Memo 1. Inleiding 2. Relevante ontwikkelingen

Transcriptie

1 Gemeente Ede Memo Aan : Gemeenteraad Van : College van burgemeester en wethouders Datum : 6 december 2016 Zaaknummer : Onderwerp : Voortgangsrapportage Tijdelijke en permanente uitbreiding sociale woningmarkt ( ) 1. Inleiding In deze voortgangsrapportage Tijdelijke en permanente uitbreiding sociale woningmarkt ( ) worden de resultaten over het jaar 2016 beschreven. Eerder is aan de gemeenteraad over dit onderwerp gerapporteerd in april 2016 door middel van een Memo Stand van zaken en de Raadsinformatiebijeenkomst van 14 september De kwantitatieve opgave Op 10 december 2015 heeft de gemeenteraad besloten tot het toevoegen van in totaal 400 extra sociale huurwoningen (bovenop de reeds geplande realisatie van sociale huurwoningen), als gevolg van de toestroom van bijzondere doelgroepen (statushouders, extramuralisering zorg, uitstroom maatschappelijke opvang en uitstroom recreatieparken). Met de toevoeging zou genoeg woonruimte voor de vraag van doelgroepen beschikbaar moeten komen en zou verdringing van reguliere woningzoekenden moeten worden voorkomen of tegengegaan (doelstelling). De kwantitatieve opgave is in 2015 gebaseerd op een educated guess, die door middel van een aantal indicatoren (voor het vaststellen van een woningtekort en beperkte slaagkans) moet worden gemonitord. De kwalitatieve opgave De extra toe te voegen sociale huurwoningen (gedifferentieerd aanbod) worden niet gereserveerd voor één specifieke doelgroep. De woningen moeten in principe beschikbaar komen voor iedereen die nu ook al aan de voorwaarden voldoet, conform de regels van de reguliere woonruimteverdeling. In sommige projecten kunnen bepaalde woningen of onzelfstandige woonruimte worden gereserveerd voor een specifieke groep. Er is uitgegaan van een gelijkmatige onderverdeling tussen permanente en tijdelijke woningen, met de kanttekening dat de verhouding kan worden aangepast zonder grote wijzigingen in het totale aantal woningen. Naast permanente en tijdelijke woningen door middel van nieuwbouw wordt ook ingezet op de transformatie van leegstaand vastgoed (meest kantoren) naar woningen. Wie realiseert de woningen? De realisatie en exploitatie van de woningen wordt gedaan door de woningcorporaties en marktpartijen (investeerders). De gemeente Ede treedt faciliterend op (met name grond, procedures en bevordering samenwerking). Leeswijzer In paragraaf 2 worden de ontwikkelingen in 2016 aangegeven wat betreft de educated guess ten aanzien van het te realiseren woningaantal en de voortgang van inhoudelijke sporen. In paragraaf 3 worden conclusies getrokken en wordt vooruitgeblikt naar Relevante ontwikkelingen In deze paragraaf wordt ingegaan op de educated guess ten aanzien van het te realiseren woningaantal en de voortgang van inhoudelijke sporen (versnellen en verdikken van voorgenomen plannen, extra nieuwbouw van woningen, transformatie van vastgoed, tijdelijke woningen, optimaliseren regelingen en toewijzingen).

