Cursus Grondbeleid voor raadsleden

Transcriptie

1 Cursus Grondbeleid voor raadsleden Radboud Ammerlaan Theo Ram Gemeente Goirle, 16 november 2011

2 Inhoudsopgave Inleiding Module 1: Grondbeleid Module 2: Grondexploitatie Pauze Module 3: Risicomanagement Module 4: Informatievoorziening Conclusies & Afspraken

3 Module 1: Grondbeleid

4 Module 1: Grondbeleid Grondbeleid versus Ruimtelijk Beleid Kaderstellend grondbeleid Beleid Grondverwerving Beleid Grondontwikkeling Beleid Grondverkoop Projectoverstijgend beleid Kaders: beknellend of ondersteunend? Conclusies

5 Grondbeleid versus Ruimtelijk Beleid Grondbeleid is geen doel op zich, maar is dienstbaar aan het ruimtelijk beleid. Grondbeleid biedt instrumentarium om: Het ruimtelijk beleid vorm te geven (regie) Het ruimtelijk beleid financieel haalbaar te houden De ruimtelijke ontwikkeling financieel te faciliteren

6 Beleid Grondverwerving (1) Actief grondbeleid: de overheid treedt op als ondernemer op de grondmarkt door aankoop van gronden, het bouwrijp maken van deze gronden en de verkoop (uitgifte) van bouwrijpe kavels, met het oog op de realisatie van een ruimtelijke ontwikkeling Faciliterend grondbeleid: de overheid laat de aankoop van gronden, het vervaardigen van bouwrijpe gronden en de uitgifte bouwrijpe kavels over aan de marktsector De rol van de overheid beperkt zich bij faciliterend grondbeleid tot het stellen van randvoorwaarden.

7 Beleid Grondverwerving (2) De grondexploitatiekosten, die door de overheid worden gemaakt in verband met een ruimtelijke ontwikkeling: Worden bij actief grondbeleid verdisconteerd in de uitgifteprijs van de bouwrijpe gronden Worden bij faciliterend grondbeleid door de overheid verhaald op ontwikkelaars (kostenverhaal) Winst en risico komen terecht bij de partij die actief grond ontwikkelt.

8 Beleid Grondverwerving (3) In uw gemeente bevindt zich binnen de bebouwde kom een oud bedrijf. Dit bedrijf wil uitbreiden, maar kan dat niet op die locatie. De gemeente mag daarom de huidige locatie kopen. Aankoopbedrag: ,= Kosten ontwikkeling: ,= Opbrengstpotentie: ,= Voert u hier actief of faciliterend grondbeleid?

9 Beleid Grondverwerving (4) Instrumentarium grondverwerving: Wet voorkeursrecht Gemeenten Onteigening Bouwclaimafspraken Anterieure overeenkomst Exploitatieplan (kostenverhaal) Publiek Private Samenwerking

10 Beleid Grondverwerving (4) Overwegingen kaderstelling grondverwerving: Eén hoofdbeleidslijn (evt. gemotiveerd afwijken) Meerdere beleidslijnen, afhankelijk van type ontwikkeling (i.c.m. risicoprofiel en/of grondpositie) Locatiegerichte afweging met wegingscriteria

11 Beleid Grondontwikkeling (1) Grondontwikkeling omvat het proces van bestemmingsen gebruikswijziging van gronden, die een waardeverandering met zich meebrengt. LANDBOUW GEBIEDS- ONTWIKKELING WOONWIJK

12 Beleid Grondontwikkeling (2) Grondontwikkeling in fasen: Initiatieffase Haalbaarheidsfase Ontwikkelingsfase Realisatiefase Beheerfase In alle fasen zijn keuze met betrekking tot grondbeleid aan de orde!

13 Beleid Grondontwikkeling (3) Overwegingen kaderstelling grondontwikkeling: Strategisch beleidsdocument bij aanvang project Voortgangsdocument grondbeleid bij overgang fase Wijze en moment van vaststelling grondexploitaties Wijze en moment van actualisatie en herziening exploitaties Inzicht in de risico s in alle projectfasen

14 Beleid Grondverkoop (1) Grondverkoop (in het kader van ruimtelijke ontwikkeling) omvat de verkoop van door de gemeente voor bebouwing geschikt gemaakte kavels. Grondverkoop aan: Particulieren Projectontwikkelaars Corporaties Beleggers Maatschappelijke organisaties Erfpacht?

