Wonen in Gelderland 2014

Transcriptie

1 Wonen in Gelderland 2014 Noord-Veluwe Monitoring van het woonbeleid

2 GLD.info Wonen in Gelderland 2014 Noord-Veluwe Dit informatieblad geeft inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt in de regio Noord-Veluwe met het accent op 2013/2014. Er wordt ook ingezoomd op gemeenteniveau. Voor elk van de zes Gelderse regio s is een informatieblad opgesteld. Daarnaast wordt in het informatieblad voor Gelderland een algemeen beeld van de Gelderse woningmarkt geschetst en worden de zes regio s onderling vergeleken. Samen vormen de zeven informatiebladen de monitoringsrapportage over de Gelderse woningmarkt Oktober Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

3 Samenvatting In de woonvisie zit een uitvoeringsagenda. Dit is de aanzet tot de nieuwe Regionale Woonagenda. De tweede helft van 2014 kan, als de Woonvisie in alle gemeenten bestuurlijk is behandeld, gebruikt worden om samen met betrokken partijen procesafspraken te maken om uitvoering te geven aan de verschillende opgaven die zijn benoemd in de Woonvisie. De bevolking groeit nog steeds, maar de groei neemt wel geleidelijk af. Opmerkelijk is het saldo binnenlandse migratie, dat de afgelopen jaren meestal negatief was. In de andere Gelderse regio s is dit effect meestal minder negatief of zelfs positief. Mogelijk wordt dit veroorzaakt doordat relatief veel jongeren voor studie of werk de regio verlaten. De theoretische verkooptijd van woningen onder de is in de Noord-Veluwe lager dan het Gelderse gemiddelde. Woningen van meer dan zijn in de meeste gemeenten bijna onverkoopbaar (theoretische verkooptijden van meer dan tien jaar). Dit leidt tot de veronderstelling dat er schaarste is aan goedkope woningen en overaanbod van dure woningen. De groei van de woningvoorraad is in 2013 lager dan die van de voorgaande jaren. Wellicht dat de crisis vanaf 2013 zijn tol begint te eisen. Van 2010 t/m 2012 was de gemiddelde groei met ca. 700 woningen per jaar nog aan de hoge kant. De opgave bedraagt gemiddeld 670 woningen (netto groei) per jaar. Harderwijk is centrumgemeente voor (een groot deel van) de regio. Hier is de woningvoorraad in 2013 met slechts vijf woningen gegroeid en in 2014 zullen er eveneens zeer weinig worden toegevoegd. De positie van Harderwijk als centrumgemeente kan hierdoor in de knel komen. In de groei van de woningvoorraad zijn de afgesproken (in Kwalitatief Woonprogramma, KWP3) aandelen huur en betaalbaar in 2013 goed gehaald. Vanwege de crisis worden vooral nieuwe woningen in deze segmenten afgezet en relatief weinig duurdere koopwoningen. Het aandeel nultredenwoningen blijft wat achter bij de afspraak. Dit onderwerp vraagt om meer aandacht. De provincie heeft aan de regio een voorzet gegeven voor het gesprek over de kwantitatieve opgave van 2014 tot Dit komt neer op een netto groei van de woningvoorraad van ca woningen vanaf 1 januari In dit licht is de plancapaciteit per 1 januari 2014 van (hard) (zacht) = woningen passend. De regio Noord-Veluwe is een van de negen regio s in Nederland waar de huisvesting van arbeidsmigranten meer aandacht krijgt. Op 4 december 2013 is door een aantal gemeenten, werkgevers en huisvesters een intentieverklaring ondertekend. Deze bevat uitgangspunten en afspraken voor huisvestingslocaties in de gemeenten. In 2014 willen de gemeenten met de andere partijen concrete afspraken maken. 3 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

4 Inleiding In de loop van 2014 is de provinciale woonvisie Keuzevrijheid en Identiteit uit 2003 vervangen door een nieuw en actueel woonbeleid, als onderdeel van de Omgevingsvisie Gelderland. Vanwege de demografische ontwikkelingen neemt de vraag naar groei van de woningvoorraad geleidelijk af. De kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt vraagt echter steeds meer aandacht van alle betrokken partijen. De focus verschuift van nieuwbouw naar het benutten van kansen en mogelijkheden in (het aanpassen van) de bestaande woningvoorraad. Daarom wordt meer dan in eerdere rapportages aandacht besteed aan de bestaande woningvoorraad. In de Omgevingsvisie is verder het concept van de Regionale Woonagenda s geïntroduceerd. In de huidige informatiebladen wordt per regio ingegaan op de stand van zaken met betrekking tot de Regionale Woonagenda s. Programmering is één van de onderwerpen in de Regionale Woonagenda s. Dit informatieblad is als volgt opgebouwd: paragraaf 1: Stand van zaken in de regio rond de Regionale Woonvisie en Woonagenda; paragraaf 2: Bevolkingsontwikkeling; paragraaf 3: Bestaande voorraad (samenstelling); paragraaf 4: Bestaande voorraad (transacties en verhuringen); paragraaf 5: Nieuwbouw (kwantitatief en kwalitatief); paragraaf 6: Plancapaciteit en bouwvergunningen; paragraaf 7: Arbeidsmigranten. 4 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

