Rapportage Onderzoek Grondbeleid Vaste grond onder de voeten? Gemeente Wijk bij Duurstede

Transcriptie

1 Rekenkamercommissie Gemeente Wijk bij Duurstede Oktober 2010 Rapportage Onderzoek Grondbeleid Vaste grond onder de voeten? Gemeente Wijk bij Duurstede

2 1. Inleiding Aanleiding Doel en onderzoeksvragen Normenkader Wijziging onderzoeksopzet en vraag Gemeentelijk grondbeleid Gemeentelijk grondbeleid Wettelijk kader Varianten van het gemeentelijk grondbeleid Uitvoering en Instrumenten van het grondbeleid Grondverwerving Grondexploitatie Gronduitgifte Exploitatieplan en Kostenverhaal Grondbeleid Wijk bij Duurstede tot Nota Grondbeleid 2009 Focus op regie Het grondbeleid in relatie tot de onderzoeksvragen Conclusies en aanbevelingen Reactie van het College van Burgemeester en Wethouders Nawoord van de rekenkamercommissie Bijlage 1. Grondexploitaties ultimo Bijlage 2. Beleidsbeslissingen Nota Grondbeleid Bijlage 3. Begrippenlijst

3 1. Inleiding 1.1. Aanleiding De rekenkamercommissie heeft in februari 2010 besloten een onderzoek te doen naar het grondbeleid, en als onderdeel daarvan de grondexploitatie(s), in de gemeente Wijk bij Duurstede. Voor de rekenkamercommissie waren er diverse aanleidingen voor het onderzoek: - de opmerkingen van de accountant bij de jaarrekening over 2008 over de administratieve beheersing van de lopende grondexploitaties; - een onderzoek naar de grondexploitatie(s) kan de controlerende taak van de raad versterken bij een onderwerp waarmee aanzienlijke maatschappelijke en financiële belangen zijn gemoeid; - de voornemens van de gemeente om op een aantal locaties woningbouw te realiseren; - grondexploitatie vormt een bron van inkomsten voor de gemeente maar kent ook risico s, bijvoorbeeld conjuncturele ontwikkelingen, die er toe kunnen leiden dat de gemeente inkomsten mis loopt Doel en onderzoeksvragen Doel van het onderzoek is inzicht te krijgen in het (voorgenomen) grondbeleid van de gemeente en de uitvoering daarvan zowel in organisatorische, procesmatige en financiële zin. Het doel van het onderzoek leidt tot de volgende deelvragen. 1. Over welke vastgestelde kaders beschikt de gemeente wat betreft het grondbeleid en grondexploitaties, dan wel welke kaders zijn in voorbereiding. Kortom: wat is het staande en voorgenomen beleid? Zijn deze kaders voldoende concreet voor de raad om te kunnen sturen en controleren? Aangezien grondbeleid en grondexploitaties vooral ten dienste staan van het ruimtelijk beleid komt dat laatste hierbij aan de orde. 2. Welke regels/procedures zijn vastgesteld in het geval van grondexploitaties en wat zijn de voornemens om regels/procedures uit te breiden of aan te passen. Op welke wijze worden regels/procedures gehanteerd en welke aanpassingen zijn voorgesteld? 3. Wat houdt het proces van grondexploitatie in? 4. Hoe wil de gemeente de organisatie van de uitvoering van het beleid vorm geven? 5. Zijn de risico s in verband met de huidige en toekomstige grondexploitaties bekend en is sprake van risicomanagement? 3

4 6. Op welke wijze zal de gemeente de voortgang van grondexploitaties (systematisch) volgen. Op welke wijze zal een tijdige en volledige informatievoorziening aan de raad vorm worden gegeven? 7. Hebben het beleid en de uitvoering wat betreft grondexploitaties geleid tot de gewenste resultaten en opbrengsten? 1.3.Normenkader De rekenkamercommissie zal de uitkomsten van haar onderzoek in ieder geval toetsen aan het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), de richtlijnen van het ministerie van VROM en de eigen gemeentelijke regelgeving. Daarnaast zal de rekenkamercommissie toetsen of de kaders, randvoorwaarden en doelen van het beleid, zoals de ruimtelijke en financiële aspecten, duidelijk, meetbaar en toetsbaar zijn geformuleerd. Ook zal de rekenkamercommissie toetsen of de afspraken met de raad over de informatievoorziening over grondexploitaties, duidelijk en toetsbaar, zijn vastgelegd. De rekenkamercommissie zal nagaan of de verantwoordelijkheden van het college en raad wat betreft de grondexploitaties en het bestuurlijk besluitvormingsproces duidelijk zijn en of zij zijn vastgelegd Wijziging onderzoeksopzet en vraag Bij de start van het onderzoek bleek dat inmiddels het bestaande grondbeleid ambtelijk was geëvalueerd en mede naar aanleiding daarvan in concept een nota Grondbeleid was opgesteld (zie hoofdstuk 4 en 5). Overigens betrof het hier geen formeel evaluatiemoment waarvan de conclusies in een document zijn vastgelegd. Veeleer betrof het een aantal gesprekken van de betrokken medewerkers waar de gang van zaken rond het grondbeleid werd doorgenomen en een aantal punten voor verbeteringen is gesignaleerd. Gezien deze situatie zou een onderzoek door de rekenkamercommissie volgens de oorspronkelijke opzet daardoor al bij de start voor een deel al achterhaald zijn. Immers een evaluatie had al plaats gevonden en er mede toe geleid dat het beleid en de uitvoering daarvan zijn herzien. Het college heeft het toekomstig beleid en de wijze de uitvoering zal zijn ingericht beschreven in de nota Grondbeleid 2009 en deze in concept op 23 februari 2010 vastgesteld. Naar aanleiding van dit gegeven is de vraagstelling van het onderzoek aangepast. De beschrijvende onderdelen van de vraagstelling zijn onverkort gehandhaafd (vragen 2, 3 &7). Wat betreft de huidige situatie van het grondbeleid (kaderstelling, financieel, organisatorisch) is gebruik gemaakt van de conclusies uit de hiervoor genoemde ambtelijk evaluatie (vraag1). En aan de hand van de nota Grondbeleid 2009 zijn de vragen 4, 5 en 6 beantwoord. 4

5 Het onderzoek heeft of deze wijze voor een deel de functie van een nulmeting; en brengt wat betreft de voornemens en de uitvoering daarvan de stand van zaken in kaart. Op termijn kan de rekenkamercommissie onderzoeken of, en op welke manier, het college zijn plannen, als opgenomen in de nota, heeft gerealiseerd. De wijziging in de onderzoeksopzet betekent uiteraard ook dat het toetsen van de uitkomsten aan het genoemde normenkader grotendeels irrelevant is (geworden). 5