15 Beleid Grondverkoop (2) Overwegingen kaderstelling grondverkoop: Gebruik van erfpacht Grondprijsbeleid in aparte beleidsnota (college vs. raad) Bijzonder beleid voor doelgroepen

16 Projectoverstijgend beleid Overwegingen kaderstelling projectoverstijgend beleid: Winst- en verliesnemingen Reservevorming en Weerstandsvermogen Waardering overige gronden Vaststelling parameters (rente en inflatie)

17 Beknellend of ondersteunend? Overwegingen kaderstelling: Kaderstelling mag niet ten koste gaan van slagvaardigheid Kaderstelling mag ontwikkeling niet nodeloos vertragen Goede afweging in verdeling verantwoordelijkheden raad en college noodzakelijk Goede afweging detailniveau sturing noodzakelijk

18 Conclusies Conclusies met betrekking tot grondbeleid:

19 Module 2: Grondexploitatie

20 Rekensystematieken Ontwikkeling Bouwexploitatie 0 Beheer Vastgoedexploitatie Grondexploitatie. Beheer openbare ruimte Ontwikkelstrategie

21 Het planproces go/no go go/no go go/no go initiatief plandefinitie ontwerp realisatie/beheer grof fijn veel risico & invloed..weinig risico & invloed

22 Hoe: Het proces Initiatief Plandefinitie Ontwerpfase Realisatie- en beheer Beleid Tekenen Rekenen Juridica Schetsontwerp Masterplan VO DO Bestek Haalbaarheid GREX VEX stichtingskosten beheerkosten Intentie SOK ROK BOK

23 Wie? Rekenen Tekenen Taxateur Planeconoom Stedenbouwkundige Vastgoedeconoom Planoloog Calculator Architect Bouwkostendeskundige Landschapsarchitect Verkeersdeskundige OVERHEID Privaatrechtelijk Publiekrechtelijk Fiscaal Europees Juridica

24 Vastgoedexploitatie & Grondexploitatie Vastgoedexploitatie Grondexploitatie Kosten bouw vastgoed Opbrengsten vanuit huur/ verkoop vastgoed Residu vastgoedexploitatie = de te betalen grondprijs Grondopbrengst Residu grondexploitatie Grondkosten

25 Ruimtegebruik In verschillende planfases: globaal of gedetailleerd Plangrens ligt vast m 2 zijn gedefinieerd Verhouding bruto/netto exploitatiegebied Bepaling aantal woningen/ha (dichtheid) Bepaling aantal m 2 bruto vloeroppervlak naar functie (plancapaciteit) Van groot belang voor transparantie en volledigheid van de grondexploitatie

26 Ruimtegebruik Ons Plan Om sc hrijving m 2 % Bruto % Netto Bruto plangebied % Buite n be sc houw ing % Bovenwijks groen % Archelogische vindplaats - 0% Netto plangebied % Macro-milieu - 0% Hoofdwegen - 0% Hoofdwaterwegen - 0% W ijkp ark - 0% Netto exploitatiege bied % 1 00% Uitg eefbaar % 66% Verh ard ing % 21% Groen & water % 13%

27 Ruimtegebruik in % van het netto exploitatiegebied 9% 4% 21% Uitgeefbaar Verhardin g Groen Water 66%

28 Hoofdkostensoorten GREX BOEKWAARDE VERWERVING / Inbrengwaarde BODEM- EN GRONDWATERSANERING ARCHEOLOGISCH ONDERZOEK SLOOPKOSTEN OPHOGING / GRONDVERBETERING BOUWRIJP MAKEN WOONRIJP MAKEN KUNSTWERKEN GROENVOORZIENING LICHTMASTEN EN BRANDKRANEN BIJKOMENDE WERKEN DIVERSEN NUTSVOORZIENINGEN ONVOORZIEN PLANONTWIKKELINGSKOSTEN PLANSCHADE BIJDRAGE FONDSEN Kunst (1% van bouw- en woonrijpmaken) Fonds bovenwijkse voorzieningen Fonds rood voor groen OVERIGE / DIVERSE KOSTEN Verplaatsen volkstuinen VERPLICHTINGEN SUBSIDIES WINSTNEMINGEN

29 Planbegeleidingskosten 1 Bestaan uit uren : Planontwikkeling> initiatieffase/plandefinitiefase o o o o Masterplan/structuurvisie Div. onderzoeken (bodem, milieu, verkeer, planeconomie etc) Overleg Projectmanagement Planvoorbereiding> plandefinitiefase/ontwerpfase o o o o Stedenbouwkundig plan Planeconomie Juridische begeleiding projectmanagement Engineering> realisatie- en beheerfase o o o Matenplannen, groenplannen Voorbereiding, toezicht en directie Financiële bewaking

