Toelichting Monitors 2010

Transcriptie

1 Toelichting Monitors 2010 Parkstad Limburg volgt jaarlijks de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. In 2010 heeft dit geresulteerd in een drietal monitors, te weten: Regionale Woonmonitor 2010 Parkstad Limburg, Monitor Regionale Woningbouwprogrammering 2010 Parkstad Limburg en Monitor Leegstand 2010 Parkstad Limburg. In de voorliggende notitie wordt, na een overzicht van de belangrijkste conclusies ( topics ), een nadere toelichting gegeven op de drie monitors. TOPICS - Woningvoorraad is relatief oud en goedkoop; zo ligt de WOZ waarde met onder het provinciale gemiddelde van en betstaat voor een groot deel uit huurwoningen en appartementen, tussenwoningen en 2^1 kapwoningen : krimp van de woningvoorraad (als enige woonregio in Limburg): per saldo Minder woningtoevoegingen in 2010 (480). Het betreft grotendeels huurwoningen en meergezinswoningen, vooral in de betaalbare huurklasse en koopwoningen tussen en euro. - Drie van de vier grootste planrealisaties waren zorgwoningprojecten. - Veel sloop in 2010: 540, voor het overgrote deel huurwoningen, veelal meergezinswoningen sociale huurwoningen, waarvan driekwart betaalbaar, groot deel betreft meergezinswoningen van maximaal vier bouwlagen zonder lift. - Door de stagnerende economie is het aantal transacties afgenomen. In Parkstad Limburg meer dan gemiddeld in de provincie. Ook de gemiddelde koopsom daalde in 2010 (-2,5%). - Toename aanbod van koopwoningen in 2010 met 19%, waardoor eind 2010 circa 1 op de 20 koopwoningen in Parkstad Limburg te koop staan. - Van de 541 in 2010 onttrokken woningen waren er 174 in het kader dan de ABC-plannen. - De afgelopen vier jaar zijn meer dan 100 bouwplannen (3.800 woningen) en 9 sloopplannen (200 woningen) doorgeschoven naar 2011 of verder. - De totale plancapaciteit bestond eind 2010 uit toevoegingen (inclusief Nuth), waarvan ABCplannen en overige plannen (exclusief Nuth). Voor 41% hiervan is momenteel een onherroepelijk bestemmingsplan rechtsgeldig. - Er zijn onttrekkingen gepland (incl. Nuth), waarvan ABC-plannen en 780 overige plannen. - Er zijn vooral plannen voor het bouwen van koopwoningen, appartementen en rijwoningen. De meeste sloop staat gepland voor hoogbouwflats. - Eind 2010 stonden bijna woningen leeg: 4% van de totale woningvoorraad. De meeste leegstand betreft appartementen in het goedkope segment. Gemiddeld staan de woningen 535 dagen leeg. - 50% van de leegstand kan als frictieleegstand beschouwd worden, 6% betreft niet verkochte nieuwbouwwoningen, 3% is in het kader van sloopplannen, 2% is vanwege als woning geregistreerde ruimtes boven winkels in stadscentra. De overige 39% is (vooral) marktleegstand. - Mede door sloop is de leegstand sinds 2007 met 16% afgenomen. Pagina 1 van 12

2 1 WOONMONITOR PARKSTAD LIMBURG Het huidige woningbouwprogramma, op basis van de visie Parkstad Limburg geeft ruimte!, heeft als doel om de dreigende problemen op de woningmarkt structureel aan te pakken. Het moge bekend zijn dat Parkstad Limburg als één van de eerste regio s in Nederland met bevolkingskrimp geconfronteerd wordt, en dat daarmee ook de woningvoorraadbehoefte afneemt. Dit kan een toenemende leegstand en waardedaling van woningen tot gevolg hebben. Het beleid tracht dan ook deze trends om te buigen in een positieve ontwikkeling, waarbij de nadruk ligt op de onttrekking van woningen, beperking van de bouwopgave en de kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad. Maar ook los van de overkoepelende visie was 2010 ook weer een jaar vol ontwikkelingen. In deze woonmonitor wordt een overzicht geboden van deze ontwikkelingen die zich voordeden op de regionale woningmarkt in het afgelopen jaar. De factsheetboeken Woonmonitor Parkstad Limburg 2010, Monitor regionale Woningbouw Programmering Parkstad Limburg 2010 en Monitor Leegstand Parkstad Limburg 2010 bieden gedetailleerde overzichten van alle ontwikkelingen, tot op het laagste schaalniveau van stadsdelen, met uitsplitsingen naar projecten en plannen. Dit begeleidende document dient als kwalitatieve uitleg bij de factsheets. Er worden verklaringen gegeven en verbanden gelegd die in de factsheets niet altijd even expliciet naar voren komen. Dit stuk is als volgt opgebouwd: allereerst wordt er ingegaan op de algemene ontwikkelingen op de woningmarkt, waarbij er wordt ingegaan op de woningvoorraad, de ontwikkelingen hierin en de huuren koopsector. Vervolgens staat in hoofdstuk 2 de ontwikkelingen omtrent de regionale woningbouwprogrammering centraal, inclusief een blik op de toekomst. In hoofdstuk drie komt één van de grootste bedreigingen van de woningmarkt van Parkstad Limburg aan bod: de leegstand. De voorliggende notitie wordt afgesloten met een korte beschouwing. 1.1 Woningvoorraad Parkstad Limburg is de grootste van de acht Limburgse woonregio s. Ongeveer 24% van de Limburgse woningvoorraad is namelijk te vinden in Parkstad Limburg. Dit zijn bijna woningen, waarvan 54% koopwoningen en 42% huurwoningen (4% is onbekend). Het aandeel huurwoningen is het grootste van heel Limburg en is vooral toe te schrijven aan de vele huurappartementen in de regio. Naast appartementen bestaat de woningvoorraad ook uit veel tussenwoningen en 2^1 kap woningen (grotendeels koopwoningen). Een groot aandeel (huur)appartementen is gebruikelijk in een stedelijke regio. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de woningvoorraad in Parkstad-Centrum (Heerlen Centrum), en de andere stedelijke stadsdelen in Heerlen, Kerkrade, Brunssum en Landgraaf voor een groot deel bestaat uit huurwoningen en dan met name appartementen. Als gevolg hiervan ligt de gemiddelde WOZ-waarde beduidend lager dan in de meer landelijke stadsdelen Voerendaal, Onderbanken, Nuth en Simpelveld. Daar zijn namelijk minder huurappartementen, maar meer vrijstaande (koop-)woningen te vinden. De gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in Parkstad Limburg bedraagt Daarmee is Parkstad Limburg de goedkoopste woonregio in Limburg en ligt de gemiddelde WOZ-waarde ruim onder het provinciaal gemiddelde van De woningvoorraad is in Parkstad Limburg iets ouder dan in Limburg gemiddeld; 52% van de woningen is vóór 1970 gebouwd, ten opzichte van 49% in Limburg. Sinds de Tweede Wereldoorlog zijn de meeste woningen tussen 1965 en 1985 gebouwd. Dit is in een periode waarin er veel vraag naar woningen was, als gevolg van een sterke vraag van de babyboomgeneratie toentertijd. Gemiddeld zijn de woningen het oudst in Brunssum-Zuid/Oost (gemiddeld bouwjaar 1952), terwijl deze in Heerlerbaan en Parkstad-Centrum het jongst zijn (respectievelijk 1976 en 1973). Pagina 2 van 12

3 1.2 Woningvoorraadontwikkeling In 2010 waren voor de regio twee trends van belang; de vastgoedcrisis als gevolg van de kredietcrisis die in 2008 begon en de bevolkingskrimp en de invloed daarvan op de woningmarkt. Alhoewel de eerste tekenen van herstel op de woningmarkt zichtbaar zijn, waren de gevolgen van beide ontwikkelingen ook zichtbaar in Parkstad Limburg. Het afgelopen jaar is de woningvoorraad in Parkstad Limburg als enige van de Limburgse woonregio s per saldo met ruim 60 woningen (-0,1%) in beperkte mate afgenomen. Voor het eerst sinds 2004 waren er meer onttrekkingen dan toevoegingen. De moeilijkheden die de woningmarkt door de kredietcrisis ondervindt, is terug te zien in het beperkte aantal toevoegingen. Daartegenover zijn de eerste tekenen van het beleid zichtbaar op de regionale woningmarkt. Vorig jaar werden zoals ook in 2009 namelijk beduidend meer woningen aan de woningvoorraad onttrokken dan gemiddeld in de afgelopen tien jaar. De toevoegingen vooral gerealiseerd door nieuwbouw (87%) en woonruimtesplitsing (12%), terwijl vrijwel alle onttrekkingen het gevolg was van sloop. Lokaal bestaan er duidelijk verschillen tussen de stadsdelen. Zo nam de woningvoorraad in de stadsdelen Nuth, Simpelveld en Brunssum-West toe als gevolg van de realisatie van nieuwbouwprojecten, terwijl er in de stadsdelen Heerlen-Stad, Kerkrade-West, Heerlerheide, Brunssum-Centrum/Noord en Schaesberg eerder sprake was van een grootschalige transformatieprocessen, met zowel toevoegingen als onttrekkingen. Zo nam de woningvoorraad in Heerlen-stad (Schaesbergerveld), Kerkrade-West (Heilust) en Heerlerheide (Passart) als gevolg hiervan af. In 2010 werden, ten opzichte van eerdere jaren, minder woningen gebouwd. De nieuwbouwproductie lag met bijna 420 woningen ruim onder het tienjaarsgemiddelde van 710 woningen. Er is in de afgelopen tien jaar een duidelijke dalende trend in het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. Deze afnemende bouwproductie was het afgelopen jaar vooral te zien in een beperkter aantal eengezinsen koopwoningen. Het aantal opgeleverde huur- en meergezinswoningen bleef vorig jaar nagenoeg gelijk. Van de woningen die in 2010 gerealiseerd werden was uiteindelijk 60% huur en 40% koop, hetgeen meer huur en minder koop was dan gemiddeld in Limburg. De verdeling tussen eengezinsen meergezinswoningen lag met 33 versus 67% wel in de buurt van het provinciale gemiddelde. De nieuwbouw van huurwoningen betrof voor bijna de helft betaalbare huurwoningen met een maandhuurprijs tussen de 350 en 548 euro. Ruim een derde van de bouwproductie waren middeldure huurwoningen (tot 648 euro). Slechts een beperkt deel (16%) waren huurwoningen boven de huurtoeslaggrens. Op te merken is dat in 2010 geen woningen in de goedkoopste huurklasse (< 350 per maand) werden gerealiseerd. De koopwoningen werden vooral in de prijsklassen tussen en opgeleverd (47%). Van een groot deel van de woningen (27%) is de koopprijs echter niet bekend. Inspelend op de vraag uit de markt, betrof het bij drie van de vier grootste planrealisaties de bouw van zorgwoningen: Lucasstraat/Corneliuslaan in Heerlerheide (99 zorgwoningen), Wijkzorgcentrum Clara Feij in Simpelveld (40 zorgwoningen) en op het Emmaterrein in Brunssum-West (35 zorgwoningen). Enkele andere grotere planrealisaties waren vorig jaar te vinden in het stadsdeel Schaesberg (locatie RKONS; 29 woningen) en het stadsdeel Heerlen-Stad (Vossepark; 31 woningen en Klooster Grasbroekerweg; 28 woningen). Dat de regio de handschoen van de transformatieopgave heeft opgepakt, blijkt duidelijk uit de hoeveelheid gesloopte woningen in Met bijna 540 gesloopte woningen is dit aantal voor het tweede jaar op rij toegenomen en lag de sloopomvang ruim boven het tienjaarsgemiddelde van 370. De afgelopen tien jaar werden alleen in 2003 en 2004 iets meer woningen gesloopt. Verreweg de meeste gesloopte woningen waren huurwoningen (85%) en dan met name meergezins huurwoningen. Met name in het stadsdeel Heerlen-Stad (Schaesbergerveld; 231 woningen, Passart-Laurierstraat; 112 woningen) en in de Kerkraadse wijk Heilust (69 woningen) werden een groot aantal woningen gesloopt. Pagina 3 van 12