6 2. Gemeentelijk grondbeleid 2.1. Gemeentelijk grondbeleid Het gebruik van grond is een middel om maatschappelijke en ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Maar grond is, met name in Nederland, schaars. De overheid, in het bijzonder de gemeente, heeft daarom een verantwoordelijkheid bij de verdeling en het gebruik van grond. Grondbeleid is daarom te definiëren als: een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt. 1 In het ruimtelijk beleid legt de gemeente de bestemming van gronden vast in bestemmingsplannen. Het grondbeleid biedt de gemeente het instrumentarium om ontwikkelingen te sturen en regie te voeren en om als marktpartij op te treden. Op welke locaties, wonen, werken, sporten, recreëren, onderwijs en terrasbezoek plaats vindt staat in het bestemmingsplan; voor al die activiteiten/functies is grond nodig en in veel gevallen betekent dat dat het bestaande gebruik van grond veranderd moet worden. Grondbeleid staat ten dienste van andere beleidssectoren. Doelen van het gemeentelijk grondbeleid zijn grotendeels afgeleiden van het ruimtelijk beleid: - het sturen van (de ontwikkeling van) het ruimtegebruik zoals dat is vastgelegd in bestemmingsplannen en; - het sturen van de kwaliteit van het ruimtegebruik. De gemeente heeft daarbij de keuze om zelf de in het bestemmingsplan vastgelegde bestemming te realiseren, door zelf grond te verwerven en te ontwikkelen, dan wel dit aan private partijen over te laten (zie hierna). Een meer op zichzelf staand doel van het grondbeleid is de verdeling van kosten en opbrengsten tussen de gemeente en private partijen bijvoorbeeld in het geval van gemeentelijke investeringen zogenaamde bovenwijkse voorzieningen, zoals aanleg van een rotonde of ontsluitingsweg Wettelijk kader De belangrijkste elementen van het wettelijk kader voor het grondbeleid passeren hierna kort de revue. 1 In bijlage 3 is een lijst met de definities van gebruikte begrippen opgenomen. Deze definities zijn ontleend aan een onderzoek naar het grondbeleid van de gemeente Achtkarspelen door Rekenkamercommissie Noordoost Fryslân en werden opgesteld door RIGO Advies B.V. 6

7 De Wet ruimtelijke ordening (Wro) De Wro (2008) regelt de opzet en het tot stand komen van ruimtelijke plannen van rijk, provincie en gemeente. De Grondexploitatiewet De grondexploitatiewet is onderdeel van de Wro en regelt met name de regiefunctie, waaronder het kostenverhaal, in het geval de gemeente geen eigenaar van de grond is. De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) De wet geeft de gemeente het recht van voorrang bij de verwerving van onroerende zaken. De gemeente dient het recht bij raadsbesluit op een onroerende zaak te vestigen en verplicht eigenaren bij verkoop van gronden eerst de gemeente de gelegenheid te bieden deze te verwerven. Dit biedt de gemeente tijdens het planproces bescherming tegen ongewenste verkopen. De onteigeningswet In het geval de gemeente gronden niet op reguliere wijze kan verwerven, kan zij overgaan tot onteigening. Onteigening is uitsluitend mogelijk indien dit in het algemeen belang is, tegen schadeloosstelling en onder bepaalde voorwaarden. Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) Het BBV bevat bepalingen over de informatievoorziening wat betreft planning en verantwoording van het grondbeleid in respectievelijk de begroting en jaarrekening. Europese regelgeving Het gemeentelijk grondbeleid is ook gebonden aan Europese regels wat betreft aan- en verkoop van gronden en aanbesteding van opdrachten Varianten van het gemeentelijk grondbeleid Bij de opzet van het grondbeleid kan de gemeente op hoofdlijnen kiezen uit twee benaderingen. De eerste is het actieve grondbeleid waarbij de gemeente opereert als risicodragend ondernemer, zelf gronden verwerft, bouw- en woonrijp maakt, en vervolgens weer uitgeeft. De gemeente bepaalt zelf de ruimtelijke invulling en brengt gemaakt kosten via de gronduitgifte in rekening bij de gebruikers. In het geval van actief grondbeleid heeft de gemeente de meeste zeggenschap en invloed wat betreft kwaliteit, bouwtempo en dergelijke. En financieel en juridisch biedt deze benadering meer sturingsmogelijkheden dan uitsluitend het ruimtelijk beleid en plannen. Nadeel van deze benadering is dat de risico s die de gemeente loopt groot kunnen zijn. Het gaat dan vooral om financiële risico s in de sfeer van verwervings- en rentekos- 7

8 ten, kosten van het bouwrijp maken, maar ook om zaken als volume en voortgang van de afzet van grond en/of woningen. In die gevallen dat de gemeente opteert voor een actief grondbeleid is het dan van belang de risico s zo veel mogelijk te minimaliseren en te beschikken over voldoende financieel weerstandsvermogen. Tegenover het actieve grondbeleid staat het faciliterende grondbeleid waarbij de gemeente verwerving, ontwikkeling en uitgifte aan private partijen overlaat en via overeenkomsten (met ontwikkelaars) haar kosten, bijvoorbeeld voor het bouwrijp maken of de aanleg van infrastructuur, tracht te verhalen. De sturingsmogelijkheden zijn in deze benadering beperkter. Die zijn vrijwel beperkt tot het ruimtelijk beleid en planning, die bijgevolg duidelijk en compleet moeten zijn. De financiële risico s voor de gemeente zijn aanzienlijk minder; zij komen vooral voor rekening van de ontwikkelaars. Overigens zijn er in de praktijk allerlei voorbeelden van grondbeleid waarin elementen van de actieve respectievelijke faciliterende grondpolitiek zijn gecombineerd en gemeenten en ontwikkelaars in een Publiek Private Samenwerking (PPS) samenwerken. De ontwikkeling van de Langshaven in Wijk bij Duurstede is daarvan een voorbeeld Uitvoering en Instrumenten van het grondbeleid. Uitvoering van gemeentelijk grondbeleid of grondpolitiek krijgt in de praktijk vorm via het grondexploitatieproces. De proces bestaat grofweg uit het verwerven van grond, het (tijdelijk) beheer, de grondexploitatie, de gronduitgifte en het kostenverhaal Grondverwerving In het geval de gemeente kiest voor een actief grondbeleid, en dus actief gronden verwerft en als marktpartij optreedt, zijn de voornaamste instrumenten het voorkeursrecht, beschikbaar budget voor strategische aankopen en de gronduitgifte. Door middel van het vestigen van een voorkeursrecht kan de gemeente bij voorrang gronden verwerven, overigens wel tegen marktconforme prijzen. Een actief grondbeleid vereist dat de gemeente in voorkomende gevallen snel moet kunnen handelen om grond te verwerven. Dat maakt het noodzakelijk dat de gemeente beschikt over een budget of reserve voor strategische grondaankopen. Het kan daarbij grond betreffen die in een eerder stadium in de ruimtelijke planvorming als zodanig is aangemerkt, maar het staat de gemeente vrij om grond aan te kopen waarvoor nog geen concrete plannen zijn ontwikkeld. 8

