Inhoudsopgave jaarverslag 2015

Transcriptie

1

2 Inhoudsopgave jaarverslag Bestuursverslag Kerngegevens Mooiland Kwaliteit en ontwikkeling woningvoorraad Onderhoud en duurzaamheid Ontwikkeling en transformatie woningvoorraad Verhuur en dienstverlening Betaalbaarheid en huurbeleid Verhuur en toewijzingen Kwaliteit van dienstverlening Samen met bewoners Bekend met bewoners Betrokken met bewoners Leefbaarheid Samen met partners Een sterk netwerk Samenwerking met gemeenten Samenwerking met zorg- en welzijnspartners Mooiland als organisatie Personeelsbeleid Refit Naar één nieuw bedrijfsinformatiesysteem Organisatie op orde Financiën Jaarresultaat Financiële continuïteit Financiële strategie maatschappelijke vermogensbenadering Governance en risicomanagement Ontwikkelingen governance in Governancecode Woningcorporaties Ontwikkeling juridische structuur Risicomanagement Toetsing en controle Verslag Raad van Commissarissen Toezicht in Samenstelling Raad van Commissarissen Werkgeversrol bestuurder Goedkeuring jaarrekening Bijlage 1 Overzicht bezit per gemeente Bijlage 2 Detailoverzicht onrendabele top 2015 (op basis van marktwaarde)

3 1. Bestuursverslag Terugkijkend op 2015 heeft Mooiland een jaar vol dynamiek achter de rug. Het wettelijk fundament van het werk van woningcorporaties, de Woningwet, is in 2015 definitief vernieuwd en ook achter de schermen werkten we aan vernieuwing. Naast een andere organisatiestructuur per 1 januari 2015, werkten onze medewerkers het afgelopen jaar hard aan de inrichting van een nieuw bedrijfsinformatiesysteem. Met het nieuwe systeem kunnen we onze klant nu en in de toekomst nog beter bedienen. In al deze dynamiek is het ook in 2015 gelukt de focus op de volkshuisvestelijke prestaties te behouden, met onder meer nadrukkelijke aandacht voor de betaalbaarheid van onze huurwoningen, een impuls voor de kwaliteit van het woningbezit en extra inzet op de goede relatie met gemeenten en huurdersorganisaties. Tevreden kijk ik dan ook terug op de prestaties die we in het afgelopen jaar leverden en met vertrouwen zie ik het jaar 2016 tegemoet. Het komende jaar werken we onder meer aan het opstellen van een nieuwe strategie om met ons werk nog betere volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties te leveren. Over alle hierboven genoemde ontwikkelingen leest u hierna in het kort in dit bestuursverslag meer. Deze onderwerpen komen ook verderop in het jaarverslag aan bod. Betaalbaarheid In het kader van de betaalbaarheid van huurwoningen voor onze doelgroep, kozen we in 2015 voor een meer gematigde huurverhoging dan in voorgaande jaren. Daarbij zijn in het bijzonder de laagste inkomens ontzien. In verband met de invoering van het passend toewijzen besloten we ook dat we binnen de verschillende huurprijsklassen voldoende woningaanbod willen houden, ook als dit minder rendement oplevert. Kwaliteit en duurzaamheid Met het oog op de kwaliteit en de duurzaamheid van ons woningaanbod namen we in 2015 het besluit het investeringsprogramma voor de komende jaren op deze vlakken flink op te schroeven. Het budget voor deze na-investeringen is vervijfvoudigd en de extra investeringen zijn vooral gericht op verdere verduurzaming van onze woningvoorraad. Ook voerden we in het afgelopen jaar conditiemetingen uit. Aan de hand van diverse metingen brachten we de onderhoudstechnische staat van ons woningbezit in beeld. Met inzicht in de actuele conditie van ons totale woningbezit, kunnen we onderhoudsactiviteiten de komende jaren efficiënter plannen en uitvoeren. Samenwerking met gemeenten en huurdersorganisaties In het afgelopen jaar investeerde Mooiland bovendien nadrukkelijk in een goede relatie met onze gemeenten en de huurdersvertegenwoordiging. Hierop is extra ingezet naar aanleiding van de resultaten van het in 2015 gepubliceerde visitatierapport over de periode In gemeenten waarin Mooiland een aanzienlijk deel van de sociale woningvoorraad beheert, pakt Mooiland in ieder geval de rol als volwaardige gesprekspartner. Het afgelopen jaar organiseerde Mooiland voor deze gemeenten onder meer diverse gezamenlijke bijeenkomsten om hen mee te nemen in de ontwikkelingen binnen Mooiland en de corporatiesector. Voor wat betreft de huurdersorganisaties is de samenwerking tussen de twee koepels van huurdersorganisaties in 2015 versterkt. Ook is in 2015 de visie op participatie en burgerkracht in nauwe samenspraak met de huurdersorganisaties geactualiseerd. 3

4 Invoering nieuwe Woningwet en passend toewijzen Na jarenlange politieke discussie was in het voorjaar van 2015 duidelijk dat de herziene Woningwet op 1 juli 2015 zou worden ingevoerd. De wet bakent het werkdomein van corporaties strakker af, versterkt de wettelijke positie van gemeenten en huurdersorganisaties en richt het toezicht op de corporaties anders in. De nieuwe wet gaat de komende tijd gefaseerd in. In 2016 is de scheiding van sociale (DAEB) en commerciële (niet-daeb) activiteiten een belangrijke stap in het kader van de herziene Woningwet. De invoering van passend toewijzen ook in het kader van de Woningwet - vroeg in 2015 veel aandacht. Er is hard gewerkt om op tijd aan alle eisen te voldoen. De invoering van passend toewijzen was een flinke operatie voor Mooiland. Zo pasten we in 2015 ons woningbemiddelingssysteem aan, informeerden we huurders en zorgpartijen over de veranderingen en maakten we afspraken met collega-corporaties over de woningtoewijzing. Dat was een bijzonder forse opgave omdat Mooiland in meer dan 25 verschillende woonruimteverdeelsystemen deelneemt. De toenemende complexiteit in huurregelgeving - met naast passend toewijzen ook de invoering van de huursombenadering en een mogelijke verhoging van de verhuurderheffing - is daarbij wel een punt van zorg voor de toekomstbestendigheid van de corporatiesector. Mooiland in ontwikkeling In 2015 staken we veel tijd en energie in de verbetering van onze organisatie-inrichting en processen. We hebben erop gelet dat daarbij onze klanten zo min mogelijk last ondervonden van deze interne verbouwing. Begin 2015 ging Mooiland na een eerder uitgevoerde reorganisatie in een nieuwe samenstelling aan de slag. Het was in het begin even wennen, maar met deze nieuwe organisatie-opzet kan Mooiland de actuele volkshuisvestelijke uitdagingen beter aan. De komende tijd werken we aan verdere optimalisaties van de organisatie-inrichting. Naast veranderingen in de organisatie is ook het IT-systeem waarmee Mooiland werkt veranderd. Voorheen werkte Mooiland met drie verschillende automatiseringssystemen. Deze verschillen in systemen leidden soms tot een gebrek aan eenduidigheid in informatie en inefficiëntie in processen. Na ruim een jaar aan voorbereiding, denkwerk, overleg, training en andere inspanningen van veel medewerkers, stapte Mooiland op 15 december 2015 over naar het nieuwe primaire systeem, Dynamics Empire. De implementatie en overgang verliepen succesvol en Mooiland beschikt nu over een gebruiksvriendelijk, modern en gestandaardiseerd primair systeem dat ons in staat stelt de klant beter en efficiënter te helpen. De komende periode breiden we de functionaliteit van het nieuwe systeem nog uit met onder meer een online klantportaal. Op weg naar een toekomstbestendige strategie Mooiland werkt sinds 2013 aan het concentreren van het nu nog sterk verspreide woningbezit rond de regio s Noordoost-Brabant en Nijmegen. Het voornemen uit de strategie was om de woningen verspreid over de circa 110 gemeenten buiten deze regio s te verkopen en met de opbrengsten uit deze verkopen ons woningbezit in Nijmegen en aanvankelijk ook Apeldoorn uit te breiden. Ondanks een aantal geslaagde aan- en verkooptrajecten bleek het in de praktijk erg lastig om de juiste balans qua planning en financiën tussen aan- en verkopen te houden. Ook werd steeds duidelijker dat de invoering van de zogenaamde woningmarktregio s vanuit de nieuwe Woningwet een bedreiging vormde voor deze strategie. In 2015 groeide geleidelijk het besef dat de bestaande strategie niet langer haalbaar was en ook niet op alle vlakken wenselijk bleek. In de zomer van 2015 besloten we, in nauw overleg met onze toezichthouders, om deze redenen tot een heroriëntatie op onze strategie en zijn de complexgewijze aan- en verkopen definitief opgeschort. Vanwege deze herijking is in de tweede helft van het jaar de discussie gestart over de inzet van het vastgoed en de visie van Mooiland op volkshuisvestelijke thema s en actuele uitdagingen. Hoewel de ondernemingsstrategie nog niet vast staat, tekent zich aan de hand van de gevoerde discussies over de volkshuisvestelijke vraagstukken al wel een duidelijke lijn af; we richten ons op het verhuren, onderhouden en bouwen van betaalbare en goede sociale huurwoningen voor mensen met lagere inkomens of met een bijzondere woonvraag. Onze sterke positie en brede volkshuisvestelijke rol in de regio Noordoost-Brabant is daarbij de stabiele basis om verder op te bouwen. Daarmee is het vooral nog de vraag waar Mooiland in de overige gemeenten op welke manier actief blijft. 4

5 Op het eerste gezicht lijkt de lijn van de nieuwe strategie daarmee niet radicaal anders dan de huidige strategie. Het uitgangspunt verandert echter wel significant; we stellen het belang van de volkshuisvesting en het creëren van maatschappelijke meerwaarde nadrukkelijk voorop. Bij het beantwoorden van de vraag waar we op welke manier actief blijven, staat het streven naar de meest optimale inzet van maatschappelijke middelen centraal. Een goed fundament voor een nieuwe ondernemings- en portefeuillestrategie is niet op één dag gelegd. Dit proces kost tijd. In de eerste helft van 2016 werken we de nieuwe ondernemingsstrategie verder uit, zodat we deze kunnen voorleggen aan onze belanghebbenden en naar buiten kunnen brengen. In de tweede helft van 2016 vertalen we de nieuwe lijn vervolgens naar een nieuwe portefeuillestrategie. Dit neemt niet weg dat we met een goede dosis gezond verstand ons ook in dit jaarverslag uitgebreid verantwoorden over onze inzet op de centrale volkshuisvestelijke thema s zoals betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit, maar ook over de samenwerking met huurdersorganisaties en andere belanghebbenden zoals gemeenten. Ook in de praktijk zetten we deze lijn in 2016 voort. Anne Wilbers, bestuurder Mooiland 5

6 2. Kerngegevens Mooiland Mooiland is een woningcorporatie met meer dan verhuureenheden verspreid over 130 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn we één van de twintig grootste corporaties van Nederland én een van de weinige landelijk actieve toegelaten instellingen. Met circa 275 medewerkers werken wij elke dag aan goed, betaalbaar en prettig wonen. De organisatiestructuur van Mooiland ziet er als volgt uit: Organogram bedrijfsstructuur Mooiland 2015 Raad van Commissarissen Bestuurder Wonen Vastgoed Bedrijfsvoering Overzicht samenstelling woningvoorraad Mooiland Hieronder staat een overzicht van de huurwoningen en andere verhuureenheden van Mooiland, uitgesplitst per categorie en soort verhuureenheid. De tweede tabel laat de cijfermatige ontwikkelingen binnen de woningvoorraad in het afgelopen jaar zien. Het volgende hoofdstuk geeft verdere toelichting op de aantallen verkopen, aankopen en nieuwbouw Woningvoorraad Mooiland A: Huurwoningen (categorie in ) A1: Goedkoop (tot 403,06) A2: Betaalbaar (403,06 618,24) A3: Duur tot huurtoeslaggrens (618,24 710,68) A4: Duur boven huurtoeslaggrens (boven 710,68) B: Overige woongelegenheden Totaal woongelegenheden C: Niet-woongelegenheden C1: Garages C2: Bedrijfsruimten/winkels C3: Overig bezit Totaal niet-woongelegenheden Ontwikkeling woningvoorraad Stand per Sloop Verkoop Aankoop Nieuwbouw huur Overig Stand per Totaal verhuureenheden

