PAST NOW FUTURE Jaarverslag 2014

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "PAST NOW FUTURE Jaarverslag 2014"

Transcriptie

1 PAST NOW FUTURE Jaarverslag 2014

2 Inhoud 1. Bestuursverslag Over Mooiland Waar wij voor gaan Transformatie woningvoorraad Werken aan woonplezier Goede basis Onbezorgd thuis blijven wonen Doelgroepgericht ontwikkelen Mooiland verhuurt Samen met bewoners Bekend met bewoners Betrokken met bewoners Leefbaarheid en burgerkracht stimuleren Uitnodigende partner Mooiland als partner in Samenwerking met gemeenten Samenwerking met zorg- en welzijnspartners Goede organisatie Personeelsbeleid Reorganisatie Op orde Financiën Jaarresultaat Financiële continuïteit Financiële strategie maatschappelijke vermogensbenadering Governance en risicomanagement Ontwikkelingen governance in Governancecode woningcorporaties Risicomanagement Toetsing en controle Verslag Raad van Commissarissen Samenstelling en activiteiten Raad van Commissarissen Samenstelling en bezoldiging bestuur Tot slot Goedkeuring jaarrekening Bijlagen

3 1. Bestuursverslag Het jaar 2014 stond voor Mooiland in het teken van verandering op vele vlakken. Met een nieuwe bestuurder en een forse verandering in de organisatiestructuur heeft Mooiland een volgende stap gemaakt in het toekomstbestendig maken van de organisatie zodat we nu en in de toekomst ons werk kunnen blijven doen: het verhuren, beheren en ontwikkelen van sociale huurwoningen, ook als er sprake is van een bijzondere woon- of zorgvraag. In de afgelopen maanden heb ik als nieuwe bestuurder van Mooiland een goed beeld kunnen vormen van de organisatie. Wat ik aantrof is een bedrijf dat volop in beweging is om een nieuwe en betere invulling te geven aan het werk dat we doen. Dat proces is nog niet klaar. Mooiland doet in essentie de goede dingen die van een sociaal huisvester verwacht mogen worden, maar het kan, zeker op sommige deelterreinen, nog veel beter. Voor mij ligt de komende tijd de belangrijke taak om verder vorm te geven aan de nieuwe koers van Mooiland en ervoor te zorgen dat we de dienstverlening en maatschappelijke prestaties kunnen leveren die onze huurders en partners van ons mogen verwachten. Op weg naar een efficiënte en effectieve organisatie Met een ingrijpende reorganisatie is het afgelopen jaar veel energie gestoken in het intern op orde krijgen van de organisatie. De nieuwe organisatie-inrichting moet de slagkracht van Mooiland versterken en leiden tot substantieel lagere bedrijfslasten. De plaatsingsprocedure die bij deze reorganisatie hoort is eind 2014 afgerond zodat alle medewerkers nu weten waar zij aan toe zijn en de komende periode de blik weer op de toekomst kunnen richten. Mooiland heeft in 2014 met het aanpassen van de organisatiestructuur en de reorganisatie een goede stap gemaakt in het realiseren van de nieuwe koers. De komende periode liggen er misschien nog wel grotere uitdagingen op ons pad, vooral als het gaat om het feitelijk in de praktijk brengen van de diverse elementen uit onze nieuwe strategie zoals het werken met de nieuwe klantprocessen, de profileringsstrategie en het implementeren van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem. Vanaf 1 januari 2015 gaat Mooiland alvast in deze nieuwe organisatiestructuur aan de slag. We hebben de oorspronkelijke vijf directies teruggebracht tot drie bedrijfsonderdelen: Vastgoed, Wonen en Bedrijfsvoering. Zes jaar na de laatste fusie komt hiermee een einde aan een constructie met meerdere woonbedrijven, die een verschillend niveau van dienstverlening boden en andere werkprocessen kenden. Deze stap stelt Mooiland ook in staat om terug te gaan van acht naar twee kantoorlocaties. Op vele terreinen zal de komende tijd nog verdere uitwerking van de reorganisatie volgen, zowel in de dagelijkse uitvoeringspraktijk als in nieuw vormen van beleid op terreinen zoals huurprijzen en onderhoudsniveau. Huurders en partners krijgen te maken met andere werkwijzen en mogelijk ook nieuwe contactpersonen binnen Mooiland. Dat zal, zeker in de beginfase, voor alle betrokken partijen wennen zijn, maar ik ben ervan overtuigd dat dit op de langere termijn zal leiden tot betere dienstverlening en een beter functionerende organisatie, die slagvaardig te werk gaat en waarbij voor onze huurders en partners duidelijk is wat zij wel en niet van ons kunnen verwachten. De verbouwing van de organisatie van Mooiland is ook aan de systeemkant nog niet klaar. Het komende jaar zal de organisatie veel in het werk moeten stellen om de overstap naar een nieuw ICT-systeem te realiseren. Met dit nieuwe systeem, Empire van Cegeka-dsa, ontstaat definitief één lijn in bedrijfsprocessen en datadefinities. Naast een efficiencyslag levert dit een betere kwaliteit en betrouwbaarheid van de informatievoorziening op. Ook zal een digitaal klantportaal worden ingericht waarmee huurders, woningzoekenden en andere klanten van Mooiland hun informatie online in kunnen zien, hun gegevens kunnen wijzigen en verzoeken om bijvoorbeeld reparaties voortaan ook digitaal op een efficiënte wijze 24 uur per dag kunnen indienen. Qua eenwording van processen, beleid en systemen is er dus de komende tijd nog veel werk aan de winkel, maar met al deze veranderingen werken we toe naar een situatie waarin efficiënter wordt gewerkt en waar het rendement wordt geoptimaliseerd. Daarmee worden nog meer maatschappelijke investeringen mogelijk gemaakt. Dat komt dan weer ten goede aan onze doelgroep in de vorm van bijvoorbeeld nieuwe sociale huurwoningen, verduurzaming van bestaande woningen of de betaalbaarheid. Dat is waar we voor gaan. 2

4 Maatschappelijke en politieke ontwikkelingen De wereld om Mooiland heen staat ondertussen absoluut niet stil. In het jaar 2014 was de parlementaire enquête woningcorporaties bepalend voor het beeld over woningcorporaties. Dit was een confronterende periode, maar wel noodzakelijk voor een goede discussie over de invulling van de rol van woningcorporaties en het krachtenveld waarbinnen we opereren. Het grootste deel van de aanbevelingen die de enquêtecommissie doet, ondersteun ik dan ook van harte. De bevindingen van de enquêtecommissie lijken hun weerslag te gaan vinden in nieuwe wetgeving. In 2015 moet de novelle op de Herzieningswet in werking treden, waarmee het grootste deel van de aanbevelingen van de commissie in de praktijk worden gebracht. Rondom de inwerkingtreding van deze nieuwe wet leven ook bij Mooiland nog wel zorgen, want hoe deze wet gaat uitwerken is nog niet altijd duidelijk. We zullen de ontwikkelingen rondom de nieuwe wetgeving en uitwerking daarvan ook in 2015 op de voet blijven volgen. Transformatie woningbezit Mooiland In het bijzonder leven er bij Mooiland zorgen over de uitwerking van de maatregelen die in de novelle zijn opgenomen om de behoefte naar meer regionale verankering uit te werken. Mooiland heeft naast de interne organisatieveranderingen in 2013 ook besloten om de samenstelling van ons woningbezit op een ingrijpende manier te herstructureren. Nu is Mooiland nog actief in 133 gemeenten verspreid over heel Nederland. In meer dan 80% van deze 133 gemeenten heeft Mooiland echter minder dan 250 woningen. De afgelopen jaren hebben we moeten concluderen dat dergelijke aantallen onvoldoende zijn om daar op volkshuisvestelijk vlak het verschil te maken. Bovendien is het op een eenduidige manier bedienen van al deze huurders niet op een efficiënte manier mogelijk gebleken. Daarom is het plan om onze activiteiten te concentreren op twee gebieden: Noordoost- Brabant/Gennep, waar we traditioneel al een sterke positie hebben, en de regio Nijmegen en omgeving. Daar willen we echt een speler van betekenis worden op de lokale woningmarkt. We hebben de intentie om de rest van het Mooilandbezit in de zogenaamde servicegebieden te verkopen. De opbrengsten van de verkoop van de ca woningen in deze gebieden wordt ingezet om onze activiteiten in Nijmegen e.o. uit te breiden. Sinds deze koerswijziging is ingezet zijn al zo n woningen verspreid over bijna 20 gemeenten complexgewijs verkocht. Daar tegenover staat dat we in 2014 veel nieuwe contacten hebben gelegd in Nijmegen. Naar verwachting zullen begin 2015 de eerste concrete stappen worden gezet met het uitbreiden van onze activiteiten in dit gebied. De keuze om ons te concentreren op een veel beperkter aantal gebieden sluit goed aan bij wat de politiek en maatschappij steeds duidelijker van woningcorporaties vragen: regionaal verankerde corporaties. In de nieuwe Woningwet zoals die eind 2014 bekend was, is de vraag naar regionale verankering echter op een dusdanige manier vertaald naar wet- en regelgeving dat Mooiland wellicht niet meer in Nijmegen e.o. blijvend kan helpen bij de lokale volkshuisvestelijke uitdagingen en opgaven. Dit zou een voor Mooiland en deze gemeenten zeer teleurstellende uitkomst zijn die volgens ons met deze maatregel niet bedoeld is. In 2015 zal Mooiland daarom specifiek op dit onderdeel onze unieke problematiek aankaarten bij de betrokken partijen. Ook in Noordoost-Brabant hebben we een transformatie van het woningbezit voor ogen, maar wel van een andere aard. Recente regionale woningmarktonderzoeken tonen onder andere aan dat er in Noordoost-Brabant niet zozeer sprake is van een acuut probleem als het gaat om het aanbod van sociale huurwoningen. Wel is er sprake van een verdelingsprobleem (de juiste mensen in de juiste woning). Dit betekent dat we de komende tijd inzetten op het creëren van meer kleinere en meer betaalbare huurwoningen met een goede balans tussen prijs en kwaliteit. Financieel resultaat 2014 Mooiland is financieel een gezonde woningcorporatie. In 2014 is het jaarresultaat uitgekomen op 210 miljoen negatief. Dit wordt voor het grootste deel veroorzaakt door de niet gerealiseerde waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. Mooiland waardeert het vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Dit houdt in dat de waardeverandering van ons bezit grote invloed heeft op het jaarresultaat. De belangrijkste oorzaken van deze daling zijn het verlagen van de te verwachten huurverhogingen in de komende jaren ( - 89 miljoen), de verhoging van de disconteringsvoet, waarmee de huidige waarde van toekomstige kasstromen wordt bepaald( - 85 miljoen) en een daling van de leegwaarde van ruim 2% ( - 26 miljoen). 3

5 Ondanks dit negatieve jaarresultaat wil ik graag benadrukken dat de normale bedrijfsvoering van Mooiland gezond is en er goed voor staat. Voorafgaand aan het meerekenen van deze waarderingsposten had Mooiland in 2014 een positief exploitatieresultaat van 26 miljoen. De kasstroom uit operationele activiteiten bedroeg in datzelfde jaar 38 miljoen. Tot slot Mooiland heeft in het afgelopen jaar veel vooruitgang geboekt in het toekomstbestendig maken van de organisatie. Aan alle betrokkenen wil ik mijn complimenten geven voor hun inzet. Niettemin is er nog veel werk aan de winkel. De uitdaging voor de komende periode zit in het verder vormgeven van de koers van Mooiland en het daadwerkelijk realiseren van alle voorgenomen veranderingen wordt opnieuw een spannend jaar volop ontwikkelingen, maar met de ingezette koers zie ik de toekomst van Mooiland vol vertrouwen tegemoet. Anne Wilbers, bestuurder Mooiland 4

6 2. Over Mooiland Mooiland is een woningcorporatie met meer dan verhuureenheden verspreid over 133 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn we één van de twintig grootste corporaties van Nederland én een van de weinige landelijk actieve toegelaten instellingen. Met ruim 300 medewerkers werken we elke dag aan goed, betaalbaar en prettig wonen. De organisatie van Mooiland ondergaat als gevolg van een strategische koerswijziging flinke veranderingen. Hier wordt verder op ingegaan in het hoofdstuk Goede organisatie was het laatste jaar waarin Mooiland werkte in een structuur met meerdere woonbedrijven. Onderstaand organogram geeft de structuur van Mooiland in 2014 weer. In het hoofdstuk Governance & Risicomanagement komt het nieuwe organogram zoals dat vanaf 2015 geldt aan bod. Organogram bedrijfsstructuur Mooiland 2014 Raad van Commissarissen Directeur-bestuurder Woonbedrijf Grave Woonbedrijf Amersfoort Mooiland Vastgoed Financiën, Informatie, Bedrijfsvoering Strategie & Organisatie Overzicht samenstelling woningvoorraad Mooiland Hieronder is een overzicht opgenomen van de huurwoningen en andere verhuureenheden (vhe) van Mooiland uitgesplitst per categorie en soort vhe. Daarnaast een tabel over de cijfermatige ontwikkelingen binnen de woningvoorraad in het afgelopen jaar. De aantallen verkopen en nieuwbouw worden verderop in dit hoofdstuk toegelicht. Woningvoorraad Mooiland A: Huurwoningen (categorie in ) A1: Goedkoop (tot 389,05) A2: Betaalbaar (389,05 596,75) A3: Duur tot huurtoeslaggrens (596,75 699,48) A4: Duur boven huurtoeslaggrens (boven 699,48) B: Overige woongelegenheden Totaal woongelegenheden C: Niet-woongelegenheden C1: Garages C2: Bedrijfsruimten/winkels C3: Overig bezit Totaal niet-woongelegenheden Ontwikkeling woningvoorraad Stand per Sloop Verkoop Aankoop Nieuwbouw huur Overig -2 3 Stand per Totaal verhuureenheden

7 Ontwikkelingen juridische structuur 2014 In verband met de diverse organisatorische veranderingen die Mooiland ondergaat en in het licht van de strengere eisen uit de aankomende herziene Woningwet rondom verbindingen van woningcorporaties, is in 2014 besloten de juridische structuur van Mooiland aanzienlijk te vereenvoudigen. Dit betekent onder andere dat Mooiland Vastgoed BV als rechtspersoon gaat verdwijnen. Mooiland Vastgoed BV is de enige BV in volledige eigendom in de nevenstructuur van Mooiland waar de afgelopen jaren structureel activiteiten in zijn uitgevoerd. Het gaat dan specifiek om vastgoedontwikkelingsactiviteiten. In de nieuwe organisatiestructuur van Mooiland wordt Vastgoed een bedrijfsonderdeel binnen de Stichting Mooiland. Alle activiteiten in Mooiland Vastgoed BV worden in 2015 door middel van een juridische fusie in één keer overgedragen aan de stichting Mooiland. Alle rechten, plichten en garanties gaan hiermee automatisch over naar de stichting. Het besluit voor deze vereenvoudiging van de juridische structuur is in 2014 genomen. In 2015 zal deze in de praktijk worden gebracht. Hieronder is het organogram van de juridische structuur van Mooiland in 2014 opgenomen. Als bijlage bij het jaarverslag is een detailoverzicht met cijfermatige informatie van de diverse verbindingen opgenomen. Stichting Mooiland Mooiland Holding B.V. Mooiland Maasland B.V. Mooiland Vitalis B.V. Pantein Woonservices B.V. Mooiland Vastgoed B.V. Mooiland Onroerend Goed B.V. Mooiland Parkeren B.V. Mooiland Energie B.V. Ontwikkel combinatie Mill B.V. (50%) 2.1 Waar wij voor gaan Mooiland heeft een nieuwe koers ingezet waarin onze rol als sociale huisvester nog nadrukkelijker centraal staat. We verhuren, beheren en ontwikkelen sociale huurwoningen en werken met een hart voor wonen aan een echt thuis voor mensen uit de lagere inkomensgroepen (2014: tot ). Ook als zij een bijzondere woon- of zorgvraag hebben. We voelen een maatschappelijke verantwoordelijkheid voor de woonvragen die lokaal in ons gebied spelen. De woonvraag neemt nog altijd toe, maar is wel van een andere aard. Er is behoefte aan meer betaalbaar aanbod en kleinere woonmogelijkheden. Dit vereist een aanpassing van ons aanbod en ons bezit, met oog voor een goede balans tussen prijs en kwaliteit. Onze woningen kennen een goede basiskwaliteit en bieden de huurders een echt thuis. We vinden een gevarieerde wijkopbouw belangrijk en dragen hier samen met onze partners actief aan bij. De maatschappelijke verantwoordelijkheid blijkt ook uit onze inzet op gebied van sociaal beheer, wonen, welzijn en zorg (WWZ), participatie, burgerkracht en duurzaamheid. De maatschappelijke verantwoordelijkheid delen we met onze klanten en onze partners. Mooiland is niet vanzelfsprekend leidend in het invullen van die opgave. We gaan uit van eigen kracht en 6

