Artikel 7 Zone voor Strategisch Woonproject 2.

Transcriptie

1 Artikel 7 Zone voor Strategisch Woonproject 2. Algemene bepalingen Deze zone wordt aangeduid als strategisch woonproject bij het centrum van Oostham omwille van het bestaande specifieke karakter en ligging. De zone is gelegen tussen de Bevrijdingsstraat, Berkenweg en Kastanjestraat. Uitgaande van een kernversterkend beleid en de verdichting die wordt nagestreefd binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan wenst de gemeente de gronden binnen de zone, die aansluitend bij de dorpskern zijn gelegen, te ontwikkelen voor bijkomende woningen. De bestaande woonkwaliteit mag niet bedreigd of beperkt worden door een overdreven verdichting of slechte oriëntering. - Ontwikkelen als kernversterkend woongebied De hoofdbestemming van deze zone is wonen in de vorm van ééngezinswoningen. De zone is aangeduid in functie van het ontwerpen en realiseren van een samenhangend woonproject. Dit gebied wordt gecategoriseerd onder de gebiedsaanduiding wonen. Als ondergeschikte bestemming zijn enkel vrije beroepen toegelaten. Bepalingen met betrekking tot inrichting en bebouwing De realisatie van dit gebied kan gefaseerd verlopen. Projecten zijn niet overal gebonden aan opgelegde bouwlijnen of bouwdiepten. De ontwikkeling van een project in deze zone dient wel te voldoen aan een aantal criteria en randvoorwaarden. Dit moet bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning duidelijk aangetoond worden. Tevens moet uit de (deel)aanvraag duidelijk blijken dat de rest van de zone niet gehypothekeerd wordt wat betreft ontwikkelingsmogelijkheden. Dit kan gaan over ontsluiting, inpasbaarheid van woningen, leefbaarheid, inrichting publieke ruimte enz. - inrichtingsstudie De zone kan in deelfasen en/of in deelprojecten worden uitgevoerd door één of meerdere eigenaars of ontwikkelaars. Hierbij is het in functie van een kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling van belang dat er binnen de gehele zone één ruimtelijk geheel/éénheid wordt gevormd. Er moet bij de ontwikkeling van de zone een inrichtingsstudie opgesteld worden voor de inrichting van de gehele zone die de vergunningverlenende overheid moet toelaten de goede ruimtelijke ordening van de zone te beoordelen. Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet een opmeting gebeuren waarbij naast de juiste afmeting van de zone ook de bestaande groenstructuren worden aangegeven. Indien een deel van het project gerealiseerd wordt dient hierin aangetoond te worden dat (bij gebrek aan akkoord van de mede-eigenaars) pro rata voldaan werd aan de opgelegde bebouwingspercentages en andere randvoorwaarden zoals opgenomen in de stedenbouwkundige voorschriften. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie, het onderhoud en het beheer van de bestemming zijn toegelaten mits ze voldoen aan de volgende voorschriften: NOT01E augustus 2012 pag. 69/74

2 Hoofdgebouwen De stedenbouwkundige opzet voor deze projectzone bestaat erin om een woonerf met een erf-functie te creëren waar door middel van compacte stadswoningen grondgebonden kan gewoond worden in het centrum. Het is niet de bedoeling het binnengebied te fel op te laden door appartementen te voorzien. Door het compact schakelen van grondgebonden woningen kunnen gemeenschappelijke opritten ontstaan. - Enkel grondgebonden in binnengebied - Minimale tuindiepte - De B/T is maximaal 0,25 (de deelzone is grafisch gemeten m²) - Binnen de zone zijn maximaal 39 woongelegenheden toegelaten. Er moeten minimaal 15 wo/ha voorzien worden. - In de zone zijn enkel grondgebonden woningen toegestaan. De woningen kunnen uitgevoerd worden als open bebouwing, halfopen bebouwing,, rijwoningen, patiowoningen. De woningen mogen op een compacte wijze geschakeld gebouwd worden waardoor gecombineerde erftoegangen kunnen ontstaan. - Elke grondgebonden woning heeft een eigen private tuin met een minimale tuindiepte van 10 meter. Enkel bij de woningen die met de tuin grenzen aan het fietspad is een minimale tuindiepte van 5 meter ten opzichte van het fietspad toegelaten. - Het woonproject wordt uitgevoerd met een centrale publieke ruimte waarrond de woningen worden voorzien. De woningen moeten met een representatieve gevel naar het plein gericht worden. - De hoofdgebouwen moeten optimaal zongeoriënteerd ingeplant worden met een aangepaste bouwvorm en oriëntatie van het dak die de toepassing van hernieuwbare energievoorzieningen toelaten. - Het hoofdgebouw bestaat uit maximaal 2 bouwlagen met een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 m. De maximale nokhoogte van het gebouw is 12,5 m. - De dakvorm is vrij. De dakvorm moet steeds binnen het maximaal toegelaten theoretisch dakvolume gevormd door een hellend dak van 45 blijven. - De woongelegenheden moeten minimaal 100 m² bruto vloeroppervlakte hebben. Er kan van de grootte van 100 m² meter afgeweken worden enkel wat betreft de woonbestemming in functie van een specifiek doelgroepenbeleid. Dit kan enkel toegepast worden indien er een project gerealiseerd wordt door het gemeentebestuur of OCMW of een sociale woonorganisatie. Bijgebouwen. - De toegelaten bijgebouwen worden niet meegerekend in de bebouwingsindex voor de zone. - Bijgebouwen moeten opgericht worden achter (mogelijk aansluitend aan) het hoofdgebouw op minimaal 2 m van de perceelsgrens. Bijgebouwen mogen dichter bij de perceelsgrens of op de perceelsgrens gebouwd worden of gekoppeld worden aan andere bijgebouwen mits schriftelijk akkoord van de aanpalende eigenaar. In de bijgebouwen zijn geen woonvertrekken toegelaten. NOT01E augustus 2012 pag. 70/74