7 3. Kwaliteit en ontwikkeling woningvoorraad Het goed onderhouden en beheren van de meer dan verhuureenheden van Mooiland en het ontwikkelen van de woningvoorraad zodat deze ook voor de toekomst goed aan blijft sluiten op de actuele volkshuisvestelijke vragen, zijn belangrijke uitdagingen waar we bij Mooiland dagelijks aan werken. Dit hoofdstuk beschrijft enerzijds de inzet van Mooiland voor wat betreft woningkwaliteit, onderhoud en duurzaamheid, en anderzijds de transformatie van de woningvoorraad in het afgelopen jaar om die voorraad passend en toekomstbestendig te houden. 3.1 Onderhoud en duurzaamheid Onze verhuureenheden zijn goed, veilig en functioneel volgens de geldende basiskwaliteitseisen die we onszelf stellen. Voor de goede kwaliteit van onze woningen is het van belang dat we regelmatig onderhoud uitvoeren. Onderhoudsuitgaven In 2015 gaf Mooiland in totaal 27,4 miljoen uit aan onderhoud (2014: 32,9 miljoen). Gemiddeld komt dit per woning uit op een bedrag van Het grootste deel van de onderhoudsuitgaven in 2015, 20,3 miljoen, zit in het planmatig onderhoud. Het gaat dan om activiteiten zoals schilderwerk of het vervangen van kozijnen. Een meerjaren onderhoudsplanning brengt dit planmatige onderhoud voor de langere termijn in kaart. Bij andere vormen van onderhoud gaat het voornamelijk over onderhoudskosten als gevolg van klachten ( 5,4 miljoen), onderhoud wanneer een woning vrij komt (mutatieonderhoud, 2 miljoen) en reguliere onderhoudskosten aan bijvoorbeeld CV-ketels en liften (contractonderhoud, 2,2 miljoen). Deze gepresenteerde bedragen van niet planmatig onderhoud zijn exclusief de dekking van de eigen onderhoudsdienst ( 1,5 miljoen) en de doorbelasting aan huurders ( 1 miljoen). Mooiland beschikt over een eigen professioneel onderhoudsbedrijf dat wij inzetten voor reparatieen mutatieonderhoud en bouwkundige WMO-woningaanpassingen in de regio s Noordoost-Brabant en Noord-Limburg. In de overige gebieden voeren lokale aannemers het onderhoud aan onze woningen uit. Het eigen onderhoudsbedrijf beschikt over een 24 uurs storingsdienst, welke herkenbaar en vertrouwd is voor de klant. Door problemen meteen op te lossen of vervolgopdrachten eenvoudiger en sneller uit te voeren wordt een efficiëntere werkwijze gerealiseerd. Conditiemetingen Om voor ons hele woningbezit de onderhoudsprocessen goed in te kunnen richten, zijn in 2015 conditiemetingen uitgevoerd. Van alle wooncomplexen is de actuele onderhoudstechnische staat in kaart gebracht. Met goed inzicht in de huidige conditie van ons totale woningbezit, waarbij onder meer wordt gekeken naar de ouderdom van het binnenwerk, asbest en brandveiligheid, kunnen we onderhoudsactiviteiten vervolgens efficiënt plannen en uitvoeren. Vanaf 2016 beoordelen we elk jaar steeds een derde deel van ons bezit opnieuw. Onbezorgd thuis blijven wonen We vinden het belangrijk dat mensen zo lang mogelijk thuis op een prettige wijze kunnen blijven wonen. Woningaanpassingen, zoals het plaatsen van een traplift, toiletstoel of het verwijderen van drempels, kunnen hierbij helpen. Deze aanpassingen worden veelal vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) gefinancierd. De WMO-bijdrage van Mooiland bij deze aanpassingen bedroeg het afgelopen jaar op een totaalbedrag van Door goede samenwerking met zorg- en welzijnspartijen zorgen we er eveneens voor dat mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Voor huurders van Mooiland is het bijvoorbeeld mogelijk om gebruik te maken van verschillende extra diensten, zoals een speciaal serviceabonnement voor het onderhoud. Ook zijn er speciale zorgarrangementen via onze zorgpartners en is er een systeem van moderne personenalarmering. Sterk in duurzaamheid Een energiezuinige en duurzame woning is goed voor het milieu en goed voor de huurder omdat het wooncomfort toeneemt en de energielasten dalen. Ook neemt de waarde van de woning toe, wat gunstig is voor Mooiland. We richten ons de laatste jaren daarom steeds meer op verduurzaming van woningen. Gezien de huidige energielabels binnen het woningbezit van 7

8 Mooiland streven we er in eerste instantie naar om de woningen zoveel mogelijk naar label C of hoger te brengen. In de meeste gevallen wordt bij een investering waarmee de energieprestatie wordt verbeterd inmiddels minimaal label B gehaald. In 2015 verbeterde Mooiland opnieuw de energiezuinigheid van een flink aantal woningen. Hierdoor nam het aantal woningen met energielabel C of beter toe van 67% naar 69%. In circa 550 woningen zijn in het afgelopen jaar investeringen gedaan waarmee het energielabel is verbeterd. In 2015 nam Mooiland het besluit om de na-investeringen met het oog op duurzaamheid de komende jaren verder te intensiveren. Met ingang van het jaar 2015 zijn de regels rondom het bepalen van energielabels aangepast. Eind 2015 zijn 30% van de labels geüpdatet en opgesteld volgens de nieuwe rekenkern (het zogenaamde Nader Voorschrift). Als gevolg van de nieuwe rekenmethodiek krijgen vooral meergezinswoningen (appartementen) een wat lagere energetische index (energielabel). In de komende jaren worden de energielabels voor de overige woningen volgens deze nieuwe norm berekend indien het huidige certificaat verloopt of er een energieverbetering plaatsvindt. In onderstaande diagram zijn de energielabels van onze woningen uitgesplitst per klasse: 3.2 Ontwikkeling en transformatie woningvoorraad Op basis van de ontwikkelingen op de woningmarkt die we voorzien en onze strategie, werken we continu aan optimalisatie van ons woningbezit. Naast de al genoemde investeringen in het bestaande bezit, draagt aan- en verkoop en nieuwbouw in belangrijke mate bij aan het bereiken van de gewenste optimalisaties. Sturen op rendement / asset management De omvang van de vastgoedportefeuille van Mooiland vraagt om gedegen en professionele sturing. Mooiland maakt daarbij gebruik van asset management. Vertrekpunt in het asset management binnen Mooiland is een marktconform rendement op basis van marktwaarde in verhuurde staat ( denken als een belegger ). Dit betekent niet dat we op al onze complexen een marktconform rendement willen realiseren, maar dit vertrekpunt is nodig om voor iedereen transparant te maken waarom en waardoor we afwijken van een marktconform rendement. Daarnaast zorgt deze methodiek ervoor dat we geen onnodige kosten maken, niet onnodig opbrengsten laten liggen en dat we risico s van het vastgoed goed kunnen meewegen in onze tactische beslissingen. In 2015 is het asset management binnen Mooiland verder geprofessionaliseerd. De zogenaamde hold/sell analyse is in het afgelopen jaar afgerond, waarmee het (verwacht) rendement van onze complexen nu goed in beeld is. Daarnaast stelden we het nieuwe investeringsstatuut vast. Al onze investeringsbeslissingen toetsen en beoordelen wij nu aan de hand van dit statuut. Verder gaven we in 2015 vorm aan de integrale werkwijze vanuit asset management. Duidelijke voorbeelden hiervan zijn de versnelling in het doen van integrale investeringsvoorstellen voor woningverbetering en het terugbrengen van structurele leegstand in enkele complexen. 8

9 Aan- en verkopen In 2015 verkocht Mooiland 143 woningen aan particulieren. Bij verkoop aan zittende huurders, kunnen die huurders in aanmerking komen voor 10% korting op de koopprijs. In 2015 was dit het geval bij 57 van de 143 verkochte woningen. Ook zijn vijf percelen grond individueel verkocht aan particulieren. De individuele woningverkopen vinden voornamelijk in de regio Noordoost-Brabant plaats. Deze zijn gericht op de omvorming van (toekomstig) overaanbod van eengezinswoningen naar een kwantitatief en kwalitatief passend aanbod van nultredenwoningen. Dit zorgt ervoor dat ook in deze regio onze huurwoningen goed blijven aansluiten op de lokale vraag en de juiste prijs- /kwaliteitverhouding kennen. De opbrengsten uit verkoop zorgen ervoor dat Mooiland blijvend kan investeren in de kwaliteit en beschikbaarheid van de woningvoorraad. Naast individuele woningverkopen zijn in 2015 vanuit de strategie opnieuw een aantal complexgewijze aan- en verkooptrajecten met succes afgesloten. Zo zijn alle 310 woningen en overige verhuureenheden van Mooiland in Gouda verkocht. Daarnaast is één complex in Assen met in totaal 40 woningen verkocht. Ook zijn in 2015 verkoopovereenkomsten gesloten voor de overname van onze 493 woningen in Best, Eindhoven en Veldhoven. De formele overdracht van deze woningen vindt echter pas in de loop van 2016 plaats. Deze aantallen zijn daarom niet in dit jaarverslag over 2015 meegenomen. In het kader van de realisatie van de strategie, waarin we werken aan een meer nadrukkelijke concentratie van woningbezit rondom de regio Noordoost-Brabant, kocht Mooiland in 2015 in Nijmegen(-Lent) 293 sociale huurwoningen aan van het Wooninvesteringsfonds. Onder andere vanwege de onzekerheid rond de exacte vormgeving en impact van de zogenaamde woningmarktregio s en andere maatregelen vanuit de Woningwet, hebben we onze inspanningen op het terrein van deze complexgewijze verkopen sinds de zomer van 2015 overigens wel getemporiseerd. In principe zijn sindsdien alle verkooptrajecten stilgelegd in afwachting van de uitkomsten van de strategische heroriëntatie die in het bestuursverslag al aan bod kwam. Tot slot zijn in het kader van de scherpere focus op de kerntaken zeven van onze bedrijfspanden verkocht. Het betreft drie winkelruimtes, waaronder een supermarkt, twee praktijkruimtes en twee kantoorruimtes, samen goed voor m². In totaal zijn daarmee in 2015 complexmatig én individueel 498 verhuureenheden verkocht. Nieuwbouw en herstructurering Naast aan- en verkopen van woningen werkt Mooiland ook aan nieuwbouw- en herstructureringsprojecten die bijdragen aan de transformatie van de woningvoorraad die we voor ogen hebben. Door regelmatig voor nieuwbouw te kiezen, blijft het bezit van Mooiland up to date. In 2015 leverden we in totaal 442 nieuwe verhuureenheden op, waarvan het overgrote deel sociale huurwoningen betreft (94%). Daarnaast leverde Mooiland 22 koopwoningen op. Bij nieuwbouw en herstructurering proberen we woningen zo energiezuinig mogelijk te maken. Momenteel halen we bij nieuwbouw gemiddeld een energielabel A+. Onderstaande tabel laat alle in 2015 opgeleverde bouwprojecten zien: Overzicht opgeleverde projecten 2015 Projectnaam Plaats Betaalbaar Middelduur Duur (boven Overig Koop (tot 618) (tot 710) 710) bezit Totaal Hofstede Elderom fase 4a2 Boxmeer De Valuwe Fase 2a Cuijk Cuijkse Cantheelen Cuijk Aloysiusplein Geffen Adriaan Poirterstraat en J.F. Kennedystraat Heesch Groenstraat Maren- Kessel 8 8 Mariënbosch Nijmegen Tiendplein Oeffelt D. van Meerhemgaard en Kloosterstraat Oijen 7 7 Totaal