8 verantwoordelijkheid van een ieder. Onze missie is en blijft: Echt Thuis. Dat is waar wij met een hart voor wonen samen aan werken. Actief in minder gebieden In het licht van maatschappelijke discussies over het terugdringen van bedrijfslasten en het verbeteren van regionale verankering van woningcorporaties heeft Mooiland in 2013 al de conclusie getrokken dat het versnipperde bezit van Mooiland en de onderliggende organisatie-inrichting ons onvoldoende in staat stelt om de maatschappelijke prestaties te leveren die de omgeving steeds duidelijker van ons vraagt. Om deze redenen is eind 2013 de keuze gemaakt om onze activiteiten te beperken tot een veel kleiner aantal regio s. Mooiland wil alleen nog actief blijven in de regio s Noordoost-Brabant en Nijmegen e.o.. Het woningbezit in de overige gemeenten zijn we van plan te verkopen. Wel is de uitwerking van de regionale werkgebieden-maatregel uit de nieuwe Woningwet van invloed op de vraag of dit plan ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Mooiland neemt de tijd om deze woningen per complex tegen een goede prijs aan een verantwoorde tegenpartij te verkopen. In 2013 en 2014 zijn al zo n 1500 woningen van Mooiland verkocht aan andere woningcorporaties. Hiermee heeft Mooiland zich al uit bijna 20 gemeenten teruggetrokken ten opzichte van de situatie in In de nieuwe koers is opgenomen dat we de verkoopopbrengsten willen gebruiken om het aantal sociale huurwoningen van Mooiland in Nijmegen e.o. (nu 104 woningen) uit te breiden. Daar willen we een lokale speler van betekenis worden. In Nijmegen zijn veel nieuwbouwmogelijkheden en is er sprake van een relatief hoge druk op de sociale woningvoorraad. Uitbreiding wordt gerealiseerd door nieuwbouw maar ook door overname van bestaande sociale huurwoningen. In de regio Noordoost-Brabant werkt Mooiland voornamelijk aan een omslag als het gaat om de prijs- /kwaliteitverhouding van de woningvoorraad zodat deze beter aansluit op onze doelgroep. Sturen op rendement / asset management De omvang van de vastgoedportefeuille van Mooiland vraagt om gedegen en professionele sturing. Mooiland maakt daarbij gebruik van asset management. Vertrekpunt in het asset management binnen Mooiland is een marktconform rendement op basis van marktwaarde in verhuurde staat ( denken als een belegger ). Dit betekent niet dat we op al onze complexen een marktconform rendement willen realiseren, maar dit vertrekpunt is nodig om voor iedereen transparant te maken waarom en waardoor we afwijken van een marktconform rendement. Daarnaast zorgt deze methodiek ervoor dat we geen onnodige kosten maken, niet onnodig opbrengsten laten liggen en dat we risico s van het vastgoed goed kunnen meewegen in onze tactische beslissingen. In 2014 heeft Mooiland flinke stappen gezet om rendementssturing / asset management verder in de organisatie in te bedden. Zo is de organisatie stap voor stap meegenomen in de werkwijze van rendementssturing door middel van trainingen. Er is gestart met een hold / sell analyse van al onze woningcomplexen. Hiermee hebben we nu scherp in beeld wat ons verwacht rendement is. Daarnaast zijn we al ver gevorderd met het opstellen van een nieuw investeringsstatuut waarin de kaders worden gegeven voor het nemen (beoordelen en toetsen) van al onze investeringsbeslissingen. 2.2 Transformatie woningvoorraad In 2014 is opnieuw een stap gezet in het realiseren van de voorgenomen transformatie van de woningvoorraad. Al onze woningen in Den Helder zijn in 2014 verkocht aan Woningstichting Den Helder. Het gaat dan om 155 woningen verspreid over vier complexen, 1 ontmoetingscentrum, 17 overige eenheden (garages) en een stuk grond. Daarnaast zijn in 2014 overeenkomsten gesloten voor de overname van al onze 308 woningen in Gouda en één complex in Assen met 40 woningen. De formele overdracht van deze woningen heeft echter pas in 2015 plaatsgevonden en zodoende zijn deze aantallen niet in het jaarverslag over 2014 meegenomen. Naast complexgewijze aan- en verkopen in het kader van onze profileringsstrategie verkoopt Mooiland individuele huurwoningen aan particulieren. Dit zorgt ervoor dat ook in de profileringsgebieden onze huurwoningen goed blijven aansluiten op de lokale vraag en de juiste prijs-/kwaliteitverhouding kennen. De opbrengsten uit verkoop zorgen ervoor dat Mooiland blijvend kan investeren in de kwaliteit en beschikbaarheid van de woningvoorraad. 7

9 In 2014 zijn 204 woningen, 10 overige eenheden (garages) en 2 percelen grond individueel verkocht aan particulieren. Als woningen verkocht worden aan zittende huurders kunnen zij in aanmerking komen voor 10% korting op de koopprijs. In 2014 was dit het geval bij 86 van de 204 verkochte woningen. Tot slot zijn in het kader van de scherpere focus op de kerntaken twee van onze bedrijfspanden verkocht. In totaal zijn daarmee in 2014 complexmatig én individueel 389 verhuureenheden verkocht (359 woningen en 30 overige eenheden). Nieuwbouw en herstructurering Naast aan- en verkopen van woningen werkt Mooiland ook nieuwbouw- en herstructureringsprojecten die bijdragen aan de transformatie van de woningvoorraad die we voor ogen hebben. Dit loopt uiteen van de realisatie van vier woningen in een kleine kern tot projecten met 200 woningen in combinatie met een zorgcentrum en maatschappelijke voorzieningen. Door regelmatig voor nieuwbouw te kiezen blijft het bezit van Mooiland up to date. In 2014 hebben we in totaal 78 nieuwe verhuureenheden opgeleverd, waarvan 72 nieuwbouw en 6 renovatie / vernieuwbouw, verdeeld over 10 bouwprojecten. Onze focus ligt daarbij op het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen (57 woningen). Bij nieuwbouw en herstructurering proberen we woningen zo energiezuinig mogelijk te maken. Momenteel halen we bij nieuwbouw gemiddeld een energielabel A+. In onderstaande tabel zijn alle in 2014 opgeleverde projecten opgenomen: Overzicht opgeleverde projecten 2014 Projectnaam Plaats Betaalbaar (tot 596,75) Middelduur (tot 699,48) Duur (boven 699,48) Koop Overig bezit Totaal Hildebrand, fase 1 Heesch Weijerstaete stempel 2A Boxmeer 5 5 Deken Pompenstraat Empel Megen Zuid Megen 5 5 Asboom fase 2 Overlangel 4 4 Loonse Hoven, fase 1 Overloon Liebregtsplein, renovatie Vorstenbosch 6 6 Tiendplein, fase 1 Oeffelt Centrumplan Geffen Geffen Bernhardstraat Mill 2 2 Totaal Hieronder volgt een overzicht van concrete lopende projecten die al zijn gestart of waar de start van de bouw in 2015 plaatsvindt. De bouwplannen vallen uiteen in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. Als er sprake is van een herstructurering worden de bestaande bewoners eerst uitgeplaatst. Voor deze situaties is een sociaal plan vastgelegd waar een eventuele verhuiskostenvergoeding deel van uit maakt. De nieuwe koers van Mooiland, maar zeker ook de novelle en andere politieke maatregelen als de verhuurderheffing hebben impact op de bouwplannen van Mooiland. De projectenkalender van Mooiland wordt op dit moment opnieuw geëvalueerd. Sommige projecten zullen worden stopgezet en in sommige projecten zullen onderdelen worden versoberd of geschrapt. Het gaat dan vooral om onderdelen die niet meer goed aansluiten op de kerntaak van woningcorporaties, zoals het bouwen van een supermarkt of veel koopwoningen. Naast een schifting in de soorten projecten die we nog doen, wordt binnen projecten ook gekeken naar de manier waarop we die realiseren. Er wordt steeds meer gestuurd op (kosten)efficiëntie en rendement. Mooiland maakt op dit moment de omslag van sturen op onrendabele toppen (ORT s) naar sturen op rendement. Het effect daarvan is dat er minder ORT wordt geboekt en daardoor houden we meer investeringsruimte over om andere projecten te realiseren. In 2014 is er aan ORT op basis van marktwaarde genomen. Een volledig overzicht van ORT s is als bijlage aan dit jaarverslag toegevoegd. 8

10 Projecten in aanbouw of start bouw in 2015 Projectnaam Locatie Huur Koop Overig bezit Totaal Centrumplan Berghem Hart voor Beugen Beugen Hofstede Elderom (fase 4a2 en 2) Boxmeer Weijerstaete (stempel 2b) Boxmeer Cuijkse Cantheelen (fase 2) Cuijk De Valuwe revitalisering (fase 2a) Cuijk Centrumplan Geffen Op de Logte (fase 2) Gennep Hildebrand herstructurering (fase 2) Heesch Water/Sebastianusstraat Herpen 6 6 Groenstraat Maren-Kessel 8 8 Centrumplan Mill Tiendplein Oeffelt Centrumplan Oijen 7 7 Overlangel, Asboom Oss 4 4 Loonse Hoven, renovatie Overloon Liebregtsplein, nieuwbouw Vorstenbosch Mariënbosch Nijmegen Totaal Grondaankopen Voor vijf projecten zijn in 2014 grondaankopen gedaan voor in totaal In de tabel hieronder staan de specifieke grondaankopen per locatie. Voor al deze grondaankopen geldt dat momenteel al gebouwd wordt. Op de aangekochte grond worden huur- en koopwoningen gerealiseerd. Overzicht grondaankopen 2014 Locatie Bedrag in Bernhardstraat Mill Liebregtsplein Vorstenbosch Dorpshart nabij Kloosterstraat Oijen Plangebied nabij Lambertusstraat Geffen Derpshei Overloon Totaal

11 3. Werken aan woonplezier Onder werken aan woonplezier verstaan we het bouwen, in stand houden en verbeteren van woningen zodat onze huidige en toekomstige huurders er met veel plezier kunnen wonen. We werken hier aan door een goede basis af te spreken als het gaat om kwaliteit, onderhoudsnormen en dienstverlening. Speciale aandacht op dit vlak gaat uit naar de betaalbaarheid van onze woningen, het versterken van de duurzaamheid en het toegankelijk maken en houden van woningen voor huurders zodat zij ook op oudere leeftijd, of met een bijzondere woonvraag, bij Mooiland terecht kunnen. 3.1 Goede basis Onze verhuureenheden zijn goed, veilig en functioneel volgens de geldende basiskwaliteitseisen die we onszelf stellen. Deze worden vastgesteld aan de hand van de Mooiland Basiskwaliteit. Dit is een kwaliteitseisentabel waarmee wordt aangegeven in hoeverre iedere woning of complex afwijkt van deze basiskwaliteit. De score uit de kwaliteitseisentabel van de Mooiland Basiskwaliteit gebruiken we bij het maken van strategische afwegingen over de investeringen in woningen en complexen. Onderhoud Voor goede woningen is het van belang dat er regelmatig onderhoud wordt uitgevoerd. In 2014 heeft Mooiland in totaal 32,9 miljoen uitgegeven aan onderhoud (2013: 37,5 miljoen). Gemiddeld komt dit per woning uit op een bedrag van euro aan onderhoud. Het grootste deel van de onderhoudsuitgaven in 2014, 26,7 miljoen, zit in het planmatig onderhoud. Deze bestedingen hebben betrekking op onderhoud dat periodiek aan de woningen wordt uitgevoerd, van te voren is gepland en in een meerjaren onderhoudsschema is gezet. Bij andere vormen van onderhoud gaat het voornamelijk over onderhoudskosten als gevolg van klachten ( 4,4 miljoen), onderhoud wanneer een woning vrij komt (mutatieonderhoud, 1,9 miljoen) en reguliere onderhoudskosten aan bijvoorbeeld CV-ketels en liften ( 2,2 miljoen). Deze gepresenteerde bedragen van niet planmatig onderhoud zijn exclusief de dekking van de eigen onderhoudsdienst ( 1,6 miljoen) en de doorbelasting aan huurders ( 0,7 miljoen). Sterk in duurzaamheid Een energiezuinige en duurzame woning is goed voor het milieu, goed voor de huurder omdat zijn wooncomfort toeneemt en energielasten lager worden en goed voor Mooiland omdat de waarde van de woning toeneemt. We richten ons de laatste jaren daarom steeds meer op verduurzaming van woningen. Gezien de huidige energielabels binnen het woningbezit van Mooiland streven we er in eerste instantie naar om het grootste deel van de woningen naar label C of hoger te brengen. In 2014 hebben we de energiezuinigheid van een flink aantal woningen verbeterd. Hierdoor is het aantal woningen met energielabel C of beter toegenomen van 61% naar 67%. In onderstaande diagram zijn de energielabels van onze woningen uitgesplitst per klasse met daarnaast de situatie in 2013: Energielabels 2014 Energielabels 2013 Kwaliteit van dienstverlening Het is voor ons belangrijk om regelmatig te onderzoeken of onze huurders en andere klanten ook daadwerkelijk tevreden zijn over onze dienstverlening. In 2014 zijn we gestart met het uitvoeren 10

