Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

Transcriptie

1 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

2 Colofon Uitgave: Provincie Limburg Postbus MA Maastricht Tel: +31 (0) Fax: +31 (0) Internet: Tekst: Provincie Limburg, Afdeling RO Grafische vormgeving: Provincie Limburg, cluster Communicatie Druk: Provincie Limburg, afd. Facilitair COM 7284

3 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006 Maastricht, oktober 2007

4 4 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

5 Inhoud 1 Inleiding 7 2 Analyse woonmonitor limburgbreed Algemene aandachtspunten voor de analyse limburgbreed Vergelijking van woonmonitor en provinciale woonvisie 9 3 Analyse woonmonitor op regioniveau Algemene aandachtspunten voor analyse op regioniveau Overzicht van ontwikkelingen op regioniveau 16 Bijlagen Bijlage 1 - Regio Maasduinen 19 Bijlage 2 - Regio Venray e.o.` 23 Bijlage 3 - Regio Venlo e.o. 26 Bijlage 4 - Regio Midden-Limburg Oost (Roermond e.o.) 29 Bijlage 5 - Regio Weerterkwartier 35 Bijlage 6 - Regio Westelijke Mijnstreek 40 Bijlage 7 - Regio Parkstad Limburg + Nuth 45 Bijlage 8 - Regio Maastricht Mergelland 50 Technische Analyse Woonmonitor Limburg

6 6 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

7 1 Inleiding De gegevens van de Woonmonitor Limburg 2006 zijn in september j.l. openbaar gemaakt. De publicaties zijn voor iedereen te raadplegen op de provinciale website onder bouwen en wonen. Het is een puur cijfermatige benadering. De voorliggende nota bevat de technische analyse van deze cijfers. Deze technische analyse is de tweede stap na de publicatie van de gegevens. Want, de bedoeling is dat de monitor informatie levert waarmee ontwikkelingen die van invloed (kunnen) zijn voor het woonbeleid kunnen worden gevolgd. Met de technische analyse van het eerste jaar van de vigerende planperiode worden signalen daaromtrent afgegeven. Uiteindelijk zal opbouwend daarop ook een beleidsmatige analyse plaats vinden, waarin wordt ingegaan op mogelijke consequenties die de trend voor het beleid zou kunnen hebben. Belangrijk is echter te beseffen, dat de woonmonitor 2006 licht werpt op het éérste jaar van de vier jaar durende beleidsperiode van de regionale woonvisies. Het is daarom nu nog te vroeg om direct te spreken van bepaalde trends of ontwikkelingen van een definitief oordeel te voorzien. Na het tweede jaar gemonitord te hebben zijn pas eerste conclusies mogelijk en advies voor beleidsmatige consequenties. En dit dient in de geest van de provinciale Woonvisie uiteraard in wisselwerking met de regio s te worden uitgewerkt. De woonmonitor levert een schat aan gegevens op. Gedeputeerde Staten waren bij de presentatie ervan in principe verheugd dat de woningproductie gestegen is en er voldoende plancapaciteit aanwezig is. Maar een uitvoerige analyse ook op regionaal niveau moet helder maken in hoeverre de ontwikkelingen overeen komen met de verwachtingen die ooit uitgesproken zijn door de Provincie (in de Provinciale Woonvisie uit 2005) en vooral ook in de regionale woonvisies die op basis van dit provinciaal beleid zijn opgesteld. Want, de regionale woonvisies zouden voortaan maatgevend zijn bij de beoordeling van de woningbouwontwikkelingen in de acht woonregio s. Deze nota gaat in hoofdstuk 2 limburgbreed in op de gegevens uit de woonmonitor Daarbij wordt ook de link gelegd naar de provinciale woonvisie uit Dit is de referentie voor de Provincie waarmee de lopende beleidsperiode begonnen is. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een overzicht van wat zich er op regioniveau heeft afgespeeld in Dit is gerelateerd aan de diverse regionale woonvisies, want deze zijn het ijkpunt voor de regionale ontwikkelingen. Het is geen verhaal over gemiddelden, maar laat juist de verschillen zien tussen de regio s. In de bijlage is een analyse te vinden waarin de gegevens per regio worden gerelateerd aan de respectievelijke regionale woonvisie (voor zover mogelijk). Technische Analyse Woonmonitor Limburg

8 8 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

9 2 Analyse woonmonitor limburgbreed Algemene aandachtspunten voor de analyse limburgbreed Dit hoofdstuk schetst een limburgbreed beeld van de woningbouwontwikkeling. De cijfers uit de woonmonitor zeggen echter pas iets als deze in een context worden geplaatst. De context wordt algemeen gevonden in voorgaande jaren, Limburgse en Nederlandse gemiddelden (en extremen). Voor ontwikkelingen op het gebied van wonen is ook het provinciaal woonbeleid uiteraard een referentie. Met de provinciale Woonvisie Limburg 2005 is dit beleid bepaald. De nadruk ligt daarbij op de kwalitatieve aspecten van het woonbeleid. Dit omdat met het oog op de bevolkingsontwikkeling omvangrijke groei van de woningvoorraad niet meer nodig is. De verantwoordelijkheid voor de regionale woningmarkt wordt daarin gelegd bij de regio s (vanwege subsidiariteit en decentralisatie), die daarvoor regionale woonvisies hebben gemaakt. De regionale woonvisies zijn sindsdien de referenties, waarop regio s worden beoordeeld. De Provincie beperkt zich tot het provinciaal belang, hetgeen uiteraard zonder doeltreffend regionaal beleid niet gediend kan worden. De globale raming ten aanzien van de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwontwikkeling (de indicatieve bandbreedtes per regio uit de Provinciale Woonvisie Limburg 2005) zijn daarom ook mede een referentie bij de beoordeling van de ontwikkelingen. Alvorens de vergelijking te maken moet wel gezegd worden dat in deze provinciale indicatieve bandbreedte de woningen in het kader van Ruimte voor Ruimte en het 1000-woningen-plan buiten beschouwing zijn gebleven. Ook was ten tijden van de provinciale woonvisie nog niet bekend wat de omvang van de extramuralisering precies is en hoeveel zorgwoningen daarom extra nodig zouden zijn. In de regionale woonvisies zijn (of horen) deze soorten woningen wel meegenomen te zijn. Dus de vergelijking met de provinciale woonvisie is weliswaar de eerste (omdat algemene) insteek van deze analyse, maar zeker niet de belangrijkste. Want in de geest van de provinciale Woonvisie 2005 zijn vooral de regionale woonvisies maatgevend Vergelijking van woonmonitor en provinciale woonvisie In de rapportage van de Woonmonitor Limburg 2006 zijn de ontwikkelingen uitvoerig weergegeven. Samengevat en gerelateerd aan de Provinciale Woonvisie 2005 geeft dat het volgende beeld: Woningvoorraad In Limburg bedroeg de totale woningvoorraad eind 2006 circa woningen, waarvan 57% koop- en 43% huurwoningen. Het grootste deel van de Limburgse woningvoorraad bestaat uit tussenwoningen (30%). Het aandeel appartementen en vrijstaande woningen ligt op respectievelijk 15 en 16%. Technische Analyse Woonmonitor Limburg

