: Tijdelijke stimuleringsmaatregel gronduitgifte woningbouw

Transcriptie

1 Zaaknr. Z/M/13/02228 Documentnr. INT/M/13/01049 *Z0018FB1F7A* Raadsvergadering : 7 november 2013 Agendapunt : 11 Mill, 8 oktober 2013 Onderwerp : Tijdelijke stimuleringsmaatregel gronduitgifte woningbouw Geachte raad, ADVIES/VOORGESTELDE BESLUIT: 1. In te stemmen met het voorstel om gedurende 1 jaar de uitgifteprijs met 10% te verlagen voor woningbouwkavels; 2. In te stemmen met de verwachte verminderde netto opbrengst voor de locaties Bosrand en Moerboom met respectievelijk en ; 3. In te stemmen met het ondersteunen van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap als ontwikkelvorm voor specifieke doelgroepen. INLEIDING: Project Bosrand is het eerste eigen woningbouwproject welke in de tijd van economische crisis door de gemeente Mill en Sint Hubert in de markt gezet wordt. De eerdere verwachting omtrent de doorlooptijd van de te verkopen percelen is bijgesteld en heeft een lagere netto opbrengst tot gevolg. De verwachte afzet in de tijd gemeten is gebaseerd op de huidige marktsituatie. Deze is in beeld gebracht door het updaten van de woningbouwportefeuille, een verkenning van de huidige woningbouwmarktontwikkelingen en de grondprijzen. Hieruit kan gesteld worden dat de doorlooptijd vertraagd is en de markt nagenoeg stil ligt. Om de bijgestelde planning in deze stilstaande markt te kunnen halen, is het wenselijk om hier actief in op te treden. In het kader van het door de raad genomen besluit inzake het vlot trekken van de woningmarkt 2 is ervoor gekozen om voor het jaar 2014 een stimuleringsmaatregel in te zetten. Deze maatregel betreft het aanbieden van de kavels gedurende 1 jaar met een korting van 10% op de grondprijs. Het lopende jaar 2013 wordt hierin meegenomen. De bijbehorende financiële consequenties zijn verwerkt in de grondexploitatie voor die projecten die uitgifte realiseren in 2014, te weten locatie Bosrand en Moerboom. Ook de vertraging in de afzet is hierin meegenomen. Daarnaast wordt geanticipeerd op eventuele verzoeken voor het toepassen van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) om deze ontwikkelvorm te ondersteunen voor specifieke doelgroepen bij aaneengeschakelde bouw. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject. Het is een vorm van vraaggestuurd ontwikkelen vanuit gemeentelijk grondbeleid, waarbij kostenbesparing en 1 De berekening is gebaseerd op Eindwaarden. 2 Vaststelling regionale woningmarktstrategie per raadsbesluit stimuleringsregeling gronduitgifte woningbouw

2 eigen inbreng voor de eindconsument voorop staan. Project Moerboom zal het woningtype aaneengeschakeld bevatten en is daarmee een potentieel plan voor het toepassen van CPO. Door vooraf mee in te stemmen in de ondersteuning van CPO kan hiermee rekening gehouden worden in de planvorming en ingebouwd worden in de processtappen. BEOOGD DOEL Het doel van de stimuleringsmaatregel is om de geactualiseerde doorlooptijd van de te verkopen percelen te halen door de woningmarkt te stimuleren. Door de inzet van een tijdelijke korting op de grondprijs zou beweging in de woningmarkt op gang kunnen komen en de verkoopopbrengsten conform de bijbehorende grondexploitatie gerealiseerd kunnen worden. Het ondersteunen van CPO als ontwikkelvorm voor specifieke doelgroepen biedt voor de koper de mogelijkheid om gezamenlijk de bouw van de woning te realiseren, waarbij naast het vergroten van de saamhorigheid in de nieuwe wijk financiële voordelen behaald kunnen worden. Dit kan voor potentiële kopers een reden zijn om een kavel te kopen, omdat ze geld kunnen besparen op de bouw van de woning. ARGUMENTEN: WONINGBOUWPROGRAMMA In 2012 is de woningmarktstrategie Land van Cuijk tot