Experimenteren in de woningmarkt Stadsregio Parkstad Limburg. 26 maart 2015 Jan Rademaker Stadsregio Parkstad Limburg

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Experimenteren in de woningmarkt Stadsregio Parkstad Limburg. 26 maart 2015 Jan Rademaker Stadsregio Parkstad Limburg"

Hanne Michiels
8 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Experimenteren in de woningmarkt Stadsregio Parkstad Limburg 26 maart 2015 Jan Rademaker Stadsregio Parkstad Limburg

2 Prof. J. Conijn: De druk op de huurmarkt blijft groot. Het middensegment zou moeten uitgroeien tot een substantiële omvang van minimaal 10% à 15% van de totale woningmarkt (februari 2015). WIE IS ER VAN PLAN TE INVESTEREN IN HET UITBREIDEN VAN DE HUURWONINGVOORRAAD IN (PARKSTAD) LIMBURG?

minimaal 10% à 15% van de totale woningmarkt (februari 2015).

3 STADSREGIO PARKSTAD LIMBURG KERNGEGEVENS: Samenwerking (GR) van 8 gemeenten Landelijke & stedelijke gemeenten inwoners (1 januari 2015) woningen (1 januari 2013) Samenwerking op de thema s: Ruimte, Wonen en Herstructurering, Economie en Toerisme, Mobiliteit

4 BESTUURSCOMMISSIE WONEN EN HERSTRUCTURERING LEDEN: PFH S WONEN/VOLKSHUISVESTING 8 LEDEN Tim Weijers (gemeente Kerkrade) voorzitter Ramon Lucassen (gemeente Nuth) vicevoorzitter Suzanne Lipsch (gemeente Voerendaal) portefeuille Wonen en Zorg Eric Geurts (gemeente Brunssum) Nico Aarts (gemeente Heerlen) Kelly Regterschot (gemeente Landgraaf) Rens Evers (gemeente Onderbanken) Wiel Sleijpen (gemeente Simpelveld)

Voerendaal) portefeuille Wonen en Zorg Eric Geurts (gemeente Brunssum) Nico Aarts (gemeente Heerlen)

5 BESTUURSCOMMISSIE WONEN EN HERSTRUCTURERING Opdracht: terugbrengen van de balans van vraag en aanbod op de woningmarkt, zowel kwantitatief als kwalitatief KERNTAKEN EN BEVOEGDHEDEN BCIE. WONEN EN HERSTRUCTURERING Platform (bijv. overleg met ROW, overleg op Zuid-Limburg) Monitoring (bijv. Woonmonitor, Transformatieopgave) Beleid/visie (bijv. uitvoering Regionale Woonstrategie) Programmering (bijv. Regionale Woningmarktprogrammering) Instrumentenontwikkeling (bijv. Structuurvisiebesluit Wonen) Bindende meerderheidsbesluiten op collegeniveau!

overleg met ROW, overleg op Zuid-Limburg) Monitoring (bijv. Woonmonitor, Transformatieopgave) Beleid/visie (bijv.

6 (EU)REGIONALE WONINGMARKT

7 WAAR KOMEN WE VANDAAN? Bevolking op 1 januari tot 5 jaar tot 10 jaar tot 15 jaar tot 20 jaar tot 25 jaar tot 30 jaar tot 35 jaar tot 40 jaar tot 45 jaar tot 50 jaar tot 55 jaar tot 60 jaar tot 65 jaar tot 70 jaar tot 75 jaar tot 80 jaar tot 85 jaar tot 90 jaar jaar of ouder Totaal Bron: CBS Statline en Etil (Progneff 2014) In 14 jaar inwoners verloren

256 14.973 14.684 14.053 13.419 13.035 12.829 12.573 12.532 12.558 12.402 12.260 15 tot 20 jaar 14.448 14.719 14.715 14.965 14.860 14.900 14.937 14.843 14.564 14.244 14.041 13.521 12.930 12.564 12.

8 WAAR GAAN WE NAARTOE? Tot 2030 prognose = verlies van inwoners

985 9.980 10.010 12.200 12.235 12.230 12.045 11.890 11.615 11.130 10.735 10.520 10.200 10.130 10.195 10.240 10.135 10.075 9.905 12.825 12.295 11.780 11.520 11.380 11.265 11.270 11.240 11.045 10.