5 1. Woonvisie en Woonagenda In de regio Noord-Veluwe hebben in 2013 en begin 2014 de gemeenten, samen met corporaties, zorg- en marktpartijen, vorm gegeven aan een regionale Woonvisie. De regionale visie vormt de basis voor de uit te werken lokale woonvisies. De gemeente Ermelo heeft al een nieuwe woonvisie op basis van de regionale Woonvisie en de andere gemeenten zijn begonnen met het opstellen hiervan of starten binnenkort. De woonvisie beschrijft de belangrijkste aandachtspunten voor de regio Noord-Veluwe. Een uitgangspunt is dat de focus verschuift naar de bestaande voorraad. De woonvisie gaat uit van een afnemende groei van het aantal huishoudens, met een meer kleinschalige uitbreiding van de woningvoorraad, gericht op de vraag van de woningzoekende. Belangrijke opgaven liggen onder andere in het verduurzamen van de (bestaande) woningvoorraad; het langer zelfstandig blijven wonen van de steeds groter wordende groep ouderen en de gevolgen daarvan voor de (bestaande) woningvoorraad en voorts de betaalbaarheid van het wonen. In de woonvisie zit een uitvoeringsagenda. Dit is de aanzet tot de nieuwe Regionale Woonagenda. De tweede helft van 2014 kan, als de Woonvisie in alle gemeenten bestuurlijk is behandeld, gebruikt worden om samen met betrokken partijen procesafspraken te maken om uitvoering te geven aan de verschillende opgaven die zijn benoemd in de Woonvisie. In dit proces ziet de provincie voor zichzelf een belangrijke rol. Het gaat om onder andere de volgende acties: discussie over het al dan niet loslaten van bindingseisen, zowel voor huur als koop; het opstellen van een Regionaal Programma Wonen op basis van lokale programma s die sub-regionaal zijn afgestemd; het opzetten van een bruikbare monitoring, afgestemd met provincie en gemeenten. Deze monitoring wordt jaarlijks geactualiseerd; een regionale bijeenkomst met betrokken partijen voor Wonen-Welzijn-Zorg; het uitwerken van de Intentieverklaring Arbeidsmigranten. 5 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

6 2. Bevolkingsontwikkeling Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van de bevolking in de gemeenten van de Noord-Veluwe over de afgelopen jaren. Gemiddelde Gemiddelde Bevolking groei per groei per Groei in Groei in Groei in Groei in per 1-1- jaar 2000 jaar t/m 2004 t/m 2009 Elburg Ermelo Harderwijk Hattem Heerde Nunspeet Oldebroek Putten Noord-Veluwe Tabel 1 Bevolkingsgroei 2000 t/m 2013 en de bevolking per , CBS De tabel suggereert dat de groei van de regionale bevolking in 2013 significant lager is dat voorgaande jaren. Dat is echter niet helemaal correct, zoals onderstaande grafiek laat zien. Er was al eerder een relatief lage bevolkingsgroei, namelijk in de jaren rond 2005; De bevolking van Ermelo neemt al heel wat jaren (licht) in omvang af. Mogelijke hangt dit samen met het relatief grote aantal inwoners dat in een van de Ermelose zorginstellingen woont en de voortschrijdende extramuralisatie en deconcentratie. Daardoor gaan bewoners vanuit de centrale zorginstelling meer verspreid wonen over een groter gebied, ook buiten de gemeente Ermelo Figuur 1 Jaarlijkse bevolkingsgroei Noord-Veluwe, 2010 t/m 2013, CBS 6 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

7 De natuurlijke aanwas neemt geleidelijk af in de Noord-Veluwe, maar is in vergelijking met de meeste andere Gelderse regio s nog steeds relatief hoog. Dit geeft de regio een stevige basis waardoor naar verwachting ook de komende jaren de bevolking blijft groeien (figuur 2); Het saldo binnenlandse migratie is de meeste jaren negatief. In de andere Gelderse regio s is dit effect meestal minder negatief of positief. Mogelijk wordt dit veroorzaakt door jongeren die voor studie of werk de regio verlaten; Het saldo buitenlandse migratie is daarentegen bijna alle jaren positief. In de andere regio s is het verloop meestal grilliger en ook een deel van de periode negatief. Mogelijk komt dit door de aanwezigheid van enkele asielzoekerscentra (o.a. in Ermelo en Heerde) en in recentere jaren tevens door de komst van arbeidsmigranten uit met name Oost- en Midden-Europa die zich voor langere tijd in de regio vestigen Geboorteoverschot Binnenlandse migratie saldo Buitenlandse migratie saldo Figuur 2 Geboorteoverschot, binnenlands- en buitenlands migratiesaldo Noord-Veluwe, , CBS Voor de recent vastgestelde prognose Bevolkingsprognose 2014 wordt verwezen naar de provinciale website 7 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

