TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING

Transcriptie

1 TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING 5 JAARGANG 21 DECEMBER 2015 DE TOEKOMST VAN DE SOCIALE HUISVESTING TEGENDRUK AAN VERDRINGING DE CORPORATIE IS DOOD, LEVE DE WOONCOÖPERATIE! WOEKEREN MET WONINGKWALITEIT

2 32 TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015 Nieuwbouwproject Tugela in Amsterdam. Beeld: Ymere TEGENDRUK AAN VERDRINGING Nederland heeft met haar sociale huisvestingsstelsel het medicijn tegen een kwaal waar de meeste wereldsteden onder gebukt gaan en is zich er niet eens van bewust. De bankier uit India kreeg na deze verzuchting volop steun van de architect uit Zuid-Afrika. Terwijl hun Nederlandse gesprekspartners nog wat napruttelden dat wetenschappelijk bewijs voor een buurteffect ontbreekt, nodigden ze ons uit naar Bombay en Johannesburg te komen. Dat zou minder tijdrovend zijn dan dit academische debat over de redenen om sociale huisvesting voort te zetten. De liberalisering en globalisering gaan dit land echt niet voorbij, waarmee de maatschappelijke urgentie toch duidelijk is: voorkom een sociale en ruimtelijke tweedeling in de samenleving.

3 TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER DOOR JEROEN FRISSEN, YMERE Dit was een van de meest indrukwekkende scenes uit de vele rondetafelgesprekken die wij hebben gevoerd met stakeholders ter voorbereiding van de ondernemingsstrategie voor Ymere. Onze kernvraag was: Wat is de maatschappelijke urgentie die sociale huisvesting legitimeert? Want dat corporaties zich moeten concentreren op betaalbare en goede woningen was ons wel duidelijk. Dat ze dit efficiënt moeten richten op de huishoudens met een kleine beurs ook. Maar bij het verder invulling geven aan die opgaven liepen we toch telkens aan tegen de waaromvraag. Zo kan goed en betaalbaar wonen in de metropoolregio Amsterdam veel kosteneffectiever volledig in Almere worden geconcentreerd, maar vindt niemand dat een serieuze invulling van onze opgave. Schijnbaar is goed en betaalbaar alleen niet genoeg. Maar waar is het tegenwoordig om te doen in de sociale huisvesting? Het essay Vooruit naar de Kern 1 biedt een nuttig houvast door vijf bedoelingen van de sociale huisvesting te benoemen, maar vergeet prioriteit aan te brengen. Welke verwoordt de maatschappelijke urgentie van deze tijd? Dit is een vraag die bij het opstellen van een ondernemingsstrategie beantwoord moet worden, omdat het richting geeft bij het formuleren van doelen en strategieën. Dit artikel verwoordt wat volgens Ymere het antwoord op die vraag is, hoe de corporatie daar vorm en inhoud aan wil geven en waarom het formuleren van een maatschappelijke urgentie juist voor een maatschappelijk ondernemer zo belangrijk is. We vinden het prettig te wonen in een solidaire stad, waar niemand buiten de boot hoeft te vallen. Of ze nu dagelijks bij de buren over de vloer komen of alleen gedag zeggen als ze elkaar op straat tegenkomen; bewoners van een solidaire metropoolregio voelen zich betrokken bij elkaar en verbonden met hun wijk. Het is de combinatie van nabijheid en de diversiteit van mensen en functies die de stad ongekend populair maakt. TEGENGAAN VERDRINGING ALS OPGAVE De paradox is dat juist die populariteit ons in de Amsterdam voor de grootste opgave stelt. In steden waar de markt heerst - van Bombay tot Johannesburg en van Londen tot Parijs - stijgt het prijsniveau van woningen. Mensen met een laag inkomen kunnen daar niet meer in de stad wonen of worden verdrongen naar de minst populaire woongebieden. Ook in onze metropoolregio neemt de overheid afstand en krijgt de markt meer ruimte (liberalisering). Het aandeel koop- en dure huurwoningen neemt toe en het prijsniveau stijgt. Hierdoor hebben niet alleen de mensen met lage inkomens, maar ook de lagere middeninkomens moeite een passende woning te vinden. Er zijn minder sociale huurwoningen beschikbaar, terwijl de stad wel jonge mensen blijft aantrekken op zoek naar banen, kansen en geluk. Die toestroom neemt niet af en wordt zelfs versterkt door de instroom van vluchtelingen (globalisering). Zonder interventies op de woningmarkt komt de beschikbaarheid van betaalbare woningen in het gedrang en dreigt ook hier, juist in het meest populaire woongebied van Nederland, sociale en