9 KWANTITATIEVE OPGAVE: TEVEEL WONINGEN!

10 HERSTRUCTURERING DOOR WONINGCORPORATIES Transformatie fonds Wijkenaanpak = grootschalig (huur)woningen onttrekken, herinrichting en sociaal plan Businesscase Kerkrade-West Heerlen-Vrieheide Heerlen-Hoensbroek Landgraaf Brunssum Centrum-Noord deelproject Heilust + Vrieheide Centrum + Nieuwenhagen + Brunssum Centrum Bestaande Wijk v Morgen Aldenhofpark Lichtenberg Ontrekking Totaal Nieuwbouw Sloop ABC-plan Netto ontrekking Investering (bedrag in Mio) 56 1, ,3 Regiodialoog Regionaal deel (d.m.v. bijdrage gemeente) 7 0,8 21,4 14,6 9,2 53,0 in procenten 38% 62% 71% 69% 60% 61% Provincie + rijk 11,6 0,5 8,7 6,7 6,1 33,6 in procenten 62% 38% 29% 31% 40% 39% Totaal regiodialoog 18,6 1,3 30,1 21,3 15,3 86,6 Multiplier 4,8 2,6 9,5 4,8 14,3 7,7 Regiodialoog Totaal benodigd regiodialoog geld 86,6 Regio deel 48,9 Aanvullend regio 4,1 Provinciaal deel 14,75 Aanvullend provincie (herprioritering regiodialoog) 4,1 Rijksdeel 14,75 Totaal 86,6

Nieuwbouw 60 0 230 114 90 494 Sloop -503-585 -267-292 -1647 ABC-plan -227-49 -276 Netto ontrekking -443 0-355 -380-251 -1429 Investering (bedrag in Mio) 56 1,3 83 32 87 259,3 Regiodialoog Regionaal

11 NIEUWE FINANCIELE ARRANGEMENTEN Transitiepilots Studentenhuisvesting in leegstaand vastgoed Woningmarktestafette: Huisestafette Project Hoogbouwflats Parkstad Limburg Particuliere koopwoningen transformeren naar huurwoningen PALET Sociale Woningvoorraad: verduurzamen Verzekeringsmodel voor schrappen woningbouwplannen Verdunningsoperatie Vrieheide Onderhoudsabonnement voor particulieren en VvE s Zie voor alle kasstroommodellen:

PALET Sociale Woningvoorraad: verduurzamen Verzekeringsmodel voor schrappen woningbouwplannen Verdunningsoperatie

12 DALENDE PRIJZEN KOOPWONINGEN Koopwoningmarkt Parkstad Limburg (2013): - ruim 3000 aangeboden koopwoningen (4,6%) - ca koopwoningtransacties - Gemiddelde WOZ-waarde: ,- Appartementen: ,- Vrijstaande woningen: ,- - Gemiddelde koopsom: ,- Appartementen: ,- Vrijstaande woningen: ,-

1500 koopwoningtransacties - Gemiddelde WOZ-waarde: 155.700,- Appartementen: 94.

13 OMVANG HUURWONINGVOORRAAD VERKLEINT Herzieningswet: woningcorporaties moeten terug naar de kerntaak Woningcorporaties: leegstand onder de 2% / wachtlijsten Omvang corporatiewoningen daalt (door sloop en verkoop woningen) Risico: door huurverhogingen staat de omvang van goedkope huurwoningvoorraad onder druk

wachtlijsten Omvang corporatiewoningen daalt (door sloop en verkoop

14 OMVANG HUURWONINGVOORRAAD Minister: meer ruimte voor investeerders in de vrijehuursector TOTALE WONINGVOORRAAD (100%) HUURWONINGEN (45%) Onbekend 950 (1%) KOOPWONINGEN (54%) Particuliere huursector Sociale huursector WOZ < WOZ > WOZ onbekend (13%) (32%) (14%) (40%) 20 (0%) < (9%) > (4%) Goedkoop < (29%) Betaalbaar (3%) Duur > (0%)

710 (54%) Particuliere huursector Sociale huursector WOZ < 140.000 WOZ > 140.000 WOZ onbekend 16.040 (13%) 38.

