Inhoud 1. Bestuursverslag Mooiland: Echt thuis Wie we zijn Waar wij voor gaan... 5

Transcriptie

1 Jaarverslag 2013

2 Inhoud 1. Bestuursverslag Mooiland: Echt thuis Wie we zijn Waar wij voor gaan Samenstelling en ontwikkeling woningbezit Werken aan woonplezier Goede basis Onbezorgd thuis blijven wonen Doelgroepgericht ontwikkelen Mooiland verhuurt Mooiland bouwt Samen met bewoners Bekend met bewoners Betrokken met bewoners Leefbaarheid stimuleren Professioneel en zakelijk Uitnodigende partner Mooiland als partner Transparant en betrouwbaar Proactief partnerschap Goede organisatie Personeelsbeleid Eén Mooiland Op orde Financiën Jaarresultaat Financiële continuïteit Financiële strategie maatschappelijke vermogensbenadering Governance en risicomanagement Ontwikkelingen governance in Governancecode woningcorporaties Risicomanagement Toetsing en controle Verslag Raad van Commissarissen Samenstelling en activiteiten Raad van Commissarissen Samenstelling en bezoldiging Raad van Bestuur Goedkeuring jaarrekening Bijlagen

3 11. Jaarrekening 12. Accountantsverklaring 2

4 1. Bestuursverslag Mooiland is een sociale huisvester. Een corporatie die ontwikkelt en investeert, zodat nu en in de toekomst mensen met een laag inkomen, met en zonder bijzondere woonvraag, bij ons terecht kunnen voor een sociale huurwoning en die we een echt thuis kunnen bieden. Het is niet makkelijk om dit te kunnen blijven doen. Onze omgeving en de omstandigheden waaronder we werken zijn volop in beweging. De regering heeft in aankomende wetgeving zoals de Herzieningswet en bijbehorende novelle een aantal verregaande maatregelen voorgesteld die de taak en rol van corporaties beperken. De maatregelen gaan zelfs zo ver, dat we voor een moeilijke keuze staan. Alleen door nu in te grijpen kunnen we ook voor de toekomst zekerheid creëren. Stil blijven zitten en niets doen is voor ons geen optie. We hebben onze financiën op orde en een financiële positie die best een stootje kan hebben, maar door alle maatregelen, zoals de verhuurder- en saneringsheffing, de mogelijke maatregelen rond het verlagen van de bedrijfskosten en de vastzittende woningmarkt, kan onze financiële positie onder druk komen te staan. We geven onze toekomst liever zelf vorm, dan dat we de ontwikkelingen ons laten overkomen. Daarnaast willen we de rekening van de verhuurder- en saneringsheffing zo min mogelijk afschuiven op onze huurders. Om deze verandering in het juiste tempo mogelijk te kunnen maken, heeft de Raad van Commissarissen in september 2013 het besluit genomen om de Raad van Bestuur op non-actief te zetten en een bestuurder ad interim aan te stellen, namelijk Andre Hengeveld. Dit was een lastig, maar noodzakelijk besluit om ervoor te zorgen dat Mooiland in het juiste tempo wordt omgevormd tot een daadkrachtige organisatie met een duidelijke koers. De tweede helft van 2013 stond in het teken van het herijken van de koers en toekomst van Mooiland. We hebben stevige keuzes gemaakt die onze organisatie de komende jaren raken. Onze omgeving vraagt ons om meer te focussen op de kerntaak van woningcorporaties in een specifiekere regio dan waar wij nu actief zijn. De nieuwe koers sluit hier duidelijker op aan. We gaan onze activiteiten terugbrengen. Nu zijn we nog actief in 134 gemeenten. Dit gaan we beperken tot de gebieden Noordoost Brabant/Gennep, Nijmegen en omgeving en Apeldoorn en omgeving. Hier richten we ons op onze taken als sociale huisvester. Uit de overige gemeenten, de zogenaamde servicegebieden, trekken we ons de komende jaren terug. Eind 2013 is in dit kader al een stap in de goede richting gezet door de complexgewijze verkoop van verhuureenheden verspreid over 12 gemeenten in Limburg aan collega-corporatie Wonen Limburg. In Nijmegen en omgeving en Apeldoorn en omgeving willen we de komende jaren bezit gaan opbouwen en investeren, zodat we daar een wezenlijke bijdrage kunnen leveren aan de volkshuisvestelijke opgave. Verkoop en beheer van ons woningbezit in de servicegebieden heeft als doel om financiële middelen vrij te maken voor onze activiteiten in de regio s Nijmegen en Apeldoorn. In het gebied Noordoost Brabant/Gennep passen we onze woningvoorraad aan zodat de kwaliteit beter past bij wat onze huurders kunnen betalen. De opbrengsten uit beheer en verkoop van ons bezit in die regio worden, na aftrek van de gebruikelijke kostenposten, weer in Noordoost Brabant/Gennep geïnvesteerd. De nieuwe koers van Mooiland gaat echter niet alleen over waar wij actief zijn, maar ook over wat wij daar doen. De politiek kiest voor een participatiesamenleving. Hier sluiten we op aan. We gaan sterk inzetten op de eigen verantwoordelijkheid en zelfstandigheid van onze huurders. Daarnaast blijven we met onze partners in gesprek om problemen in wijken en buurten vroegtijdig te signaleren, maar we nemen de verantwoordelijkheid van onze partners niet over. We werken er naartoe dat huurders 24 uur per dag en 7 dagen per week bij ons terecht kunnen op een eigen digitaal klantportaal. Onze medewerkers vormen een herkenbaar gezicht in de wijk en met vernieuwende vormen van participatie geven we huurders meer invloed en staan we open voor burgerinitiatieven. Hoewel we ons realiseren dat dit gevolgen heeft voor onze (toekomstige) huurders en partners, kan Mooiland zich simpelweg niet aan deze ontwikkelingen onttrekken. Terug naar de kerntaak betekent dat we ons nog sterker dan voorheen zullen richten op de doelgroep van laagste inkomens en de mensen met een bijzondere woon- of zorgvraag. Door de bezuinigingen in de zorg en de nieuwe regelgeving, zoals de scheiding van wonen met zorg, blijven veel meer mensen met een zorgvraag aangewezen op een gewone woning in plaats van een verzorgingshuis of GGZinstelling. Mooiland wil deze groep huurders met een zorgvraag passend woningaanbod blijven bieden. 3

5 De verantwoordelijkheid voor de vitaliteit van buurten leggen we meer bij bewoners zelf en we richten ons op eenvoudigere producten en diensten. Vanzelfsprekend vraagt deze nieuwe aanpak ook een omslag in ons werken. Door slimmer en anders te werken, zijn we binnen twee jaar een stuk efficiënter en werken we kostenbewust. Dat betekent ook dat we de komende jaren een reductie van ongeveer 20% in onze bedrijfslasten doorvoeren. Dit zal onvermijdelijk ook consequenties voor het personeelsbestand van Mooiland hebben. Het wordt kortom een tijd volop verandering en beweging, maar met de nieuw ingezette koers zie ik de toekomst van Mooiland met vertrouwen tegemoet. A.G. Hengeveld RA CMC, bestuurder ad interim 4

6 2. Mooiland: Echt thuis In dit hoofdstuk komt ter introductie de belangrijkste basisinformatie over de bedrijfsstructuur, strategie en omvang van het bezit van Mooiland aan bod. 2.1 Wie we zijn Mooiland is een woningcorporatie met woningen verspreid over 134 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn we één van de twintig grootste corporaties van Nederland én een van de weinige landelijk actieve toegelaten instellingen. Met ruim 300 medewerkers werken we elke dag aan goed, betaalbaar en prettig wonen. De woonbedrijven in het land zijn ons gezicht in de markt en de regio. Zij worden ondersteund door de bedrijfsonderdelen Financiën, Informatie en Bedrijfsvoering (FIB) en Strategie & Organisatie (S&O). Mooiland Vastgoed BV ondersteunt de woonbedrijven met nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. Onderstaand organogram geeft de structuur van Mooiland in 2013 weer. Organogram bedrijfsstructuur Mooiland 2013 Raad van Commissarissen Raad van Bestuur Woonbedrijf Grave Woonbedrijf Amersfoort Mooiland Vastgoed Financiën, Informatie, Bedrijfsvoering Strategie & Organisatie De juridische structuur van Mooiland is in vergelijking met 2012 hetzelfde gebleven. In de bijlagen wordt de juridische structuur weergegeven met daarbij detailinformatie over de verschillende verbindingen van Mooiland. 2.2 Waar wij voor gaan Mooiland is als woningcorporatie een maatschappelijk ondernemer. We werken in de basis aan het creëren van maatschappelijke meerwaarde door het bouwen, verhuren en onderhouden van goede en toegankelijke huurwoningen. We proberen daarbij de juiste balans te vinden tussen volkshuisvestelijk en financieel rendement. Onze doelgroep bestaat voornamelijk uit mensen met een laag inkomen, die niet makkelijk zelfstandig in hun woonbehoeften kunnen voorzien. In het bijzonder zijn we er voor de mensen met een specifieke woon- of zorgvraag. Onze missie luidt: Echt thuis. Dat is waar wij met een hart voor wonen samen aan werken. Vanuit onze missie geven we antwoord op de volkshuisvestelijke vraagstukken die op ons af komen. We geven hier invulling aan door op vier thema s de focus te leggen: Werken aan woonplezier Met werken aan woonplezier versterken we de goede basis in vooral het beheer en de kwaliteit van de woningvoorraad. We willen onze woningvoorraad betaalbaar en toegankelijk houden en tegemoetkomen aan de groeiende behoefte van senioren om langer zelfstandig te blijven wonen. Daarnaast zetten we onder deze kernbelofte sterk in op duurzaamheid. Samen met bewoners Het werken aan woonplezier doen we samen met bewoners. Daarbij draait het vooral om het versterken van de verbinding met onze bewoners. Daarnaast willen we zelfstandigheid en eigen verantwoordelijkheid stimuleren. 5