9 Grondexploitatie De grondexploitatie is het proces van productie en prijsvorming van bouw- en woonrijpe grond en die op het juiste moment op de markt brengen. In de grondexploitatie worden alle kosten en opbrengsten verantwoord. Ingevolge het BBV dienen grondexploitaties jaarlijks te worden aangepast voor wijzigingen in rente- en inflatiepercentages en vervolgens door de raad te worden vastgesteld Gronduitgifte Ook de uitgifte van grond is een instrument in het grondbeleid. De gemeente rondt het proces van verwerving, (tijdelijk) beheer en in exploitatie brengen van grond, af met de uitgifte van daarvan met het oog op de gewenste ruimtelijke inrichting en functies. De gemeente kan hierbij voorwaarden stellen, bijvoorbeeld het percentage sociale woningbouw, bouwen voor specifieke groepen (starters, ouderen), kwaliteitseisen en dergelijke Exploitatieplan en Kostenverhaal Een belangrijk onderdeel van het gemeentelijk grondbeleid is het zogenaamde kostenverhaal. Kostenverhaal betreft het verhalen van de kosten van grondexploitatie van een plangebied over de verschillende eigenaren in dat gebied. Dit speelt met name wanneer andere partijen dan de gemeente als ontwikkelaar optreden. Ook in dat geval maakt de gemeente kosten. De kosten van de gemeenten zijn te onderscheiden naar direct aan het plangebied gerelateerde kosten (bijvoorbeeld de inschakeling van een stedbouwkundige, kosten wijzigen bestemmingsplan) en bovenplanse kosten, veelal in de sfeer van infrastructurele voorzieningen (ook wel bovenwijkse voorzieningen genoemd) zoals een ontsluitingsweg of een rotonde. Het verhalen van de bovenplanse kosten is daarbij wel gebonden aan een aantal criteria. Met het in werking treden van de nieuwe Wro is de gemeente verplicht bepaalde kosten bij private ontwikkelaars te verhalen. Daarvoor is door het Rijk een kostensoortenlijst opgesteld. De gemeente kan dit, evenals in het verleden, via privaatrechtelijke overeenkomsten met de ontwikkelaars doen. Daarbij geeft de nieuwe Wro de mogelijkheid om in een overeenkomst de te stellen kwaliteitseisen en andere afspraken vast te leggen. Wanneer het, om welke reden dan ook, niet mogelijk is een privaatrechtelijke overeenkomst af te sluiten kent de nieuwe Wro de publiekrechtelijke vorm van het exploitatieplan op basis waarvan de gemeente kwaliteiteisen en kostenverhaal kan afdwingen. Het exploitatieplan biedt de gemeente zo een mogelijkheid om de eisen die zij aan een te ontwikkelen locatie stelt ook in het geval van een onwillige private partij te realiseren. De mogelijkheid een exploita- 9

10 tieplan vast te stellen versterkt de onderhandelingspositie van de gemeente in het geval een private partij een locatie ontwikkelt. De raad dient een exploitatieplan samen met het bestemmingsplan vast te stellen. Doet de gemeente dit niet dan vervalt de mogelijkheid publiekrechtelijke kosten te verhalen. De bepalingen uit het bestemmingsplan met betrekking tot de te ontwikkelen locatie zijn bepalend. Het exploitatieplan bevat de bepalingen voor de uitvoering in de vorm van locatie-eisen en brengt een koppeling aan met de grondexploitatie. Het kostenverhaal via een exploitatieplan kent beperkingen. De belangrijkste is wel dat het verhaal van kosten is gemaximeerd tot de opbrengsten van een locatie, maar ook moet een locatie de kosten kunnen dragen. Het exploitatieplan is een publiekrechtelijk instrument en doorloopt - parallel daaraan - dezelfde procedure als het bestemmingsplan (ter visielegging, inspraak, bezwaar en beroep). In het geval van een actief grondbeleid koopt de gemeente, al dan niet via een gevestigd voorkeursrecht, gronden of verwerft deze via onteigening en is daarmee eigenaar. Alle kosten en opbrengsten van het ontwikkelen van een locatie zijn dan voor de gemeente; kostenverhaal is dan niet aan de orde. Een exploitatieplan is in deze gevallen niet verplicht, maar zal in de praktijk wel opgesteld worden om alle mogelijke kosten en opbrengsten van de te ontwikkelen locatie in kaart te brengen en het eindresultaat te schatten. 10

11 3. Grondbeleid Wijk bij Duurstede tot 2010 Ultimo 2009 was in de gemeente sprake van 17 grondexploitaties. (zie bijlage 1.). In de jaarrekening over 2009 is verslag gedaan over de stand van zaken bij deze grondexploitaties. Met het oog op het realiseren van de doelen in het ruimtelijk beleid heeft de gemeente in 2009 een voorkeursrecht gevestigd op circa 70 ha. grond. Hiervoor is aangegeven dat in de tweede helft van 2009 ambtelijk de stand van zaken rond het grondbeleid en de grondexploitaties in kaart is gebracht. Een belangrijke aanleiding daarvoor was het opstellen van de Structuurvisie Wijk bij Duurstede 2020 (begin 2010 door de raad vastgesteld) en parallel daaraan het opstellen van het Programma Woningbouw. Het laatste is vooral uitvoeringsgericht en een verantwoordelijkheid van het college van B&W gegeven de door de raad in de Structuurvisie vastgestelde kaders. Daarnaast was het in werking treden van de Wro, met de Grondexploitatiewet als onderdeel daarvan een tweede aanleiding de gang van zaken rond het grondbeleid te evalueren. De nieuwe Wro biedt de gemeente meer mogelijkheden om regie te voeren. Bovendien wijzigen door de invoering van de wet aspecten van het kostenverhaal en daardoor ook in de opzet van grondexploitaties. Een eerste ambtelijke constatering betrof het ontbreken van een door de raad vastgestelde nota grondbeleid. Het ontbrak daardoor aan een directe koppeling tussen het ruimtelijk beleid en ruimtelijke planning en het grondbeleid; een vastgesteld overzicht van te verwerven strategische gronden ontbrak. Beleidsvoornemens werden jaarlijks vastgelegd in de paragraaf Grondbeleid van de programmabegroting. Het ontbrak eveneens aan een door de raad vastgestelde nota grondprijzen ten behoeve van de ontwikkeling van projecten. Verder bleek een aantal bestaande grondexploitaties niet jaarlijks geactualiseerd en/of door de raad vastgesteld te zijn. De exploitatieverordening 1997 vormde de basis voor prijsvorming en kostenverhaal. 11