8 3. Bestaande woningvoorraad: Samenstelling Deze paragraaf bevat informatie over de samenstelling van de bestaande woningvoorraad in Gelderland. De gegevens zijn afkomstig van Dataland (een intergemeentelijk samenwerkingsverband op het gebied van vastgoedinformatie). Woningvoorraad naar bouwjaar en woningtype overige woningen appartement vrijstaand twee onder een kap rijwoning 0 tot vanaf 1990 Figuur 3 Noord-Veluwe, woningvoorraad naar bouwjaar en woningtype op , Dataland Relatief weinig woningen dateren van voor Na 1945 is de woningvoorraad in de regio sterk gegroeid; de meeste rijwoningen dateren van na 1945; Vanaf 1990 zijn relatief weinig rijwoningen toegevoegd en relatief veel appartementen. In de figuren 4 en 5 is de totale woningvoorraad per gemeente uitgesplitst naar woningtype en prijsklasse. Zichtbaar wordt hoe de woningvoorraad binnen een gemeente is samengesteld. Voor Nunspeet is geen verdeling naar woningtype bekend. Alle woningen zijn hier gecategoriseerd als overige woningen. 8 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

9 Elburg Ermelo Harderwijk Hattum Heerde Oldebroek Putten Nunspeet overige woningen appartement vrijstaand twee onder een kap rijwoning Figuur 4a Noord-Veluwe, woningvoorraad naar gemeente en woningtype op , Dataland 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Elburg Ermelo Harderwijk Hattum Heerde Oldebroek Putten Nunspeet Figuur 4b Noord-Veluwe, woningvoorraad naar gemeente en woningtype (in %), op , Dataland Harderwijk past in het beeld waar veel centrumgemeenten aan voldoen, namelijk (relatief) veel appartementen en rijwoningen en weinig vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen; Ermelo, Heerde en Putten vallen op doordat daar relatief veel vrijstaande woningen zijn. Noord-Veluwe Elburg Ermelo Harderwijk Hattum Heerde Oldebroek Putten Nunspeet meer als Tot Figuur 5 Noord-Veluwe, woningvoorraad naar gemeente en prijsklasse op , Dataland 9 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

10 Harderwijk heeft uiteraard als centrumgemeente het grootste aantal woningen en tevens de grootste aantal goedkope woningen (onder ). Het aandeel goedkope woningen wijkt in Hattem, Heerde en Oldebroek echter nauwelijks af. De gemeente Putten, op de voet gevolgd door Ermelo, heeft het grootste aandeel dure woningen (meer dan ). Ontwikkeling woningprijzen Voor de regionale Woonvisie is onder andere gekeken naar de ontwikkeling van de mediane vraagprijs van te koop staande woningen in de regiogemeenten 1. Tussen september 2008 en maart 2013 zijn de mediane prijzen van te koop staande woningen gedaald, waarmee de regio niet afwijkt van het landelijke beeld. Uitzondering is Ermelo, maar daar is na een piek in 2012 ook sprake van een afnemende vraagprijs. De verschillen in de regio zijn groot; de grootste relatieve daling van de mediane verkoopprijs deed zich voor in Oldebroek (-26%), Elburg (-20%) en Heerde (-11%). Indeling naar type, bouwjaar vanaf 1990 In figuur 6 is weergegeven welke woningtypes zijn toegevoegd vanaf 1990 aan de bestaande voorraad. Na 1990 zijn relatief veel appartementen en rijwoningen in Harderwijk toegevoegd. Dit past wel bij de rol van Harderwijk als centrumgemeente in (dat deel van) de regio. In vergelijking met het omliggende gebied hebben centrumgemeenten (en andere grotere gemeenten) naar verhouding immers meestal meer betaalbare woningen binnen hun grenzen, waaronder veel appartementen en rijwoningen. Opvallend is dat in Ermelo in de periode na 1990 het grootste aantal vrijstaande woningen is toegevoegd. Aandachtspunt: woningen van vóór 1970 vragen veel aandacht in energetisch opzicht (duurzaamheid) en tevens wat betreft levensloopbestendigheid en de geschiktheid voor ouderen (langer zelfstandig wonen). 1. bron: Huizenzoeker.nl, via Atrivé; mediaan: het midden tussen de hoogste en laagste waarde in de reeks. De mediaan wordt in dit soort onderzoeken vaker gebruikt om het effect van eenmalige uitschieters te beperken. 10 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