12 van continumetingen bij de contacten via klantenservice en reparatieverzoeken. Kort nadat er contact is geweest krijgt een deel van onze klanten een korte vragenlijst over de kwaliteit van de dienstverlening. De eerste resultaten geven aan dat de onze klanten tevreden zijn over deze onderdelen van de dienstverlening. De vragenlijst over klantcontacten is in 2014 door 1219 klanten ingevuld en hier is gemiddeld een 7,3 gegeven. 959 klanten hebben de vragenlijst over reparatieverzoeken ingevuld. Hierbij is gemiddeld een 7,7 gegeven. Ook heeft Mooiland deelgenomen aan de Aedes-benchmark. Dit is een nieuw initiatief om de prestaties van woningcorporaties beter inzichtelijk te maken. In dit eerste jaar van de benchmark is onderzoek gedaan naar de prestatievelden Kwaliteit en Bedrijfsvoering. Op het onderdeel kwaliteit komt Mooiland uit op een 7,5 en scoort hiermee boven het gemiddelde van 7,3. Op het vlak van de bedrijfsvoering is gekeken naar de lasten waar je als corporatie invloed op hebt zoals huisvestings- en automatiseringskosten. De bedrijfslasten van Mooiland komen gemiddeld uit op 952 euro per verhuureenheid per jaar. Mooiland scoort daarmee beter dan de meeste woningcorporaties. Gemiddeld gaven corporaties euro uit per verhuureenheid. Klachten We doen ons best om goede dienstverlening en kwaliteit te leveren, maar toch zijn er soms klachten. Voor klachten kunnen huurders in de eerste plaats terecht bij Mooiland. Als dit niet tot een bevredigende oplossing leidt, is er de mogelijkheid om naar de klachten- of geschillencommissie te gaan. Deze commissies zijn onafhankelijk van Mooiland en in een eigen reglement zijn werkwijze en samenstelling vastgelegd. In 2014 zijn er in totaal 22 klachten ingediend bij deze commissies. Hieronder volgt een overzicht van de afgehandelde klachten: Overzicht klachten en geschillen 2014 Indiener klacht Onderwerp klacht Zitting Uitspraak commissie Huurder uit Alkmaar Klacht over dienstverlening nee ongegrond Huurder uit Barneveld Bezwaar over achterstallig nee gedeeltelijk gegrond onderhoud, onterechte verwijzing naar huurcommissie en inwinnen informatie bij belastingdienst Huurder uit Best Klacht over tocht en gedrag nee ongegrond medewerker Huurder uit Boxmeer Verwijdering van begroeiing tegen nee Niet ontvankelijk de zijgevel. Huurder uit Cuijk Het niet toekennen van ongemakkentoeslag. ja Klacht ongegrond Huurder uit Cuijk Huurder uit Cuijk Huurder uit Cuijk Huurder uit Cuijk Huurder uit Cuijk Huurder uit Cuijk 1. Vochtoverlast in de woning aan de zijde van het trappenhuis. 2. Vochtoverlast in de keuken en meterkast. 1. Communicatie bij de verwerking van klachten. 2. Het niet nakomen van de gehanteerde termijnen t.a.v. de beantwoording van klachten. 3. Bejegening door beklaagde. Het bij mutatie in rekening brengen van het verwijderen van bomen in de achtertuin van het gehuurde. Slecht functionerend ventilatiesysteem. Het niet toekennen van verhuiskostenvergoeding ikv sociaal plan Revitalisering De Valuwe. Stankoverlast in appartement waarbij de acties van Mooiland niet geleid hebben tot een oplossing. ja ja ja nee ja nee 1. Klacht ongegrond 2. Klacht gegrond Klacht 1 en 2 gegrond Klacht 3 ongegrond Klacht gegrond Niet ontvankelijk Klacht ongegrond Niet ontvankelijk Huurder uit Ede Klacht over mutatiekosten nee Ongegrond Huurder uit Ede Klacht over rekening na nee Ongegrond buitensluiting in het weekend 11

13 Huurder uit Eefde Eindafrekening na mutatie nee Gegrond Woningzoekende uit Niet eens met de voorwaarden die nee Niet ontvankelijk Gennep Mooiland stelt voor toewijzing. Huurder uit Heesch Overlast geschil over een kwestie nee Niet ontvankelijk tussen buren. Huurder uit Nuland Diverse klachten over cv, renovatie nee Niet ontvankelijk douche en projectmatig onderhoud. Huurder uit Oijen Het niet volgen van de door ja Klacht ongegrond beklaagde voorgestelde oplossing voor de vochtoverlast in de keuken. Huurder uit Benaming van ruimten op plattegrond ja Klacht ongegrond Ravenstein van toegewezen woning. Huurder uit Schaijk Bejegening en aanpak van Mooiland nee Niet ontvankelijk bij aangifte ontvreemding. Huurder uit Schiedam Klacht over vochtproblemen nee Gegrond Huurder uit Venlo Overlast nee Gegrond 3.2 Onbezorgd thuis blijven wonen We vinden het belangrijk dat mensen zo lang mogelijk thuis op een prettige wijze kunnen blijven wonen. Woningaanpassingen, zoals het plaatsen van douchezitjes, toiletbeugels, verhoogde toiletten en scootmobielstallingen, kunnen hierbij helpen. In 2014 heeft Mooiland 318 van dergelijke woningaanpassingen in overleg met de bewoners gerealiseerd. Deze aanpassingen worden veelal vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) gefinancierd. De WMObijdrage van Mooiland bij deze aanpassingen bedroeg het afgelopen jaar op een totaalbedrag van Door goede samenwerking met zorg- en welzijnspartijen zorgen we er eveneens voor dat mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Voor huurders van Mooiland is het bijvoorbeeld mogelijk om gebruik te maken van verschillende extra diensten, zoals een speciaal serviceabonnement voor het onderhoud en gemaksdiensten in en om het huis via de zelfstandige organisatie Extra. Ook zijn er speciale zorgarrangementen via onze zorgpartners en is er een systeem van moderne personenalarmering. 3.3 Doelgroepgericht ontwikkelen Onze doelgroep bestaat in essentie uit huurders met lagere inkomens. Vanuit onze maatschappelijke doelstellingen richten we ons daarbij ook op mensen met een bijzondere woonvraag. Bij een bijzondere woonvraag kan bijvoorbeeld gedacht worden aan huisvesting voor studenten of voor mensen met een verstandelijke beperking. Een mooi voorbeeld van maatwerk uit het afgelopen jaar is onze samenwerking met IVA Wonen. IVA Wonen helpt werkende mensen met autisme om zo goed mogelijk te functioneren op hun werk en zo zelfstandig mogelijk te wonen en leven. Vanaf oktober 2014 biedt Mooiland in samenwerking met deze zorgorganisatie huisvesting aan tien (jong)volwassenen met autisme in onze flat aan de Van den Vondelstraat in Sliedrecht. De cliënten wonen hier zelfstandig onder begeleiding van IVA Wonen. De zorgorganisatie huurt zelf ook een appartement op de begane grond die zij hebben ingericht als kantoor met daarbij een gemeenschappelijke keuken/kamer voor haar cliënten. 3.4 Mooiland verhuurt Het verhuren van woningen is onze kerntaak. Daarbij gaat er veel aandacht uit naar het betaalbaar en toegankelijk houden van onze woningvoorraad van onze woningen vallen bijvoorbeeld in de categorieën goedkoop en betaalbaar (huur per maand tot 596,75 per maand) en er zijn afspraken gemaakt dat hier altijd een minimumaantal onder moet blijven. Huurontwikkeling De basis waarop we onze huurprijzen bepalen is het nu geldende huurbeleid. In ons huurbeleid is gezocht naar een goede balans tussen het maatschappelijke belang van voldoende beschikbare en betaalbare sociale huurwoningen en het optimaliseren van de huurinkomsten om onze activiteiten goed uit te kunnen voeren. In de profileringsgebieden is het een bewuste keuze om in de meeste gevallen een fors lagere huurprijs dan de markthuur te vragen om zo voldoende betaalbaar aanbod voor onze doelgroep te houden. Op deze manier geven we ook invulling aan onze maatschappelijke rol. In het servicegebied zijn we maar een kleine maatschappelijke speler, omdat ons aandeel in de voorraad corporatiewoningen klein is. Vanwege deze kleine rol en de druk om onze huurinkomsten 12

14 te optimaliseren, vragen we in het servicegebied vaker de markthuur. Uiteraard nemen we de grenzen van de maximale huur in acht. Gemiddeld worden de woningen van Mooiland op 74% van de maximaal redelijke huur verhuurd. Mooilandbreed hanteren we bij het huurbeleid de volgende uitgangspunten: Minimaal 90% van het woningbezit heeft een streefhuur onder de huurtoeslaggrens ( 699,48 per maand, prijspeil 2014). Minimaal 50% van het bezit heeft een streefhuur onder de laagste aftoppingsgrens voor huurtoeslag ( 556,82 per maand, prijspeil 2014). Afgelopen jaar is gestart om het huurbeleid van Mooiland als onderdeel van de nieuwe koers opnieuw te overwegen. Hiermee gaan we in 2015 verder. De extra kosten als gevolg van onder andere de verhuurderheffing maken het noodzakelijk om op vele vlakken een nieuwe balans te vinden tussen onze maatschappelijke rol en een meer zakelijke, resultaatgerichte werkwijze die nodig is om onze doelen goed te realiseren. We willen dit huurbeleid in goed overleg met onze huurderskoepels tot stand laten komen. Betaalbaarheid Er is regionaal en landelijk veel aandacht voor de betaalbaarheid van het wonen. Samen met collega-corporaties in Noordoost Brabant namen we in het afgelopen jaar deel aan een onderzoek naar de betaalbaarheid en beschikbaarheid van corporatiewoningen in deze regio. Een aantal belangrijke conclusies uit dat onderzoek waren: De betaalbaarheidsproblemen, voor het onderzoeksgebied van Noordoost-Brabant zijn minder groot dan in de rest van Nederland Er zijn wel degelijk bewoners (vooral meerpersoonshuishoudens) die in de problemen zijn of dreigen te komen Er is vooral sprake van een verdelingsprobleem (juiste mensen in juiste woning) en minder een aanbodprobleem Ook dit resultaat geeft input voor het nieuwe huurbeleid. Betaalbaarheid maakt daar een belangrijk onderdeel van uit. Huurverhoging 2014 Sinds 2013 krijgen corporaties de mogelijkheid om de huren boven het inflatiepercentage te verhogen, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar inkomen. De reden hiervoor is de invoering van de verhuurderheffing en de wens om de zogenaamde scheefhuurders aan te pakken. Afhankelijk van het inkomen van de huurder mag het verhogingspercentage maximaal 4% of 6,5% bedragen. Mooiland heeft deze inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014 toegepast. De algemene lijn is geweest dat huurders met een inkomen lager dan een huurverhoging van 4% hebben gekregen. Huurders met een inkomen hoger dan hebben 6,5% huurverhoging gekregen. Over het geheel genomen, zijn de huren in 2014 gestegen met 4,06%. Huurachterstanden Met het uitblijven van economisch herstel, aanhoudende werkloosheid en stijging van huurprijzen boven de inflatie, hadden we het afgelopen jaar opnieuw te maken met aanzienlijke huurachterstanden. Dit heeft diverse negatieve gevolgen zoals toename in deurwaarderskosten, ontruimingen, schuldsanering, en oninbare vorderingen. Op 31 december 2014 moesten we nog aan achterstallige huurinkomsten ontvangen (2013: ). Dit is 2,04% van de totale huursom over Het monitoren van achterstanden en het zo snel mogelijk aangaan van de dialoog met de klanten over huurachterstanden wordt steeds belangrijker. Hier wordt dan ook meer op ingezet, onder andere via de pilot huurincasso. Deze pilot is in 2014 geanalyseerd en krijgt in 2015 een vervolg. In deze pilot wordt gewerkt aan het vroegtijdig signaleren van huurachterstanden en het specifiek duiden van de oorzaak van de achterstand. Samen met ons maatschappelijk netwerk kunnen we vervolgens de juiste aanpak kiezen voor het oplossen van de achterstand. Goed samenspel met gemeenten en tussen onze sociaal consulenten en medewerkers die belast zijn met de huurincasso is daarbij essentieel. 13

15 Overlast, ontruimingen en woonfraude Bij het verhuren van woningen kunnen ook onaangename situaties ontstaan zoals overlast of onrechtmatig gebruik van de huurwoning. In het geval van overlast vragen we de mensen die overlast ervaren om deze eerst zelf proberen op te lossen. Dit voorkomt vaak escalatie van de situatie. Wanneer mensen er onderling niet uitkomen bieden we binnen verschillende gemeenten buurtbemiddeling aan. Vrijwilligers hebben hierin de hoofdrol. Daar waar een intensiever traject bewandeld moet worden, volgt maatwerk. Onder woonfraude verstaan we alle vormen van onrechtmatige bewoning, doorverhuur en illegale activiteiten zoals hennepkwekerijen of drugsverkoop. In 2014 zijn er 248 aanzeggingen tot ontruiming gedaan. 76 woningen zijn daadwerkelijk ontruimd (2013: 62 ontruimingen). Alle ontruimingen waren het gevolg van stelselmatige huurachterstanden. Dat het lang niet altijd tot een daadwerkelijke ontruiming komt heeft diverse redenen. Zo werd in een aantal gevallen de huurachterstand alsnog betaald of werd een betalingsregeling getroffen. Daarnaast draait ook het project laatste kansbeleid. Het laatste kansbeleid geeft huurders die structureel huurachterstanden hebben en/of overlast veroorzaken de laatste kans om hun gedrag aan te passen en actief te werken aan de oplossing van de problematiek. Doen zij dit niet dan volgt alsnog ontruiming. Strikt uitgangspunt in beide pilots is de correcte en tijdige betaling van de maandhuur. Verhuren en toewijzingssystemen Huurwoningen die vrij komen worden in de regel opnieuw verhuurd op basis van onze toewijzingssystematiek. In 2014 bedroeg het aantal zogeheten mutaties 8,5% van het totaal aantal woningen. Sociale huurwoningen moeten we voor minimaal 90% toewijzen aan mensen met een inkomen lager dan per jaar. In 2014 hebben we 94,5% van de sociale huurwoningen aan mensen met een inkomen onder de grens van verhuurd. 5,5% van de vrijgekomen sociale huurwoningen zijn toegewezen aan mensen met een huishoudinkomen boven die grens (130 toewijzingen). Hiermee voldoen we ruim aan de sinds 2011 geldende toewijzingsgrens. Bij Mooiland wijzen we onze woningen op verschillende manieren toe. In veel gevallen verhuren we een vrijgekomen woning zelf aan de hand van onze eigen wachtlijsten of afhankelijk van lokale of regionale afspraken via een regionaal toewijzingsmodel. Onze woningen in Noordoost-Brabant bieden we op twee verschillende manieren aan. Per kern wordt 80% van de woningen op basis van inschrijftijd toegewezen en 20% via loting. Woningen die we op deze manieren niet kunnen verhuren, bieden we aan via direct te huur. Dit woonruimteverdeelsysteem kent geen urgentieregeling. Spoedzoekers kunnen via direct te huur en loting doorgaans goed bediend worden. De overige woningen verspreid over de rest van Nederland verhuren we voor ongeveer tweederde deel op basis van eigen wachtlijsten. De rest wordt via derden verhuurd. Zo verhuren we onze woningen in de regio Arnhem-Nijmegen via Entree en in de Stedendriehoek Apeldoorn- Zupthen-Deventer via Woonkeus. In het kader van de organisatieveranderingen proberen we het aandeel van woningen dat via derden wordt verhuurd in de servicegebieden te vergroten. Minister Blok van Wonen en Rijksdienst wil met ingang van 2015 de zogenaamde passendheidstoets invoeren. Daarmee wordt beoogd dat de mensen met een inkomen waarmee zij in aanmerking komen voor huurtoeslag een qua huurprijs passende woning krijgen toegewezen. In 2014 was ca. 68% van de toewijzingen van Mooiland binnen de inkomensgroepen voor de huurtoeslag passend. Dit moet de komende jaren stijgen naar 95%. Leegstand Bij het verhuren van woningen en bedrijfspanden is het van belang om leegstand tot een minimum te beperken. Leegstand komt voor doordat bijvoorbeeld niet direct na het vertrek van de ene huurder aansluitend een nieuwe huurder kan worden gevonden. Ook bij groot onderhoud of renovatie staan huurwoningen soms voor langere tijd leeg. Mooiland heeft als gevolg van leegstand in 2014 een bedrag van aan huurinkomsten gemist (2013: ). Dit bedrag vormt 1,83% van de totale huuropbrengsten van Mooiland over Dit wordt de zogenaamde huurderving genoemd. In vergelijking met andere corporaties is dit percentage hoog. In 2015 wordt daarom nog sterker ingezet om de leegstand te verlagen en beter te beheersen. Er zal een projectgroep binnen Mooiland worden ingericht die zich specifiek richt op de leegstandproblematiek, waarbij extra wordt ingezet om de langdurig leegstaande 14

