1 juli a.s. is het moment van de jaarlijkse huurverhoging. Uiterlijk 1 mei hebben huurders de aangekondigde huurverhoging ontvangen.

Transcriptie

1 Huurverhoging juli a.s. is het moment van de jaarlijkse huurverhoging. Uiterlijk 1 mei hebben huurders de aangekondigde huurverhoging ontvangen. In de gesprekken met de corporaties is de insteek van De Bewonersraad geweest: een huurverhoging van 0%, tenzij. Dit tenzij slaat op situaties dat een 0% huurverhoging, dus geen verhoging, bij corporaties daadwerkelijk leidt tot financieel onzeker vaarwater. Naast het betaalbaar houden van de huren waren voor (de leden van) De Bewonersraad belangrijke punten: de beschikbaarheid en kwaliteit van de huurwoningen. Soms zijn er bijzondere omstandigheden waarom corporaties een huurverhoging willen doorberekenen. In de Bewonerskrant van mei 2016 leest u er ook over. In dit artikel kunt u het traject zien van voorstellen van alle corporaties, de adviezen hierop van De Bewonersraad en de uiteindelijke besluiten per corporatie. Hieronder een overzicht van de afspraken per corporatie: De afspraken per corporatie nader toegelicht Per corporatie kunt u lezen hoe de afspraken tot stand zijn gekomen: Accolade Elkien Thús Wonen Wonen Noord-West Friesland Woningstichting Weststellingwerf WoonFriesland 1

2 HUURVERHOGING Accolade 2016 De inzet van De Bewonersraad en het Huurdersplatform Accolade ging in 2016 vooral over het betaalbaar houden van huren, nu en in de komende jaren. Het oogmerk van Accolade was voor 2016 een inflatievolgende huurverhoging per juli van 0,6%. Concreet hield dit voor ons in 2016 in: geen huurverhoging per juli 2016, tenzij de corporatie ons kan overtuigen dat zij voor haar continuïteit en/of door ons toe te juichen investeringsprogramma een inflatievolgend huurbeleid echt nodig heeft. Deze keer hadden wij ook extra argumenten om Accolade te vragen een jaar geen huurverhoging toe te passen: 1. Accolade is financieel kerngezond. Zij voldoet ruimschoots aan allerlei wettelijke en financiële normen. Ook de kasstroom is zeer positief. Met andere woorden: een jaar zonder extra huurinkomsten heeft voor de corporatie geen echt negatieve effecten op langere termijn. 2. De overheid heeft per 1 januari 2016 een nieuwe beleidsregel ingevoerd: deze wordt passend toewijzen genoemd. Dat werkt zo. Voor het sluiten van een huurovereenkomst wordt gekeken of een huurder op basis van zijn inkomen de gevraagde huurprijs kan betalen. Is dat niet het geval dan wordt de woning niet aan die persoon toegewezen. Wanneer deze huurdersomstandigheden door de economische situatie in Fryslân vaak voorkomen dan dreigt leegstand voor de te dure woningen van de corporatie. Dat zal onvermijdelijk gevolgen hebben voor het huurprijsbeleid van de corporatie en de huurprijzen van woningen. En dat zou Accolade niet moeten willen. 3. De invoering per 2017 van de huursombenadering. De huursombenadering komt in het kort neer op het stellen van een maximum aan de stijging van de huursom in een kalenderjaar. Accolade heeft een relatief groot aandeel duurdere woningen in haar voorraad. Deze huursombenadering zou vooral Accolade aan het denken moeten zetten over haar eerdere en toekomstige huurbeleid. Negatief advies van De Bewonersraad Op 18 februari 2016 heeft Accolade ons op ons uitdrukkelijk verzoek een toelichting gegeven op haar beweegredenen een inflatievolgende huurverhoging te moeten doorvoeren. Accolade is er echter niet in geslaagd ons van de juistheid en onvermijdelijkheid van haar voornemen te overtuigen. Inmiddels hebben wij een negatief eindadvies aan Accolade uitgebracht. 2