11 overige woningen vanaf appartement vanaf vrijstaand vanaf twee onder een kap vanaf Elburg Ermelo Harderwijk Hattum Heerde Nunspeet Oldebroek Putten rijwoning vanaf 1990 Figuur 6 Noord-Veluwe, woningvoorraad vanaf 1990, naar gemeente en woningtype op , Dataland 11 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

12 4. Bestaande woningvoorraad: Transacties en verhuringen De cijfers over de ontwikkeling op de woningmarkt zijn afkomstig van Woningmarktcijfers. nl (Pasgoed). In deze paragraaf ligt het accent op de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs en de ontwikkeling van het aantal transacties per jaar, waarbij we terugkijken tot Woningmarktcijfers.nl maakt gebruik van betrouwbare bronnen zoals het Kadaster en het CBS. Het Kadaster levert woningmarktcijfers van alle overgedragen woningen op het moment van overdracht van de woning bij het Kadaster 2. Koopsector Prijsontwikkeling Noord-Veluwe en Gelderland (gemiddelde verkoopprijs) Noord-Veluwe Gelderland Index Noord-Veluwe , ,1 84,5 78,2 Index Gelderland ,3 94,6 94,1 93,7 89,2 82,5 Woningmarktcijfers.nl, Bron: Kadaster De gemiddelde verkoopprijs van woningen in de Noord-Veluwe was in 2007 (voor de crisis) hoger dan die in Gelderland. Ondanks de daling is de gemiddelde verkoopprijs in de regio in 2013 nog steeds hoger dan het Gelders gemiddelde, maar het verschil is minder groot. De prijsdaling verloopt in sommige gemeenten sneller en heviger dan in andere. Zo is de gemiddelde verkoopprijs in Putten en Heerde in 2007 bijna gelijk, maar in de loop van de jaren daalt deze in Heerde veel sterker. Soms is er in een gemeente plotseling een uitschieter (stijging van de gemiddelde verkoopprijs). Dat kan bijvoorbeeld te maken hebben met de oplevering van een bouwplan. 2. Er zijn verschillen tussen de woningmarktcijfers van het NVM en het Kadaster. De NVM levert woningmarktcijfers die zijn gebaseerd op door NVM-makelaars verkochte woningen, gemeten op het moment dat de verkoop definitief is. Het Kadaster levert woningmarktcijfers van alle overgedragen woningen op het moment van overdracht van de woning bij het Kadaster. De cijfers van het Kadaster lopen daarmee enkele maanden achter op die van de NVM. Een ander verschil is dat het Kadaster alle overdrachten meet en niet uitsluitend die waarbij NVM-makelaars zijn betrokken. In de cijfers zitten dus ook de verkopen van particulieren, corporaties en beleggers (bron: De Leeuw). 12 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

13 Figuur 7 Noord-Veluwe, prijsontwikkeling op jaarbasis per gemeente, , Woningmarktcijfers.nl, bron Kadaster Aantallen transacties per jaar, Noord-Veluwe en Gelderland Noord-Veluwe Gelderland Index Noord-Veluwe ,4 65,4 64,4 61,9 70,2 62,9 Index Gelderland ,9 62,9 63,2 59,2 58,1 54,9 Woningmarktcijfers.nl, Bron: Kadaster De grafiek laat zien dat het aantal transacties in Gelderland sterker daalt dan in de Noord-Veluwe. Het verschil tussen 2007 en 2013 voor Gelderland bedraagt ca. -45% en voor de Noord-Veluwe ca. -37%. Binnen de Noord-Veluwe vond de grootste daling plaats in Nunspeet (43%) en de kleinste in Ermelo (29%) (figuur 8) 13 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

14 Figuur 8 Noord-Veluwe, aantal transacties per gemeente, , Woningmarktcijfers.nl, bron Kadaster Ontwikkeling verkooptijd, Noord-Veluwe en Gelderland De theoretische verkooptijd is een door Woningmarktcijfers.nl ontwikkelde graadmeter voor de gemiddelde verkooptijd: het aantal te koop staande woningen op 1 januari gedeeld door het aantal verkochte woningen in dat jaar (uitgedrukt in maanden). Het is een maat die tevens iets zegt over de verkoopbaarheid van woningen in gebieden en die mogelijke tekorten of overaanbod aan het licht brengt. Uiteraard is verdere analyse nodig voordat hierover harde conclusies kunnen worden getrokken. Theoretische verkooptijd naar prijsklasse, Noord-Veluwe en Gelderland > 500 Totaal Noord-Veluwe 11,1 17,9 54,9 145,9 24,2 Gelderland 16,4 24,7 51,2 112,3 25,1 Woningmarktcijfers.nl, bron: Funda, Kadaster De theoretische verkooptijd van goedkope woningen onder de is in de Noord-Veluwe lager dan het Gelderse gemiddelde. Die van woningen boven de aanmerkelijk hoger. Dit leidt tot de veronderstelling dat er schaarste is aan goedkope woningen, want ze vinden gretig aftrek. En tevens dat er een overaanbod is aan dure woningen. 14 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