12 Ambtelijk werd tevens geconstateerd dat het ontbreken van een grondbedrijf het verevenen van saldi tussen verschillende grondexploitaties tot een omslachtig (inefficiënt) proces leidde. Tegenvallers bij grondexploitaties komen nu direct ten laste van de exploitatie en moeten worden afgedekt door besparingen elders of uit de algemene reserve vrij aanwendbaar. In het geval van grondexploitaties met een batig saldo kan dit worden gebruikt voor dekking van uitgaven in andere beleidssectoren en is dan niet meer beschikbaar om tegenvallers bij andere grondexploitaties op te vangen. Een grondbedrijf ondervangt deze gang van zaken en creëert zo rust. Binnen de ambtelijke organisatie ligt de verantwoordelijkheid voor de voorbereiding van het grondbeleid bij de afdeling Strategie, Beleid en Projecten (SBP). Projectmanagers van die afdeling zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van het grondbeleid; de verschillende te ontwikkelen locaties en de bijbehorende grondexploitaties. De afdeling Beleid, Control en Advies (BCA) is verantwoordelijk voor de administratieve verwerking van de grondexploitaties. Wat betreft de administratie van de grondexploitaties werd ambtelijk geconstateerd dat deze niet inzichtelijk en actueel was en het actualiseren van de grondexploitaties (te) veel tijd in beslag nam. Ook de gehanteerde methodiek voor de administratie van een grondexploitatie voldeed niet. En daarbij kwam de omstandigheid dat het tot 1 januari 2010 gebruikte financiële informatiesysteem over onvoldoende functionaliteit beschikte om een goede projectadministratie te voeren. Gevolg van een en ander was dat het niet goed mogelijk bleek een goede schatting van het resultaat van een project (grondexploitatie) te maken of de projectmanagers van actuele en inzichtelijke informatie te voorzien. En dat belemmert het tijdig onderkennen en kwantificeren van mogelijke risico s. Daarbij werd er geen standaardmodel gehanteerd voor het doen van risicoanalyses. Op grond van hun constateringen trok de ambtelijke organisatie de volgende conclusies. Door het ontbreken van een vastgesteld beleidskader en de niet optimale administratie van de grondexploitaties bestaat er het risico dat er kosten voor rekening van de gemeente komen die bij de ontwikkelaar van woningbouwprojecten thuishoren. Overigens zijn daar geen concrete gevallen van bekend. Ambtelijk is wel geconstateerd dat door de wijziging van het wettelijk kader het nog meer dan voorheen van belang is om het beleidskader op orde te hebben om 12

13 zowel kosten bij ontwikkelaars te verhalen als claims van ongerechtvaardigd kostenverhaal te voorkomen. Een goede uitvoering van de Structuurvisie 2020 dient plaats te vinden op basis van een door de raad vastgesteld grondbeleid inclusief grondprijsbeleid. Het grondbeleid dient een duidelijke relatie te hebben met het ruimtelijk- en woningbouwbeleid zoals dat door de raad is vastgesteld in de Structuurvisie 2020 en het woningbouwprogramma. De administratie van de grondexploitaties dient een andere opzet te krijgen die inzicht geeft in afzonderlijke projecten en in het totaal van de projecten. De projectadministratie moet tevens inzicht geven in de voortgang van het woningbouwprogramma wat de inkomsten en uitgaven per project en overzicht bieden in de samenhang tussen de diverse projecten binnen dat programma. De administratie moet het verder mogelijk maken de grondexploitaties 2 maal per jaar te actualiseren. De afsluitende ambtelijke conclusie luidt dat de grondexploitaties bij voorkeur worden ondergebracht in een gemeentelijk grondbedrijf wat ook de verevening van saldi tussen exploitaties vereenvoudigt. Overigens is verevening tussen grondexploitaties alleen toegestaan wanneer deze voortkomen uit een - door de raad - vastgestelde structuurvisie. 13

14 4. Nota Grondbeleid 2009 Focus op regie Het realiseren van het ruimtelijk beleid zoals beschreven in de structuurvisie Wijk bij Duurstede 2020 en het programma Woningbouw, het in werking treden van de nieuwe Wro en de uitkomsten van de ambtelijke evaluatie waren aanleiding om het grondbeleid opnieuw te formuleren. Het toekomstig grondbeleid is beschreven in de nota Grondbeleid 2009, Focus op regie die op 23 februari 2010 door het college van B&W in concept is vastgesteld. Het college stelt in genoemde nota dat het grondbeleid niet op zichzelf staat maar ondersteunend is aan andere sectoren (wonen, werken, natuur, recreatie, zorg en onderwijs). Het grondbeleid biedt de gemeente instrumenten om de grondmarkt te sturen en als marktpartij op te treden. In het laatste geval kan de gemeente zowel publiekrechtelijk of als private partij optreden. Dat maakt het noodzakelijk dat transparant is in welke rol de gemeente op de grondmarkt optreedt; welke grondpolitiek zij voert. Doel van door de gemeente Wijk bij Duurstede te voeren grondbeleid is samengevat het stimuleren van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik en een rechtmatige verdeling van kosten en opbrengsten. Uit de titel van de nota blijkt dat de gemeente een actieve rol in het grondbeleid wil spelen. Dit blijkt ook uit de uitgangspunten voor het grondbeleid die het college in de nota noemt: het voeren van een actieve grondpolitiek daar waar mogelijk; het waar gewenst of noodzakelijk voeren van een faciliterende grondpolitiek, waarbij het gemeentelijk kostenverhaal wordt geregeld en voor zover nodig locatie-eisen worden gesteld; waar mogelijk en noodzakelijk zal tot strategische grondaankopen worden overgegaan; het college bepaalt vooraf per locatie welke grondbeleidstrategie voor die locatie wordt toegepast, een risico-inschatting en een verwervingsplan maken daarvan deel uit; onderhandelingen over kostenverhaal worden gevoerd op basis van een vertrouwelijk concept exploitatieplan. De formele vaststelling van het exploitatieplan wordt daarbij gebruikt als stok achter de deur ; 14

