VOORSTEL aan KAN-RAAD

Transcriptie

1 VOORSTEL aan KAN-RAAD Datum : 15 april 2004 Onderwerp : Voortgangsrapportage 2004 Samenvatting Uit de jaarlijkse voortgangsrapportage woningbouw blijkt dat de voortgang van de woningbouw in de VINEX bouwgemeenten in 2003 opnieuw is achtergebleven bij de prognoses. De VINEX taakstelling wordt waarschijnlijk in de tweede helft van 2005 bereikt. Een aantal gemeenten wijkt substantieel af van de differentiatieafspraken. Bijgevoegd is ter kennisneming de voortgangsrapportage woningbouw Deze is opgesteld op basis van de door de gemeenten ingediende planningslijsten. Met deze rapportage wordt beoogd inzicht te geven in de voortgang van de woningbouw en het voldoen aan vastgesteld beleid. In RSP en Streekplan is een concentratiebeleid opgenomen, gericht op het toevoegen van woningbouw in en aan de beide steden. Ook geldt het principe inbreiding boven uitbreiding. Daarnaast is bundelingsbeleid vastgelegd, op basis waarvan de woningbouw voor een zeer groot deel in het stedelijk kerngebied dient plaats te vinden. De rapportage sluit hierbij aan door de woningproductie onder te verdelen in VINEX bouwgemeenten en overige gemeenten. In de verstedelijkingsafspraken met het Rijk is vastgelegd dat 50 % van de woningbouw in bestaand stedelijk gebied dient plaats te vinden. Belangrijke conclusies in de rapportage zijn: De voortgang van de woningbouw in de VINEX bouwgemeenten is opnieuw achtergebleven bij de prognoses van vorig jaar. In 2003 was de netto toevoeging aan de woningvoorraad ongeveer een derde deel minder dan de prognose van vorig jaar. De prognose voor 2004 is opnieuw naar beneden bijgesteld. Daardoor zal de VINEX taakstelling voor de periode tot en met 2004 naar verwachting pas in de tweede helft van 2005 worden bereikt. Een aantal gemeenten wijkt substantieel af van de differentiatieafspraken. Uit de huidige prognose blijkt dat het aandeel dure koopwoningen enigszins afneemt. De inhoud van bijgevoegde voortgangsrapportage zal, met uitzondering van de bijlagen, onderdeel zijn van de vastgoedrapportage KAN Voorstel: 1. Kennis te nemen van de rapportage

