2015 was voor de corporatiewereld een markant jaar. Na meer dan 100 jaar werd op 1 juli een nieuwe Woningwet van kracht, met nieuwe regels en nieuwe

Transcriptie

1 2015 beknopt jaaroverzicht 2015 was voor de corporatiewereld een markant jaar. Na meer dan 100 jaar werd op 1 juli een nieuwe Woningwet van kracht, met nieuwe regels en nieuwe kaders. In 2015 deden we wat in ons vermogen ligt om mensen met een bescheiden inkomen tóch betaalbaar en goed te laten wonen. Zo hielpen we circa 5000 huishoudens aan een nieuwe woonruimte. We kijken tevreden terug, maar blijven kritisch op onszelf en dagen onszelf uit het nog beter te doen.

2 Wonen bij Ymere InkOMENS - verdeling sociale huurwoningen We richten ons primair op huishoudens met een bescheiden inkomen (< ). Huurders met een middenof hoog inkomen verleiden we waar mogelijk om te verhuizen, zodat een woning vrijkomt voor huishoudens met een bescheiden inkomen. 68 % 11 % 14 % 7 % lage inkomens < laagmiddeninkomens tot midden- en hoge inkomens > onbekend Woningonderhoud en -verbetering In 2015 investeerden we fors meer in woningverbetering en onderhoud aan woningen. Onderhoud aan woningen 1 99 mln mln Woningverbetering mln mln Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen * * Huur DAEB gemiddelde huurverhoging Ymere hecht veel belang aan de bestrijding van woonfraude. Hierdoor kwamen er in 2015 meer woningen beschikbaar ,1 % 2,4%* Betaalbaarheid speelde een belangrijke rol bij het bepalen van het huurbeleid. * De gemiddelde huurverhoging in 2015 is inclusief een inflatiecorrectie van 1%. Aanpak woonfraude

3 Ymere in t kort 2015 in cijfers Jaarresultaten Huuromzet miljoen miljoen Maatschappelijk budget* miljoen miljoen Jaarresultaat na belastingen miljoen miljoen Eigen vermogen 1 6,2 miljard 1 5,8 miljard Balanstotaal 1 10,4 miljard 1 10,3 miljard Waarde in verhuurde staat 1 9,8 miljard 1 9,7 miljard Bedrijfswaarde op basis van RJ ,2 miljard 1 5,2 miljard WOZ-waarde van de woningen 1 15,0 miljard 1 14,3 miljard Net debt miljoen miljoen Financiële kengetallen Solvabiliteit 59,6 % 56,6 % Interest coverage ratio* 1,45 1,34 Omzet en investeringen Investeringen in het eigenwoningbezit miljoen miljoen Omzet nieuwbouwkoopwoningen 1 96 miljoen miljoen* Onderhoud aan woningen miljoen 1 99 miljoen Investeringen in leefbaarheid van de wijken en buurten 1 5,8 miljoen 1 9,0 miljoen Productie Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen Opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen Verbeterde woningen Bezit Verhuureenheden ( zelfst. woningen) ( zelfst. woningen)* Gemiddeld nettohuurniveau sociale huurwoningen Gerealiseerde gemiddelde huurverhoging 2,4 % 4,1 % Gerealiseerde energielabelstappen Mutatiegraad 5,8 % 6,8 % Ontruimingen Organisatie Aantal fte s per 31 december Totale brutopersoneelskosten 1 73,7 miljoen 1 79,7 miljoen Ziekteverzuim 4,8 % 5,2 % * Meer toelichting op de begrippen vindt u in de jaarstukken Zie hiervoor