15 het college legt jaarlijks bij de jaarrekening aan de raad verantwoording af over het gevoerde grondbeleid. Met het oog op het realiseren van de doelen die in de Structuurvisie, en als afgeleide daarvan in het Programma woningbouw, zijn opgenomen kiest de gemeente primair voor het voeren van een actief grondbeleid. In de praktijk betekent dit dat de gemeente de volgende gedragslijn zal volgen: het college bepaalt vooraf per locatie welke grondbeleidstrategie aldaar wordt toegepast; een risico inschatting en verwervingsplan maken daarvan deel uit; het waar gewenst of noodzakelijk voeren van een faciliterende grondpolitiek, op basis van vooraf (anterieur) te sluiten overeenkomsten waarbij het gemeentelijk kostenverhaal wordt geregeld en voor zover nodig locatie-eisen worden gesteld, zodat het vaststellen van een exploitatieplan overbodig is; onderhandelingen over kostenverhaal worden gevoerd op basis van een vertrouwelijk concept exploitatieplan, de formele vaststelling van het exploitatieplan wordt daarbij gebruikt als stok achter de deur ; het college legt jaarlijks bij de jaarrekening aan de raad verantwoording af over het gevoerde grondbeleid. De nota besteedt uitvoerig aandacht aan het instrumentarium van het grondbeleid en de financiële en organisatorische aspecten. In de nota zijn allerhande risico s benoemd die zich bij de verwerving, ontwikkeling, financiering, uitgifte, etc.van grond kunnen voordoen. Per onderdeel van de nota zijn de te volgen gedragslijn en de daarmee samenhangende beleidsbeslissingen opgenomen. Daarbij is tevens aangegeven wat de rol van het college respectievelijk de raad is. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de beleidsbeslissingen die in de nota per hoofdstuk zijn genoemd. Momenten van besluitvorming door de raad zijn per onderdeel van de nota gedefinieerd. Wat betreft de informatievoorziening aan de raad is per onderdeel van de nota tevens aangegeven via welke documenten en op welke moment de raad wordt geïnformeerd. Naast de nota Grondbeleid zal de raad nog een nota Grondprijzen en een, jaarlijks te herziene, nota Bovenwijkse voorzieningen moeten vaststellen. 15

16 5. Het grondbeleid in relatie tot de onderzoeksvragen In dit hoofdstuk is aan de hand van de onderzoeksvragen nagegaan in hoeverre de nota Grondbeleid 2009 een antwoord geeft op deze vragen. 1. Over welke vastgestelde kaders beschikt de gemeente wat betreft het grondbeleid en grondexploitaties, dan wel welke kaders zijn in voorbereiding. Kortom: wat is het staande en voorgenomen beleid? Zijn deze kaders voldoende concreet voor de raad om te kunnen sturen en controleren? Aangezien grondbeleid en grondexploitaties vooral ten dienste staan van het ruimtelijk beleid komt dat laatste hierbij aan de orde. Hiervoor is duidelijk geworden dat een vastgesteld grondbeleid ontbrak. Nieuw beleid is inmiddels door het college vastgesteld. Daarbij is aangegeven op welke momenten en over welke aspecten de raad wordt geïnformeerd en/of een besluit wordt gevraagd. Aangezien grondbeleid instrumenteel is aan het ruimtelijk beleid betreffen de doelstellingen van het grondbeleid vooral het gebruik van het instrumentarium en de spelregels met betrekking tot de uitvoering. Deze zijn concreet en duidelijk. Het voorgenomen grondbeleid heeft een duidelijke relatie met het ruimtelijk beleid. Het laatste was een aanleiding om het grondbeleid te herzien. Wat betreft het ruimtelijk beleid zijn de kaders de Structuurvisie Wijk bij Duurstede 2020 en het programma Woningbouw; het laatste nog door het college nader uit te werken (grondbedrijf, planeconomie en procesvoering) en vast te stellen. Daarnaast zijn er nog de bestemmingsplannen die op dit moment worden herzien en vervolgens door de raad worden vastgesteld. De Structuurvisie 2020 en het woningbouwprogramma bevatten concrete doelen voor wat betreft de aantallen te bouwen woningen en de daarvoor bedoelde locaties. Daarvan is een lijst met strategische locaties afgeleid. 2. Welke regels/procedures zijn vastgesteld in het geval van grondexploitaties en wat zijn de voornemens om regels/procedures uit te breiden of aan te passen. Op welke wijze worden regels/procedures gehanteerd en welke aanpassingen zijn voorgesteld? De regels en procedures betreffen het BBV, de Grondexploitatiewet de exploitatieverordening Wijk bij Duurstede1997, de mandaatregeling 2009 en voorgaande versies daarvan. Beschrijvingen van werkprocessen bij de uitvoering van het grondbeleid zijn niet aangetroffen. De inrichting van de bedrijfsvoering met betrekking tot de organisatie van de uitvoering de nota Grondbeleid moet door het college nog nader worden ingericht. 16

17 Ambtelijk is in 2009 geconstateerd dat een aantal grondexploitaties niet jaarlijks is geactualiseerd. Dat betekent dat de raad over die grondexploitaties uitsluitend via het overzicht van de grondexploitatie in de jaarrekening en de toelichting van informatie is voorzien. Het college heeft inmiddels een aantal geactualiseerde grondexploitaties aan de raad aangeboden die op 29 juni 2010 zijn vastgesteld. Het college heeft het voornemen in de toekomst de grondexploitaties twee maal per jaar te actualiseren. Ook is tijdens de evaluatie vastgesteld dat de administratieve verwerking van de grondexploitaties niet tijdig de juiste informatie opleverde. Inmiddels is met de invoering van een nieuw financieel systeem dit probleem ondervangen. 3. Wat houdt het proces van grondexploitatie in? Zie de beschrijving in hoofdstuk Hoe wil de gemeente de organisatie van de uitvoering van het beleid vorm geven? In de nota grondbeleid heeft het college aangegeven een gemeentelijk grondbedrijf te willen inrichten. Dit vereenvoudigt het verevenen van saldi tussen de verschillende grondexploitaties. Met het oog op strategische aankopen heeft het college het voornemen om een reserve in te stellen waardoor het mogelijk is om direct op de grondmarkt te handelen indien zich een goede gelegenheid voordoet. Het college wil bij de uitvoering van het grondbeleid zo veel als mogelijk is vooraf met private partijen ontwikkelovereenkomsten afsluiten. Dit stelt de gemeente in staat goede afspraken te maken over de verdeling van kosten en biedt de mogelijkheid dat wordt voldaan aan locatiespecifieke eisen. Uit de nota Grondbeleid blijkt vooralsnog niet dat de taakverdeling tussen afdelingen zal worden gewijzigd. Het Woningbouwprogramma is uitgewerkt in een zogenaamde mastergrondexploitatie; voor een deel betreft het een optelsom van de verschillende lopende projecten met daarbij een prognose voor nog te starten projecten. Deze mastergrondexploitatie is in samenwerking met een externe deskundige opgesteld. Wijzigingen in projecten, bijvoorbeeld een andere fasering, leiden tot wijzigingen in de mastergrondexploitatie. De mastergrondexploitatie biedt een beter zicht op de fasering van projecten, ook in hun onderlinge samenhang, en in het financiële totaalbeeld. Het beheren van de grondexploitaties - in samenwerking met een externe planeconoom - is onderdeel van het programmamanagement van het woningbouwprogramma. Het college heeft in de eerste helft van 2010 een nota actualisatie grondexploitaties voorbereidt die inmiddels door de raad is vastgesteld. 17