2 Voortgangsrapportage woningbouw 2004 Nijmegen, april 2004

3 1. Inleiding en ontwikkeling in hoofdlijnen De jaarlijkse voortgangsrapportage woningbouw geeft een beeld van de ontwikkeling van nieuwbouw van woningen in het Knooppunt Arnhem-Nijmegen. Dit maakt het mogelijk de voortgang te volgen en zo nodig in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. In 2002 is de Woonvisie KAN vastgesteld. Op basis daarvan is het woningbouwbeleid vernieuwd, waarbij gemeenten binnen concessiegebieden de eigenstandige verantwoordelijkheid hebben om woningen te gaan bouwen. Daarvoor worden met gemeenten concessies afgesloten voor een periode van vijf jaar. Voor de eerste concessie geldt de periode 2004 tot In deze rapportage komt dit nieuwe beleid met name aan de orde in paragraaf 4.3, waar de prijsdifferentiatie van de woningbouw voor de periode 2004 tot en met 2007 wordt besproken. Opvallend in de huidige rapportage is het opnieuw verder vooruitschuiven van de woningbouwproductie. Dit wordt wederom vooral veroorzaakt door het minder snel dan verwacht opstarten van de bouw op de grote uitbreidingslocaties. Vier jaar geleden werd nog een piek in de woningbouw voorzien voor de periode 2001 tot en met 2003; de jaren daarna schoof die op naar latere jaren en vlakte af doordat het aantal te bouwen woningen fors naar beneden werd bijgesteld. Uit de vorig jaar gepresenteerde gegevens volgde een grote bouwpiek rond Nu blijkt deze piek afgevlakt en verder vooruitgeschoven. Om de woningproductie te verhogen is in 2003 het project tempoversnelling gestart. Een toename van het aantal nieuwbouwwoningen is op basis daarvan binnen enkele jaren te verwachten. Een tweede aandachtspunt blijft de woningdifferentiatie. In alle subregio s van het KAN gebied worden volgens de planning te weinig woningen in de sociale koopsector gerealiseerd. In het KAN als geheel wordt in de periode 1999 tot en met 2004 volgens de planning beduidend meer in de dure sectoren gerealiseerd dan op basis van de differentiatie afspraken gewenst is. Ten opzichte van de rapportage vorig jaar is het aandeel dure woningen wel afgenomen. 2. Regionale woningbouwplanning In het Regionaal Structuurplan KAN 2015 is de netto uitbreiding van de woningvoorraad per gemeente vastgelegd. In deze woningbouwplanning zijn ook de aantallen woningen opgenomen die in hoofd- en nevenkernen gebouwd kunnen worden. Deze uitbreiding van de woningvoorraad per gemeente sluit uiteraard aan op de afspraken met het Rijk in het VINEX uitvoeringsconvenant en de uitvoeringsafspraken voor het verstedelijkingsbeleid 2005 tot In juni 2000 heeft de KAN-raad de binnenregionale verdeling voor de woningbouw vastgesteld op basis van de eerder vastgestelde uitgangspunten. Die binnenregionale verdeling is door de provincie overgenomen en vastgelegd in het in 2000 vastgestelde uitvoeringsprogramma woningbouw. In afbeelding 1 zijn de bouwmogelijkheden weergegeven. Voortgangsrapportage woningbouw 2004 Pagina 2

4 Angerlo Arnhem Bemmel Beuningen Didam Doesburg Duiven Elst Gendt Groesbeek Heteren Heumen Huissen Millingen aan de Rijn Nijmegen Renkum Rheden Rozendaal Rijnwaarden Ubbergen Valburg Westervoort Wijchen Zevenaar KAN (Gelders deel) Mook en Middelaar *) 505 pm pm pm *) Op basis van het RSP Afbeelding 1. Geplande woningproductie voor het KAN op basis van het provinciale uitvoeringsprogramma woningbouw Zoals in de vorige paragraaf is vermeld, vindt momenteel de overgang van een contingentenbeleid naar een concessiebeleid plaats, waardoor er voor de gemeenten meer beleidsruimte ontstaat met betrekking tot de aantallen te realiseren woningen. Hiermee wordt onder meer een versnelling van de woningbouw beoogd, waardoor de nu optredende achterstanden kunnen worden beperkt. 3. Woningproductie tot en met 2007 De gerealiseerde en geplande woningbouwproductie voor de periode tot en met 2007 wordt apart besproken voor de gemeenten met een taakstelling op basis van de met het Rijk gemaakte VINEX afspraken en voor de overige gemeenten. 3.1 VINEX bouwgemeenten VINEX taakstelling Op grond van het VINEX Uitvoeringsconvenant dienen de 9 VINEX bouwgemeenten in het KAN in de periode tot en met 2004 netto tenminste woningen toe te voegen aan de woningvoorraad waarvan in de periode tot en met Bij de beoordeling in 2005 van deze woningbouwtaakstelling zal rekening worden gehouden met maximaal Voortgangsrapportage woningbouw 2004 Pagina 3