16 woningen en complexen met veel leegstand aan te pakken. Ook zal de monitoring worden verbeterd om de leegstand bij mutaties te minimaliseren. Bijzondere toewijzingen Naast de reguliere woonruimteverdeling wijzen we ook woningen toe aan mensen in bijzondere situaties. Het zijn vaak juist die mensen die een extra steuntje in de rug nodig hebben. Denk aan mensen die door een lichamelijke of geestelijke beperking een aangepaste woning nodig hebben of mensen die door herstructurering hun eigen woning moeten verlaten. In 2014 zijn 60 woningen toegewezen aan mensen met een woonindicatie. In totaal zijn 88 huishoudens hiervoor geïndiceerd. Aangepaste woningen die speciaal geschikt zijn voor zorgbehoevenden houden we zo veel mogelijk beschikbaar voor mensen die echt een aangepaste woning nodig hebben. Daarnaast worden ieder jaar maximaal 20 woningen toegewezen aan mensen die bijvoorbeeld op dat moment begeleid bij de GGZ wonen en zijn toegegroeid naar zelfstandig wonen. Bij toewijzing van een woning worden in zo n situatie afspraken gemaakt voor ondersteuning vanuit de GGZ in minimaal het eerste jaar. Gemeenten krijgen jaarlijks een taakstelling om statushouders met recht op verblijf te huisvesten. Mooiland werkt hieraan mee door woningen ter beschikking te stellen voor deze huishoudens. Hiervoor hebben we contact met betreffende gemeenten, het COA en Stichting Vluchtelingenwerk. Vluchtelingenwerk verricht veel ondersteunend werk voor de huishoudens rondom het tekenen van de huurovereenkomst, inrichting woning, etc. Mooiland bezit ook enkele woonwagenlocaties. Het gaat om drie locaties met in totaal elf standplaatsen in eigendom, te weten in Berghem, Empel en Sint Anthonis. Het beheer hiervan besteden we uit aan Nijbod Consultancy. Daarnaast voerde Mooiland op drie woonwagenlocaties de beheertaken uit. Dit was het geval in Geffen, Schaijk en Mill. Deze beheersituaties zijn in 2014 beëindigd. Met de gemeenten Mill en Bernheze zijn afspraken gemaakt over de afbouw van woonwagenlocaties waar Mooiland aan bijdraagt door het aanbieden van andere woonruimte aan de bewoners. De resultaten van dit herhuisvestingsbeleid zijn overwegend positief. 15

17 4. Samen met bewoners Participatie en burgerkracht waren voor Mooiland in 2014 belangrijke speerpunten en zullen dat in de komende jaren ook blijven. We willen als Mooiland huurders en partners actief betrekken bij onze strategie en beleidskeuzes. Het afgelopen jaar zijn we gestart met het actualiseren van onze visie op participatie en burgerkracht in samenspraak met onze huurders. We blijven ons inzetten voor een goede samenwerking en open relatie met de huurdersvertegenwoordiging. Daarnaast zijn we in 2014 samen op zoek gegaan naar nieuwe, meer informele, vormen van participatie. 4.1 Bekend met bewoners We willen graag weten wie onze huurder is en wat zijn wensen zijn. Daar kunnen we onze diensten dan beter op aan laten sluiten. In het afgelopen jaar zijn bijvoorbeeld workshops georganiseerd over participatie, digitalisering, huurderscommunicatie en buurtcultuur-projecten. Dit soort workshops zijn van korte duur en goed begrensd. Zo kunnen huurders zelf bepalen over welk onderwerp(en) zij mee willen denken. Communicatie met bewoners Voor een goede verstandhouding met bewoners is heldere en open communicatie van belang. We houden onze huurders graag op de hoogte van ontwikkelingen die te maken hebben met Mooiland. Het digitale nieuwsblad MOOI werd hier in de afgelopen jaren voor ingezet, maar uit een in 2014 uitgevoerd lezersonderzoek blijkt dat de nieuwsbrief niet goed wordt gelezen. Daarom hebben we besloten om met ingang van 2015 met dit communicatiemiddel te stoppen. In het licht van dit besluit om te stoppen met de huurdersnieuwsbrief is in december 2014 een bijeenkomst georganiseerd met en voor huurders, die in het teken stond van de vraag hoe en waarover een huurder van Mooiland graag geïnformeerd wil worden. Wat vinden huurders belangrijk, hoe vaak en op welke manier willen zij iets van Mooiland horen? Voor deze bijeenkomst ontvingen huurders de huiswerkopdracht om een idee uit te werken op het vlak van huurderscommunicatie. Vervolgens kreeg iedereen de kans om zijn / haar idee toe te lichten en hierdoor ontstonden er interessante discussies. Dit heeft waardevolle informatie opgeleverd die we in 2015 gaan toepassen in onze communicatie met bewoners. We zetten daarnaast de komende jaren nadrukkelijk meer in op digitale dienstverlening. Met een online klantenportaal wordt Mooiland 24 uur per dag bereikbaar voor vragen en verzoeken. Omdat communicatie van beide kanten moet kunnen komen, willen we ook meer ruimte bieden aan interactie via social media. In 2014 is Mooiland actief geworden op Twitter Dergelijke initiatieven willen we de komende jaren uitbreiden. 4.2 Betrokken met bewoners We betrekken bewoners structureel bij ons werk via de huurders- en bewonersorganisaties. Mooiland kent diverse verenigingen van huurders. Vaak zijn deze per gemeente of wooncomplex verenigd. Deze organisaties werken op hun beurt samen via twee regionale koepelorganisaties. De Koepel Grave vertegenwoordigt de huurders in de regio Noordoost Brabant en Gennep. De Koepel MAS (Mooiland Allen Samen) vertegenwoordigt de huurders van Mooiland verspreid over de rest van het land. We bieden huurders- en bewonersorganisaties diverse vormen van ondersteuning aan, bijvoorbeeld door een financiële bijdrage, procesbegeleiding en het kosteloos aanbieden van onafhankelijke websitehosting. Met de Koepels en huurdersorganisaties zijn er reguliere overleggen, er is een landelijke bijeenkomst geweest voor de 40 huurdersorganisaties die onderdeel uitmaken van KMAS en beide Koepels zijn in november op excursie geweest. Zij spraken met een lid van de parlementaire enquêtecommissie en de huurcommissie. De Koepels trekken waar mogelijk gezamenlijk op ten aanzien van Mooilandbrede thema s en adviesaanvragen, bijvoorbeeld over de organisatieontwikkeling en de Warmtewet. Op weg naar een nieuwe participatiestructuur In 2014 is er samen met de beide Koepels een transitietraject gestart om de participatiestructuur van Mooiland toekomstbestendig te maken en te houden. In deze structuur willen we formele en informele participatievormen beter inbedden binnen de organisatie en beter met elkaar verbinden. Met de informele participatie willen we bereiken dat we meer en andere mensen spreken en betrekken. We geloven er in dat meer mensen betrokken willen zijn op een thema dat hen interesseert of bij hun eigen directe woonomgeving hoort, zonder dat zij hiervoor moeten 16

18 aansluiten bij een formele structuur. Die inzet en betrokkenheid willen we stimuleren en beter benutten. Samen is besloten klankbordgroepen op te richten waar we met Koepelleden, medewerkers van Mooiland en (jonge) huurders, die nog niet betrokken zijn bij participatie aan de slag zijn gegaan met de volgende drie vragen: 1. Op welke onderwerpen gaan we huurders betrekken, in welke mate en hoe bereiken we de juiste mensen? 2. Welke nieuwe middelen gaan we inzetten (bijvoorbeeld digitalisering)? 3. Binnen welke structuur kunnen we het participatieproces vormgeven? De eerste twee thema s zijn behandeld tijdens workshops in september. Het advies vanuit deze klankbordgroepen vormt nuttige input voor ons nieuwe participatiemodel dat in 2015 verder wordt uitgewerkt. 4.3 Leefbaarheid en burgerkracht stimuleren Een fijne, vitale buurt leidt tot een betere verhuurbaarheid, kent minder overlast en andere problemen en is daarom ook goed voor de vastgoedwaarde van onze woningen. Leefbaarheid is dus zowel voor de bewoners als voor Mooiland van belang. De ruimte voor corporaties om in leefbaarheid te investeren wordt wel steeds kleiner als gevolg van nieuwe wet- en regelgeving en een grotere financiële druk. Mooiland ziet burgerkracht als een kans om verschillende vraagstukken rondom leefbaarheid toch op te pakken. Vanuit deze overtuiging staat Mooiland open voor initiatieven van klanten, buurtbewoners of anderen waarmee zij kansen willen benutten of oplossingen zoeken voor knelpunten in het goed wonen. We ondersteunen initiatieven, maar nemen niet over. Dan tornen we immers aan de essentie van burgerkracht. De keuze of Mooiland initiatieven ondersteunt wordt altijd goed beargumenteerd. We denken creatief en open mee, maar stemmen niet in met initiatieven die bijvoorbeeld het woongenot van anderen belasten of waarmee de waarde van ons vastgoed vermindert. De rol van Mooiland is op dit vlak dus steeds vaker nadrukkelijk ondersteunend. Waar nodig geven we advies of brengen we bewoners in contact met onze partners. Ook kunnen bepaalde initiatieven, met enige aanpassing, op meerdere plekken ingezet worden. Zo regelden bewoners van een seniorencomplex in Maren Kessel zelf het groenonderhoud door een groep vrijwilligers uit het dorp hiervoor in te zetten. Bewoners zijn tevreden met het onderhoud en besparen bovendien kosten. Met een deel van het bespaarde budget organiseren zij een jaarlijkse excursie. Ook zetten we afgelopen jaar huiskamerprojecten op in seniorencomplexen, zoals in Empel, waarbij Mooiland kaders en ondersteuning biedt aan vrijwilligers van binnen en buiten het complex die zorg dragen voor activiteiten voor bewoners. Een ander concept waar we mee werken zijn buurtcultuurprojecten. Kunstenaars geven samen met bewoners een nieuwe impuls aan de buurt door samen aan een kunstwerk te werken. Dit krijgt een vaste plek in de wijk of buurt en is een herkenningspunt waar bewoners trots op kunnen zijn. Het Prins Bernard Cultuurfonds draagt hier financieel aan bij. Een mooi voorbeeld uit 2014 van zo n buurtcultuurproject treffen we aan in het seniorencomplex Weijerstaete in Boxmeer. In het nieuw opgeleverde gebouw Celesta hebben de bewoners samen, onder begeleiding van een kunstenaar, de kale hallen ingericht. De verschillende talenten van bewoners kwamen tot uiting en men weet nu waarvoor men bij elkaar kan aankloppen. Het is een voorbeeld hoe bewoners en instanties (klankbordgroep, bewonersraad, Pantein, mantelzorgers, Mooiland en welzijnswerk) elkaar opzoeken en een duurzame samenwerking tot stand komt gericht op burgerkracht. Sponsoring en andere maatschappelijke uitgaven We tonen onze maatschappelijke en lokale betrokkenheid ook door in te gaan op verzoeken tot sponsoring of maatschappelijke bijdragen. Begin 2014 is het sponsorbeleid vernieuwd. Voor geheel Mooiland gelden nu dezelfde richtlijnen en eisen. Een belangrijk criterium voor sponsoring is en blijft dat de activiteit bijdraagt aan een verbetering van de leefbaarheid en sociale cohesie in ons werkgebied. Het afgelopen jaar heeft Mooiland in het kader van sponsoring alleen 150 bijgedragen aan de Dag van de Mantelzorg. Hulp van mantelzorgers is vaak onmisbaar. Dankzij mantelzorgers zijn mensen beter in staat om zelfstandig te blijven wonen. Op de Dag van de Mantelzorg werden honderden mantelzorgers verrast en werd hen een hart onder de riem gestoken. 17

19 5. Uitnodigende partner Mooiland kan veel doelstellingen alleen realiseren in goede samenwerking met partners zoals gemeenten, zorgaanbieders, collega-corporaties, bancaire instellingen, leveranciers en tal van andere organisaties. Deze samenwerkingen lopen uiteen van strategische overleggen tot concrete uitvoeringsactiviteiten. 5.1 Mooiland als partner in 2014 Mooiland heeft in het licht van de algehele koerswijziging in 2014 ook de visie op partnerschap geactualiseerd. We streven naar een gelijkwaardige, zakelijke en betrokken samenwerking. Afstemming met partners is belangrijk, maar we laten verantwoordelijkheden die bij een ander liggen nadrukkelijker bij die ander. De rol van Mooiland zal vaker dan voorheen beperkt blijven tot het signaleren en afwegen wie in de betreffende situatie verantwoordelijk is. Met onze partners zoeken we waar mogelijk ketensamenwerking op. We willen voornamelijk in onze profileringsgebieden investeren in goede relaties met onze partners en een sterk netwerk. In de regio Noordoost Brabant/Gennep is er al langer sprake van een dergelijke netwerkfunctie. Uiteraard blijven we daarin investeren. Daarnaast is in het afgelopen jaar veel energie gestoken om ook in de regio Nijmegen e.o. voet aan de grond te krijgen. Dat heeft onder andere de volgende resultaten opgeleverd: In Nijmegen zijn zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau goede contacten gelegd en is onder meer gesproken over verschillende nieuwbouwlocaties. We hebben deelgenomen aan lokale bijeenkomsten gericht op de nieuw op te stellen woonvisie en de visie op wonen met zorg. In Nijmegen is met de SSHN, naast de realisatie van het gezamenlijke bouwproject Mariënbosch (347 nieuwe studentenwoningen), gewerkt aan de verlenging van de samenwerkingsovereenkomst rond de veertien stadspanden van Mooiland voor studenten in Nijmegen en de uitvoering van verhuur van enkele stadspanden van Mooiland in Arnhem door SSHN. In Noordoost-Brabant/Gennep is afstemming gezocht met alle gemeenten om gedragen keuzes te maken over de inzet van de beschikbare investeringscapaciteit voor woningbouw. In Noordoost-Brabant/Gennep is een onderzoek uitgevoerd naar de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Dit is toegestuurd naar alle gemeenten en huurdersorganisaties en er zijn informatiebijeenkomsten geweest. Dit onderzoek is één van de bronnen voor ons nieuwe huurbeleid. In Noordoost-Brabant/Gennep heeft de samenwerking met Pantein een nieuwe impuls gekregen. In gezamenlijkheid willen we goede producten en diensten aanbieden voor wonen met zorg. Transparant en betrouwbaar Voor een maatschappelijke organisatie als Mooiland is transparantie over onze prestaties van groot belang. Via onze website en social media houden we onze huurders en andere partners regelmatig op de hoogte van de ontwikkelingen bij Mooiland. Waar nodig zetten we gerichte communicatie in. Met behulp van het jaarverslag geven we uitgebreid inzicht in de prestaties van Mooiland. Op de jaarverslagwebsite wordt per profileringsgemeente een gedetailleerd overzicht van de activiteiten uit het afgelopen jaar weergegeven. 5.2 Samenwerking met gemeenten Mooiland ziet gemeenten als een van haar belangrijkste partners bij het invullen van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven. We zijn in totaal in 133 gemeenten actief. De variatie daarbinnen is groot. Zowel qua omvang en cultuur als qua lokale opgaven en problemen. We vinden het van groot belang om goede afspraken te maken met de gemeenten in onze profileringsregio s. In 2014 hebben die afspraken vooral een pragmatisch karakter gehad, gericht op concrete nieuwbouwprojecten, woningtoewijzing of huisvesting van verblijfsgerechtigden. In 2015 verwachten we, mede in het licht van de herziening van de Woningwet, een proces in gang te kunnen zetten om tot nieuwe (prestatie)afspraken te komen met deze gemeenten. 5.3 Samenwerking met zorg- en welzijnspartners Wonen, Welzijn en Zorg (WWZ) zien we als een belangrijk aspect dat bij de woonopgave van onze doelgroep hoort. We willen daarin vernieuwend en ondersteunend zijn. We werken daarom intensief samen met talrijke zorg- en welzijnspartners om geschikte woningen en diensten aan te bieden aan mensen met een bijzondere woonvraag. 18