18 5. Zijn de risico s in verband met de huidige en toekomstige grondexploitaties bekend en is sprake van risicomanagement? Tot op heden was er geen sprake van een systematische aanpak van de risicoanalyse. Bij de start van een exploitatie werden bekende risico s (bijvoorbeeld bodemsanering) globaal in kaart gebracht. Er was geen sprake van een standaard model/aanpak voor de risicoanalyse. Bijgevolg is het risicomanagement weinig ontwikkeld. In de nota grondbeleid is een aantal risico s benoemd. Het college geeft nog niet aan op welke wijze het risicomanagement in de praktijk vorm zal krijgen. In de nota is aangegeven dat grondexploitaties jaarlijks worden herzien zodat de effecten van gewijzigde omstandigheden zichtbaar worden en er zonodig kan worden bijgestuurd. De jaarlijkse herziening zal een taak zijn van het nog in te richten grondbedrijf. 6. Op welke wijze zal de gemeente de voortgang van grondexploitaties (systematisch) volgen. Op welke wijze zal een tijdige en volledige informatievoorziening aan de raad vorm worden gegeven? Hiervoor is aangegeven dat in de toekomst twee maal per jaar worden bijgesteld. Daarnaast zal het college, zoals overigens ook al het geval was, in de jaarrekening verantwoording afleggen over het gevoerde beleid. Indien van een exploitatieplan sprake is moet de raad dit vaststellen en wordt dan ook geïnformeerd over de voorgenomen exploitatie van een specifieke locatie. 7. Hebben het beleid en de uitvoering wat betreft grondexploitaties geleid tot de gewenste resultaten en opbrengsten? Wat betreft het eerste aspect, de resultaten van het grondbeleid, dient deze vraag te worden beantwoord aan de hand van in het ruimtelijk beleid geformuleerde doelen. Het gaat er dan om of het industrieterrein is gerealiseerd, het geplande aantal woningen in de vrije sector is gerealiseerd, enz. Over de opbrengsten van het grondbeleid kan in het bestek van dit onderzoek geen uitspraak worden gedaan. Ten eerste omdat de benodigde informatie fragmentarisch en moeilijk toegankelijk. Ten tweede omdat per afzonderlijke grondexploitatie moet worden nagegaan wat het oorspronkelijk geraamde saldo en eindsaldo was en welke ontwikkelingen het laatste hebben beïnvloed. De constatering is dat de nota grondbeleid op een groot aantal punten tegemoet komt aan de tijdens de ambtelijke evaluatie geconstateerde tekortkomingen. 18

19 6. Conclusies en aanbevelingen Grondbeleid vastgelegd De rekenkamercommissie constateert dat het college van B&W zijn voornemens wat betreft de verwerving, de ontwikkeling, het beheer en de uitgifte van gronden uitvoerig heeft vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2009, focus op regie Er is sprake van een duidelijk document voor het grondbeleid waarin de relatie met het ruimtelijk beleid expliciet is aangegeven. Het college geeft uitvoerig aan op welke wijze de gemeente zal opereren en welke beleidsbeslissingen daarvoor noodzakelijk zijn. Het college geeft aan met het oog op strategische aankopen een reserve in te willen stellen. Aanbeveling De rekenkamercommissie is van mening dat de in te stellen reserve voldoende substantieel dient te zijn om de ambities van het ruimtelijk beleid te realiseren. Organisatie en procesvoering Wat betreft de uitvoering van de in de nota grondbeleid genoemde voornemens dient nog een aantal zaken te worden uitgewerkt, bijvoorbeeld de inrichting van het grondbedrijf. Hiervoor is geconstateerd dat werkprocessen wat betreft het grondbeleid niet zijn vastgelegd en tot op heden geen sprake was van een systematische risicoanalyse. Aanbeveling De rekenkamercommissie doet de aanbeveling, nu de uitvoering van het grondbeleid toch wordt herzien, de werkprocessen, taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden, van de bij het grondbeleid betrokken personen en afdelingen duidelijk vast te leggen. De rekenkamercommissie beveelt in dit verband aan om een systematische aanpak (sjabloon) voor de risicoanalyse te (laten) ontwikkelen en deze bij iedere grondexploitatie toe te passen. Informatieverstrekking aan de raad Het college heeft in de nota grondbeleid aangegeven in de toekomst grondexploitaties twee maal per jaar te zullen herzien waarbij de raad één maal per jaar de geactualiseerde grondexploitaties vaststelt. Daarnaast zal het college in de jaarrekening verantwoording afleggen over het grondbeleid. Aanbeveling De rekenkamercommissie is van mening dat de raad er scherp op moet toezien dat hij, ook al met het oog op het realiseren van de doelen en ambities van het ruimtelijk beleid, tijdig wordt geïnformeerd over de voortgang van het grondbeleid. 19

20 7. Reactie van het College van Burgemeester en Wethouders 20

21 21

22 8. Nawoord van de rekenkamercommissie De rekenkamercommissie bedankt het college voor de reactie op de rapportage over haar onderzoek naar het voorgenomen grondbeleid. De rekenkamercommissie is verheugd dat het college haar aanbevelingen onderschrijft Wat betreft de opmerking in de reactie van het college over het actualiseren van de grondexploitaties is deze in de rapportage verwerkt. Zoals al in de rapportage is vermeld heeft de rekenkamercommissie het voornemen om in 2012 de uitvoering van de in de nota Grondbeleid 2009, Focus op regie genoemde maatregelen te evalueren. 22