stand gekomen. Op basis van de respons van het woonwensenonderzoek onderdeel van de woningmarktstrategie - zijn tendensen aangegeven op kernniveau 3. Op basis van dit onderzoek is de behoefte van de bewoners per gemeente vastgesteld. Belangrijke algemene conclusies zijn: a) De woonwens van de individuele bewoner wordt zo veel mogelijk locaal gefaciliteerd. b) De verhuisgeneigdheid is laag. c) De woningvraag wordt de komende jaren nagenoeg volledig bepaald door starters en ouderen op zoek naar een senioren geschikte woning. d) In overige segmenten is er nauwelijks sprake van (voorgenomen) beweging als gevolg van de verwachting dat verkoop van de huidige woning problematisch zal zijn. e) De provinciale groeiprognose moet gecorrigeerd worden met het negatieve lange afstand migratiesaldo van 20%. Specifiek voor dorpskern Langenboom, locatie Bosrand, resulteert dit in een programma van 81 woningen (gecorrigeerd) voor de periode De huidige projectenportefeuille vult deze prognose voor 30% (met name door Bosrand). Specifiek voor de dorpskern Wilbertoord, locatie Moerboom, resulteert dit in een programma van 41 woningen (gecorrigeerd) voor de periode De huidige projectenportefeuille vult deze prognose voor meer dan 100%. ALGEMENE MARKTONTWIKKELINGEN BESTAANDE WONINGBOUWMARKT Voor de marktstemming is gekeken naar de ontwikkelingen op de woningmarkt binnen de regio Noordoost Brabant in 2013 ten opzichte van Hieruit volgen de volgende conclusies: het aantal transacties is gemiddeld met 22,2% afgenomen, waarbij in 2012 dankzij overheidsmaatregelen een aantal extra transacties heeft plaatsgevonden; de gerealiseerde transactieprijzen zijn met gemiddeld 5,1% gedaald; de looptijd van de te koop staande woningen is gemiddeld 227 dagen. 3 Analyse DHV woningmarktstrategie gemeente Mill en Sint Hubert, stimuleringsregeling gronduitgifte woningbouw

3 Voor de woningbouwmarkt in de kleine(re) kernen geldt dat deze niet te zwaar belast kunnen worden met een groot aanbod van nieuwbouwwoningen in één keer. Momenteel bedraagt het aanbod van te koop staande woningen in Langenboom 28 stuks, tegen een gemiddeld transactieaantal per jaar (bezien over de afgelopen 3 jaar) van 18 stuks. In Wilbertoord staan momenteel 7 woningen te koop, bij een gemiddeld aantal transacties van 5 stuks in de afgelopen 3 jaar. EFFECT OP HET NETTO RESULTAAT De verwachting van de woningbouwbehoefte is bijgesteld en doorgerekend in de bijbehorende exploitaties. Voor locatie Bosrand geldt, dat de fasering met 1 jaar vertraagd is ten opzichte van de oude planning. Voor locatie Moerboom wordt nu de fasering over meerdere jaren uitgestreken. Beide faseringen zijn gebaseerd op de conclusies uit het woonwensenonderzoek en de algemene ontwikkelingen op de woningmarkt Dit heeft een verlaagde opbrengst en hogere kosten (langere periode rentelasten) tot gevolg. Voor locatie Bosrand betekent dit een lagere netto opbrengst van Voor locatie Moerboom is de planning zeer recentelijk opgesteld en hebben deze nieuwe inzichten geen gevolgen voor de exploitatie. Aangezien de herziene planning nog steeds een verwachting is binnen de huidige markt is het wenselijk om actief op te treden om te voorkomen dat er verdere vertraging optreedt. Het toepassen van een stimuleringsmaatregel kan daarmee indirect bijdragen aan de haalbaarheid van de (bijgestelde) netto opbrengst van de beide plannen. Voor locatie Bosrand bedragen de extra kosten van de stimuleringsmaatregel Voor locatie Moerboom verwachten we hierdoor minder aan grondopbrengsten te gaan realiseren. HUIDIG EN TOEKOMSTIG GRONDPRIJSBELEID Grondprijsbeleid is nog geen integraal onderdeel van de grondnota 4. In de geldende grondnota 2 de fase 5 wordt aangegeven dat de grondprijs moet