3 - Bij de woningen grenzend aan het fietspad zijn geen bijgebouwen toegelaten binnen de eerste 5 meter van de tuin grenzend aan het fietspad. - Een open carport is toegelaten in de zijtuinstrook op minimaal 2 m achter de voorgevel van de woning op minimaal 2 m van de perceelsgrens. De carport mag ook dichterbij of op de perceelsgrens geplaatst worden. - De totale oppervlakte van de bijgebouwen bedraagt maximaal 30 m². 1,5 garage of autostandplaats per woongelegenheid is verplicht op de eigen kavel. - De maximale kroonlijsthoogte van de bijgebouwen is 3 m. - De maximale nokhoogte van de bijgebouwen bedraagt 4,5 m met een vrije - dakvorm (uitgezonderd afgeknotte dakvormen). Onbebouwde delen. - Verhardingspercentage voortuin vastleggen - Onbebouwde delen als tuin of terras inrichten. - Geen verrommeling van tuinzones - Visueel groen als erfafsluiting - Onbebouwde zones tussen het openbaar domein en de voorgevelbouwlijn worden ingericht als representatieve tuinzone of worden aangelegd met verhardingsmaterialen aansluitend op het openbaar domein. Maximaal 50 % van deze zone mag verhard worden. - Onbebouwde zones achter de voorgevelbouwlijn worden ingericht als representatieve tuinzone of worden aangelegd met verhardingsmaterialen. Maximaal 50 % van deze zone mag verhard worden met een maximum van 200 m² per perceel. - Op de percelen grenzend aan de Berkenweg met de recreatieve fietsroute moet een zone non aedificandi gerespecteerd worden van 5 meter ten opzichte van de perceelsgrens om de visuele kwaliteit vanaf het fietspad te garanderen. In deze zone is ook geen stapeling van materiaal toegelaten. - De perceelsgrenzen die grenzen aan de Berkenweg moeten verplicht afgesloten worden met een streekeigen beplanting. Deze beplanting kan gecombineerd worden met draadafsluitingen om het perceel af te sluiten. Ontsluiting / Publieke ruimte - Woonerfkarakter - Langzaam verkeer - Het woonproject moet uitgewerkt worden als een woonerf dat aantakt op de Kastanjestraat en/of bevrijdingsstraat. Er mag geen gemotoriseerde verbinding met de Berkenweg gerealiseerd worden. De nieuwe ontsluiting moet uitgevoerd worden als een woonerf in kleinschalige bestratingsmaterialen. - Er moet minimaal één ontsluiting voor fietsers en voetgangers gerealiseerd worden die de zone verbindt met de recreatieve fietsroute aan de Berkenweg. Indien de zone uitgevoerd wordt met slechts één ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer moet de fiets- en voetgangersverbinding uitgevoerd NOT01E augustus 2012 pag. 71/74

4 - Kwalitatieve publieke ruimte - Bezoekersparkeren worden als noodtoegang voor hulpdiensten. - Er moet minimaal 1000 m² aaneengesloten centrale onverharde publieke ruimte voorzien worden in de deelzone. Deze ruimte moet ontworpen worden in samenhang met de publieke verharde ruimte met verblijfskarakter. Het geheel moet functioneren als een toegankelijk en bruikbaar buurtpleintje. De inrichting van de groene onverharde ruimte vormt een wezenlijk onderdeel van de op te stellen ruimtelijke visie voor de zone. - Er mogen maximaal 10 parkeerplaatsen voor bezoekers voorzien worden op de centrale publieke ruimte. De parkeerplaatsen moeten aangelegd worden in kleinschalige bestratingsmaterialen. NOT01E augustus 2012 pag. 72/74

5 Toelichting bij de gewenste ruimtelijke context Artikel 8 Verbinding voor langzaam verkeer Bepalingen met betrekking tot bestemming Deze aanduiding slaat op de verkeers- en vervoersinfrastructuur van lokaal niveau. Om functionele relaties te leggen worden o verschillende plaatsen verbindingen gerealiseerd voor de zwakke weggebruiker. De pijlen duiden indicatief aan welke plaatsen met elkaar moeten verbonden worden. - Bestemmen als zone voor weginfrastructuur. De grafische aanduiding geeft aan dat in de onmiddellijke omgeving een verbinding voor langzaam verkeer moet aangelegd, onderhouden en beheerd worden. De grafische aanduiding is een overdruk over de voorziene grondkleur. Bepalingen met betrekking tot inrichting en bebouwing De inrichting van deze zone dient de vooropgestelde wegencategorisering te bewerkstelligen alsook de aanhorigheden. - Inrichten volgens wegencategorisering. In dit gebied zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toegelaten voor de aanleg, het functioneren of aanpassing van de langzaam verkeer verbinding. De verbinding wordt uitgevoerd op een wijze dat enkel niet-gemotoriseerd verkeer gebruik kan maken van de infrastructuur. De juiste ligging kan in functie van de aanpalende bebouwing optimaal geïntegreerd worden. Als verharding komen enkel materialen in aanmerking die een hoog rijcomfort bieden voor fietser en voetganger (geen kiezel of granulaten) die in harmonie is met de aanpalende openbare inrichting. De minimale breedte van de verbinding is 1,5 meter tenzij dit door bestaande bebouwing niet mogelijk is. NOT01E augustus 2012 pag. 73/74