15 Figuur 9Theoretische verkooptijd (in mnd.) per gemeente en prijsklasse, woningmarktcijfers, Bron: Funda, Kadaster De grafiek toont dat de (theoretische) verkooptijd in alle gemeenten het grootst is in het dure segment. Goedkope woningen onder de verkopen het snelst, in de meeste gemeenten hebben ze een theoretische verkooptijd van minder dan een jaar. Opvallend is de korte theoretische verkooptijd van goedkope woningen in Putten (zes maanden) en de extreem hoge verkooptijd in Heerde voor dure woningen (264 maanden). Huursector In onderstaande tabel is de woningvoorraad in de regio Noord-Veluwe uitgesplitst naar koopen huurwoningen voor de periode Na 2012 zijn er geen gegevens beschikbaar. In de Noord-Veluwe is ca. 36% van de woningvoorraad een huurwoning. Dit wijkt af van het Gelders gemiddelde van ca. 40%. De percentages zullen in 2013 en 2014 niet noemenswaardig veranderd zijn Voorraad huur Voorraad koop Voorraad onbekend Voorraad totaal Tabel 5: Aantal huur- en koopwoningen in de Noord-Veluwe van 2006 t/m 2012 (na 2012 geen gegevens bekend). Woningmarktcijfers.nl 15 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

16 Ontwikkelingen op de huurmarkt Uit het jaarverslag over de regionale woonruimteverdeling (2013) blijkt dat het aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen de laatste jaren aan het dalen is, gemiddeld 39 per vrijkomende corporatiewoning in 2011, 36 in 2012 en 31 reacties in Overigens zijn de verschillen in de regio groot; het aantal reacties op een vrijkomende woning in de gemeenten Ermelo en Harderwijk, en in mindere mate Putten, is een stuk hoger dan in de overige gemeenten van de regio. Wellicht is dit een signaal dat de druk op de huurwoningmarkt in sommige delen van de regio af begint te nemen. Het aantal ingeschreven woningzoekenden nam de laatste jaren nog steeds toe, maar deze toename kan ook het gevolg zijn van dubbeltellingen of andere vormen van vervuiling van bestanden met woningzoekenden. 16 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

17 5. Nieuwbouw Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) Op grond van de Wet op de Basisregistraties moet het CBS per voor het vaststellen van de gemeentelijke woningvoorraad en mutaties daarin gebruik maken van de gemeentelijke Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). Er zijn grote verschillen tussen de eerder gehanteerde gegevens over de woningvoorraad en de BAG-bestanden. Er zijn verschillen in definities: woningen versus Verblijfsobjecten met een woonfunctie. Maar ook de cijfers wijken sterk af. Dit cijfermatige verschil had er eigenlijk niet mogen zijn en is waarschijnlijk te herleiden tot onnauwkeurigheden in het verleden. Vaak is onderzoek ter plaatse nodig om de feitelijke situatie te achterhalen. Het is van groot belang dat alle gemeenten, voorzover ze dat nog niet hebben gedaan, de BAG opschonen, zodat er een betrouwbare registratie van de woningvoorraad ontstaat. Groei van de woningvoorraad In het kader van het Kwalitatief Woonprogramma 2010 t/m 2019 (KWP3) is de benodigde groei van de woningvoorraad in de regio geraamd op woningen over tien jaar, ofwel gemiddeld 670 per jaar. De gemeenten hebben onderling de volgende binnenregionale verdeling afgesproken. Noord-Veluwe Binnenregionale verdeling Elburg 810 Ermelo 715 Harderwijk Hattem 470 Heerde 395 Nunspeet 795 Oldebroek 815 Putten 555 Totaal Tabel 6: Binnenregionale verdeling KWP3 Noord-Veluwe (bron: gemeentelijke informatie). 17 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

18 Onderstaande grafiek toont de netto groei van de woningvoorraad over de afgelopen KWP3-jaren KWP3 Realisatie Figuur 10 Noord-Veluwe, KWP3 en netto groei van de woningvoorraad, 2010 t/m 2013, bron CBS en 2012/2013 gegevens van gemeenten In 2013 zijn 429 woningen toegevoegd (nieuwbouw of bijvoorbeeld via functieverandering of woningsplitsing). Rekening houdend met onttrekkingen (o.m. sloop) is de woningvoorraad netto toegenomen met 371. De productie in 2013 is met 371 woningen significant lager dan die van de voorgaande jaren. Wellicht dat de crisis vanaf 2013 zijn tol begint op te eisen. Voor die tijd was daar met het oog op de opgave van gemiddeld 670 woningen (netto groei) eigenlijk nog geen sprake van. Tabel 7 toont de verdeling van de nieuwbouw over een langere periode per gemeente. Noord-Veluwe gemiddeld per jaar in aanbouw Elburg Ermelo Harderwijk Hattem Heerde Nunspeet Oldebroek Putten Totaal Tabel 7: Netto groei woningvoorraad per gemeente periode 2000 t/m 2013 en in aanbouw op 1 januari 2014 regio Noord-Veluwe (bron: t/m 2011 CBS, de rest op basis van gegevens gemeenten) 18 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