7 Uitnodigende partner We kunnen en willen onze opgave niet alleen uitvoeren. Dit doen we samen met onze partners. We willen een uitnodigende partner zijn. Een partner die kennis heeft van de lokale en regionale woningmarkt en daar haar inzet op afstemt. Een partner die transparant is en de benodigde expertise heeft. Het wordt daarbij wel steeds belangrijker om duidelijk af te bakenen wat de taken van de woningcorporatie zijn en wat we dus wel en niet oppakken. Goede organisatie Deze drie beloften vormen het hart van ons werk. Een belangrijke randvoorwaarde is een goede organisatie waar efficiënt en effectief wordt gewerkt. Vooral vanwege de steeds kleiner wordende financiële ruimte is het van groot belang om hier bewust energie in te steken. 2.3 Samenstelling en ontwikkeling woningbezit Met verhuureenheden (VHE s) vinden er ieder jaar wel wijzigingen plaats in de omvang en samenstelling van het bezit van Mooiland. Het afgelopen jaar is het woningbestand echter aanmerkelijk meer veranderd ten opzichte van vorige jaren. Van VHE s zijn we teruggegaan naar Het aantal gemeenten waarin we actief zijn, daalde van 148 naar 134. De politiek vraagt aan corporaties om de lokale verankering te versterken en de efficiëntie te verhogen. Voor Mooiland is dat een lastige opgave omdat we in zo n groot aantal gemeenten actief zijn. Deze gewijzigde omstandigheden hebben ertoe geleid dat in 2013 is besloten een nieuwe koers in te zetten. Onderdeel van de nieuwe koers is een omvangrijke transformatie van het woningbezit. Naast het gebied Noordoost Brabant/Gennep waar Mooiland traditioneel een sterke positie heeft, willen we onze activiteiten in de rest van Nederland beperken tot de regio s rond Nijmegen en Apeldoorn. Daar willen we echt een speler van betekenis worden op de lokale woningmarkt. We zijn ervan overtuigd dat we met deze scherpe keuze een betere volkshuisvestelijke bijdrage kunnen leveren op de lange termijn. Om deze positie in Apeldoorn en Nijmegen te versterken kijken we naar de mogelijkheden om wooncomplexen te verwerven en nieuwe woningen te ontwikkelen. Bij deze transformatie letten we er goed op dat de kwaliteit van de woningen goed aansluit bij dat wat onze doelgroep kan betalen. Deze keuze betekent ook dat we onze woningen in de andere gemeenten buiten deze drie regio s willen verkopen. Het gaat dan al snel om bijna woningen in meer dan 100 gemeenten. We verwachten dat deze transformatie een aantal jaren zal kosten om volledig te realiseren, maar in 2013 zijn er al goede stappen gezet in de richting van onze nieuwe koers. Zo hebben we verhuureenheden in Limburg verkocht aan collega-corporatie Wonen Limburg. Hiermee zijn we in Limburg alleen nog actief in de gemeente Gennep. Ook zijn in de gemeente Almere de 96 woningen van Mooiland verkocht aan woningcorporatie GoedeStede. De komende jaren verwachten we meer van deze complexmatige verkopen te realiseren in de gebieden waar we ons terug willen trekken. Daarnaast vinden er ook reguliere verkopen plaats van losse woningen. Deze verkopen maken het mogelijk maken dat Mooiland voldoende mogelijkheden overhoudt om te investeringen in (nieuwe) woningen. De ontwikkeling van de woningvoorraad van Mooiland in 2013 is weergegeven in onderstaande tabel. Een volledig overzicht van het aantal woningen per gemeente is als bijlage aan dit verslag toegevoegd. 6

8 Bezit Mooiland A: Huurwoningen (categorie in ) A1: Goedkoop (tot 374,44) A2: Betaalbaar (374, ,35) A3: Duur tot huurtoeslaggrens (574,35 681,02) A4: Duur boven huurtoeslaggrens (boven 681,02) B: Eenheden in verzorgingshuizen C: Overige woongelegenheden Totaal woongelegenheden Ontwikkeling woningvoorraad Stand Sloop Verkoop Aankoop 24 3 Nieuwbouw huur Overig Stand D: Niet-woongelegenheden D1: Garages D2: Bedrijfsruimten/winkels D3: Overig bezit D4: Maatschappelijk vastgoed Totaal niet-woongelegenheden Totaal verhuureenheden

9 3. Werken aan woonplezier Onder werken aan woonplezier verstaan we het bouwen, in stand houden en verbeteren van woningen zodat onze huidige en toekomstige huurders er met veel plezier kunnen wonen. We werken hier aan door een goede basis af te spreken als het gaat om kwaliteit, onderhoudsnormen en dienstverlening. Speciale aandacht op dit vlak gaat uit naar de betaalbaarheid van onze woningen, het versterken van de duurzaamheid van onze woningen en het toegankelijk maken en houden van woningen voor huurders zodat zij ook op oudere leeftijd, of met een bijzondere woonvraag, bij Mooiland terecht kunnen. De beschikbaarheid van woningen vergroten we door te investeren in nieuwbouw en herstructurering, maar ook door een toegankelijk huurbeleid te voeren. 3.1 Goede basis De kwaliteit van onze woningen stellen we vast aan de hand van de Mooiland Basiskwaliteit. Dit is een kwaliteitseisentabel waarmee wordt vastgesteld in hoeverre iedere woning of complex afwijkt van deze basiskwaliteit. De score uit de kwaliteitseisentabel van de Mooiland Basiskwaliteit gebruiken we bij het maken van strategische afwegingen over de investeringen in woningen en complexen. Onderhoud Voor goede woningen is het van belang dat er regelmatig onderhoud wordt uitgevoerd. In 2013 heeft Mooiland in totaal 37,5 miljoen uitgegeven aan onderhoud (2012: 40,5 miljoen). Gemiddeld komt dit per woning uit op een bedrag van euro aan onderhoud (op basis van aantal woongelegenheden op ). Het grootste deel van de onderhoudsuitgaven in 2013, 31 miljoen, zit in het planmatig onderhoud. Deze bestedingen hebben betrekking op onderhoud dat periodiek aan de woningen wordt uitgevoerd, van te voren is gepland en in een meerjaren onderhoudsschema is gezet. Bij andere vormen van onderhoud gaat het voornamelijk over onderhoudskosten als gevolg van klachten ( 4,7 miljoen), onderhoud wanneer een woning vrij komt (mutatieonderhoud, 1,9 miljoen) en reguliere onderhoudskosten aan bijvoorbeeld CV-ketels en liften ( 2,2 miljoen). Deze gepresenteerde bedragen van niet planmatig onderhoud zijn exclusief de dekking van de eigen onderhoudsdienst ( 1.6 miljoen) en de doorbelasting aan huurders ( 0.7 miljoen). Met deze investeringen houden we onze woningen in een goede bouw- en woontechnische staat. Wel is het zo dat met de invoering van de verhuurderheffing ook de uitgaven aan onderhoud onder druk staan. Het uitgangspunt blijft dat huurders kunnen blijven vertrouwen op kwalitatief goede huisvesting. Als onderdeel van de nieuwe koers van Mooiland willen we wel duidelijker afbakenen wat Mooiland wel en niet doet op het gebied van onderhoud. Als het gaat om kleine reparaties zullen we bijvoorbeeld vaker een beroep doen op de eigen verantwoordelijkheid van de huurder. Dit onderdeel van de nieuwe koers zal in 2014 verder worden uitgewerkt. Kwaliteit van dienstverlening Het is voor ons belangrijk om regelmatig te onderzoeken of onze huurders en andere klanten ook daadwerkelijk tevreden zijn over onze dienstverlening. De laatste jaren gebruikten we hiervoor het KWH-huurlabel. Het KWH onderzocht namens Mooiland een groot deel van onze processen aan de hand van uitgebreide vragenlijsten. Hieruit kwam een stabiel beeld; de huurder is tevreden over onze woningen en dienstverlening. De metingen gaven ons inzicht, maar boden na een aantal jaar weinig nieuwe meerwaarde. Mooiland heeft daarom besloten vanaf 2013 te stoppen met deze vorm van metingen. Vanaf 2014 gaat Mooiland zelf continumetingen uitvoeren bij een aantal processen waarbij contact met de klant is geweest. Kort nadat er contact is geweest krijgt een klant een korte vragenlijst over de kwaliteit van de dienstverlening. Ook gaat Mooiland bij de huurder ophalen wat deze belangrijk vindt. Zo laten we de huurder bepalen wat het verschil maakt als het gaat om de kwaliteit van dienstverlening. Klachten We doen ons best om goede dienstverlening en kwaliteit te leveren, maar toch zijn er soms klachten. Voor klachten kunnen huurders in de eerste plaats terecht bij Mooiland. Als dit niet tot een bevredigende oplossing leidt, is er de mogelijkheid om naar de klachten- of geschillencommissie te gaan. Deze commissies zijn onafhankelijk van Mooiland en hun werkwijze ligt vast in een eigen reglement. In 2013 zijn er in totaal 26 klachten ingediend bij deze commissies. Hiervan zijn 22 klachten in dit jaar afgehandeld. De overige vier worden in het eerste kwartaal van 2014 afgerond. Hieronder volgt een overzicht van de afgehandelde klachten: 8

10 Overzicht klachten en geschillen 2013 Indiener klacht Onderwerp klacht Zitting Uitspraak Huurder uit Alkmaar Kosten vervanging kraan in nee Gegrond weekend Huurder uit Apeldoorn Onderhoud nee Gegrond Huurder uit Apeldoorn Ontbreken klachtencommissie concern nee Niet in behandeling genomen Familielid van huurder uit Arnhem Afhandeling klacht nee Niet in behandeling genomen Huurder uit Berghem Klacht over energiemaatschappij nee Niet ontvankelijk Huurders uit Boxmeer Uitstel projectmatig onderhoud ja Overeenstemming tussen partijen Huurder uit Breda Schadeloosstelling nee Niet ontvankelijk Huurder uit Cuijk 1. Bejeging door corporatie na ja Beide ongegrond burenconflict 2. vervallen van toegekende zorgindicatie Huurder uit Cuijk Ongelijke behandeling m.b.t. ja Gegrond verhuiskostenvergoeding Huurder uit Grave Het onvoldoende aanpakken van nee Niet ontvankelijk vochtoverlast Huurder uit Grave Onvoldoende reactie op klacht nee Niet ontvankelijk over geluidsoverlast Huurder uit Heesch Uitvoering projectmatig onderhoud nee Niet ontvankelijk Huurder uit Heesch Ingebrekestelling door Mooiland nee Niet ontvankelijk i.v.m. eindafrekening na huuropzegging Huurder uit Loosbroek Verhoging van servicekosten nee Niet ontvankelijk Huurder uit Ravenstein Problemen bij keukenrenovatie nee Niet ontvankelijk Huurder uit Venlo Overlast nee Gegrond Huurder uit Wanroij Verschil in huurprijs tussen ja Ongegrond gelijksoortige woningen Huurder uit Weert Overlast nee Ingetrokken Woningzoekende Toewijzingsbeleid bij openstaande nee Niet ontvankelijk vordering Woningzoekende Toewijzingsbeleid en voorwaarden nee Niet ontvankelijk waaronder Mooiland wil verhuren Woningzoekende Toewijzing nultredenwoning nee Niet ontvankelijk woningzoekende Woningtoewijzing nee Niet in behandeling genomen Sterk in duurzaamheid Een energiezuinige en duurzame woning is goed voor het milieu, goed voor de huurder omdat zijn wooncomfort toeneemt en energielasten lager worden en goed voor Mooiland omdat de waarde van de woning toeneemt. We richten ons de laatste jaren daarom steeds meer op verduurzaming van woningen. Gezien de huidige energielabels binnen het woningbezit van Mooiland streven we er in eerste instantie naar om het grootste deel van de woningen naar label C of hoger te brengen. In 2013 hebben we de energiezuinigheid van een flink aantal woningen verbeterd. Hierdoor is het aantal woningen met energielabel C of beter met 5% toegenomen van 56% naar 61%. Vervanging van oude CV-ketels heeft een sterk verlagend effect op de energiekosten van de woningen. In 2013 hebben we in totaal 497 woningen voorzien van nieuwe cv-ketels. In onderstaande diagram zijn de energielabels van onze woningen uitgesplitst per klasse met daarnaast de situatie in 2012: 9

