Aan de raad van de gemeente LEIDSCHENDAM-VOORBURG

Transcriptie

1 Aan de raad van de gemeente LEIDSCHENDAM-VOORBURG Datum 6 juni 2016 Onderwerp Businesscase sociale woningbouw Categorie A Verseonnummer / Portefeuillehouder Wethouder Kist Behandeld door De heer Van Rooijen Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad het college uitgenodigd zo spoedig mogelijk met een businesscase te komen voor het huisvestingsvraagstuk in het sociale segment van de woningmarkt (raadsbesluit ). De raad heeft inzicht gevraagd in: - de bouwmogelijkheden op de locaties Overgoo (Leidschendam), de Star (Leidschendam) en Rijnlandlaan (Voorburg); - de mogelijkheden van tijdelijke en van permanente wooneenheden in termen van bouwtijd en kosten - de betrokkenheid van woningbouwcorporaties; - een communicatieplan. Daarnaast heeft de raad op 15 december 2015 een motie ( ) aangenomen met het verzoek aan het college om eerst invulling te geven aan de locaties Overgoo en de Star als het gaat om het realiseren van goede huurwoningen, en de locatie Rijnlandlaan pas in ontwikkeling te nemen als de nieuwbouw van basisschool De Dijsselbloem in gang is gezet. De motie duidt daarnaast op hoofdlijnen de gewenste invulling van woningbouw op de locatie Rijnlandlaan: naast koopwoningen ook voldoende sociale huurwoningen. Voornoemd raadsbesluit is genomen op basis van een verkenning op maatschappelijke en politieke haalbaarheid wat terug te vinden is in het raadsvoorstel van 20 november 2015 ( / ). I. Huisvestingsopgave Al geruime tijd is er aandacht voor de toenemende vraag naar en het afnemende aanbod van sociale huurwoningen. In de raadsbrief Sociale woningbouw van 24 september 2013 (873667) is gemeld dat er een huisvestingsopgave ligt als gevolg van een hernieuwde doelgroep van de woningcorporaties (lage inkomensgroepen), de toegenomen woonlasten, de beperkte beschikbare financiële middelen bij partijen, de rijksregelgeving voor wonen met zorg, de stagnerende woningbouw, de Europese regelgeving en de nieuwe taken van de gemeente. Eén van de vraagstukken is hoe partijen ondanks deze uitgangssituatie toch met elkaar een impuls kunnen

2 Pagina 2/9 geven aan de herstructurering van de sociale woningvoorraad. Woonvisie en prestatieafspraken Op 6 oktober 2015 heeft het college de raad geïnformeerd over de voorgenomen actualisatie van de Woonvisie (raadsbrief / ) en op 12 februari 2016 is hierover met de raad gesproken tijdens een themabijeenkomst Wonen (verslag ). Ook in het WOONstaddebat Leidschendam-Voorburg op 7 oktober 2015 is de woningbouwopgave aan de orde geweest (verslag ). In de concept Woonvisie die het college onlangs ter vaststelling aan de raad heeft voorgelegd (raadsvoorstel / ), is opgenomen dat er steeds minder woningen beschikbaar zijn voor een groeiend aantal huishoudens dat op de sociale woningvoorraad is aangewezen. Het college wil dit knelpunt op de woningmarkt onder andere aanpakken door in te zetten op een substantieel aandeel nieuwbouw in de sociale sector, binnen de financiële mogelijkheden die er zijn. Inmiddels zijn ook de prestatieafspraken tussen gemeente en de woningcorporaties opgesteld en ter informatie naar de raad gestuurd (raadsbrief / ). In deze prestatieafspraken is opgenomen dat Vidomes en WoonInvest voor de komende 10 jaar financiële ruimte zien voor de bouw van 50 tot 100 nieuwe betaalbare woningen per jaar en dat corporaties en gemeente de mogelijkheden hiervoor onderzoeken. Gelet hierop zijn de woningcorporaties betrokken bij de opstelling van de businesscase sociale woningbouw. Jongeren-/studentenhuisvesting Medio 2015 is een woonwensenonderzoek onder jongeren afgerond. Naar aanleiding van de uitkomsten van dit onderzoek is geconcludeerd dat het tekort aan goedkope woningen voor jongeren verder zal oplopen en heeft het college