19 Het valt op dat de woningbouw in Harderwijk achterblijft bij wat van een dergelijke stad mag worden verwacht, mede gelet op de nog steeds aanwezige woningbehoefte. Dat er op 1 januari 2014 volgens opgave van de gemeente geen woningen in aanbouw zijn is op zijn minst opmerkelijk. In de loop van 2014 is wel gestart met woningbouw, onder andere met ca. 50 woningen in Waterfront. Deze zullen naar verwachting in de loop van 2015 worden opgeleverd. De toename van de bevolkingsomvang van Harderwijk is ook relatief gering (zie onderdeel bevolkingsontwikkeling). Het lijkt erop dat het voor (nieuwe) huishoudens moeilijk is om in Harderwijk een woning te vinden. Wellicht worden ze, bij gebrek aan beschikbare woningen, daardoor gedwongen om zich in de omliggende gemeenten te vestigen, of in Amersfoort, Zeewolde e.d. De situatie in Harderwijk vraagt om extra aandacht, niet in de laatste plaats van de (omliggende) gemeenten waarvoor Harderwijk de functie van centrumstad vervult. Wellicht kunnen zij samen een strategie ontwikkelen om de positie van Harderwijk als centrumstad te versterken. Kwalitatieve aspecten in de opleveringen In KWP3-verband is met de gemeenten uit de Noord-Veluwe afgesproken dat van de netto groei van de woningvoorraad over de periode 2010 t/m 2019 een bepaald aandeel een huur-, betaalbare of nultredenwoning is. De afgesproken aandelen zijn resp. 28% huur, 46% betaalbaar en 88% nultreden. Bij het bepalen van deze aandelen is rekening gehouden met de plannen voor het onttrekken van woningen in de verschillende categorieën. Deze afspraken zijn gebaseerd op onderzoek naar de kwalitatieve woningbehoefte van de regiobevolking. De afgesproken aandelen in de netto groei van de woningvoorraad corresponderen met aandelen in de (bruto) nieuwbouw, d.w.z. in de nieuwbouwplannen, zonder rekening te houden met voornemens om woningen te onttrekken. Van alle nieuwe woningen die worden opgeleverd, zou (bruto) ca. 46% een huurwoning moeten zijn, 52% een betaalbare woning en ca. 88% een nultredenwoning Voor nultredenwoningen is geen bruto KWP percentage berekend. De verwachting is dat het aantal nultredenwoningen dat gesloopt wordt nagenoeg nihil zal zijn. Hier volstaat dus het netto percentage 19 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

20 Tabel 8 toont de KWP3-afspraak en de resultaten over Noord-Veluwe % huur % betaalbaar % nultreden Elburg 83% 71% 100% Ermelo 43% 52% 50% Harderwijk 0% 0% 60% Hattem 0% 0% 40% Heerde 0% 0% 0% Nunspeet 59% 59% 67% Oldebroek 39% 61% 13% Putten 73% 53% 100% Totaal Noord-Veluwe (bruto) 58% 54% 71% KWP3 (bruto) 46% 52% ca. 88% Tabel 8: aandeel huur, betaalbaar en nultreden in de (bruto) opgeleverde nieuwbouw in 2013 (bron: gemeentelijke informatie). Het aandeel huur- en betaalbare woningen in de realisaties in 2013 ligt hoger dan die in KWP3 verband zijn afgesproken. Vanwege de crisis worden vooral woningen in het betaalbare segment afgezet en relatief weinig duurdere koopwoningen. Opvallend is dat het aandeel nultredenwoningen met 71% over 2013 wat achterblijft bij de KWP3-afspraak. Dat geldt nog sterker als we de andere KWP3-jaren erbij betrekken (2010: 81%; 2011: 49% en 2012: 44%). Dit onderwerp vraagt om meer aandacht. De aanwezigheid van veel nultredenwoningen is op termijn positief voor de inwoners van de regio. Die zijn bij aankoop van een dergelijke woning misschien nog kerngezond, maar als op termijn een (bewegings)beperking optreedt, kunnen ze hopelijk nog lang in de woning blijven wonen. Misschien heeft het een positief effect dat de regio in haar nieuwe regionale Woonvisie het langer zelfstandig wonen voor ouderen heeft aangewezen als een van de belangrijke regionale opgaven. 20 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