5 Gemeente realisatie Arnhem Beuningen Duiven Heumen Lingewaard Nijmegen *) Overbetuwe Westervoort Wijchen *) Zie de tekst voor een toelichting op de achterblijvende productie in Nijmegen Afbeelding 2. Gerealiseerde en geplande netto toevoegingen aan de woningvoorraad tot en met 2007 in de VINEX bouwgemeenten woningen in de Waalsprong, waarvan de uitvoering vertraagd is ten gevolge van de plannen van het Rijk met betrekking tot verbetering van de hoogwaterafvoer van de Waal bij Nijmegen. Dat betekent dat in de periode tot en met 2004 netto tenminste woningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd. In afbeelding 2 is de gerealiseerde en geplande netto toevoeging aan de woningvoorraad in de VINEX bouwgemeenten weergegeven. De feitelijke nieuwbouwproductie van tot en met 2003 is overigens woningen hoger dan aangegeven in afbeelding 2. Deze woningen zijn echter een compensatie voor in deze periode gesloopte of anderszins aan de voorraad onttrokken woningen. Bij vergelijking van de huidige prognoses voor de woningproductie met de VINEX taakstelling blijkt het volgende. De taakstelling voor de periode tot en met 1999 is medio 2002 gerealiseerd. De totale, voor de dijkverlegging gecorrigeerde, taakstelling van woningen voor de periode tot en met 2004 zal naar verwachting binnen die periode voor een zeer groot deel worden gerealiseerd. Pas in de tweede helft van 2005 zal volledig aan deze taakstelling zijn voldaan. Dat is een half jaar later dan vorig jaar nog werd gedacht. Prognoses en toelichting Uit de door de gemeenten voor de huidige rapportage aangeleverde planningslijsten blijkt dat het aantal in 2003 gerealiseerde woningen fors lager is dan eerder gepland, zelfs ten opzichte van de vorig jaar al bijgestelde prognoses. In afbeelding 3 is dit weergegeven. Op basis van de huidige gegevens moet ook de prognose voor 2004 fors naar beneden worden bijgesteld, zoals in afbeelding 4 is weergegeven. Dit komt vooral doordat de bouwproductie op de grote bouwlocaties Westeraam (Overbetuwe), Schuytgraaf (Arnhem) en Waalsprong (Nijmegen) later en minder snel op gang is gekomen dan verwacht. In de Waalsprong heeft, zoals bekend, de door het Rijk noodzakelijk geachte dijkverlegging gevolgen voor de woningbouw. In een gedeelte van de Waalsprong kan geen woningbouw meer plaatsvinden; voor dit programma moet compensatie gevonden worden. Voor andere gedeelten moet het bouwprogramma bijgesteld worden. Daarnaast is de MER-procedure voor de Waalsprong opnieuw doorlopen. De effecten hiervan zijn, voor zover die nu bekend zijn, verwerkt in de prognoses. De in totaal geplande toevoeging aan de woningvoorraad voor de periode 2001 tot en met 2004 is met 11 % afgenomen ten opzichte van de opgave van vorig jaar. Toen was voor deze periode een toename van woningen voorzien, nu is dat Voortgangsrapportage woningbouw 2004 Pagina 4

6 Gemeente prognose 2003 eind 2001 prognose 2003 eind 2002 realisatie 2003 Arnhem Beuningen Duiven Heumen Lingewaard Nijmegen *) Overbetuwe Westervoort Wijchen *) Zie de tekst voor een toelichting op de achterblijvende productie in Nijmegen Afbeelding 3. Bijstelling van de in het jaar 2003 geplande oplevering van woningen voor de VINEX bouwgemeenten. Gemeente prognose 2004 eind 2002 prognose 2004 eind 2003 verschil Arnhem Beuningen Duiven Heumen Lingewaard Nijmegen *) Overbetuwe Westervoort Wijchen *) Zie de tekst voor een toelichting op de bijstelling voor Nijmegen Afbeelding 4. Bijstelling van de in het jaar 2004 geplande oplevering van woningen voor de VINEX bouwgemeenten. Voor de woningzoekenden is het een slechte zaak, dat de totale productie-verwachtingen sinds door de gemeenten elk jaar neerwaarts zijn bijgesteld en er onvoldoende aanbod beschikbaar is, terwijl er tot op heden een grote vraag is. Voortgangsrapportage woningbouw 2004 Pagina 5

