Toelichting Monitors 2011

Transcriptie

1 Toelichting Monitors 2011 Parkstad Limburg volgt jaarlijks de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. In 2011 heeft dit geresulteerd in een drietal monitors, te weten: Regionale Woonmonitor 2011 Parkstad Limburg, Monitor Regionale Woningbouwprogrammering 2011 Parkstad Limburg en Monitor Leegstand 2011 Parkstad Limburg. In de voorliggende notitie wordt, na een overzicht van de belangrijkste conclusies ( topics ), een nadere toelichting gegeven op de drie monitors. TOPICS - Het aandeel huurwoningen is in vergelijking met de andere Limburgse woonregio s hoog en is vooral toe te schrijven aan de vele huurappartementen in de regio. - De gemiddelde WOZ-waarde betreffende de woningvoorraad bedraagt (waardepeildatum ). Daarmee is Parkstad Limburg de goedkoopste woonregio in Limburg en ligt de gemiddelde WOZ-waarde ruim onder het provinciaal gemiddelde van De woningvoorraad is in Parkstad Limburg iets ouder dan in Limburg gemiddeld. Het oudst zijn de woningen in Brunssum-Zuid/Oost en het jongst in Heerlerbaan en Parkstad-Centrum. - Eind 2011 stonden ruim woningen leeg: hetgeen gelijk is aan 4,2% van de totale woningvoorraad. De meeste leegstand betreft appartementen in het goedkope segment. - 50% van de leegstand kan als frictieleegstand beschouwd worden, 3% betreft niet verkochte nieuwbouwwoningen, 6% staat leeg in het kader van sloopplannen, de overige 41% is (vooral) marktleegstand. - Mede door sloop is de leegstand sinds 2007 met 8% afgenomen. - De leegstandsduur bedraagt eind 2011 circa 630 dagen - De woningvoorraad in nam toe met circa 500 woningen (+0,4%) als gevolg van een toevoeging van ruim 760 woningen en een onttrekking van ruim 260 woningen. - Bij de woningvoorraadontwikkeling in 2011 zijn er duidelijke verschillen tussen de stadsdelen. Zo nam de woningvoorraad in de stadsdelen van Kerkrade-Noord en Hoensbroek het sterkst toe als gevolg van de realisatie van enkele nieuwbouwprojecten. Stadsregio Parkstad Limburg Pagina

2 - In 2011 zijn ruim 760 woningen aan de voorraad toegevoegd (waarvan circa 660 nieuwbouwwoningen). Dit is hoger dan in 2010, maar in lijn met de afgelopen vijf jaren. De grootste planrealisatie was te vinden in Kerkrade-Noord (Laetheide; 72 woningen). - Inspelend op de vraag uit de markt, werden er wederom een aantal grote projecten met zorgwoningen opgeleverd: Laetheide in Kerkrade-Noord (72 zorgwoningen) en Centrumplan Simpelveld (37 zorgwoningen). - De transformatieopgave blijkt uit de bijna 260 aan de voorraad onttrokken woningen (waarvan circa 220 als gevolg van sloop). Dit aantal lag lager dan in de voorgaande jaren, maar nog steeds hoger dan in de andere regio s. Het grootste gerealiseerde sloopplan in 2011 was te vinden in Heerlerheide (Passart-Laurierstraat; 56 woningen). - De woningcorporaties beschikken over ruim sociale huurwoningen, grotendeels (74%) in de huurprijscategorie 362 tot sociale huurwoningen stonden leeg. In 2011 nam wederom het aantal huurwoningen in de duurdere prijscategorieën (> 555) toe ten koste van de goedkopere huurwoningen. - Door de nog steeds stagnerende woningmarkt is het aantal transacties verder afgenomen (-4,2%) en is nu bijna slechts de helft van het niveau in Deze afname is overigens in Parkstad Limburg sterker dan gemiddeld in de provincie. Opmerkelijk is de stijging van de gemiddelde koopsom in 2011 (+0,9%). Een verklaring voor de stijging van de koopsom kan zijn dat de overdrachtsbelasting per 1 juli 2011 verlaagd is van 6 naar 2%. Er is echter niet onderzocht of dit zo is en of dit van blijvende invloed is. - Tegenover een afname van het aantal transacties was een verdere toename van het aanbod van koopwoningen (+12%) te zien in Op te merken is dat deze toename lager is dan gemiddeld in Limburg. Desondanks stond eind 2011 in de regio 5,6% van de woningen te koop (Limburg: 5,2%). - Van de in totaal 760 woningtoevoegingen vond 71% plaats in het kader van de zogenaamde ABC-plannen (regionale woningbouwprogrammering. Bij de onttrokken woningen bedroeg dit percentage (39%). - De totale regionale plancapaciteit (inclusief Nuth) bestond eind 2012 uit toevoegingen, waarvan ABC-plannen (regionale woningbouwprogrammering uit 2007) en overige plannen. Voor 38% hiervan is momenteel een onherroepelijk bestemmingsplan rechtsgeldig. Er zijn vooral plannen voor het bouwen van koopwoningen en appartementen. - Het afgelopen jaar zijn 107 bouwplannen (3.920 woningen) en 10 sloopplannen (380 woningen) doorgeschoven naar 2012 of verder. - Er zijn onttrekkingen gepland (inclusief de gemeente Nuth), waarvan ABCplannen en 730 overige plannen. Pagina 2 van 13