besloten om de onderzoeksresultaten te betrekken bij de ruimtelijke invulling van potentiële woningbouwlocaties (raadsbrief 14 juli 2015; / ). Urgente woningzoekenden Een aanzienlijk deel van de goedkope woonruimte wordt toegewezen aan woningzoekenden met een sociale of medische urgentie, kwetsbare groepen en een groot deel aan statushouders. In het raadsvoorstel van 20 november 2015 ( / ) heeft het college dit knelpunt op de sociale woningmarkt voorgelegd. De door het Rijk opgelegde taakstelling voor de huisvesting van statushouders is de afgelopen jaren enorm toegenomen. De afgelopen 5 jaar was de gemiddelde taakstelling voor onze gemeente 23 personen per jaar. De afgelopen jaren is de taakstelling drastisch gestegen van 42 in 2013 naar 126 personen in 2015 en 188 in Deze woningzoekenden komen met voorrang in aanmerking voor woonruimte. De druk op de sociale woningmarkt leidt ertoe dat een steeds groter deel van de vrijkomende

3 Pagina 3/9 goedkope huurwoningen niet beschikbaar is voor reguliere woningzoekenden (zonder voorrangsverklaring). Ter indicatie: ongeveer de helft van de jaarlijks vrijkomende 380 goedkope huurwoningen wordt toegewezen aan urgente woningzoekenden en kwetsbare groepen en een kwart van het totaal is specifiek bestemd voor senioren. Het aantal reacties op een vrijkomende goedkope huurwoning in onze gemeente bedraagt gemiddeld 200. De inschrijfduur voor starters is 47 maanden en voor doorstomers 21 maanden. In de notitie huisvesting vergunninghouders wordt nader ingegaan op de gevolgen van de toenemende taakstelling. Het voorgaande geeft aan dat er dringend behoefte is aan meer woonruimte in het sociale segment. Het woningtekort is vastgesteld op 80 woningen per jaar (zie bijlage B). Op basis hiervan wordt gestreefd naar een zodanige uitbreiding van de woningvoorraad dat er de komende vier jaar 320 goedkope huurwoningen meer dan nu beschikbaar komen in nieuwbouw en/of bestaande bouw. II. Businesscase In de businesscase (bijlage A) wordt de haalbaarheid van woningbouwscenario's in beeld gebracht. Op basis van deze businesscase besluit de raad over de vervolgstappen in de planvorming van woningbouwontwikkeling op de locaties. In dit stadium wordt geen besluit genomen over de daadwerkelijke realisatie van de woningbouw of het bouwprogramma op een locatie, noch over de manier waarop de gemeente haar grondpositie inbrengt. Bezien is of de huisvestingsopgave kan worden gerealiseerd op de drie door de raad aangewezen locaties Overgoo, de Star en Rijnlandlaan; op de locatie Rijnlandlaan is uitgegaan van scenario's met de nieuwbouw van het VMBO Veurs Voorburg. Voor de locaties zijn verschillende scenario's onderzocht. Kort samengevat levert dit onderstaande mogelijkheden op: locatie programma mogelijke oplevering (versnelde procedure) haalbaarheid doelgroep 1.1 Overgoo 160 tijdelijke woningen 96 1/2-persoons appartementen 64 4-persoons appartementen Q negatief starters (urgenten/statushouders, studenten, jongeren) 1.2 Overgoo 130 tijdelijke woningen persoons appartementen* 10 4-persoons appartementen * 2 1-persoonswoningen zijn te converteren naar 1 2-persoonswoning Q negatief starters (urgenten/statushouders, studenten, jongeren) 2.1 de Star 107 sociale huurwoningen 35 eengezinswoningen 36 appartementen klein 36 appartementen groot Q neutraal doorstromers sociale huursector LV, starters 2.2 de Star 82 sociale huurwoningen 82 eengezinswoningen Q neutraal doorstromers sociale huursector LV 3.1 Rijnlandlaan 110 sociale huurwoningen 66 appartementen klein 44 appartementen groot Q neutraal doorstromers sociale huursector LV starters 3.2 Rijnlandlaan 60 sociale huurwoningen 36 appartementen klein 24 appartementen groot Q neutraal doorstromers sociale huursector LV, starters