2 Blz. 2 A. Educated guess Eind 2015 is het op korte termijn toe te voegen aantal van 400 sociale huurwoningen gebaseerd op de instroom van mogelijk 280 statushouders in 2016, extramuralisering van jaarlijks 60 plekken voor beschermd wonen (BW), jaarlijks 40 plekken voor uitstroom uit de maatschappelijke opvang (MO) en een niet nader gekwantificeerd aantal woningen voor mantelzorgers en gehandhaafden op de vakantieparken. Het aantal statushouders dat in 2016 in Ede moet worden gehuisvest bedraagt 282. Dit aantal, wat ongeveer gelijk staat aan de beschikbaarheid van woningen, komt dus goed overeen met de prognose eind De taakstelling voor 2017 bedraagt circa 210 statushouders, waarvoor tussen de 50 en 60 woningen nodig zullen zijn. In 2016 is nog geen feitelijk begin gemaakt met de uitplaatsing van cliënten uit BW en MO. Vanaf 2017 wordt verwacht dat er jaarlijks tussen de woningen nodig zijn voor cliënten uit BW en 7-10 woningen voor cliënten uit MO. Door mantelzorgers en gehandhaafden op de recreatieparken is in 2016 in een incidentele situatie beroep gedaan op sociale huurwoningen. De verwachting is dat het benodigde aantal woningen voor gehandhaafde beduidend zal toenemen, maar nu nog lastig is in te schatten. Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd, dat de extra huisvestingsopgave in 2016 voornamelijk betrekking heeft (gehad) op de opvang van statushouders. Voor de andere doelgroepen is sprake geweest van een uitgestelde huisvestingsvraag, die naar verwachting vanaf 2017 gaat spelen. B. Voortgang inhoudelijke sporen Voor de verschillende sporen zijn de volgende relevante ontwikkelingen te melden. Spoor 1 Versnellen van voorgenomen plannen naar en in 2016 Voor het Kazerneterrein en Kernhem is bekeken of eerder dan gepland sociale huurwoningen gebouwd zouden kunnen worden. Dit blijkt voor de jaren 2016 en 2017 niet mogelijk. In 2018 zijn er te realiseren aantallen huurwoningen binnen het reguliere woningprogramma voor deze locaties opgenomen. Spoor 2 Verdikken van reeds voorgenomen plannen In de Uitvindersbuurt, veld D is het mogelijk om het bestaande bouwplan te intensiveren en kunnen 12 extra huurwoningen worden gerealiseerd. Deze intensivering loopt mee in de bestaande planning, waardoor deze woningen in 2017 gereed zullen komen. Spoor 3 Extra nieuwbouw realiseren In 2016 zijn de locaties Ericahorst (27), SOMA, gedeeltelijk (50), AZO (45) en Het Nieuwe Landgoed, Stakenberg (17) in ontwikkeling gebracht. Deze woningen zullen worden gerealiseerd door Woonstede. Voor al deze locaties moet echter een aanpassing van het bestemmingsplan plaatsvinden, waardoor de realisatie pas vanaf medio 2017 kan plaatsvinden. Binnen de sporen 3, 4 (transformatie) en 5 (tijdelijke woningen) is in 2016 onderzocht op welke wijze de dorpen binnen de gemeente een rol kunnen spelen in de realisatie van sociale huurwoningen. Voor de locatie Robert Kochlaan (15-20 woningen) in Bennekom onderzoekt Plicht Getrouw nu de ontwikkelmogelijkheden. In de overige dorpen zijn in 2016 nog geen concrete initiatieven uitgewerkt of is ontwikkeling van locaties tot stand gekomen. Spoor 4 Transformatie van leegstand vastgoed In 2016 is een pand aan de Achterdoelen, boven Xenos (25, waarvan 22 huurwoningen onder de liberalisatiegrens) opgeleverd. De te transformeren kantoorpanden die in 2016 in ontwikkeling zijn gebracht zijn Stationsweg 116 (23), Rubensstraat 145 (53), Zuidplein 4 (40) en Zuidplein 6-10 (26). Het gaat om particuliere projecten, met uitzondering van Zuidplein Woonstede neemt dit pand turn key af van de ontwikkelaar. Door de benodigde ontwikkel- en ombouwtijd is oplevering van deze woningen pas mogelijk vanaf Onder dit spoor wordt ook begrepen het optoppen van bestaande flats (34) door Woonstede. Ook deze woningen kunnen pas in 2017 worden opgeleverd. Spoor 5 Nieuwbouw van tijdelijke woningen In 2016 is onderzocht of er tijdelijke woningen op een beschikbare locatie kunnen worden geplaatst. Binnen het Food Valley project Huisvesting statushouders heeft de gemeente Ede de pilot pop up-wijk uitgevoerd. Tijdelijk moet dan worden begrepen als voor een