ruimtelijke tweedeling. NABIJHEID EN DIVERSITEIT ALS KRACHT Als iemand uit Bombay of Johannesburg de regio Amsterdam bezoekt dan ziet hij een stad waar iedereen, ongeacht opleiding, talent, achtergrond of inkomen, met elkaar samenleeft in een aantrekkelijke omgeving. Waar mensen verschillend zijn, maar niet vervreemd van elkaar. Waar gebieden complementair zijn, maar wel verbonden. Dan ziet hij een metropoolregio waar mensen een eenheid vormen door verscheidenheid, en gebieden elkaar versterken door te verschillen. De metropoolregio Amsterdam wordt gevormd door de mensen die er leven. Ze wonen op de ene plek, werken en recreëren op een andere en doen hun boodschappen weer ergens anders. Het gebied omvat oude stadskernen zoals in Haarlem en Amsterdam, en suburbane woonmilieus zoals in Almere en Haarlemmermeer. Er zijn dorpen zoals Spaarndam, maar er is ook ruimte voor mainports zoals Schiphol. Het is de nabijheid en diversiteit aan gebieden en mensen die de metropoolregio economisch vitaal en dynamisch maken. Er is inspiratie en innovatie, bedrijvigheid en competitie. Iedereen en elk gebied is anders en draagt iets anders bij. Bewoners krijgen er de kans om zich te ontwikkelen tot wie ze willen zijn. Tegelijk zorgt een verscheidenheid aan mensen ervoor dat de regio dynamisch blijft en voor welvaart zorgt. We hechten in Nederland aan geborgenheid en vertrouwen, aan buurten waar je je prettig voelt Het gaat echter niet alleen om economische voorspoed en groei, maar ook om welzijn en geluk. We hechten in Nederland aan geborgenheid en vertrouwen, aan buurten waar je je prettig voelt en waar je jezelf kan zijn. Waar verschillen tussen mensen worden gezien als een kwaliteit, waar kinderen leren dat niemand gelijk is, maar iedereen gelijkwaardig. In steden als Johannesburg kunnen mensen met een laag inkomen niet meer in de stad wonen of worden ze verdrongen naar de minst populaire woongebieden. Fotograaf: Sea Turtle Die tweedeling is gelukkig nog geen realiteit, maar dreigt aantoonbaar. Recent werkte Maarten van Ham en Sako Musterd mee aan een grote studie naar de segregatie in Europese steden. 2 Amsterdam blijkt qua segregatie in de middenmoot van Europa te zitten, maar de afgelopen vijftien jaar is de sociale ongelijkheid hier wel toegenomen. Dat de ruimtelijke uitsortering tot 2010 niet zo sterk was als je zou verwachten komt volgens de twee onderzoekers door de sociale huursector. In die zin bevestigt het onderzoek de stelling van de bankier uit India, dat we in Nederland het recept hebben tegen de wereldwijde tweedelingsziekte. We kunnen vaststellen dat Amsterdam nog steeds een bijzonder hoog percentage sociale huurwoningen heeft. We kunnen echter ook constateren dat van iedere tien sociale huurwoningen er de laatste jaren slechts zes werden bestemd voor wederverhuur in het sociale segment. De rest werd bestemd voor verkoop of liberalisatie. Dit was niet alleen een beleidsmatige keuze die de corporaties sinds de jaren negentig in prestatieafspraken met de gemeente en de huurderskoepel vastlegden

4 34 TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015 om het aandeel eigen woningbezit in de stad te vergroten. Het was ook noodzakelijk omdat in die jaren grote stedelijke vernieuwingsopgaven en nieuwbouwopgaven moesten worden bekostigd. Behalve dat verkoop en liberalisatie direct effect heeft op de beschikbaarheid, heeft het op termijn ook effect op de mate waarin de stad segregeert. Jeroen Slot, hoofd onderzoek en statistiek van de gemeente Amsterdam, bevestigt dit beeld en voegt ook wat toe. Hij constateert op basis van het onderzoek de Staat van de Stad dat alle welvaartswinst van de laatste jaren is terechtgekomen bij de hogeropgeleiden. Hij beschrijft dat de verschillen in de stad niet alleen tussen groepen bewoners toenemen. Ook in ruimtelijke zin is er volgens Slot sprake van toenemende contrasten 3. FOCUS ALS VOORWAARDE Corporaties zijn sinds jaar en dag de partij die tegendruk geven aan de verdringing, maar ze staan nu ook zelf onder grote druk. Niet alleen door de schandalen uit het vorige decennium of door het tekort aan identiteit, maar ook financieel. De inkomsten uit de huur zijn niet toereikend om alle kosten en investeringen te dekken. De steeds dwingendere financiële en juridische kaders van het Rijk