4 Pagina 4/9 Uit de businesscase maakt het college op dat de locaties de Star en Rijnlandlaan mogelijkheden bieden voor permanente woningbouw. Voor woningbouw op locatie de Star geldt dat nog een afweging gemaakt moet worden over het toekomstig profiel van het naastgelegen bedrijventerrein. Dit in verband met de hiervoor geldende milieucategorie. De geraamde financiële resultaten van de meeste scenario's zijn neutraal tot gematigd positief. Er kunnen op deze locaties maximaal 200 woningen worden gebouwd, bekeken vanuit ruimtelijk perspectief, waarmee het urgente woningtekort voor een periode van 2½ jaar kan worden gedekt. De huisvestingsopgave is bezien in relatie tot de gehele woningbehoefte in de gemeente. Daarom wordt met de programma's op twee van de drie locaties ingezet op het bevorderen van de doorstroming uit de goedkope huurwoningen in de gemeenten. Hierdoor worden huisvestingsmogelijkheden geboden aan meerdere doelgroepen en kunnen urgent woningzoekenden verspreid binnen de gemeente worden gehuisvest c.q. wordt deze doelgroep niet geconcentreerd gehuisvest op de nieuwbouwlocaties. De woningcorporaties zijn positief over de uitkomsten en willen op deze locaties initiatief nemen. Permanente woningbouw op de locatie Overgoo ligt minder voor de hand omdat er vanuit de ruimtelijke structuurvisie (raadsbesluit ) een opgave ligt voor de mogelijke herontwikkeling van het kantorengebied daar. De locatie Overgoo is daardoor meer geschikt voor tijdelijke huisvesting waarmee op kortere termijn woonruimte kan worden geboden aan doelgroepen die snel en/of tijdelijk woonruimte zoeken, vooral aan statushouders. Tevens wordt daarmee voorkomen dat de wachttijden voor andere woningzoekenden verder oplopen. Voor de tijdelijke huisvesting aan Overgoo is een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan nodig. Dit is mogelijk voor maximaal 10 jaar. De procedure ter zake is bijgevoegd (bijlage G). Tijdelijke huisvesting voor een langere periode kan mogelijk gemaakt worden bij de actualisatie van het bestemmingsplan. De ontwikkeltijd van permanente woningbouw is ongeveer 1½ jaar, uitgaande van een versnelde bouwprocedure. De bouw van tijdelijke huisvesting op de locatie Overgoo kan op kortere termijn de woningbehoefte invullen; voorzien is dat daarmee een jaar wordt gewonnen en nog in 2016 de tijdelijke woningen gereed zijn voor bewoning. Deze tijdwinst kan afnemen als gevolg van bezwaarprocedures door omwonenden en omliggende bedrijven. Tijdelijke woonruimten op de locatie Overgoo kunnen alleen met financieel verlies worden gerealiseerd; voor een programma met 130 (vooral kleine) woningen en een looptijd van 10 jaar is het verlies geraamd op ca Deze kosten komen voorshands ten laste van de gemeente. Indien de raad besluit tijdelijke huisvesting te ontwikkelen, moet met de woningcorporaties dan wel met een andere partij tot overeenstemming worden gekomen over de realisatie en het beheer. Dit kan uiteindelijk tot andere financiële gevolgen leiden. a. Scenario's locatieprogramma's Bij de bepaling van een locatieprogramma is van belang welk effect de woningbouw heeft op het

5 Pagina 5/9 beschikbaar krijgen van passende woonruimte voor de doelgroep. Daarnaast is van belang of het locatieprogramma ruimtelijk en programmatisch aansluit op de kenmerken van locatie en omgeving. Andere afwegingscriteria zijn het te verwachten maatschappelijk draagvlak en factoren die bijvoorbeeld de termijn van realisatie beïnvloeden. Bij het definiëren van de scenario's is gezocht naar een invulling die maximaal effect heeft op de huisvestingsopgave en een tweede model dat op één of meer van de andere criteria beter scoort. In de businesscase wordt hier nader op ingegaan. Voor de drie locaties worden hieronder de belangrijkste argumenten om één van de scenario's te kiezen gegeven. Overgoo Scenario 1.1 betreft het ruimtelijk