4 1.3 Huursector De markt voor huurwoningen valt uiteen in twee delen: de sociale en de particuliere huursector. Van de sociale huursector zijn veel gegevens beschikbaar via het Centraal fonds Volkshuisvesting (CfV). De gegevens over de particuliere huursector ontbreken echter veelal. Om toch een indicatie te krijgen van de omvang van de particuliere huursector is de omvang en het aandeel van de particuliere huursector in de totale woningvoorraad op een indirecte wijze berekend op basis van gegevens uit de WOZ-monitor Limburg. De meest actuele gegevens over de sociale huursector betreffen overigens het jaar 2009, zodat dit ook geldt voor de gegevens omtrent de particuliere huursector. Tot slot is op te merken dat onder de particuliere huursector zowel huurwoningen in bezit van commerciële verhuurders alsook particuliere verhuurders vallen. Sociale huursector De vijf grootste woningcorporaties in Parkstad Limburg zijn: Weller Wonen, Woonmaatschappij Hestia Groep, Woonpunt, Wonen Zuid en Woningstichting Land van Rode. Samen hebben deze vijf corporaties 78% van de bijna sociale huurwoningen in de regio in hun bezit. De sociale huurwoningvoorraad bestond ultimo 2009 voor 74% uit betaalbare woningen en 21% uit goedkope woningen 1. Ingedeeld naar woningtype betreft het in meerderheid meergezinswoningen (53%), waarvan de meeste in gebouwen tot en met vier bouwlagen en veelal zonder lift. De woningcorporaties hebben in Parkstad Limburg in toenemende mate te maken met leegstand. Eind 2009 stonden bijna sociale huurwoningen in de regio leeg, hetgeen gelijk is aan 3,5% van de sociale huurwoningvoorraad. Enerzijds gaat het hier om bewuste leegstand in het kader van sloopof herstructureringsprojecten (60%) en anderzijds om overige leegstand (waaronder frictieleegstand). De leegstand is met 5,1% het grootst in de gemeente Heerlen. In de landelijke gemeenten is daarentegen nauwelijks sprake van leegstand. Door de bevolkingskrimp en de welvaartsstijging is er steeds minder behoefte aan sociale woningbouw. Volgens een Etil-onderzoek uit 2009 naar de toekomstige markt voor sociale huur- en koopwoningen zal de vraag alleen maar verder afnemen. Wanneer er niet op de afnemende vraag geanticipeerd wordt, zal de leegstand in de toekomst alleen maar toenemen. De vraag verandert echter niet alleen in kwantitatieve zin. Ook in kwalitatieve zin veranderen de behoeften van de bewoners. Zo zal er bijvoorbeeld, gezien de vergrijzing meer behoefte zijn aan nultredenwoningen. De corporaties hebben de handschoen al opgepakt om grootschalige leegstand in de toekomst te voorkomen. De afgelopen jaren zijn de corporaties namelijk hun woningbezit structureel aan het afbouwen, deels door sloop, maar vooral ook door verkoop. De afbouw van het corporatiebezit heeft de afgelopen jaren vooral plaatsgevonden in het goedkope prijsklasse. Dit segment bestaat vooral uit meergezinswoningen zonder lift. Deze voldoen niet meer aan de vraag van de markt en worden veelal gesloopt. Ook het bezit aan eengezinswoningen neemt af. In 2009 werd daarbij meer gesloopt dan verkocht. In de jaren daarvoor nam het corporatiebezit echter vooral af door verkoop. De verkoop van woningen is voor de corporaties een oplossing voor de (toekomstige) leegstand, maar in de context van de transformatieopgave kan het in de toekomst belemmerend werken. Een groot deel van de verkoop is namelijk aan zittende huurders of andere particulieren. Dit kan er in de toekomst toe leiden dat er appartementencomplexen of woningblokken gecreëerd worden waar meerdere eigenaren zijn, en een deel leegstand is. De veelvoud aan eigenaren bemoeilijkt dan het proces van sloop en herstructurering. Voor de periode hebben de corporaties het voornemen om nog ruim woningen te slopen en bijna woningen te verkopen. Naast de verkoop en sloop van woningen zijn de corporaties ook bezig met het zorgen voor kwaliteitsimpulsen in hun woningvoorraad. Dit wordt gedaan door nieuwbouw en de aankoop van nieuwe woningen. De aankopen zijn grotendeels van vastgoedbedrijven, veelal dochterondernemingen van de woningcorporaties zelf. De aangekochte en nieuwbouwwoningen zijn grotendeels betaalbare en 1 De sociale huurwoningenvoorraad is in te delen in vier prijsklassen: goedkoop (tot 357,37 per maand), betaalbaar (tot 548,18), duur tot huurtoeslaggrens (tot 647,53) en duur boven huurtoeslaggrens (meer dan 647,53). Pagina 4 van 12