11 Energielabels 2013 Energielabels Onbezorgd thuis blijven wonen We vinden het belangrijk dat mensen zo lang mogelijk thuis op een prettige wijze kunnen blijven wonen. Woningaanpassingen, zoals het plaatsen van douchezitjes, toiletbeugels, verhoogde toiletten en scootmobielstallingen, kunnen hierbij helpen. In 2013 heeft Mooiland 348 van dergelijke woningaanpassingen in overleg met de bewoners gerealiseerd. Deze aanpassingen worden veelal vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) gefinancierd. De WMObijdrage van Mooiland bij deze aanpassingen bedroeg het afgelopen jaar op een totaalbedrag van Om het proces van woningaanpassingen in het kader van de WMO te versnellen heeft Mooiland in 2013 een convenant gesloten met vier andere corporaties en de gemeenten Deventer, Olst-Wijhe, en Raalte. Doordat Mooiland vooraf al meepraat over de regels voor WMO-aanpassingen is er sneller duidelijkheid of aanpassingen in aanmerking komen voor een WMO-bijdrage en kunnen zij sneller gerealiseerd worden. Door goede samenwerking met zorg- en welzijnspartijen zorgen we er eveneens voor dat mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Voor huurders van Mooiland is het bijvoorbeeld mogelijk om gebruik te maken van verschillende extra diensten, zoals een speciaal serviceabonnement voor het onderhoud en gemaksdiensten in en om het huis via de zelfstandige organisatie Extra. Ook zijn er speciale zorgarrangementen via onze zorgpartners, werken we in een aantal complexen met huismeesters en is er een systeem van moderne personenalarmering. 3.3 Doelgroepgericht ontwikkelen Onze doelgroep bestaat in essentie uit huurders met een laag inkomen. Vanuit onze maatschappelijke doelstellingen richten we ons daarbij ook specifiek op mensen met een bijzondere woonvraag. Bij een bijzondere woonvraag kan bijvoorbeeld gedacht worden aan huisvesting voor studenten of voor mensen met een verstandelijke beperking. Een mooi voorbeeld van maatwerk uit het afgelopen jaar is onze samenwerking met Stichting Enerzjiek. Dit is een initiatief van ouders, die op zoek waren naar woonruimten voor hun kinderen met een intensieve zorgvraag. Deze kinderen wonen vanaf oktober in een grote groepswoning van Mooiland in Heesch. 3.4 Mooiland verhuurt Het verhuren van woningen is onze kerntaak. Daarbij gaat er veel aandacht uit naar het betaalbaar en toegankelijk houden van onze woningvoorraad van onze woningen valt bijvoorbeeld in de categorieën goedkoop en betaalbaar (huur per maand tot 574,35 per maand) en er zijn afspraken gemaakt dat hier altijd een minimumaantal onder moet blijven. Tegelijk wordt Mooiland wel geconfronteerd met extra lasten als gevolg van de verhuurderheffing die we niet alleen kunnen opvangen door op onze kosten te besparen. Extra huurstijgingen zijn de komende jaren onvermijdelijk. Huurontwikkeling De basis van onze besluiten over de huurprijzen is het huurbeleid. In ons huurbeleid is gezocht naar een goede balans tussen het maatschappelijke belang van voldoende beschikbare en betaalbare sociale huurwoningen en het optimaliseren van de huurinkomsten om onze activiteiten goed uit te kunnen voeren. We vragen gemiddeld genomen een huurprijs die ruim onder de maximaal redelijke huur ligt die we op basis van het woningwaarderingsstelsel kunnen vragen. 10

12 Gemiddeld worden de woningen van Mooiland op 72% van de maximaal redelijke huur verhuurd. In veel gevallen is het een bewuste keuze om een lagere huurprijs te vragen om zo voldoende betaalbaar aanbod voor onze doelgroep te houden. Op deze manier geven we ook invulling aan onze maatschappelijke rol. We hanteren bij het huurbeleid de volgende uitgangspunten: Minimaal 90% van het woningbezit heeft een streefhuur onder de huurtoeslaggrens ( 681,02 per maand, prijspeil 2013). Minimaal 50% van het bezit heeft een streefhuur onder de laagste aftoppingsgrens voor huurtoeslag ( 535,91 per maand, prijspeil 2013). De streefhuur is de huurprijs waarvan we op basis van ons beleid vinden dat er sprake is van een goede verhouding tussen prijs en kwaliteit. Deze wordt per woning bepaald. Op sommige momenten, zoals wanneer de huurwoning vrij komt, kunnen we een aanzienlijke sprong richting de streefhuur maken. Bij zittende huurders zijn we aan wettelijk vastgestelde maximale huurverhogingen per jaar gebonden. We hanteren overigens bij ons huurprijsbeleid een zekere mate van flexibiliteit. Dit heeft voornamelijk te maken met het feit dat Mooiland veel verschillende soorten woningen verspreid over heel Nederland verhuurt en daarbij van de lokale woningmarktsituatie afhankelijk is. Het huurbeleid van Mooiland zal in 2014 als onderdeel van de nieuwe koers ook opnieuw worden overwogen. De extra kosten als gevolg van onder andere de verhuurderheffing maken het noodzakelijk om op vele vlakken een nieuwe balans te vinden tussen onze maatschappelijke rol en een meer zakelijke, resultaatgerichte werkwijze die nodig is om onze doelen goed te realiseren. Huurverhoging 2013 De laatste jaren werd de jaarlijkse huurverhoging door de overheid steeds beperkt tot het landelijke inflatiecijfer. In 2013 kregen corporaties voor het eerst in jaren de mogelijkheid om de huren boven het inflatiepercentage te verhogen. De reden hiervoor was de invoering van de verhuurderheffing en de wens om de zogenaamde scheefhuurders aan te pakken. Afhankelijk van het inkomen van de huurder kon een extra percentage tussen de 2% en 4% worden doorberekend. De inflatie kwam het afgelopen jaar uit op 2,5%. Huurders konden afhankelijk van hun inkomensklasse een huurverhoging tussen de 4% en 6,5% krijgen. De informatie over de inkomensklassering werd verstrekt door de Belastingdienst. Deze informatie kon echter te vaak niet geleverd worden, onder andere als gevolg van verschillen in de administratie tussen de gemeenten waar we actief zijn. Daarom heeft Mooiland besloten voor 2013 de huurverhoging niet te differentiëren op basis van inkomen, maar alle huren standaard met 4% te verhogen. Hierdoor zijn de huren over het geheel genomen in 2013 gestegen met 3,59%. Huurachterstanden Met het uitblijven van economisch herstel, aanhoudende werkloosheid en stijging van huurprijzen boven de inflatie, hadden we het afgelopen jaar opnieuw te maken met aanzienlijke huurachterstanden. Dit heeft diverse negatieve gevolgen zoals toename in deurwaarderskosten, ontruimingen, schuldsanering, en oninbare vorderingen. Op 31 december 2013 moesten we nog aan achterstallige huurinkomsten ontvangen (2012: ). Dit is 2,03% van de totale huursom over Het monitoren van achterstanden en het zo snel mogelijk aangaan van de dialoog met de klanten over huurachterstanden wordt steeds belangrijker. Hier wordt dan ook meer op ingezet, onder andere via de pilot huurincasso. In deze pilot wordt gewerkt aan het vroegtijdig signaleren van huurachterstanden en het specifiek duiden van de oorzaak van de achterstand. Samen met ons netwerk kunnen we vervolgens de juiste aanpak kiezen voor het oplossen van de achterstand. Goed samenspel met gemeenten en tussen woonconsulenten en medewerkers die belast zijn met de huurincasso is daarbij essentieel. Huurtoeslag Huurders van woningen met een huurprijs lager dan 681,02 per maand kunnen aanspraak maken op huurtoeslag. De hoogte van de toeslag is afhankelijk van het inkomen van de huurder en de huurprijs. Het merendeel van onze huurders vraagt de huurtoeslag rechtstreeks aan bij de Belastingdienst. Voor een aantal huurders ontvangen we de huurtoeslag, die we vervolgens verrekenen met de huur. In 2013 hebben we voor huurders de huurtoeslag ontvangen. In totaal gaat het daarbij om een bedrag van Door aanpassingen in het toeslagenbeleid van de Belastingdienst wordt deze zogenaamde geclusterde huurtoeslag vanaf 1 januari 2014 stopgezet. Alle huurders krijgen de huurtoeslag alleen nog op hun eigen rekening gestort. We verwachten dat dit hogere huurachterstanden tot gevolg zal hebben. 11