7 3.2 Overige KAN gemeenten In afbeelding 5 is de netto uitbreiding van de woningvoorraad in de overige 12 KAN gemeenten weergegeven. In deze gemeenten is de woningvoorraad in de periode tot en met 2003 uitgebreid met woningen. Voor deze gemeenten geldt dat de geplande woningaantallen ongeveer gelijk zijn aan de prognose van vorig jaar. Gemeente realisatie Angerlo Didam Doesburg Groesbeek Millingen a.d. Rijn Renkum Rheden Rozendaal Rijnwaarden Ubbergen Zevenaar Mook en Middelaar Afbeelding 5. Uitbreiding woningvoorraad tot en met 2007 voor de Overige KAN gemeenten. 3.3 Concentratie en aandeel inbreiding De aantallen woningen gebouwd en gepland in de Vinex bouwgemeenten en overige gemeenten is nagenoeg overeenkomstig de afspraken in het Vinexconvenant. De verhouding tussen de steden en de overige Vinex gemeenten wijkt echter af. In Arnhem en Nijmegen zijn in de periode tot en met 2003 in totaal woningen gebouwd. Dat is 37 % van de totale productie in het KAN gebied, zoals blijkt uit afbeelding 6. Jaartal Woningproductie (bruto) Uitbreiding woningvoorraad (netto) realisatie ,9 34,0 47,5 41,0 29,6 38,0 45,3 21,9 18,3 36,6 55,2 49,0 38,1 26,1 39,0 39, ,2 29,9 47,4 39,1 27,9 37,1 40,9 5,3 5,6 32,5 54,8 45,5 34,4 26,1 35,3 40,8 Afbeelding 6 De woningbouw in Arnhem en Nijmegen als percentage van de totale woningbouw in het KAN. Doordat in de beide steden relatief veel vervangende nieuwbouw plaatsvindt, is het aandeel in de uitbreiding van de woningvoorraad iets lager. Volgens de binnenregionale verdeling is voor Arnhem en Nijmegen voor de gehele periode tot en met 2004 een aandeel van 46 % in de uitbreiding van de woningvoorraad gepland, terwijl hier nu circa 42 % van de KAN bevolking woont. Uit afbeelding 6 blijkt dat het concentratiebeleid pas vanaf 2004 wordt geëffectueerd. Voor de periode tot en met 2007 blijft feitelijk deconcentratie plaatsvinden. Vanaf 2001 is aan alle gemeenten gevraagd een onderscheid te maken tussen woningbouw op uitbreidingslocaties en woningbouw in bestaand stedelijk gebied. Deze gegevens zijn van Voortgangsrapportage woningbouw 2004 Pagina 6

8 belang voor de monitoring van de verstedelijkingsafspraken die begin 2002 met het Rijk zijn gemaakt. Onderdeel van die afspraken is het uitgangspunt dat 50 % van de verstedelijkingsopgave in bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. In afbeelding 7 is aangegeven welk aandeel van de woningbouw binnen bestaand bebouwd gebied plaatsvindt. Jaartal Woningproductie (bruto) Uitbreiding woningvoorraad (netto) Afbeelding 7. Woningbouw in bestaand stedelijk gebied als percentage van de totale woningbouw. 4. Woningdifferentiatie In paragraaf 4.1 en 4.2 wordt de differentiatie voor de periode 1999 tot en met 2004 besproken. In paragraaf 4.3 komt de differentiatie voor de periode 2004 tot en met 2007 ter sprake. 4.1 Differentiatie afspraken Begin 2001 heeft de KAN-raad nieuwe differentiatieafspraken vastgesteld voor de totale nieuwbouw in de periode 1999 tot en met Daarbij zijn voor de verschillende prijsklassen de te realiseren percentages vastgesteld voor deze periode. Bovendien zijn de grenzen van de prijsklassen met ingang van 2001 opnieuw vastgesteld. Ook is de duurste categorie gesplitst in twee prijsklassen. In afbeelding 8 zijn de vanaf 2001 geldende differentiatieafspraken weergegeven. Afwijking van de genoemde percentages voor de Differentiatie afspraken 1999 tot en met 2004 Stichtingskosten (* 1000) Arnhem / Nijmegen Overige subregio's soc.huur 1) soc.koop < duur duur duur ++ > ): woningen onder de aftoppingsgrens Stichtingskosten prijspeil 1 januari 2003 (in percentage van de nieuwbouw) Afbeelding 8. Differentiatie afspraken voor de periode 1999 tot en met De stichtingskosten gelden vanaf 2003 en worden de komende jaren niet geïndexeerd. verschillende categorieën is daarbij toegestaan als dat ertoe bijdraagt dat de differentiatie in de woningvoorraad in een gemeente meer in overeenstemming wordt gebracht met de differentiatie in het KAN. Dat betekent dat Arnhem en Nijmegen een groter aandeel dure woningen mogen bouwen dan in afbeelding 8 is weergegeven, en dat vrijwel alle overige gemeenten een groter aandeel goedkope woningen mogen bouwen. Daarnaast kan in bijzondere situaties van de afgesproken percentages worden afgeweken. De differentiatieafspraken maken onderdeel uit van de in 2001 door de KAN-raad vastgestelde Woonvisie. Voortgangsrapportage woningbouw 2004 Pagina 7