3 Het huidige woningbouwprogramma, op basis van de visie Parkstad Limburg geeft ruimte!, heeft als doel om de dreigende problemen op de woningmarkt structureel aan te pakken. Het moge bekend zijn dat Parkstad Limburg als één van de eerste regio s in Nederland met bevolkingskrimp geconfronteerd wordt, en dat daarmee ook de woningvoorraadbehoefte afneemt. Dit kan een toenemende leegstand en waardedaling van woningen tot gevolg hebben. Het beleid tracht dan ook deze trends om te buigen in een positieve ontwikkeling, waarbij de nadruk ligt op de onttrekking van woningen, beperking van de bouwopgave en de kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad. Maar ook los van de overkoepelende visie was 2011 ook weer een jaar vol ontwikkelingen. In de woonmonitor wordt een overzicht geboden van deze ontwikkelingen die zich voordeden op de regionale woningmarkt in het afgelopen jaar. De factsheetboeken Woonmonitor Parkstad Limburg 2011, Monitor regionale Woningbouw Programmering Parkstad Limburg 2011 en Monitor Leegstand Parkstad Limburg 2011 bieden gedetailleerde overzichten van alle ontwikkelingen, tot op het laagste schaalniveau van stadsdelen, met uitsplitsingen naar projecten en plannen. Dit begeleidende document dient als kwalitatieve uitleg bij de factsheets Er worden verklaringen gegeven en verbanden gelegd die in de factsheets niet altijd even expliciet naar voren komen. Dit stuk is als volgt opgebouwd: allereerst wordt er ingegaan op de algemene ontwikkelingen op de woningmarkt, waarbij er wordt ingegaan op de woningvoorraad, de ontwikkelingen hierin en de huur- en koopsector. Vervolgens staat in hoofdstuk 2 de ontwikkelingen omtrent de regionale woningbouwprogrammering centraal, inclusief een blik op de toekomst. In hoofdstuk drie komt één van de grootste bedreigingen van de woningmarkt van Parkstad Limburg aan bod: de leegstand. De voorliggende notitie wordt afgesloten met een korte beschouwing. 1 WOONMONITOR PARKSTAD LIMBURG 1.1 Woningvoorraad Parkstad Limburg is de grootste van de zeven Limburgse woonregio s. Ongeveer 24% van de Limburgse woningvoorraad is namelijk te vinden in deze regio. Dit zijn ruim woningen, waarvan 54% koopwoningen en 42% huurwoningen (4% is onbekend). Het aandeel huurwoningen is in vergelijking met de andere Limburgse woonregio s hoog en is vooral toe te schrijven aan de vele huurappartementen in de regio. Naast appartementen bestaat de woningvoorraad ook uit veel tussenwoningen en 2^1 kap woningen (grotendeels koopwoningen). Een groot aandeel (huur)appartementen is gebruikelijk in een stedelijke regio. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de woningvoorraad in Parkstad-Centrum (Heerlen Centrum), en de andere stedelijke stadsdelen in Heerlen, Kerkrade, Brunssum en Landgraaf voor een groot deel bestaat uit huurwoningen en dan met name appartementen. Als gevolg hiervan ligt de gemiddelde WOZ-waarde beduidend lager dan in de meer landelijke stadsdelen Nuth, Voerendaal, Onderbanken en Simpelveld. Daar zijn namelijk minder huurappartementen, maar Pagina 3 van 13

4 meer vrijstaande (koop-)woningen te vinden. De gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in Parkstad Limburg bedraagt Daarmee is Parkstad Limburg, als stedelijke regio, de goedkoopste woonregio in Limburg en ligt de gemiddelde WOZ-waarde ruim onder het provinciaal gemiddelde van De woningvoorraad is in Parkstad Limburg iets ouder dan in Limburg gemiddeld; 51% van de woningen is vóór 1970 gebouwd, ten opzichte van 49% in Limburg. Sinds de Tweede Wereldoorlog zijn de meeste woningen tussen 1965 en 1985 gebouwd. Dit is in een periode waarin er veel vraag naar woningen was, als gevolg van een sterke vraag van de babyboomgeneratie toentertijd. Gemiddeld zijn de woningen het oudst in Brunssum-Zuid/Oost (gemiddeld bouwjaar 1953), terwijl deze in Heerlerbaan en Parkstad-Centrum het jongst zijn (respectievelijk 1976 en 1973). 1.2 Woningvoorraadontwikkeling In 2011 waren voor de regio twee trends van belang; de vastgoedcrisis in het algemeen en de woningmarktcrisis in het bijzonder als gevolg van de kredietcrisis die in 2008 begon en de bevolkingskrimp en de invloed daarvan op de woningmarkt. De gevolgen van beide ontwikkelingen zijn zichtbaar in Parkstad Limburg. Per saldo nam in 2011 de woningvoorraad in Parkstad Limburg toe met circa 500 woningen, hetgeen gelijk was aan een groei van 0,4%. Deze toename was het gevolg van een toevoeging van ruim 760 woningen en een onttrekking van ruim 260 woningen. De toevoegingen vooral gerealiseerd door nieuwbouw (87%) en woonruimtesplitsing (11%), onttrekkingen waren vooral het gevolg van sloop (83%) en woonruimtesamenvoeging (12%). In vergelijk met het Limburgse gemiddelde (+0,5%) nam de woningvoorraad in de regio iets beperkter toe. Lokaal bestaan er verschillen tussen de stadsdelen. Zo nam de woningvoorraad in de stadsdelen Kerkrade-Noord en Hoensbroek het sterkst toe als gevolg van de realisatie van enkele nieuwbouwprojecten. In enkele stadsdelen werden in 2011 meer woningen onttrokken aan de voorraad dan er werden toegevoegd. Zo nam de woningvoorraad in Onderbanken, Heerlerheide en Nuth