20 Mooiland heeft al langere tijd een strategische samenwerking met Zorgcentra Pantein rondom nieuwbouw en het aanbieden van zorgarrangementen. Eind 2013 is in Gennep het woonzorgproject Op de Logte opgeleverd met onder andere 60 zorgappartementen. Deze appartementen zijn in 2014 in gebruik genomen. In Cuijk werken we aan het project Cuijkse Cantheelen met onder andere 2000 m² zorg- en welzijnsvoorzieningen, 97 zorgwoningen en 10 woongroepen. In Boxmeer heeft zich in het gebouw Celesta van het nieuwbouwproject Weijerstaete in 2014 een huisartsenpraktijk en apotheek gevestigd. Daarnaast werken we ook samen met verschillende andere zorgorganisaties, zoals met Zorggroep Drenthe en de Stichting Philadelphia, die respectievelijk in onze complexen in Assen en Barneveld een aantal woningen en ruimtes huren voor het verlenen van zorg. In 2014 zijn we ook een samenwerking met IVA Wonen aangegaan. Op die samenwerking is eerder in het jaarverslag onder het kopje Doelgroepgericht ontwikkelen ingegaan. Mooiland vindt het belangrijk om structureel kennis binnen te halen en op de hoogte te zijn van ontwikkelingen op het gebied van zorg en welzijn. Daarom hebben we regelmatig contact met de zorgkantoren en zijn we aangesloten bij verschillende netwerken zoals Zorgalliantie.Nu en het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg (KCWZ). Om de leefbaarheid te bevorderen werken we ook samen met diverse welzijnspartners, zoals het Verdihuis. Deze organisatie biedt intensieve woonbegeleiding aan huishoudens met multiproblematiek om escalatie te voorkomen. Op basis van een eerder gesloten intentieovereenkomst met de zorg- en welzijnspartners Dichterbij, GGZ het Verdihuis, Koraalgroep/La Salle en stichting Oosterpoort zijn in 2014 negen woningen aan specifieke doelgroepen toegewezen. 19

21 6. Goede organisatie Om onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven goed te kunnen realiseren is een effectieve en (kosten)efficiënte inrichting van de organisatie een belangrijk aandachtspunt. Daarom is er ook in het jaarverslag specifiek aandacht voor de organisatie-inrichting van Mooiland. 6.1 Personeelsbeleid Er werkte eind mensen (292,9 fte) bij Mooiland (2013: 364 mensen, 322,4 fte). Dit is een behoorlijke afname van 31 medewerkers. In totaal is er sprake van een afname van 29,5 fte. De verwachting is dat het komende jaar de samenstelling van het personeelsbestand opnieuw zal wijzigen in verband met de formele afronding van de plaatsingsprocedure, die samenhangt met de ingezette reorganisatie. Hieronder is de huidige personeelssamenstelling verdeeld per leeftijdsklasse en geslacht opgenomen: Overzicht personeelssamenstelling naar leeftijd en geslacht Categorie t/m 24 jr jr jr jr jr Totaal Mannen Vrouwen Totaal 2 (1%) 48 (14%) 90 (27%) 119 (36%) 74 (22%) 333 (100%) In 2014 zijn de secundaire arbeidsvoorwaarden meer gelijk getrokken door bepaalde onkostenvergoedingen af te schaffen / af te bouwen en hiervoor eenduidige richtlijnen op te stellen voor de toekomst. Daarnaast zijn er richtlijnen gekomen in het kader van het vieren van jubilea, afscheid, afdelingsuitjes, etc. waarbij al rekening is gehouden met de werkkostenregeling. De personeelsvereniging van woonbedrijf Grave is opgeheven. Verder worden oude vakantierechten en compensatieregelingen vanuit rechtsvoorgangers afgebouwd. Er is in 2014 geen eindejaarsgratificatie uitgekeerd. Het afgelopen jaar hebben de medewerkers van Mooiland meer gebruik gemaakt van het individueel loopbaanbudget vanuit de cao. Medewerkers kunnen dit budget inzetten ten behoeve van hun persoonlijke loopbaanontwikkeling (zowel binnen als buiten de sector). Hiermee nemen medewerkers meer eigen verantwoordelijkheid voor hun inzetbaarheid op de arbeidsmarkt Ziekteverzuim Het ziekteverzuim kwam in 2014 uit op gemiddeld 4,7% en is in vergelijking met het jaar ervoor gestegen (2013: 3,05%). In de onderstaande tabel staan de verzuimpercentages per bedrijfsonderdeel. De stijging is vooral te verklaren door meerdere langdurig zieken, maar zeker in de laatste maanden van 2014 is er ook samenhang te zien met de gevolgen van de reorganisatie. Overzicht ziekteverzuim Bedrijfsonderdeel FIB 4,19% 4,5% S&O 5,48% 1,15% Mooiland Vastgoed 6,45% 3,9% Woonbedrijf Amersfoort 6,45% 3,8% Woonbedrijf Grave 3,63% 2,1% Ondernemingsraad In 2014 heeft de OR een aantal grote en belangrijke dossiers behandeld, zoals de reorganisatie binnen Mooiland, diverse complexgewijze verkopen, harmonisatie van arbeidsvoorwaarden, etc. In het eigen jaarverslag zal de OR hier uitgebreider over berichten. De OR heeft tot 1 augustus overleg gevoerd met de ad interim bestuurder André Hengeveld, na 1 augustus met de nieuwe bestuurder Anne Wilbers. Ook is regelmatig overlegd met de Raad van Commissarissen. Vanwege de bestuurswisseling en de reorganisatie was 2014 een erg rommelig jaar, voor de organisatie, de medewerkers, maar ook voor de OR. Diverse dossiers vragen ook in 2015 nog aandacht van de Ondernemingsraad. De OR heeft verkiezingen uitgeschreven voor februari Reorganisatie Mooiland is aan het veranderen. Eind 2013 is een fors andere koers ingezet. Met het oog op het terugdringen van bedrijfslasten, sterkere regionale focus en het moderniseren van de dienstverlening zijn onder andere heldere doelstellingen geformuleerd over de toekomstige 20

22 organisatiestructuur en -omvang. We gaan structureel anders werken en zijn in minder gebieden actief. Dat wat we wel doen willen we efficiënter aanpakken, bijvoorbeeld met meer digitale dienstverlening, standaardisatie van processen en één uniform ICT-systeem. In 2014 is deze koerswijziging verder uitgewerkt tot een gedetailleerd organisatieplan. Hiermee is helder gemaakt hoe de organisatie er tot op functieniveau uit gaat zien en met welke formatie en competenties Mooiland het werk wil gaan doen. We gaan terug van nu nog vijf bedrijfsonderdelen (Woonbedrijf Amersfoort, Woonbedrijf Grave, Vastgoed, FIB en S&O) naar drie bedrijfsonderdelen (Wonen, Vastgoed en Bedrijfsvoering). Het bedrijfsonderdeel Wonen gaat zich richten op verhuur, mutaties, sociaal beheer en klantcontact in onze profileringsgebieden. De afdeling Vastgoed buigt zich voornamelijk over ontwikkeling van nieuwe woningen en het onderhoudstechnisch beheer van de bestaande woningen. Deze twee bedrijfsonderdelen worden in hun werk ondersteund door de tak Bedrijfsvoering op terreinen zoals financiën, huuradministratie, communicatie, control en ICT. Een organogram van de nieuwe hoofdstructuur is in het hoofdstuk Governance & Risicomanagement opgenomen. Op basis van de genoemde uitgangspunten is berekend welke capaciteit nodig is om al deze werkzaamheden in de nieuwe structuur uit te kunnen voeren, met in het achterhoofd de doelstelling om te komen tot structureel lagere bedrijfslasten. Hieruit is naar voren gekomen dat de nieuwe organisatie uit ca. 250 fte zal komen te bestaan. Dit alles heeft de basis gevormd voor een reorganisatie die in de tweede helft van 2014 zijn beslag heeft gekregen. Op basis van een met de vakbonden en OR opgesteld sociaal plan is daarvoor een plaatsingsprocedure vastgesteld en uitgevoerd. Deze procedure is eind 2014 afgerond zodat de plaatsing per 1 januari 2015 definitief is gemaakt en mensen in hun nieuwe functie aan de slag zijn gegaan. Afhankelijk van de opzegtermijn verlaten boventallige medewerkers begin 2015 de organisatie. Met het afronden van de plaatsingsprocedure is een grote stap gemaakt in de transitie naar de nieuwe organisatie, maar Mooiland werkt tot begin 2016 nog wel met meerdere ICT-systemen. Ook zal er in 2015 van diverse medewerkers veel worden gevraagd bij het inrichten van het nieuwe systeem en het aanpassen van de processen. Dit zal voor het grootste deel worden opgevangen door flexibele inzet van extra personeel. Huisvesting Mooiland Belangrijke elementen van de nieuwe strategie van Mooiland zijn concentratie en centralisatie. We concentreren onze activiteiten nadrukkelijk in de gebieden Noordoost-Brabant en Nijmegen. Ons bezit in de overige gemeenten, de zogenaamde servicegebieden, willen we verkopen. Tot die tijd beheren we deze woningen wel zelf. Met de veranderingen binnen de organisatiestructuur is ook een lijn ingezet om onze dienstverlening zoveel mogelijk te centraliseren. Werkzaamheden zoals die van de klantenservice, huuradministratie, vastgoedbeheer, etc. werden voorheen vaak verspreid over de regiokantoren en woonbedrijven van Mooiland uitgevoerd. Dit blijkt niet efficiënt te werken en maakt het moeilijk om één lijn in beleid en uitvoering te krijgen. Tegelijk merken we dat er bij onze huurders veel minder behoefte is aan een fysieke kantoorlocatie om naartoe te kunnen. Met behulp van internet en telefonische ondersteuning kan inmiddels het overgrote deel van de klantvragen al worden afgehandeld. Met het versterken van de digitale dienstverlening is de verwachting dat dit de komende jaren nog verder toeneemt. Zodoende is gekozen voor centralisatie van deze diensten. Per 2015 bedienen deze afdelingen vanaf een centrale locatie alle woningen van Mooiland in heel Nederland. Daarnaast blijft er echter ook nog werk over dat alleen op locatie kan worden uitgevoerd zoals sociaal beheer, uitvoering van klachtenonderhoud en inspecties bij mutaties. Hiervoor is de functie van regiobeheerder in het leven geroepen. In de servicegebieden zijn zij verantwoordelijk voor deze werkzaamheden op locatie. Vanwege deze nieuwe werkwijze en als gevolg van de reorganisatie is besloten de kantoren van Mooiland in Alkmaar, Ridderkerk, Tilburg, Apeldoorn, Groningen en Amersfoort in 2015 te sluiten. Om dit mogelijk te maken is in de tweede helft van 2014 prioriteit gegeven aan een forse digitaliseringsslag van de daar aanwezige dossiers. Mooiland gaat hiermee terug van acht naar 21

23 twee kantoorlocaties. Alleen de kantoren in Grave (inclusief locatie De Bons voor de onderhoudsdienst) en Ede blijven open. 6.3 Op orde Naast deze nieuwe strategie voor de komende jaren worden er ook ieder jaar procesverbeteringen toegepast om onze bedrijfsvoering en informatievoorziening op orde te houden. Enkele voorbeelden van concrete verbeteringen uit 2014 zijn: Mooiland is gestart met het op gestructureerde wijze uitvoeren van audits. Doelstelling hiervan is op termijn te komen tot een in control -statement. Meer informatie hierover is te vinden in het hoofdstuk Governance & Risicomanagement. We hebben werk gemaakt van het opvolgen van verbetervoorstellen vanuit de accountant. Een groot aantal adviezen is geïmplementeerd. De doelstellingen uit de nieuwe strategie van Mooiland zijn vertaald naar Kritieke Succes Factoren (KSF s) en Kritieke Prestatie Indicatoren (KPI s). De KPI s maken inzichtelijk en meetbaar hoe succesvol we zijn in het realiseren van onze nieuwe strategie. Door de werkwijze waarbij KSF s en KPI s leidend zijn, wordt een duidelijk kader neergezet. Deze KPI s zullen frequent worden gemeten en besproken met betrokkenen om de voortgang van de realisatie van de strategie te bewaken en indien nodig tijdig te kunnen bijsturen. Project Refit Onderdeel van de nieuwe koers van Mooiland is ook om één uniform bedrijfsinformatiesysteem in te voeren. Om dit te kunnen realiseren is binnen Mooiland een project in het leven geroepen onder de noemer Refit. Binnen dit project wordt gewerkt aan het realiseren van dit uniforme bedrijfsinformatiesysteem dat vanaf 2016 in werking treedt. Qua voorbereidingen kan gedacht worden aan zaken zoals het uniformeren van datadefinities en het op een LEAN wijze (her)inrichten van processen. Ook wordt onder Refit een nieuwe invulling van de online dienstverlening van Mooiland uitgedacht. In 2014 is vanuit deze projectgroep ook de selectie van dat nieuwe bedrijfsinformatiesysteem voorbereid. Na een uitgebreid selectietraject is de keuze gevallen op het systeem Dynamics Empire van Cegeka-dsa als nieuw IT-fundament voor Mooiland. De oplossing van Cegeka-dsa onderscheidde zich doordat één integrale oplossing wordt geboden voor alle klant- en bedrijfsprocessen. Samen met Cegeka-dsa wordt de komende tijd verder gewerkt aan de realisatie van het nieuwe ICT-systeem voor Mooiland. In de tweede helft van het afgelopen jaar is een duidelijke prioritering gelegd bij de aanpassingen die noodzakelijk waren om per januari 2015 in de nieuwe organisatiestructuur aan de slag te kunnen. Hierbij kan gedacht worden aan het opzetten van een intern opleidingstraject voor de medewerkers in nieuwe dienstverleningsfuncties, het aanpassen van briefsjablonen en een digitaliseringsslag binnen de postverwerking en -archivering. 22