passen binnen een gematigde marktconforme benadering. Vanuit dit marktconforme prijsbeleid is de prijs voor vrije kavels in 2008, op basis van een marktverkenning, gesteld op 250 per m2 (exclusief btw). Deze prijs is vastgesteld in een groeiende en bewegende markt. De huidige markt verschilt essentieel van de markt in en voorafgaande aan De prijzen van woningen zijn gedaald en er is nauwelijks sprake van beweging op de markt of verwachte beweging in de nabije toekomst. Het woningbouwprogramma en het gronduitgiftebeleid zullen voor alle locaties geactualiseerd moeten worden. Ook aanbevelingen om de starheid op de locale woningbouwmarkt om te buigen zullen in kaart gebracht moeten worden. De effecten van deze actualisatie zal tijdens de behandeling van de programmarekening 2013 worden behandeld. In de wetenschap van de huidige marktomstandigheden willen we de uitgifte van de kavels van project Bosrand zo goed mogelijk in de markt zetten om de bijgestelde planning te kunnen realiseren. Hierbij is, vooruitlopend op het te actualiseren gronduitgiftebeleid, gekozen om nu bij de start van de uitgifte een tijdelijke stimuleringsregeling aan te bieden. Het is namelijk niet wenselijk om de uitgifte van locatie Bosrand, welke medio november plaats zal vinden, te verschuiven in de tijd, in afwachting van een geactualiseerd woningbouwprogramma en gronduitgiftebeleid. Het is een maatregel die ingegeven wordt door de huidige starheid op de woningmarkt. Deze maatregel is niet gerelateerd aan dit project, maar aan de huidige marktomstandigheden, die in 2014 op minimaal hetzelfde niveau door zullen lopen. De stimuleringsmaatregel zal dan ook worden toegepast voor de locatie Moerboom, die naar verwachting in de loop van 2014 tot uitgifte over kan overgaan. 4 Nota grondbeleid, april Raadsbesluit 12 november 2001 voorstel te besluiten tot vaststelling c.q. herziening van de grond- en kavelprijzen (grondnota 2 de fase) stimuleringsregeling gronduitgifte woningbouw

4 Er is gekozen om een tijdelijke korting van 10% op de grondprijs te verlenen, bij afname van een kavel in het resterende kalenderjaar 2013 en in Deze stimuleringsmaatregel is direct en eenvoudig toe te passen en vergelijkbaar met stimuleringsmaatregelen in de ons omringende gemeenten. Het past binnen ons eerder afgegeven uitgangspunt dat we gericht maar behoedzaam willen interveniëren op de relatie tussen het prijsniveau van nieuwbouwwoningen, die afgestemd is op de woningprijzen van bestaande bouw. Vooruitlopend op de conclusies uit het op te stellen grondprijsbeleid en met in acht neming van ons streven om de grondwaarde in redelijkheid en geleidelijkheid te laten mee te dalen, is deze stimuleringsregeling voldoende om met de huidige marktontwikkelingen mee te bewegen. OVERIGE MAATREGELEN Om de markt voor nieuwbouwkavels toegankelijker te maken in de huidige tijd zijn of worden een aantal andere maatregelen tegelijkertijd ingezet, te weten: Flexibel bestemmingsplan: het geldende bestemmingsplan Bosrand fase III, te Langenboom biedt binnen de vastgestelde bouwvlakken de mogelijkheid om de breedte van de kavel flexibel in te vullen, binnen de gestelde minimum en maximum maten, waardoor aspirant kopers de totale grondprijs zelf kunnen beïnvloeden. Bij het nog op te stellen bestemmingsplan voor locatie Moerboom zal ook flexibiliteit worden ingebouwd om in te kunnen spelen op de actuele behoefte aan type woning en grootte van de kavel in een willekeurige fase van het project. Op verzoek kan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) toegepast worden voor specifieke doelgroepen. CPO leent zich bij uitstek voor aaneengeschakelde bouw zoals in project Moerboom zal worden voorzien. Door het gezamenlijk ontwikkelen