21 6. Plancapaciteit en bouwvergunningen In deze paragraaf staat de harde en zachte capaciteit in de regio centraal. De paragraaf eindigt met de ontwikkeling van het aantal afgegeven bouwvergunningen in de regio. Noord-Veluwe Netto harde capaciteit per 1 jan Netto zachte capaciteit per 1 jan Elburg Ermelo Harderwijk Hattem Heerde Nunspeet Oldebroek Putten Totaal Tabel 9 : Overzicht plancapaciteit per gemeente in de Noord-Veluwe op 1 januari van de afgelopen jaren en per 1 januari 2014 (bron: gemeentelijke informatie). Van 2010 t/m 2013 is de woningvoorraad in de regio (netto) met woningen gegroeid. Volgens KWP3 zou de regio van 2010 t/m 2019 netto woningen toevoegen. Er is dus nog behoefte aan (harde) plancapaciteit voor ( =) woningen. De harde capaciteit bedroeg op 1 januari woningen (netto groei). Omdat een deel van deze woningen gepland is om na 2019 gerealiseerd te worden (bestemmingsplannen moeten binnen tien jaar gerealiseerd worden), is de plancapaciteit niet verontrustend hoog. In de loop van 2014 wordt bovendien gesproken over de nieuwe kwantitatieve opgave wonen, de opvolger van het KWP3. Deze kwantitatieve opgave heeft een horizon t/m 2024, vijf jaar verder dan het KWP3. De provincie heeft als voorzet voor het gesprek over de kwantitatieve opgave het aantal van aan de regio voorgelegd (netto groei van 1 januari 2013 t/m 1 januari 2025). Omdat volgens opgave van de gemeenten de netto groei over woningen bedraagt, zou de kwantitatieve opgave ongeveer op = woningen (netto groei van 1 januari 2014 t/m 31 december 2024) bedragen. In dit licht is een plancapaciteit van (hard) (zacht) = woningen passend. Wel verdient het aanbeveling dat de gemeenten in de Noord-Veluwe niet op korte termijn alle zachte plannen omzetten in harde capaciteit. Met het oog op mogelijk veranderende vraag en het beschikbaar komen van locaties die nu nog niet in beeld zijn is het verstandig om gezamenlijk de flexibiliteit in de programmering te garanderen. Kwalitatieve aspecten in de bouwplannen Hieronder zijn de aandelen huur- en betaalbare woningen in de (bruto) bouwplannen van gemeenten gegeven. Zo krijgen we een indicatie of de komende jaren in de vraag naar huuren betaalbare woningen kan worden voorzien. Van de nultredenwoningen is deze informatie helaas niet beschikbaar. De percentages in onderstaande tabel zijn gebaseerd op alle bekende 21 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

22 plannen voor nieuwbouw. Ze kunnen het beste vergeleken worden met het bijbehorende bruto KWP3-percentage (omdat er geen rekening is gehouden met de plannen voor sloop en verkoop). Noord-Veluwe % huur % betaalbaar Elburg 27% 32% Ermelo 40% 50% Harderwijk 21% 13% Hattem 32% 41% Heerde 24% 37% Nunspeet 23% 37% Oldebroek 5% 31% Putten 28% 33% Totaal bruto 25% 29% KWP3 bruto 46% 52% Tabel 10: aandeel huur en betaalbaar in de (bruto) bouwplannen van gemeenten per 1 januari 2014 (bron: gemeentelijke informatie). In de meeste grotere kernen en centrumgemeenten in Nederland worden relatief veel huuren betaalbare woningen gevraagd, geprogrammeerd en gerealiseerd, maar dit geldt, zo blijkt uit bovenstaande tabel, niet voor Harderwijk. Dit kan betekenen dat de programmering in Harderwijk niet aansluit op de lokale en regionale vraag. De lage groei in de afgelopen jaren en het feit dat op 1 januari 2014 volgens opgave van de gemeente geen woningen in aanbouw zijn, lijken dit beeld te bevestigen. Bovendien is het tekenend dat gemeenten waar relatief veel groei wordt gerealiseerd, hoge aandelen huur en betaalbaar in de plannen hebben (Ermelo), of in ieder geval in de opgeleverde woningen in 2013 (Putten, Oldebroek). In KWP3-verband is met de gemeenten uit de regio afgesproken dat van de netto groei van de woningvoorraad over de periode 2010 t/m 2019 (minimaal) een bepaald aandeel een huur-, betaalbare of nultredenwoning is. Deze afspraken dateren echter van voor de crisis en behoeven actualisatie. Binnenkort zullen afspraken worden gemaakt over een nieuw kwantitatief kader (de kwantitatieve opgave Wonen t/m 2024) en worden kwalitatieve afspraken gemaakt in het proces van de Regionale Woonagenda. 22 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