24 7. Financiën Mooiland is een vastgoedorganisatie met maatschappelijke doelstellingen. We hebben geen winstoogmerk en zijn er in de basis voor de mensen met een laag inkomen die niet makkelijk zelf in hun woonbehoeften kunnen voorzien. Mooiland heeft verhuureenheden die tezamen een aanzienlijke waarde vertegenwoordigen. Op basis van de marktwaarde in verhuurde staat gaat het om 2,4 miljard. Goede financiële sturing en adequate risicobeheersing zijn daarom van essentieel belang om de financiële continuïteit van Mooiland te kunnen waarborgen. In dit hoofdstuk wordt inzicht verschaft in de resultaten uit het afgelopen jaar, de financiële positie en het financieel beleid van Mooiland. 7.1 Jaarresultaat 2014 Met behulp van onderstaande winst-en-verliesrekening worden de opbrengsten en kosten van Mooiland in 2014 inzichtelijk gemaakt. Het totale jaarresultaat van Mooiland komt uit op 210 miljoen negatief. Ten opzichte van de begroting 2014 is dat een verschil van 180,5 miljoen negatief. De niet gerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille en de mutatie verplichting derivaten zijn van grote invloed op het jaarresultaat. De verschillende posten uit de winst-en-verliesrekening worden hierna toegelicht. Een meer gedetailleerde weergave hiervan is te vinden in de jaarrekening onder Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Winst en verliesrekening (x 1.000) Realisatie Realisatie Begroting Verschil Begroting Exploitatieposten Opbrengsten uit exploitatie Verkoop onroerende zaken Overige opbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen Lonen & Salarissen Onderhoud Sanerings- en verhuurderheffing Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten Financiële Baten & Lasten Subtotaal exploitatieresultaat Waarderingsposten Vastgoedbeleggingen & Projecten Mutatie verplichting derivaten Afwaardering FVA (WIF) Mutatie latente belastingvorderingen Subtotaal waardering Jaarresultaat Opbrengsten uit exploitatie De opbrengsten uit exploitatie van Mooiland komen voort uit huur- en servicecontracten die betaald worden voor onze woningen en andere bezittingen. Deze post is lager uitgekomen dan begroot als gevolg van de latere oplevering van nieuwbouwprojecten. Hiertegenover staat dat de sloop van enkele complexen geen doorgang meer vindt en dat het reguliere bezit in werkelijkheid meer huuropbrengsten oplevert. Dit laatste wordt veroorzaakt door de inkomensafhankelijke huurverhoging en door een hogere mutatiegraad, waardoor harmonisatie van huren versneld wordt ingezet. Per saldo liggen de opbrengsten uit exploitatie in lijn met voorgaand jaar. 23

25 Verkoop onroerende zaken In 2014 zijn 389 eenheden verkocht met een negatief resultaat van 1,5 miljoen. Dit verlies wordt voornamelijk veroorzaakt door de complexmatige verkoop van 155 eenheden in Den Helder aan Woningstichting Den Helder. Het gepresenteerde verlies op de post verkoop onroerende zaken wordt veroorzaakt doordat er een verschil zit tussen de gerealiseerde netto verkoopopbrengst en de toegekende marktwaarde in verhuurde staat van de betreffende woningen. De gerealiseerde waarde past wel binnen de financiële kaders zoals deze door Mooiland zijn gesteld aan complexmatige verkoop van bezit. Overige opbrengsten. De post overige opbrengsten bestaat voornamelijk uit de zogenaamde geactiveerde productie. Bij bouwprojecten wordt gedurende de loop van het project een algemene realisatievergoeding verantwoord van 5% van de stichtingskosten. Dat de post overige opbrengsten hoger uitvalt dan begroot komt doordat een aantal projecten in 2014 zijn afgerond en diverse fasedocumenten Definitief Ontwerp en Realisatie eind 2014 zijn geaccordeerd. Dit betreft voornamelijk de voortgang van de projecten Mariënbosch en Cuijkse Cantheelen. Onderhoud De onderhoudsuitgaven zijn in 2014 lager uitgevallen dan begroot. Dit komt voornamelijk door lagere kosten voor planmatig onderhoud als gevolg van het verschuiven van de einddatum van de verlaging van het btw-tarief, de verkoop van diverse complexen, het schrappen van begrotingsposten in het servicegebied, een onderschrijding veroorzaakt door aanbestedingsvoordelen en het naar voren halen van project 41 woningen Empel waardoor de kosten van dit project reeds grotendeels in 2013 zijn verantwoord. Daarnaast is door de verkoop van individuele woningen het verwachte aantal te schilderen woningen fors lager. Wel is de verwachting dat het planmatig onderhoud onvoorzien toe zal nemen als gevolg van de relatief hoge mutatiegraad. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn hoger dan begroot en ten opzichte van vorig jaar toegenomen. Dit komt doordat in 2014 het besluit is genomen te reorganiseren. Hiervoor is een voorziening gevormd van 7,3 miljoen. Besparingen ten opzichte van 2013 zijn voornamelijk gerealiseerd op huisvesting en leaseauto's. Financiële baten & lasten De post financiële baten en lasten omvat alle opbrengsten en kosten die verband houden met financiering. Deze zijn in lijn met de begroting. De daling ten opzichte van vorig jaar wordt veroorzaakt doordat in verhuureenheden zijn verkocht aan Wonen Limburg. Als onderdeel van de verkoop zijn ook bijbehorende leningen verkocht, waarbij vorig jaar afwikkeling tegen marktwaarde plaatsvond. Waarderingsposten Met behulp van de waarderingsposten worden in de winst- en verliesrekening waardeveranderingen verwerkt. Deze wijzigingen zijn van grote invloed op het jaarresultaat en zijn derhalve afzonderlijk gepresenteerd. Waarderingspost - Vastgoedbeleggingen en projecten Dit onderdeel heeft betrekking op de totale waarde van het vastgoed in exploitatie van Mooiland. De waarde is afhankelijk van marktomstandigheden, maar ook van parameters die we hanteren als het gaat om bijvoorbeeld huurprijsbeleid en onderhoudsnormen. De ontwikkelingen in 2014 hebben geleid tot een negatieve waardeontwikkeling van 217 miljoen inzake activa in exploitatie. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door: Een daling van de leegwaarde. Op basis van de NVM-cijfers uit het vierde kwartaal van 2014 een gemiddelde daling van ruim 2% ( 26 miljoen); Een daling van de marktwaarde in verhuurde staat ten opzichte van Dit komt vooral door de aanpassing van de huurparameters waarbij maar voor 1 jaar aanvullende huurverhoging is ingerekend ( 89 miljoen); De disconteringsvoet, waarmee de huidige waarde (contante waarde) van toekomstige inkomsten wordt bepaald, is verhoogd. Dit heeft een negatief effect op de huidige waardebepaling ( 85 miljoen). 24

26 De ontwikkeling van bouwprojecten gaat bij woningcorporaties vaak gepaard met een onrendabele top. Dit betekent dat het geheel aan kosten voor de nieuwbouw hoger is dan de te verwachten opbrengsten. Een overzicht van alle specifieke onrendabele toppen is als bijlage aan dit jaarverslag toegevoegd. In 2014 is voor een bedrag van 0,6 miljoen aan onrendabele toppen verantwoord inzake nieuwbouwprojecten (2013: 4,2 miljoen). In de begroting was hiervoor een bedrag gereserveerd van 15,4 miljoen. De daling is enerzijds het gevolg van interne besluitvorming vanuit de nieuwe strategie, waarbij is gekozen om projecten te annuleren of programma s aan te passen, en anderzijds het gevolg van vertragingen in planningen. Naast de ORT van nieuwbouwprojecten is een bedrag van 8,4 miljoen verantwoord inzake renovatieprojecten / nainvesteringen. Latente belastingvordering en voorziening derivaten Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden in de jaarrekening opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waardering volgens fiscale voorschriften enerzijds en de commerciële waardering die in de jaarrekening wordt gevolgd anderzijds. De afwijking ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt doordat in de begroting alleen rekening is gehouden met de vrijval van een deel van de latentie, terwijl verschillende actieve belastinglatenties zijn gevormd voor onder meer compensabele verliezen en verschil in fiscale en commerciële waardering van de boekwaarde van de aankomende vijf jaar. Voor de derivatenportefeuille van Mooiland zijn we verplicht een bedrag te reserveren om wijzigingen in deze portefeuille op te kunnen vangen. De hoogte van deze reservering wordt bepaald aan de hand van de actuele rentestand en daarmee de marktwaarde van de derivatenportefeuille. Per jaar kan deze reservering dus ten gunste of ten nadele van het jaarresultaat uitvallen. In 2014 is de reservering hiervoor toegenomen. Dit had een negatief effect op het jaarresultaat voor een bedrag van 32,4 miljoen. De post afwaardering FVA heeft tot slot betrekking op de certificaten van Mooiland in het Wooninvesteringsfonds (WIF). Op basis van de financiële positie van het fonds heeft Mooiland vorig jaar ervoor gekozen om de waardering van onze certificaten te wijzigen. Het bedrag van euro dat dit jaar is opgenomen hiervoor heeft betrekking op de rente die Mooiland normaliter op deze certificaten zou hebben ontvangen. 7.2 Financiële continuïteit Verantwoord financieel beheer en beleid met het oog op de financiële continuïteit van Mooiland is van groot belang. Naast onze interne controle- en risicoprocedures op het gebied van financiën wordt er ook door externe onafhankelijke toezichthouders een oordeel gevormd over het gevoerde (financiële) beleid en de prognoses die Mooiland maakt over de toekomst. Naast de accountant wordt dit toezicht enerzijds uitgeoefend door de financiële toezichthouder van de corporatiesector, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Anderzijds geeft ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als financier van geborgde leningen een oordeel over de continuïteit van Mooiland. De toezichthouders werken met een toetsingskader om de financiële continuïteit van iedere woningcorporatie te beoordelen. De belangrijkste conclusie van beide toezichthouders is dat de financiële continuïteit van Mooiland voldoende is gewaarborgd. Financiële gevolgen nieuwe strategie van Mooiland Zoals al in diverse onderdelen van het jaarverslag aan bod is gekomen, heeft Mooiland een andere koers ingezet. Deze keuze is mede gebaseerd op een aantal financiële doorrekeningen van diverse beleidsscenario s. Uiteindelijk is gekozen voor een scenario waardoor de volgende financiële wijzigingen en uitgangspunten voortaan worden meegenomen bij het opstellen van de meerjarenbegrotingen: Verlaging van de te verwachten inkomensafhankelijke huurverhoging over de periode 2015 tot en met 2019 van 2% naar 1.5% boven inflatie Ingerekende besparingsdoelstelling en bijbehorende reorganisatie die moet resulteren in een structurele besparing van 15 % op de organisatiekosten Bijstelling van het onderhoudsbeleid Voorgenomen verkoopstrategie van het bezit in servicegebieden en voorgenomen aankopen en nieuwbouw in de nieuwe profileringsgebieden Vervroegde aflossing van bestaande leningportefeuille in de servicegebieden. Op basis van het voorzichtigheidsprincipe is ervoor gekozen om de aanwezige leningen in de servicegebieden vervroegd af te lossen (bij realisatie verkopen). Met eventuele boeterente als gevolg van vervroegde aflossing is rekening gehouden in de meerjarenbegroting. 25

27 Deze punten hebben tot gevolg dat de ontwikkeling van de financiële ratio s ten opzichte van het jaarverslag 2013 wezenlijk zijn gewijzigd. Daarop wordt hierna ingegaan. Financieel risico: Kasstroomontwikkeling Een kasstromenoverzicht maakt inzichtelijk of Mooiland de komende jaren voldoende inkomsten heeft om aan haar betalings- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Twee kasstroomkengetallen zijn in het financiële toezicht vooral van belang. Het gaat dan om de interest coverage ratio (ICR) en de debt service coverage ratio (DSCR). De ICR geeft de rentedekkingsgraad van Mooiland aan. Er wordt getoetst of Mooiland vanuit de beschikbare operationele kasstromen de rente op leningen kan betalen. Bij de DSCR wordt in deze berekening naast de rente ook een veronderstelde jaarlijkse aflossing meegenomen. In de onderstaande twee grafieken wordt de ontwikkeling van zowel ICR als DSCR weergegeven voor de periode ,50 3,10 2,70 2,30 1,90 1,50 1,10 Ontwikkeling ICR 2,80 2,40 2,00 1,60 1,20 0,80 Ontwikkeling DSCR MJB 2014 MJB 2015 MJB 2014 MJB 2015 Minimum > 1.0 Beide kengetallen bevinden zich boven de minimale ondergrens. De wijziging ten opzichte van de begroting 2014 wordt, zoals eerder vermeld, veroorzaakt door de nieuw gekozen strategie van Mooiland. De fluctuatie in de kasstromen wordt veroorzaakt door de ingerekende boeterente bij vervroegde aflossing van leningen als gevolg van de voorgenomen complexgewijze verkopen in de servicegebieden. Een belangrijk onderdeel van de toetsingsmethodiek van het WSW is dat de realisatie van de gemaakte aannames met betrekking tot ICR en DSCR naast de voor de komende jaren te verwachten gemiddelde ICR- en DSCR-ontwikkeling worden gelegd. Hierbij wordt de laagste van de twee (realisatie versus prognose) in het toetsingskader meegenomen. In de onderstaande tabel zijn beide waardes opgenomen. Hierbij is duidelijk waarneembaar dat beide waardes ruim binnen de gestelde kaders vallen. WSW-toetsing ICR DSCR Gemiddeld gerealiseerd 1,72 1,37 Gewogen gemiddeld geprognosticeerd 1,86 1,36 T.b.v. WSW Risico Score Model 1,72 1,36 WSW-norm 1,40 1,00 Financieel risico: Vermogen Naast de kasstroomkengetallen wordt ook de vermogenspositie van Mooiland beoordeeld door de toezichthouders. De twee belangrijkste ratio s op dit vlak zijn de solvabiliteit en de loan to value (LTV). De solvabiliteit geeft de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen van Mooiland weer. Deze verhouding dient minimaal 22,5% te zijn. Mooiland zit daar ruim boven. De Loan to Value geeft de verhouding weer tussen het totaal aan schulden aan kredietinstellingen en de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie van Mooiland. Deze verhouding mag niet boven de 75% uit stijgen. De komende jaren verwachten we dat deze verhouding redelijk stabiel blijft. Mooiland voldoet op dit vlak ruimschoots aan de gestelde (minimum)eisen van de toezichthouders. In de onderstaande grafieken wordt de verwachte ontwikkeling van de solvabiliteit en LTV van Mooiland voor de komende tien jaar weergegeven. Ook bij deze ratio s is de impact van de nieuwe koers van Mooiland ten opzichte van de meerjarenbegroting 2014 duidelijk zichtbaar. 26