af. Het aantal nieuwbouwwoningen lag in 2011 op ruim 660 woningen. Dat is hoger dan in 2010, maar in lijn met de afgelopen vijf jaren. Vorig jaar werden, ten opzichte van eerdere jaren, relatief veel huurwoningen gebouwd. Het aandeel huurwoningen lag in de regio met 72% hoger dan gemiddeld in Limburg (57%). Indien gekeken wordt naar de nieuwbouw naar woningtype lag het aandeel meergezinswoningen met 55% wel in de buurt van het provinciale gemiddelde (51%). De nieuwbouw van huurwoningen betrof voor 36% huurwoningen met een maandhuurprijs lager dan 555 euro. Circa 27% van de bouwproductie waren middeldure huurwoningen (tot 653 euro) en 29% bestond uit huurwoningen boven de huurtoeslaggrens (8% is onbekend). Op te merken is dat in 2011 weinig woningen in de goedkoopste huurklasse (< 362 per maand) werden gerealiseerd. De koopwoningen werden vooral in de prijsklassen tussen en opgeleverd (40%). Van een groot deel van de woningen (46%) is de koopprijs echter niet bekend. Inspelend op de vraag uit de markt, werden er wederom een aantal grote projecten met zorgwoningen opgeleverd: Laethof in Kerkrade-Noord (72 zorgwoningen) en Centrumplan Simpelveld (37 zorgwoningen). Enkele andere grotere Pagina 4 van 13

5 planrealisaties waren in 2011 te vinden in het stadsdeel Hoensbroek (Overbroek; 62 woningen), Heerlerheide (Heerlerheide Centrum - deelgebied 5 (brede school); 47 woningen) en het stadsdeel Brunssum Centrum-Noord (Kruisberg; 38 woningen). Dat de regio de handschoen van de transformatieopgave heeft opgepakt, blijkt wederom uit de hoeveelheid gesloopte woningen in Met bijna 220 gesloopte woningen lag dit aantal lager dan in de voorgaande jaren. Echter, in vergelijking met de andere Limburgse regio s is dit aantal hoog. Verreweg de meeste gesloopte woningen waren huurwoningen (98%) en dan met name meergezins huurwoningen. Met name in het stadsdeel Heerlerheide (58 woningen), Schaesberg (29 woningen) en in de Kerkraadse stadsdelen Oost en West (respectievelijk 51 en 24 woningen) werd een groot aantal woningen gesloopt. 1.3 Huursector De markt voor huurwoningen valt uiteen in twee delen: de sociale en de particuliere huursector. Van de sociale huursector zijn veel gegevens beschikbaar via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). De gegevens over de particuliere huursector ontbreken echter veelal. Om toch een indicatie te krijgen van de omvang van de particuliere huursector is de omvang en het aandeel van de particuliere huursector in de totale woningvoorraad op een indirecte wijze berekend op basis van gegevens uit de WOZ-monitor Limburg. De meest actuele gegevens over de sociale huursector betreffen overigens het jaar 2010, zodat dit ook geldt voor de gegevens omtrent de particuliere huursector. Tot slot is op te merken dat onder de particuliere huursector zowel huurwoningen in bezit van commerciële verhuurders alsook particuliere verhuurders vallen. Sociale huursector De vijf grootste woningcorporaties in Parkstad Limburg zijn: Stichting Weller Wonen, Woningstichting Hestia, Stichting Wonen Zuid, Stichting Woonpunt, en Woningstichting Land van Rode. Samen hebben deze vijf corporaties 76% van de ruim sociale huurwoningen in de regio in hun bezit. De sociale huurwoningvoorraad bestond ultimo 2010 voor 74% uit betaalbare woningen en 19% uit goedkope woningen1. Ingedeeld naar woningtype betreft het in meerderheid meergezinswoningen (51%), waarvan de meeste in gebouwen tot en met vier bouwlagen en veelal zonder lift. Eind 2010 stonden ruim 870 sociale huurwoningen in de regio leeg, hetgeen gelijk is aan 2,2% van de sociale huurwoningvoorraad. Enerzijds gaat het hier om bewuste leegstand in het kader van sloop- of herstructureringsprojecten (71%) en anderzijds om overige leegstand (waaronder frictieleegstand). De leegstand is met 4,7% het grootst in de gemeente Kerkrade. In de landelijke gemeenten is daarentegen nauwelijks sprake van leegstand. Door de bevolkingskrimp en de welvaartsstijging is er steeds minder behoefte aan sociale woningbouw. Volgens een Etil-onderzoek uit 2009 naar de toekomstige markt voor sociale huur- en koopwoningen zal de vraag afnemen. Wanneer er niet op de afnemende vraag 1 De sociale huurwoningenvoorraad is in te delen in vier prijsklassen: goedkoop (tot 362,- per maand), betaalbaar (tot 555,-), duur tot huurtoeslaggrens (tot 653,-) en duur boven huurtoeslaggrens (meer dan 653,-). Pagina 5 van 13