9 Het aanbod aan koopwoningen in de lagere prijsklassen is zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw zeer beperkt in verhouding tot de vraag in de markt. Daardoor stagneert de doorstroming. Desondanks is zeker de helft van de huishoudens in het KAN met een koopwens aangewezen op een woning uit de klasse sociale koop. Slechts in zeer beperkte mate wordt deze behoefte aan sociale koopwoningen aangevuld door de verkoop van huurwoningen. Door het achterblijven van het aanbod aan koopwoningen in de goedkope prijsklasse, stagneert ook de doorstroming vanuit de huursector en is grote druk op de huursector ontstaan. Inmiddels blijkt de vraag naar de duurste categorie woningen te stagneren, hetgeen gevolgen kan hebben voor een aantal nieuwbouwprojecten en kan leiden tot een stagnatie in de bouwproductie. 4.2 Geplande woningdifferentiatie In afbeelding 9 is de geplande bouwproductie in de verschillende prijsklassen per subregio in procenten weergegeven voor de periode 1999 tot en met Informatie over de woningdifferentiatie in de afzonderlijke gemeenten en de woningaantallen is opgenomen in bijlage 1. In bijlage 2 is de woningdifferentiatie voor de gehele periode tot en met 2004 weergegeven. Daarbij zijn de prijsklassen duur + en duur ++ samengevoegd. Arnhem en sociale huur sociale koop duur - duur + duur ++ Nijmegen afspraak planning Afbeelding 9. Overige sub afspraak planning Veluwezoom Liemers Over Betuwe Zuidwaal totaal Afgesproken en geplande woningdifferentiatie per subregio voor de periode 1999 tot en met 2004 als percentage van de op te leveren woningen. Bij een vergelijking tussen de geplande differentiatie en de regionale differentiatieafspraken zijn de volgende opmerkingen te plaatsen: Begin 2001 zijn door de KAN-raad nieuwe differentiatieafspraken gemaakt. Toen is geconstateerd dat de te geringe bouwproductie van sociale koopwoningen een groot knelpunt is. Opvallend is dat ten opzichte van vorig jaar een lichte verschuiving heeft plaatsgevonden van duurdere naar minder dure koopwoningen. Dit is een trendbreuk ten opzichte van de voorafgaande jaren, waarin steeds een verschuiving naar duurdere prijsklassen plaatsvond. Overigens blijft het aandeel minder dure koopwoningen lager dan gewenst. In de sociale huursector blijft nieuwbouw noodzakelijk. Deze nieuwbouw is niet zozeer nodig als uitbreiding van de voorraad, maar ter compensatie van de te slopen huurwoningen in het kader van de herstructurering en ten behoeve van een gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad. Volgens de planning bouwen Arnhem en Nijmegen meer in de categorie sociale huurwoningen dan in de differentiatieafspraken is vastgelegd. Dit wordt gedaan om Voortgangsrapportage woningbouw 2004 Pagina 8