10 De provinciale woonvisie heeft geen ambities geuit ten aanzien van de totale samenstelling van de woningvoorraad. Wel is benadrukt dat over het algemeen de woningvoorraad te eenvormig is een meer differentiatie op lokaal niveau gewenst is. Op regionaal niveau (zie hoofdstuk 3) heeft dat nadere invulling gekregen. Woningvoorraadontwikkeling Netto toename woningvoorraad In 2006 is de woningvoorraad met woningen toegenomen (0,8%). Dit is de grootste toename sinds Het percentage van de toename van de woningvoorraad in Limburg in 2006 (0,8%) is vergelijkbaar met het Nederlands gemiddelde. De provinciale woonvisie ging uit van een benodigde jaarlijkse toename van de voorraad van á woningen per jaar. In dat licht bezien was de omvang van de productie in voorgaande jaren (2004: woningen en 2005: woningen) precies goed (en was er dus geen sprake van stagnatie). Voor het jaar 2006 zou de toename te hoog zijn. De problemen op de woningmarkt zijn eerder kwalitatief van aard. Ze worden veroorzaakt door dat de bestaande voorraad niet voldoet aan de vraag, de herstructurering/ transformatie onvoldoende op gang komt en de nieuwbouw vooral het makkelijke midden- en duurdere segment bedient. Daarom wilde de Provincie met de provinciale woonvisie definitief de omslag teweeg brengen van een kwantitatief woningbouwprogrammering naar een kwalitatieve benadering. Niet de omvang maar de kwaliteit van de woningbouwproductie moet dus overtuigen. De conclusie is dat het jaar 2006 een (te) hoge netto toename laat zien. Maar gemiddeld over de laatste drie jaar valt de toename (totaal 9.202) net iets hoger uit dan de hoge variant uit de provinciale woonvisie (9.000 woningen). Dus dat ligt in de marges van de provinciale verwachtingen. Immers, volkshuisvesting is een langcyclisch proces met sterke fluctuaties per jaar. Toevoegingen en onttrekkingen van woningen kwantitatief De toename van de woningvoorraad in 2006 was het gevolg van een toevoeging van bijna woningen (waarvan ruim nieuwbouw) en een onttrekking van ruim woningen (waarvan bijna 800 woningen sloop - gelijk aan 0,2% van de totale woningvoorraad). De provinciale woonvisie heeft eveneens de omvang van de toevoegingen en de onttrekkingen apart benaderd. Het zijn natuurlijk communicerende vaten, als men uitgaat van het feit dat de netto woningtoename niet ongelimiteerd plaats zou moeten vinden. Mede in verband met het feit dat de bestaande voorraad niet aansluit bij de behoeften van de woningzoekenden is door de Provincie eerder aangegeven dat meer nieuwbouw mogelijk is met meer onttrekkingen. In de provinciale woonvisie is voor 6 jaar gerekend op á toevoegingen. Dat is á woningen per jaar. In de provinciale woonvisie is voor 6 jaar uitgegaan van á te slopen woningen. Dat is gemiddeld 983 woningen per jaar (ca. 0,2 % van de voorraad). 10 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

11 Conclusie: De gerealiseerde nieuwbouw en sloop zijn in het afgelopen jaar toegenomen en liggen in de orde van grootte zoals voorzien in de provinciale woonvisie. Kwaliteit van nieuwbouw Naar eigendomsvorm en type: De nieuwbouw bestond uit 39% huur en 61% koop. Dit was verdeeld in 59% engezinswoningen en 41% meergezinswoningen. Naar prijsklasse: In 2006 lag meer dan 50% van het aantal gerealiseerde huurwoningen onder het huurprijsniveau van 520,- p.m. Daartegenover werd 30% gerealiseerd in het duurdere prijssegment (> 615,- p.m.). Ten aanzien van het aantal gerealiseerde koopwoningen waren het met name woningen in het middeldure (41%) en duurdere segment (35%). Het aandeel goedkopere koopwoningen, dat wil zeggen koopwoningen onder de ,-, was in Limburg met 11% beperkt. De provinciale woonvisie pleitte voor meer differentiatie en vooral voor toevoeging van datgene wat in de lokale/ regionale markt nog ontbreekt. Er zijn over kwaliteit dan ook geen limburgbrede uitspraken gedaan. Het regionaal niveau is daarvoor maatgevend (zie hoofdstuk 3). Wel is er in de provinciale woonvisie een optelling gemaakt van de raming van de regionaal gespecificeerde bandbreedtes, die hier als referentie kan dienen. Dat komt neer op zo n 32% huur en 68% koop enerzijds en 66% eengezinswoningen en 34% meergezinswoningen. Wat betreft de prijsklassen, in de provinciale woonvisie is alleen de koop gedifferentieerd opgegeven: 28% goedkoop (met dien verstande dat de grens bij Euro lag) en 72% duurder. De conclusie ten aanzien van de productie in 2006 is dat de verdeling naar eigendom en woningtype ongeveer in de richting ligt zoals gewenst (met dien verstande dat er iets te weinig huur en iets te weinig meergezins is gebouwd). Maar er zijn duidelijk te weinig goedkope (en dus te veel middeldure en dure) koopwoningen nieuw gebouwd. Specifiek beleid Ruimte-voor-Ruimte-woningen: In 2006 werden bijna 30 woningen gerealiseerd in het kader van het provinciale Ruimte-voor-Ruimte-beleid voor Noord- en Midden-Limburg. Het betrof in 2006 circa 0,5% van het totaal aantal woningtoevoegingen in Limburg. De regeling Ruimte voor Ruimte is onder te verdelen naar Noord- en Midden-Limburg enerzijds en Zuid Limburg anderzijds. In 2006 heeft de gehele productie van dit specifieke beleid plaats gevonden in Noord- en Midden-Limburg. De provinciale woonvisie heeft het programma Ruimte voor Ruimte buiten beschouwing gelaten. Daarvoor bestaan aparte programma s die ook apart worden gerapporteerd en geëvalueerd. In Noord- en Midden- Limburg worden (verdeeld over 2 tranches) totaal 989 kavels opgeleverd (is nu de bedoeling). Uiteindelijk zal dat ook in 989 woningen resulteren. Echter de realisatie daarvan is uiteraard nog weer iets later dan het opleveren van de kavels. Technische Analyse Woonmonitor Limburg