maximaal realiseerbare programma waarbij maximaal wordt bijgedragen aan de kwantitatieve opgave voor passende woonruimte voor de doelgroepen. Scenario 1.2 is een kleinere, beheerstechnisch betere variant, die de voorkeur heeft van de corporaties omdat de plaatsing van nieuwe huurders in groepswoningen tot (samenwoon)problemen kan leiden. Voor deze variant is mogelijk meer maatschappelijk draagvlak te vinden. Voor beide varianten geldt dat het realiseren van een tijdelijke voorziening voor 10 jaar invloed heeft op het lopende proces van herontwikkeling van Overgoo als geheel. De Star Scenario 2.1 betreft het ruimtelijk maximaal realiseerbare programma waarbij maximaal wordt bijgedragen aan de kwantitatieve opgave voor het toevoegen van extra woonruimte voor de doelgroepen. Scenario 2.2 met uitsluitend eengezinswoningen levert een grotere bijdrage aan de doorstroming. Beide scenario's voldoen aan de opgave. Een gemengd programma van eengezinswoningen en appartementen heeft zowel ruimtelijk als programmatisch de voorkeur. Randvoorwaarde voor de planning en realisatie van een aanzienlijk deel van de woningbouw is het omlaag bijstellen van de in het bestemmingsplan toegestane milieucategorie van het naastgelegen bedrijventerrein. Hiervoor moet in een apart traject een afweging gemaakt worden gebaseerd op de toekomstwaarde en het gewenste profiel van het bedrijventerrein. Het bijstellen van de milieucategorie kan tot planschadeclaims leiden. Binnen het plangebied zijn twee voorzieningen aanwezig waarmee bij de uitwerking rekening gehouden moet worden: het gebouw van de Postduivenvereniging de Vriendschap en een jongeren ontmoetingspunt. Rijnlandlaan Scenario 3.1 betreft het ruimtelijk maximaal realiseerbare programma waarbij maximaal wordt bijgedragen aan de kwantitatieve opgave voor passende woonruimte voor de doelgroepen. In scenario 3.2 wordt de bestaande 'campus' met maatschappelijke voorzieningen verkleind en alleen de locatie van voormalig College Het Loo benut voor woningbouw. De realisatieprocessen van woningbouw en school zijn minder afhankelijk van elkaar wat (o.a.)

6 Pagina 6/9 tijdvoordeel kan opleveren. Aandachtspunt bij de scenario's Rijnlandlaan: Binnen het plangebied is een kinderdagverblijf aanwezig dat een sterke relatie heeft met basisschool De Dijsselbloem. b. Passende woonruimte voor de doelgroepen Er kan worden gekozen voor het toevoegen van goedkope woonruimte die direct aan urgent woningzoekenden kan worden toegewezen of van woonruimte die kan worden toegewezen aan woningzoekenden die goedkope woonruimte vrijmaken voor deze doelgroep. In het laatste geval worden meerdere woningzoekenden geholpen met bouw van één woning. De uitdaging is om deze verhuisketen zo lang mogelijk te maken. Tevens is van belang dat op de woningtoewijzing kan worden gestuurd; dit is alleen mogelijk bij sociale huurwoningen waarvoor toewijzingsregels gelden. Gelet op de bij de gemeente en woningcorporaties aangegeven behoefte van gezinnen en emptynesters om door te kunnen stromen en de kwantitatieve huisvestingsopgave, kiest het college ervoor om meerdere doelgroepen zoveel mogelijk te bedienen door uitwerking van de volgende scenario's: de Star: scenario 2.1; Rijnlandlaan: scenario 3.1. c. Communicatie/input omwonenden Bewoners in de buurt van de drie locaties Overgoo, de Star en Rijnlandlaan zijn in december 2015 geïnformeerd over het raadsbesluit van 15 december Op 18, 19 en 23 mei 2016 zijn de omwonenden van de locaties uitgenodigd voor een inloopavond om de mogelijke woningbouwontwikkelingen te bespreken en input te leveren. Een verslag van de inloopavonden is bijgevoegd in bijlage C. Uit de reacties blijkt dat omwonenden van de locaties de Star en Rijnlandlaan onder voorwaarden geen bezwaren hebben tegen de woningbouwontwikkeling. Omwonenden van