10 een evenwichtige opbouw van de uitbreidingslocaties te kunnen realiseren en ter compensatie van te slopen woningen in het kader van de herstructurering. 4.3 Differentiatie 2004 tot en met 2007 In de Woonvisie KAN zijn nieuwe afspraken voor de differentiatie van nieuwbouwwoningen opgenomen. Deze worden vastgelegd in de concessies die gelden voor een periode van vijf jaar, van 2004 tot Volgens deze afspraak wordt van het totale woningbouwprogramma voor elke KAN gemeente, met uitzondering van Arnhem, Nijmegen en Doesburg, tenminste 50 procent in de sociale sector gerealiseerd. Daarbij wordt geen onderverdeling gemaakt tussen de huur en de koopsector. Voor Arnhem, Nijmegen en Doesburg geldt dat zo mogelijk ten hoogste 35 procent in de sociale sector wordt gerealiseerd om de huidige woningvoorraad meer in overeenstemming met die van de andere KAN gemeenten te brengen. Een hoger percentage in de sociale sector is daar echter mogelijk om aan de lokale vraag tegemoet te komen. In afbeelding 10 is de geplande differentiatie per gemeente weergegeven. Hierbij moet worden opgemerkt dat de aantallen te bouwen woningen in enkele gemeenten heel klein zijn, waardoor het percentage een vertekend beeld geeft. sociaal duur Angerlo Arnhem Beuningen Didam Doesburg Duiven Groesbeek Heumen Lingewaard Millingen aan de Rijn Mook en Middelaar Nijmegen Overbetuwe Renkum Rheden Rozendaal Rijnwaarden Ubbergen Westervoort Wijchen Zevenaar KAN totaal Afbeelding 10. Geplande woningdifferentiatie per gemeente voor de periode 2004 tot en met 2007 als percentage van de op te leveren woningen. Overigens zullen de differentiatieafspraken bij herziening van de concessies over twee jaar voor de dan volgende vijf jaar moeten worden bijgesteld. Op basis van de recent bekend geworden gegevens van het Woning Behoefte Onderzoek 2002 zal het aandeel sociaal en het aandeel huur dan hoger moeten worden dan nu is afgesproken. Voortgangsrapportage woningbouw 2004 Pagina 9

11 Bijlage 1. Woningdifferentiatie Subregio / Gemeente soc.huur soc.koop duur - duur + duur ++ aantal % aantal % aantal % aantal % aantal % aantal Arnhem Nijmegen Differentiatie afspraak voor Arnhem en Nijmegen samen Veluwezoom totaal Renkum Rheden Rozendaal Liemers totaal Angerlo Didam Doesburg Duiven Rijnwaarden Westervoort Zevenaar Over Betuwe totaal Lingewaard Overbetuwe Zuidwaal totaal Beuningen Groesbeek Heumen Millingen a.d. Rijn Mook & Middelaar Ubbergen Wijchen Differentiatie afspraak overige subregio's overige subregio's KAN Afbeelding 11. Gerealiseerde en geplande woningdifferentiatie voor de periode 1999 tot en met Weergegeven is de bruto woningproductie. Woningonttrekkingen zijn dus niet verrekend. Voortgangsrapportage woningbouw 2004 Pagina 10

12 Bijlage 2. Woningdifferentiatie 2004 Subregio / Gemeente soc.huur soc.koop duur - duur + aantal % aantal % aantal % aantal % aantal Arnhem Nijmegen Veluwezoom totaal Renkum Rheden Rozendaal Liemers totaal Angerlo Didam Doesburg Duiven Rijnwaarden Westervoort Zevenaar Over Betuwe totaal Lingewaard Overbetuwe Zuidwaal totaal Beuningen Groesbeek Heumen Millingen a.d. Rijn Mook & Middelaar Ubbergen Wijchen overige subregio's KAN Afbeelding 12 Gerealiseerde en geplande woningdifferentiatie voor de periode tot en met Weergegeven is de bruto woningproductie. Woningonttrekkingen zijn dus niet verrekend. Voortgangsrapportage woningbouw 2004 Pagina 11