6 geanticipeerd wordt, zal de leegstand in de toekomst, ondanks de afname van vorig jaar, toenemen. De vraag verandert echter niet alleen in kwantitatieve zin. Ook in kwalitatieve zin veranderen de behoeften van de bewoners. Zo zal er bijvoorbeeld, gezien de vergrijzing meer behoefte zijn aan nultredenwoningen. De corporaties hebben de handschoen al opgepakt om grootschalige leegstand in de toekomst te voorkomen. De afgelopen jaren zijn de corporaties namelijk hun woningbezit structureel aan het afbouwen, deels door sloop en deels door verkoop. De verkoop van woningen is voor de corporaties een oplossing voor de (toekomstige) leegstand, maar in de context van de transformatieopgave kan het in de toekomst belemmerend werken. Een groot deel van de verkoop is namelijk aan zittende huurders of andere particulieren. Dit kan er in de toekomst toe leiden dat er appartementencomplexen of woningblokken gecreëerd worden waar meerdere eigenaren zijn, en een deel leegstand is. De veelvoud aan eigenaren bemoeilijkt dan het proces van sloop en herstructurering. De afbouw van het corporatiebezit heeft de afgelopen jaren vooral plaatsgevonden in de goedkope prijsklasse. Dit segment bestaat vooral uit meergezinswoningen zonder lift. Deze voldoen niet meer aan de vraag van de markt en worden veelal gesloopt. Voor de periode hebben de corporaties het voornemen om nog ruim woningen te slopen en bijna woningen te verkopen. Naast de verkoop en sloop van woningen zijn de corporaties ook bezig met het zorgen voor kwaliteitsimpulsen in hun woningvoorraad. Dit wordt gedaan door nieuwbouw en de aankoop van nieuwe woningen. De aankopen zijn grotendeels van vastgoedbedrijven, veelal dochterondernemingen van de woningcorporaties zelf. Voor de periode zullen er nog sociale huurwoningen gebouwd worden en ruim 200 worden aangekocht. Per saldo zal het corporatiebezit de komende jaren met huurwoningen afnemen (-4,4%). Particuliere huursector Zoals eerder aangegeven zijn er relatief weinig gegevens over de particuliere huursector bekend. Gegevens over prijsklasse, woningtype en plannen voor de toekomst ontbreken. Op basis van berekeningen is na te gaan dat circa 10% (oftewel woningen) van de regionale woningvoorraad een particuliere huurwoning betreft. Met name in de gemeente Heerlen is het aandeel met 12% relatief hoog. Opmerkelijk is het relatief grote aandeel in de landelijke gemeente Onderbanken. Het aandeel particuliere huurwoningen in de woningvoorraad bedraagt namelijk 11%. Dit hoge aandeel in Onderbanken compenseert de relatieve ondervertegenwoordiging van sociale huurwoningen in het woningbestand aldaar. 1.4 Koopsector Zoals eerder aangegeven is circa 54% van de woningen in Parkstad Limburg een koopwoning. Doordat er de laatste jaren, met uitzondering van vorige twee jaren, meer koopwoningen dan huurwoningen gebouwd worden en de woningcorporaties een deel van hun bezit verkopen, is het aandeel koopwoningen de laatste jaren geleidelijk toegenomen. Vooruitkijkend naar de transformatieopgave en de sloopopgave die Parkstad Limburg zichzelf stelt, kan het groeiende aandeel koopwoningen belemmerend werken. Particulieren zijn immers minder geneigd om hun woning te (laten) slopen, tenzij ze er voldoende voor gecompenseerd worden. Woningcorporaties zouden (theoretisch) gemakkelijker woningen kunnen laten slopen, Pagina 6 van 13

7 aangezien veel sociale huurwoningen reeds afgeschreven zijn. In deze paragraaf wordt nader ingezoomd op de koopwoningen, en dan met name de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt in termen van transacties, aanbod en theoretische verkooptijd. Transacties Het aantal transacties in Parkstad Limburg laat de laatste jaren een dalende trend zien; hetgeen ook landelijk te zien is. De kredietcrisis in 2008 en daaruit voortkomende woningmarktcrisis hebben geleid tot een landelijke uitval van de vraag naar koopwoningen. Als gevolg van een laag vertrouwen van de woonconsument, de beperktere beschikbaarheid van krediet en de strengere voorwaarden van banken heeft de woningmarkt het sinds de kredietcrisis moeilijk. De dynamiek op de woningmarkt is sterk afgenomen. De afname van het aantal transacties is in Parkstad Limburg echter groter dan gemiddeld in Limburg. Wellicht speelt hier ook de bevolkingskrimp al een rol van betekenis. In de cijfers worden de effecten van crisis en demografie duidelijk zichtbaar. In 2011 waren er in de regio maar liefst 45% minder transacties dan in Wel is op te merken dat de afname in het aantal transacties in 2011 lager lag dan in voorgaande jaren. Mogelijk speelt hier de verlaging van de overdrachtsbelasting een rol. Voor het komend jaar zal dit effect afnemen. Er werden ten opzichte van 2010 vooral veel minder appartementen verkocht. De huidige vraaguitval is met name het gevolg van de huidige woningmarktcrisis. Landelijk zal de vraag naar woningen naar verwachting de komende jaren matig blijven. Het slechte consumentenvertrouwen (wegens grote werkloosheid en slechte economie) en de veranderingen in de hypotheekrenteaftrek zullen het aantal transacties en de koopsom laag houden. Voor Parkstad Limburg spelen voor de komende jaren de demografische ontwikkeling en de vervangingsvraag (sloop) ook een grote rol. De verwachting is dan ook dat het nog even duurt voordat de vraag naar woningen in Limburg zich zal herstellen. Ondanks het afnemende aantal