4 2015 in vogelvlucht Ymere is financieel gezond De financiële resultaten over 2015 zijn positief; de uitkomsten zijn beter dan de begroting. We liggen op koers met de afspraken die we met externe toezichthouders maakten over onze financiële prestaties. De grote sprong in het resultaat komt vooral doordat de marktwaarde van ons bezit steeg; een rechtstreeks effect van de stijgende prijzen van de woningen in ons werkgebied. Dit is slechts papieren winst en levert geen geld op voor betaalbaarheid, onderhoud of nieuwbouw. Toestroom vluchtelingen Samen met gemeenten zochten en zoeken we naar mogelijkheden om vluchtelingen met een status te huisvesten, zonder dat dit het aanbod voor regulier woning zoekenden onacceptabel verkrapt. Daarbij zetten we creatieve oplossingen in, zoals woningdelen, semi-permanente huisvesting en het ombouwen van leegstaande kantoren. Tevreden klanten Leefbaarheid In 2015 werkten we onder meer aan het verbeteren van een schone, hele en veilige woonomgeving en ondersteunden we kwetsbare huurders. 40% van onze leefbaarheidsprojecten vindt nu plaats via co-financiering. In 2015 waren onze huurders zeer tevreden over de uitvoering van planmatig onderhoud en het betrekken van een nieuwe woning. Maar er zijn ook aandachtspunten. De afhandeling van s en klachten moet beter. In 2016 willen we deze aandachtspunten verder verbeteren. Beschikbaarheid Betaalbare woningen De economie herstelde zich verder en de prijzen op de woningmarkt stegen. Voor mensen met een bescheiden inkomen wordt het nóg moeilijker een passende en betaalbare woning te vinden. In 2015 hielpen we huishoudens aan nieuwe woonruimte en leveren we 359 nieuwbouwhuurwoningen op. Ook voerden we bij woningen planmatig onderhoud of renovatie uit.

5 Beoordeling van buitenaf Invoering nieuwe Woningwet In 2015 vormde de komst van de nieuwe Woningwet een belangrijke mijlpaal. Afgelopen jaar zijn we bezig geweest om de nieuwe regelgeving in te voeren en compliant te maken. We liggen op koers. We maken de komende jaren een afweging tussen investeren en het opbouwen van een financiële buffer. De Aedes-benchmark vergeleek de prestaties van corporaties op de onderdelen dienstverlening en bedrijfslasten. We zijn blij dat de bedrijfslasten aanzienlijk daalden en de tevredenheid van de huurders steeg ten opzichte van Met een gemiddeld rapportcijfer van 7,4 voor klanttevredenheid scoorden we aan de bovenkant van de midden categorie. Bij reparatieonderhoud scoorden we met gemiddeld een 7,6 boven het landelijke gemiddelde. Dit zijn goede resultaten, maar het is onze ambitie om de afstand tot de koplopers nog verder in te lopen. Ook het in 2015 verschenen visitatierapport laat zien dat we op de goede weg zijn. Een externe, onafhankelijke commissie beoordeelde onze maatschappelijke prestaties met een ruime voldoende. Duurzaamheid We willen een bijdrage leveren aan een beter bewoonbare planeet en een betaalbare en gezonde woon- en leefomgeving voor huurders. Duurzaamheid is daarom een belangrijke randvoorwaarde voor ons handelen. De ambitie in 2015 was het realiseren van labelstappen. In 2015 hebben we er gemaakt. We wilden open verbrandingstoestellen vervangen, dat is in gevallen ook daadwerkelijk gebeurd. In 2015 hebben we een flinke slag gemaakt met het plaatsen van zonnepanelen op daken van huurders in de Haarlemmermeer. Woningmarkt potdicht De mutatiegraad in sociale huurwoningen is laag (5,8%). Dat leidt tot lange wachtlijsten. Om de door stroming te bevorderen maken wij gebruik van: 1) Meer tijdelijke contracten; 2) Inkomensafhankelijke huurverhoging voor de hogere middeninkomens. Voor ons volledige jaarverslag verwijzen we u naar