13 Overlast, ontruimingen en woonfraude Bij het verhuren van woningen kunnen ook onaangename situaties ontstaan zoals overlast of onrechtmatig gebruik van de huurwoning. Het heeft in het geval van overlast altijd de voorkeur als mensen die overlast ervaren deze eerst zelf proberen op te lossen. Dit voorkomt vaak escalatie van de situatie. Wanneer mensen er onderling niet uitkomen bieden we binnen verschillende gemeenten buurtbemiddeling aan. Vrijwilligers hebben hierin de hoofdrol. Daar waar een intensiever traject bewandeld moet worden, volgt maatwerk. We hebben in 2013 onze maatschappelijke partners benaderd om te komen tot een betere taakverdeling en het aanwijzen van duidelijke casemanagers. Onder woonfraude verstaan we alle vormen van onrechtmatige bewoning, doorverhuur en illegale activiteiten zoals hennepkwekerijen of drugsverkoop. In 2013 zijn er 192 aanzeggingen tot ontruiming gedaan. 62 woningen zijn daadwerkelijk ontruimd (2012: 52 ontruimingen). De meeste ontruimingen waren het gevolg van stelselmatige huurachterstanden. In 2 gevallen is ontruimd vanwege hennep. 7 andere woningen waar sprake was van hennepteelt zijn al voor de ontruiming door de bewoner verlaten. In één geval is in 2013 ontruimd vanwege bedreiging gericht aan het adres van medewerkers van Mooiland. Dat het lang niet altijd tot een daadwerkelijke ontruiming komt heeft diverse redenen. Zo werd in een aantal gevallen de schuld alsnog betaald of werd een betalingsregeling getroffen. Daarnaast is er ook een pilot laatste kansbeleid gestart. Het laatste kansbeleid geeft huurders die structureel huurachterstanden hebben en/of overlast veroorzaken de laatste kans om hun gedrag aan te passen en actief te werken aan de oplossing van de problematiek. Doen zij dit niet dan volgt alsnog ontruiming. Strikt uitgangspunt in beide pilots is de correcte en tijdige betaling van de maandhuur. Verhuren en toewijzingssystemen Huurwoningen die vrij komen worden in de regel opnieuw verhuurd op basis van onze toewijzingssystematiek. In 2013 bedroeg het aantal zogeheten mutaties 9,53% van het totaal aantal woningen. Sociale huurwoningen moeten we voor minimaal 90% toewijzen aan mensen met een inkomen lager dan per jaar. In 2013 hebben we 93,21% van de sociale huurwoningen aan mensen met een inkomen onder de grens van verhuurd. 6,79% van de vrijgekomen sociale huurwoningen zijn toegewezen aan mensen met een huishoudinkomen boven die grens (181 toewijzingen). Hiermee voldoen we ruim aan de sinds 2011 geldende toewijzingsgrens. Bij Mooiland wijzen we onze woningen op verschillende manieren toe. In veel gevallen verhuren we een vrijgekomen woning zelf aan de hand van onze eigen wachtlijsten of afhankelijk van lokale of regionale afspraken via een regionaal toewijzingsmodel. Onze woningen in Noordoost-Brabant bieden we op twee verschillende manieren aan. Per kern wordt 80% van de woningen op basis van inschrijftijd toegewezen en 20% via loting. Woningen die we op deze manieren niet kunnen verhuren, bieden we aan via direct te huur. Dit woonruimteverdeelsysteem kent geen urgentieregeling. Spoedzoekers kunnen via direct te huur en loting doorgaans goed bediend worden. De overige woningen verspreid over de rest van Nederland verhuren we voor ongeveer tweederde deel op basis van eigen wachtlijsten. De rest wordt via derden verhuurd. Zo verhuren we onze woningen in de regio Arnhem-Nijmegen via Entree en in de Stedendriehoek Apeldoorn- Zupthen-Deventer via Woonkeus. Bijzondere toewijzingen Naast de reguliere woonruimteverdeling wijzen we ook woningen toe aan mensen in bijzondere situaties. Het zijn vaak juist die mensen die een extra steuntje in de rug nodig hebben. Denk aan mensen die door een lichamelijke of geestelijke beperking een aangepaste woning nodig hebben of mensen die door herstructurering hun eigen woning moeten verlaten. In 2013 zijn 104 woningen toegewezen aan mensen met een woonindicatie. In totaal zijn 126 huishoudens hiervoor geïndiceerd. Aangepaste woningen die speciaal geschikt zijn voor zorgbehoevenden houden we zo veel mogelijk beschikbaar voor mensen die echt een aangepaste woning nodig hebben. Mooiland bezit ook enkele woonwagencentra. Het gaat om drie locaties met in totaal elf standplaatsen in eigendom, te weten in Berghem, Empel en Sint Anthonis. Het beheer hiervan besteden we uit aan Nijbod Consultancy. Op nog eens drie andere locaties, met in totaal acht standplaatsen, voert Mooiland alleen beheertaken uit. Het gaat om woonwagenlocaties in Geffen, Schaijk en Mill. In de gemeenten Mill en Bernheze zijn afspraken gemaakt over de afbouw van woonwagenlocaties waar Mooiland aan bijdraagt door het aanbieden van andere woonruimte aan de bewoners. Tot nu toe zijn de resultaten van dit herhuisvestingsbeleid positief. Mogelijk wordt dit in 2014 uitgebreid naar meerdere gemeenten. 12

14 Leegstand Bij Mooiland stonden in woningen en bedrijfspanden leeg, variërend van enkele dagen tot het hele jaar. Gemiddeld kwam dit neer op 75 dagen leegstand. Hierdoor hebben we een bedrag van aan huurinkomsten, zogenaamde huurderving, gemist (2012: ). Dit is 1,85% van de totale netto huuropbrengsten van Mooiland. We proberen dit bedrag tot een minimum te beperken. Het grootste deel van de leegstand wordt enerzijds veroorzaakt door problemen met het opnieuw verhuren en anderzijds door onderhoudswerkzaamheden. We werken aan het verminderen van de leegstand door het verkorten van de doorlooptijden bij onderhoud en het verbeteren van de verhuurprocessen. Mooiland heeft in 2013 extra actie ingezet op het omlaag brengen van geweigerde woningaanbiedingen en het verder verbeteren van het proces rond de inkomenstoets. Tevens hebben we extra aandacht besteed aan moeilijk verhuurbare seniorencomplexen. Verhoudingsgewijs wordt een groot deel van deze huurderving veroorzaakt door leegstand van bedrijfspanden ( ). Commerciële bedrijfsruimten zijn op het moment lastig verhuurbaar. 3.5 Mooiland bouwt Mooiland ontwikkelt zeer diverse projecten. Van vier woningen in een kleine kern tot projecten met 200 woningen in combinatie met een zorgcentrum en maatschappelijke voorzieningen. Door regelmatig voor nieuwbouw te kiezen blijft het bezit van Mooiland up to date. In 2013 is een nieuw Programma van Eisen (PvE) vastgesteld. Hierin is de definitie van onze basiswoningen aangepast. We richten ons duidelijker op goede, betaalbare woningen voor mensen met een smalle beurs. We willen er graag voor zorgen dat onze huurders de mogelijkheid hebben om een betaalbare woning bij ons te huren, maar wel met het principe goed is goed genoeg. Dat betekent onder andere dat we kleinere woningen gaan bouwen dan voorheen met een minder luxe afwerkingsniveau. In 2013 hebben we in totaal 398 nieuwe verhuureenheden opgeleverd, verdeeld over 16 bouwprojecten. Onze focus ligt daarbij op het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen (369 nieuwe woningen). Bij nieuwbouw en herstructurering proberen we woningen zo energiezuinig mogelijk te maken. Momenteel halen we bij nieuwbouw gemiddeld een energielabel A+. Om nog hogere energielabels te halen lopen er pilots om kosten en baten goed tegen elkaar af te zetten. In 2013 zijn 11 projecten gestart, waarvan er 8 hetzelfde jaar nog zijn gerealiseerd. Drie projecten lopen nog door in Het in 2013 opgeleverde maatschappelijk vastgoed is in voorgaande jaren conform de voor woningcorporaties geldende verplichtingen aanbesteed. Dit jaar waren er geen nieuwe aanbestedingen van maatschappelijk vastgoed. In onderstaande tabel zijn alle in 2013 opgeleverde projecten opgenomen: Overzicht opgeleverde projecten 2013 Projectnaam Locatie Betaalbaar (tot 574,35) Middelduur (tot 681,02) Duur (boven 681,02) Koop Overig bezit Totaal Elderom fase 4a Boxmeer De Valuwe fase 1b Cuijk Vlasroot Zeeland P.Eymardstraat Stevensbeek Weijerstaete stempel 2a Boxmeer Bocht Oosterdiep Veendam De Helling Vorstenbosch Burgerveld Zeeland Pleinstraat Rijkevoort Constantijnstraat De Pas Lith Water/Sebaststraat Herpen Sluisbuurt Macharen Kapelse Wiel Lith Stekkerhoek Nistelrode Op de Logte stempel 4 Gennep Vlaslaan fase 1 Beetsterzwaag Totaal

15 De nieuwe koers van Mooiland heeft ook impact op de bouwplannen van Mooiland. In sommige projecten zijn onderdelen versoberd of geschrapt. Het gaat dan vooral om onderdelen die niet meer goed aansluiten op de kerntaak van woningcorporaties, zoals het bouwen van een supermarkt of gemeenschapshuis. Ook projecten waarin koopwoningen zijn opgenomen, zijn onder de loep genomen. Een aantal koopwoningen is omgezet naar huurwoningen en sommige van deze projecten met koopwoningen zijn uitgesteld. In projecten waarbij sprake is van een substantieel aandeel vrije sector huurwoningen zoeken wij nu naar beleggers om dit deel van het project mee op te pakken. Als gevolg van de verhuurderheffing zijn een aantal initiatieven die nog in vroeg stadium zaten stopgezet en projecten die buiten onze aangescherpte profileringsstrategie vallen (focus op Noordoost Brabant/Gennep, Nijmegen en Apeldoorn) zijn in de wacht gezet met als doel om deze posities te verkopen. Naast een schifting in de soorten projecten die we nog doen, wordt binnen projecten ook gekeken naar de manier waarop we die realiseren. Er wordt steeds meer gestuurd op (kosten)efficiëntie. Woningcorporaties werken met een onrendabele top (ORT) voor nieuwbouwprojecten. Dit houdt in dat de kosten voor nieuwbouw hoger zijn dan de te verwachten opbrengsten. Dit is één van de manieren waarop we het volkshuisvestelijk rendement boven het financiële rendement stellen. De onrendabele toppen zijn we wel aan het afbouwen. Vanaf 2010 is er een duidelijke daling in ORT zichtbaar. Hierdoor houden we meer investeringsruimte over om andere projecten te realiseren. In 2013 is er aan ORT genomen. Een volledig overzicht van ORT s is als bijlage aan dit jaarverslag toegevoegd. Eind 2013 hadden we in totaal nog 55 initiatieven voor nieuwbouw en herstructurering in de planning staan. Deze projecten bevinden zich in verschillende stadia van ontwikkeling. De bouwplannen vallen uiteen in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. Als er sprake is van een herstructurering worden de bestaande bewoners eerst uitgeplaatst. Voor deze situaties is een sociaal plan vastgelegd waar een eventuele verhuiskostenvergoeding deel van uit maakt. Hieronder volgt een selectie van concrete lopende projecten die in de planning staan. Overzicht lopende projecten 2013 Projectnaam Locatie Huur Koop Overig bezit Totaal Centrumplan Berghem Hart voor Beugen Beugen Hofstede Elderom Boxmeer Weijerstaete Boxmeer Cuijkse Cantheelen Cuijk (fase 2 gestart in 2013) De Valuwe revitalisering Cuijk Deken Pompenstraat Empel Centrumplan Geffen Op de Logte fase 2 Gennep Hildebrand herstructurering Heesch 79 0 (fase 1 gestart in 2013) 0 79 Water/Sebastianusstraat Herpen Groenstraat Maren-Kessel Megen-Zuid Megen Bernhardstraat Mill Centrumplan Mill Tiendplein Oeffelt Centrumplan Oijen Overlangel, Asboom Oss Loonse Hoven Overloon Liebregtsplein Vorstenbosch Vlaslaan 409 Beetsterzwaag Mariënbosch (gestart in 2013) Nijmegen Totaal Grondaankopen Voor tien projecten zijn in 2013 grondaankopen gedaan voor in totaal In de tabel hieronder staan de specifieke grondaankopen per locatie. Voor alle tien de grondaankopen geldt 14