5 duurdere huurwoningen en betreffen veelal meergezinswoningen met lift. Doordat er ook veel betaalbare woningen gesloopt of verkocht worden, blijft dit aantal redelijk stabiel, er is vooral een groei in de duurdere segmenten, ten koste van de goedkopere woningen. Voor de periode zullen er nog sociale huurwoningen gebouwd worden en 240 worden aangekocht. Per saldo zal het corporatiebezit de komende jaren met 840 huurwoningen afnemen (-2,1%). Particuliere huursector Zoals aangegeven zijn er relatief weinig gegevens over de particuliere huursector bekend. Gegevens over prijsklasse, woningtype en plannen voor de toekomst ontbreken. Op basis van berekeningen is na te gaan dat circa 9% (oftewel woningen) van de regionale woningvoorraad een particuliere huurwoning betreft. Met name in de gemeente Heerlen is het aandeel met 11% relatief hoog. Opmerkelijk is het relatief grote aandeel in de landelijke gemeente Onderbanken. Het aandeel particuliere huurwoningen in de woningvoorraad bedraagt namelijk 11%. Dit hoge aandeel in Onderbanken compenseert de relatieve ondervertegenwoordiging van sociale huurwoningen in het woningbestand aldaar. 1.4 Koopsector Zoals eerder aangegeven is circa 54% van de woningen in Parkstad Limburg een koopwoning. Doordat er de laatste jaren, met uitzondering van vorig jaar, meer koopwoningen dan huurwoningen gebouwd worden en de woningcorporaties een deel van hun bezit verkopen, neemt het aandeel koopwoningen geleidelijk toe. Vooruitkijkend naar de transformatieopgave en de sloopopgave die Parkstad Limburg zichzelf stelt, kan het groeiende aandeel koopwoningen belemmerend werken. Particulieren zijn immers minder geneigd om hun woning te (laten) slopen, tenzij ze er voldoende voor gecompenseerd worden. Woningcorporaties zouden (theoretisch) gemakkelijker woningen kunnen laten slopen, aangezien veel sociale huurwoningen reeds afgeschreven zijn. In deze paragraaf wordt nader ingezoomd op de koopwoningen, en dan met name de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt in termen van transacties, aanbod en theoretische verkooptijd. Transacties Het aantal transacties in Parkstad Limburg laat de laatste jaren een dalende trend zien; hetgeen ook landelijk te zien is. De kredietcrisis in 2008 en daaruit voortkomende economische recessie hebben geleid tot een landelijke uitval van de vraag naar koopwoningen. Als gevolg van een laag vertrouwen van de woonconsument, de beperktere beschikbaarheid van krediet en de strengere voorwaarden van banken heeft de woningmarkt het sinds de kredietcrisis moeilijk. De dynamiek op de woningmarkt is sterk afgenomen. De afname van het aantal transacties is in Parkstad Limburg echter groter dan gemiddeld in Limburg. Wellicht speelt hier ook de bevolkingskrimp al een rol van betekenis. In de cijfers worden de effecten van crisis en demografie duidelijk zichtbaar. In 2010 waren er in de regio maar liefst 45% minder transacties dan in Er werden ten opzichte van 2009 vooral veel minder vrijstaande woningen en 2^1-kap woningen verkocht. Het betreft hierbij grotendeels duurdere woningen die in de huidige tijd lastiger te financieren zijn. De huidige vraaguitval is met name het gevolg van de recessie en is zodoende tijdelijk van aard. Landelijk zal de vraag naar woningen zich naar verwachting de komende jaren herstellen. Zo laat de verlaging van de overdrachtsbelasting al eerste tekenen van herstel zien. Voor Parkstad Limburg spelen voor de komende jaren de demografische ontwikkeling en de vervangingsvraag (sloop) een grote rol. De verwachting is dan ook dat de vraag naar woningen in Limburg zich de komende jaren weliswaar enigszins zal herstellen, maar op een beperktere schaal dan landelijk. Het afnemende aantal transacties gaat gepaard met een dalende koopsom: voor het tweede jaar was in de regio sprake van een afname. Het afgelopen jaar bedroeg de gemiddelde koopsom in de regio , hetgeen gelijk is aan een daling van 2,5% (2009: -3,8%). Vooral bij appartementen, tussenen hoekwoningen daalt de koopprijs. In de regio worden met name goedkope koopwoningen Pagina 5 van 12

6 verkocht. Bij 56% van de woningtransacties in Parkstad Limburg lag de prijs onder de Slechts bij 9% van de transacties betrof een woning van boven de Dit beeld komt overigens overeen met de lage gemiddelde WOZ-waarde van de totale woningvoorraad. Tussen de verschillende stadsdelen zijn er verschillen te zien. Zo name het aantal transacties vorig jaar het sterkst af in de stadsdelen Brunssum-West, Schaesberg en Kerkrade-West. Globaal gezien lag de gemiddelde koopsom in de stadsdelen van Parkstad Limburg in 2010 tussen de en euro. Daarbij is het niet verwonderlijk dat de gemiddelde koopsom in de landelijke gemeenten Nuth en Voerendaal relatief hoog is met het grotere aandeel vrijstaande woningen aldaar. Daarentegen lag de gemiddelde koopsom in Heerlerheide en Brunssum-Zuid/Oost aanmerkelijk onder de genoemde bandbreedte. Voor het stadsdeel Heerlerheide ligt dit in lijn met de relatief lage gemiddelde WOZwaarde. Voor Brunssum-Zuid/Oost is deze relatie minder duidelijk. Wellicht dat het te maken heeft met het grotere aandeel oudere woningen in dat stadsdeel. Een verklaring zou ook kunnen zijn dat corporaties hier