de locatie Rijnlandlaan geven er de voorkeur aan om de beschikbare ruimte op de locatie Rijnlandlaan niet (te) vol te bouwen en ruimte te reserveren voor groen. Daarbij gaat de voorkeur uit naar de bouw van eengezinswoningen en/of laagbouw. Omwonenden van de locatie de Star vragen o.a. aandacht voor woningbouw t.b.v. de doorstroming van senioren uit de buurt en het beperkte aanbod van voorzieningen zoals openbaar vervoer. De verwachting is dat de nieuwbouwwoningen met voorrang worden toegewezen aan buurtbewoners. Omwonenden van de locatie Overgoo vragen zich o.a. af waarom tijdelijk wooncomplex in hun 'achtertuin' een plaats moet krijgen en of elders in de gemeente goed is gezocht naar geschikte locaties zoals leegstaande kantoren. Volgens bewoners zou de locatie als park worden ingericht. Een kleinschalig wooncomplex met 40 á 50 woonunits wordt als een mogelijkheid gezien. De

7 Pagina 7/9 eigenaren van de omliggende kantoren zien de tijdelijke huisvesting als een obstakel voor de herstructurering van het kantorengebied. Omwonenden van de locatie Rijnlandlaan worden via een bewonersbrief geïnformeerd over het besluit van het college om nieuwbouw te realiseren voor het VMBO Veurs Voorburg. Daarbij wordt ook aangegeven dat ze uitgenodigd zullen worden voor een informatieavond waarin o.a. de planning en de nog nader uit te werken situering van de nieuwbouw van de school en de nieuw te bouwen sociale huurwoningen centraal staan. III. Conclusies Het college is van mening dat woningbouw op de locaties Rijnlandlaan en de Star haalbaar is. Er kunnen op deze twee locaties maximaal ruim 200 woningen worden gebouwd. De scenario's voor deze locaties zijn vooral gericht op het op gang brengen van doorstroming (gezinnen die groter willen wonen, empty-nesters) binnen de gemeente waardoor goedkope woonruimte in de bestaande bouw vrijkomt. Voor woningbouw op locatie de Star geldt dat nog een afweging gemaakt moet worden over het toekomstig profiel van het naastgelegen bedrijventerrein. Dit in verband met de hiervoor geldende milieucategorie. Het college vindt de locatie Overgoo minder geschikt voor permanente woningbouw. Tijdelijke woningbouw is hier wel mogelijk om op korte termijn extra woonruimte beschikbaar te krijgen voor starters, te voldoen aan de taakstelling voor de huisvesting van statushouders en de wachttijden voor woningtoewijzing niet verder op te laten lopen. De ontwikkeling van tijdelijke huisvesting kan niet kostenneutraal worden gerealiseerd. IV. Vervolgproces Aan de hand van de door de raad vastgestelde richting worden de woningbouwscenario's uitgewerkt. In de uitwerking kunnen bijstellingen plaatsvinden, bijvoorbeeld van het aantal te bouwen woningen. Bij de uitwerking van de scenario's worden de gebruikelijke procedures voor gebiedsontwikkeling gevolgd. In een later stadium volgt besluitvorming over de ontwikkeling van de locaties. Het college stelt voor dit laatste proces te versnellen. Versnelde planning woningbouw Bij de in de businesscase gegeven planningen is uitgegaan van het gebruikelijke proces bij gebiedsontwikkeling. Versnellen is mogelijk maar stelt wel specifieke eisen aan product, proces en projectorganisatie. Uitgangspunten voor een snellere procedure zijn seriematige woningbouw, voorselectie van de ontwikkelaar, beperken van beslismomenten door het vaststellen van een Basis ruimtelijk kader (bijlagen D en E) en binnen dit kader geen Verklaring van geen bedenkingen afgeven. In bijgevoegd memo (bijlage F) is een proces ten behoeve van deze versnelling opgenomen. Randvoorwaarde bij dit proces is dat de omgeving van de locaties op de gebruikelijke wijze wordt