28 55,0% Ontwikkeling Solvabiliteit 80,0% Ontwikkeling Loan to Value 45,0% 35,0% 60,0% 25,0% 15,0% 40,0% MJB 2014 MJB 2015 MJB 2014 MJB 2015 Financieel risico: Onderpand Een gezonde verhouding tussen de waarde van het vastgoed en de leningen is een belangrijk onderdeel van de beoordeling van de financiële positie van een woningcorporatie. Voor de kapitaalverschaffers wordt naast de Loan to Value ook gekeken naar de verhouding tussen de WOZwaarde van het bezit en de leningenportefeuille. Dit kengetal wordt dekkingsratio genoemd. De omvang van de leningportefeuille (op totaalniveau) mag niet meer zijn dan 50% van de toegekende WOZ-waarde van het bezit. In de grafiek is duidelijk zichtbaar dat Mooiland ruimschoots voldoet aan deze norm. Treasury Onze woningen zijn voor een groot deel met leningen gefinancierd. Eind 2014 had Mooiland een leningenportefeuille van ruim 981 miljoen (2013: 967 miljoen). Er zijn verschillende soorten leningen afgesloten. Voor een bedrag van 659 miljoen heeft Mooiland leningen met een vaste rente. Voor 322 miljoen zijn leningen met een variabele rente afgesloten. Deze variabele rente kan elk half jaar wijzigen. Een rentestijging kan op een portefeuille van 322 miljoen al snel aanzienlijk hogere rentekosten veroorzaken. Om die reden is het risico van te grote variaties in rente afgedekt met behulp van derivaten. Voor een bedrag van 247 miljoen is met behulp van derivaten de variabele rente op leningen omgezet in een vaste rente. Doordat de rente vast staat loopt Mooiland geen risico meer op rentestijgingen en zijn de rentelasten goed te voorspellen. Er zitten echter ook nadelen aan derivaten. Als de marktrente daalt, zal er onderpand moeten worden gestort bij de bank waar het derivaat is afgesloten. Dit komt omdat het verschil tussen de vastgezette rente en de marktrente te groot wordt. De tegenpartij wil hiermee een garantie hebben voor de toekomstig te betalen rentes. Het probleem voortvloeiend uit deze bijstortverplichtingen is dat er snel veel geld beschikbaar moet zijn om te kunnen storten, het zogenaamde liquiditeitsrisico. Het afdekken van het ene risico, het renterisico, zorgt in dit geval dus voor een ander risico, het liquiditeitsrisico. In 2014 is de marktrente fors gedaald, Mooiland heeft hierdoor voor 6 miljoen aan bijstortingen moeten doen. Eind 2014 staat voor een totaalbedrag van 19 miljoen bij banken in verband met deze verplichting. Derivatentoezicht In 2013 ontving Mooiland het verzoek om intern onderzoek te verrichten naar mogelijke toezichtbelemmerende bepalingen in de derivatencontracten. Toezichtbelemmerende bepalingen kunnen in het kort worden omschreven als bepalingen in derivatencontracten tussen Mooiland en een bank waarmee het toezicht van de externe toezichthouders niet goed kan worden uitgevoerd. Mooiland had één contract met toezichtbelemmerende bepalingen. Deze bepaling is in overleg met de tegenpartij uit het contract verwijderd. Mooiland heeft hiermee geen toezichtbelemmerende bepalingen meer in haar contracten en voldoet dan ook aan de beleidsregels. Liquiditeitsrisico en stresstests Mooiland heeft gedurende 2014 voldoende liquide middelen gehad om de bijstortverplichtingen van derivaten te kunnen opvangen. Ook voor 2015 is het risico uit hoofde van bijstortverplichtingen beperkt. Om de risico s op dit vlak goed in de gaten te kunnen houden worden continu stresstests gehouden. Bij deze stresstests wordt berekend of Mooiland nog steeds aan de 27

29 bijstortverplichtingen kan voldoen als de actuele marktrente nog eens (denkbeeldig) 2% lager wordt. Deze tests heeft Mooiland gedurende 2014 niet altijd met succes doorstaan. Dit is voornamelijk toe te schrijven aan de fors gedaalde marktrentes. Het CFV is hierover tijdig op de hoogte gesteld. Mooiland heeft met het WSW in 2014 nog geen overeenstemming kunnen bereiken over een structurele oplossing voor dit vraagstuk. Hierdoor heeft Mooiland haar stresstestbuffers in 2014 moeten verhogen met, door het WSW gefaciliteerde, leningen vanuit het zogenaamde eigen middelen beleid. In 2015 worden de onderhandelingen met de financieel toezichthouders over de afwikkeling van dit risico voortgezet. De inzet zal een oplossing zijn met een structureel karakter. Herfinancieringsrisico Naast de leningen met variabele rente heeft Mooiland zoals gezegd ook voor 659 miljoen aan leningen met een vaste rente. De komende jaren gaan er bij Mooiland relatief veel (eind)aflossingen van deze leningen met een vaste rente plaatsvinden. We streven ernaar zoveel mogelijk geld te investeren in bestaande en nieuwe huurwoningen. De aflossingen zullen dan ook grotendeels worden gefinancierd met nieuwe leningen (herfinanciering). Het moment van afsluiten van een lening bepaalt de hoogte van de rente voor de afgesproken looptijd van de lening. Ter illustratie, in 2008 lag de kale 10-jaars rente nog op ruim 5%. Inmiddels staat deze rente op 0,8%. De gemiddelde rente op de vastrentende leningen van Mooiland bedraagt eind 2014 zo n 4,16%. Het moment van afsluiten is dus zeer bepalend voor de te betalen rente, dit noemen we het herfinancieringsrisico. Renterisico Naast het herfinancieringsrisico dient Mooiland ook te letten op haar totale renterisico. Dit bestaat uit onafgedekte variabele leningen, renteherzieningen op vast rentende leningen en de liquiditeitsbehoefte. Resumerend is in de onderstaande tabel het totale bedrijfseconomisch renterisico voor de komende jaren weergegeven: Bedrijfseconomisch renterisico (x 1.000) < 1 jaar 1-2 jaar 2-6 jaar 6-10 jaar jaar Variabel rentende bankleningen Vast rentende bankleningen Aanvullende liquiditeitsbehoefte Renteswaps Renterisico Financiële strategie maatschappelijke vermogensbenadering Voor de financiële sturing maakt Mooiland, naast de gebruikelijke kengetallen die gevraagd worden door de (financiële) toezichthouders, sinds 2011 gebruik van de maatschappelijke vermogensbenadering. Dit is een model waarin op een transparante wijze inzicht wordt gegeven in de opbouw van het eigen vermogen van Mooiland en de wijze waarop dit wordt ingezet. Vastgoedwaardering Marktwaarde in verhuurde staat De basis van het model is de waarde van het vastgoed. Sinds 2012 waarderen we ons vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Met deze waarderingsmethode maken we inzichtelijk hoeveel het bezit van Mooiland in potentie waard is op basis van de waarderingsprincipes van de (commerciële) vastgoedmarkt. In 2014 is de marktwaarde in verhuurde staat van het bezit van Mooiland gedaald van miljoen naar miljoen. Deze daling van 242 miljoen wordt veroorzaakt door de algehele daling van de waarde van woningen als gevolg van de huidige situatie op de woningmarkt (lichte daling huizenprijzen),de verkoop van een aantal complexen, het niet meer meerekenen van een aanvullende huurverhoging in de jaren en een aanpassing in het risicoprofiel van de woningportefeuille. Per woning betekent dit dat op basis van de marktwaarde in verhuurde staat de woningen van Mooiland gemiddeld waard zijn. Leegwaarde Naast de marktwaarde in verhuurde staat is een veel gebruikte waarderingsmethode om inzicht te verschaffen in de waarde van de bezittingen van Mooiland die van de marktwaarde in onverhuurde staat, de zogenaamde leegwaarde. De leegwaarde is over het algemeen hoger omdat leegstaande woningen aantrekkelijker zijn voor investeerders en particuliere kopers. Per 31 december 2014 vertegenwoordigt het totale bezit van Mooiland een leegwaarde van 3,7 miljard. Gemiddeld per woning is dit een bedrag van De marktwaarde in verhuurde staat is 65,9% van de leegwaarde. 28

30 marktwaarde aantal vhe marktwaarde in verhuurde staat 2014 leegwaarde 2014 totaal per vhe % van leegwaarde totaal per vhe Totaal Mooiland per 31 december ,9% Totaal Mooiland per 31 december ,8% mutatie ,9% leegwaarde en marktwaarde verhuurde staat 2014 cf jaarverslag 2014 Beleidswaarde Onze financiële strategie is zoals gezegd echter niet alleen gericht op het realiseren van financieel rendement. De berekeningen op basis van marktwaarde gaan hier wel van uit. Als woningcorporatie laten wij echter in sommige gevallen het volkshuisvestelijk rendement voor gaan. Het is in de woningcorporatiesector daarom gebruikelijk om ook de beleidswaarde van het woningbezit weer te geven. In deze berekening wordt uitgegaan van het bedrag dat het totaal aan woningen nog gaat opleveren in de toekomst aan huren en eventueel de verkoop aan het einde van de exploitatieperiode (eindwaarde). Voor deze berekening worden de parameters en het beleid van de individuele woningcorporatie gebruikt. De totale beleidswaarde van Mooiland is voor 2014 berekend op 1,99 miljard, waarvan 729 miljoen is gebaseerd op de veronderstelde eindwaarde van ons bezit. Gemiddeld per woning betekent dit een bedrag van De beleidswaarde is 82% van de marktwaarde in verhuurde staat. Concreet betekent dit dat wij van iedere tien euro die wij in de markt met ons vastgoed zouden kunnen verdienen 8 euro incasseren en 2 euro laten liggen. Dit zien wij als het economisch offer dat wij als maatschappelijk georiënteerde volkshuisvester maken om de beschikbaarheid en kwaliteit van huurwoningen voor mensen met lage inkomens in stand te houden. Beleidswaarde Aantal vhe exploitatie waarde Beleidswaarde 2014 Per vhe 2014 eindwaarde totaal exploitatie waarde eind waarde beleids waarde als % van marktwrde in verhuurde staat Totaal Mooiland per 31 december ,5% Totaal Mooiland per 31 december ,3% mutatie Meerjarenbegroting In het model wordt vervolgens rekening gehouden met de te verwachten inkomsten en uitgaven voor de komende jaren en de geplande investeringen. De verwachte ontwikkeling van inkomsten en uitgaven van Mooiland in de periode zijn in onderstaande tabel nader uitgesplitst. Het totale beeld laat zien dat op basis van de huidige strategie, beleidsvoornemens en bedrijfsactiviteiten het vermogen van Mooiland in de periode tot en met 2024 naar verwachting zal toenemen met een bedrag van 386 miljoen. Deze prognose nemen wij mee bij het bepalen van onze financiële strategie, maar kan uiteraard als gevolg van onverwachte ontwikkelingen en beleidswijzigingen nog veranderen. Ook de financiële impact van de nieuwe wettelijke eisen uit de herziene Woningwet zijn hier nog niet naartoe vertaald. 29

31 Ontwikkeling uitvoeringsresultaat Mooiland in miljoenen per type activiteit realisatie 2014 begroting totaal Woningverhuur en beheer 85,9 90,1 99,7 106,3 111,5 113,6 115,2 115,6 114,1 113,6 112,2 825,9 Leefbaarheid Financiering -39,0-39,5-40,3-42,4-45,5-46,9-46,5-44,4-41,8-36,1-32,8-319,1 Belasting en heffingen -19,2-18,5-19,8-20,0-24,6-27,6-31,4-31,7-31,6-31,2-30,8-198,4 Operationeel resultaat 27,7 32,1 39,6 43,8 41,4 39,1 37,4 39,5 40,7 46,4 48,6 308,4 Productie nieuwbouw -0,3-30,7-38,5-42,9-36,0-27,3-21,4-13,9-1, ,9 Verkoop -1,5 27,3 32,6 25,5 40,0 35,1 35,3 43,0 35,3 31,7 31,7 255,6 Conversieresultaat -1,8-3,4-5,9-17,4 4,0 7,8 13,9 29,1 33,5 31,7 31,7 77,7 Totaal Mooiland 25,8 28,6 33,7 26,5 45,5 46,9 51,3 68,6 74,2 78,1 80,3 386,1 Op basis van onze reguliere operationele activiteiten verwachten wij een positief resultaat van 28 miljoen. De kosten voor de nieuwbouwinvesteringen en de verkoopopbrengsten zijn hier nog niet in meegenomen. Investeringsvoornemens Mooiland wil blijven investeren in de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille om kwaliteit en toegankelijkheid van sociale huurwoningen in stand te houden. Voor de periode 2015 tot 2024 wordt voor een bedrag van 868 miljoen aan nieuwbouw en acquisitie geïnvesteerd. De plannen om via investeringen ons bestaande bezit te verbeteren worden hierin niet meegerekend. Dit valt onder de post Woningverhuur en beheer. Wij gaan er bij deze zogenaamde na-investeringen in bestaand bezit vanuit dat de investering rendabel moet zijn. Woningverbeteringen kunnen rendabel worden gemaakt door bijvoorbeeld een mogelijkheid tot huurverhoging, levensduurverlenging of kostenbesparing. Maatschappelijke vermogensbenadering In 2014 leverde het totale model het volgende beeld op over de financiële positie van Mooiland. Potentieel eigen vermogen Mooiland: miljoen Mooiland beschikt over een potentieel eigen vermogen van in totaal miljoen ( 1,6 miljard). Het potentieel eigen vermogen beschouwen wij als de totale vermogenscapaciteit van Mooiland. Ongeveer één vijfde deel hiervan hebben we met onze activiteiten in het verleden reeds gerealiseerd. De resterende miljoen zou in de toekomst aanvullend kunnen worden gerealiseerd indien vanaf nu wordt uitgegaan van een louter financieel gedreven exploitatie. 30

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015 Echt thuis Ondernemingsplan 2011-2015 2 INLEIDING Mooiland is een woningcorporatie met circa 27.000 woningen verspreid over ruim 150 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn wij een van de twintig grootste

Nadere informatie

Met deze brief sturen wij u de adviesaanvraag toe met betrekking tot de voorgenomen huurverhoging per 1 juli 2015. Aanvullend het volgende.

Met deze brief sturen wij u de adviesaanvraag toe met betrekking tot de voorgenomen huurverhoging per 1 juli 2015. Aanvullend het volgende. Postbus 140 5360 AC Grave www.mooiland.nl Handelsregister KvK 31036365 NL0034.24.650B01 De heer W. Spenke Pachterwaard 60 6846 ET Arnhem Onderwerp : adviesaanvraag huurverhoging 2015 Contactpersoon : Annelieke

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Verantwoording 2014 4 februari 2015 Bewonerscommissiedag 2015 Terugblik op 2014 De verhuurdersheffing is een feit De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Betaalbaarheid staat onder

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Goed wonen = samen doen!

Goed wonen = samen doen! Goed wonen = samen doen! Beleidsplan Tablis Wonen 2016 2019 Participatiemaatschappij In Nederland leven we steeds meer in een participatiemaatschappij. We maken steeds meer gebruik van elkaars sterke punten

Nadere informatie

Toekomstbestendig 2019

Toekomstbestendig 2019 Toekomstbestendig 2019 20 19 Missie TBV Wonen is een excellente woningcorporatie in Noord-Brabant, die zich richt op het huisvesten van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. Wij investeren

Nadere informatie

Woningbezit per gemeente 140

Woningbezit per gemeente 140 Betaalbaarheid en in Fryslân 2016 HUURKLASSE Aantal 403,06 403,07 en 576,87 576,88 en 618,24 8,7 65 HUURPRIJS IN NIEUWBOUW Investering (x miljoen ) Woningbezit per gemeente 140 Schiermonnikoog WONINGVERBETERINGEN

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Inleiding Als voorbereiding van haar strategisch plan 2015-2017 heeft Woontij een vragenlijst opgesteld waarmee input wordt gevraagd voor de te kiezen

Nadere informatie

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015 Welkom Stakeholdersdag 27 mei 2015 Programma 12.45 uur Opening & voorstellen dagvoorzitter (Andries Greiner) door Truus Sweringa (directeur-bestuurder OFW) Terugblik Stakeholdersdag 2014 & Actualiteiten

Nadere informatie

Inhoudsopgave jaarverslag 2015

Inhoudsopgave jaarverslag 2015 Inhoudsopgave jaarverslag 2015 1. Bestuursverslag... 3 2. Kerngegevens Mooiland... 6 3. Kwaliteit en ontwikkeling woningvoorraad... 7 3.1 Onderhoud en duurzaamheid... 7 3.2 Ontwikkeling en transformatie

Nadere informatie

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen WOONLASTENAGENDA 2015 BrabantWonen ALGEMENE INLEIDING BrabantWonen, Kleine Meierij, Zayaz, gemeente s-hertogenbosch en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) hebben in 2014 het Woonlastenakkoord gesloten.