transacties daalde de gemiddelde koopsom niet. Dit in tegenstelling tot de twee voorgaande jaren waarin sprake van een afname. Het afgelopen jaar bedroeg de gemiddelde koopsom in de regio , hetgeen gelijk is aan een toename van (+0,9%). Vooral bij vrijstaande woningen en hoekwoningen steeg de koopprijs. In de regio worden met name goedkope koopwoningen verkocht. Bij 54% van het aantal woningtransacties lag de verkoopprijs onder de Slechts bij 9% van de transacties betrof het een woning van boven de Dit beeld komt overigens overeen met de lage gemiddelde WOZ-waarde van de totale woningvoorraad. Tussen de verschillende stadsdelen zijn er verschillen in het aantal transacties te zien. Zo nam het aantal transacties vorig jaar het sterkst af in de stadsdelen Parkstad-Centrum en Nieuwenhagen. De gemiddelde koopsom in de stadsdelen van Parkstad Limburg lag in 2011 tussen de en euro. Daarbij is het niet verwonderlijk dat de gemiddelde koopsom in de landelijke gemeenten Voerendaal en Nuth relatief hoog is met het grotere aandeel vrijstaande woningen aldaar. Daarentegen lag de gemiddelde koopsom in Heerlerheide, Hoensbroek en Brunssum-Zuid/Oost laag. Voor het stadsdeel Heerlerheide ligt dit in lijn met de relatief lage gemiddelde WOZ-waarde. Voor Brunssum-Zuid/Oost is deze relatie minder duidelijk. Wellicht dat het te maken heeft met het Pagina 7 van 13

8 grotere aandeel oudere woningen in dat stadsdeel. Een verklaring zou ook kunnen zijn dat corporaties hier en daar nog woningen verkopen, zij doen dit meestal tegen maximaal 90% van de reguliere waarde. Aanbod De woningmarktcrisis werkt niet alleen door in het afnemende aantal transacties en dalende koopsommen, maar ook in het groeiende aanbod. Wederom zijn dit algemene trends, die zich landelijk voordoen. Op te merken is dat deze trends in de regio sterker tot uitdrukking komen. Uitzondering hierop is de stijging in het aantal aangeboden koopwoningen in de regio in 2011 met 12%, tegenover 17% provinciaal. Eind 2011 stonden in de regio in totaal 5,6% van de koopwoningen te koop (Limburg: 5,2%). Drie gemeenten uit Parkstad Limburg stonden in de top tien van relatief grootste aanbod van Limburg: Heerlen (4e), Kerkrade (5e) en Brunssum (7e). De lijst wordt overigens aangevoerd door de gemeente Eijsden-Margraten gevolgd door Roermond en Venlo. Theoretische verkooptijd Door het actuele woningaanbod te vergelijken met het aantal transacties kan de theoretische verkooptijd berekend worden. De afgelopen jaren staan woningen steeds langer te koop voor ze verkocht worden. In Parkstad Limburg was dit het afgelopen jaar 28 maanden, ten opzichte van 24 maanden in In de provincie Limburg betrof dit 25 maanden in Voor zowel de regio als de provincie is dit een verdubbeling ten opzichte van drie jaar ervoor. Het zijn vooral de duurdere appartementen en vrijstaande woningen die het langste te koop staan. Over het algemeen geldt: hoe duurder de woning, hoe langer de verkooptijd. Dit hangt deels samen met het moeilijker kunnen krijgen van een hypothecaire lening sinds het uitbreken van de kredietcrisis en de recessie. 2 REGIONALE WONINGBOUWPROGRAMMERING EN PLANCAPACITEITEN Om de uitdagingen van de transformatieopgave aan te kunnen gaan, hebben de Parkstad Raad en het Parkstad Bestuur in 2006 de regionale woonvisie voor Parkstad Limburg vastgesteld, getiteld Parkstad Limburg geeft Ruimte!. Op basis van deze visie op hoofdlijnen is vervolgens in 2007 de regionale woningbouwprogrammering voor de periode vastgesteld (in 2010 is deze met één jaar verlengd). Er is toen een inventarisatie van de plancapaciteiten gemaakt en zijn er keuzes gemaakt over welke plannen wel en geen doorgang konden vinden in de beleidsperiode. Dit was destijds exclusief de gemeente Nuth, aangezien die gemeente op dat moment niet tot het samenwerkingsverband hoorde. Tenzij anders vermeld, gaat het in dit hoofdstuk dan ook over de regio Parkstad Limburg exclusief de gemeente Nuth. Oorspronkelijk is er in de regionale woningbouwprogrammering voor de beleidsperiode een netto voorraadontwikkeling van bijna woningen voorzien; bestaande uit toevoegingen en onttrekkingen. Het betreft daarbij in het kader van de regionale woningbouwprogrammering de ABC-plannen. Aanvullend waren er op dat moment nog plannen bekend voor het toevoegen van en het onttrekken van bijna woningen. Deze Pagina 8 van 13