8 Pagina 8/9 betrokken en dat de raad regelmatig door middel van voortgangrapportages wordt geïnformeerd. Het college stelt voor het proces als uitgangspunt voor de gebiedsontwikkeling op de locaties Rijnlandlaan en de Star te hanteren. Budget Voor de uitvoering van de vervolgstappen is budget nodig. De voorbereidings-, begeleidings- en onderzoekskosten (o.a. personele inzet) zijn geraamd op per locatie. De voorbereidingskosten zijn meegenomen in de financiële berekeningen. Gezien de (gematigd) positieve uitkomsten hiervan kunnen deze kosten uiteindelijk, bij een definitief besluit over realisatie, worden verrekend. Het exploitatietekort voor de tijdelijke huisvesting is geraamd op in een periode van 10 jaar. Mogelijke opbrengsten van de locaties Rijnlandlaan en de Star kunnen worden gebruikt om het tekort op de tijdelijke huisvesting op te vangen. Dit gebeurt indirect al: als er opbrengsten van de woningbouwlocaties zijn, worden deze gestort in de algemene reserve vrij besteedbaar en het tekort wordt gedekt uit diezelfde algemene reserve. Alternatief is dat de raad besluit om de drie locaties te koppelen en één grex (met drie deelgrexen) te openen dan wel in de grexen voor de mogelijke opbrengstlocaties een kostenpost voor een bijdrage aan het tekort van de tijdelijke huisvesting op te nemen. Gelet op de terughoudendheid van de raad ten aanzien van het gebruik van gemeentelijke grexen en de onzekerheid over opbrengsten bij de locaties Rijnlandlaan en de Star, stelt het college niet voor om hiertoe over te gaan. Strikt genomen is een tijdelijke uitgifte van grond om niet een afwijking van de nota grondprijsbeleid. Dit speelt echter pas wanneer definitief wordt besloten over de vorm en voorwaarden van de tijdelijke huisvesting, dan worden ook concrete afspraken gemaakt over de grond. De nota grondprijsbeleid laat de mogelijkheid tot het voeren van actief grondbeleid open, bijvoorbeeld waar het gaat om projecten van sociaal maatschappelijk belang, of daar waar spoed gewenst is en ontwikkelingen niet door de markt worden opgepakt. De huidige situatie leent zich in die zin voor actief grondbeleid, en sluit dus aan op de nota. Het college stelt voor om de benodigde financiële middelen ad voor de vervolgstappen en voor de tijdelijke huisvesting beschikbaar te stellen en deze kosten te dekken uit de reserve vrij besteedbaar. In de reserve vrij besteedbaar is in ,9 miljoen beschikbaar (bron: Kadernota ). V. Voorstel Het college stelt voor: 1. Kennis te nemen van de businesscase sociale woningbouw. 2. Op basis van de businesscase te kiezen voor de uitwerking van: a. scenario 1.2 voor de locatie Overgoo; b. scenario 2.1 voor de locatie de Star;

9 Pagina 9/9 c. scenario 3.1 voor de locatie Rijnlandlaan. 3. In te stemmen met het proces 'versnelling realisatie permanente woningbouw' als uitgangspunt voor de gebiedsontwikkeling op de locaties Rijnlandlaan en de Star. 4. Vast te stellen: a. het Basis ruimtelijk kader de Star; b. het Basis ruimtelijk kader Rijnlandlaan. 5. Geen Verklaring van geen bedenkingen af te geven voor de plannen die voldoen aan de voorwaarden uit de Basis ruimtelijk kaders Rijnlandlaan resp. de Star. 6. De benodigde financiële middelen ad voor de vervolgstappen en voor de tijdelijke huisvesting beschikbaar te stellen en deze kosten te dekken uit de reserve vrij besteedbaar. 7. De begrotingswijziging vast te stellen. burgemeester en wethouders van Leidschendam-Voorburg, B.J.D. Huykman secretaris drs. J.W. van der Sluijs burgemeester Bijlage(n) bestemd voor de raad Registratiekenmerk: Onderwerp: A Businesscase sociale woningbouw B Notitie huisvesting vergunninghouders C Verslag inloopavonden omwonenden locaties sociale woningbouw D Basis ruimtelijk kader de Star E Basis ruimtelijk kader Rijnlandlaan F Proces 'versnelling realisatie permanent woningbouw' G Procedure omgevingsvergunning H Ontwerp begrotingswijziging. I Persbericht besluit b&w betreffende raadsvoorstel businesscase sociale woningbouw