10 De (bouw)projectenkalender van Mooiland is in 2015 geëvalueerd. Dit leidde tot het wijzigen of gedeeltelijk of geheel schrappen van sommige geplande bouwprojecten. Het gaat dan vooral om onderdelen die zich slecht verhouden tot de nieuwe definitie van het werkdomein en de kerntaken zoals die zijn gedefinieerd in de nieuwe Woningwet. Het betreft bijvoorbeeld projecten met veel koopwoningen of de bouw van een supermarkt. Naast een schifting in de soorten projecten die we nog doen, kijken we binnen projecten ook naar de manier waarop we die realiseren. We sturen steeds meer op (kosten)efficiëntie en rendement. Mooiland maakt de omslag van sturen op onrendabele toppen naar sturen op rendement. Het effect daarvan is dat er meer investeringsruimte ontstaat om andere projecten te realiseren, waarmee we onze maatschappelijke taken als woningcorporatie maximaal kunnen uitvoeren. In 2015 was er sprake van een vrijval van onrendabele toppen die in het verleden zijn genomen. Deze vrijval is voornamelijk veroorzaakt door het schrappen of verkleinen van een aantal projecten. De vrijval betreft een totaalbedrag van Een volledig overzicht van de onrendabele top per project is als bijlage aan dit jaarverslag toegevoegd. De tabel hieronder geeft een overzicht van de concrete projecten met een geplande start bouw of oplevering in of na De bouwplannen vallen uiteen in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. In alle gevallen betreft het de ontwikkeling van huurwoningen. Als er sprake is van een herstructurering, plaatst Mooiland de bestaande bewoners eerst elders. Voor deze situaties is een sociaal plan vastgelegd met daarin een eventuele verhuiskostenvergoeding. Bouwprojecten in ontwikkeling Projectnaam Locatie Aantal geplande huurwoningen Centrumplan Berghem 15 Hart van Beugen (fase 1 en 2) Beugen 24 Hofstede Elderom (fase 2, 5 en 6) Boxmeer 32 Weijerstaete (Musette, stempel 2) Boxmeer 46 Jan Tooropstraat (Pauluskerk) Boxmeer 38 Cuijkse Cantheelen (fase 3, 4 en 5) Cuijk 81 De Valuwe revitalisering (fase 2c, 3 en 4) Cuijk 149 Op de Logte/Weverstraat (fase 2) Gennep 52 Oliestraat Grave 45 Hildebrand herstructurering (fase 3) Heesch 23 Hildebrand herstructurering (fase 4) Heesch 28 Vijf Eiken (Kerkstraat) Heesch 18 Water/Sebastianusstraat Herpen 6 Bernhardstraat (fase 1) Mill 3 Rabobankterrein Mill 18 Maaslandblok (Julianastraat) Mill 15 Loonse Hoven, renovatie Overloon 24 Liebregtsplein, nieuwbouw Vorstenbosch 10 Totaal 627 Grondaankopen Voor de ontwikkeling van diverse bouwprojecten kocht Mooiland in 2015 grond aan voor in totaal In de tabel hieronder staan de specifieke grondaankopen per locatie. Voor al deze grondaankopen geldt dat de bouw momenteel al gaande is. Op de aangekochte grond realiseert Mooiland huur- en/of koopwoningen. Overzicht grondaankopen 2015 Locatie Bedrag in Grondaankoop ten behoeve van project Hildebrand Heesch Grondaankoop ten behoeve project Pauluskerk Boxmeer Grondaankoop ten behoeve Burg. Verstraatenlaan Mill Totaal

11 4. Verhuur en dienstverlening Het zorgen voor betaalbare en goede huisvesting behoort tot de kerntaken van woningcorporaties. Dit hoofdstuk beschrijft hoe Mooiland om gaat met de betaalbaarheid van het wonen, maar gaat ook in op diverse andere aspecten rondom verhuur van onze woningen en de kwaliteit van onze dienstverlening. 4.1 Betaalbaarheid en huurbeleid Het bieden van betaalbare huurwoningen met een passende prijs-kwaliteitverhouding is één van de speerpunten van Mooiland. Wij zoeken naar een goede balans tussen het volkshuisvestelijke belang en het belang van goed rentmeesterschap. Dat wil zeggen dat Mooiland het belang van voldoende beschikbare en betaalbare sociale huurwoningen onderkent, maar ook het belang dat we voldoende huurinkomsten genereren om onze verplichtingen na te komen en onze volkshuisvestelijke opgaven aan te kunnen, zowel op de korte maar zeker ook op de lange termijn. In 2015 bedroeg de gemiddelde huurprijs van onze huurwoningen 515,40. Tachtig procent van alle woningen viel in de prijscategorieën goedkoop en betaalbaar (huurprijs tot 618 per maand). Gemiddeld werden de woningen van Mooiland in 2015 op 74% van de maximaal redelijke huurprijs verhuurd. In het bestaande huurbeleid zijn afspraken gemaakt over de te hanteren uitgangspunten bij het bepalen van de huurprijs van een woning, namelijk: Minimaal 90% van het woningbezit heeft een streefhuur onder de huurtoeslaggrens ( 710,68 per maand, prijspeil 2015). Minimaal 50% van het bezit heeft een streefhuur onder de laagste aftoppingsgrens voor huurtoeslag ( 576,87 per maand, prijspeil 2015). Het voornemen was om het huurbeleid in 2015 te actualiseren, maar dat voornemen werd doorkruist door de versnelde invoering van het passend toewijzen en de tussentijdse aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel. Dit vergde een dusdanige capaciteit en leidde tot een fors andere uitgangssituatie. Daarom is ervoor gekozen het formuleren van het nieuwe huurbeleid uit te stellen. In 2016 pakken we dit weer op. Passend toewijzen Vanaf 1 januari 2016 is het wettelijk verplicht om nieuwe huurders die op basis van hun inkomen recht hebben op huurtoeslag, alleen nog huurwoningen toe te wijzen met een passende huurprijs. Afhankelijk van de samenstelling komen huurtoeslaghuishoudens alleen nog in aanmerking voor woningen met een huurprijs tot 576,87 (één- en tweepersoonshuishoudens) of 618,24 (meerpersoonshuishoudens). De implementatie van passend toewijzen was een flinke operatie: we hebben ons woningbemiddelingssysteem aangepast, gemeenschappelijke afspraken gemaakt met collega-corporaties over de woningtoewijzing, intermediaire verhuurders aangeschreven, huurders ingelicht en ervoor gezorgd dat woningtoewijzingen hierop worden gecontroleerd. Nieuw woningwaarderingsstelsel De maximale prijs van huurwoningen wordt gebaseerd op het aantal punten dat wordt toekend op basis van het woningwaarderingsstelsel. Per 1 oktober 2015 is het woningwaarderingsstelsel veranderd. Sinds die datum is ongeveer 25% van het aantal punten gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning. Als gevolg van deze aanpassing stegen de maximale huren van veel van onze woningen. Mooiland nam deze stijging echter niet in de streefhuren over in verband met het passend toewijzen en de herijking van het huurbeleid. In een zeer beperkt aantal gevallen bleek na de stelselwijziging de feitelijke huurprijs de maximale huurprijs te overschrijden. In die gevallen kregen huurders een huurverlaging. Huurverhoging 2015 Mooiland koos in 2015 in overleg met de huurderskoepels voor een meer gematigde huurverhoging dan voorgaande jaren. Huurders met lage inkomens (tot ) die een relatief hoge huur betalen (meer dan de zogenaamde streefhuur) kregen een inflatievolgende huurverhoging. Huurders met een huurprijs lager dan de streefhuur en huurders met een hoger inkomen kregen wel een huurverhoging boven inflatie, die varieerde van inflatie +1% tot en met inflatie +4%. Met de beperkte huurverhoging voor lagere inkomens stellen Mooiland en de huurderskoepel het belang van de betaalbaarheid van haar woningen voorop. 11

12 4.2 Verhuur en toewijzingen Het verhuren van woningen is een kernactiviteit van Mooiland. In 2015 had Mooiland zogeheten mutaties (nieuwe verhuringen binnen de bestaande woningvoorraad). Dit komt neer op een mutatiegraad van 10,1%. Sociale huurwoningen moeten we voor minimaal 90% toewijzen aan mensen met een inkomen lager dan per jaar. In 2015 verhuurden wij 97,7% van de sociale huurwoningen aan mensen met een inkomen onder de grens van Van de vrijgekomen sociale huurwoningen is 2,3% toegewezen aan mensen met een huishoudinkomen boven die grens (58 toewijzingen). Hiermee voldoen we ruim aan de sinds 2011 geldende toewijzingsgrens. Vanaf 2016 moeten we ons ook ieder jaar verantwoorden over de toepassing van de regels rondom passend toewijzen. Huurwoningen die vrij komen, verhuren we opnieuw op basis van het eigen woonruimteverdeelsysteem of via een regionaal woonruimteverdeelsysteem. Het merendeel van ons woningbezit verhuren we aan de hand van ons eigen woonruimteverdeelsysteem. Dit is vooral van toepassing voor ons bezit in Noordoost-Brabant en Gennep. In die regio s bieden we op drie verschillende manieren vrijgekomen huurwoningen aan. Per kern wordt 80% van de woningen op basis van inschrijftijd toegewezen en 20% via loting. Woningen die we op deze manieren niet kunnen verhuren, bieden we aan via direct te huur. Ons eigen woonruimteverdeelsysteem kent geen urgentieregeling. Spoedzoekers kunnen we via direct te huur en loting doorgaans goed bedienen. Het woningbezit van Mooiland buiten Noordoost-Brabant / Gennep verhuren we steeds vaker via regionale woonruimteverdeelsystemen zoals Entree in de regio Arnhem-Nijmegen of Woonkeus in de Stedendriehoek Apeldoorn-Zutphen-Deventer. Inmiddels is Mooiland bij meer dan 25 van dergelijke verhuursystemen aangesloten, waarvan sommige een eigen urgentieregeling hebben. In het afgelopen jaar is extra ingezet op het vaker aanbieden van huurwoningen via deze regionale woonruimteverdeelsystemen. Woningzoekenden vinden daar makkelijker een woning van Mooiland in hun eigen regio en dat komt de verhuurbaarheid van onze woningen ten goede. Bij iedere overstap naar een nieuw aanbodmodel maakt Mooiland wel een zorgvuldige afweging tussen de verwachte verbetering van de verhuurbaarheid en de kosten voor deelname. Ook kijken we naar eventuele bijzondere toewijzingsregels die afwijken van ons beleid. In 2015 sloot Mooiland zich bij vijf extra regionale woonruimteverdeelsystemen aan, namelijk: Sociale Verhuurders Haaglanden voor onze 928 woningen in Pijnacker, Den Haag en Zoetermeer Woonservice voor onze 800 woningen in Den Bosch en de kernen Vinkel en Nuland Klik voor Wonen voor onze 679 woningen verspreid over West-Brabant (per ) Maaskoepel voor onze 571 woningen in Schiedam, Vlaardingen en Hellevoetsluis Woning in zicht voor onze 165 woningen in Tilburg, Dongen en Waalwijk Leegstand Bij het verhuren van woningen en bedrijfspanden is het van belang om leegstand tot een minimum te beperken. Leegstand ontstaat onder meer als er niet direct na het vertrek van de ene huurder aansluitend een nieuwe huurder is. Ook bij groot onderhoud, renovatie, sloop of verkoop staan huurwoningen soms voor langere tijd leeg. Mooiland liep als gevolg van leegstand in 2015 een bedrag van aan huurinkomsten mis (2014: ). Dit noemen wij huurderving. De huurderving over 2015 bedraagt 2,3% van de totale huuropbrengsten van Mooiland (2014: 1,83%). In vergelijking met andere corporaties is een huurderving van 2,3% relatief hoog. De hoge huurderving wordt gedeeltelijk veroorzaakt door achterstanden in het verhuurmutatieproces, maar ook voor een aanzienlijk deel door langdurige leegstaand in bepaalde complexen (moeilijk verhuurbare woningen). In 2015 namen we diverse maatregelen om deze problemen aan te pakken. Ter verbetering van het verhuurmutatieproces houden we bijvoorbeeld meer toezicht op deadlines voor aanlevering van informatie door huurders en werken we ook in de regio Noordoost- Brabant / Gennep met groepsbezichtigingen. Om de langdurige leegstand van woningen tegen te gaan, is gewerkt aan de vindbaarheid en presentatie van ons woningaanbod. Bij een aantal specifieke complexen waar we structureel kampen met moeilijke verhuurbaarheid zijn extra acties uitgevoerd ter verbetering van de uitstraling van het complex en de naamsbekendheid. Als gevolg van deze aanpak daalt de leegstand geleidelijk sinds de tweede helft van De verwachting is dat deze daling in 2016 doorzet. 12