23 Ontwikkeling huishoudens en woningvoorraad Uit onderzoeksgegevens voor de regionale Woonvisie (zie onderstaande tabel) kan worden herleid dat de afgelopen jaren, op regionale schaal, de groei van de woningvoorraad groter is geweest dan de toename van het aantal huishoudens. Daarnaast heeft de regio een negatief vestigingsoverschot (binnenlands migratiesaldo), er zijn meer vertrekkers dan vestigers. Dit kan een indicatie zijn dat de druk op de woningmarkt in (delen van) de regio Noord- Veluwe aan het afnemen is. Ontwikkeling bevolking in de Regio Noord-Veluwe Groei Bevolking Geboorte- overschot Groei huishoudens Vestigings- overschot Groei woning- voorraad Totaal Tabel 11: Enkele demografische ontwikkelingen afgezet tegen de groei van de woningvoorraad (bron: CBS, Regionale woonvisie Noord-Veluwe) Bouwvergunningen De afgegeven bouwvergunningen kunnen een indicatie geven voor de omvang van de nieuwbouw in de volgende jaren. Figuur 10 toont dat het aantal afgegeven bouwvergunningen de afgelopen (crisis)jaren aanzienlijk is gedaald. De grootste daling is opgetreden in de afgifte van vergunningen aan Bouwers voor de markt, i.c. de ontwikkelaars en bouwbedrijven. De omvang van vergunningverlening aan de Bouwers voor de markt daalde van rond de 600 per jaar (of hoger) tot en met 2011 naar rond 200 in 2012 en Deze daling is dermate groot dat verwacht mag worden dat de nieuwbouwproductie als gevolg van deze daling de komende jaren lager is dan de afgelopen jaren. De precieze omvang van de daling is moeilijk aan te geven, aangezien er ook nog steeds een stuwmeer is van in het verleden afgegeven vergunningen (zie het onderwerp bouwvergunningen in de informatieblad over Gelderland). Interessant is verder om te zien dat het aantal vergunningen voor corporaties de afgelopen jaren is afgenomen. De corporaties hebben in 2011 en 2012 een relatief groot aandeel van de nieuwbouw voor hun rekening genomen. Ondanks de onzekerheid rond het nieuwe rijksbeleid en de naderende invoering van de verhuurdersheffing, hebben ze in die jaren nog relatief veel nieuwe woningen gerealiseerd. Dat betrof echter ontwikkelingen die in de jaren daarvoor op de rails waren gezet. Nieuwe plannen zijn er nog maar weinig en dat gaan we de 23 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

24 komende jaren merken in de samenstelling van de nieuwbouw. Het aantal vergunningen voor particulieren in de Noord-Veluwe schommelt de afgelopen jaren wel, maar overstijgt niet de 200 per jaar. Zo bekeken is het redelijk stabiel. Aan de hand van de beschikbare gegevens kan in ieder geval niet tot een dalende trend worden geconcludeerd. 24 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

25 7. Arbeidsmigranten De regio Noord-Veluwe is een van de negen regio s in Nederland waar de huisvesting van arbeidsmigranten meer aandacht krijgt. In de regio wonen relatief veel arbeidsmigranten, voornamelijk op recreatieterreinen. Uit een onderzoek van Necker en Van Naem (2012) is gebleken dat er ongeveer arbeidsmigranten in de regio verblijven. Vermoedelijk zijn het er echter meer, omdat niet iedereen geregistreerd staat. Op 4 december 2013 hebben vertegenwoordigers van gemeenten, werkgevers en huisvesters in Putten de zogeheten Intentieverklaring huisvesting arbeidsmigranten in de Regio Noord-Veluwe ondertekend. In deze verklaring staan uitgangspunten en afspraken voor huisvestingslocaties in de gemeenten. In 2014 willen de regiogemeenten met een groeiend aantal partijen, waaronder huisvesters en uitzendorganisaties, concrete afspraken maken. In de regio liggen veel recreatieterreinen, waarvan een deel niet meer voldoet aan de vraag van recreanten. Hierdoor ontstaat leegstand en in sommige gevallen dreigen er ongewenste, illegale situaties te ontstaan. Deze terreinen zouden eigenlijk gesaneerd moeten worden. De regio onderzoekt nu of er mogelijkheden zijn om zo n terrein tijdelijk een andere bestemming te geven en dit na bijvoorbeeld vijf of tien jaar terug te geven aan de natuur, ontstaat de mogelijkheid om terreinen te saneren en huisvestingsmogelijkheden te bieden voor verschillende doelgroepen, waaronder arbeidsmigranten. Door het maken van afspraken en het zoeken naar huisvestingsmogelijkheden wil de regio zorgen voor passende woonruimte voor de groep arbeidsmigranten die in de regio woonachtig is. 25 Wonen in Gelderland 2014, Noord-Veluwe

26 Provincie Gelderland Markt CG Arnhem Postbus GX Arnhem T (026) provincieloket@gelderland.nl