3 HUURVERHOGING Thús Wonen 2016 Thús Wonen wil een combinatie van een inflatievolgende en een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren van 0,6% respectievelijk 2,6% en 4,6% (zie schema op pagina 1). Insteek van De Bewonersraad is 0%. Uitleg Thús Wonen In het bestuurlijk overleg van 17 maart jl. heeft de huurdersvereniging vragen gesteld over het voornemen van de huurverhoging van Thús Wonen. Volgens Thús Wonen kan men jaarlijks ,- minder investeren in de verbetering van de bestaande woningvoorraad, als men de door de Bewonersraad gevraagde lijn van 0% zou volgen. Bovendien zou één jaar geen huurverhoging doorvoeren gevolgen hebben voor de investeringen in de voorraad in de daaropvolgende jaren, voor jaarlijks eenzelfde bedrag. Jaarlijks zouden 6 tot 10 woningen minder kwalitatief kunnen worden verbeterd. Daarnaast wil Thús Wonen met een inkomensafhankelijke huurverhoging het scheefwonen tegengaan. De Bewonersraad heeft daarop gereageerd dat scheefwonen twee gezichten heeft. Aan de ene kant is het de groep huurders met een hoog inkomen ( ,-) in een sociale huurwoning met lage huur. Aan de andere kant zijn het de huurders met een laag inkomen in een huurwoning (ver) boven de bij hun inkomen passende aftoppingsgrens *. Of huurders die net buiten de toetsinkomensgrenzen en toeslagen vallen en daarmee steeds moeilijker de eindjes aan elkaar kunnen knopen. Zij hebben vaak geen kans om door te stromen naar de koopmarkt. Voor deze laatstgenoemde groepen zal ieder percentage van huurverhoging dan ook een extra en ongewenste lastenverzwaring zijn. Advies De Bewonersraad aan Thús Wonen Vanwege de grote opgave die de corporatie heeft voor de verbetering van de kwaliteit van de woningen en daarbij behorende financiële consequenties, kan De Bewonersraad begrip opbrengen voor de voorgestelde huurverhoging. Maar De Bewonersraad heeft wel een aantal voorwaarden gesteld om tegemoet te komen aan de betaalbaarheid van het (te) duur scheefwonen van huurders. Thús Wonen heeft daarop aangegeven een onderzoek te starten naar de mate en omvang van dit type scheefwonen. De Bewonersraad houdt de vinger aan de pols. *aftoppingsgrens = een begrip uit de Wet op de huurtoeslag. Een door het rijk jaarlijks vastgestelde huurprijs waarboven het restant van de huur niet meer voor huurtoeslag in aanmerking komt. 3

4 HUURVERHOGING Woningstichting Weststellingwerf 2016 Woningstichting Weststellingwerf heeft het voornemen om de huren per 1 juli 2016 te verhogen met 0,6% voor de gehele woningvoorraad van de corporatie, zonder toepassen van een inkomensafhankelijke variant. Dit percentage is 0,9% lager dan in de begroting van Woningstichting Weststellingwerf voor 2016 was opgenomen. De Bewonersraad heeft waardering geuit voor het gebaar en de onderliggende redenen. Maar gezien de inzet van De Bewonersraad van 0% huurverhoging, heeft de huurdersvereniging toch aangedrongen op aanvullende informatie. Woningstichting Weststellingwerf heeft vervolgens een toelichting gegeven op de staat van hun vastgoed en de investeringen die nodig zijn. Renovatiegolf De corporatie ziet over enkele jaren een grote golf te renoveren woningen op zich afkomen, die indertijd kort na elkaar nieuw zijn opgeleverd. Omdat deze golf niet zomaar in korte tijd financieel kan worden opgevangen wil de corporatie al in de aanloop daarnaartoe budget reserveren zodat die renovatiegolf ook over verschillende jaren kan worden uitgesmeerd. De 0,6% verhoging moet daartoe als een eerste bijdrage worden gezien. 0,6% huurverhoging onder voorwaarden De presentatie van deze inzichten is voor De Bewonersraad aanleiding geweest om af te wijken van haar inzet voor 2016 en positief te adviseren op het voornemen van de 0,6%- huurverhoging. De Bewonersraad gaat er wel vanuit dat de extra huuropbrengsten, die met deze verhoging ook de komende jaren worden opgehaald, te zijner tijd ook daadwerkelijk worden besteed aan de gepresenteerde voorstellen van renovatie en/of terug te bouwen woningen. De gelden zullen voor dat doel dus geoormerkt moeten worden en terug te vinden zijn in het jaarplan 2017 en de verslaglegging over het boekjaar 2016 van de woningstichting. Intussen is deze afspraak ook met de corporatie vastgelegd. 4