13 Huurachterstanden Door diverse omstandigheden kan het gebeuren dat huurders niet of niet op tijd hun huur betalen. Dit heeft voor Mooiland negatieve gevolgen, waaronder toename in deurwaarderskosten, ontruimingen, schuldsanering en oninbare vorderingen. We hadden in 2015 opnieuw te maken met aanzienlijke huurachterstanden. Op 31 december 2015 moesten we nog aan achterstallige huurinkomsten ontvangen (2014: ). Dit is 2,02% van de totale huursom over Het monitoren van achterstanden en het zo snel mogelijk aangaan van de dialoog met huurders over huurachterstanden, zijn van groot belang bij het verhelpen en voorkomen van achterstanden. Vanaf 2016 zoeken we bij een betalingsachterstand in een veel eerder stadium telefonisch contact met de huurder. Doel hiervan is om de achterstanden niet verder op te laten lopen en kort na het ontstaan van een achterstand samen met de bewoner te kijken naar mogelijke oplossingen. Woonoverlast, ontruimingen en woonfraude Bij het verhuren van woningen kunnen ook onaangename situaties ontstaan zoals overlast of onrechtmatig gebruik van de huurwoning. In het geval van overlast vragen we de mensen die overlast ervaren om deze eerst zelf proberen op te lossen. Dit voorkomt vaak escalatie van de situatie. Wanneer mensen er onderling niet uitkomen, bieden we binnen verschillende gemeenten buurtbemiddeling aan. Vrijwilligers hebben hierin de hoofdrol. Daar waar een intensiever traject nodig is, volgt maatwerk. Stelselmatige huurachterstanden, ernstige overlast en woonfraude (bijvoorbeeld illegale doorverhuur of drugsverkoop vanuit de woning) kunnen redenen zijn om de huurovereenkomst te beëindigen en de woning te ontruimen. In 2015 zijn er 166 aanzeggingen tot ontruiming gedaan. In 49 gevallen kwam het daadwerkelijk tot ontruiming (2014: 248 aanzeggingen 76 ontruimingen). In 47 gevallen was de ontruiming het gevolg van stelselmatige huurachterstanden, in één geval is ontruimd vanwege overlast en één ontruiming is in gang gezet vanwege hennepteelt. Dat het lang niet altijd tot een daadwerkelijke ontruiming komt heeft diverse redenen. Het kan zijn dat de huurachterstand alsnog wordt betaald of dat er een betalingsregeling wordt getroffen. In het geval drugsverkoop- of teelt wordt geconstateerd, wordt de woning doorgaans door de huurder verlaten voordat de aangekondigde ontruimingsprocedure in gang wordt gezet. Ook kan het dat het pand tijdelijk wordt gesloten op last van de gemeente. Mooiland voert daarnaast een zogenaamd laatste kans-beleid in de regio Noordoost-Brabant. Met huurders die structureel huurachterstanden hebben en/of overlast veroorzaken, sluiten we een laatste kans-contract waarin we samen afspreken dat de huurder nog een laatste kans krijgt om het gedrag aan te passen en actief te werken aan de oplossing van de problematiek met hulp van een begeleidingsplan. Lukt dat niet, dan volgt alsnog ontruiming. Strikt uitgangspunt is de correcte en tijdige betaling van de maandhuur. Bijzondere toewijzingen Naast de reguliere woonruimteverdeling wijzen we ook woningen toe aan mensen in bijzondere situaties zoals mensen die door een lichamelijke of geestelijke beperking een aangepaste woning nodig hebben, mensen die door herstructurering hun eigen woning moeten verlaten of vluchtelingen met een verblijfsstatus (vergunninghouders). Mooiland heeft een aantal bijzondere woonvormen die zijn bestemd voor bewoners met een specifieke (woon)zorgbehoefte of bijzondere doelgroepen. Deze woningen wijzen we toe aan mensen met een woonindicatie. In 2015 zijn 63 woningen toegewezen aan mensen met een woonindicatie. In totaal zijn hiervoor 76 huishoudens geïndiceerd. Aangepaste woningen die speciaal geschikt zijn voor zorgbehoevenden, houden we zoveel mogelijk beschikbaar voor mensen die echt een aangepaste woning nodig hebben. In 2015 startte Mooiland met een herziening van het beleid rond de woonindicatie-systematiek en steunpunten in wooncomplexen. Het nieuwe beleid kent meer ruimte voor keuzevrijheid en eigen verantwoordelijkheid. Dit nieuwe beleid werken we in 2016 verder uit. Huisvesting vergunninghouders Alle gemeenten krijgen jaarlijks vanuit de Rijksoverheid een taakstellend aantal vluchtelingen met verblijfsstatus (vergunninghouders) om in hun gemeente te huisvesten. Deze doelgroep komt in de regel voor het merendeel terecht in sociale huurwoningen. In 2015 stelde Mooiland in totaal 134 woningen beschikbaar voor de huisvesting van 325 verblijfsgerechtigden. 13

14 In gemeenten waar Mooiland een aanzienlijk deel van de sociale woningvoorraad beheert, pakken we de huisvesting van vergunninghouders samen met gemeenten, COA en Vluchtelingenwerk in de volle breedte op. Ook zijn we bereid daar een extra stap te zetten op dit vlak als dat nodig is. In gemeenten waar Mooiland slechts een klein deel van de sociale woningvoorraad beheert, kijken we op verzoek van de betreffende gemeente naar de mogelijkheid om vergunninghouders in onze woningen te huisvesten naar rato van ons aandeel aan huurwoningen in de gemeente. Indien in het specifieke wooncomplex speciale toewijzingsregels gelden zoals bepaalde leeftijdsgrenzen dan dient daar rekening mee te worden gehouden. In 2015 nam het aantal vergunninghouders fors toe in vergelijking met voorgaande jaren. De huisvesting in alleen onze bestaande woningvoorraad is door de toenemende vraag niet meer wenselijk. Met de verwachting dat deze toename ook in de komende jaren aanhoudt, organiseerde Mooiland in april 2015 een werkconferentie met alle gemeenten uit het werkgebied Noordoost Brabant rondom het thema huisvesting voor vergunninghouders. Vanuit de werkconferentie is een onderzoek gestart naar de mogelijkheden om de achterstand in huisvesting van vergunninghouders weg te werken. Daarbij kijken we onder meer naar de mogelijkheden voor kamergewijze verhuur, het geschikt maken van oude kantoren of scholen, tijdelijke woonunits en versnelling van nieuwbouw. Ook kijken we in verband met deze problematiek kritisch naar de woningen die worden aangeboden voor verkoop. In 2015 is Mooiland eveneens begonnen met de inventarisatie van extra bouwmogelijkheden voor (semi-)permanente woningen en tijdelijke woonunits in verschillende gemeenten. Realisatie van projecten moet worden gecombineerd met een zorgvuldig communicatietraject gericht op (meer) maatschappelijke acceptatie. Ook daarvoor is goede samenwerking met gemeenten, COA en Vluchtelingenwerk erg belangrijk. 4.3 Kwaliteit van dienstverlening Het is voor ons belangrijk om te weten of onze huurders en andere klanten ook daadwerkelijk tevreden zijn over onze dienstverlening. We onderzoeken dit met behulp van feedbackmetingen bij de contacten via klantenservice en bij reparatieverzoeken. Sinds november 2015 worden deze feedbackmetingen ook uitgevoerd na het betrekken en het verlaten van de woning. Kort nadat er contact is geweest, krijgt een deel van onze klanten een korte vragenlijst over de kwaliteit van de dienstverlening. Mooiland nam in 2015 bovendien opnieuw deel aan de Aedes-benchmark. Dit is een relatief nieuw initiatief vanuit brancheorganisatie Aedes om de prestaties van woningcorporaties beter inzichtelijk te maken. Eén van de onderdelen van de benchmark is het huurdersoordeel. Dit gaat over dezelfde dienstverleningsaspecten als de feedbackmetingen. Uit de Aedes-benchmark blijkt dat Mooiland op het onderdeel huurdersoordeel in 2015 een 7,2 heeft gekregen. De resultaten van de eigen feedbackmetingen bevestigen dit. Daarmee kunnen we stellen dat onze klanten over het algemeen tevreden zijn over deze onderdelen van de dienstverlening. Het huurdersoordeel over onze kwaliteit van dienstverlening is in vergelijking met vorig jaar wel iets gedaald (2014: 7,5). Het betreft dan vooral de onderdelen telefonisch klantcontact en tijdens de verhuizing. Door de reorganisatie die per 1 januari 2015 is doorgevoerd, hebben we onze regiokantoren gesloten en het klantcontact en verhuur gecentraliseerd bij één team. Het duurde even voordat iedereen in zijn of haar nieuwe rol was ingewerkt. Hierdoor zijn de wachttijden aan de telefoon langer geweest dan de klant van ons gewend is. Ook zien we dat het verhuren van leeggekomen woningen het afgelopen jaar meer tijd vraagt. Hierdoor is niet altijd sprake van aansluitende verhuur. We werken volop aan verbetering op deze vlakken door de inzet van extra mensen, trainingen, aanpassingen in het verhuurproces en verbeteringen in de vindbaarheid van ons woningaanbod. We zijn ervan overtuigd dat onze huurders dat in positieve zin gaan merken en de tevredenheid zal toenemen. Klachten We doen ons best om goede dienstverlening en kwaliteit te leveren, maar toch zijn er soms klachten. Voor klachten kunnen huurders in de eerste plaats terecht bij Mooiland. In 2015 koos Mooiland voor een andere aanpak van de interne klachtenafhandeling. Er is nieuw klachtenbeleid geformuleerd en er is een klachtencoördinator aangesteld. 14

15 Klachten worden met ingang van 1 juli 2015 centraal geregistreerd en de afhandeling wordt gemonitord. Het voornaamste doel bij klachtenafhandeling blijft het wegnemen van de ontevredenheid van de klant, maar daarnaast is afgesproken dat we voortaan periodiek rapporteren over aantallen en soorten klachten richting teammanagers en het directieteam. Ook worden in die rapportages naar aanleiding van de klachten procesverbeteringen voorgesteld en worden inefficiënties aangekaart. Dit komt uiteindelijk de kwaliteit van onze processen en dienstverlening ten goede. Vanaf 1 juli 2015 werden 475 klachten geregistreerd. Bezwarencommissie Als de klant van mening is dat de behandeling van een klacht via de interne procedure van Mooiland niet tot een bevredigende oplossing leidde, kan die persoon naar de bezwarencommissie Mooiland stappen. Dit is een onafhankelijke commissie bestaande uit vier personen die oordeelt of een klacht gegrond of ongegrond is. De commissie adviseert de directie hoe de klacht verder af te handelen. De directie kan alleen gemotiveerd van dit advies afwijken. Tot 1 juli 2015 kende Mooiland zowel een klachtencommissie als een geschillencommissie die ieder voor een deel van het werkgebied van Mooiland klachten behandelde. Deze zijn per 1 juli samengevoegd tot de bezwarencommissie Mooiland. Hierdoor is het voor klanten duidelijk waar zij terecht kunnen met hun bezwaren en is een uniforme werkwijze geborgd. In 2015 ontvingen de bezwarencommissie en diens voorgangers in totaal zeventien klachten. Hiervan zijn negen klachten schriftelijk of tijdens een zitting behandeld door de commissie. De overige klachten zijn niet ontvankelijk verklaard, omdat de interne procedure nog niet was afgerond. Van de behandelde klachten zijn er twee gegrond verklaard, zes ongegrond en is één zaak geseponeerd. Het advies van de bezwarencommissie is in alle gevallen door Mooiland overgenomen. In het eigen jaarverslag van de bezwarencommissie Mooiland wordt uitgebreid verslag gedaan van haar werkzaamheden en de geschillen in