9 plannen zijn destijds echter niet in de programmering opgenomen. De beleidsperiode van de woningbouwprogrammering is wederom met één jaar verlengd tot eind Daarnaast is sinds een paar jaar ook de gemeente Nuth opgenomen in de regionale woningbouwprogrammering. De regio werkt momenteel aan een visie voor de nieuwe beleidsperiode die naar verwachting in de loop van 2012 zal worden vastgesteld. In de afgelopen jaren zijn er echter wijzigingen opgetreden in de plannen: sommige vastgestelde plannen voor de huidige beleidsperiode zijn uitgesteld of alsnog geschrapt, een deel van de niet-vastgestelde plannen heeft alsnog doorgang kunnen vinden en er zijn nieuwe plannen ontwikkeld, die al dan niet voorrang hebben gekregen. Zo zijn bijvoorbeeld nieuwe plannen voor zorgwoningen ontwikkeld. Middels de Monitor Regionale Woningbouwprogrammering Parkstad Limburg houdt Etil jaarlijks bij hoe de planrealisaties zich verhouden ten opzichte van de doelstellingen zoals die in de regionale woningbouwprogrammering uit 2007 zijn beschreven. In dit hoofdstuk worden de resultaten uit die monitor kort toegelicht, met achtereenvolgens de planrealisaties van 2011, afgezet tegen de programmering, de planvertragingen. En wat er op dit moment nog op stapel staat ten aanzien van de plancapaciteit per 31 december Realisaties 2011 In paragraaf 1.2 werd reeds ingegaan op de toevoegingen en onttrekkingen die in 2011 zijn gerealiseerd. Dit waren de ontwikkelingen van Parkstad Limburg inclusief Nuth. Om de ontwikkelingen te kunnen plaatsen in relatie tot de in de regionale woningbouwprogrammering opgenomen doelstellingen, wordt de gemeente Nuth hier buiten beschouwing gelaten. Zonder deze gemeente bedroeg het aantal toevoegingen in de regio 730 en het aantal onttrekkingen op 227; resulterende in een saldo van 503 woningen. Van het totaal aantal toevoegingen vonden 71% (516) plaats in het kader van plannen die in de regionale woningbouwprogrammering (ABC-plannen) zijn opgenomen. De overige 214 toevoegingen waren niet in de woningbouwprogrammering opgenomen. Dit zijn vooral eenpitters of kleinschalige projecten waarbij woningen gesplitst worden. Plannen omtrent zorgwoningen zijn weliswaar niet in de regionale programmering opgenomen, maar worden wel beleidsmatig gestimuleerd. In 2011 zijn in dat kader in een drietal plannen zorgwoningen gerealiseerd: Laethof (Kerkrade-Noord), Centrumplan Simpelveld en Holzstraat (Kerkrade-oost). Van de in totaal 227 onttrokken woningen werden er 88 (39%) in het kader van het woningbouwprogramma onttrokken. De overige 139 onttrekkingen waren niet in de woningbouwprogrammering uit 2007 opgenomen. Zoals vermeld, zijn er in de afgelopen jaren wat veranderingen en verschuivingen opgetreden in het woningbouwprogramma. Zo zouden er volgens de oorspronkelijke planning 877 woningen in 2011 gerealiseerd worden. Van de in 2011 gerealiseerde woningen, waren echter alleen de realisaties in het kader van de plannen Hoogveld in Heerlerbaan (11 woningen) en Kommerveldlaan-Laurastraat in Kerkrade-Noord ook daadwerkelijk voor dat jaar voorzien. De overige gerealiseerde woningen waren niet binnen het woningbouwprogramma in 2011 gepland. 2.2 Planvertragingen Pagina 9 van 13

10 Woningbouwplannen en de realisatie daarvan is geen statig iets. Er komen nieuwe plannen bij, vallen plannen af en de realisatie van plannen wordt doorgeschoven naar latere jaren. Zo zijn van de vastgestelde woningbouwprogrammering in de afgelopen vier jaar meer dan 100 bouwplannen doorgeschoven naar 2012 of verder. Deze plannen zijn samen goed voor bijna woningen. Ook zijn er de afgelopen jaren 10 sloopplannen doorgeschoven, waarmee in totaal ruim 380 woningen gemoeid waren. 2.3 Plancapaciteiten Woningbouwprogrammering (exclusief Nuth) Doordat de plannen in het kader van het woningbouwprogramma de afgelopen jaren aan wijzigingen onderhevig zijn geweest wordt in de voorliggende paragraaf ingegaan op de actuele stand van zaken per 31 december Op deze peildatum waren er in het kader van de regionale woningbouwprogrammering nog plannen (regio Parkstad exclusief Nuth) voor circa toevoegingen en ruim onttrekkingen. Dit resulteert in een netto plancapaciteit in het kader van de regionale woningbouwprogrammering van woningen Circa 72% van de bestaande plancapaciteit voor toevoegingen bestaat uit projecten die uit voorgaande jaren doorgeschoven zijn. Voor onttrekkingen bedraagt dit percentage 32%. Totale plancapaciteit Naast de plancapaciteiten die zijn opgenomen in de Regionale Woningbouwprogrammering, bestaan er nog zogenaamde overige plannen. Deze overige plannen bevatten bijna toevoegingen en circa 710 onttrekkingen. Wanneer ook Nuth wordt meegenomen in de plancapaciteiten, komt het totaal aantal geplande toevoegingen (incl. overige plannen) uit op bijna en het totaal aantal onttrekkingen op ruim 2.280; de netto plancapaciteit komt daarmee uit op woningen. Van veel van de geplande projecten zijn nog niet alle details bekend. Op basis van de beschikbare gegevens is te zien dat er vooral appartementen en koopwoningen gepland zijn. De koopwoningen liggen met name in de prijsklasse tussen de en en de huurwoningen zijn vrijwel uitsluitend in de betaalbare en duurdere segmenten. De meeste geplande toevoegingen zijn in de stadsdelen Heerlen-Stad (1.610 woningen), Kerkrade-Oost (1.060) en Heerlerbaan (910 woningen) te vinden. De grootste sloopplannen zijn in de stadsdelen