12 In Zuid-Limburg is bouwen van compensatiewoningen nog niet aan de orde omdat over het merendeel van de plannen nog een besluit genomen moet worden in het kader van de bestemmingsplanprocedure. Wel heeft de Kwaliteitscommissie Limburg positief geadviseerd over 66 Ruimte voor Ruimte woningen (stand van zaken 31 juli 2007). Op regionaal niveau wordt (waar van toepassing) wel ingegaan op de productie van de kavels/woningen in het kader van Ruimte voor Ruimte. - zie hoofdstuk 3. Nultreden- en zorgwoningen In 2006 werden in totaal circa nultredenwoningen in Limburg gerealiseerd en bijna 640 zorgwoningen. Dit is gelijk aan 31% resp. 13% van het totaal aantal woningtoevoegingen in Limburg. In de provinciale woonvisie zijn geen ambities genoemd ten aanzien van zorg- en nultredenwoningen. Dit was omdat er regionale overlegtafels wonen-welzijn-zorg reeds bezig waren deze behoefte te ramen. In principe gaat het wel om kwaliteiten van woningen die in de behoefteraming zijn opgenomen. Alleen worden bij de bevolkingsprognose (en dus ook bij de woningbehoefteraming) bewoners van intramurale instellingen niet meegerekend (omdat deze geen behoefte hebben op de gewone woningmarkt). Maar als gevolg van extramuralisering zijn er wel zelfstandige woningen extra nodig voor deze groep. Mede omdat het de provincie niet meer zo zeer om aantallen te doen is, is gesteld dat woningbehoefte ten gevolg van de uitvoeringsprogramma s wwz door de provinciale woonvisie sowieso gelegitimeerd is en dus deel uit moet maken van de regionale woonvisies. Op welk saldo dat dan zou sluiten was aan de regio s om uit te leggen. Echter, in de regionale woonvisies is de behoefte aan zorg- en nultredenwoningen vaak ook niet expliciet genoemd (zie ook bijlagen). Limburgbreed is belangrijk dat de vergrijzing in Zuid-Limburg eerder (nu al) speelt, terwijl dit voor Noord- en Midden-Limburg pas even later aan de orde zal zijn. Daarom is een zogenaamd koplopersproject (incl. uitrol) voor zorgwoningen ook in Zuid-Limburg aan de orde. In dit kader zijn er afspraken met het Rijk gemaakt om t/m 2008 concrete plannen (met uitzicht op realisatie) te hebben voor 5000 zorgwoningen. Met Parkstad Limburg is een convenant gesloten voor 3100 woningen. In Maastricht Mergelland zijn ruim 1500 zorgwoningen gepland. In de regio Westelijke Mijnstreek is de ambitie om bijna 550 zorgwoningen te realiseren. Vanuit de afdeling CWZ wordt dit koplopersproject (incl. uitrol) gestimuleerd en ondersteund. Monitoring vindt in de regio s plaats. Wat betreft inzicht in de benodigde omvang van nultreden en zorgwoning in Noord- en Midden-Limburg: Deze is versnipperd aanwezig in de regionale uitvoeringsprogramma s wonen-welzijn-zorg (wwz) zie hiervoor de regionale analyses in de bijlage. Voor een voorzichtige conclusie naar aanleiding van de productie in 2006 is het ook belangrijk te benadrukken dat er intussen ook al weer voortschrijdend inzicht bestaat omtrent het koplopersproject specifiek en het beleid van wwz in het algemeen. Programma s worden herzien. Diverse trends maken dat bij nader inzien wellicht toch minder zorgwoningen nodig lijken (en wel meer nultredenwoningen). Daarnaast is er ook nog steeds het idee dat er veel gedaan zou kunnen worden aan de bestaande woningvoorraad (door deze aan te passen tot een nultredenwoning). Echter het inzicht in de omvang van bestaande nultredenwoningen en de potentie van de voorraad ontbreken nog. 12 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

13 Hoe dan ook, de omvang van alle toevoegingen te opzichte van de voorraad bedraagt 1%. Dus er zijn aan de woningvoorraad 0,3% nultredenwoningen toegevoegd en 0,1 % zorgwoningen. Dit is erg weinig en doet waarschijnlijk geen recht aan de behoefte van de vergrijzende bevolking op de langere termijn. Sociale huursector woningcorporaties Woningvoorraad Eind 2005 waren 44 woningcorporaties in Limburg actief met een totaal woningbezit van woningen. Daarmee is bijna 30% van de totale woningvoorraad in bezit van woningcorporaties. In de woonmonitor zijn nog verdere specificaties opgenomen. De provinciale woonvisie heeft geen concrete doelen ten aanzien van de voorraad sociale huurwoningen limburgbreed. Wel is er in de kwalitatieve benadering van de regionale opgaves onderscheid gemaakt naar huur- en koopsector en prijsklassen daarin. Dit geeft aan waar de accenten van de regio s zouden moeten liggen volgens de provinciale woonvisie. Koopsector - transacties Koopwoningtransacties In 2006 veranderden in Limburg ruim woningen van eigenaar. Dit is gelijk aan 4,7% van het totaal aantal koopwoningen. Ten opzichte van 2005 is het aantal transacties op een gelijk niveau gebleven. De gemiddelde koopsom bedroeg in 2006 circa ,-. Dit is een toename van ,- oftewel van 5,3% ten opzichte van het voorafgaande jaar. De provinciale woonvisie heeft geen concrete doelen ten aanzien van het functioneren van de koopwoningmarkt limburgbreed. Wel is er in de kwalitatieve benadering van de regionale opgaves onderscheid gemaakt naar huur- en koopsector en prijsklassen daarin. Dit geeft aan waar de accenten van de regio s zouden moeten liggen volgens de provinciale woonvisie. Plancapaciteiten Eind 2006 bestaan plannen voor circa woningtoevoegingen voor de toekomst. Daarnaast bestaan er plannen om in de komende jaren circa woningen aan de voorraad te onttrekken. Dit alles betreft plannen met realisatiejaar t/m 2011 en verder en inclusief naar realisatiejaar onbekende plannen. Het zijn plannen in alle stadia van ontwikkeling, dus ook veel onvolgroeide ideeën en wensen. Van het totaal aantal plannen zijn er voor de resterende 3 jaar van deze beleidsperiode (2007 t/m 2009) nog totaal woningen gepland, waarvan als hard te classificeren zijn. Hard wil zeggen er ligt een onherroepelijk bestemmingsplan aan het plan ten grondslag. Kijkt men echter naar het totaal van alle plannen (61.050) dan staan als hard te boek. Dus ook nu al zijn deze bestemmingsplannen onherroepelijk, maar ze komen waarschijnlijk pas later tot realisatie. Echter, ook voor harde plannen uit het aantal van geldt dat deze niet allemaal t/m 2009 gerealiseerd zullen zijn. er schuiven altijd plannen door naar volgende jaren. In de woonmonitor is de hele planvoorraad nog verder uitgesplitst. Echter hierbij is geen onderscheid gemaakt naar harde plannen en de rest van het programma. Aangezien de uitvoering van de hele plancapaciteit niet aan de orde zal zijn, valt er ook niets te zeggen over de specificatie van dat deel dat mogelijk wel wordt Technische Analyse Woonmonitor Limburg