5 HUURVERHOGING Wonen Noordwest Friesland 2016 Wonen Noordwest Friesland kwam met een ingewikkelde constructie, met diverse percentages verhogingen en inkomenscategorieën, afwijkend van de andere corporaties. De Bewonersraad heeft hierover nadere uitleg gevraagd en na de ontvangen reactie opnieuw om aanvullende informatie gevraagd omdat sommige punten nog altijd niet duidelijk waren. De Bewonersraad wil bijvoorbeeld weten wat de (financiële) consequenties zijn voor de corporatie indien er geen huurprijsstijging komt, en of de corporatie bereid is deze consequentie te en/of kan dragen. Of wat de (financiële) consequenties zijn indien men besluit tot een lagere invulling van de huursomstijging. De Bewonersraad heeft hierop nog geen officieel antwoord ontvangen. Maar intussen heeft Wonen Noordwest Friesland wel de inkomenscategorieën aangepast, zodat deze vergelijkbaar zijn met de andere corporaties (zie schema pag. 1). Wel zijn de percentages nog afwijkend ten opzichte van andere corporaties. Streefhuur Op de website van Wonen Noordwest Friesland is te lezen dat men met de huurverhoging per 1 juli 2016 haar huurwoningen op de gewenste streefhuur * wil brengen, conform de afspraken die zijn vastgelegd in het nieuwe huurbeleid. Voor elke woning is door Wonen Noordwest Friesland een streef huurprijs vastgesteld. Afhankelijk van de streefhuur van uw woning, kunt u daarom een huurverhoging krijgen, maar soms ook een huurverlaging. Wonen Noordwest Friesland kijkt ook naar uw inkomen. Een hoger inkomen kan een hogere huurverhoging inhouden. De huurverhoging per 1 juli 2016 wordt: 1. Voor huishoudens met een inkomen tot van -1,5% tot +2,1% 2. Voor huishoudens met een inkomen tussen en van -1,5% tot +2,6% 3. Voor huishoudens met een inkomen boven van -1,5% tot +4,6% Voor woningen met een huurprijs boven de streefhuur: -1.5% verlaging Net boven de streefhuur: -1.5% tot +2,1% Voor woningen op de streefhuur: +0,6% En onder de streefhuur +2,1%. *streefhuur = het huurniveau dat een verhuurder voor een woning wil bereiken. 5

6 HUURVERHOGING WoonFriesland 2016 Namens het Platform WoonFriesland, onder voorzitterschap van Frank van den Broek van De Bewonersraad, is gereageerd op het voorstel voor huurverhoging per 1 juli WoonFriesland steekt in op gemiddeld 0,6% voor alle inkomenscategorieën. Gemiddeld 0,6% huurverhoging WoonFriesland heeft vervolgens gereageerd op aanvullende vragen van het Platform en heeft uitleg gegeven over de toekomstige investeringen in kwaliteit van de woningen en het betaalbaar houden daarvan. WoonFriesland staat voor een behoorlijke opgave. Gezien de uitleg over de forse investeringsopgave adviseert het Platform positief op het voornemen tot huurverhoging. Daarbij heeft het Platform wel gesteld dat WoonFriesland duidelijk laat zien dat de extra huuropbrengsten daadwerkelijk worden geïnvesteerd in het verbeteren van de kwaliteit van de woningen en dat deze middelen geoormerkt worden. Dat wil ook zeggen: duidelijk zichtbaar gemaakt in het jaarplan 2017 en in de verslaglegging over

7 HUURVERHOGING Elkien 2016 Ook aan Elkien is aanvullende informatie gevraagd over haar voornemen van huurverhoging. In een speciaal belegde bijeenkomst is door Elkien inzicht gegeven in door Elkien gesignaleerde risico s op de middellange en lange termijn. Negatief advies van De Bewonersraad De Bewonersraad heeft geconstateerd dat de corporatie er financieel zeer goed voorstaat. Maar de bijeenkomst heeft niet geleid tot een aanpassing van de mening van De Bewonersraad over het voornemen van de huurverhoging. De financiële positie van de corporatie is zeer gezond te noemen en daarom vindt De Bewonersraad eenmalig een 0% verhoging gerechtvaardigd. Een 0% verhoging leidt bij Elkien niet tot financieel onzeker vaarwater: niet op korte, middellange en evenmin op lange termijn. Daarom heeft De Bewonersraad negatief geadviseerd op het door Elkien voorgestelde huurbeleid Elkien volgt advies niet Elkien wil echter het inflatievolgende huurbeleid doorzetten, zoals men dat in 2013 met Nieuw Elan heeft afgesproken. Volgens Elkien zou op de langere termijn het niet doorvoeren van de huurverhoging consequenties hebben voor de investeringsmogelijkheden. Elkien volgt het uitgebrachte advies van De Bewonersraad dus niet op en zal 0,6% huurverhoging toepassen op de inkomenscategorieën tot ,-. Inkomens boven de krijgen een verhoging van 4,6%. De huren van parkeervoorzieningen zullen echter niet worden verhoogd, zoals eerst wel de bedoeling was. 7