16 5. Samen met bewoners Voor Mooiland is goede en duidelijke communicatie met bewoners en het betrekken van huurders(organisaties) bij beleidskeuzes van groot belang. Daarnaast stimuleert Mooiland graag burgerparticipatie en activiteiten gericht op verbetering van de leefbaarheid in wijken en buurten. Dit hoofdstuk beschrijft waar we ons op richten op deze terreinen. 5.1 Bekend met bewoners Voor het optimaliseren van onze dienstverlening en woningaanbod is het goed om te weten wie onze bewoners zijn en wat zij willen. Het project Dienstverlening Mooiland bracht de wensen en behoeften van onze klanten in 2015 opnieuw in beeld. Verspreid over ons werkgebied hield een extern onderzoeksbureau 29 diepte-interviews met klanten uit vijf verschillende segmenten: starters, gezinnen, alleenstaanden, senioren en klanten met een bijzondere woonvraag. Ook is intern een klantanalyse uitgevoerd via gesprekken en interviews met diverse groepen medewerkers en leidinggevenden. De opbrengsten uit dit onderzoek moeten begin 2016 leiden tot een nieuwe klantvisie die we meenemen in de herijking van de strategie van Mooiland. Communicatie met bewoners Mooiland houdt bewoners graag op de hoogte over wat er speelt en over de keuzes die hen raken. Heldere, transparante en begrijpelijke communicatie is daarvoor van belang. Op de gebied van social media heeft Mooiland naast het bestaande Twitter-account in 2015 ook een facebookpagina in het leven geroepen ( Woningcorporatie Mooiland ). Met de inzet van social media geven we huurders en woningzoekenden de gelegenheid om ook via een ander communicatiekanaal dan telefoon of een vraag te stellen of informatie op te halen. Voor goede bediening via social media is binnen Mooiland een webcareteam samengesteld bestaande uit o.a. communicatieadviseurs, klantenservicemedewerkers en de klachtencoördinator. De komende jaren zetten we meer in op digitale dienstverlening. In 2016 starten we met de inrichting van een online klantportaal waar bewoners in de toekomst 24 uur per dag hun gegevens kunnen opzoeken, vragen stellen en meldingen maken. Het is echter duidelijk dat sommige van onze bewoners een blijvende behoefte houden aan fysieke informatie en dat offline en online communicatie elkaar kunnen versterken. In 2015 is daarom een fysieke flyer ontwikkeld met daarop nuttige informatie en verwijzingen naar relevante artikelen op de website. Alle huurders hebben deze flyer aan het einde van het jaar in hun brievenbus ontvangen. Na de positieve ontvangst van de eerste flyer is besloten voortaan tweemaal per jaar een dergelijke flyer te versturen. 5.2 Betrokken met bewoners Het informeren en betrekken van bewoners bij ontwikkelingen en beleidskeuzes draagt bij aan gebalanceerde afwegingen. We betrekken bewoners structureel bij ons werk via de huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Mooiland kent diverse verenigingen van huurders. Vaak zijn deze per gemeente of wooncomplex verenigd. Deze organisaties werken op hun beurt samen via twee regionale koepelorganisaties. De Koepel Grave vertegenwoordigt de huurders in de regio Noordoost Brabant / Gennep. De KMAS (Koepel Mooiland Allen Samen) vertegenwoordigt de huurders van Mooiland verspreid over de rest van het land. We bieden huurdersorganisaties diverse vormen van ondersteuning aan, bijvoorbeeld door een financiële bijdrage, procesbegeleiding en scholing. Op beleidsniveau overleggen we met de centrale huurdersorganisaties de Koepels over zaken zoals de begroting en het huurbeleid. Met de Koepels zijn er reguliere overleggen op bestuurlijk en operationeel niveau. Op lokaal- en op complexniveau overleggen we met huurdersorganisaties en bewonerscommissies over lokale aangelegenheden. Ook organiseren Mooiland en de huurderskoepels jaarlijks samen een bijeenkomst voor de lokale huurdersorganisaties waar zij zijn bijgepraat over de actuele ontwikkelingen en input is opgehaald voor de inzet van de Koepels. In 2015 sloten de beide Koepels een samenwerkingsovereenkomst waarin is afgesproken dat zij voortaan gezamenlijk optrekken bij Mooilandbrede thema s en adviesaanvragen over bijvoorbeeld de organisatieontwikkeling en de jaarlijkse huurverhoging. Ook is de visie op participatie en burgerkracht in 2015 in nauwe samenspraak met de huurdersorganisatie geactualiseerd. We zetten ons in voor een goede samenwerking en open relatie met de huurders. Naast verbinding met onze bewoners door formele zeggenschap via de diverse huurdersorganisaties, willen we de komende tijd vaker inzetten op het betrekken van bredere groepen bewoners via informele participatievormen. We denken dan onder meer aan workshops over specifieke onderwerpen. 16

17 5.3 Leefbaarheid Een fijne, vitale buurt leidt tot een betere verhuurbaarheid, kent minder overlast en andere problemen en is daarom ook goed voor de vastgoedwaarde van onze woningen. Leefbaarheid is dus belangrijk voor zowel de bewoners als voor Mooiland. Als gevolg van nieuwe wet- en regelgeving wordt de ruimte voor corporaties om in leefbaarheid te investeren wel kleiner. Mooiland ziet burgerkracht als een kans om verschillende vraagstukken rondom leefbaarheid toch op te pakken. Door burgers zelf verantwoordelijk te maken voor collectieve en publieke vraagstukken en samen te werken met bewoners, instellingen en overheden, vinden we eerder en met beperktere inzet van financiën een oplossing voor sociale vraagstukken. Vanuit deze overtuiging staat Mooiland open voor initiatieven van klanten, buurtbewoners of anderen voor het verhelpen van knelpunten in het goed wonen. We ondersteunen initiatieven, maar nemen die niet over. Dan tornen we immers aan de essentie van burgerkracht. De keuze of Mooiland initiatieven wel of niet ondersteunt, beargumenteren we altijd goed en daarbij houden we rekening met de geldende wettelijke vereisten. We denken creatief en open mee, maar stemmen niet in met initiatieven die bijvoorbeeld het woongenot van anderen belasten. De rol van Mooiland is op dit vlak dus steeds vaker nadrukkelijk ondersteunend. Waar nodig geven we advies of brengen we bewoners in contact met onze partners. In 2015 investeerde Mooiland een bedrag van in leefbaarheid. Op 1 juli 2015 trad de herziene Woningwet in werking. Als gevolg van deze wetswijziging is het aantal toegestane leefbaarheidsactiviteiten ingeperkt. De activiteiten moeten voortaan nadrukkelijk ten behoeve van eigen huurders en het eigen woningbezit komen. Ook moeten de activiteiten vooral zijn gericht op bevordering van een schone en veilige woning en woonomgeving. Het is in de nieuwe situatie niet altijd even duidelijk welke activiteiten nog zijn toegestaan. Het is van belang dat de excessen op dit terrein zijn aangepakt, maar investeringen in leefbaarheid leveren een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit van wonen en samenleven en daarom hechten we er waarde aan dat deze investeringen mogelijk blijven. De nadere specificering van leefbaarheid krijgt op basis van ervaringen, richtlijnen en best-practices in de komende tijd verder vorm. 17

18 6. Samen met partners Mooiland kan veel doelstellingen alleen realiseren in goede samenwerking met partners zoals gemeenten, zorgaanbieders, collega-corporaties, financiële instellingen, leveranciers en tal van andere organisaties. Deze samenwerkingen lopen uiteen van strategische overleggen tot concrete uitvoeringsactiviteiten. Mooiland streeft hierbij naar een gelijkwaardige, zakelijke en betrokken samenwerking. Afstemming met partners is belangrijk, maar we laten verantwoordelijkheden die bij een ander liggen ook nadrukkelijker daar liggen. De rol van Mooiland is veelal beperkt tot het signaleren en afwegen wie verantwoordelijk is in specifieke situaties. Met onze partners zoeken we waar mogelijk ketensamenwerking op. 6.1 Een sterk netwerk We willen investeren in goede relaties met onze partners en een sterk netwerk realiseren. In de regio Noordoost Brabant / Gennep is al langer sprake van een dergelijke netwerkfunctie en werken we samen op terreinen als overlast, veiligheid, buurtbemiddeling, wijkgericht werken en burgerkracht. Uiteraard blijven we daarin investeren. Daarnaast hebben we in 2015 hard gewerkt om ook in de regio Nijmegen de netwerkfunctie uit te breiden. Zo was er in Nijmegen zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau veel contact met de gemeente en sloten we ons aan bij het Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW). Ook sloot Mooiland zich aan bij het landelijke netwerk De Vernieuwde Stad, een platform van grote maatschappelijk betrokken woningcorporaties. Wijkvisies In het kader van wijkgericht werken startte Mooiland in 2015 met het project wijkvisies. Als pilot zijn drie wijken uitgekozen, namelijk Gennep-Midden, Nistelrode en Grave Esterveld-Zittert. Voor het opstellen van een wijkvisie wordt eerst de feitelijke informatie over bijvoorbeeld inwoneraantal, woningtypes, huishoudenssamenstelling, leeftijd en leefbaarheidssituatie op wijkniveau in kaart gebracht. Deze informatie wordt naast de doelstellingen en wensportefeuille van Mooiland gelegd. Een wijkposter brengt dit alles samen in beeld. Met behulp van de wijkposter is vervolgens in ieder van de geselecteerde wijken een wijkschouw uitgevoerd. Tijdens deze wijkschouw bezoekt een groep relevante medewerkers samen met partners (gemeente, politie, welzijnswerk) de wijk. Deze schouw maakt de kansen, bedreigingen, sterktes en zwaktes van de wijk inzichtelijk. Op basis van al deze informatie heeft Mooiland in kaart gebracht welke sociale en fysieke interventies nodig zijn om de wijk op het gewenste niveau te krijgen. Begin 2016 ronden we de eerste wijkvisies uit de pilot af. We evalueren vervolgens de pilot en rollen die daarna verder uit over andere delen van het kernwerkgebied. Per jaar stellen we een aantal wijkvisies op, waarbij de volgorde wordt bepaald op basis van ontwikkelingen op het gebied van de woningvoorraad of leefbaarheid in de betreffende wijk. 6.2 Samenwerking met gemeenten Mooiland ziet gemeenten als een van de voornaamste partners bij het invullen van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven. Het is wel goed te beseffen dat Mooiland op dit vlak in een bijzondere situatie zit. We hebben woningbezit in maar liefst 130 gemeenten verspreid over heel Nederland. De variatie daarbinnen is groot, zowel qua omvang en cultuur als qua lokale opgaven en problemen. In ruim 80% van de gemeenten waar Mooiland actief is, beheren we minder dan 250 woningen. In 60 van de 130 gemeenten gaat het zelfs om minder dan 50 woningen. Buiten de regio Noordoost- Brabant / Gennep komt het relatieve aandeel van de lokale sociale woningvoorraad van Mooiland op gemeenteniveau ook nergens boven de 8% uit. Gezien die spreiding is het niet mogelijk alle gemeenten waar Mooiland actief is op dezelfde manier te bedienen. De nieuwe Woningwet houdt maar zeer beperkt rekening met een dergelijke bijzondere spreiding van het woningbezit. De komende tijd kijken we hoe we op een praktische en redelijke wijze vorm kunnen geven aan de diverse nieuwe overlegverplichtingen. Indien er sprake is van specifieke problematiek met betrekking tot onze wooncomplexen, blijven we uiteraard beschikbaar voor overleg. 18