van woningen kan door de koper een financieel voordeel behaald worden. KANTTEKENINGEN: De haalbaarheid van de bijgestelde uitgifteplanning is een inschatting in een zeer starre woningmarkt en daarmee geen vast gegeven. Er kan niet aangegeven worden wanneer de woningmarkt weer in beweging komt en tot welk niveau dit zal gaan plaatsvinden. Het effect van de stimuleringsmaatregel op het vergroten van de afzetbaarheid is vooraf niet uit te drukken in tijd of geld. De besparing voor de koper van de tijdelijke stimuleringsmaatregel bedraagt ongeveer enkele procenten van de totale vrij op naam prijs. De tijdelijke korting heeft in omliggende gemeenten nog niet geresulteerd in een substantiële stijging van de aantallen transacties. De problematiek van de starheid op de woningmarkt ligt niet alleen in de (hoge) grondprijs, maar is ook een gevolg van de effecten van de economische crisis. Hiertoe behoren onder meer de strengere eisen bij hypotheekverstrekking, de waardedaling van de bestaande woningmarkt en de onzekerheid op de arbeidsmarkt. Indien het effect ertoe leidt dat de gemeente voorloopt op de planning, dan heeft dat wederom een positieve weerslag op de netto opbrengst als gevolg van vervroegde opbrengsten en lagere rente- en kosten. Het ondersteunen van CPO levert gemeente een andere informatiebehoefte op van de potentiële kopers. Op basis van de notitie CPO kan hier mee gestart worden. JURIDISCH KADER: stimuleringsregeling gronduitgifte woningbouw

5 FINANCIEN: De grondexploitatie voor locatie Bosrand is bijgesteld op 2 punten: 1. vertraging in de uitgifte van kavels; 2. uitgifte in 2013 en 2014 op basis van een grondprijs van 225 per m2, excl. BTW. Dit leidt tot een bijstelling van het netto resultaat van in totaal (EW). De exploitatie voor Moerboom is op basis van een grondprijs van 225 per m2 levert naar verwachting 6 een lagere opbrengst op van (EW). Voor project Bosrand heeft de lagere opbrengst direct consequenties voor de dekking van de grote projecten. Na actualisatie van het woningbouwprogramma en het gronduitgiftebeleid zullen de lopende exploitaties herberekend worden. De resultaten hiervan zullen in beeld gebracht worden tijdens de bespreking van de programmarekening COMMUNICATIE: Tijdens de informatieavond voor de uitgifte van kavels zal hier aandacht aan besteed worden. Ook zal deze informatie meegenomen worden bij alle communicatie-uitingen betreffende het verkopen van kavels. UITVOERING: Vanaf 1 januari 2015 zal, bij ongewijzigde besluitvorming, de stimuleringsmaatregel komen te vervallen. Er zal dan een evaluatie plaatsvinden betreffende de gerealiseerde planning en een heroverweging inzake het grondprijsbeleid. Tijdens de informatieavond van Bosrand zal de stimuleringsmaatregel toegelicht worden. Uitgangspunt betreft transactie van de grond in het kalenderjaar BIJLAGEN: 1. Notitie Analyse woningmarktstrategie gemeente Mill en Sint Hubert, DHV, september Notitie Algemene marktontwikkeling bestaande woningmarkt, Gloudemans, 2 oktober a. Berekening tijdelijke stimuleringsmaatregel Bosrand, d.d. 1 oktober b. Berekening tijdelijke stimuleringsmaatregel Moerboom d.d. 1 oktober Notitie CPO. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Mill en Sint Hubert, de gemeentesecretaris, de burgemeester, Drs. H.J.H. de Bekker Portefeuillehouder: Afdeling: Ontwerp: Dhr. J.G.M. van den Boogaart Samenleving en ontwikkeling Ing. A.A.M.J. Walraven 6 Het stedenbouwkundig plan en de grondexploitatie zijn nog niet definitief. De verwachte kosten agv de tijdelijke stimuleringsmaatregel is gebaseerd op de afzetbaarheid van het aantal woningen en bijbehorende uitgeefbare m2 voor het jaar 2014 in de kern Wilbertoord stimuleringsregeling gronduitgifte woningbouw