Kerkrade-Oost en Kerkrade-West te vinden. Dit betreft namelijk de sloop van de hoogbouwflats Blijerheide (400 woningen) en Heillust (300 woningen). Ook in het kader van het Masterplan Treebeek zijn veel onttrekkingen gepland (180 woningen). Daarnaast zijn er bij verschillende projecten in Brunssum-Centrum/Noord 280 onttrekkingen gepland. Over het algemeen zijn de onttrekkingen vooral gepland in aanbreidingsbuurten, hoogbouwbuurten en naoorlogse buurten. Samen zijn deze buurten goed voor 69% van de onttrekkingen. Dit betekent dat er zowel veel gebouwd als gesloopt zal worden in aanbreidings- en hoogbouwbuurten. Dit zijn dan ook de herstructureringswijken bij uitstek. Ten opzichte van de lokale woningvoorraad zijn per saldo de grootste uitbreidingsplannen (netto plancapaciteit) te vinden in de stadsdelen Parkstad-Centrum (+26%) en Heerlerbaan (+19%). Alleen in het stadsdeel Kerkrade-West zal op basis van de bestaande plancapaciteiten de woningvoorraad 13 Pagina 10 van

11 afnemen (-1%). Uitgaande van de totale plancapaciteit staan er voor 2012 ruim woningen op stapel om gerealiseerd worden. Hier staan ruim 470 geplande onttrekkingen tegenover. De totale plancapaciteit van ruim woningen zal niet daadwerkelijk gerealiseerd worden. Voor slechts 38% van de toevoegingen (3.100 woningen) is momenteel een onherroepelijk bestemmingsplan rechtsgeldig. Hiervan is er voor ook al een bouwvergunning afgegeven, waarvan 300 momenteel in aanbouw. De overige geplande toevoegingen zijn nog in de ideeënof ontwerpfase, of zijn wel al vastgesteld, zonder dat er een onherroepelijk bestemmingsplan voor is. De meeste nieuwbouwplannen waarvoor een onherroepelijk bestemmingsplan rechtsgeldig is, zijn in het stadsdeel Heerlerbaan (470 woningen) te vinden. Het feit dat niet alle plannen gerealiseerd zullen worden is ook terug te zien in de verschillende knelpunten voor de plancapaciteiten: voor 570 geplande woningtoevoegingen is bekend dat er knelpunten bestaan in de realisatie ervan, met name doordat er niet genoeg vraag is vanuit de markt naar deze woningen. 3 LEEGSTAND Steeds meer zijn in heel in Parkstad Limburg de demografische gevolgen voor de woningvoorraad zichtbaar; eind 2011 stonden bijna woningen leeg. Dat is 4,2% van de totale woningvoorraad. In Limburg als geheel was dit 3,6%. Dit lijkt op het eerste gezicht geen heel groot verschil, maar het komt erop neer dat 28% van de leegstaande woningen in Limburg in de regio Parkstad Limburg te vinden is. Gezien de huidige bevolkingsdaling zal dit aantal waarschijnlijk nog verder toenemen. De uitdaging voor Parkstad Limburg blijft groot om de woningvoorraad in kwantitatieve zin aan te passen aan de veranderende omstandigheden. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de leegstand. 3.1 Samenstelling leegstaande woningen Bijna de helft van de leegstaande woningen betreft appartementen. In Parkstad Limburg stond eind 2011 bijna 8% van alle appartementen leeg. Het leegstandspercentage is evenals in 2010 het laagste onder de 2^1-kap woningen. Leegstand komt met name voor in het goedkopere marktsegment; hier vallen met name appartementen onder. Circa 74% van de leegstaande woningen heeft een WOZ-waarde van minder dan Ruim tweederde hiervan is een appartement. Van de leegstaande woningen staat 82% minder dan een jaar leeg, maar 12% staat al meer dan twee jaar leeg. Gemiddeld stonden de woningen in Parkstad Limburg 633 dagen leeg, bijna 100 dagen meer dan het voorgaande jaar, toen was de gemiddelde leegstandsduur nog 535 dagen. 3.2 Leegstandsduur en -soort Leegstand is er in vele vormen en maten. Zo is een deel van de leegstand als bewuste leegstand te beschouwen in het kader van sloopplannen (6%), in de gehele regio is dit aandeel toegenomen ten opzichte van afgelopen jaren in het kader van enkele grootschalige projecten. Naast leegstand van oude panden die bestemd zijn voor sloop staan ook nieuw gebouwde woningen leeg. Reden hiervoor is dat de nieuwbouwplannen nog niet in geheel niet verkocht of 13 Pagina 11 van

12 verhuurd zijn bij oplevering (2%). Het grootste deel van de leegstand is echter als overige leegstand te beschouwen (91%). Deze woningen staan leeg, omdat er onvoldoende vraag naar is. Op te merken is dat een deel van de overige leegstand frictieleegstand betreft. Het normpercentage van de frictieleegstand bedraagt normalerwijze 2% van de totale woningvoorraad. In Parkstad Limburg is de leegstand 4,2% van de totale woningvoorraad. Dit betekent dat de frictieleegstand 50% van de leegstand zou kunnen verklaren, maar ook dat de leegstand in de regio twee maal hoger is als noodzakelijk wordt geacht. 