19 In gesprek met gemeenten In de tien gemeenten in de regio Noordoost-Brabant en Gennep waar Mooiland actief is, beheert Mooiland wel een aanzienlijk deel van de sociale woningvoorraad. Daar pakt Mooiland in ieder geval de volwaardige rol als gesprekspartner zoals de nieuwe Woningwet voorschrijft. Ieder jaar overleggen we meerdere malen op ambtelijk en bestuurlijk niveau met deze gemeenten. We onderstrepen het belang van goede (prestatie) afspraken met deze gemeenten. Voor 2015 hadden die afspraken vooral een pragmatisch karakter gericht op concrete nieuwbouwprojecten, woningtoewijzing of huisvesting van vergunninghouders. Vanwege de nieuwe wet- en regelgeving rondom overleggen met gemeenten en huurdersorganisaties, hebben we voor 2016 samen met diverse van deze gemeenten procesafspraken gemaakt en van gedachten gewisseld over de vorming van woningmarktregio s. Ook stimuleerden we het opstellen of actualiseren van woonvisies. In 2015 organiseerde Mooiland daarnaast voor deze gemeenten diverse gezamenlijke bijeenkomsten over de ontwikkelingen binnen Mooiland en de bredere corporatiesector. Zo vond er in maart een bijeenkomst plaats over de samenwerking tussen Mooiland en gemeenten naar aanleiding van het visitatierapport. In april was er een werkconferentie over vergunninghouders en in juni is er een bijeenkomst georganiseerd over de financiële positie en de portefeuillestrategie van Mooiland. Transparantie over prestaties Voor een maatschappelijke organisatie als Mooiland is transparantie over onze prestaties van groot belang. Via onze website en social media houden we onze huurders en andere partners regelmatig op de hoogte van de ontwikkelingen bij Mooiland. Waar nodig zetten we gerichte communicatie in. Met behulp van het jaarverslag geven we uitgebreid inzicht in de prestaties van Mooiland. De jaarverslagwebsite geeft bovendien per gemeente in het kernwerkgebied een gedetailleerder overzicht van de activiteiten in het afgelopen jaar. 6.3 Samenwerking met zorg- en welzijnspartners Wonen, Welzijn en Zorg zien we als een belangrijk aspect dat bij de woonopgave van onze doelgroep hoort. We willen daarin vernieuwend en ondersteunend zijn. We werken daarom intensief samen met talrijke zorg- en welzijnspartners om geschikte woningen en diensten aan te bieden aan mensen met een bijzondere woonvraag. Mooiland heeft al langere tijd een strategische samenwerking met zorgorganisatie Pantein. In 2015 is in dat kader het woonzorgproject Cuijkse Cantheelen in Cuijk in gebruik genomen, met onder meer 2000 m² zorg- en welzijnsvoorzieningen, 97 zorgwoningen en 10 woongroepen. Daarnaast werken we ook samen met verschillende andere zorgorganisaties zoals Zorggroep Drenthe, Pieter van Foreest en de Stichting Philadelphia, die respectievelijk in onze appartementencomplexen in Assen, Pijnacker en Barneveld een aantal woningen en ruimtes huren voor het verlenen van zorg. Ook vinden we het belangrijk om structureel kennis binnen te halen en op de hoogte te zijn van ontwikkelingen op het gebied van zorg en welzijn. Daarom hebben we regelmatig contact met de zorgkantoren en zijn we aangesloten bij verschillende netwerken zoals het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg (KCWZ). Om de leefbaarheid in wijken te bevorderen werkt Mooiland samen met diverse welzijnspartners. Een voorbeeld van zo n samenwerking is met het Verdihuis. Deze organisatie biedt intensieve woonbegeleiding aan huishoudens met multiproblematiek om escalatie te voorkomen. Ook participeert Mooiland in diverse gemeenten in de regio Noordoost-Brabant in verschillende netwerken op terreinen als buurtbemiddeling, veiligheid en overlast. 19

20 7. Mooiland als organisatie Om onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven goed te kunnen realiseren is een effectieve en (kosten)efficiënte inrichting van de organisatie een belangrijk aandachtspunt. Daarom is er ook in het jaarverslag specifiek aandacht voor de organisatie-inrichting van Mooiland. 7.1 Personeelsbeleid Eind 2015 werkten er bij Mooiland 279 mensen voor een totaal van 256 fte (2014: 333 mensen, 292,9 fte). Dit is in vergelijking met het jaar ervoor een afname van 54 medewerkers, wat zich vertaalt in 36,9 fte minder. Deze afname is het gevolg van de formele afronding van de plaatsingsprocedure, die samenhing met de in 2014 ingezette reorganisatie. Hieronder is de huidige personeelssamenstelling van Mooiland opgenomen verdeeld naar leeftijdsklasse en geslacht: Overzicht personeelssamenstelling naar leeftijd en geslacht Categorie t/m 24 jaar jaar jaar jaar jaar Totaal Mannen Vrouwen Totaal 3 (1%) 49 (18%) 70 (25%) 98 (35%) 59 (21%) 279 In de eerste helft van 2015 is afscheid genomen van een aantal medewerkers die als gevolg van de in 2014 uitgevoerde reorganisatie boventallig waren geworden. Daarnaast zijn nieuwe medewerkers aangetrokken om de openstaande vacatures vanuit de nieuwe organisatiestructuur in te vullen. Op dit gebied was 2015 een schakeljaar waarin veel medewerkers in een nieuwe of andere functie terecht kwamen. Ook is er een start gemaakt met de vormgeving van het nieuwe personeelsbeleid. Met de nieuwe groep teammanagers en de directie is in 2015 een managementontwikkeltraject gestart. Onder leiding van een externe trainer is gewerkt aan teamontwikkeling en een herkenbare leiderschapsstijl vanuit de kernwaarden van de organisatie. In 2015 evalueerden we bovendien de bestaande HRM-gesprekkencyclus en is er een voorstel voor een nieuwe opzet van deze cyclus opgesteld. De nieuwe zogeheten Functioneren en Ontwikkelen cyclus (F&O-cyclus) start in 2016 en is beter (digitaal) toegankelijk en gebruiksvriendelijker. In 2015 besteedden we ook veel aandacht aan de wijziging van de huidige drie automatiseringssystemen naar één nieuw systeem (Project Refit). Hiervoor zijn er tijdelijk extra medewerkers aangetrokken om de gevolgen van deze omzetting op te vangen en de dienstverlening naar de huurders te waarborgen. Ook investeerden we in opleiding van alle medewerkers. Zo volgden alle medewerkers eind 2015 één of meerdere trainingen om goed met het nieuwe systeem te kunnen werken. 20

21 Jan Feb Maa Apr Mei Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Ziekteverzuim Het ziekteverzuim kwam in 2015 uit op gemiddeld 4,19% en is, in vergelijking met het jaar ervoor, licht gestegen (2014: 4,07%). Gemeten over de eerste drie kwartalen van 2015 lag het verzuim bij Mooiland 0,78% hoger dan gemiddeld binnen de branche Verhuur en handel in onroerend goed (bron: CBS). Vooral in het eerste kwartaal van 2015 was het verzuim hoog (5,33%). Dit was voor een groot deel het gevolg van de nasleep van de reorganisatie. In het laatste kwartaal van 2015 is het verzuim gestegen als gevolg van een griepgolf en enkele langdurig afwezigen. De onderstaand grafiek geeft het gemiddeld verzuim per maand weer. 7,0 Verzuim per maand in 2015 in % 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 5,6 6,0 4,4 4,7 4,1 3,5 3,5 3,0 2,6 2,2 5,1 4,9 - Ondernemingsraad Mooiland heeft een ondernemingsraad (OR) die namens de medewerkers invloed uitoefent op het beleid. De OR streeft daarbij naar een goed draaiend bedrijf met een heldere visie en een transparante organisatie waar iedereen prettig werkt. Per 1 maart 2015 is na een interne verkiezing de OR in een nieuwe samenstelling aan de slag gegaan. De ondernemingsraad voerde het afgelopen jaar meerdere malen overleg met de bestuurder en directie over zaken zoals de harmonisatie van arbeidsvoorwaarden, het Refit-project, de strategie van Mooiland en de financiële stand van zaken. Daarnaast heeft de OR in 2015 twee overlegvergaderingen gehad waarbij een lid van de Raad van Commissarissen aanwezig was. In het eigen jaarverslag doet de OR verder verslag van zijn werkzaamheden in Refit Naar één nieuw bedrijfsinformatiesysteem Vanuit het verleden is een situatie ontstaan waarin Mooiland werkt met meerdere ICT-systemen, en verschillen in bedrijfsprocessen en datadefinities. Deze verschillen belemmeren de kwaliteit en betrouwbaarheid van de informatievoorziening en maken het lastig de organisatie te verbeteren op efficiëntie en effectiviteit. De omgeving van woningcorporaties is sterk in beweging en dat vereist van Mooiland meer flexibiliteit, nieuwe vormen van dienstverlening en gedegen financiële verantwoording en rapportages. Deze veranderingen vragen om een nieuwe manier van organiseren en dus ook een integrale IT-oplossing die dat kan bieden. Om dit te realiseren startte in 2014 het project Refit. Na een zorgvuldig selectietraject is Dynamics Empire van ICT-leverancier Cegeka-dsa gekozen als hét nieuwe ICT-platform (primair systeem) van Mooiland. Het jaar 2015 stond in het teken van het implementeren van het nieuwe primaire systeem en daarmee samenhangend het stroomlijnen van de processen en het op orde brengen van data. Na ruim een jaar aan voorbereiding, denkwerk, overleg, training en andere inspanningen van veel medewerkers, stapte Mooiland op 15 december 2015 over naar het nieuwe primaire systeem. De implementatie en overgang verliepen succesvol en Mooiland beschikt nu over een gebruiksvriendelijk, modern en gestandaardiseerd primair systeem dat ons in staat stelt de klant beter en efficiënter te helpen. In 2016 breiden we de functionaliteit van het systeem op onderdelen nog verder uit. Enkele onderdelen van het project vragen nog een wat langere doorlooptijd Het gaat dan om onder meer het verder verbeteren van onze datakwaliteit en het implementeren van het digitaal klantportaal. 21

22 7.3 Organisatie op orde Naast de implementatie van het nieuwe primaire systeem worden ook regulier ieder jaar procesverbeteringen toegepast om onze bedrijfsvoering te verbeteren en informatievoorziening op orde te houden. Enkele voorbeelden van concrete verbeteringen uit 2015 zijn: Voor alle processen binnen Mooiland is een audit uitgevoerd. Ook is een volwassenheidsanalyse risicomanagement uitgevoerd. Meer informatie hierover is opgenomen in het hoofdstuk Governance en risicomanagement. De processen met betrekking tot vastgoedtransacties als aan- en verkopen, projectontwikkeling en woningverbetering zijn geformaliseerd. Naast de vernieuwing van het primaire systeem is ervoor gekozen in 2015 een drietal secundaire (expert)systemen te vernieuwen en/of de functionaliteit uit te breiden. Het betreft een nieuw systeem voor contractmanagement (Topdesk), de module Reaforce van Reasult die het doorrekenen van nieuwbouw- en onderhoudsprojecten eenvoudiger en transparanter maakt en de module Assetmanagement van Reasult, die het rendement van de vastgoedportefeuille beter en professioneler in beeld brengt. Woningwet Per 1 juli 2015 is de Woningwet, de wettelijke basis van het werk van woningcorporaties, op veel onderdelen gewijzigd. De herziene Woningwet voorziet onder andere in een striktere afbakening van het werkdomein van corporaties, het toezicht is versterkt en gemeenten en huurdersorganisaties krijgen meer invloed. Ook moet er binnen de corporatie een scheiding komen tussen sociale (DAEB) en commerciële (niet-daeb)-activiteiten. De invoering van de Woningwet verloopt gefaseerd. Per 1 juli 2015 is een aantal regels direct ingevoerd. Een half jaar later volgde het passend toewijzen. Eind 2016 moeten alle corporaties hun plan van aanpak voor het scheiden van DAEB en niet-daeb af hebben en moeten alle statuten en reglementen zijn aangepast aan de nieuwe regels. Eind 2017 moet de scheiding van DAEB/niet- DAEB vervolgens zijn afgerond. De implementatie van de meeste onderdelen van de nieuwe Woningwet pakken we binnen Mooiland in projectvorm op. In 2015 was de focus daarbij vooral gericht op onderdelen die direct werden ingevoerd, zoals de strengere regels voor verbindingen en het nieuwbouwprogramma in relatie tot de nieuwe afbakening van het werkdomein. In 2016 zal vooral het scheiden van DAEB en niet-daeb veel tijd en aandacht vragen. 22

23 8. Financiën Mooiland is een vastgoedorganisatie met maatschappelijke doelstellingen. We hebben geen winstoogmerk en zijn er in de basis voor de mensen met een laag inkomen die niet makkelijk zelf in hun woonbehoeften kunnen voorzien. Mooiland heeft woningen en andere bezittingen die tezamen een aanzienlijke waarde vertegenwoordigen. Op basis van de marktwaarde in verhuurde staat gaat het om 2,5 miljard. Goede financiële sturing en adequate risicobeheersing zijn daarom van essentieel belang om de financiële continuïteit van Mooiland te kunnen waarborgen. Dit hoofdstuk gaat over de financiële resultaten, financiële positie en het financieel beleid van Mooiland. 8.1 Jaarresultaat 2015 Met behulp van onderstaande winst- en verliesrekening worden de opbrengsten en kosten van Mooiland in 2015 inzichtelijk gemaakt. Het totale jaarresultaat van Mooiland komt uit op 89,5 miljoen positief. Ten opzichte van de begroting 2015 is dat een verschil van 97,8 miljoen positief. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een positief resultaat op de post vastgoedbeleggingen & projecten. Winst en verliesrekening (x 1.000) Realisatie Realisatie Begroting Verschil Begroting Exploitatieposten Opbrengsten uit exploitatie Verkoop onroerende zaken Overige opbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen Lonen & Salarissen Onderhoud Sanerings- en verhuurderheffing Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten Financiële Baten & Lasten Subtotaal exploitatieresultaat Waarderingsposten Vastgoedbeleggingen & Projecten Mutatie verplichting derivaten Waardeverandering FVA (WIF) Mutatie latente belastingvorderingen Subtotaal waardering Jaarresultaat De verschillende posten uit de winst- en verliesrekening worden hierna toegelicht. Een gedetailleerdere weergave van de winst- en verliesrekening is te vinden in de jaarrekening onder Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Bedrijfsopbrengsten Opbrengsten uit exploitatie De opbrengsten uit exploitatie van Mooiland komen voort uit huur en servicecontracten die worden betaald voor onze woningen en andere bezittingen. De opbrengsten zijn hoger dan vorig jaar door onder andere de jaarlijkse huurverhoging. 23