en daar nog woningen verkopen, zij doen dit meestal tegen maximaal 90% van de reguliere waarde. Aanbod De economische crisis werkt niet alleen door in het afnemende aantal transacties en dalende koopsommen, maar ook in het groeiende aanbod. Wederom zijn dit algemene trends, die zich landelijk voordoen. Op te merken is dat deze trends in de regio sterker tot uitdrukking komen. Zo nam het aantal aangeboden koopwoningen in de regio in 2010 met maar liefst 19% toe, tegenover 12 % landelijk. Eind 2010 stonden in de regio in totaal ruim 5% van de koopwoningen te koop (Limburg: 4,5%). Vier gemeenten uit Parkstad Limburg stonden in de top tien van relatief grootste aanbod van Limburg: Heerlen (2 e ), Kerkrade (4 e ), Onderbanken (7 e ) en Brunssum (8e). De lijst wordt overigens aangevoerd door de gemeente Roermond en Venlo staat derde. Theoretische verkooptijd Door het actuele woningaanbod te vergelijken met het aantal transacties kan de theoretische verkooptijd berekend worden. De afgelopen jaren staan woningen steeds langer te koop voor ze verkocht worden. In Parkstad Limburg was dit het afgelopen jaar 24 maanden, ten opzichte van 21 provinciebreed. Voor zowel de regio als de provincie is dit meer dan een verdubbeling ten opzichte van drie jaar ervoor. Het zijn vooral de duurdere appartementen en vrijstaande woningen die het langste te koop staan. Over het algemeen geldt: hoe duurder de woning, hoe langer de verkooptijd. Dit hangt deels samen met het moeilijker kunnen krijgen van een hypothecaire lening sinds het uitbreken van de kredietcrisis en de recessie. Pagina 6 van 12

7 2 REGIONALE WONINGBOUWPROGRAMMERING EN PLANCAPACITEITEN Om de uitdagingen van de transformatieopgave aan te kunnen gaan, hebben de Parkstad Raad en het Parkstad Bestuur in 2006 de regionale woonvisie voor Parkstad Limburg vastgesteld, getiteld Parkstad Limburg geeft Ruimte!. Op basis van deze visie op hoofdlijnen is vervolgens in 2007 de regionale woningbouwprogrammering voor de periode vastgesteld (in 2010 is deze met één jaar verlengd). Er is toen een inventarisatie van de plancapaciteiten gemaakt en zijn er keuzes gemaakt over welke plannen wel en geen doorgang konden vinden in de beleidsperiode. Dit was destijds exclusief de gemeente Nuth, aangezien die gemeente op dat moment niet tot het samenwerkingsverband hoorde. Tenzij anders vermeld, gaat het in dit hoofdstuk dan ook over de regio Parkstad Limburg exclusief de gemeente Nuth. Oorspronkelijk is er in de regionale woningbouwprogrammering voor de beleidsperiode een netto voorraadontwikkeling van bijna woningen voorzien; bestaande uit toevoegingen en onttrekkingen. Het betreft daarbij in het kader van de regionale woningbouwprogrammering de ABC-plannen. Aanvullend waren er op dat moment nog plannen bekend voor het toevoegen van en het onttrekken van bijna woningen. Deze plannen zijn destijds echter niet in de programmering opgenomen. De beleidsperiode van de woningbouwprogrammering is met één jaar verlengd tot eind Daarnaast is sinds een paar jaar ook de gemeente Nuth opgenomen in de regionale woningbouwprogrammering. De regio werkt momenteel aan een visie voor de nieuwe beleidsperiode die naar verwachting in de loop van 2012 zal worden vastgesteld. In de afgelopen jaren zijn er echter wijzigingen opgetreden in de plannen: sommige vastgestelde plannen voor de huidige beleidsperiode zijn uitgesteld of alsnog geschrapt, een deel van de nietvastgestelde plannen heeft alsnog doorgang kunnen vinden en er zijn nieuwe plannen ontwikkeld, die al dan niet voorrang hebben gekregen. Zo zijn bijvoorbeeld nieuwe plannen voor zorgwoningen ontwikkeld. Middels de Monitor Regionale Woningbouwprogrammering Parkstad Limburg houdt Etil jaarlijks bij hoe de planrealisaties zich verhouden ten opzichte van de doelstellingen zoals die in de regionale woningbouwprogrammering uit 2007 zijn beschreven. In dit hoofdstuk worden de resultaten uit die monitor kort toegelicht, met achtereenvolgens de planrealisaties van 2010, afgezet tegen de programmering, de planvertragingen. En wat er op dit moment nog op stapel staat ten aanzien van de plancapaciteit per 31 december Realisaties 2010 In paragraaf 1.2 werd reeds ingegaan op de toevoegingen en onttrekkingen die in 2010 zijn gerealiseerd. Dit waren de ontwikkelingen van Parkstad Limburg inclusief Nuth. Om de ontwikkelingen te kunnen plaatsen in relatie tot de in de regionale woningbouwprogrammering opgenomen doelstellingen, wordt de gemeente Nuth hier buiten beschouwing gelaten. Zonder deze gemeente bedroeg het aantal toevoegingen in de regio 426 en het aantal onttrekkingen op 541; resulterende in een saldo van -115 woningen. Van het aantal toevoegingen vonden 224 toevoegingen plaats in het kader van plannen die in de regionale woningbouwprogrammering (ABC-plannen) zijn opgenomen. De overige 202 toevoegingen zijn niet in de woningbouwprogrammering opgenomen. Dit zijn vooral eenpitters of kleinschalige projecten waarbij woningen gesplitst worden. Plannen omtrent zorgwoningen zijn weliswaar niet in de regionale programmering opgenomen, maar worden wel beleidsmatig gestimuleerd. In 2010 zijn in dat kader in een tweetal plannen zorgwoningen gerealiseerd: Lucasstraat/Corneliuslaan (Heerlerheide) en Wijkzorgcentrum Clara Feij (Simpelveld). Van de 541 onttrokken woningen werden er 174 in het kader van het woningbouwprogramma onttrokken. De overige 367 onttrekkingen zijn niet in de woningbouwprogrammering opgenomen, waarbij vooral woningen in het kader van een tweetal grote herstructureringsplannen werden gesloopt (Schaesbergerveld; 231 woningen en Passart-Laurierstraat; 112 woningen). Pagina 7 van 12