6 Resultaten uit de regio Regio Haarlemmermeer Regio Weesp en Muiden * 6,8 mln We investeerden w 6,8 miljoen aan onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen. We verrichten onderhoudswerkzaamheden aan woningen, dat is circa 35% van het totale bezit. 98% van de sociale huurwoningen met een huur tot 1 710,- werd toegewezen aan mensen met een inkomen onder w Regio Haarlem 90 van de sociale 98% huurwoningen met een huur tot werd toegewezen aan mensen met een inkomen onder w Bij circa 900 eengezinswoningen installeerden we zonnepanelen. Dat deden we in samenwerking met onze partner Tegenstroom en de gemeente. Voor de huurder leveren de panelen een besparing op van minimaal 1 60 per jaar. 175 De gemeente verzocht ons 175 statushouders te huisvesten. Hierin zijn we geslaagd. De woningverbetering in torenflat Briandlaan is voltooid. 90 woningen hebben een woningverbetering ondergaan. In Proveniershof heeft groot onderhoud 72 plaatsgevonden aan 72 woningen. 180 In 2015 waren er in totaal 316 mutaties, waarvan we 83% verhuurden met een huurprijs tot 1 618,-. In 2015 is de grootschalige renovatie van de Schilderbuurt in Weesp opgeleverd. Ook hebben we, samen met bewoners, de leefbaarheid in de wijk aangepakt. *m.i.v. 1 januari 2016, Gemeente Gooise Meren We voerden projectmatige woningverbetering uit bij 180 galerijflatwoningen in Gaasterlanden Waddenstraat. 98% van de sociale huurwoningen met een huur tot werd toegewezen aan mensen met een inkomen onder w Regio Amsterdam 61,7 We investeerden w 61,7 miljoen aan onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen. In 2014 was dit 1 53,6 miljoen. van de sociale huurwoningen 96% met een huur tot werd toegewezen aan mensen met een inkomen onder w In de Van der Pekbuurt in Noord kregen woningen een onderhouden verbeterbeurt. 54% In de Van der Pekbuurt en Floradorp startten we in samenwerking met de politie, stadsdeel en bewoners een inbraakpreventieproject. Dit leidde tot 54% minder woninginbraken in de Van der Pekbuurt en in Floradorp tot zelfs 64% minder woninginbraken. 69 In Amsterdam-West startten we met planontwikkeling van 69 sociale huurwoningen in de Houthaven. De woningen worden bijzonder energiezuinig. De bouw start na de zomer van In Amsterdam-Oost leverden we 350 woningen op: 121 renovatie- en 229 nieuwbouwwoningen. Tweederde van de woningen valt binnen de sociale huur. In Amsterdam Nieuw-West in 84 de wijk De Punt leverden we 84 nieuwbouw sociale huurwoningen op. Na de oplevering is extra ingezet op het beheer in het complex om het er schoon, heel en veilig te houden. Regio Almere 6,7 mln We investeerden w 6,7 miljoen aan onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen. In 2014 was dit 1 5,8 miljoen. 64% In 2015 bood Ymere 64% van de vrijkomende sociale huurwoningen betaalbaar aan onder een huurprijs van w 618,-. Hiermee voldoen we aan de afspraken met de gemeente om minimaal 60% van de woningen aan te bieden onder een huurprijs van 1 618,-. 53 In 2015 zijn we gestart met de integrale wijkaanpak in De Wierden. In Nobelhorst hebben we 53 nieuwbouwwoningen opgeleverd waarvan 25 sociale huurwoningen, 10 koopwoningen en 18 kavels.

