slechts zou mogen huren, hetgeen onbetwist weinig aantrekkelijk is voor betrokkene. Het door de Gemeente Hulst nagestreefde belang, te weten een onbelemmerde toegang tot de daaronder gelegen (nuts)leidingen, kan immers evengoed met een recht van opstal en/of een erfdienstbaarheid worden bereikt. Gelet op al het voorgaande komt de rijdende rechter tot de slotsom, dat de Gemeente Hulst in redelijkheid een einde mag maken aan de overeenkomsten, op grond waarvan Nagelkerke c.s. de in deze procedure bedoelde grond kosteloos in gebruik hebben, mits zij bereid is deze grond aan de gebruikers te verkopen voor een grondprijs van (aan de achterzijde) 20,-- per m² en (aan de voorzijde) van 25,-- per m². In dat verband mag de Gemeente Hulst tevens van Nagelkerke c.s. eisen dat zij akkoord gaan met het vestigen van een erfdienstbaarheid, dan wel een kwalitatieve verplichting of een kettingbeding, voor wat betreft de aan de achterzijde gelegen strook grond, waardoor de volgens de Gemeente Hulst bestaande verplichtingen jegens het Waterschap voor de sloot kunnen worden nagekomen. Verder mag de Gemeente Hulst van Nagelkerke eisen dat hij akkoord gaat met

10 het vestigen van een opstalrecht en/of erfdienstbaarheid op de voor zijn woning gelegen strook grond, ten behoeve van het hebben van en het beheer, onderhoud, vernieuwing, alsmede de verlegging en uitbreiding van de daaronder liggende (nuts)leidingen. Alles, zoals naar goed notarieel gebruik, vast te leggen en kosten koper(s). Indien Nagelkerke c.s. (althans één of meer van hen) niet bereid blijken een dergelijk, hiervoor als redelijk aangemerkt aanbod te accepteren, is/zijn zij verplicht de betreffende strook grond te ontruimen, alles zoals hierna te bepalen. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist. B E S L I S S I N G Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Voor recht wordt verklaard dat de Gemeente Hulst een einde mag maken aan de overeenkomsten op grond waarvan Nagelkerke c.s. de in deze procedure bedoelde grond in gebruik hebben, mits de Gemeente Hulst bereid is deze grond aan de gebruikers te verkopen voor een grondprijs van (aan de achterzijde) 20,-- per m² en (aan de voorzijde) van 25 per m². Bij verkoop mag de Gemeente Hulst van Nagelkerke c.s. eisen dat zij akkoord gaan met het vestigen van een erfdienstbaarheid, dan wel een kwalitatieve verplichting of een kettingbeding, voor wat betreft de aan de achterzijde gelegen strook grond, waardoor de volgens de Gemeente Hulst bestaande verplichtingen jegens het Waterschap ten aanzien van de sloot kunnen worden nagekomen. Bij verkoop aan Nagelkerke mag de Gemeente Hulst verder eisen, dat Nagelkerke akkoord gaat met het vestigen van een opstalrecht en/of erfdienstbaarheid op de voor zijn woning gelegen strook grond, ten behoeve van het hebben van en het beheer, onderhoud, vernieuwing, alsmede de verlegging en uitbreiding van de daaronder liggende (nuts)leidingen.

11 Alles, zoals naar goed notarieel gebruik, vast te leggen en kosten koper(s). De Gemeente Hulst wordt verplicht om binnen vier weken na heden aan Nagelkerke c.s. ieder voor zich een (nieuw) aanbod te doen, dat voldoet aan het voorgaande, om de in deze procedure bedoelde gemeentegrond aan te kopen. Indien de Gemeente Hulst dat nalaat, worden de onderhavige gebruiksovereenkomsten op de bestaande voorwaarden voortgezet. Nagelkerke c.s. dienen bedoeld aanbod ieder voor zich binnen vier weken daarna gaaf en onvoorwaardelijk te aanvaarden, bij gebreke waarvan degene(n) die het aanbod niet aanvaard heeft/hebben de grond, waarop het aanbod betrekking heeft, binnen twee maanden na verloop van de hiervoor bedoelde aanvaardingstermijn, ontdaan van bestrating, begroeiing, opstallen en vijvers, leeg aan de Gemeente Hulst moeten opleveren. Indien niet tijdig aan de verplichting om leeg op te leveren wordt voldaan, is de Gemeente Hulst gerechtigd een en ander op kosten van de nalatige partij zelf te doen uitvoeren. Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M. Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op datum beslissing 6 juli Bindend Adviseur Secretaris Mr. F.M. Visser Mr. S.T. Terstegge