14 gerealiseerd. (Daarom is het de bedoeling bij de volgende monitor vooral een specificatie te geven van de harde planvoorraad.) De provinciale woonvisie heeft geen ambities ten aanzien van ( harde ) plancapaciteit. De insteek was dat de programma s op regioniveau een realistisch programma moesten zijn, waarop afspraken zouden kunnen worden gemaakt. Het doel was om met de regionale programma s concreet zicht te hebben op de te realiseren woningbouw van de toekomst / rest beleidsperiode. Met de provinciale bandbreedte is hiervoor een voorzet gedaan. Als referentie voor de beoordeling van de omvang van de harde plancapaciteit ten opzichte van het programma kan de door het Ministerie van VROM gehanteerde norm van 130% gehanteerd worden. (Opgemerkt dient te worden dat VROM daarbij uitgaat van een ruimer begrip van wat hard is fase 1 t/m 3 in plaats van alleen fase 1 zoals gehanteerd in de woonmonitor). Voor de resterende 3 jaar voorziet de provinciale woonvisie in een nodige omvang van toevoegingen van á toevoegingen woningen in harde plannen betekent dan een harde plancapaciteit van 175% á 135%. De conclusie is dat binnen de omvang van de geplande woningbouw 2007 t/m 2009 er (ruim) voldoende harde plancapaciteit is om de uitvoering van de provinciale bandbreedte te waarborgen. Er is zelfs meer harde plancapaciteit aanwezig als er plannen van latere jaren bij de beschouwing worden betrokken woningen in harde plannen ten opzichte van de provinciale bandbreedte betekend een harde plancapaciteit van 230% resp. 178%. Zo veel harde plancapaciteit betekent dat er weinig sturingsmogelijkheid meer is voor de (kwalitatieve aspecten van) de woningbouw in de komende jaren. (Dit ware in een beleidsmatige analyse nader te behandelen). 14 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

15 3 Analyse woonmonitor op regioniveau Algemene aandachtspunten voor de analyse op regioniveau Dit hoofdstuk geeft een overzicht van wat er zich afspeelt op regioniveau. De afzonderlijke analyses per regio zijn toegevoegd in de bijlagen 1 t/m 8. Bij de vergelijking per regio is zoals gezegd de regionale woonvisie als referentie genomen. Enige uitzondering vormt de regio Parkstad Limburg. Haar regionale woonvisie is pas in 2007 vastgesteld en geldt voor de jaren 2007 t/m 2010 en dus niet voor Ook in andere regio s geldt dat de regionale woonvisies pas laat (in 2006 of 2007) zijn vastgesteld maar deze gelden ook voor 2006 en dus met terugwerkende kracht. Andere woonvisies zijn nog voor ingang van 2006 gereedgekomen en kennen al één of meerdere actualisaties. Als referentie is (behalve in Parkstad) de eerst vastgestelde regionale woonvisie genomen. Bij de conclusie zijn waar nodig ook de actualisaties mede betrokken. Alle woningbouwprogramma s van regionale woonvisies (behalve van Parkstad) zijn vastgesteld met betrekking tot de beleidsperiode 2006 t/m Het betreft programma s op hoofdlijnen die dynamisch worden ingevuld en deels ook doorlopen over het einde van de beleidsperiode heen. In ieder geval schuiven plannen die vertraagd zijn door naar de volgende jaren (en ook tot na 2009). Woningbouwontwikkeling is een continu proces en kent geen knip per 4 jaar. Daarom is het ook niet mogelijk om concreet aan te geven welke opgave nog rest. Door voortschrijdend inzicht ten aanzien van de programma s veranderd de referentie voortdurend. En dit was ook het doel van de provinciale woonvisie: dynamisch omgaan met de behoeften uit de markt en niet 4 jaar star vasthouden aan programma s waarvan iedereen weet dat die na verloop van tijd niet meer aansluiten bij de vraag. Parkstad heeft dat al verwerkt in de keus om een voortschrijdende visie voor de komende 4 jaar te maken. Het aandeel van de centrumstad in de regio s is dé indicator voor het bundelingsbeleid van het Rijk. In het POL is vastgelegd dat het aandeel van de centrumstad in de regio minimaal gelijk moet blijven. Referentie is daarbij het begin van de vorige beleidsperiode, het jaar De berekening kan voor het jaar 2006 niet in alle gevallen exact gemaakt worden omdat het gebied van de centrumstad (in POL de paarse contouren van stedelijke dynamiek) soms niet samenvalt met gemeentegrenzen. Bovendien waren in de regio s Weerterkwartier en Parkstad Limburg /Nuth wat complicaties in verband met de regioindeling. In de regionale analyses is toch voor zover mogelijk aangegeven wat het aandeel van de centrumstad nu is. Maar zoals ook op andere onderdelen van de monitoring geldt ook hier: pas aan het eind van de beleidsperiode kan de definitieve balans worden opgemaakt. Technische Analyse Woonmonitor Limburg

16 3.2 - Overzicht van ontwikkelingen op regioniveau Deze paragraaf geeft een overzicht van de belangrijkste aspecten van de ontwikkelingen in de diverse regio s voor het jaar Voor meer details zie de regioanalyses in de bijlage 1 t/m 8. De ontwikkeling van de woningvoorraad werd met name bepaald door de toevoegingen. Toevoegingen woningvoorraad 2006 versus regionale woonvisie Toevoeging voorraad conform regionale woonvisie (basisprogramma) Toevoegingen woning-voorraad Verschil realisatie tov raming op jaarbasis 2006 t/m 2009 Gemiddeld per jaar 2006 Maasduinen Venray e.o Venlo e.o Weerterkwartier Midden-Limburg Oost Westelijke Mijnstreek Parkstad Limburg + Nuth?? 1.082? Maastricht & Mergelland Limburg Totaal (excl. Parkstad + Nuth) (+1,6%) In 2006 zijn de toevoegingen aan de woningvoorraad in bijna alle regio s lager dan de ambitie. Alleen in de regio s Midden-Limburg Oost en Maastricht Mergelland is fors meer gebouwd dan het basisprogramma. Bij Parkstad Limburg is er geen programma voor 2006 waaraan de productie gerelateerd kan worden. Maar vergeleken bij de toevoeging die voor de komende 3 jaar voorzien wordt (dik 1000 woningen per jaar) lijkt de productie van 2006 normaal. Twee fors bouwende regio s, een regio met normale productie en 5 regio s die achter lopen geven gemiddeld toch slechts een overschrijding van de basisprogramma s van 2%. Om het beeld compleet te maken volgt hier ook nog een overzicht van de regionale verschillen ten aanzien van de netto woningtoename. De netto toename is vergeleken met de indicatieve bandbreedte uit de provinciale woonvisie op regioniveau. De reden hiervoor is enerzijds het feit dat de regionale woonvisies niet allemaal even compleet zijn ten aanzien van de sloopopgave. Wel is het interessant in hoeverre de provinciale raming op regioniveau realistisch blijken tot nu toe. In de limburgbrede analyse was al vastgesteld dat de productie over 3 jaar genomen wel in de marges vallen van de provinciale verwachtingen (2% meer dan maximale variant). 16 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