7 Ymere in gesprek Via ons Digitaal Klantenpanel, dat bestaat uit circa 1500 huurders, praten wij online over bijvoorbeeld hun woning en de woonomgeving. Digitaal klantenpanel We organiseerden ontmoetingen, klantenpanelavonden en overleggen met huurdersverengingen en bewonerscommissies. Met de SHY (Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere) en lokale huurdersorganisaties praatten we regelmatig over verschillende beleidszaken, zoals de huurprijs ontwikkeling en de ondernemingsstrategie. Huurders en vertegenwoordigers van huurders We maakten met enkele vaste partners zoals projectontwikkelaars, bouwbedrijven en leveranciers afspraken over gezamenlijke (energie)besparende maatregelen. In 2015 is de samenwerking sterk geïntensiveerd en geprofessionaliseerd. Dat leidde tot lagere kosten, een hogere kwaliteit en grotere klanttevredenheid. Co-makers Stakeholders We onderhouden op allerlei manieren contact met onze stakeholders: persoonlijke gesprekken en ontmoetingen, via het relatiemagazine Ymere werkt en social media. Afgelopen jaar werden onze stakeholders nauw betrokken bij de totstandkoming van de nieuwe ondernemingsstrategie. Toezichthouders Ymere voert regelmatig dialoog met en legt verantwoording af aan haar toezichthouders en andere partijen die een rol spelen bij het toezicht. De Raad van Commissarissen houdt intern toezicht. De WSW, de externe accountant, de Autoriteit Woningcorporaties, de Autoriteit Persoonsgegevens spelen een rol bij het externe toezicht. Prestatieafspraken In 2015 maakten we in Amsterdam met de gemeente, huurdersvertegenwoordigers en corporaties nieuwe samenwerkingsafspraken voor de komende vier jaar. Het was de eerste keer dat huurdersvertegenwoordigers de prestatieafspraken ook ondertekenden. Met de afspraken borgen we de komende jaren voor een groot deel de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen.

8 Strategie In 2015 is de nieuwe Woningwet ingevoerd wat een nieuwe context heeft gecreëerd in de wereld van de woningcorporaties. Nieuwe omstandigheden vragen om een nieuwe strategie. Afgelopen jaar hebben wij een koers voor de toekomst uitgezet en een nieuwe ondernemingsstrategie ontwikkeld. In deze nieuwe koers formuleren we wat we zien als onze belangrijkste maatschappelijke opgave van deze tijd: het voorkomen van sociale en ruimtelijke tweedeling. Ymere zorgt voor goede en betaalbare woningen voor mensen met een bescheiden inkomen in de Metropoolregio Amsterdam. Wij geloven in een metropool waar iedereen, ongeacht opleiding, talent, achtergrond of inkomen met elkaar samenleeft. Onze belangrijkste maatschappelijke opgave is te zorgen dat er in dit gewilde woongebied ook voor onze huurders een plek is om te wonen. Om de metropoolregio solidair en dynamisch te houden, moeten we verdringing tegengaan. Het behouden en waar mogelijk realiseren van gemengde wijken is voor ons de manier om dit te bereiken. In 2016 gaan we volop aan de slag met onze nieuwe ondernemingsstrategie. We gaan andere dingen doen en dingen anders doen, en samen met onze huurders en stakeholders werken aan een dynamische en solidaire metropoolregio Amsterdam. We hebben zeven strategieën ontwikkeld om onze bijdrage te leveren aan betaalbaar en goed wonen in gemengde wijken voor mensen met een bescheiden inkomen. 2 1 Actief matchen van vraag en aanbod, van huur en inkomen Zodat onze huurders passend en betaalbaar wonen. Meer aandacht voor het onderhoud van de woning Om meer kwaliteit te bieden aan onze huurders. 4 Samenwerken aan onze wijken Om het woongenot van onze huurders te vergroten. Prijs-kwaliteit hangt samen met locatie Zodat we onze huurders meer va riatie kunnen bieden. 3 5 Nieuwe vormen van verbinding Zodat wij bij onze huurders en stakeholders betrokken zijn, en zij bij ons. 6 7 Duurzaam denken en doen Zodat we er ook in de toekomst voor onze huurders kunnen zijn. Een wendbare en efficiënte organisatie Zodat we kunnen blijven inspelen op de wensen van onze huurders. Meer informatie over de Strategie en onze doelstellingen: