Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 5 LABORATORIA

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 5 LABORATORIA Waardepeildatum 1 januari 2011

2 Colofon Taxatiewijzer laboratoria waardepeildatum 1 januari 2011 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2011 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 2

3 VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Laboratoria naar waardepeildatum 1 januari Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven GeoTax, Oranjewoud, Ortec Finance, Thorbecke, TOG Nederland en SenS Vastgoed. De taxatiewijzer 2011 gaat ten opzichte van de taxatiewijzer 2010 uit van een nieuwe archetypering. De archetypering van het te taxeren object volgens de taxatiewijzer 2010 is dus niet relevant voor de archetypering van het te taxeren object volgens de taxatiewijzer Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 3

4 Wijzigingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Laboratoria, waardepeildatum 1 januari 2010, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Laboratoria, waardepeildatum 1 januari 2010, versie 1.0. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Strekking van deze taxatiewijzer Geen wijzigingen 2 Beschrijving van de archetypen 3 Aandachtspunten betreffende functionele veroudering Bestaande archetypen vervangen door archetypen laboratorium normaal en laboratorium bijzonder Geen wijzigingen 4 Onderbouwende marktgegevens Onderbouwing geactualiseerd 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Beschrijving geactualiseerd 6 Grond Geen wijzigingen 7 Taxatieverslag Geen wijzigingen Bijlage 1 Bronnen Aanvulling: Prijzenboekje Dutch Association of Cost Engineers (DACE), 27e editie Bijlage 2 Verklarende woordenlijst Geen wijzigingen Bijlage 3 Bijlage 4 Kengetallen per archetype Onderbouwende marktgegevens Oude archetypering is vervangen door een nieuwe. De onderbouwingen zijn aangepast aan nieuwe archetypering. Wijzigingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Laboratoria, waardepeildatum 1 januari 2011, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Laboratoria, waardepeildatum 1 januari 2011, versie 1.0. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 3 Kengetallen per archetype Code onderdeel WOZ-object is voor beide archetypes aangepast in 3710 Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 4

5 INHOUDSOPGAVE 1 Strekking van deze taxatiewijzer Algemeen Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Laboratoria 6 2 Beschrijving van de archetypen Toelichting op de archetypen 8 3 Hoe om te gaan met functionele afschrijving Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) Verandering van de bouwwijze (FC2) Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) Excessieve gebruikskosten (FC4) 10 4 Beschrijving van de marktgegevens Toelichting op de marktgegevens Van marktgegeven naar kengetal 12 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Grond Taxatieverslag Bijlage 1 - Bronnen Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst Bijlage 3 - Kengetallen per archetype Bijlage 4 - Onderbouwende marktgegevens Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 5

6 Strekking van deze taxatiewijzer Algemeen Deze taxatiewijzer geldt voor belastingjaar 2012 met als waardepeildatum 1 januari 2011 en is vooral een handvat voor de waardering van die categorie objecten waaronder laboratoria vallen. Deze taxatiewijzer bevat kengetallen die bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde gebruikt kunnen worden. Indien lokaal voldoende marktgegevens voorhanden zijn, kan ook een waarde in het economische verkeer bepaald worden. Hoewel in deze taxatiewijzer kengetallen zoals bouwkosten worden genoemd, geldt dat deze kengetallen plaatselijk van elkaar kunnen verschillen. Gebruikers blijven daarom zelf verantwoordelijk om in de eigen regio deze kengetallen te toetsen aan de plaatselijke markt. Alle vervangingswaarden gelden op prijspeildatum 1 januari 2011 en zijn exclusief BTW. Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Laboratoria Op basis van de focus zijn er verschillende soorten laboratoria te onderscheiden: Beproevingslaboratoria Onderzoeks- en ontwikkelingslaboratoria Kalibratielaboratoria Beproevingslaboratoria Beproevingslaboratoria (ook wel testlaboratoria genoemd) voeren in het algemeen routinematige onderzoeken uit. Doordat de beproevingen regelmatig worden uitgevoerd, is het mogelijk deze onderzoeken nauwkeurig te omschrijven. Onderzoeks- en ontwikkelingslaboratoria Een speciale categorie beproevingslaboratoria zijn de onderzoeks- en ontwikkelingslaboratoria waar de verscheidenheid in analyses en werkzaamheden veel groter is en waar proeven niet routinematig en soms ook eenmalig worden uitgevoerd. Voorbeelden van onderzoekslaboratoria zijn: R&Dlaboratoria van bedrijven, universiteitslaboratoria en wetenschappelijke onderzoekinstellingen. Kalibratielaboratoria Een ander type laboratorium is het kalibratielaboratorium. Kalibratielaboratoria voeren zeer specifieke metingen, keuringen en kalibraties uit om te zorgen dat de door andere laboratoria gebruikte meetinstrumenten, referentiematerialen en fysische standaarden van de juiste waarden zijn voorzien. Goede instrumenten en referentiematerialen en fysische standaarden moeten zelf continu herijkt worden. Naast een verdeling naar de focus van een laboratorium kan ook een onderscheid naar discipline worden gemaakt: Medische laboratoria. Op het WOZ-datacenter zijn dit onder andere J. H. Oortweg 15 te Leiden, J. H. Oortweg 17 te Leiden, Plesmanlaan 125 te Amsterdam, Geert Grooteplein Zuid 34 te Nijmegen; Milieulaboratoria. Op het WOZ-datacenter is dit onder andere A. van Leeuwenhoeklaan 9 te De Bilt; Productcontrolelaboratoria, zoals: - Laboratoria voor chemisch en fysisch onderzoek van materialen zoals bouwmaterialen, metaal, verf, aardolie enzovoort. Op het WOZ-datacenter is dit onder andere Westduinweg 3 te Zijpe; - Laboratoria voor voedingsmiddelen en diervoeders. Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 6

7 Op basis van het aantal geanalyseerde bouwsommen kunnen er geen verschillende kengetallen cijfers per discipline of focus van een laboratorium worden bepaald. De vaststelling dat er onvoldoende bruikbare onderbouwingen beschikbaar zijn voor een archetypering naar bouwperiode, grootte, doel of discipline komt niet tegemoet aan de behoefte aan een meer gedifferentieerde archetypering bij het taxeren van een laboratorium. Om enigszins tegemoet te komen aan de gestelde behoefte zijn twee archetypes bepaald op basis van afwerkingniveau, die wel onderbouwd kunnen worden met behulp van de beschikbare en bruikbare bouwkostengegevens: namelijk Laboratorium Normaal en Laboratorium Bijzonder. Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 7

8 Beschrijving van de archetypen (zie voor de kengetallen per archetype bijlage 3) Inhoudsopgave archetypen laboratoria. Nr. Archetype Omschrijving Onderdeel WOZ-object Kengetal <vorige jaar> Kengetal <Dit jaar> 1 F Laboratorium normaal, gemiddeld afwerkingniveau 2 F Laboratorium bijzonder, luxe afwerking, uitgebreide installaties en/of opvallende architectuur , ,- Toelichting op de archetypen In deze taxatiewijzer wordt onderscheid gemaakt tussen twee archetypes laboratoria: Normaal en Bijzonder. Deze archetypering wijkt af van de gebruikte typering in de vorige taxatiewijzers. In de taxatiewijzer 2010 was de archetype indeling gemaakt op basis van grootte. Deze indeling is verlaten en vervangen door een indeling naar afwerkingniveau. Echter, voor de codering van de huidige archetypes is gebruik gemaakt van reeds bestaande coderingen. De taxateur moet zich er van bewust zijn dat de archetypering in de huidige wijzer dus afwijkt van die in de vorige taxatiewijzers. Zo zijn de in de taxatiewijzer vermelde kengetallen voor prijspeil 2010 niet gebaseerd op een andere archetypering dan de kengetallen voor prijspeil Laboratorium: Een laboratorium wordt gedefinieerd als een ruimte waarin kennisintensieve fysieke arbeid wordt verricht. Het laboratorium kan van normaal tot bijzonder zijn uitgevoerd. Normale laboratoria zijn meestal een rechthoekig laboratorium met een plat dak. De constructie is van beton en de gevelafwerking beton, glas of baksteen. De afwerking is van een gemiddelde kwaliteit. Bijzondere laboratoria hebben als kenmerken een opvallende architectuur, uitgebreide installaties, luxe afwerking of een combinatie van deze factoren. Dit komt tot uiting in aanzienlijk hogere bouwkosten per m² voor deze objecten. De mogelijkheid bestaat bijvoorbeeld dat er laboratoria getaxeerd worden die wat betreft de ruwbouw, afbouw of installaties aan bijzondere eisen moeten voldoen. Men zou kunnen denken aan laboratoria waar door het gebruik van radioactief materiaal bijzondere eisen worden gesteld aan ruwbouw en installaties. Normaliter bedragen de aandelen van ruwbouw, afbouw en installaties respectievelijk 35, 30 en 35 procent. De gemiddelde bouwkosten per vierkante meter geïndexeerd naar 1 januari 2010 bedraagt 1.400,- euro voor normale laboratoria, met een bandbreedte van 1.000,- tot 1.800,- euro. Voor bijzondere laboratoria bedragen de gemiddelde bouwkosten 2.200,- euro met een bandbreedte van 1.800,- tot 2.600,- euro. De gemiddeldes, ofwel kengetallen, voor deze archetypes vallen binnen de bandbreedte Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 8

9 die de Dutch Association of Cost Engineers becijfert voor laboratoria in haar meest recente Prijzenboekje, de 27 e editie 1. Laboratoria zijn in een groot aantal gevallen onderdeel van een groter geheel. Te denken valt aan bloedbanken bij ziekenhuizen en laboratoria als onderdeel van een universiteit of een huis- of tandartsenpraktijk. De strekking van deze taxatiewijzer beperkt zich tot richtlijnen bij de waardering van zelfstandige WOZ-objecten, dus tot de in het kader van artikel 16 van de Wet WOZ afgebakende belastingobjecten met een laboratoriumfunctie. Deze richtlijnen kunnen ondersteunend worden gehanteerd bij de waardering van deelobjecten met een laboratoriumfunctie. Voor laboratoria, zoals hierboven bedoeld, is geen apart archetype in deze taxatiewijzer opgenomen. Voor het waarderen van dergelijke objecten, kan gebruik worden gemaakt van het archetype Medisch Overig in de taxatiewijzer Ziekenhuizen (N ). 1 Reed Busisness, DACE Prijzenboekje 27 e editie. In het prijzenboekje worden laboratoria niet onderverdeeld naar verschillende archetypen Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 9

10 Hoe om te gaan met functionele afschrijving Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. 3.1 Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) Onder economische veroudering wordt met name de bezettingsgraad verstaan. Bij de benodigde capaciteit wordt ook rekening gehouden met bijvoorbeeld het anticiperen op groei, de behoefte aan "piekcapaciteit" etc. Deze factor voor de functionele correctie geldt voor de ruwbouw, inrichting en de installaties. De formule en de bijbehorende toelichting zijn opgenomen in het algemene deel van de taxatiewijzers op bladzijde Verandering van de bouwwijze (FC2) Voor elk van de gebouwdelen ruwbouw, inrichting en installaties wordt een functionele correctie als gevolg van een verandering van de bouwwijze bepaald, indien de bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze van het onderdeel hoger zijn dan bij de actuele bouwwijze. De formule en de bijbehorende toelichting zijn opgenomen in het algemene deel van de taxatiewijzers op bladzijde Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) Onder belemmeringen van de gebruiksmogelijkheden worden alle gebreken van het gebouw geplaatst die niet onder één van de drie andere categorieën zijn geplaatst. De formule en de bijbehorende toelichting zijn opgenomen in het algemene deel van de taxatiewijzers op bladzijde Excessieve gebruikskosten (FC4) Excessieve gebruikskosten ontstaan bijvoorbeeld als gevolg van het ontbreken van isolatievoorzieningen, zodat er meer energiekosten zijn. De formule en de bijbehorende toelichting zijn opgenomen in het algemene deel van de taxatiewijzers op bladzijde 41. Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 10

11 Beschrijving van de marktgegevens (zie voor gebruikte marktgegevens bijlage 4) Toelichting op de marktgegevens Voor het indexeren van bouwgegevens naar de desbetreffende waardepeildatum is gebruik gemaakt van het BDB-indexcijfer. BDB staat voor Bureau Documentatie Bouwwezen. Het BDB publiceert jaarlijks de indexcijfers voor diverse onroerende zaken. Het BDB geeft al jaren inzicht in de kostenontwikkeling in de branche. Deze ontwikkelingen zijn voornamelijk gebaseerd op zgn. input -cijfers, zoals de CAO s, de materiaalkosten, de materieelafschrijvingen en de projectgerelateerde opslagen voor de algemene kosten, de winst en het risico. In onderstaande tabel en grafiek staan de indexcijfers volgens opgave van BDB van 1997 t/m Omdat het definitieve indexcijfer 2011 niet tijdig beschikbaar was, is in de taxatiewijzer 2011 uitgegaan van een prognosecijfer. Om dezelfde reden werd ook in de taxatiewijzer 2010 uitgegaan van een prognosecijfer (voor 2010). Hoewel het definitieve cijfer voor 2010 inmiddels bekend is, is besloten het gebruikte geprognosticeerde indexcijfer voor 2010 te handhaven. Tabel 1: Indexeringstabel (2003 = 100) Indexeringstabel BDB Utiliteitsbouw, excl. BTW (2003 = 100) jaar Index 84,4 86,4 89,8 93,8 98,2 100,0 101,5 106,2 105,6 110,5 117,9 122,7 121,1 124,9 Schema 1: BDB-index (2003 = 100) Index BDB Utiliteitsbouw, excl. BTW (2003 = 100) 130,0 120,0 110,0 100,0 90,0 80,0 70, Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 11

12 De verhouding tussen de onderbouwingen en de kengetallen is grafisch uitgewerkt in onderstaande grafiek. Zowel de onderbouwingen als de kengetallen zijn uitgedrukt in kosten per vierkante meter. De gebruikte bouwkosten zijn evenals de kengetallen geïndexeerd. Onderbouwing archetype normaal Bouwkosten per m Kengetal Laagste waarneming Hoogste waarneming J. H. Oortweg 15 Leiden Geert Grooteplein Zuid 34 Nijmegen Onderbouwing archetype bijzonder Bouwkosten per m Kengetal Laagste waarneming Hoogste waarneming Westelijke Parallelweg 4 Plesmanlaan 125 Amsterdam J. H. Oortweg 17 Leiden Laan van Ypenburg 6 Den Haag Van marktgegeven naar kengetal De kengetallen zijn het gemiddelde van de geïndexeerde bouwkosten van de verschillende referenties. De bouwkosten van de referenties zijn geïndexeerd naar prijspeildatum. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat de gemiddelde bouwkosten en de kengetallen van elkaar afwijken. Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 12

13 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes In beginsel dient binnen de gestelde bandbreedtes een keuze voor de diverse waardebepalende elementen te worden gemaakt. De kengetallen van de archetypes Normaal en Bijzonder sluiten op elkaar aan. De waarde per vierkante meter waarmee een object mee wordt getaxeerd dient de taxateur te bepalen op grond van eigen waarneming. In beginsel dient de gekozen waarde per vierkante meter binnen de bandbreedte te liggen. Specifieke situaties kunnen er echter toe leiden dat ook buiten de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt dient te worden. Voor de vervangingswaarde dient een keuze onder in de bandbreedte te worden gemaakt indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen lagere kosten met zich meebrengt. Hierbij kan gedacht worden aan bouwwijze met prefab gebouwdelen of indien gebouwd is met materialen zoals houten gevels. Voor de vervangingswaarde dient ook een keuze boven in de bandbreedte te worden gemaakt, indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen hogere kosten met zich meebrengt. Hierbij kan gedacht worden aan bouwwijze met zware constructies of indien gebouwd wordt met duurdere materialen. Voor het bepalen van de keuze voor de restwaarde en de levensduur is de duurzaamheid van de toegepaste materialen van doorslaggevende betekenis. Voor gebouwen met minder duurzame materialen dient een keuze onder in de bandbreedte gekozen te worden en voor gebouwen met duurzame materialen dient een keuze boven in de bandbreedte gemaakt te worden. De vervangingswaarde is onderverdeeld in de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties. De overige kosten zijn over deze componenten verdeeld. Voor de archetypes zijn deze onderdelen uitgesplitst en is een percentageverdeling vermeld. Hiervoor zijn ook bandbreedtes opgesteld. Bij soberder uitgevoerde gebouwen zullen bijvoorbeeld de onderdelen afbouw en installaties een kleiner deel uitmaken van de vervangingswaarde en zal de ruwbouw een groter component zijn. Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 13

14 Grond Naast de waardering van de opstal van een WOZ-object dient eveneens de daarbij behorende grond te worden gewaardeerd. Voor een beschrijving van de waardering van de grond wordt verwezen naar deel 1 van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 14

15 Taxatieverslag Voor een beschrijving van het taxatieverslag wordt verwezen naar het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 15

16 Bijlage 1 Bijlage 1 - Bronnen WOZ-Datacenter ( Bureau Documentatie Bouwwezen ( Stichtingskosten/bouwvergunningen/taxaties diverse gemeenten Dutch Asssociation of Cost Engineers Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 16

17 Bijlage 2 Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar het algemene deel 1 van deze set Taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer geldende termen zijn al in een eerder stadium nader verklaard en/of beschreven. Taxatiewijzer Laboratoria 2011 Pagina 17

18 Bijlage 3 Rapportage Kengetallen per archetype KENGETALLEN LABORATORIA Soortobjectcode 3161 Omschrijving Laboratorium Nummer 1 Archetype-codering F Archetype-omschrijving Laboratorium, normaal, gemiddeld afwerkingsniveau Code onderdeel WOZ-object 3710 Omschrijving Laboratorium. Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 4500 m2 n.v.t. platdak combinatie Fundering op palen Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 20% Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % exclusief 19% BTW verdeling Levensduur Restwaarde Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 40% % - 35% Afbouw / vaste inrichting 30% % - 30% Installaties 30% % - 25% Overige kosten inclusief Vervangingswaarde per (m³) Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 58% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 19% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 19% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 19% BTW Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % verdeling exclusief 19% BTW Levensduur Restwaarde Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 35% % - 40% Afbouw / vaste inrichting 30% % - 35% Installaties 35% % - 40% Overige kosten inclusief Vervangingswaarde per (m³) Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 18 Datum 9 november 2011

19 Bijlage 3 KENGETALLEN LABORATORIA Soortobjectcode 3161 Omschrijving Laboratorium Nummer 2 Archetype-codering F Archetype-omschrijving Laboratorium, bijzonder, luxe afwerkingsniveau. Code onderdeel WOZ-object 3710 Omschrijving Laboratorium Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen m2 n.v.t. platdak combinatie Fundering op palen Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 20% Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % exclusief 19% BTW verdeling Levensduur Restwaarde Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 40% % - 35% Afbouw / vaste inrichting 30% % - 30% Installaties 30% % - 25% Overige kosten inclusief Vervangingswaarde per (m³) Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 36% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 19% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 19% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 19% BTW Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % verdeling exclusief 19% BTW Levensduur Restwaarde Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 35% % - 40% Afbouw / vaste inrichting 30% % - 35% Installaties 35% % - 40% Overige kosten inclusief Vervangingswaarde per (m³) Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 19 Datum 9 november 2011

20 Bijlage 4 Rapportage Onderbouwende marktgegevens Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer LABORATORIA Gemeente Leiden Woonplaats Leiden Bouwkosten 100% Ruwbouw 53,10% Afbouw 20,35% Installaties 26,55% Jaar 2008 Index 5,91% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 2750 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Laboratoriumgebouw met kantoorruimte voor het onderzoek van allergieën, de productiehal met laboratoria als apart object toegevoegd, jh oortweg 17. Opmerking Dit bouwkostengegeven is in het jaar 2010 als onderbouwing gebruikt voor archetype F (Laboratorium, < 2500 m2, traditioneel). Archetypering heeft miv taxatiewijzer 2011 geen betrekking meer op grootteklassen, maar op afwerkingsniveau (normaal vs bijzonder). Soort-object-code 3161 Omschrijving Laboratorium Code onderdeel WOZ-object 3161 Omschrijving Laboratorium Archetype code F omschrijving Laboratorium, normaal, gemiddeld afwerkingsniveau Bouwperiode n.v.t. Bouwwijze combinatie Nadere verfijning platdak Opmerkingen Fundering op palen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 20 Datum 9 november 2011

21 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer LABORATORIA Gemeente Amsterdam Woonplaats Amsterdam Bouwkosten 100% Ruwbouw 30,42% Afbouw 33,12% Installaties 36,47% Jaar 2007 Index 13,01% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 8883 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Het oprichten van een gebouw met bestemming daarvan tot kantoor met laboratorium. Opmerking Dit bouwkostengegeven is in de jaren 2008, 2009 en 2010 als onderbouwing gebruikt voor archetype F (Laboratorium, < 2500 m2, traditioneel). Archetypering heeft miv taxatiewijzer 2011 geen betrekking meer op grootteklassen, maar op afwerkingsniveau (normaal vs bijzonder). Soort-object-code 3161 Omschrijving Laboratorium Code onderdeel WOZ-object 3161 Omschrijving Laboratorium Archetype code F omschrijving Laboratorium, bijzonder, luxe afwerkingsniveau. Bouwperiode n.v.t. Bouwwijze combinatie Nadere verfijning platdak Opmerkingen Fundering op palen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 21 Datum 9 november 2011