30 Planbegeleidingskosten 2 Planontwikkeling 10% Planvoorbereiding 7-10% Voorbereiding en toezicht 10-15% Totaal van uit te voeren werken: 30-35%

31 Fondsvorming/Reserves Typen fondsen/reserves o o o o Bovenwijks Kunst Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen Etc. Wettelijk kader Wro o o o Structuurvisie Profijt, toerekenbaarheid en evenredigheid (niet verplicht voor het private spoor) Instelling fonds noodzakelijk voor verhaal bovenplanse kosten bij het publiekrechtelijk spoor

32 Opbrengsten in de grondexploitatie Woningbouw Kantoren Bedrijven (Commerciële) voorzieningen Bijdragen en Subsidies

33 Berekening van de opbrengsten Kostprijs M 2 -prijzen Residuele waarde

34 Residuele waarde berekening Residuele waarde= 1 de waarde van een object dat resteert na aftrek van kosten. 2 de waarde die de koper van de grond maximaal voor de grond kan betalen, gegeven de marktwaarde van het object (Funda) Voorbeeld: woning 450m 3,kavel 300m 2 Von-waarde Von-waarde excl. BTW 19% Bouwkosten AKW&R ontwikkelaar 10% Bijkomende kosten 20% Residuele waarde

35 Principe Grondexploitatieberekening Kosten Kostenstijging Opbrengsten Opbrengstenstijging Rente Dynamische Eindwaarde Berekening o o EW NCW

36 Principe Grondexploitatieberekening O= 2,5% R= 6% 250 NCW EW K= 3% R= 6% Berekening naar Eindwaarde (EW) en naar Netto Contante Waarde (NCW) Kosten EW: 100*(1+0,03)^(1+0,06)^6 = 100* 1,46107 = 146,11 Opbr. EW: 250*(1+0,025)^3*(1+6%)^4 = 250* 1,35954 = 339,89 Saldo op Eindwaarde : (positief) 193,78 Netto Contante Waarde : 193,78/ ((1+6%)^7) = 128,87

37 Voorbeeld Grondexploitatieberekening Prijspeil 2005 Startdatum Einddatum Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente 3% per jaar 2% per jaar 5% per jaar VERDELING IN PROCENTEN OMSCHRIJVINGEN Totaal Totaal Periode 0,5 1,5 2,5 3,5 4,5 5,5 6,5 7,5 0,5 1,5 2,5 3,5 4,5 5,5 6,5 7,5 KOSTEN Aantal prijs/eh Totaal Verwerving % 30% 100% Aanleg hoofd infra % 25% 25% 25% 100% Bovenwijks groen + infra % 10% 20% 10% 40% 100% Verharding & Riolering % 50% 100% Groen & water % 10% 20% 10% 20% 100% Bijdrage aan fondsen % 50% 100% POK 30% % 20% 10% 10% 20% 10% 10% 100% Onvoorzien 25% % 15% 15% 15% 15% 15% 15% 100% INVESTERINGEN excl. BTW OPBRENGSTEN m2 Aantal Huurwoningen grondgebonden , % 50% 100% appartementen , % 50% 100% Totaal huur % % Koopwoningen 0% grondgebonden rijwoning , % 50% 100% /1 kap woningen , % 25% 25% 100% vrijstaande woningen , % 25% 25% 50% 100% appartementen middel , % 50% 100% appartementen groot , % 50% 100% Totaal Koop Kantoren Kantoren Totaal kantoren % OPBRENGSTEN excl. BTW Kostenstijging Inkomstenstijging Nominaal saldo Rente Saldo op Eindwaarde Netto Contante Waarde op 1/1/2003 controle Netto Contante Waarde op 1/1/2003 controle

38 Conclusies Conclusies met betrekking tot grondexploitaties:

39 Pauze

40 Module 3: Risicomanagement Grondexploitatie

41 Module 3: Risicomanagement Risico s in Grondexploitaties Risicoanalyse Risico s definiëren Risico s kwantificeren Risico s beheersen Risicomanagement Weerstandsvermogen Grip houden en bijsturen Conclusies

42 Risico s in Grondexploitatie Actueel thema Ingewikkelde materie Project versus Portefeuille In het verleden behaalde resultaten Berekening varianten Onvoorzien (5-10%) Raming exploitatieresultaat

43 Risico s definiëren Ramingsonzekerheden en bijzondere gebeurtenissen Risiconiveau (project, organisatie, omgeving) Planfase go/no go go/no go go/no go Initiatief Plandefinitie Ontwerpfase Realisatie- en beheer Grof... Fijn Veel risico/invloed Weinig risico/invloed Inventarisatiewijze per project