17 Maar per regio zijn er verschillen zoals te zien in onderstaande tabel: Vergelijking netto toename woningvoorraad 2004 t/m 2006 versus behoefte (Woonvisie Limburg) Netto uitbreiding voorraad (Woonvisie Limburg) Netto toename woning-voorraad Verschil realisatie t.o.v. raming 2004 t/m t/m t/m t/m 2006 Maasduinen Venray e.o Venlo e.o Weerterkwartier Midden-Limburg Oost Westelijke Mijnstreek Parkstad Limburg + Nuth Maastricht & Mergelland Limburg Totaal ( á) (6.750 á) (+2%) Midden-Limburg Oost scoort ook hier met een forse overschrijding van de raming. In Maastricht Mergelland slaat de balans om van forse overproductie in 2006 (tav de toevoegingen) naar een kleine min tav het saldo over 3 jaar. Dit is het gevolg van een laag saldo van de woningtoename in 2004 en 2005 in combinatie met een forse toename in de onttrekkingen in al met al dus een positieve ontwikkeling in Parkstad Limburg + Nuth (die eerst normale toevoeging lieten zien hebben per saldo toch te veel groei in de voorraadontwikkeling (dat wil zeggen te weinig onttrekkingen in 2006). Het aandeel van de centrumsteden is als gevolg van de bovenstaande voorraadontwikkeling - in 4 regio s gehandhaafd (te weten Venray e.o., Venlo e.o., Midden-Limburg Oost en Westelijke Mijnstreek) en - in 1 regio verbeterd (te weten Maastricht Mergelland) en - in 2 regio s (licht) gedaald (te weten Weerterkwartier en Parkstad +Nuth). In Maasduinen is geen sprake van een centrumstad. Een definitieve balans kan pas na de beleidsperiode van 4 jaar worden opgemaakt. Ter informatie onderstaand de stand van zaken na het eerste jaar. Technische Analyse Woonmonitor Limburg

18 Aandeel woningvoorraad van de centrumstad in de woningvoorraad van de hele regio (cijfers bij benadering) Centrumstad Verschil Aandeel in 2006 Aandeel in t.o.v Maasduinen Venray e.o. > 47,5% 47,5% 0 Venlo e.o. 62% 62,0% 0 Weerterkwartier < 70,4% 70,8% > - 0,4% Midden-Limburg Oost 30,4% 30,4% 0 Westelijke Mijnstreek 64,3% 64,3% 0 Parkstad Limburg + Nuth 83% 83,1% -0,1% Maastricht & Mergelland 60,5% 60,2% +0,3% Wat betreft de plancapaciteit zijn er eveneens regionale verschillen van belang. In de regio s Maasduinen, Venray e.o. en Venlo e.o. is de plancapaciteit voldoende voor de opgave in woningtoevoegingen voor de komende 3 jaar. Maar in de regio Weerterkwartier zijn er aan het eind van 2006 onvoldoende harde plannen om de behoefte de komende 3 jaar in te vullen. In de regio s Parkstad Limburg + Nuth, Maastricht & Mergelland en Midden-Limburg Oost is de omvang van de harde plancapaciteiten daartegen beduidend groter dan de voorziene woningtoevoegingen en dus meer dan voldoende. In de beleidsmatige analyse zal te zijner tijd bezien moeten worden of dit consequenties dient te hebben voor het beleid. BIJLAGEN 1 t/m 8 Bijlage 1 - Regio Maasduinen Bijlage 2 - Regio Venray e.o. Bijlage 3 - Regio Venlo e.o. Bijlage 4 - Regio Midden-Limburg Oost (Roermond e.o.) Bijlage 5 - Regio Weerterkwartier Bijlage 6 - Regio Westelijke Mijnstreek Bijlage 7 - Regio Parkstad Limburg + Nuth Bijlage 8 - Regio Maastricht Mergelland 18 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

19 Bijlage 1 Regio Maasduinen 1 - Algemeen De Woonvisie ( Vitaal tot in de Kern ) is bij brief van 17 mei 2006 door het college van B en W van Gennep mede namens de gemeenten Bergen en Mook en Middelaar aangeboden aan Gedeputeerde Staten. Deze hebben op 3 juli 2006 geantwoord dat zij de nota Vitaal tot in de Kern zien als een belangrijke stap in de goede richting, maar nog niet als een volwaardige woonvisie. Gedeputeerde Staten verzochten om de visie aan te vullen met nadere uitgewerkte en intergemeentelijk afgestemde woningbouwprogramma s en met uitvoeringsafspraken. Een gedetailleerd woningbouwprogramma (Uitvoeringsprogramma Vitaal tot in de Kern ) regio werd vervolgens is inmiddels (29 mei 2007) aangeboden aan Gedeputeerde Staten. Gedeputeerde Staten hebben op 30 oktober 2007 ingestemd met het programma (en daarbij enkele kanttekeningen geplaatst). 2 - De regionale woonvisie Maasduinen ( Vitaal tot in de Kern ) op hoofdlijnen De nota Vitaal tot in de Kern bevat een integrale visie op wonen, welzijn en zorg in de regio Maasduinen. De regio streeft naar versterking van de vitaliteit en de leefbaarheid van de regio en van de kernen daarin. De regio streeft bovendien naar een evenwichtige bevolkingsopbouw en bevordering van de leefbaarheid in de kernen, waarbij ook ingezet wordt op het aantrekken van vestigers van buiten de regio. 3 - Bespreking per aspect uit de woonmonitor De woonmonitor 2006 van de regio Maasduinen geeft het volgende beeld van de regio: De woningvoorraad in Maasduinen bestaat uit 66% koopwoningen en 34% huurwoningen. Daarmee is het aandeel koopwoningen 13% hoger dan het Limburgse gemiddelde, maar dat past bij het verschijnsel dat het aandeel koopwoningen in Noord- en Midden-Limburg algemeen hoger is dan gemiddeld. De verdeling over de regio is gelijkmatig, met in Gennep een iets hoger aandeel huurwoningen. Wat woningtypen betreft valt op dat in vergelijking met heel Limburg er in Maasduinen relatief veel vrijstaande woningen en twee-ondereen-kapwoningen zijn. In de regionale woonvisie zijn geen doelen geformuleerd ten aanzien van de verhouding huur en koop of de woningtypes of de onttrekking van specifieke delen van de voorraad (naar bouwjaar). In de programmering is er wel meer koop dan huur voorzien. Technische Analyse Woonmonitor Limburg