22 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer LABORATORIA Gemeente Leiden Woonplaats Leiden Bouwkosten 100% Ruwbouw 21,98% Afbouw 19,94% Installaties 58,08% Jaar 2008 Index 5,91% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 3271 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Dit is de productiehal met diverse laboratoria, micro biologisch, biochemisch, als een doos in de hal, verder cleanrooms en productieruimten en overige faciliteiten eromheen, behorend bij het laboratorium J. H. Oortweg 15. Opmerking Dit bouwkostengegeven is in het jaar 2010 als onderbouwing gebruikt voor archetype F (Laboratorium, < 2500 m2, traditioneel). Archetypering heeft miv taxatiewijzer 2011 geen betrekking meer op grootteklassen, maar op afwerkingsniveau (normaal vs bijzonder). Soort-object-code 3161 Omschrijving Laboratorium Code onderdeel WOZ-object 3161 Omschrijving Laboratorium Archetype code F omschrijving Laboratorium, bijzonder, luxe afwerkingsniveau. Bouwperiode n.v.t. Bouwwijze combinatie Nadere verfijning platdak Opmerkingen Fundering op palen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 22 Datum 9 november 2011

23 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer LABORATORIA Gemeente Zwijndrecht Woonplaats Zwijndrecht Bouwkosten 100% Ruwbouw 40,00% Afbouw 30,00% Installaties 30,00% Jaar 2003 Index 24,87% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 5300 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Bijzondere architectuur, aluminium gevelafwerking, stalen constructie. Dit bouwkostengegeven is in de jaren 2005, 2007, 2009 en 2010 als onderbouwing gebruikt voor archetype F Archetypering heeft miv taxatiewijzer 2011 geen betrekking meer op grootteklassen, maar op afwerkingsniveau (normaal vs bijzonder). Soort-object-code 3161 Omschrijving Laboratorium Code onderdeel WOZ-object 3161 Omschrijving Laboratorium Archetype code F omschrijving Laboratorium, bijzonder, luxe afwerkingsniveau. Bouwperiode n.v.t. Bouwwijze combinatie Nadere verfijning platdak Opmerkingen Fundering op palen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 23 Datum 9 november 2011

24 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer LABORATORIA Gemeente Den Haag Woonplaats Den Haag Bouwkosten 100% Ruwbouw 67,03% Afbouw 0,00% Installaties 32,97% Jaar 2004 Index 23,02% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Nieuwbouw Nederlands Forensisch Instituut. Overige kosten Opmerking Dit bouwkostengegeven is in de jaren 2008, 2009 en 2010 als onderbouwing gebruikt voor archetype F (Laboratorium, < 2500 m2, traditioneel). Archetypering heeft miv taxatiewijzer 2011 geen betrekking meer op grootteklassen, maar op afwerkingsniveau (normaal vs bijzonder). Soort-object-code 3161 Omschrijving Laboratorium Code onderdeel WOZ-object 3161 Omschrijving Laboratorium Archetype code F omschrijving Laboratorium, bijzonder, luxe afwerkingsniveau. Bouwperiode n.v.t. Bouwwijze combinatie Nadere verfijning platdak Opmerkingen Fundering op palen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 24 Datum 9 november 2011

25 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer LABORATORIA Gemeente Nijmegen Woonplaats Nijmegen Bouwkosten 100% Ruwbouw 0,00% Afbouw 0,00% Installaties 0,00% Jaar 2005 Index 17,50% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 6711 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Bouw Bloedbank-Donorcentrum (Labs, Kantoren, mag.ruimten) Opmerking Dit bouwkostengegeven is in het jaar 2010 als onderbouwing gebruikt voor archetype F Archetypering heeft miv taxatiewijzer 2011 geen betrekking meer op grootteklassen, maar op afwerkingsniveau (normaal vs bijzonder). Soort-object-code 3161 Omschrijving Laboratorium Code onderdeel WOZ-object 3710 Omschrijving Laboratorium Archetype code F omschrijving Laboratorium >2500m2 Traditioneel Bouwperiode n.v.t. Bouwwijze combinatie Nadere verfijning platdak Opmerkingen Fundering op palen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 25 Datum 9 november 2011