44 Risico s kwantificeren (1) Bandbreedtes bij ramingsonzekerheden Kans maal gevolg bij bijzondere gebeurtenissen Modelleerniveaus (Scenario, Gevoeligheid, Monte Carlo) Kans Gevolg 1 Onwaarschijnlijk < 5% Nihil < ,= 2 Mogelijk 5 15% Klein ,= ,= 3 Waarschijnlijk 15 30% Aanzienlijk ,= ,= 4 Zeer waarschijnlijk 30 50% Groot ,= ,= 5 Vrijwel zeker > 50% Immens > ,=

45 Risico s kwantificeren (2) Histogram voor SALDO CONTANT 0,06 X <= - 50,17 mio 16% X <= - 31,81mio 84% 0,05 Mean = - 40,85 mio Frequentie 0,04 0,03 0,02 0, Bedrag in miljoenen Euro's

46 Risico s beheersen Beheersmaatregel per gedefinieerd risico: Nader onderzoek Verzekeren / Delen Accepteren / Afdekken

47 Risicomanagement (1) Goede risicoanalyse omvat drie fasen (inventariseren, kwantificeren, beheersen) Risicoanalyse staat of valt met goede inventarisatie Wijze van kwantificeren (rekenmodel) bepalend voor analysesystematiek Risicoanalyse heeft alleen nut als basis voor risicomanagement

48 Risicomanagement (2) Actualiseren risico-analyse Evalueren beheersmaatregelen Kiezen beheersmaatregelen Uitvoeren beheersmaatregelen

49 Grip houden & Bijsturen Overwegingen bij risicomanagement: Risicoanalyse in alle fasen van het planproces Risico s continu monitoren (risicomanagement) Keuze maken voor het niveau van modelleren en analyseren

50 Conclusies Conclusies met betrekking tot risicomanagement:

51 Module 4: Informatievoorziening

52 Informatie tijdens planproces in itiatief plandefinitie ontwerp realisatie/beheer Initiatieffase: Kenmerk: Doel: Sigaren doosb erekening Globaal, keng etallen, hoog% on voorzien Inzicht in haalbaarheid, go / no go Eerst rekenen dan teke nen en/of rekenen en tekenen gaan geleijk op In elk geval niet eerst tekenen en dan rekenen!! informatiebehoefte: startdocument/-memo tbv toekennen werkkrediet en formulering uitgangspunten / pve

53 De grondexploitatie in het planproces in itiatief plandefinitie ontwerp realisatie/beheer Plandefinitiefase: Haalbaarheidsstudie Kenmerk: Doel: Globaal, profielen/m2-prijzen Inzicht in haalbaarheid, go / no g o Informatiebehoefte: tussentijdse voortgangsrapportage via kwarap/marap/begroting/jaarrekening (actualisering grex)

54 De grondexploitatie in het planproces in itiatief plandefinitie ontwerp realisatie/beheer Ontwerpfase: Kenmerk: Doel: Grondexploitatie Meer getedaileerd (PVE is b ekend) Haalbaarheid (meer specifiek) Budg etbepalend Informatiebehoefte: tussentijdse voortgangsrapportage via kwarap/marap/begroting/jaarrekening Vaststellen grondexploitatie bij vaststelling Best.plan

55 De grondexploitatie in het planproces in itiatief plandefinitie ontwerp realisatie/beheer Realisatie en beh eer: Grondexploitatie beheer Kenmerk: Gedetaileerd (PVE is bekend) Doel: Beheer van budgetten Informatiebehoefte: tussentijdse voortgangsrapportage via kwarap/marap/begroting/jaarrekening (actualisering grex) Significante planwijzgingen vertalen door herziening grex

56 Aanvullende documenten Meerjarenperspectief Grondprijzenbrief Weerstandsvermogen Weerstandscapaciteit Overzicht stedelijke programmering Besluit rekenparameters

57 Meerjarenperspectief Overzicht alle grondexploitaties Actieve en zogenaamde NNIEGG Reserves Voorzieningen Weerstandsvermogen Risico s Evt afdrachten aan AD

58 Bevindingen woningbouwprogramma woningaantallen per jaar binnen gemeentelijke grexen Spoor woningaantallen per jaar binnen gemeentelijke grexen verdeling woningtypologie 26% 21% 2% sociale huur 23% goedkope koop koopgarant VS-huur middeldure koop 21% dure koop 2% bijzonder 5%

59 Conclusies Conclusies met betrekking tot informatievoorziening:

60 Samenvatting & Eindconclusies