8 Zoals vermeld, zijn er in de afgelopen jaren wat veranderingen en verschuivingen opgetreden in het woningbouwprogramma. Zo zouden er volgens de oorspronkelijke planning woningen in 2010 gerealiseerd worden. Van de in 2010 gerealiseerde woningen, waren echter alleen de genoemde 36 op de Emma Woonvlek II en 3 woningen op Hoogveld in Heerlerbaan ook daadwerkelijk voor dat jaar voorzien. De overige 185 gerealiseerde woningen binnen het woningbouwprogramma waren doorgeschoven uit vorige jaren of nieuw ontwikkelde projecten. De discrepantie tussen planning en realisatie is nog groter voor de onttrekkingen: de 174 gerealiseerde onttrekkingen stonden voor andere jaren gepland, terwijl de 200 voor 2010 gelande onttrekkingen niet gerealiseerd zijn. 2.2 Planvertragingen Woningbouwplannen en de realisatie daarvan is geen statig iets. Er komen nieuwe plannen bij, vallen plannen af en de realisatie van plannen wordt doorgeschoven naar latere jaren. Zo zijn van de vastgestelde woningbouwprogrammering in de afgelopen vier jaar meer dan 100 bouwplannen doorgeschoven naar 2011 of verder. Deze plannen zijn samen goed voor bijna woningen. Vooral vanuit de jaren 2008 en 2009 zijn veel grote plannen doorgeschoven naar 2011 en verder. Ook zijn er de afgelopen jaren 9 sloopplannen doorgeschoven, waarmee in totaal ruim 200 woningen gemoeid waren. 2.3 Plancapaciteiten Woningbouwprogrammering (exclusief Nuth) Doordat de plannen in het kader van het woningbouwprogramma de afgelopen jaren aan wijzigingen onderhevig zijn geweest wordt in de voorliggende paragraaf ingegaan op de actuele stand van zaken per 31 december Op deze peildatum waren er in het kader van de regionale woningbouwprogrammering nog plannen (regio Parkstad exclusief nuth) voor bijna toevoegingen en ruim onttrekkingen. Dit resulteert in een netto plancapaciteit in het kader van de regionale woningbouwprogrammering van woningen Circa 65% van de bestaande plancapaciteit voor toevoegingen bestaat uit projecten die uit voorgaande jaren doorgeschoven zijn. Voor onttrekkingen is dit bijna 19%. Totale plancapaciteit Daarnaast bestaan er nog plancapaciteiten die niet in de regionale woningbouwprogrammering zijn opgenomen. Deze overige plannen zijn specifieke plannen voor zorgwoningen, die oorspronkelijk niet de programmering waren opgenomen of ten tijde van de vaststelling nog niet bekend waren. Naast plannen binnen het woningbouwprogramma, zijn er nog aanvullende plannen voor bijna toevoegingen en circa 780 onttrekkingen. Hieronder zijn onder andere de toevoeging van ruim 290 zorgwoningen. Wanneer Nuth wordt meegenomen in de plancapaciteiten, komt het totaal aantal geplande toevoegingen uit op en het totaal aantal onttrekkingen op De netto plancapaciteit komt daarmee uit op woningen. Van veel van de geplande projecten zijn nog niet alle details bekend. Op basis van de beschikbare gegevens is te zien dat er vooral appartementen en rijwoningen gepland zijn en dat meer koop- dan huurwoningen gepland zijn. De geplande koopwoningen zijn met name in de prijsklasse tussen de en en de huurwoningen zijn vrijwel uitsluitend in de duurdere segmenten en het betaalbare segment. Dat er zo veel appartementen en rijwoningen gepland zijn, is opvallend, aangezien dit ook de woningcategorieën zijn waar de grootste leegstand is. Het is echter niet bekend hoe de nieuw geplande woningen zich in kwaliteit verhouden tot de leegstaande woningen. Pagina 8 van 12

9 De meeste geplande toevoegingen zijn in de stadsdelen Heerlen-Stad (1.690 woningen, relatief veel koopwoningen), Kerkrade-Oost (1.150, relatief veel zorgwoningen en huurwoningen) en Heerlerbaan (920 woningen, relatief veel koopwoningen) te vinden. De grootste sloopplannen zijn in de stadsdelen Kerkrade-Oost en Kerkrade-West te vinden. Dit betreft namelijk de sloop van de hoogbouwflats Blijerheide (400 woningen) en Heillust (375 woningen). Ook in hat kader van het Masterplan Treebeek zijn veel onttrekkingen gepland (181 woningen). Daarnaast zijn er bij verschillende projecten in Brunssum-Centrum/Noord tezamen 246 onttrekkingen gepland. Over het algemeen zijn de onttrekkingen vooral gepland in aanbreidingsbuurten, hoogbouwbuurten en naoorlogse buurten. Samen zijn deze buurten goed voor 70% van de onttrekkingen. Dit betekent dat er zowel veel gebouwd als gesloopt zal worden in aanbreidings- en hoogbouwbuurten. Dit zijn dan ook de herstructureringswijken bij uitstek. Ten opzichte van de lokale woningvoorraad zijn per saldo de grootste uitbreidingsplannen (netto plancapaciteit) te vinden in de stadsdelen Parkstad-Centrum (+26%, waarvan