16 dat momenteel al gebouwd wordt of dat de bouw op korte termijn start. Op de aangekochte grond worden huur- en koopwoningen en maatschappelijk vastgoed gerealiseerd. De grootste aankoop, voor het project Mariënbosch, betreft een rijksmonumentaal klooster waar in het gebouw en op het terrein in totaal 347 zelfstandige wooneenheden voor studenten komen. Overzicht grondaankopen 2013 Locatie Bedrag in Hildebrand herstructurering fase I Heesch De Valuwe fase 2 Cuijk Constantijnstraat De Pas Lith Vlaslaan (grex) Beetsterzwaag Pater Eijmardstraat Stevensbeek Weijerstaete (grex) Boxmeer De Helling Vorstenbosch Mariënbosch nieuwbouw Nijmegen Mariënbosch renovatie Nijmegen Megen Zuid Megen Zuid Totaal Verkoop Een steeds belangrijkere activiteit van Mooiland is het verkopen van bezit. De opbrengsten uit verkoop zorgen ervoor dat Mooiland blijvend kan investeren in de kwaliteit en beschikbaarheid van de woningvoorraad. Met dit doel voor ogen willen we structureel jaarlijks een aantal woningen verkopen. In 2013 zijn 158 woningen en 4 overige eenheden (bijv. parkeerplaatsen) individueel verkocht aan particulieren. Als woningen verkocht worden aan zittende huurders kunnen zij in aanmerking komen voor 10% korting op de koopprijs. In 2013 was dit het geval bij 71 van de 158 verkochte woningen. Als gevolg van de nieuwe strategie van Mooiland is er in 2013 een omvangrijke extra verkoopopgave bijgekomen. We willen onze activiteiten die nu nog verspreid zijn over 11 provincies en 134 gemeenten beperken tot een drietal min of meer aaneengesloten regio s, namelijk Noordoost Brabant/Gennep, Nijmegen en Apeldoorn. Onze ca woningen in de andere gebieden gaan we verkopen. De opbrengst van deze verkopen willen we inzetten om onze positie in met name Nijmegen en Apeldoorn te versterken. Veel van de te verkopen woningen zullen we op complexmatige wijze aanbieden aan investeerders of andere woningcorporaties. In 2013 zijn al significante stappen gezet om deze nieuwe profileringsstrategie vorm te geven woningen en 115 overige eenheden zijn namelijk op complexmatige basis verkocht. Het grootste deel hiervan, 1071 verhuureenheden verspreid over 28 complexen in 14 plaatsen in Limburg, zijn verkocht aan Wonen Limburg. We zijn nu in Limburg alleen nog in de gemeente Gennep actief. In totaal zijn in 2013 complexmatig én individueel 1325 verhuureenheden verkocht. 15

17 4. Samen met bewoners Het woord van het jaar 2013 was participatiesamenleving. Mooiland wil bij deze ontwikkeling aansluiten en de kracht van burgers beter benutten. We vinden een goede wisselwerking met bewoners belangrijk. Door bewoners formeel en informeel te betrekken bij onze werkzaamheden blijven we in verbinding staan met de wensen en beleving van onze huurders. 4.1 Bekend met bewoners We willen graag weten wie onze huurder is en wat zijn wensen zijn om onze producten en diensten daar beter op aan te laten sluiten. Naast de samenwerking met onze huurdersorganisaties stimuleren we steeds vaker het contact met onze huurders via informele methoden. De laatste jaren is dit bijvoorbeeld gebeurd door diverse bijeenkomsten met bewoners te organiseren over veiligheidsbeleving, door onze onderhoudsmensen te trainen om signalen van huurders beter op te pakken en via verschillende participatietrajecten ( Kuukse d r bij - project en diverse sociaalartistieke projecten). Communicatie met bewoners Voor een goede verstandhouding met bewoners is heldere communicatie van belang. We houden onze huurders graag op de hoogte van ontwikkelingen die te maken hebben met Mooiland. Hiervoor is ons digitale nieuwsblad MOOI het middel bij uitstek. Deze verschijnt zes keer per jaar. Ook zoeken we naar nieuwe manieren om huurders op de hoogte te houden. In Alkmaar zijn we dit jaar bijvoorbeeld gestart met een LCD-schermpilot bij het appartementencomplex aan de Van de Veldelaan. Bewoners worden via schermen in de algemene ruimte op de hoogte gebracht van allerlei relevante informatie en voorzien van tips over bijvoorbeeld veilig wonen. Voor vragen kunnen huurders bij Mooiland nu zowel telefonisch, digitaal via als persoonlijk op één van onze kantoren terecht. De komende jaren willen we onze dienstverlening veel meer concentreren op het digitale vlak. Met een digitaal klantenportaal wordt Mooiland 24 uur per dag bereikbaar voor vragen en verzoeken. In 2013 is al een eerste aanzet gegeven om de digitale werkwijze te stimuleren. Woningzoekenden worden vanaf dit jaar alleen nog digitaal geattendeerd op vrijkomende woningen en voor de verkoopopgave van onze woningen hebben we een omvangrijke online promotiecampagne opgezet. 4.2 Betrokken met bewoners De voornaamste manier waarop we structureel bewoners betrekken bij ons werk is via de huurders- en bewonersorganisaties. Mooiland kent diverse van deze verenigingen van huurders. Vaak zijn deze per gemeente of wooncomplex verenigd. Deze organisaties werken op hun beurt samen via twee regionale koepelorganisaties. Koepel Grave vertegenwoordigt de huurders in de regio Noordoost Brabant/Gennep. Koepel MAS (Mooiland Allen Samen) vertegenwoordigt de huurders van Mooiland verspreid over de rest van het land. We bieden huurders- en bewonersorganisaties diverse vormen van ondersteuning, bijvoorbeeld door een financiële bijdrage, procesbegeleiding en het kosteloos aanbieden van onafhankelijke websitehosting. We faciliteren huurdersorganisaties ook bij het uitvoeren van kleinschalige leefbaarheidsactiviteiten. Op deze manier betrekken de huurdersorganisaties hun achterban en versterken ze de sociale cohesie. Zo heeft huurdersvereniging Gennep een prijsvraag uitgezet voor goede ideeën om ontmoeting in de buurt te stimuleren, huurdersvereniging de Glazenwagen in Hoorn besteedde aandacht aan het organiseren van een ruilmarkt en stak de handen uit de mouwen om de binnentuin op te fleuren, wooncomplex De Donken in Apeldoorn zette zich tijdens de Burendag in voor het opzetten van een Pluktuin en het organiseren van verschillende spelletjes voor de kinderen uit de buurt. Overleg met Koepels en huurdersorganisaties Beide koepels hebben in 2013 diverse themabijeenkomsten georganiseerd, bijvoorbeeld over ICT, servicekosten en leefbaarheid. Er zijn reguliere overleggen en twee keer per jaar is er een landelijke bijeenkomst voor de 40 huurdersorganisaties vanuit Amersfoort. Koepel Grave heeft in 2013 een snuffelstage georganiseerd waarbij leden van de Koepel en de lokale huurdersorganisaties kennis hebben gemaakt met het werk en de mensen van het kantoor in Grave. Daarnaast kent Mooiland een Centraal Overleg Bewonersorganisaties waarin de beide koepels zijn vertegenwoordigd en waar thema s op Mooilandniveau worden geagendeerd en besproken. Zo zijn Koepelleden actief betrokken bij een expertmeeting over het huurbeleid van Mooiland en sinds eind 2013 trekken de Koepels gezamenlijk op ten aanzien van adviesaanvragen, bijvoorbeeld over de Warmtewet. Twee keer per jaar is er een overleg tussen het bestuur van Mooiland en beide koepels. In de periode rond het aantreden van de bestuurder ad interim zijn de beide koepels op de hoogte gehouden over de ontwikkelingen. 16