3.3 Ontwikkelingen Het eerder beschreven woningbouwprogramma, inclusief de daarin gestelde sloopopgave, heeft de afgelopen jaren zijn vruchten afgeworpen: sinds 2007 is de leegstand met 12% afgenomen. Dit betekent een afname van bijna 700 leegstaande woningen. Ten opzichte van het voorgaande jaar is de leegstand ietwat toegenomen. Een verklaring voor deze ontwikkeling kan gevonden worden in de toename op het gebied van sloopleegstand (van 3% eind 2010 naar 6% eind 2011). Op het moment dat deze sloopplannen zijn gerealiseerd zal de leegstand naar verwachting weer afnemen. 3.4 Stadsdelen De relatief grootste leegstand is te vinden in Parkstad-Centrum (8,4%), waar met name frictieleegstand (overige leegstand) te vinden is (86% van de totale leegstand). Ook is er in de drie stadsdelen in Kerkrade een relatief grote leegstand, waarbij de leegstand in Kerkrade-Oost en -West de afgelopen vier jaar ook nog is toegenomen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat onder de ruim 460 leegstaande woningen in Kerkrade-West 210 woningen leeg staan in het kader van het sloopplan Heilust, dat uiteindelijk tot de sloop van bijna 380 woningen zal leiden. Ook voor Kerkrade-Oost zijn grootschalige sloopplannen, die de leegstand van bijna 640 woningen moeten terugdringen. De sloop van 400 woningen in Bleijerheide is het grootste sloopplan in Parkstad Limburg. De absoluut grootste leegstand is nog steeds in Heerlen-Stad te vinden. Hier is de leegstand het afgelopen jaren wel al fors afgenomen. De leegstand in de landelijke stadsdelen is beperkt. Dit toont nogmaals aan dat leegstand vooral een fenomeen is dat samenhangt met goedkopere woningen en appartementen die niet aan de eisen van de huidige markt voldoen, zoals meergezinswoningen zonder trap. Deze woningtypes zijn typisch voor stedelijke gebieden. In de meer landelijke gebieden zijn meer vrijstaande woningen of 2^1-kap woningen, die beter in de markt liggen. Hier staan tussenwoningen vaker leeg. De afgelopen vier jaar is, per saldo, in vrijwel alle stadsdelen de leegstand afgenomen. Deze afname was het grootst in het reeds genoemde stadsdeel Heerlen-Stad (-290 woningen), gevolgd door Heerlerheide (-140 woningen) en Kerkrade-Noord (-90 woningen). Alleen in de reeds genoemde stadsdelen Kerkrade-Oost en West is de leegstand de afgelopen vier jaar per saldo toegenomen. In Kerkrade-West wordt ruim 45% van de leegstand verklaard door sloopplannen. 13 Pagina 12 van

13 Hoewel de leegstand er met 3,2% relatief beperkt is, staan woningen in de landelijke gemeente Nuth lang leeg. Met gemiddeld bijna 900 dagen staat Nuth op de eerste plaats en stijgt hiermee zelfs twee plaatsen binnen een jaar binnen de regio Parkstad. 4 SLOTBESCHOUWING Het woningmarktbeleid in de regio Parkstad Limburg werpt zijn eerste vruchten af. Zo is de leegstand (als gevolg van de sloop van een groot aantal woningen) en de omvang van de plancapaciteiten de laatste jaren afgenomen. Mede op basis van het regionale woningbouwprogramma voltrekt zich al geleidelijk aan een transformatie van de woningvoorraad. De huidige beleidsperiode nadert zijn einde. De regio werkt momenteel aan een nieuwe visie voor de komende periode om de ontwikkeling van de woningmarkt ook de komende jaren in goede banen te leiden. Een verdere beperking van de woningvoorraad blijft noodzakelijk om de leegstand op de woningmarkt verder terug te dringen. Zo werkt de regio momenteel aan een actualisatie van het woningmarktbeleid, waarbij nog meer dan in de afgelopen beleidsperiode de focus zal liggen op de transformatieopgave en vernieuwing. Het doel daarbij is om een nieuw kwantitatief en kwalitatief evenwicht te bereiken. Door de veranderende eisen die de woonconsument stelt aan de woningvoorraad, zal er nog steeds behoefte bestaan aan nieuwe woningen. Aan de andere kant zullen echter ook woningen aan de markt onttrokken dienen te worden die niet meer aan de huidige eisen voldoen. De komende jaren zal ten aanzien van de woningmarkt dan ook eerder sprake zijn van een kwaliteitsbeleid dan van een nieuwbouwbeleid, waarbij de vraagzijde centraal zal dienen te staan. Er is nu al sprake van een vraaggestuurde woningmarkt. Dit is deels het gevolg van de vastgoedcrisis, maar ook meer en meer het gevolg van de demografische ontwikkelingen. Er dient vooral gekeken te worden naar het type woning dat gebouwd wordt. Op dit moment bestaat de regionale plancapaciteit vooral uit appartementen en rijwoningen. Dit zijn echter precies de woningen die momenteel relatief vaak leegstaan. Er dient dus goed gekeken te worden naar de vraag uit de markt. Deze uitdagingen hebben overigens niet alleen betrekking op de regio Parkstad Limburg, maar zullen in de komende jaren ook meer en meer van toepassing zijn op de andere regio s in Limburg. De herstructureringsopgave biedt ook kansen. Zo worden de verschillende partijen die actief zijn op de regionale woningmarkt gedwongen zich te onderscheiden door kwaliteit. Er is als het ware sprake van een kwaliteitsstrijd naar boven. Een nauwe samenwerking tussen de verschillende partijen is daarbij essentieel voor het slagen van de regionale transformatieopgave. 13 Pagina 13 van