20 De woningvoorraadontwikkeling: in 2006 zijn in Maasduinen 224 woningen toegevoegd en 5 onttrokken, een groei van per saldo 219 woningen (1,5% van de voorraad). Het jaar 2006 was hiermee een topjaar (de gemiddelde toename van de voorraad in de afgelopen tien jaar bedroeg iets meer dan 100 woningen per jaar). Bijna alle toegevoegde woningen zijn eengezinswoningen. In 2006 was voor het eerst sinds jaren sprake van een bescheiden toevoeging van huurwoningen (72). De opgeleverde woningen behoorden zowel in de huur- als in de koopsfeer overwegend tot de duurdere klassen (huur > 615 p.m., koopprijs > ,-). Er werd slechts een bescheiden aantal (14) nieuwe nultredenwoningen gerealiseerd. Volgens de woonmonitor zouden in 2006 slechts 2 zorgwoningen zijn opgeleverd. Dit lage aantal is vreemd tegen de achtergrond van de ambitieuze plannen die in woonvisie en het uitvoeringsprogramma zijn opgenomen (344 zorgwoningen tot 2010 en 157 zorgwoningen in de periode , 1600 nultredenwoningen via nieuwbouw en aanpassing bestaande voorraad tot 2015). Onduidelijk is of dit lage aantal opgeleverde woningen de werkelijkheid weergeeft, of dat wellicht een aantal opgeleverde woningen ten onrechte niet als zorgwoningen c.q nultredenwoningen zijn aangemerkt in de monitor. Deze voorraadontwikkeling staat tegenover een voornemen uit de nota Vitaal tot in de Kern om in de periode 2005 t/m woningen toe te voegen aan de voorraad, dus gemiddeld 580 per jaar. Het recente Uitvoeringsprogramma geeft voor de jaren 2005 en 2006 de feitelijke woningproductie volgens het CBS, en schat voor 2007 de netto toevoeging op 160 woningen. In de daarop volgende jaren voorziet het programma een stijging tot 950 woningen in 2009, hetgeen redelijkerwijs niet haalbaar geacht mag worden. De sociale huursector betreft in de regio ca. 25% van de totale woningvoorraad. De omvang van het bezit is al sinds enkele jaren licht dalend. Het aandeel goedkope huurwoningen bedraagt ca. 18 %, betaalbare woningen 78 % en dure woningen ca. 4 %. De leegstand is te verwaarlozen. In de regionale woonvisie zijn geen specifieke doelen gesteld ten aanzien van ontwikkeling van het corporatiebezit. De koopsector is eveneens belicht in de woonmonitor. De gemiddelde koopprijs van de 363 in 2006 van eigenaar veranderde woningen bedroeg (een stijging van meer dan 6% ten opzichte van het voorgaande jaar) en kwam daarmee duidelijk boven het landelijke gemiddelde. De plancapaciteit uit de woonmonitor geeft een beeld van alle plannen die in de regio geregistreerd zijn. Van belang zijn vooral de harde plannen. De totale plancapaciteit per 1/1/2007 bedraagt volgens de woonmonitor 2641 woningen, waarvan voor 175 woningen reeds een bouwvergunning is verleend en waarvan ca. 550 woningen onderdeel zijn van vastgestelde, goedgekeurde of onherroepelijke plannen. De overige woningbouwplannen bevinden zich nog in de idee- of ontwerpfase. 20 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

21 In de regionale woonvisie (uitvoeringsprogramma) is sprake van een voorgenomen productie van ruim 2000 woningen in de periode 2005 t/m Als met daarvan aftrekt 303 woningen nieuwbouw in 2005 en 2006 resteren voor de laatste 3 jaar tussen de 550 en 600 woningen per jaar. In het licht van de woningproductie in het verleden is dit aantal irreeel. Een (aanzienlijk) deel van de opleveringen zal doorschuiven naar de periode na 2009, zoals overigens in de toelichting op het uitvoeringsprogramma vermeld. Van de 2000 woningen worden er ca. 400 aangemerkt als zorgwoningen en 230 als seniorenwoningen Conclusie: met de huidige plancapaciteit kan de regio enkele jaren vooruit bij een realistisch bouwtempo (ca. 200 woningen per jaar). Als de regio meer woningen wil opleveren, dan zal zachte capaciteit (idee- en ontwerpfase) moeten worden omgezet in harde capaciteit. Dit is zonder meer raadzaam om de weg vrij te maken voor de opleveringen vanaf Overzicht van kerncijfers ggb huur ggb koop app huur app koop Toevoegingen Anderszins (rest) Total toevoegingen Onttrekkingen prov. wv realisatie realisatie (basis) program Huur (ggb + app) 906 Koop (ggb+ app) realisatie verwachte realisatie Huur (ggb+ app) 815 Koop (ggb+ app) totaal verwachte realisatie Technische Analyse Woonmonitor Limburg

22 5 - Conclusie ten aanzien van de monitorgegevens 2006 voor Maasduinen De monitoring van de regio Maasduinen laat zien dat: - er voldoende harde bestemmingsplancapaciteit voorhanden is om het programma uit de provinciale woonvisie te realiseren. - als de regio overtuigende motieven heeft om meer woningen te produceren, en GS stemmen daarmee in, dan zal nu al gestart moeten worden met de omzetting van zachte in harde capaciteit. Aandachtspunt voor de komende jaren is de realisatie van zorgwoningen, nultredenwoningen en seniorenwoningen, die achteraan in de planperiode zijn geprogrammeerd (2008 en 2009) met bijbehorend risico van vertragingen in de oplevering. 22 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

23 Bijlage 2 Regio Venray e.o. 1 - Algemeen De regio Venray bestaat uit een viertal gemeenten, te weten: Horst aan de Maas, Meerlo-Wanssum, Sevenum en Venray. Binnen deze regio vervult Venray, als stedelijke centrumgemeente, een bovenregionale functie. Horst aan de Maas is een plattelandsgemeente met een regionale centrumfunctie en de gemeente Meerlo-Wanssum en Sevenum voorzien in de functie als plattelandsgemeente. De regio Venray heeft in 2007 twee woningmarktanalyses laten opstellen, welke de opmaat zijn voor een actualisatie van de regionale woonvisie in Omdat de vertaling van de resultaten van de woningmarktanalyses voor de afzonderlijke gemeenten net iets anders is, is besloten om ieder apart ook een gemeentelijke woonvisie op te stellen. In deze gemeentelijke visies kunnen locale knelpunten beter inzichtelijk worden gemaakt, zonder dat dit op gespannen voet komt te staan met de regionale beleidsuitgangspunten. 2 - Woonvisie op hoofdlijnen In de regionale woonvisie Venray (december 2005) is sterk ingezet op een kwaliteitsslag voor de diverse doelgroepen. De regio wil extra investeren in de sociale huursector en de goedkope koopsector voor starters op de woningmarkt. Ook zet de regio - met het oog op de vergrijzing - in op het bouwen van levensloopbestendige woningen en zorgwoningen. Venray is een groeiregio. Dat heeft in de woonvisie geleid tot een programma met een nieuwbouwproductie van ruim 2800 woningen voor de periode tot Overigens hebben de recent uitgevoerde marktanalyses aangetoond, dat de groei aan het afvlakken is. De regio zal dit gegeven meenemen bij de actualisatie die in 2008 is gepland. 3 - Woonmonitor per onderdeel De woonmonitor 2006 van de regio Venray geeft het volgende beeld: De woningvoorraad in de regio Venray bestaat per 31december 2006 uit in totaal woningen, waarvan 66% koopwoningen en 34% huurwoningen. Het aandeel koopwoningen ligt hiermee 9% boven het Limburgs gemiddelde. De verdeling over de regio is niet gelijkmatig. Venray heeft een beduidend hoger aandeel huurwoningen (42%) dan de overige gemeenten, met Horst a/d Maas als goede tweede (30%). Uit recente woningmarktanalyses is gebleken, dat er een toenemende vraag naar kleinere en goedkope huurwoningen wordt geconstateerd. Wat betreft de woningvoorraadontwikkeling heeft de regio in woningen aan de voorraad toegevoegd (waarvan 487 door nieuwbouw) en 11 woningen aan de voorraad onttrokken(waarvan 9 door sloop). Technische Analyse Woonmonitor Limburg