18 4.3 Leefbaarheid stimuleren Een fijne, vitale buurt leidt tot een betere verhuurbaarheid, kent minder overlast en andere problemen en is daarom ook goed voor de vastgoedwaarde van onze woningen. Leefbaarheid is dus zowel voor de bewoners als voor Mooiland van belang. De ruimte om in leefbaarheid te investeren wordt de komende jaren wel kleiner. We richten ons steeds meer op het stimuleren van initiatieven vanuit bewoners om hun leefomgeving te verbeteren. Indien nodig geven we advies of brengen we bewoners in contact met onze partners. Leefbaarheid stimuleren is maatwerk. Het vraagt om creativiteit en goed zicht op de uitdaging. Toch kunnen bepaalde initiatieven, met enige aanpassing, op meerdere plekken ingezet worden. We zetten afgelopen jaar bijvoorbeeld huiskamerprojecten op in meerdere seniorencomplexen, zoals in Purmerend, waarbij Mooiland kaders en ondersteuning biedt aan vrijwilligers die zorgdragen voor activiteiten voor bewoners. Het werk van buurtbeheer hebben we na succes in Cuijk uitgebreid naar Gennep en Grave. Een nieuw concept waar we mee werken is het uitrollen van kleinschalige buurtcultuurprojecten waarin kunstenaars worden ingezet om de sociale cohesie te verbeteren. Bewoners werken tijdelijk samen aan een kunstwerk. Dit krijgt een vaste plek in de wijk of buurt en is een herkenningspunt waar bewoners trots op kunnen zijn. Maar ook het straattheater bij Cultuurfestival Zomer op het plein in Alkmaar bleek een goed middel om bewoners te verbinden. Samen stimuleren we buurtcultuurprojecten waarbij het budget beperkt is en de inzet van bewoners groot. Het past in de trend van het leveren van resultaten met minder budget en veel inzet van bewoners. Buurtcultuurproject de Driewiek Een voorbeeld van een buurtcultuurproject is de Driewiek in Boxmeer Noord. Gelijktijdig met de renovatie van wijkpunt de Driewiek heeft kunstenaar Klaas Burger (Makershuis) samen met bewoners de buitenruimte verfraaid. Door de samenwerking zijn bewoners dichter bij elkaar gekomen. Het is een voorbeeld hoe bewoners en instanties (beheerstichting, gemeente, Mooiland en welzijnswerk) elkaar opzoeken en samen meer bereiken dan alleen Sponsoring en andere maatschappelijke uitgaven We tonen onze maatschappelijke en lokale betrokkenheid ook door in te gaan op verzoeken tot sponsoring of maatschappelijke bijdragen. Beide woonbedrijven hebben richtlijnen voor sponsoring. Als criterium voor het voldoen aan sponsorverzoeken stellen we de eis dat de activiteit bijdraagt aan een verbetering van de leefbaarheid en sociale cohesie in ons werkgebied. In 2013 hebben we alleen voor een bedrag van 907,50 Machtpoint gesponsord. Matchpoint is een sociale makelaar zonder winstoogmerk die betrokken ondernemen en maatschappelijke stages in de regio Amersfoort stimuleert. 4.4 Professioneel en zakelijk De overheid heeft in 2013 nadrukkelijk de trend van verzorgingsstaat naar de zogenoemde participatiemaatschappij aangewakkerd. De politiek vraagt aan corporaties vanuit die gedachte om nadrukkelijk de focus scherper te leggen op de primaire taak, het verhuren van sociale huurwoningen. De verhuurderheffing die Mooiland in 2014 meer dan 15 miljoen gaat kosten, is daarbij een forse stok achter de deur. Aan burgerkracht willen we ruimte bieden, maar we gaan dus niet langer zelf altijd aan het stuur zitten. Dit is zowel voor ons als voor onze huurders een omslag in denkwijze en dat vraagt een heel andere houding. Deze houding sluit beter aan bij onze nieuwe strategie die we de komende jaren vorm geven. Concreet betekent het dat Mooiland vaker een beroep doet op de zelfstandigheid van bewoners. We focussen op het bieden van doelmatige huisvesting voor lagere inkomensgroepen, leggen de verantwoordelijkheid voor de vitaliteit van wijken en buurten bij bewoners zelf en wijzen andere relevante stakeholders op hun verantwoordelijkheid hierin. Afstemming is belangrijk maar we laten verantwoordelijkheden die bij een ander liggen nadrukkelijker bij die ander. We gaan naar meer eenvoudige producten en dienstverlening. Met beperktere middelen willen we een zo hoog mogelijk rendement realiseren. 17

19 5. Uitnodigende partner Mooiland kan veel doelstellingen alleen realiseren in goede samenwerking met partners zoals gemeenten, zorgpartijen en tal van andere maatschappelijke organisaties. Deze samenwerkingen lopen uiteen van strategische overleggen tot concrete uitvoeringsactiviteiten. 5.1 Mooiland als partner Om resultaten te behalen heeft Mooiland een open en uitnodigende houding naar haar partners en kunnen de partners rekenen op duidelijkheid van Mooiland. Onze focus ligt daarbij op onze profileringsgebieden. Ons netwerk is vooral sterk in de regio Noordoost Brabant/Gennep. Daar blijven we in investeren. In de regio s Apeldoorn en Nijmegen zetten we de komende tijd veel energie in om onze positie te versterken. Een paar voorbeelden uit 2013: Begin december is een overeenkomst getekend met de samenwerkende woningcorporaties in Apeldoorn (VSW). We trekken nu samen op in overleg met de gemeente en werken samen op tal van beleidsterreinen. In Nijmegen is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met studentenhuisvester SSHN. Enerzijds is deze samenwerking gericht op de realisatie van het gezamenlijke project Mariënbosch (347 nieuwe studentenwoningen). Anderzijds willen we samen meer woningbouw realiseren zodat studenten na het afstuderen makkelijker kunnen doorstromen naar een zelfstandige woning in Nijmegen. In het Land van Cuijk is een convenant schuldhulpverlening getekend om, gezamenlijk met de gemeenten, snel en preventief te kunnen handelen bij huurschulden. 5.2 Transparant en betrouwbaar Voor een maatschappelijke organisatie als Mooiland is transparantie over onze prestaties van groot belang. Via onze website en nieuwsbrieven houden we onze huurders en andere partners regelmatig op de hoogte van de ontwikkelingen bij Mooiland. Met behulp van het jaarverslag geven we uitgebreid inzicht in de prestaties van Mooiland. Dit jaar is bij het maken van het jaarverslag extra aandacht uitgegaan naar het vergroten van de relevantie voor onze partners. Hier is bijvoorbeeld naar toegewerkt door vaker bij onderwerpen in het jaarverslag ook een doorkijk naar onze toekomstige koers te geven. We willen open zijn over ontwikkelingen die Mooiland raken om zo een betrouwbare partner te blijven en duidelijke afspraken te kunnen maken. In 2013 was dit op sommige momenten een lastige opgave. Er was bijvoorbeeld door externe factoren lange tijd onduidelijkheid over de geborgde financiering van onze nieuwbouwprojecten en natuurlijk leidde de aanstelling van een bestuurder ad interim eveneens tot vragen bij onze partners. Mooiland probeert op diverse manieren over deze zaken duidelijkheid te geven. Bijvoorbeeld door gemeenten op de hoogte te stellen via brieven en bestuurlijke overleggen, via onze digitale nieuwsbrief voor relaties en door onze koepels van huurdersorganisaties regelmatig op de hoogte te houden. Ook met de toezichthouders en financiers, zoals het CFV, WSW en het ministerie, zijn het afgelopen jaar intensieve overleggen geweest. Bij het bepalen van de nieuwe koers zijn de koepelorganisaties en gemeenten waar we nauw mee samenwerken zo goed mogelijk geïnformeerd over de keuzes van Mooiland en de gevolgen daarvan. In het voorjaar van 2014 gaan we met de gemeenten in Noordoost Brabant/Gennep de dialoog verder aan over onze nieuwe vastgoedstrategie. 5.3 Proactief partnerschap Mooiland ziet gemeenten als een van haar belangrijkste partners bij het invullen van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven. We zijn in totaal in 134 gemeenten actief. De variatie daarbinnen is groot. Zowel qua omvang en cultuur als qua lokale opgave en problemen. We vinden het van groot belang om goede afspraken te maken met de gemeenten in onze profileringsregio s. Leidraad bij de lokale invulling van onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven zijn de prestatieafspraken die we met gemeenten regelmatig afsluiten. In 2013 hebben we bijvoorbeeld de volgende concrete resultaten geboekt: Met de gemeente Maasdonk zijn in de zomer de nieuwe prestatieafspraken vastgesteld. Met diverse andere gemeenten zijn we in gesprek over (regionale) prestatieafspraken. In de gemeente Apeldoorn is Mooiland betrokken bij het opstellen van de Woonagenda. Mooiland wil ook participeren in het opstellen van prestatieafspraken. Met de woningcorporaties Brabant Wonen en Area is het initiatief genomen om de gemeenten in het gezamenlijk werkgebied uit te nodigen met als doel de samenwerking te bevorderen. Helaas bleken de gemeenten daar geen meerwaarde in te zien. Samenwerking met zorg- en welzijnspartners Naast gemeenten werken we intensief samen met talrijke zorg- en welzijnspartners om geschikte woningen en diensten aan te bieden aan mensen met een bijzondere woonvraag. Mooiland heeft al 18

20 langere tijd een strategische samenwerking met Zorgcentra Pantein rondom nieuwbouw en het aanbieden van zorgarrangementen. In 2013 heeft deze samenwerking opnieuw diverse concrete resultaten opgeleverd. Zo hebben we in Gennep het woonzorgproject Op de Logte opgeleverd met onder andere 60 zorgappartementen. In Boxmeer is in samenwerking met Pantein een nieuwe fase van het woonzorgproject Weijerstaete opgeleverd met onder andere 81 huurappartementen en in Cuijk werken we aan project Cuijkse Cantheelen met onder andere 2000 m² zorg- en welzijnsvoorzieningen, 97 zorgwoningen en 10 woongroepen. Daarnaast werken we ook samen met verschillende andere zorgorganisaties, zoals met Zorggroep Drenthe, die in onze WonenPlusflat in Assen een aantal woningen en ruimtes huren voor het verlenen van zorg. Mooiland vindt het belangrijk om structureel kennis binnen te halen en op de hoogte te zijn van ontwikkelingen op het gebied van zorg en welzijn. Daarom hebben we regelmatig contact met de zorgkantoren en zijn we aangesloten bij verschillende netwerken zoals Zorgalliantie.Nu en het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg (KCWZ). In het gebied Noordoost Brabant/Gennep heeft Mooiland het afgelopen jaar actief contact gezocht met Pantein, Stichting Dichterbij en GGZ om te kijken hoe we de opgave van het scheiden van wonen en zorg het beste kunnen invullen, met behoud van ieders verantwoordelijkheid. In Apeldoorn werkt Mooiland op het gebied van zorg samen met Riwis. Omdat we ook daar te maken krijgen met het scheiden van wonen met zorg, overleggen we hoe we de overgang naar zelfstandig wonen het beste in kunnen richten. In Enschede hebben we samen met zorgorganisatie Livio onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om ouderen langer zelfstandig thuis te laten wonen in onze flat, ook als er behoefte ontstaat aan zorg. Om de leefbaarheid te bevorderen werken we ook samen met diverse welzijnspartners, zoals het Verdihuis. Deze organisatie biedt intensieve woonbegeleiding aan huishoudens met multiproblematiek om escalatie te voorkomen. Op basis van een eerder gesloten intentieovereenkomst met de zorg- en welzijnspartners Dichterbij, GGZ het Verdihuis, Koraalgroep/La Salle en stichting Oosterpoort zijn in 2013 zeven woningen aan specifieke doelgroepen toegewezen. 19