verslechterde de financiële positie van corporaties sneller dan de rigoureuze reductie op de apparaatskosten deze kon verbeteren. Om te investeren moeten ze steeds meer woningen verkopen en moeten ze geld blijven lenen waarvoor ze rente betalen. Het verdienmodel van de meeste corporaties is voorlopig dan ook vooral een krimpmodel. We kunnen in het sociale segment niet meer alles blijven aanbieden op iedere plek Om in deze moeilijke tijden verdringing tegen te gaan, moeten keuzen worden gemaakt. Natuurlijk willen we in Nederland liever iedereen, ongeacht inkomen of woonplaats, een topwoning bieden tegen een lage huur. Maar daarvoor is geen geld (meer). Niet meer bij de corporaties en ook niet meer bij het Rijk. Het moet nu uit de lengte of de breedte komen. We kunnen in het sociale segment niet meer alles blijven aanbieden op iedere plek, we moeten de prijs van de sociale huurwoning behalve aan de woning zelf ook koppelen aan de bewoner en we moeten toe naar een modernisering van de woonruimteverdeling. PRIJSKWALITEIT HEEFT HAAR LOCATIE Het is belangrijk dat lagere - en lagere middeninkomens in het sociale segment een keuze hebben. We moeten dan ook streven naar een gevarieerde woningportefeuille naar woninggrootte, woningtype en woonmilieu. Maar niet alles kan overal. Ook huurders vinden het niet langer uit te leggen dat een woning aan de rand van Almere bijna dezelfde huur heeft (of zelfs hoger) als een vergelijkbare woning in het centrum van Haarlem of Amsterdam. En als iets niet uit te leggen is, wordt het al snel ervaren als onrechtvaardig en ondermijnt het de solidariteit die noodzakelijk is voor de sociale huisvesting. Er moet een meer logische relatie komen tussen de hoogte van de huur en de kwaliteit zoals huurders die ervaren. Dat kan door het sociale woningaanbod te differentiëren naar locatie. We kunnen woningen op populaire plekken betaalbaar houden als ze klein zijn of bijvoorbeeld faciliteiten delen. Wat is er mis met het delen van een wasruimte of een woonkamer zoals in de tv-serie Friends? Omgekeerd kunnen we grotere of luxere woningen goedkoper maken door ze aan te bieden in gebieden met een lagere prijs per vierkante meter. Op die manier behouden we zowel een gevarieerd betaalbaar aanbod als een naar inkomen gemengde stad (en wijk). Natuurlijk heeft deze strategie consequenties voor welke huishoudens waar wonen. Maar minder grote woningen in een populaire wijk betekent niet dat daar geen gezinnen meer kunnen wonen, laat staan dat er een tweedeling ontstaat tussen kleine en grote huishoudens. In de sociale huurwoningen in populaire wijken zullen wel in toenemende mate gezinnen wonen die bewust kiezen voor deze plek en bereid zijn genoegen te nemen met minder woonoppervlakte. Dit is een situatie die we al kennen uit de koopsector en die helemaal niet erg hoeft te zijn. Voor veel huurders wordt het huis waarvoor ze bereid zijn te verhuizen door iemand anders bewoond FLEXIBEL EN INKOMENSAFHANKELIJK HUREN Voor lagere - en middeninkomens is een betaalbare huur van levensbelang. We moeten er samen voor zorgen dat huurders na het betalen van de huur en andere vaste lasten voldoende geld overhouden voor levensbehoeften zoals voedsel, kleding en ontplooiing. Die zorg delen corporaties met de rijksoverheid en de huurder zelf. Het Rijk draagt bij door middel van de huurtoeslag; de huurder door een woning te kiezen die past bij zijn portemonnee. Van de corporaties mag een gereduceerde huur worden verwacht. Maar als iemand meer kan betalen, is het eerlijker om de beschikbare middelen te besteden aan mensen die moeite hebben passende huisvesting te vinden. De huurprijs van een woning moet dan ook vanzelfsprekend een relatie hebben met de kwaliteit van de woning, maar ook met het inkomen van de huurder. Of dat nou is door te werken met flexibele huren, inkomensafhankelijke huurverhoging of tijdelijke huurcontracten. Zo maken we onze woningen passend bij de portemonnee van onze huurders en bij die van de corporatie. ACTIEF MATCHEN VRAAG EN AANBOD Het huidige woonruimteverdeelsysteem is een van de belangrijke redenen waarom veel mensen in een woning wonen waar ze eigenlijk liever niet meer zouden willen wonen. Ze weten best waar ze liever of meer passend willen wonen, maar ze voelen weinig aanleiding om te verhuizen (push) of