3 Blz. 3 periode van maximaal 10 jaar, snel met een omgevingsvergunning te realiseren, makkelijk te (ver)plaatsen en kwalitatief aanvaardbaar. Vooralsnog is voor de beschikbare locaties komen vast te staan, dat deze niet geschikt werden geacht voor tijdelijke bebouwing en/of dat er voor een periode van maximaal 10 jaar geen haalbare exploitatie mogelijk was (zonder aanzienlijke investeringsbijdrage van de gemeente). In de raadsbijeenkomst van 14 september 2016 is deze constatering gedeeld met de gemeenteraad. Spoor 6 Stroomlijnen van bestaande regelingen en toewijzingen Er is in de loop van 2016 onderzocht of de huisvestingsverordening c.q. urgentieregeling effectiever kan worden ingezet, ten behoeve van de huisvesting van de diverse doelgroepen. De urgentieregeling (als onderdeel van de huisvestingsverordening) is eind november 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Gezien de vereiste doorlooptijd van plannen binnen de eerdere sporen, is in het kader van dit spoor vanaf juli 2016 ruimte gemaakt voor de toewijzing van kamers door Woonstede aan (meest jongere) alleengaande statushouders. Verder zijn 2 reguliere huurwoningen verhuurd aan de begeleidingsorganisaties voor AMV s (alleenstaande minderjarige vreemdelingen met een vergunning) Timon en Lindenhout en zijn 2 specifieke groepsaccommodaties voor AMV s tot stand gekomen. Overzicht in 2016 gerealiseerde extra woonruimte c.q. sociale huurwoningen Transformatie 22 woningen Kamergewijze verhuur 20 verkamerd ingerichte bestaande woningen Huisvestingslocaties AMV s 2 verkamerd ingerichte bestaande woningen en 2 groepsaccommodaties Overzicht in 2016 gestarte ontwikkeling van extra woonruimte c.q. sociale huurwoningen ggb app bebo Verdikken plannen 12 woningen 12 Extra nieuwbouw woningen (7/7) Transformatie Circa 175 woningen Totaal woningen * ggb = grondgebonden, app = appartement, bebo = beneden-bovenwoning Met de gerealiseerde extra woonruimte en de in ontwikkeling zijnde sociale huurwoningen wordt grotendeels invulling gegeven aan de geformuleerde doelstelling om 400 extra woningen op te leveren. Kanttekeningen hierbij zijn dat er nog sprake kan zijn van planuitval en vertraging. Deels gaat het om algemeen en voor de omgeving bekende projecten/activiteiten. Voor enkele projecten is nog sprake van voorbereiding en zijn ze nog niet gecommuniceerd naar de omgeving. 3. Conclusies en vooruitblik 2017 Algemeen De kamergewijze verhuur van woningen aan statushouders en de huisvestingslocaties van AMV s ervoor gezorgd hebben dat de druk op beschikbare sociale huurwoningen in 2016 enigszins beperkt is gebleven. De noodzaak om statushouders tijdelijk groepsgewijs onder te brengen in leegstaand vastgoed (bijvoorbeeld via het van rijkswege ingestelde Gemeentelijk versnellingsarrangement) kon daarmee achterwege blijven. Het afgelopen jaar is gebleken dat de realisatie van woningen meer tijd vergt dan gepland. Hierdoor is de druk op sociale huurwoningen niet zo sterk afgenomen als gehoopt. Wel hebben we voldoende woningen kunnen vinden voor de doelgroepen die met voorrang gehuisvest moesten worden. Nu de planvorming- en uitvoering binnen de 6 sporenaanpak op gang is gekomen, kunnen er jaarlijks substantiële aantallen sociale huurwoningen worden toegevoegd. Per project wordt bekeken of de ontwikkeltijd (verder) kan worden ingekort, vanzelfsprekend binnen de