24 Een netto toename van 544 woningen dus, ofwel 1,76% van de totale voorraad. Het aandeel van de centrumstad bedraagt per 31 december % van de totale voorraad. Daarbij moet worden vermeld dat dit alleen een benadering is omdat de gemeente Venray zowel stedelijke als landelijke gebieden kent. In ieder geval zakt het aandeel centrumstad niet ten opzichte van de referentie van 47,5%. De verhouding in de nieuwbouwproductie tussen stedelijk en landelijk bedroeg in % tegen 52%. Het aandeel koopwoningen in de nieuwbouwsfeer bedroeg 81% tegen 19% huurwoningen. Het aandeel huurwoningen is hiermee aan de lage kant, zeker gelet op de geconstateerde toenemende vraag naar extra goedkope huurwoningen. Van deze huurwoningen bleef 95% onder de aftoppingsgrens van 520,=. In de koopsfeer zijn veel woningen (39%) gerealiseerd in de dure klasse > ,=. (Van ruim 50% is de prijsklasse onbekend). In totaal zijn er 46 nultredenwoningen gerealiseerd (waarvan 40 zorgwoningen). Opvallend is, dat alleen Venray verantwoordelijk is voor deze productie. In dit licht bezien is het interessant, de ontwikkelingen van het plan Hof te Berkel in Horst aan de Maas te blijven volgen. De opgave ten aanzien van nultreden- en zorgwoningen is in Venray niet duidelijk benoemd, dus de productie kan niet goed worden gewaardeerd. Een ander aandachtspunt is de relatief lage sloopproductie. Bij een afvlakkende groei, later mogelijk gevolgd door krimp, wordt het aanpassen van de bestaande voorraad een steeds belangrijker instrument om de woningvoorraad aan te laten sluiten aan de kwalitatieve vraag. In dat opzicht is het van belang om in de toekomst ook een sloopopgave in beeld te brengen. Hoewel het te vroeg is voor het trekken van definitieve conclusies, is wel duidelijk, dat de in de woonvisie opgenomen taakstelling in de periode (netto toevoeging van ruim 2800 woningen) ambitieus is in vergelijking met de realisatie van Ten opzichte van de productie in 2005 en eerdere jaren is overigens al een forse stijging waar te nemen. In de huursector is sinds een aantal jaar een dalende trend van het aantal woningen waar te nemen. Deze daling is in 2005 hoofdzakelijk veroorzaakt door de verkoop van corporatiebezit. De woningvoorraad van de corporaties bedraagt per 31 december 2005 in totaal 7759 woningen (25,2% van de totale woningvoorraad). Het aandeel in de goedkope huursector bedraagt 19%, in de betaalbare sector 78% en in de dure sector 3%.De leegstand is verwaarloosbaar. In de koopsector zien we een lichte daling van het aantal transacties (827 in 2006 t.o.v. 841 in 2005) en een forse stijging van de gemiddelde koopsom ( ,= in 2006 tegen ,= in Dit is een stijging van 9,9%. De beschikbare plancapaciteiten geven een beeld van het aantal in voorraad zijnde plannen voor woningtoevoegingen en onttrekkingen die in de regio zijn geregistreerd. De totale capaciteit voor toevoegingen bedraagt 4434 woningen, waarvan 2060 woningen onherroepelijk zijn. Voor 1385 woningen is inmiddels bouwvergunning verleend. De beschikbare harde capaciteit van 2060 woningen lijkt in ieder geval voldoende voor de komende 2 à 3 jaar om door te kunnen met het realiseren van de taakstelling. De capaciteit voor sloop lijkt met 118 woningen aan de magere kant. 24 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

25 4 - Overzicht van kerncijfers ggb huur ggb koop app huur app koop Toevoegingen anders-zins (rest) Totaal Onttrekkingen prov. wv realisatie realisatie kader PM realisatie verwachte realisatie 2007 Horst: 540 woningen Meerlo Wanssum: PM; Sevenum: PM; Venray: 507 woningen PM PM totaal verwachte realisatie PM PM 5 - Conclusies Zoals reeds gezegd is het te vroeg om aan deze monitor harde conclusies te verbinden. Gelet op de gewenste kwaliteitsslag is het wel raadzaam het slooptempo op te voeren (oplossingen zoeken in aanpassing bestaande voorraad) en de productiesnelheid van nultreden- en zorgwoningen te verhogen. Er moet voor worden gewaakt om de algemene bouwproductie klakkeloos te verhogen. Dit zou een puur kwantitatieve benadering zijn, die voorbij gaat aan de redenen waarom het bouwtempo thans te laag is om de taakstelling in de woonvisie te kunnen realiseren. Het is goed mogelijk dat hier markttechnische redenen aan ten grondslag liggen. De recent uitgevoerde woningmarktanalyses hebben in ieder geval al het afvlakken van de groei laten zien. De regio zal de woonvisie volgend jaar actualiseren. Technische Analyse Woonmonitor Limburg