24 Verkoop onroerende zaken In 2015 zijn 498 eenheden verkocht met een positief resultaat van 3,9 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een positief resultaat op individuele verkopen en BOG ( 6,8 miljoen). Daarnaast is er een verlies gerealiseerd op de complexmatige verkopen in Assen en Gouda. Dit verlies is veroorzaakt doordat aan deze woningen een hogere marktwaarde in verhuurde staat was toegekend dan de reële verkoopopbrengst. De gerealiseerde verkoopbedragen passen wel binnen de financiële kaders zoals deze door Mooiland zijn gesteld voor complexmatige verkoop van bezit. Ook stemden de toezichthouders met deze verkopen in. Overige opbrengsten. Dit betreft voornamelijk de geactiveerde productie. Na vaststelling van de realisatienotitie wordt een algemene realisatievergoeding (5% van de stichtingskosten) verantwoord. Deze zijn redelijk in lijn met de begroting. Bedrijfslasten Lonen en salarissen De loonkosten vielen lager uit dan begroot door de in 2014 uitgevoerde reorganisatie. De loonkosten van niet geplaatste medewerkers die in 2015 nog voor Mooiland werkten zijn ten laste van de reorganisatievoorziening verantwoord. Ook zijn nieuwe vacatures niet of pas later in het jaar ingevuld. Onderhoud De onderhoudsuitgaven zijn in 2015 lager uitgevallen dan begroot en wel voor een bedrag van 6,9 miljoen. Dit is voornamelijk het gevolg van vertraging in de investeringsvoorstellen, waardoor een aantal geplande projecten in 2015 niet is doorgegaan. Daarnaast was groot onderhoud niet bij alle woningen in een complex noodzakelijk en waren er lagere inkoopkosten dan begroot. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn 4,4 miljoen lager uitgevallen dan het jaar ervoor en zijn ook lager dan begroot. Deze verlaging komt vooral doordat het jaar ervoor een reorganisatievoorziening is gevormd van 7,3 miljoen. Ook wordt deze verlaging veroorzaakt doordat kosten van verlieslatende (huur)contracten ten laste van de reorganisatievoorziening zijn verantwoord. Tot slot vielen de kosten voor sanerings- en verhuurderheffing lager uit dan begroot doordat er in 2015 geen saneringsheffing moest worden betaald. Waarderingsposten Met behulp van de waarderingsposten worden in de winst- en verliesrekening waardeveranderingen verwerkt. Deze wijzigingen zijn van grote invloed op het jaarresultaat en zijn daarom afzonderlijk gepresenteerd. Vastgoedbeleggingen en projecten Het onderdeel vastgoedbeleggingen heeft betrekking op de totale waarde van het vastgoed van Mooiland. De waarde is afhankelijk van marktomstandigheden, maar ook van parameters die we hanteren als het gaat om bijvoorbeeld huurprijsbeleid en onderhoudsnormen. De mutatie is positief als gevolg van een stijging van de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed. In de waardering is rekening gehouden met een verhuurderheffing voor de jaren 2016 en 2017 op basis van het wetsvoorstel en de daarin opgenomen tarieven van respectievelijk 0,4919% en 0,536% van de WOZ-waarde. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend tarief. Het onderdeel nieuwbouw- & renovatieprojecten heeft betrekking op de ontwikkeling van bouwprojecten. Deze projecten gaan bij woningcorporaties vaak gepaard met een onrendabele top. Dit betekent dat het geheel aan kosten voor de nieuwbouw hoger is dan de te verwachten opbrengsten. In 2015 besloot Mooiland dat diverse projecten niet doorgaan of in een beperktere omvang doorgaan. Hierdoor is voor een bedrag van circa 10 miljoen aan onrendabele toppen vrijgevallen. In de begroting was rekening gehouden met een last inzake onrendabele toppen van 18 miljoen. Behalve lagere onrendabele toppen door inkrimping van de programmakalender, realiseerde Mooiland bij bestaande projecten ook lagere onrendabele toppen. Naast de ORT van nieuwbouwprojecten is een bedrag van 5 miljoen verantwoord inzake renovatieprojecten / nainvesteringen. Een overzicht van alle specifieke onrendabele toppen is als bijlage aan het jaarverslag toegevoegd. 24

25 Latente belastingvordering Een latente belastingvordering wordt opgenomen in de jaarrekening voor tijdelijke verschillen tussen de waardering volgens fiscale voorschriften en de commerciële waardering die in de jaarrekening wordt gevolgd. De afwijking ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt doordat in de begroting alleen rekening is gehouden met een vrijval van een deel van de latentie, terwijl er verschillende actieve belastinglatenties zijn gevormd voor onder meer compensabele verliezen en verschil in fiscale en commerciële waardering van verschillende posten. Mutatie verplichting derivaten Voor de derivatenportefeuille van Mooiland zijn we verplicht een bedrag te reserveren om wijzigingen in deze portefeuille op te kunnen vangen. De hoogte van deze reservering wordt bepaald aan de hand van de actuele rentestand en de marktwaarde van de derivatenportefeuille. Per jaar kan deze reservering dus ten gunste of ten nadele van het jaarresultaat uitvallen. In 2015 nam het bedrag af van 55 miljoen naar 51 miljoen. Dit had een positief effect op het jaarresultaat voor een bedrag van 4 miljoen. De post afwaardering FVA heeft tot slot betrekking op de certificaten van Mooiland in het Wooninvesteringsfonds (WIF). Hiervan is in miljoen ontvangen. 8.2 Financiële continuïteit Verantwoord financieel beheer en beleid met het oog op de financiële continuïteit van Mooiland is van groot belang. Naast onze interne controle- en risicoprocedures op het gebied van financiën, vormen ook externe onafhankelijke toezichthouders een oordeel over het gevoerde (financiële) beleid en de prognoses die Mooiland maakt. Naast de accountant oefent enerzijds de toezichthouder van de corporatiesector de Autoriteit woningcorporaties - dit toezicht uit. Anderzijds geeft ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als financier van geborgde leningen een oordeel over de continuïteit van Mooiland. De toezichthouders werken met een toetsingskader ter beoordeling van de financiële continuïteit van iedere woningcorporatie. De belangrijkste conclusie van beide toezichthouders is dat de financiële continuïteit van Mooiland voldoende is gewaarborgd. Financieel risico: Kasstroomontwikkeling Een kasstromenoverzicht maakt inzichtelijk of Mooiland de komende jaren voldoende inkomsten heeft om aan haar betalings- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Twee kasstroomkengetallen zijn in het financiële toezicht vooral van belang. Het gaat dan om de interest coverage ratio (ICR) en de debt service coverage ratio (DSCR). De ICR geeft de rentedekkingsgraad van Mooiland aan. Er wordt getoetst of Mooiland vanuit de beschikbare operationele kasstromen de rente op leningen kan betalen. Bij de DSCR wordt in deze berekening naast de rente ook een veronderstelde jaarlijkse aflossing meegenomen. De onderstaande twee grafieken geven de ontwikkeling van zowel ICR als DSCR weer voor de periode Beide kengetallen bevinden zich ruim boven de ondergrens. 2,70 2,30 1,90 1,50 1,10 Ontwikkeling ICR 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 Ontwikkeling DSCR MJB MJB Intern > 1.5 Extern > 1.4 MJB MJB Minimum > 1.0 Een belangrijk onderdeel van de toetsingsmethodiek van het WSW is dat de realisatie van de gemaakte aannames met betrekking tot ICR en DSCR naast de voor de komende jaren te 25

26 verwachten gemiddelde ICR- en DSCR-ontwikkeling wordt gelegd. Hierbij wordt de laagste van de twee in het toetsingskader meegenomen (realisatie versus prognose). In de onderstaande tabel zijn beide waardes opgenomen. Hierbij is duidelijk waarneembaar dat beide waardes ruim binnen de gestelde kaders vallen. WSW-toetsing ICR DSCR Gemiddeld gerealiseerd 1,92 1,40 Gewogen gemiddeld geprognosticeerd 2,24 1,50 T.b.v. WSW Risico Score Model 1,92 1,40 WSW-norm 1,40 1,00 Financieel risico: Vermogen Naast de kasstroomkengetallen beoordelen de toezichthouders ook de vermogenspositie van Mooiland. De twee belangrijkste ratio s op dit vlak zijn de solvabiliteit en de loan to value (LTV). De solvabiliteit geeft de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen van Mooiland weer. Deze verhouding dient minimaal 22,5% te zijn. Mooiland zit daar ruim boven. De Loan to Value geeft de verhouding weer tussen het totaal aan schulden aan kredietinstellingen en de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie van Mooiland. Deze verhouding mag niet boven de 75% uit stijgen. De komende jaren verwachten we dat deze verhouding redelijk stabiel blijft. Mooiland voldoet op dit vlak ruimschoots aan de gestelde (minimum)eisen van de toezichthouders. De onderstaande grafieken geven de verwachte ontwikkeling van de solvabiliteit en LTV van Mooiland voor de komende tien jaar weer. 60,0% Ontwikkeling Solvabiliteit 80,0% Ontwikkeling Loan to Value 50,0% 70,0% 40,0% 60,0% 30,0% 50,0% 20,0% 40,0% MJB MJB MJB MJB Intern > 22,5% Maximum < 75% Financieel risico: Onderpand Een gezonde verhouding tussen de waarde van het vastgoed en de leningen is een belangrijk onderdeel van de beoordeling van de financiële positie van een woningcorporatie. Voor de kapitaalverschaffers wordt naast de Loan to Value ook gekeken naar de verhouding tussen de WOZ-waarde van het bezit en de leningenportefeuille. Dit kengetal wordt dekkingsratio genoemd. De omvang van de leningportefeuille (op totaalniveau) mag niet meer zijn dan 50% van de toegekende WOZ-waarde van het bezit. In de grafiek is duidelijk zichtbaar dat Mooiland ruimschoots voldoet aan deze norm. 26