21 6. Goede organisatie Om onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven goed te kunnen realiseren is een effectieve en (kosten)efficiënte inrichting van de organisatie een belangrijk aandachtspunt. Daarom is er ook in het jaarverslag specifiek aandacht voor de organisatie-inrichting van Mooiland. 6.1 Personeelsbeleid Er werkten eind mensen bij Mooiland verdeeld over 322,4 fte s (2012: 358 mensen, 316,6 fte). Van onze medewerkers is 51% man en 49% vrouw. Het reguliere personeelsverloop is gering. Hieronder is de huidige personeelssamenstelling verdeeld per leeftijdsklasse opgenomen: Overzicht personeelssamenstelling naar leeftijd en geslacht Categorie 0-24 jr jr jr jr jr Totaal Mannen Vrouwen Totaal 2 (0,5%) 57 (15,7%) 108 (29,7%) 122 (33,5%) 75 (20,6%) 364 (100%) In 2013 is er op het gebied van personeelsbeleid extra energie ingezet om meer gelijkwaardigheid in de secundaire arbeidsvoorwaarden te creëren. Bij deze harmonisatie speelt de meer kostenbewuste werkwijze die is ingezet door Mooiland een belangrijke rol. Zo is de eindejaarsuitkering vervallen en ligt bij de Ondernemingsraad een voorstel voor om extra vakantieuren van medewerkers van rechtsvoorgangers van Mooiland af te bouwen. Ziekteverzuim Het ziekteverzuim kwam in 2013 uit op gemiddeld 3,05% en is in vergelijking met het jaar ervoor afgenomen (2012: 3,51%). In de onderstaande tabel staan de verzuimpercentages per bedrijfsonderdeel. De verzuimpercentages per bedrijfsonderdeel zijn lastig te vergelijken doordat veel medewerkers sinds 2013 niet langer onder de woonbedrijven vallen, maar onder de stafafdelingen FIB of S&O. Het hoge percentage ziekteverzuim bij FIB wordt voornamelijk veroorzaakt door een aantal langdurig zieke medewerkers. Overzicht ziekteverzuim Bedrijfsonderdeel FIB 4,5% - (concern: 2,8%) S&O 1,15% - (concern: 2,8%) Mooiland Vastgoed 3,9% 4,45% Woonbedrijf Amersfoort 3,8% 4,1% Woonbedrijf Grave 2,1% 2,7% Ondernemingsraad Mooiland heeft een actieve ondernemingsraad (OR). In verband met de koerswijziging van Mooiland en het aanstellen van de bestuurder ad interim zijn er in 2013 naast de reguliere vergaderingen een behoorlijk aantal extra overlegmomenten met de OR geweest. De huidige ondernemingsraad is goed op de hoogte van deze lopende dossiers en wil ze graag afhandelen. Daarom heeft de OR gevraagd aan medewerkers, vakbonden en de bestuurder om de geplande OR-verkiezingen een jaar uit te stellen. Zij hebben daarmee ingestemd. In het eigen jaarverslag doet de OR uitgebreider verslag van diens activiteiten in Eén Mooiland Mooiland is in 2008 ontstaan uit een fusie van twee woningcorporaties met behoorlijk verschillende profielen. Al vanaf het begin was het toewerken naar één Mooiland intern een belangrijk doel. Begin 2013 is een volgende stap in die richting gemaakt met de realisatie van het project Mooiland@home. Alle staf- en ondersteunende diensten van Mooiland, tot dan toe verdeeld tussen een concernstaf en de twee woonbedrijven, werden hiermee centraal ondergebracht bij Financiën Informatie Bedrijfsvoering (FIB) en Strategie en Organisatie (S&O). Het doel hiervan was enerzijds meer efficiëntie door duidelijkheid in taken en bevoegdheden en anderzijds betere kennisdeling. Dit was een goede stap, maar de omgeving waarin Mooiland opereert verandert sneller dan het tempo van de koers die aanvankelijk was ingezet. Mooiland had nog altijd twee verschillende woonbedrijven met verschillende systemen en was actief in veel regio s. De druk van de verhuurderheffing en landelijk politieke discussie over onder andere de lokale verankering van woningcorporaties vroegen om een koerswijziging die verder ging. 20

22 Om die reden is na de aanstelling van de bestuurder ad interim in september een nieuwe strategie ingezet waarmee Mooiland toekomstbestendig blijft. Een omvangrijke reorganisatie van zowel de bedrijfsstructuur als de personele samenstelling is daar ook onderdeel van. We gaan structureel anders werken en zijn in minder gebieden actief. Dat wat we wel doen willen we efficiënter aanpakken, bijvoorbeeld met meer digitale dienstverlening, standaardisatie van processen en een gezamenlijk ICT-systeem. We gaan terug van nu nog vijf bedrijfsonderdelen (Woonbedrijf Amerfsoort, Woonbedrijf Grave, Vastgoed, FIB en S&O) naar drie bedrijfsonderdelen (Wonen, Vastgoed en Bedrijfsvoering). De tak Wonen gaat zich richten op verhuur, mutaties, sociaal beheer en klantcontact in onze profileringsgebieden. De afdeling Vastgoed buigt zich voornamelijk over ontwikkeling van nieuwe woningen en het onderhoudstechnisch beheer van de bestaande woningen. Deze twee bedrijfsonderdelen worden in hun werk ondersteund door de tak Bedrijfsvoering op vlakken als financiën, communicatie, control en ICT. De bestuurder is samen met de directeuren verantwoordelijk voor de koers van de organisatie. Het strategisch beleid voor de organisatie wordt gemaakt onder verantwoordelijkheid van de bestuurder. De verwachting is dat deze aanpassingen tot gevolg hebben dat het werk wat we doen met 50 tot 75 mensen minder gedaan wordt. De nieuwe organisatie-inrichting moet de slagkracht van Mooiland verder versterken en moet leiden tot substantieel lagere bedrijfslasten. In de eerste helft van 2014 wordt de organisatiestructuur uitgewerkt. Begin 2015 is de nieuwe organisatie tot op functieniveau ingericht en sluiten de regiokantoren. In de loop van 2015 worden de ondersteunende systemen opnieuw ingericht en de website aangepast zodat Mooiland vanaf 2016 klaar is voor de toekomst en er écht anders uit ziet ten opzichte van nu. 6.3 Op orde Naast deze nieuwe strategie voor de komende jaren worden er ook ieder jaar procesverbeteringen toegepast om onze bedrijfsvoering en informatievoorziening op orde te houden. Enkele voorbeelden van concrete verbeteringen uit 2013 zijn: Door het heeft ieder bedrijfsonderdeel nu een eigen Business Unit controller. Managementinformatie wordt tijdiger en compacter. We streven ernaar om rapportages zo lean mogelijk te houden en te rapporteren op basis van uitzonderingen. De projectcontrol-functie binnen vastgoedontwikkeling is verder uitgediept. Hierdoor ontstaat op maandbasis een duidelijk inzicht in de voortgang van de projecten en mogelijke afwijkingen. We hebben meer structuur gegeven aan het opvolgen van verbetervoorstellen vanuit de accountant. We zijn hiermee slagvaardig aan het werk gegaan. Bedrijfsonroerend goed wordt vanaf één centrale plek aangestuurd. Hierdoor komt er meer sturing en krijgen we een duidelijker beeld hoe deze portefeuille ervoor staat en welke kansen we hebben. 21

23 7. Financiën Mooiland is een vastgoedorganisatie met maatschappelijke doelstellingen. Wij hebben geen winstoogmerk en zijn er in de basis voor de mensen met een laag inkomen die niet makkelijk zelf in hun woonbehoeften kunnen voorzien. Mooiland heeft woningen en andere bezittingen die tezamen een aanzienlijke waarde vertegenwoordigen. Op basis van de marktwaarde in verhuurde staat gaat het om 2,6 miljard. Goede financiële sturing en adequate risicobeheersing zijn daarom van essentieel belang om de financiële continuïteit van Mooiland te kunnen waarborgen. In dit hoofdstuk wordt inzicht verschaft in de resultaten, financiële positie en het financieel beleid van Mooiland. 7.1 Jaarresultaat 2013 Met behulp van onderstaande winst- en verliesrekening worden de opbrengsten en kosten van Mooiland in 2013 inzichtelijk gemaakt. Het totale jaarresultaat van Mooiland komt uit op 36.4 miljoen negatief. Ten opzichte van de begroting 2013 is dat een verschil van 16.2 miljoen positief. Het behaalde verkoopresultaat en de verhuurderheffing zijn van grote invloed op het uiteindelijke resultaat. Zonder de verhuurderheffing en de overheveling van een deel van de vastgoedportefeuille was het exploitatieresultaat substantieel hoger uitgevallen. De verschillende posten uit de winst- en verliesrekening worden hierna toegelicht. Een meer gedetailleerde weergave van de winst- en verliesrekening is te vinden in de jaarrekening onder Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Winst en verliesrekening (x 1.000) Realisatie Realisatie Begroting Verschil Exploitatieposten Opbrengsten uit exploitatie Verkoop onroerende zaken Overige opbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen Lonen & Salarissen Onderhoud Sanerings- en verhuurderheffing Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten Financiële Baten & Lasten Subtotaal exploitatieresultaat Waarderingsposten Vastgoedbeleggingen & Projecten Mutatie voorziening derivaten Afwaardering FVA (WIF) Mutatie latente belastingvorderingen Subtotaal waardering Jaarresultaat Opbrengsten uit exploitatie Het grootste deel van de inkomsten van Mooiland komt voort uit huur die betaald wordt voor onze woningen en andere bezittingen. Andere inkomsten van Mooiland zijn bijvoorbeeld de opbrengsten uit verkoop. De huurinkomsten zijn lager uitgevallen dan begroot omdat het tempo van de verkoop van woningen hoger ligt dan verwacht en de oplevering van nieuwbouwprojecten in enkele gevallen door omstandigheden is vertraagd. Daarnaast is een toename van huurderving waarneembaar. Een belangrijke oorzaak van deze toename is de leegstand van bedrijfspanden (BOG). De verhuurbaarheid hiervan staat onder druk. Verkoop onroerende zaken 22