26 Bijlage 3 Regio Venlo e.o. 1 - Algemeen De regio Venlo bestaat uit de gemeenten Arcen en Velden, Beesel, Helden, Kessel, Maasbree, Meijel en Venlo. Venlo fungeert als stedelijke centrumgemeente. De overige gemeenten zijn plattelandsgemeenten, waarbij Helden de rol van regionale centrumgemeente vervult. De regio heeft medio een geactualiseerde woonvisie ingediend. De geactualiseerde visie gaat in op een aantal kritische opmerkingen die GS verleden jaar hebben gemaakt ten aanzien van de toen ingediende regionale woonvisie. De thans aangebrachte aanpassingen voorzien in belangrijke mate in de door ons gewenste kwaliteitsimpuls. De regio is thans bezig met de voorbereiding op een woonwensenonderzoek en een regionale woonmilieustudie waarvoor binnenkort opdracht zal worden verleend. Verwacht wordt dat de woonvisie hierdoor nog verder aan kwaliteit zal winnen. De geactualiseerde visie bevat eveneens een werkplan waarin een aantal projecten is opgenomen waar regio en Provincie de komende jaren gezamenlijk aan zullen werken. Tevens is per project aangegeven wat de gevraagde inbreng van de Provincie is. 2 - Woonvisie op hoofdlijnen Hoofddoel van de woonvisie is te komen tot een regionale woningvoorraad die aansluit bij de wensen van de huidige bevolking èn goed is toegerust voor het opvangen van toekomstige ontwikkelingen. De nadruk ligt hierbij primair op kwaliteit: variatie in woonmilieus, woningtype, prijsklasse, flexibiliteit, vormgeving en architectuur, duurzaamheid, levensloopbestendigheid, kwaliteit van de woonomgeving e.d. Onderdeel van deze focus op kwaliteit is expliciete aandacht voor de huisvesting van specifieke doel groepen als ouderen en gehandicapten. De centrale ambitie in de visie is dat oplossingen voor de problemen zoveel mogelijk binnen de bestaande woningvoorraad en binnen het bestaande stedelijk gebied gevonden moeten worden. Dit is niet alleen een duurzame benadering, maar dit biedt volgens de regio ook meer kansen dan nieuwbouw. Nieuwbouw is immers in vergelijking tot de bestaande woningvoorraad zeer beperkt en biedt dus weinig mogelijkheden en kansen bij het oplossen van problemen. 3 - Woonmonitor per onderdeel De woonmonitor 2006 van de regio Venlo geeft het volgende beeld: De woningvoorraad in de regio Venlo bestaat per 31december 2006 uit in totaal woningen, waarvan 59% koopwoningen en 41% huurwoningen. Het aandeel koopwoningen ligt hiermee 2% boven het Limburgs gemiddelde. De verdeling over de regio is niet gelijkmatig. Venlo heeft een beduidend hoger aandeel huur- 26 Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

27 woningen (46%) dan de overige gemeenten, met Beesel als goede tweede (39%). Uit recente woningmarktanalyses is gebleken, dat de markt voor appartementen verzadigd raakt. Het aandeel appartementen is met 15% voor de regio niet buitensporig hoog. Daarbij dient wel aangetekend te worden dat het aandeel appartementen in de gemeente Venlo met 22% ruim hoger is. Er dreigt hierdoor een spanningsveld te ontstaan bij de invulling van diverse inbreidings- en herstructureringslocaties in Venlo. Wat betreft de woningvoorraadontwikkeling heeft de regio in woningen aan de voorraad toegevoegd (waarvan 703 door nieuwbouw) en 118 woningen aan de voorraad onttrokken(waarvan 98 door sloop). Een netto toename van 681 woningen dus, ofwel 1,06% van de totale voorraad. Het aandeel van de centrumstad bedraagt per 31 december % van de totale voorraad. Daarmee wordt het aandeel van de centrumstad precies goed gehandhaafd. De verhouding tussen stedelijk en landelijk bedroeg in % tegen 42%. Het aandeel koopwoningen in de nieuwbouwsfeer bedroeg 82% tegen 18% huurwoningen. Het aandeel huurwoningen is hiermee aan de lage kant. Van deze huurwoningen bleef ruim 70% onder de aftoppingsgrens van 520,=. In de koopsfeer zijn de meeste woningen (55%) gerealiseerd in de middeldure klasse ( ,= ,=). In totaal zijn er 167 nultredenwoningen gerealiseerd (waarvan 79 zorgwoningen). Opvallend is, dat alleen Venlo en Maasbree verantwoordelijk zijn voor deze productie. Gelet op de hoge ambitie in de regionale woonvisie op dit onderdeel (1649 woningen in de periode ), is deze omvang gering. Hoewel het te vroeg is voor het trekken van definitieve conclusies, is wel duidelijk, dat de in de woonvisie opgenomen taakstelling in de periode (basisprogramma: 3923; ambitieprogramma: 4665) ambitieus is in vergelijking met de realisatie van Ten opzichte van de productie in 2005 is overigens wel een stijging waar te nemen. In de huursector is sinds een aantal jaar een daling van het aantal woningen waar te nemen. Deze daling is in 2005 hoofdzakelijk veroorzaakt door de verkoop van corporatiebezit. De woningvoorraad van de corporaties bedraagt per 31 december 2005 in totaal woningen (30,6% van de totale woningvoorraad). Het aandeel in de goedkope huursector bedraagt 24%, in de betaalbare sector 73% en in de dure sector 3%.De leegstand is verwaarloosbaar. In de koopsector zien we een lichte stijging van het aantal transacties (1897 in 2006 t.o.v in 2005) en een forse stijging van de gemiddelde koopsom ( ,= in 2006 tegen ,= in Dit is een stijging van 5,2%. De beschikbare plancapaciteiten geven een beeld van het aantal in voorraad zijnde plannen voor woningtoevoegingen en onttrekkingen die in de regio zijn geregistreerd. De totale capaciteit voor toevoegingen bedraagt 9408 woningen, waarvan 2467 woningen onherroepelijk zijn. Voor 1300 woningen is inmiddels bouwvergunning verleend. De beschikbare harde capaciteit van 2467 woningen lijkt in ieder geval voldoende voor de komende 2 à 3 jaar om door te kunnen met het realiseren van de taakstelling. De capaciteit voor sloop lijkt met 762 woningen zou eveneens voldoende moeten zijn voor de te realiseren opgave de komende 2 à 3 jaar. Technische Analyse Woonmonitor Limburg

28 4 Overzicht van kerncijfers ggb huur ggb koop app huur app koop Toevoegingen anderszins (rest) Totaal toevoegingen Onttrekkingen prov. wv realisatie realisatie kader In woonvisie niet nader gespecificeerd Basis: 3923 Extra: realisatie verwachte realisatie totaal verwachte realisatie PM PM 5 - Conclusies Zoals reeds gezegd is het te vroeg om aan deze monitor harde conclusies te verbinden. Gelet op de gewenste kwaliteitsslag is het wel raadzaam het slooptempo op te voeren (oplossingen zoeken in aanpassing bestaande voorraad) en de productiesnelheid van nultreden- en zorgwoningen te verhogen. Er moet voor worden gewaakt om de algemene bouwproductie klakkeloos te verhogen. Dit zou een puur kwantitatieve benadering zijn, die voorbij gaat aan de redenen waarom het bouwtempo thans te laag is om de taakstelling in de woonvisie te kunnen realiseren. Het is goed mogelijk dat hier markttechnische redenen aan ten grondslag liggen. Deze moet de regio eerst proberen boven water te krijgen. Met het woonwensenonderzoek en de regionale woonmilieuanalyse hoopt de regio meer inzicht te krijgen op de vraagzijde van de woningmarkt. Verwacht wordt, dat dit de nodige input oplevert voor een nieuwe woonvisie voor de periode vanaf Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006