23 Bijlage 1. Grondexploitaties ultimo 2009 Nog niet in exploitatie genomen gronden Locatie Brandweer Langbroek Horden centrum Terrein Beatrixschool Dorpsplein Langbroek Steenstraat 14 De Geer II Uem en Wennekes In exploitatie genomen gronden Zuid-Oost hoek Cothen De Engk Stookerterrein Cothen Veilingpark Joliceterrein PPC Oranjehof Langbroek Verkaveling Dorpsstraat Cothen Langshaven Broekweg De Kamp 23

24 Bijlage 2. Beleidsbeslissingen Nota Grondbeleid In deze bijlage zijn alle beleidsbeslissingen uit de Nota grondbeleid samengevat en wordt verwezen naar de achterliggende paragrafen voor toelichting en achtergrondinformatie. Paragraaf 3.5 Actief grondbeleid De gemeente Wijk bij Duurstede kiest de komende jaren primair voor het voeren van een actief grondbeleid, uitgaande van de volgende gedragslijn: het college bepaalt vooraf per locatie welke grondbeleidstrategie aldaar wordt toegepast; een risico inschatting en verwervingsplan maken daarvan deel uit; het waar gewenst of noodzakelijk voeren van een faciliterende grondpolitiek, op basis van vooraf (anterieur) te sluiten overeenkomsten waarbij het gemeentelijk kostenverhaal wordt geregeld en voor zover nodig locatie-eisen worden gesteld, zodat het vaststellen van een exploitatieplan overbodig is; onderhandelingen over kostenverhaal worden gevoerd op basis van een vertrouwelijk concept exploitatieplan, de formele vaststelling van het exploitatieplan wordt daarbij gebruikt als stok achter de deur ; het college legt jaarlijks bij de jaarrekening aan de raad verantwoording af over het gevoerde grondbeleid. Paragraaf 4.1 Kostenverhaal kostenverhaal vindt zoveel als mogelijk plaats door middel van gronduitgifte; doelstellingen van actieve grondpolitiek kunnen eventueel bereikt worden door middel van publiek-private samenwerking (bouwclaim of joint-venture). In dat geval worden in de samenwerkingsovereenkomst afspraken gemaakt over de rolverdeling tussen de gemeente en de private partij(en). De raad besluit tot het aangaan van een publiek private samenwerkingsvorm; als de gemeente niet in staat is het grondeigendom te verwerven of als het risicoprofiel daartoe aanleiding geeft, heeft het sluiten van anterieure overeenkomsten, al dan niet in de vorm van publiek-private samenwerkings-vormen, de voorkeur; 24

25 onderhandelingen in de anterieure fase worden gebaseerd op de mogelijkheden van een eventueel exploitatieplan met bijbehorende exploitatieopzet. Voor het maken van financiële afspraken wordt een risicoanalyse gehanteerd. Paragraaf 4.2 Exploitatieplannen exploitatieplannen worden jaarlijks herzien en in procedure gebracht, tenzij sprake is van niet structurele wijzigingen (aanpassingen inflatie en dergelijke). Het college draagt er zorg voor dat de organisatie hier op wordt ingericht. Paragraaf 4.3 Grondexploitatie de gemeente stelt bij iedere ontwikkellocatie een grondexploitatie op voor het te ontwikkelen gehele gebied, ongeacht de wijze waarop het grondbeleid zal worden ingevuld (actief of faciliterend); de grondexploitatie maakt verplicht deel uit van een exploitatieplan en de raad stelt de grondexploitatie vast. Bij de vaststelling van een exploitatieplan wordt beoordeeld of de grondexploitatie sluitend is of op welke wijze in dekking van het tekort wordt voorzien; bij het in ontwikkeling nemen van een locatie worden op basis van een verwervingsplan taxaties uitgevoerd, waarmee de inbrengwaarden van de gronden worden bepaald. Voor de uitvoering van de taxaties wordt een taxatieprotocol opgesteld; er wordt een nota Bovenwijkse voorzieningen opgesteld, waarin de aan meerdere locaties toe te rekenen kosten zijn opgenomen; bij het opstellen van de nota Bovenwijkse voorzieningen worden de ruimtelijke ontwikkelingen betrokken, die in de Structuurvisie Wijk bij Duurstede 2020 zijn voorzien en onderzocht in welke mate deze in relatie gebracht kunnen worden met de ontwikkellocaties. Paragraaf 4.4 Grondverwerving De volgende randvoorwaarden zijn bij een strategische aankoop van toepassing: er moet uitzicht zijn op een realistische ontwikkeling van de gronden of panden; het maatschappelijk belang moet met de aankoop gediend zijn; het is noodzakelijk dat de gemeente de gronden of opstallen verwerft; het financiële risico is verantwoord; 25

26 zolang een nieuwe bestemming nog niet is ingevuld, moet verdergaande exploitatie volgens de huidige bestemming uitgangspunt zijn; nadat het college een strategische aankoop heeft gedaan, wordt de raad geïnformeerd over de aankoop met een argumentatie gebaseerd op de onderlinge samenhang tussen realiseringstermijn, risico en kosten. de eerste stap is om via minnelijke verwerving de gronden in bezit te krijgen. Zonodig wordt een voorkeursrecht gevestigd; pas in uiterste gevallen wordt tot onteigening overgegaan; om het kunnen doen van strategische aankopen mogelijk te maken, verstrekt de raad aan het college een mandaat van een nader te bepalen bedrag; strategische aankopen moeten voldoen aan de daaraan gestelde criteria; inbreng van gronden van andere organisatieonderdelen geschiedt altijd tegen de op dat moment geldende boekwaarde. Paragraaf 4.6 Uitgifte de grondprijzen worden elk jaar opnieuw door het college vastgesteld, waarbij rekening wordt gehouden met de uitgifteprijzen in de omgeving, de marktprijzen en de uitkomsten van de betrokken exploitatieopzet. 26