ze zien te weinig verleidend aanbod (pull). Corporaties moeten veel meer werk maken van het matchen van vraag en aanbod. Dat kan door woonwensen, levensfase en inkomen van huurders te vergelijken met de kwaliteiten van het aanbod, te zoeken naar de betere match en die ook actief aan huurders voor te leggen. Als een corporatie signalen krijgt dat een woning voor iemand te duur is geworden, bijvoorbeeld omdat de betaling structureel achterloopt kan een goedkoper alternatief worden aangeboden. Als de mogelijkheid bestaat dat het inkomen van een huurder juist is gestegen, kan de huurder mogelijk worden verleidt met een vrije sector- of koopwoning. Of als een extra verdieping voor een huurder een last is geworden, kan een corporatie haar meerwaarde tonen door een gelijkvloers alternatief aan te bieden. Hiermee moeten corporaties niet wachten tot een huurder zich meldt, dit kan ook proactief. Dat is prettig voor de huurder en bovendien kunnen corporaties zo meer mensen een passende woning bieden. Niet alleen de corporatie kan een andere rol hebben in de woonruimteverdeling, maar ook de huurder zelf. Voor veel huurders wordt het huis waarvoor ze bereid zijn te verhuizen door iemand anders bewoond. Het droomhuis is dus niet op de markt. Die iemand anders heeft mogelijk

5 TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER Het centrum van Haarlem. Fotograaf: Jean van der Sluijs ook een latente verhuiswens en maakt daar om dezelfde reden geen werk van. Corporaties kunnen veel meer woonwensen vervullen als de latente woningvraag en daarmee het potentiële aanbod zichtbaar wordt gemaakt en eventueel zelfs digitaal wordt gekoppeld. Het moet toch mogelijk zijn een applicatie te maken die zoekt naar een koppeling op basis van een zoekprofiel en een aanbodprofiel, dat de bewoner zelf activeert? In het meest ideale geval maken bewoners dan zelf hun ideale match en kunnen de corporaties zich concentreren op bewoners die dat niet lukt. We zijn de kwaliteit van onze gemengde steden als vanzelfsprekend gaan beschouwen MAATSCHAPPELIJKE URGENTIE ALS KANS Voor een maatschappelijke onderneming is het zaak een opgave te hebben die door de maatschappij wordt herkend. Het moet een doel zijn dat wordt ervaren als nastrevenswaardig of juist als iets dat pertinent moet worden voorkomen. Het moet duidelijk zijn voor wie het is en vaak veel moeilijker voor wie niet. Er moet dus een groep mensen zijn die betrokken is bij dat doel; een doelgroep. Dit is voor maatschappelijke ondernemingen voorwaardelijk om te kunnen blijven bestaan, omdat er geen markt of politiek is die hen legitimeert. 4 Zonder erkende en herkende maatschappelijke urgentie is een maatschappelijke organisatie vogelvrij. Ze kan geplukt en zelfs vernietigd worden zonder dat er iemand protesteert. Dat hebben de corporaties de laatste jaren geweten. Van krotopruiming tot wederopbouw, van stadsvernieuwing tot wijkaanpak en van groeikernenbeleid tot Vinex-wijken; door de jaren heen veranderde de maatschappelijke urgentie van corporaties. Telkens werd de zorg voor de kwalitatief goede en betaalbare woningen ingevuld in het licht van die urgentie. Ook nu is er een duidelijke maatschappelijke urgentie, maar de corporatie laat die onderbelicht. We zijn de kwaliteit van onze gemengde steden als vanzelfsprekend gaan beschouwen. En als iets vanzelfsprekend is, neemt de betrokkenheid af. Bij de huurders, bij de maatschappij als geheel en getuige het gesprek in het kader van onze ondernemingsstrategie ook bij ons volkshuisvesters. We hebben bezoekers uit India of Zuid-Afrika nodig om ons te wijzen waarom we iets moeten doen. Het voorkomen van sociale en ruimtelijke tweedeling is de volkshuisvestelijke opgave van deze tijd. Het voorkomen van verdringing is de bedreiging waar we nu voor staan, maar biedt tegelijkertijd corporaties de kans om weer herkend te worden als de maatschappelijk ondernemer die er toe doet. Noten 1. Wijbenga, Rohde, Windhausen, Vooruit naar de Kern: Toekomstverkenning voor de sociale huisvesting: bedoelingen en bouwstenen Tammaru, T., Van Ham, M., et al, Socio-Economic Segregation in European Capital Cities, Routledge, Slot, J., Tijd voor een eerlijk debat over oneerlijke stad, RMO, Stem geven aan verankering: over de legitimering van maatschappelijke dienstverlening, 2009.