het grootste deel nultredenwoningen en meer koop- dan huurwoningen), Heerlerbaan (+20%) en Kerkrade-Oost (8%). Alleen in het stadsdeel Kerkrade-West zal op basis van de bestaande plancapaciteiten de woningvoorraad afnemen (-1%). Uitgaande van de totale plancapaciteit staan er voor 2011 ruim woningen op stapel om gerealiseerd worden, waaronder 720 woningen in Heerlen-Stad en 440 in Heerlerheide. Hier staan ruim 280 geplande onttrekkingen tegenover. Tot 2019 staan nog eens aanvullend ruim toevoegingen in heel Parkstad Limburg gepland. Aangezien er totaal plannen voor onttrekkingen zijn, zou de totale woningvoorraad de komende jaren nog flink kunnen toenemen, mits de plannen daadwerkelijk doorgang vinden. De totale plancapaciteit van ruim woningen zal niet daadwerkelijk gerealiseerd worden. Voor slechts 41% van de toevoegingen (3.670 woningen) is momenteel een onherroepelijk bestemmingsplan rechtsgeldig. Hiervan is er voor ook al een bouwvergunning en zijn er 540 momenteel in aanbouw. De overige geplande toevoegingen zijn nog in de ideeën- of ontwerpfase, of zijn wel al vastgesteld, zonder dat er een onherroepelijk bestemmingsplan voor is. De meeste nieuwbouwplannen waarvoor een onherroepelijk bestemmingsplan rechtsgeldig is zijn in de stadsdelen Heerlerbaan en Kerkrade-Oost (respectievelijk 484 en 424 woningen) te vinden. Het feit dat niet alle plannen gerealiseerd zullen worden is ook terug te zien in de verschillende knelpunten voor de plancapaciteiten: voor 640 geplande woningtoevoegingen is bekend dat er knelpunten bestaan in de realisatie ervan, met name doordat er niet genoeg vraag is vanuit de markt naar deze woningen. Pagina 9 van 12

10 3 LEEGSTAND In paragraaf 1.2 werd reeds gerefereerd naar de leegstand waar de woningcorporaties mee te maken hebben. Dat deel van de leegstand is echter slechts een deel van de totale leegstand. In heel in Parkstad Limburg zijn de demografische gevolgen voor de woningvoorraad zichtbaar: eind 2010 stonden bijna woningen leeg. Omgerekend is dat 4,0% van de totale woningvoorraad. In Limburg als geheel was dit 3,4%. Dit lijkt op het eerste gezicht geen heel groot verschil, maar anders geformuleerd komt het erop neer dat meer dan één op de vier leegstaande woningen in Limburg in de regio Parkstad Limburg staat. Gezien de huidige bevolkingsdaling zal dit aantal nog verder toenemen. De uitdaging voor Parkstad Limburg is groot om de woningvoorraad in kwantitatieve zin aan te passen aan de veranderende omstandigheden. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de leegstand. 3.1 Leegstaande woningen Meer dan de helft van de bijna leegstaande woningen is een appartement. Ruim 7% van alle appartementen in Parkstad Limburg stond eind 2010 leeg. Het leegstandspercentage is het laagste onder de 2^1-kap woningen. Het zijn vooral de goedkopere appartementen die leegstaan, maar ook van de andere woningtypes zijn het veelal de goedkopere woningen die leegstaan. Circa 70% van de leegstaande woningen heeft een WOZ-waarde van minder dan Bijna tweederde hiervan is een appartement. Van de leegstaande woningen staat driekwart minder dan een jaar leeg, maar 15% staat al meer dan twee jaar leeg. Gemiddeld stonden de woningen in Parkstad Limburg 535 dagen leeg. 3.2 Leegstandsduur en -soort Leegstand is er in vele vormen en maten. Zo is een deel van de leegstand als bewuste leegstand te beschouwen in het kader van sloopplannen (3%). Daarnaast staan nieuw gebouwde woningen leeg omdat de nieuwbouwplannen nog niet in geheel niet verkocht of verhuurd zijn bij oplevering (6%) en is er relatief veel leegstand in stadscentra (2%). De ruimtes boven winkels staan namelijk veelal als woning geregistreerd, maar worden deze in de praktijk meestal als opslagruimte gebruikt of niet voor verhuur aangeboden. Het verhuren van woonruimte is namelijk aan veel regels gebonden waar winkelpanden niet aan voldoen en ten koste kunnen gaan van het verhuurbare winkelvloeroppervlak. Zolang de winkel op de begane grond voldoende oplevert is het voor de pandeigenaar niet rendabel om het gebouw te verbouwen om het geschikt voor woningverhuur te maken. Het grootste deel van de leegstand is echter als overige leegstand te beschouwen (88%). Deze woningen staan leeg, omdat er onvoldoende vraag naar is. Op te merken is dat een deel van de overige leegstand frictieleegstand betreft. Het normpercentage van de frictieleegstand bedraagt normalerwijze 2% van de totale woningvoorraad. In Parkstad Limburg is de leegstand 4% van de totale woningvoorraad, hetgeen betekent dat de frictieleegstand 50% van de leegstand zou kunnen verklaren, maar ook dat de leegstand in de regio twee maal hoger is als noodzakelijk wordt geacht. 3.3 Ontwikkelingen Het in hoofdstuk twee beschreven woningbouwprogramma, inclusief de daarin gestelde sloopopgave, heeft de afgelopen jaren zijn vruchten afgeworpen: sinds 2007 is de leegstand met 16% afgenomen. Dit betekent een afname van meer dan 900 leegstaande woningen, waarvan meer dan de helft het afgelopen jaar. Een groot deel van de leegstaande woningen in de afgelopen jaren stonden dan ook leeg om gesloopt te worden. Pagina 10 van 12