27 Paragraaf 5.1 Resultaat grondexploitaties er wordt een algemene reserve grondbeleid ingesteld die gevoed wordt met de batige saldi van af te sluiten grondexploitaties; een eerste voeding van de algemene reserve grondbeleid vindt plaats ten laste van de algemene reserve vrij aanwendbaar; dit nader te bepalen bedrag wordt teruggestort zodra dit mogelijk en verantwoord is op grond van het jaarlijks te bepalen nominaal financieel resultaat van de gezamenlijke exploitaties; er wordt een voorziening ingesteld ter afdekking van de nu geprognosticeerde nadelige saldi van grondexploitaties; deze voorziening wordt gevoed vanuit de hiervoor genoemde algemene reserve grondbeleid. Paragraaf 5.2 Bovenwijkse voorzieningen over de aanvullende dekking van de kosten van infrastructurele bovenwijkse voorzieningen zal elk jaar in de Kadernota een voorstel worden gedaan. Paragraaf 5.3 Risico s in grondexploitatieberekeningen wordt over het algemeen behoedzaam doch reëel geraamd; grondexploitaties worden elk jaar herzien zodat de effecten van gewijzigde omstandigheden zichtbaar worden en er zonodig kan worden bijgestuurd. Paragraaf 5.5 Winstnemingen winstnemingen uit afzonderlijke grondexploitaties vinden niet plaats; winstnemingen uit de algemene reserve grondbeleid is alleen dan mogelijk wanneer deze van voldoende niveau is (minimaal 2 mln.) en het totaal van de grondexploitaties, rekening houdend met toekomstige nadelige saldi, dit toestaat. Paragraaf 6.4 Organisatie in de bestuursrapportages wordt ingegaan op de voortgang van de grondexploitaties; de Nota bovenwijkse voorzieningen zal elk jaar worden herzien; de uitkomsten zullen worden vermeld in de paragraaf grondbeleid van de programmabegroting; 27

28 aan de financiële verordening wordt een bepaling toegevoegd, waarin verwezen wordt naar een door het college vast te stellen Uitvoeringsbesluit waarin gedrags- en beheerregels met betrekking tot de uitvoering van het grondbeleid worden verankerd. 28

29 Bijlage 3 Begrippenlijst Begrippen Actief grondbeleid Anterieure overeenkomst (Algemene) Reserve Grondbedrijf Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) Binnenplanse verevening Boekwaarde Bouwrijpe grond Bouwrijp maken Bovenplanse verevening Bovenwijkse voorziening Exploitatieopzet Definitie Als de overheid zich als marktpartij gedraagt en zelf grond aankoopt, ontwikkelt en gebruikt of weer verkoopt. Instrumenten van actief grondbeleid zijn uiteraard naast de vrijwillige verwerving onder meer het voorkeursrecht (volgens de Wet Voorkeursrecht Gemeenten) of de onteigening (Onteigeningswet). Overeenkomst tussen gemeente en een particuliere eigenaar over de grondexploitatie, gesloten voor de vaststelling van de planologische maatregel (en dus ook voor de vaststelling van een exploitatieplan). De reserve grondbedrijf of ARG is een financiële buffer die de gemeente aanhoudt om risico s van de grondexploitaties op te vangen. De ARG is ook een middel om te verevenen tussen winstgevende en verliesmakende grondexploitaties. Circulaire van het ministerie van BZK, die sinds 1 januari 2004 van kracht is. Hierin zijn de voorschriften opgenomen voor onder andere het opstellen van de begroting en jaarstukken, de financiële positie, waardering activa en informatie voor derden. De op grond van een exploitatieplan toe te passen omslagmethode van kostenverhaal, waarbij rekening wordt gehouden met tussen bouwpercelen bestaande verschillen in uitgifteprijzen en inbrengwaarden. De totale gedane investeringen vermindert met de totaal verkregen opbrengsten in een grondexploitatie. Een kavel vrij van obstakels waarop een gebouw gerealiseerd kan worden. Het door feitelijke maatregelen geschikt of beter maken van gronden voor bebouwing. Het gaat daarbij om werkzaamheden als; het slopen van opstallen, het graven van watergangen, aanleg van bouwwegen, aanleg van riolering, aanleg van kabels en leidingen etc. Verrekening van het tekort van een plan met het positieve saldo van een ander plan. Voorziening, die van nut is voor het exploitatiegebied en voor één of meer andere gebieden. Een exploitatieopzet is een (verplicht) onderdeel van een exploitatieplan bij een bestemmingsplan. Een exploitatieopzet bestaat uit: 1. voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; 2. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1.voor vergoeding in aanmerking zou komen; 29

30 3. een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1 tot en met 3 bedoelde ramingen; 4. een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; 5. voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; 6. de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Overigens is uitgangspunt voor de exploitatieopzet de fictieve situatie dat de gemeente alle gronden in haar bezit heeft en uitgeeft Exploitatieplan Exploitatievergunning Faciliterend grondbeleid Grondbedrijf Grondbeleid Grondbeleidstrategieën Grondexploitatie: Een gemeentelijk exploitatieplan bevat: a. een kaart van het exploitatiegebied; b. een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatie; c. een exploitatieopzet. Een op de Grondexploitatiewet gebaseerde vergunning, inhoudende toestemming voor het bouwrijp maken van in een exploitatieplan gelegen grond, waarin zijn vastgelegd afspraken over de te betalen bijdrage, het bouwrijp maken, kwaliteit, inrichting, levering, beheer, overdracht en overdrachtsvoorwaarden van grond voor openbare ruimte en nutsvoorzieningen, de oplevering, de uitgifteprijs en uitgiftevoorwaarden van grond voor particulier opdrachtgeverschap en voor grond voor woningbouw in bepaalde categorieën en de fasering van het bouwrijp maken, inrichten en bebouwen van de grond. Bij faciliterend grondbeleid verwerft de gemeente niet zelf gronden maar verleent het medewerking aan de ontwikkeling van bouwlocaties door marktpartijen. Het grondbedrijf is het onderdeel van de gemeentelijke organisatie die verantwoordelijk is voor de uitvoering van het grondbeleid. Het grondbedrijf kan zowel functioneren als geïntegreerde afdeling binnen de gemeentelijke organisatie als wel als grondbedrijf op enige afstand van politiek en bestuur. Grondbeleid is een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt. Door in de grondmarkt te interveniëren kan de overheid in de meeste gevallen is dat de gemeente het bereiken van haar eigen doelstellingen veilig stellen. Het hele palet aan instrumenten dat een overheidsorgaan ter beschikking staat om ruimtelijke doelstellingen te realiseren, wordt grondbeleid genoemd. Het omvat zaken als verwerving van grond, grondexploitatie, kostenverhaal, voorkeursrecht, onteigening, grondprijsbeleid, bevordering particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels) etc. Verschillende manieren om grondbeleid uit te voeren, bijvoorbeeld actief en faciliterend grondbeleid. Het proces van productie en daarmee ook prijsvorming van bouw- en woonrijpe grond. In de grondexploitatiebegroting staan de kosten en opbrengsten die samenhangen met de productie van uitgeefbare grond. De grondexploitatiebegroting is 30