24 In 2013 zijn eenheden verkocht met een totale netto opbrengst van 96,6 miljoen. Een groot gedeelte van deze verhuureenheden zijn complexmatig verkocht aan collega-corporaties. Zo zijn verhuureenheden verkocht aan corporatie Wonen Limburg. Met deze verkopen wil Mooiland invulling geven aan de nieuwe regionale strategie waarin de focus duidelijker ligt op de gebieden Noordoost Brabant/Gennep, Nijmegen en Apeldoorn. Het gepresenteerde verlies op de post verkoop onroerende zaken wordt veroorzaakt doordat er een verschil zit tussen de gerealiseerde netto verkoopopbrengst en de toegekende marktwaarde in verhuurde staat van de betreffende woningen. De gerealiseerde waarde past wel binnen de financiële kaders zoals deze door Mooiland zijn gesteld aan complexgewijze verkoop van bezit. Onderhoud De onderhoudsuitgaven zijn in 2013 lager uitgevallen dan begroot voor een bedrag van 1.8 miljoen. Dit positieve verschil kan als volgt worden verklaard: Het aantal reparatieverzoeken is gedaald terwijl de kosten per reparatie gelijk zijn gebleven; De omvang van het mutatieonderhoud als de huurwoning vrij komt is gedaald; Het interne onderhoudsbeleid is aangescherpt en het btw-tarief was met 6% lager dan gebruikelijk; Enkele uitgaven aan duurzaamheidsmaatregelen zijn verschoven naar Financiële baten & lasten De post financiële baten en lasten omvat alle opbrengsten en kosten die verband houden met financiering. In 2013 laat deze post een overschrijding zien van 3,4 miljoen ten opzichte van de begroting. Zoals eerder vermeld is in 2013 een omvangrijk deel van de vastgoedportefeuille verkocht aan collega-corporaties. Als onderdeel van de verkoop zijn ook bijbehorende leningen verkocht, waarbij afwikkeling tegen marktwaarde heeft plaatsgevonden. Gezien de lage rentestand hadden deze leningen op het moment van verkoop een hogere marktwaarde dan de nominale waarde. Dit verschil dient ineens ten laste van het resultaat gebracht te worden en is als financiële last gepresenteerd. Dit veroorzaakt volledig de afwijking ten opzichte van de begroting. Waarderingsposten Met behulp van de waarderingsposten worden in de winst- en verliesrekening waardeveranderingen verwerkt. Deze wijzigingen zijn van grote invloed op het jaarresultaat en zijn derhalve afzonderlijk gepresenteerd. Vastgoedbeleggingen en projecten Vastgoedbeleggingen: Dit onderdeel heeft betrekking op de totale waarde van het vastgoed in exploitatie van Mooiland. De waarde is afhankelijk van marktomstandigheden, maar ook van parameters die wij hanteren als het gaat om bijvoorbeeld huurprijsbeleid en onderhoudsnormen. De ontwikkelingen in 2013 hebben geleid tot een negatieve waardeontwikkeling van 0.5 miljoen inzake activa in exploitatie. Het grote verschil met de begroting wordt veroorzaakt doordat de marktwaarde in verhuurde staat minder is gedaald dan verondersteld. In de waardering van het vastgoed wordt daarnaast rekening gehouden met lopende investeringen (renovatie en kleinschalige investeringen). Ten opzichte van voorgaand boekjaar is de omvang van deze investeringen gedaald met 17 miljoen. Deze daling heeft een positief effect op de ongerealiseerde waard mutatie. Nieuwbouw- & Renovatieprojecten: De ontwikkeling van bouwprojecten gaat bij woningcorporaties vaak gepaard met een onrendabele top. Dit betekent dat het geheel aan kosten voor de nieuwbouw hoger zijn dan de te verwachten opbrengsten. Een overzicht van alle specifieke onrendabele toppen is als bijlage aan het jaarverslag toegevoegd. In 2013 is voor een bedrag van 4,2 miljoen aan onrendabele toppen verantwoord inzake nieuwbouwprojecten (2012: 15,9 miljoen). In de begroting was hiervoor een bedrag gereserveerd van 16,8 miljoen. Dit voordeel wordt grotendeels veroorzaakt door gunstige aanbestedingsresultaten (en dus lagere onrendabele top) en het verschuiven van projecten naar de toekomst. Naast de ORT van nieuwbouwprojecten is een bedrag van 10.0 miljoen verantwoord inzake renovatieprojecten / na-investeringen. Latente belastingvordering en voorziening derivaten Het gerealiseerde fiscale verlies bij verkoop van bezit vertalen wij door naar onze fiscale vermogenspositie. Met dit fiscale verlies wordt de verschuldigde vennootschapsbelasting gecompenseerd. De afwijking ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt doordat niet langer de afwaardering van de vastgoedportefeuille als verliescompensatie wordt ingezet maar het gerealiseerde verlies bij verkoop. Als gevolg van deze gewijzigde strategie is nagenoeg de gehele actieve belastinglatentie komen te vervallen. 23

25 Voor de derivatenportefeuille van Mooiland zijn wij verplicht een bedrag te reserveren om wijzigingen in deze portefeuille op te kunnen vangen. De hoogte van deze reservering wordt bepaald aan de hand van de actuele rentestand en de marktwaarde van de derivatenportefeuille. Per jaar kan deze reservering dus ten gunste of ten nadele van het jaarresultaat uitvallen. In 2013 is de reservering hiervoor afgenomen. Dit had een positief effect op het jaarresultaat voor een bedrag van 2,8 miljoen. De post afwaardering FVA heeft tot slot betrekking op de certificaten van Mooiland in het Wooninvesteringsfonds (WIF). Op basis van de huidige financiële positie van het fonds heeft Mooiland ervoor gekomen om de waardering van onze certificaten te wijzigen. 7.2 Financiële continuïteit Verantwoord financieel beheer en beleid met het oog op de financiële continuïteit van Mooiland is van groot belang. Naast onze interne controle en risicoprocedures op het gebied van financiën wordt er ook door externe onafhankelijke toezichthouders een oordeel gevormd over het gevoerde (financiële) beleid en de prognoses die Mooiland maakt over de toekomst. Naast de accountant wordt dit toezicht enerzijds uitgeoefend door de financiële toezichthouder van de corporatiesector, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Anderzijds geeft ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als financier van geborgde leningen een oordeel over de continuïteit van Mooiland. De belangrijkste conclusie van beide toezichthouders is dat de financiële continuïteit van Mooiland voldoende is gewaarborgd. De toezichthouders werken met een toetsingskader om de financiële continuïteit van iedere woningcorporatie te beoordelen. Het kader waarop het WSW toetst ondergaat een ingrijpende transformatie. Naast financiële risico s worden voortaan ook veel explicieter de risico s meegenomen die verband houden met de besturingswijze van het bedrijf en externe omstandigheden, zoals economische en politieke ontwikkelingen. Deze zogenaamde business risks komen elders in het jaarverslag op diverse plekken aan bod. De voornaamste financial risks waarop Mooiland stuurt, worden hieronder nader toegelicht: Financieel risico: Kasstroomontwikkeling Een kasstromenoverzicht maakt inzichtelijk of Mooiland de komende jaren voldoende inkomsten heeft om aan haar betalings- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Twee kasstroomkengetallen zijn in het financiële toezicht vooral van belang. Het gaat dan om de interest coverage ratio (ICR) en de debt service coverage ratio (DSCR). De ICR geeft de rentedekkingsgraad van Mooiland aan. Er wordt getoetst of Mooiland vanuit de beschikbare operationele kasstromen de rente op leningen kan betalen. Bij de DSCR wordt in deze berekening naast de rente ook een veronderstelde jaarlijkse aflossing meegenomen. In de onderstaande twee grafieken wordt de ontwikkeling van zowel ICR als DSCR weergegeven voor de periode Beide kengetallen bevindingen zich ruim boven de minimale ondergrens. De begroting van 2014 laat daarnaast een substantiële verbetering zien ten opzichte van Deze wordt vooral veroorzaakt door de volgende financiële beleidskeuzes van Mooiland: Ingerekende reorganisatie van Mooiland die moet resulteren in een structurele besparing van 20% op de organisatiekosten; Ten opzichte van de begroting 2013 zijn de opgelegde uitgangspunten voor overheidsheffing naar beneden bijgesteld wat resulteert in een besparing; 24

26 Een besparing in organisatiekosten en heffingen resulteert eveneens in een daling van de liquiditeitsbehoefte (nieuwe leningen) en dus rentelasten. Een belangrijk nieuw onderdeel van de methodiek van het WSW is dat de realisatie van de gemaakte aannames met betrekking tot ICR en DSCR naast de voor de komende jaren te verwachten gemiddelde ICR- en DSCR-ontwikkeling worden gelegd. Hierbij wordt de laagste van de twee (realisatie versus prognose) in het toetsingskader meegenomen. In de onderstaande tabel zijn beide waardes opgenomen. Hierbij is duidelijk waarneembaar dat beide waardes ruim binnen de gestelde kaders vallen. WSW-toetsing ICR DSCR Gemiddeld gerealiseerd 1,64 1,30 Gewogen gemiddeld geprognosticeerd 1,83 1,31 T.b.v. WSW Risico Score Model 1,64 1,30 WSW-norm 1,40 1,00 Financieel risico: Vermogen Naast de kasstroomkengetallen wordt ook de vermogenspositie van Mooiland beoordeeld door de toezichthouders. De twee belangrijkste ratio s op dit vlak zijn de solvabiliteit en de loan to value. De solvabiliteit geeft de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen van Mooiland weer. Deze verhouding dient minimaal 22,5% te zijn. Mooiland zit daar ruim boven. De komende jaren verwachten wij geleidelijk een verdere stijging te realiseren op dit vlak. De loan to value geeft de verhouding weer tussen het totaal aan schulden aan kredietinstellingen en de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie van Mooiland. Deze verhouding mag niet boven de 75% uit stijgen. De komende jaren verwachten wij dat deze verhouding stabiel blijft. Mooiland voldoet op dit vlak ruimschoots aan de gestelde (minimum)eisen van de toezichthouders. In de onderstaande grafieken wordt de verwachte ontwikkeling van de solvabiliteit en LTV van Mooiland voor de komende tien jaar weergegeven. Treasury Onze woningen zijn voor een groot deel met leningen gefinancierd. Eind 2013 had Mooiland een leningenportefeuille van ruim 967 miljoen (2012: 1,1 miljard). Er zijn verschillende soorten leningen afgesloten. Voor een bedrag van 680 miljoen heeft Mooiland leningen met een vaste rente. Voor ongeveer 287 miljoen zijn leningen met een variabele rente afgesloten. Deze rente kan elk half jaar wijzigen. Een rentestijging kan op een portefeuille van 287 miljoen al snel aanzienlijk hogere rentekosten veroorzaken. Om die reden is het risico van te grote variaties in rente afgedekt met behulp van derivaten. Voor een bedrag van 247 miljoen is met behulp van derivaten de variabele rente op leningen omgezet in een vaste rente. Doordat de rente vast staat loopt Mooiland geen risico meer op rentestijgingen en zijn de rentelasten goed te voorspellen. Er zitten echter ook nadelen aan derivaten. Als de marktrente daalt zal er onderpand moeten worden gestort bij de bank waar het derivaat is afgesloten omdat het verschil tussen de vastgezette rente en de marktrente te groot wordt. De tegenpartij wil hiermee een garantie hebben voor de toekomstig te betalen rentes. Het probleem voortvloeiend uit deze bijstortverplichtingen is dat er snel veel geld beschikbaar moet zijn om te kunnen storten, het zogenaamde liquiditeitsrisico. Het afdekken van het ene risico, het renterisico, zorgt in dit geval dus voor een ander risico, het liquiditeitsrisico. In tegenstelling tot 2012, waar bijstorten reëel aan 25