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee

Nadere informatie

ACTIVITEITEN AMERSFOORT

ACTIVITEITEN AMERSFOORT ACTIVITEITEN AMERSFOORT Woningbezit naar woningtype Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning Totaal 5.543 3.327 2.934 1.169 12.973 Woningbezit naar huurprijscategorieën AMERSFOORT

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Wonen in het Land van Heusden en Altena Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Agenda P. van den Heuvel: De nieuwe Woningwet hoofdpunten W. Bijl: Regionale verankering in het Land van Heusden

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Verkorte versie. wonen doen we samen

Verkorte versie. wonen doen we samen Verkorte versie ondernemingsplan Jaarverslag 2012013-2017 wonen doen we samen Inhoud 1 VOORWOORD...3 2 TOTSTANDKOMING...4 3 WIE ZIJN WIJ...5 3.1 Onze missie...5 3.2 Onze visie: Wonen doen we samen...5

Nadere informatie

DUODOC. resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN

DUODOC. resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN Zo gezegd, zo gedaan 2015 is het derde jaar van onze vijfjarige beleidsperiode. De eerste resultaten zijn gehaald. Wij hebben jaarlijks de doelgroep een

Nadere informatie

Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015.

Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015. Aan het bestuur van de Bewonersraad Rochdale Postbus 56659 1040AR Amsterdam Amsterdam, 2 februari 2015 Ons kenmerk: RvB/HvB/mdv/15.005 Onderwerp: Huurverhoging 2015 Geachte Bestuur, Hierbij ontvangt u

Nadere informatie

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 SVB samenvatting voor HOOD: Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 Wat is strategisch voorraadbeleid? Beleid waarin keuzes gemaakt worden over hoe wij met onze woningen ( de voorraad) om willen gaan

Nadere informatie

Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015)

Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015) Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015) De Herzieningswet ligt voor vaststelling bij de Eerste Kamer. Deze Wet gaat over taken, toezicht

Nadere informatie

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen.

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen. In maart 2015 vroegen wij in een enquête onze huurders, woningzoekenden, collega corporaties, gemeenten, medewerkers en via social media om mee te denken met ons beleid. In totaal hebben 3.700 deelnemers

Nadere informatie

BuildDesk kennisdocument

BuildDesk kennisdocument BuildDesk kennisdocument Energiebesparing en huurverhoging: volop kansen Welke wettelijke mogelijkheden zijn er om bij woningverbetering een huurverhoging te vragen? Het verkrijgen van 70% instemming hoeft

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Huurdersplatform KleurrijkWonen Secretariaat Kon.Wilhelminalaan 39 4247 EM KEDICHEM Kenmerk Onderwerp DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Datum Bijlage: Wettelijk kader Huurprijsbeleid

Nadere informatie

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Geme Sn ente ř oevord 'ng. 30 : 1 Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Aan Class nr. Ons kenmerk Onderwerp Behandeld door Bijlage(n) Datum Geme000339

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde.

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde. Governance handboek Besturingsmodel Havensteder Inleiding Het besturingsmodel van woningcorporatie Havensteder maakt de verbanden zichtbaar tussen missie, visie en strategie. En de daarvan afgeleide doelstellingen,

Nadere informatie

Veelgestelde vragen huurverhoging 2016

Veelgestelde vragen huurverhoging 2016 Veelgestelde vragen huurverhoging 2016 1. Wat is de door Plavei vastgestelde huurverhoging voor sociale huurwoningen? 2. Wat is wettelijk gezien de maximale huurverhoging? 3. De huurverhoging is voor een

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Huurconvenant 2012 2022

Huurconvenant 2012 2022 Huurconvenant 2012 2022 Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar huurprijsbeleid. In het zogenaamde huurconvenant zijn duidelijke afspraken vastgelegd over zaken als

Nadere informatie

Missie, visie en maatschappelijke verankering

Missie, visie en maatschappelijke verankering Jaarplan 2015 Missie, visie en maatschappelijke verankering In ons ondernemingsplan 2014-2017 hebben we onze missie en visie voor de komende jaren vastgesteld. In dit jaarplan is verwoord welke stappen

Nadere informatie

WoonInvest Beknopt verslag van onze resultaten

WoonInvest Beknopt verslag van onze resultaten J AARV ERSLAG WoonInvest Beknopt verslag van onze resultaten INHOUD Inhoud Voorwoord 3 Betaalbaar wonen 4 Huisvesting doelgroepen 5 Kengetallen 6 Duurzaamheid & kwaliteit 8 Communicatie 9 Financiën & organisatie

Nadere informatie

Onze financiën in 2014

Onze financiën in 2014 Jaa r 20 beric h 14/ 20 t 15 Onze activiteiten in 2014 Onze financiën in 2014 Onze plannen in 2015 Zicht op 2014/2015 Financieel gezien was 2014 een goed jaar. Dat lijkt een vreemde opmerking, omdat in

Nadere informatie

Waar het echt om gaat!

Waar het echt om gaat! Waar het echt om gaat! Ondernemingsplan 2015-2018 Inhoudsopgave Inleiding 3 1. De omgeving waarin we werken 4 2. Het huis dat we willen bouwen 6 2.1 Betaalbaar wonen 6 2.2 Wonen en zorg 7 2.3 Duurzaam

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Amstelveen CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

I N F O R M A INFORMA T I E TIE

I N F O R M A INFORMA T I E TIE HEEFT HEEFT U U EEN EEN KLACHT? INFORMATIE Ook als u niet tevreden bent horen wij dat graag Een tevreden klant is het belangrijkste doel van Vallei Wonen. Daar richten wij onze dienstverlening op in en

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018. 2500 EA Den Haag. Datum 14 oktober 2015 Jaarverslag Wet op de huurtoeslag

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018. 2500 EA Den Haag. Datum 14 oktober 2015 Jaarverslag Wet op de huurtoeslag > Retouradres Postbus 200 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag DirectoraatGeneraal Wonen en Bouwen Directie Woningmarkt Turfmarkt 147

Nadere informatie

Beste netwerkpartner,

Beste netwerkpartner, Beste netwerkpartner, Vorig jaar, op 17 november tijdens onze belanghoudersbijeenkomst, spraken wij met u over de koers van Woningstichting Bergh. Centraal stonden de vragen of wij de juiste dingen doen

Nadere informatie

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012 INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012 Stec Groep Stec Groep B.V. oktober 2012 INHOUDSOPGAVE CORPORATIES BLIJVEN AARZELEN BIJ DE MIDDENINKOMENS 1 Nieuwbouw in 2011 en gewenste toekomstige nieuwbouw

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG

VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG HUURPRIJS 1.1. HOE HOOG WORDT MIJN HUURPRIJS BIJ MODERNISERING? Wij gaan met u in gesprek over de mogelijkheden bij modernisering. Een aantal maatregelen

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Missie, visie en maatschappelijke verankering

Missie, visie en maatschappelijke verankering Jaarplan 2014 1 Missie, visie en maatschappelijke verankering In ons ondernemingsplan 2014-2017 hebben we onze missie en visie voor de komende jaren vastgesteld. In dit jaarplan is verwoord welke stappen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 in Perspectief L0339 Woningbouwvereniging 't Goede Woonhuys Hilversum CFV 2009 in Perspectief L0339 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen

Nadere informatie

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2010. Stec Groep B.V. 20 september 2011

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2010. Stec Groep B.V. 20 september 2011 INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2010 Stec Groep B.V. 20 september 2011 INHOUD 1. CONCLUSIES 1 1.1 Scherpe daling investeringen in nieuwbouw koop 1 1.2 Gezocht: betaalbare woningen, maar wel nabij

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015 Back to the future Goed Wonen Special Woningwet 2015 De Woningwet 2015 geeft duidelijke spelregels voor de sociale huursector. In deze special van Goed Wonen leggen we uit wat er verandert, wat we als

Nadere informatie

Thuis in betaalbaar wonen. Terugblik 2015 Vooruitblik 2016

Thuis in betaalbaar wonen. Terugblik 2015 Vooruitblik 2016 Thuis in betaalbaar wonen Terugblik 2015 Vooruitblik 2016 In 2015......was onze gemiddelde huurprijs 472,35... kwam in 424 van onze woningen een nieuwe huurder Onderhoud... verkochten we zeven reguliere

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0669 Roermond CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0669 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Managementcontract 2013 Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Programma 2 Wat is het? Ondernemingsplan Managementcontract: 3 thema s - De wensen van de klant zijn de start - Goede en betaalbare

Nadere informatie

4 Kwaliteit van het bezit

4 Kwaliteit van het bezit 4 Kwaliteit van het bezit 4.1 Kwaliteitsbeleid bestaand bezit Onderhoud moet het vastgoed van Woonpartners in technisch opzicht goed verhuurbaar houden. Tijdens de bewoning spelen we zo goed mogelijk in

Nadere informatie

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Woondebat Woerden, 11 december 2014 Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Inhoud Even kennismaken De Herzieningswet Koers GroenWest Gemeente en corporaties

Nadere informatie

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016 Waar komen we vandaan? tiwos Wat hebben we nodig? Waar staan we voor? Waar gaan we voor? beleidsplan 2012-2016 Extern De meest relevante omgevingsfactoren: politiek De overheid trekt zich terug, bezuinigt

Nadere informatie

Wij zijn Brabantse Waard

Wij zijn Brabantse Waard Wij zijn Brabantse Waard Gastvrij wonen Inhoudsopgave 3 Wie is Brabantse Waard 4 Een organisatie met een transparante structuur 5 Onze missie en visie 5 Doelstellingen waarin de gast centraal staat 6 Onze

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016

Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016 Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016 Inhoudsopgave Werk aan de wijk! 5 Vitale en gewilde wijken 7 Oog voor de klant 11 Energiebewust bouwen en beheren 15 Een solide corporatie 17 3 4 Informatie voor

Nadere informatie

Visitatie. Omnia Wonen 2012. Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen

Visitatie. Omnia Wonen 2012. Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen Visitatie Omnia Wonen 2012 Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen Landelijke, regionale en lokale opgaven Belanghebbenden Vermogen en effiency Governance DIT IS EEN UITGAVE

Nadere informatie

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen Woningstichting Rochdale Raad van Bestuur Mevrouw H. van Buren Postbus 56659 1040 AR Amsterdam AM STERDAM ONSKENMERK 12 maart 2015 COSM/15.005 UW KEKMERK BEHANOEIO DOOR Dagelijks Bestuur ONDERV/ERP TELEFOON

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2011 Corporatie in Perspectief L1691 Apeldoorn CFV 2011 Corporatie in Perspectief L1691 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag

Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag Amsterdam 16 februari 2015 1. Inleiding Voor u ligt het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging van Eigen Haard voor de periode 1 juli 2015 tot 30 juni 2016. Dit voorstel

Nadere informatie

Ons kenmerk ML40/13.0009104. Datum uw brief

Ons kenmerk ML40/13.0009104. Datum uw brief Ingekomen stuk D42 (PA 4 september 2013) Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 329 95 81 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Utrecht CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Woningbeheer vanuit de doelstelling

Woningbeheer vanuit de doelstelling d Woningbeheer vanuit de doelstelling Werkcongres Halveer je beheer? Efficiënt en effectief woningbeheer in een nieuwe tijd Karin E. de Graaf, directeur-bestuurder Delft, 6 juni 2013 1 Vraagje Is de (beheer)doelstelling

Nadere informatie

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie)

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie) Regionaal groeien - lokaal verbinden Ondernemingsplan 2015-2017 (verkorte versie) EEN WETHOUDER IN HET NIEUWE WERKGEBIED Wij werkten altijd goed samen met de lokale corporatie. Wel zagen we dat corporaties

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Nieuwegein CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Alphen aan den Rijn CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Helmond CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Gemeentelijk beleid wonen en zorg

Gemeentelijk beleid wonen en zorg Informatieblad 2. Wonen en zorg April 2015 Gemeentelijk beleid wonen en zorg Gemeentelijk beleid over wonen en zorg wordt vormgegeven in de woonvisie van een gemeente. Concrete afspraken over doelstellingen

Nadere informatie

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...

Nadere informatie

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk

Nadere informatie

Check Je Kamer Rapportage 2014

Check Je Kamer Rapportage 2014 Check Je Kamer Rapportage 2014 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt April 2015 Dit is een uitgave van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb). Voor vragen of extra informatie kan gemaild worden

Nadere informatie

Beste leden van de Huurderskoepels,

Beste leden van de Huurderskoepels, Beste leden van de Huurderskoepels, Op maandag 16 maart heb ik u het definitieve huurverhogingsvoorstel voor 2015 gedaan. Dit naar aanleiding van onze discussie op 9 maart jl. waarin wij een concept-voorstel

Nadere informatie

Rapport klanttevredenheid 2013

Rapport klanttevredenheid 2013 Rapport klanttevredenheid 2013 2014.1.73 2 Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Procedure nieuwe verhuur 4 3. 3.1 Reparatieverzoeken Resultaten afgehandelde enquêtes Meerssen 2013 5 5 4. Procedure vertrekkende

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019 Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote

Nadere informatie

Parallelsessie I&O thema Wonen. 16 juni 2016

Parallelsessie I&O thema Wonen. 16 juni 2016 Parallelsessie I&O thema Wonen 16 juni 2016 Welkom 1. Stand van zaken prestatieafspraken 2. Prestaties en toekomst Poort6 3. Lokale en regionale woningmarkt POORT6 www.poort6.nl Stand van zaken prestatieafspraken

Nadere informatie

Trendanalyse WSW 2015

Trendanalyse WSW 2015 Trendanalyse WSW 2015 Inhoud 2 Samenvatting 3 1. Financiële positie corporaties 6 2. Beschikbaarheid van betaalbare woningen 10 3. Veroudering vastgoed 16 4. Risico s 18 5. Verantwoording 21 6. Bijlage

Nadere informatie

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Inleiding De Prioriteringssessie Woonvisie is een belangrijk vervolg op de co-makersgesprekken die zijn gevoerd en de 5 thematafels die

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik RAADSVOORSTEL Raadsvergadering Nummer 23-06-2016 16-037 Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Gevraagde beslissing 1. Een bedrag van

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0151 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Samenvatting herziene Woningwet

Samenvatting herziene Woningwet Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.

Nadere informatie

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Pagina 1 / 6 Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Veel gehoord en gelezen is dat inzet op leefbaarheid geen verantwoordelijkheid en kerntaak meer is van woningcorporaties. Handen

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Verkort Beleidsplan Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2015 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Advies. Bewoners Advies Groep. Klantrelaties Nijestee - Huurders / kopers. De klant is koning

Advies. Bewoners Advies Groep. Klantrelaties Nijestee - Huurders / kopers. De klant is koning Bewoners Groep Klantrelaties Nijestee - Huurders / kopers De klant is koning Januari 2014 In november 2013 zijn tijdens de BinnensteBuitendag van Nijestee een drietal Bewoners Groepen (BAG s) van start

Nadere informatie