15 MEER HUUR, MINDER KOOP

16 OOK LANDELIJKE TREND

17 TE HUUR EN RECENT VERHUURD VSH IN PARKSTAD LIMBURG Te huur ( ) Verhuurd ( t/m ) Totaal app ggb app ggb Brunssum Heerlen Kerkrade Landgraaf Nuth Onderbanke n Simpelveld Voerendaal Totaal Bron: Funda.nl

17 16 60 Kerkrade 0 1 5 5 11 Landgraaf 9 4 5 7 25 Nuth 1 3 0 1 5 Onderbanke 0 4 0

18 MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE BRUNSSUM

19 MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE HEERLEN

20 MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE KERKRADE

21 MAKRTRUIMTEMODEL GEMEENTE LANDGRAAF

22 MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE NUTH

23 MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE ONDERBANKEN

24 MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE SIMPELVELD

25 MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE VOERENDAAL

26 DOELGROEPEN 1. OUDEREN 2. JONGEREN/ HUISHOUDENS MET FLEXIBELE ARBEIDSCONTRACTEN 3. KENNISWERKERS 4. WOONURGENTEN (o.a. tijdelijke arbeidsmigranten) 5. TOENEMENDE GROEP LAGE INKOMENS

27 PARTICULIERE WONINGEN VERHUREN?

28 HOOG BRUTO AANVANGSRENDEMENT

29 METHODIEK

30 METHODIEK

31 STERKE WONINGMARKTGEBIEDEN/ STERKE PMC S

32 VERSCHILLENDE PORTEFEUILLE S MOGELIJK

33 CONCLUSIES/ AANBEVINGEN STEC GROEP 1. VRAAGPRIJS MOET OMLAAG 2. HOUD REKENING MET UITGANGSPUNTEN BELEGGER 3. ZET UW PARTICULIERE WONINGEN (LETTERLIJK) OP DE KAART 4. BENADER PARTICULIERE WONINGBEZITTERS 5. TREED MET POTENTIELE BELEGGERS IN GESPREK 6. BETREK WONINGCORPORATIES (GEMENGD FONDS?)

34 WAT DOEN WIJ? Focus vanuit de overheid: Heerlen Centrum kern Voerendaal kern Nuth kern Schinveld kern Simpelveld Kerkrade Centrum Brunssum Centrum Nieuwenhagen

35 HELPT U MEE IN HET CREEREN VAN EEN HUURPORTEFEUILLE VAN PARTICULIERE HUURWONINGEN?

36 VERDIEPING: EEN CONCRETE PILOT AANPAK HOOGBOUWFLATS 1. Aankoop van woningen (tegen marktwaarde) 2. Verhuur gedurende x periode 3. Huurinkomsten = afschrijving 4. Sloop na exploitatieperiode

37 KENMERKEN HOOGBOUWFLATS Uitgepond in de jaren 90 Voornamelijk oudere bewoners Hoog percentage executie veilingen, onderverhuur Weinig transacties, lage marktwaarde VvE functioneert vaak niet goed Niet voldoende gereserveerd voor onderhoud Bouwkundige staat in aantal gevallen slecht Dus weinig toekomstperspectief

38 FINANCIEEL ARRANGEMENT Knoppen: 1. Aankoopprijs 2. Huur 3. Looptijd 4. Beheer

39 ROLVERDELING Woningcorporatie: Uitvoering pilot (o.a. communicatie, aankoop, verhuur, sloop + flankerend beleid) Gemeente/Parkstad: Financiering en procesmanagement uitwerking business case Communicatie naar bewoners en gemeenteraden Provincie (financieringsvraag aan GS/PS): Subsidie ten behoeve van sloop Overige Stakeholders: Rol in flankerend beleid!

40 RISICO S Communicatie (politiek en bewoners) Aankoop loopt niet voorspoedig (beheersbaar) Verhuring gaat moeizaam (leegstandsrisico beheersbaar) Verhoging onderhoudskosten (beheersbaar) Opstelling WSW en CFV (inmiddels duidelijk dat dat geen probleem is!)

41 WAT GEBEURT ER ALS WE NIKS DOEN? Grotere leegstand in het particulier bezit Gevolgen voor verkoopbaarheid van woningen Gevolgen voor de omgeving Gevolgen voor de woningwaarden

42 WAAR LOPEN WE NU TEGEN AAN? 1. Hoe kunnen we bewoners verleiden mee te doen, met name in kader van restschuld en/of woonlasten? 2. Kan de woningcorporatie eigenaar worden? (Ja, mits) 3. Onverwachte risico s: wel of geen asbest in de hoogbouw? 4. Hoeveel onderhoud is er nu precies nodig en hoe staat de VvE erbij? 5. Verhuurdersheffing zuigt 1,3 miljoen provinciale subsidie weg!

Vergelijkbare documenten

Regionaal Woonbeleid: stand van zaken 2015

Regionaal Woonbeleid: stand van zaken 2015 30 maart 2015 Raadsinformatiebijeenkomst Tim Weijers: voorzitter Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering Johan de Niet: programmamanager & secretaris Bestuurscommissie