4 Blz. 4 daarvoor geldende waarborgen in het kader van ruimtelijke procedures. Met de in ontwikkeling gebrachte projecten wordt het aantal van 400 woningen nog niet gehaald. Wanneer er geen planuitval in de huidige projecten plaatsvindt, zijn er nog tussen de 60 en 80 woningen in projecten nodig om dit aantal te halen. Er is een aanscherping van het programma nodig ten aanzien van de monitoring van de hoeveelheid benodigde sociale huurwoningen per type. Door middel van een uitwerking van de (regionale) woonprogrammering (Werken aan woonkwaliteit) in Q wordt nader ingevuld hoeveel sociale huurwoningen (en welke typen) de komende jaren toegevoegd worden (en waar). Vanzelfsprekend worden de in 2016 in ontwikkeling gebrachte projecten binnen het programma hierin meegenomen; Door middel van een scan van initiatieven en potentiële locaties wordt in Q binnen het programma onderzocht, hoe het benodigde restant aantal woningen kan worden ingevuld; Op het niveau van de gehanteerde sporen wordt in Q kritisch bekeken hoe deze effectiever kunnen worden ingezet. Spoor 1 Versnellen van reeds voorgenomen plannen en Spoor 2 Verdikken van plannen Vanaf 2018 is de realisatie van sociale huurwoningen binnen reeds voorgenomen plannen ingepland (zie prestatieafspraken 2017). Van versnelling is geen sprake en dus kunnen deze woningen pas op termijn een bijdrage leveren aan het programma. Verdikken levert slechts een beperkte bijdrage. De mogelijkheden om bestaande plannen te versnellen of te verdikken, kan door het maken van programmeerafspraken met ontwikkelaars en corporaties. Ten aanzien van kwalitatief programmeren zullen binnen het traject Werken aan woonkwaliteit de gewenste stappen om te komen tot nieuwe afspraken concreet worden gemaakt. Spoor 3 Extra nieuwbouw realiseren en Spoor 4 Transformatie van leegstaand vastgoed Met de beschikbare locaties en daarbinnen circa 325 woningen leveren deze sporen een substantiële bijdrage aan het programma. Knelpunt is de benodigde ontwikkeltijd waardoor woningen pas in de loop van 2017 (of zelfs in 2018) worden opgeleverd. Bijna alle toe te voegen huurwoningen worden gerealiseerd in Ede zelf. Het ontwikkelen van sociale huurwoningen in de dorpen, in de zin van het uitwerken van initiatieven en het benutten van beschikbare locaties, is met name vanwege ruimtelijke en programmatische overwegingen ingewikkeld. Optimalisering binnen deze sporen richt zich met name op het benutten van mogelijkheden om de ontwikkeltijd van de woningen in te korten. Het gaat dan zowel om de proceduretijd als de bouwtijd Spoor 5 Nieuwbouw van tijdelijke woningen Er was voor de beschikbare locaties geen sluitende/aanvaardbare businesscase te maken voor tijdelijke woningen, waarbij ook nog sprake zou zijn van een kwalitatief acceptabele woning. In de prestatieafspraken 2017 wordt afgesproken met Woonstede, dat nader wordt onderzocht of er locaties geschikt zijn voor de plaatsing van tijdelijke woningen. Spoor 6 Stroomlijnen van bestaande regelingen en toewijzingen De realisatie van kamergewijze verhuur van 20 woningen aan statushouders en 4 huisvestingslocaties voor AMV s heeft een substantiële bijdrage geleverd aan het programma, met dien verstande dat een tijdelijke oplossing is gevonden voor het beschikbaar krijgen van woonruimte voor een flinke hoeveelheid personen uit de doelgroep (circa 100). In Q wordt de kamergewijze verhuur van woningen aan statushouders geëvalueerd. Op basis van de evaluatie wordt bepaald op welke wijze deze vorm van huisvesting zich kan ontwikkelen. Ook ten aanzien van de huisvestingslocaties voor AMV s wordt gevolgd of hiermee passende huisvesting wordt geboden aan de betrokken jongeren. Met de in november 2016 vastgestelde urgentieregeling wordt in

5 de loop van 2017 ervaring opgedaan. De gevolgen van de veranderde urgente woningtoewijzing aan specifieke doelgroepen zal worden gemonitord. Blz. 5