27 0,5 Ontwikkeling Dekkingsratio 0,4 0,3 0,2 0,1 MJB MJB Intern < 40% Extern < 50% Treasury Onze woningen zijn voor een groot deel met leningen gefinancierd. Eind 2015 had Mooiland een leningenportefeuille van ruim miljoen (2014: 981 miljoen). Er zijn verschillende soorten leningen afgesloten. Voor een bedrag van 737 miljoen heeft Mooiland leningen met een vaste rente. Voor 282 miljoen zijn leningen met een variabele rente afgesloten. Deze variabele rente kan elk half jaar wijzigen. Een rentestijging kan op een portefeuille van 282 miljoen al snel aanzienlijk hogere rentekosten veroorzaken. Om die reden is het risico van te grote variaties in rente afgedekt met behulp van derivaten. Voor een bedrag van 217 miljoen is met behulp van derivaten de variabele rente op leningen omgezet in een vaste rente. Doordat de rente vast staat, loopt Mooiland geen risico meer op rentestijgingen en zijn de rentelasten goed te voorspellen. Er zitten echter ook nadelen aan derivaten. Als de marktrente daalt, zal er onderpand moeten worden gestort bij de bank waar het derivaat is afgesloten. Dit komt doordat het verschil tussen de vastgezette rente en de marktrente te groot wordt. De tegenpartij wil hiermee een garantie hebben voor de toekomstig te betalen rentes. Het probleem dat voortvloeit uit deze bijstortverplichtingen is dat er snel veel geld beschikbaar moet zijn om te kunnen storten, het zogenaamde liquiditeitsrisico. Het afdekken van het ene risico, het renterisico, zorgt in dit geval dus voor een ander risico, het liquiditeitsrisico. In 2015 daalde de marktrente verder. Mooiland heeft hierdoor voor 4 miljoen aan bijstortingen moeten doen (collaterals). Eind 2015 staat voor een totaalbedrag van 23 miljoen bij banken in verband met deze verplichting. Breakclausules Naast derivaten waarbij het tegenpartijrisico met onderpandstortingen wordt afgedekt beschikt Mooiland ook over derivaten met zogenaamde breakclausules. Derivaten met breakclausules kennen doorgaans geen doorlopende onderpandstortingen indien de marktwaardes van de derivaten wijzigen. Dit heeft als voordeel dat Mooiland niet op elk moment in de tijd verplicht kan worden om een groot bedrag als onderpand te storten bij de bank. Derivaten met breakclausules kennen echter ook een nadeel: Op contractueel vastgestelde momenten in de tijd hebben zowel Mooiland als de bank het recht om het derivaat te ontbinden. Het derivaat moet dan tegen de actuele marktwaarde worden afgekocht. De derivaten met breakclausules kennen - evenals de derivaten met bijstortverplichting - een negatieve marktwaarde door de lage rentestanden. Breakclausules in de komende jaren staan gepland voor de jaren 2017, 2018, 2019 en Ook in 2015 kende Mooiland een breakclausule. Mooiland voerde op eigen initiatief de breakclausule uit. Hiermee is het derivaat afgekocht. Zowel de onderliggende lening als de marktwaarde van het derivaat zijn geherfinancierd in een vastrentende lening over een gelijke looptijd als het oorspronkelijke derivaat. Hiermee voorkomt Mooiland dat de uitvoering van de breakclausule leidt tot een vergroot renterisico. Daarnaast is de transactie marktwaardeneutraal verlopen. Dit betekent dat het genomen marktwaardeverlies onder andere door verlaagde toekomstige rentebetalingen zal worden gecompenseerd. Liquiditeitsrisico en stresstests Mooiland heeft gedurende 2015 voldoende liquide middelen gehad om de bijstortverplichtingen van derivaten te kunnen opvangen. Ook voor 2015 is het risico uit hoofde van bijstortverplichtingen beperkt. Om de risico s op dit vlak goed in de gaten te kunnen houden, worden continu stresstests 27

28 gehouden. Deze stresstests maken duidelijk of Mooiland nog steeds aan de bijstortverplichtingen kan voldoen als de actuele marktrente nog eens (denkbeeldig) 2% omlaag gaat. Deze tests doorstond Mooiland aan het begin van 2015 niet altijd met succes. Dit is voornamelijk toe te schrijven aan de fors gedaalde marktrentes. Daarbij is vooral de bewegelijkheid van de rentes van grote invloed, er dient tenslotte ook bij forse neerwaartse uitschieters aan deze 2% eis te worden voldaan. Vooral deze uitschieters kunnen er toe leiden dat we (tijdelijk) niet aan de norm voldoen. Het onnodig aanhouden van te hoge buffers om deze uitschieters altijd te kunnen opvangen, kan leiden tot kapitaalvernietiging. Ook op deze buffers dient immers rente te worden betaald. Hier dient altijd een balans in te worden gevonden. Herfinancieringsrisico Naast de leningen met variabele rente heeft Mooiland zoals gezegd ook voor 737 miljoen aan leningen met een vaste rente. De komende jaren gaan er bij Mooiland relatief veel (eind)- aflossingen van deze leningen met een vaste rente plaatsvinden. We streven ernaar zoveel mogelijk geld te investeren in bestaande en nieuwe huurwoningen. De aflossingen zullen dan ook grotendeels worden gefinancierd met nieuwe leningen (herfinanciering). Het moment van afsluiten van een lening bepaalt de hoogte van de rente voor de afgesproken looptijd van de lening. Ter illustratie, in 2008 lag de kale 10-jaars rente nog op ruim 5%. Inmiddels staat deze rente op 1%. De gemiddelde rente op de vastrentende leningen van Mooiland bedraagt eind 2011 zo n 4,11%. Het moment van afsluiten is dus zeer bepalend voor de te betalen rente, dit noemen we het herfinancieringsrisico. Renterisico Naast het herfinancieringsrisico dient Mooiland ook te letten op haar totale renterisico. Dit bestaat uit onafgedekte variabele leningen, renteherzieningen op leningen met vaste rente, plus de liquiditeitsbehoefte. Resumerend geeft de onderstaande tabel het totale bedrijfseconomisch renterisico voor de komende jaren weer: Bedrijfseconomisch renterisico (x 1.000) < 1 jaar 1-2 jaar 2-6 jaar 6-10 jaar Variabel rentende bankleningen Vast rentende bankleningen Aanvullende liquiditeitsbehoefte jaar Renteswaps Renterisico Financiële strategie maatschappelijke vermogensbenadering Voor de financiële sturing maakt Mooiland, naast de gebruikelijke kengetallen die (financiële) toezichthouders van ons vragen, sinds 2011 gebruik van de maatschappelijke vermogensbenadering. Dit is een model dat op transparante wijze inzicht geeft in de opbouw van het eigen vermogen van Mooiland en de wijze waarop wij dat vermogen inzetten. Vastgoedwaardering Marktwaarde in verhuurde staat De basis van het model is de waarde van het vastgoed. Sinds 2012 waarderen we ons vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Met deze waarderingsmethode maken we inzichtelijk hoeveel het bezit van Mooiland in potentie waard is op basis van de waarderingsprincipes van de (commerciële) vastgoedmarkt. In 2015 steeg de marktwaarde in verhuurde staat van het bezit van Mooiland van miljoen naar miljoen. De oorzaak van deze stijging van 51 miljoen ligt vooral in de algehele stijging van de waarde van woningen als gevolg van de huidige situatie op de woningmarkt (stijging huizenprijzen). Ook speelde de complexgewijze aan- en verkopen bij deze waardeontwikkelingen een rol. Dit betekent dat de woningen van Mooiland op basis van de marktwaarde in verhuurde staat nu gemiddeld waard zijn. Leegwaarde Naast de marktwaarde in verhuurde staat is de zogenaamde leegwaarde de marktwaarde in onverhuurde staat een veel gebruikte waarderingsmethode om inzicht te verschaffen in de waarde van de bezittingen. De leegwaarde is over het algemeen hoger omdat leegstaande woningen aantrekkelijker zijn voor investeerders en particuliere kopers. Per 31 december

29 vertegenwoordigt het totale bezit van Mooiland een leegwaarde van 3,73 miljard. Gemiddeld per woning is dit een bedrag van De marktwaarde in verhuurde staat is 65,6% van de leegwaarde. Tabel ontwikkeling marktwaarde vhe s (x 1.000,-) marktwaarde aantal vhe marktwaarde in verhuurde staat 2015 leegwaarde 2015 totaal per vhe % van leegwaarde totaal per vhe Totaal Mooiland per 31 december ,1% Totaal Mooiland per 31 december ,9% mutatie ,2% leegwaarde en marktwaarde verhuurde staat 2015 cf jaarverslag 2015 Beleidswaarde Onze financiële strategie is zoals gezegd echter niet alleen gericht op het realiseren van financieel rendement. De berekeningen op basis van marktwaarde gaan hier wel van uit. Als woningcorporatie laten wij echter in sommige gevallen het volkshuisvestelijk rendement voor gaan. Het is in de woningcorporatiesector daarom gebruikelijk om ook de beleidswaarde van het woningbezit weer te geven. In deze berekening wordt uitgegaan van het bedrag dat het totaal aan woningen in de toekomst nog oplevert aan huren en eventueel de verkoop aan het einde van de exploitatieperiode (eindwaarde). Voor deze berekening worden de parameters en het beleid van de individuele woningcorporatie gebruikt. De totale beleidswaarde van Mooiland is voor 2015 berekend op 2,15 miljard, waarvan 761 miljoen is gebaseerd op de veronderstelde eindwaarde van ons bezit. Gemiddeld per woning betekent dit een bedrag van De beleidswaarde is 87% van de marktwaarde in verhuurde staat. Concreet betekent dit dat wij van iedere tien euro die wij in de markt met ons vastgoed zouden kunnen verdienen 8,70 incasseren en 1,30 laten liggen. Dit zien wij als het economisch offer dat wij als maatschappelijk georiënteerde volkshuisvester maken om de beschikbaarheid en kwaliteit van huurwoningen voor mensen met lage inkomens in stand te houden. Tabel beleidswaarde (x 1.000) Beleidswaarde Aantal vhe exploitatie waarde Beleidswaarde 2015 Per vhe 2015 eindwaarde totaal exploitatie waarde eind waarde beleids waarde als % van marktwrde in verhuurde staat Totaal Mooiland per 31 december ,8% Totaal Mooiland per 31 december ,6% mutatie Meerjarenbegroting In het model wordt vervolgens rekening gehouden met de te verwachten inkomsten en uitgaven voor de komende jaren en de geplande investeringen. De verwachte ontwikkeling van inkomsten en uitgaven van Mooiland in de periode zijn in onderstaande tabel nader uitgesplitst. Het totale beeld laat zien dat het vermogen van Mooiland in de periode tot en met 2025 naar verwachting toeneemt met 348,5 miljoen op basis van de huidige strategie, beleidsvoornemens en bedrijfsactiviteiten. Deze prognose nemen wij mee bij het bepalen van onze financiële strategie, maar deze kan uiteraard als gevolg van onverwachte ontwikkelingen en beleidswijzigingen nog veranderen. 29

30 Tabel ontwikkeling uitvoeringsresultaat Ontwikkeling uitvoeringsresultaat Mooiland in miljoenen per type activiteit realisatie 2015 begroting totaal Woningverhuur en beheer 111,9 103,5 104,1 105,4 105,8 106,0 106,7 107,6 108,5 109,0 109,4 811,2 Leefbaarheid -0,4-0,6-0,6-0,6-0,6-0,6-0,7-0,7-0,7-0,7-0,7-4,9 Financiering -34,6-37,4-35,5-35,3-35,6-36,3-36,4-37,6-36,6-35,8-34,7-275,7 Belasting en heffingen -32,7-25,2-28,2-28,7-29,1-29,8-28,7-29,4-30,1-30,7-31,3-220,6 Operationeel resultaat 44,3 40,4 39,9 40,9 40,5 39,2 40,9 40,0 41,2 41,8 42,7 310,0 Productie nieuwbouw 2,4-13,5-16,7-20,3-19,5-16,8-15,4-14,4-13,0-11,7-12,0-118,8 Verkoop 3,7 40,6 17,6 21,4 15,6 16,8 18,7 17,0 16,3 19,8 16,1 157,2 Conversieresultaat 6,1 27,1 1,0 1,1-3,9 0,0 3,3 2,7 3,4 8,2 4,0 38,5 Totaal Mooiland 50,4 67,5 40,8 41,9 36,6 39,2 44,1 42,6 44,5 49,9 46,7 348,5 Op basis van onze reguliere operationele activiteiten verwachten wij een positief resultaat van 44 miljoen. De kosten voor de nieuwbouwinvesteringen en de verkoopopbrengsten zijn hier nog niet in meegenomen. Opvallend in de ontwikkeling van het operationeel resultaat is het forse aandeel van de post belastingen en heffingen. Op het totale uitvoeringsresultaat is duidelijk te zien dat dit in de periode een negatieve impact heeft op het resultaat. Investeringsvoornemens Mooiland wil blijven investeren in de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille om kwaliteit en toegankelijkheid van sociale huurwoningen in stand te houden. Voor de periode 2016 tot 2025 wordt voor een bedrag van 582 miljoen aan nieuwbouw en acquisitie geïnvesteerd. De plannen om via investeringen ons bestaande bezit te verbeteren worden hierin niet meegerekend. Dit valt onder de post Woningverhuur en beheer. Wij gaan er bij deze zogenaamde na-investeringen in bestaand bezit vanuit dat de investering rendabel moet zijn. Woningverbeteringen kunnen rendabel worden gemaakt door bijvoorbeeld een mogelijkheid tot huurverhoging, levensduurverlenging of kostenbesparing. Maatschappelijke vermogensbenadering In 2015 leverde het totale model het volgende beeld op over de financiële positie van Mooiland. 30