11 3.4 Stadsdelen De relatief grootste leegstand is te vinden in Parkstad-Centrum (8%), waar het fenomeen van leegstand boven winkels 55% van de 184 leegstaande woningen verklaart. Ook is er in de drie stadsdelen in Kerkrade een relatief grote leegstand, waarbij de leegstand in Kerkrade-Oost en West de afgelopen drie jaar ook nog is toegenomen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat onder de ruim 400 leegstaande woningen in Kerkrade-West 120 woningen leeg staan in het kader van het sloopplan Heilust, dat uiteindelijk tot de sloop van 375 woningen zal leiden. Ook voor Kerkrade-Oost zijn grootschalige sloopplannen, die de leegstand van ruim 600 woningen moeten terugdringen. De sloop van 400 woningen in Blijerheide is het grootste sloopplan in Parkstad Limburg, maar dit is echter nog niet hard. De absoluut grootste leegstand is in Heerlen-Stad te vinden. Hier is de leegstand het afgelopen jaren wel al fors afgenomen, onder andere door de sloop van 231 woningen in het Schaesbergerveld. De leegstand in de landelijke stadsdelen is beperkt. Dit toont nogmaals aan dat leegstand vooral een fenomeen is dat samenhangt met goedkopere woningen en appartementen die niet aan de eisen van de huidige markt voldoen, zoals meergezinswoningen zonder trap. Deze woningtypes zijn typisch voor stedelijke gebieden. In de meer landelijke gebieden zijn meer vrijstaande woningen of 2^1-kap woningen, die beter in de markt liggen. De afgelopen drie jaar is, per saldo, in vrijwel alle stadsdelen de leegstand afgenomen. Deze afname was het grootst in het reeds genoemde stadsdeel Heerlen-Stad (-317 woningen), gevolgd door Heerlerheide (-162 woningen) en Brunssum-Centrum/Noord (-125 woningen). Alleen in Schaesberg en de reeds genoemde stadsdelen Kerkrade-Oost en West is de leegstand de afgelopen drie jaar per saldo toegenomen. In Schaesberg wordt bijna 19% van de leegstand verklaard door recentelijk opgeleverde nieuwbouwwoningen. Teven bestaan er voor Schaesberg, evenals voor Kerkrade, sloopplannen. Deze zijn echter grotendeels nog niet hard (Achter de Haesen). Naast de drie genoemde stadsdelen nam tussen 2009 en 2010 de leegstand ook in Brunssum-West, Simpelveld en Heerlerbaan toe. De absolute toename was in deze stadsdelen beperkt, maar relatief vooral in Brunssum-West toch aanzienlijk door de oplevering van 38 woningen op het Emmaterrein Woonvlek II. Hoewel de leegstand er met 2,6% relatief beperkt is, staan woningen in de landelijke gemeente Nuth lang leeg. Met gemiddeld 670 dagen staat Nuth op de derde plaats, na de stedelijke stadsdelen Kerkrade-Noord en Parkstad-Centrum. Pagina 11 van 12

12 4 SLOTBESCHOUWING Het woningmarktbeleid in de regio Parkstad Limburg werpt zijn eerste vruchten af. Zo is de leegstand (als gevolg van de sloop van een groot aantal woningen) en de omvang van de plancapaciteiten de laatste jaren afgenomen. Mede op basis van het regionale woningbouwprogramma voltrekt zich al geleidelijk aan een transformatie van de woningvoorraad. De huidige beleidsperiode nadert zijn einde. De regio werkt momenteel aan een nieuwe visie voor de komende periode om de woningbouw ook de komende jaren in goede banen te leiden. Een verdere beperking van de woningvoorraad blijft noodzakelijk om de leegstand op de woningmarkt verder terug te dringen. Zo werkt de regio momenteel aan een actualisatie van het woningmarktbeleid, waarbij nog meer dan in de afgelopen beleidsperiode de focus zal liggen op de transformatieopgave en vernieuwing. Het doel daarbij is om een nieuw kwantitatief en kwalitatief evenwicht te bereiken, Door de veranderende eisen die de woonconsument stelt aan de woningvoorraad, zal er nog steeds behoefte bestaan aan nieuwe woningen. Aan de andere kant zullen echter ook woningen aan de markt onttrokken dienen te worden die niet meer aan de huidige eisen voldoen. De komende jaren zal ten aanzien van de woningmarkt dan ook eerder sprake zijn van een kwaliteitsbeleid dan van een nieuwbouwbeleid, waarbij de vraagzijde centraal zal dienen te staan. Er is nu al sprake van een vraaggestuurde woningmarkt. Dit is deels het gevolg van de vastgoedcrisis, maar ook meer en meer het gevolg van de demografische ontwikkelingen. Er dient vooral gekeken te worden naar het type woning dat gebouwd wordt. Op dit moment bestaat de regionale plancapaciteit vooral uit appartementen en rijwoningen. Dit zijn echter precies de woningen die momenteel relatief vaak leegstaan. Er dient dus goed gekeken te worden naar de vraag uit de markt. Deze uitdagingen hebben overigens niet alleen betrekking op de regio parkstad Limburg, maar zullen in de komende jaren ook meer en meer van toepassing zijn op de andere regio s in Limburg. De herstructureringsopgave biedt ook kansen. Zo worden de verschillende partijen die actief zijn op de regionale woningmarkt gedwongen zich te onderscheiden door kwaliteit. Er is als het ware sprake van een kwaliteitsstrijd naar boven. Een nauwe samenwerking tussen de verschillende partijen is daarbij echter essentieel voor het slagen van de regionale transformatie-opgave. Pagina 12 van 12