GEMEENTE OLDEBROEK. Samenvatting. Te nemen besluit De nota Grondprijsbeleid vast te stellen.

Transcriptie

1 GEMEENTE OLDEBROEK Voorstel van het college aan de raad Raadsvergadering d.d. 10 november 2016 Agendapunt Onderwerp: Nota Grondprijsbeleid Portefeuillehouder: H. Westerbroek Kenmerk: / Samenvatting Te nemen besluit De nota Grondprijsbeleid vast te stellen. Aanleiding / rol en positie van de raad Het huidig grondprijsbeleid ligt vast in de nota Grondprijsbeleid Elke twee jaar wordt het grondprijsbeleid herzien. In het verleden stelde uw raad het grondprijsbeleid en de grondprijsmethodieken vast en wij als college de hoogte van de grondprijzen. In het verleden leidde de vaststelling van de grondprijzen echter dikwijls tot discussie in uw raad. Om deze reden is eind 2014 de Nota Grondprijsbeleid , inclusief de hoogte van de grondprijzen , vastgesteld door uw raad. Daarom leggen wij ook nu de Nota Grondprijzenbeleid met de bijbehorende grondprijzen ter besluitvorming aan u voor. Hoofdlijn van het voorstel Hierbij wordt u de concept nota Grondprijsbeleid aangeboden. De nota Grondbeleid biedt de kaders om te komen tot een marktconform grondprijsbeleid. In de nota Grondprijsbeleid wordt voor verschillende uitgiftecategorieën een voorstel gedaan voor een prijsmethodiek en de hoogte van de grondprijzen. De keuze per categorie is gebaseerd op eenvoud, transparantie, differentiatie en marktconformiteit. In de huidige markt liggen de grondprijzen voor een aantal uitgiftecategorieën hoger (middeldure woningbouw, maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk en commerciële zendmasten) dan in de voorgaande nota Grondprijsbeleid gehanteerd werd. Voor de overige categorieën zijn geen prijswijzigingen doorgevoerd. Financiële gevolgen in het kort Het inzicht in de gevolgen van het nieuwe grondprijsbeleid op de exploitatieopzetten wordt in het eerste kwartaal van 2017 gegeven. Dan staan de herzieningen van de exploitatieopzetten en het Meerjaren Programma Grondbedrijf op de planning. De in deze nota Grondprijsbeleid genoemde prijzen hebben geen negatief effect op de nieuwe exploitatieopzetten.

2 - 2 - Toelichting 1. Inleiding Het huidig grondprijsbeleid ligt vast in de nota Grondprijsbeleid Elke twee jaar wordt het grondprijsbeleid herzien. De nota Grondprijsbeleid geeft onder meer aan met welke methode gerekend wordt, hoe grondprijzen voor projectmatige woningbouw, sociale woningbouw, particuliere en collectieve kaveluitgifte, bedrijventerreinen, commerciële en maatschappelijke voorzieningen worden bepaald en welke grondprijzen de komende jaren gehanteerd worden. Sterk veranderende omstandigheden op de grondmarkt kunnen aanleiding zijn om de nota eerder te herzien. 2. Historie In november 2014 heeft uw raad de nota Grondprijsbeleid vastgesteld. Deze nota viel onder het bereik van de nota Grondbeleid Wettelijk kader De concept nota Grondprijsbeleid is opgesteld binnen de kaders van de nota Grondbeleid Toelichting In de nota Grondprijsbeleid wordt in hoofdstuk 1 de aanleiding voor de herziening van de nota Grondprijsbeleid weergegeven, in hoofdstuk 2 staan de uitgangspunten voor het grondprijsbeleid genoemd. Hoofdstuk 3 geeft de doelgroepen van beleid weer. Hoofdstuk 4 geeft een evaluatie van het grondprijsbeleid In de hoofdstukken 5 en 6 wordt voor verschillende uitgiftecategorieën een keuze gemaakt in de toe te passen grondprijsmethode en grondprijzen. Bijlage 1 geeft een overzicht van grondprijsmethoden en hun voor- en nadelen. Tenslotte wordt in bijlage 2 aangegeven welke grondprijsmethoden en grondprijzen gemeenten in de regio hanteren, welke grondprijzen gehanteerd werden in de nota Grondprijsbeleid en welke grondprijzen worden voorgesteld voor de nota Grondprijsbeleid op basis van een onafhankelijke taxatie. 5. Overwegingen De keuzes voor de diverse grondprijsmethoden zijn gebaseerd op een aantal uitgangspunten: Eenvoud: De gemeente Oldebroek bezit veel grondexploitatiecomplexen, maar de ambtelijke capaciteit is beperkt. Om teveel tijdsbeslag te voorkomen wordt een eenvoudige methodiek aangeraden. Daarnaast is de methodiek beter inzichtelijk voor een initiatiefnemer. Transparantie: Om discussies met afnemers te voorkomen wordt een transparante methodiek voorgesteld. Marktconform: Voor de meeste uitgiftecategorieën wordt de prijs van een kavel bepaald op basis van een vaste prijs per vierkante meter die door twee onafhankelijke taxateurs is bepaald. Voorgestelde methodieken en prijzen per uitgiftecategorie in de woningbouw: Woningbouwkavels: een vaste prijs per vierkante meter. Type VON prijs kavelprijs / m² (exclusief btw) Wezep Hattemerbroek 't Loo Oldebroek Oosterwolde Noordeinde Sociale koopwoning (projectmatig) tot en met Sociale huurwoning Starterswoning (CPO) tot en met Middelduur (projectmatig of CPO) t/m Middelduur (projectmatig of CPO) t/m Vrije sector (projectmatig of CPO) t/m Vrije sector (projectmatig of CPO) meer dan Vrije sector (particulier opdrachtgeverschap)

3 - 3 - Woonwagenstandplaatsen: Gepoogd wordt de huurstandplaatsen te verkopen aan een woningstichting of woningcorporatie. Basisprijs voor de onderhandelingen is de grondprijs voor sociale grondgebonden woningen. Prijzen worden afgerond op 5,-. Bij grotere woningbouwkavels wordt een aangepaste prijs gehanteerd voor de vierkante meters tussen 500 en 750 m 2 ( 150,- per m 2 ) en voor de vierkante meters boven 750 m 2 ( 75,- per m 2 ). Bij gestapelde bouw wordt een stapelingsfactor van 0,8 gehanteerd: voor het bebouwde en onbebouwde oppervlak van het perceel wordt de grondprijs behorend bij het programma op de begane grond in rekening gebracht. Voor de verdiepingen daarboven wordt per verdieping het bruto vloeroppervlak vermenigvuldigd met de stapelingsfactor en de grondprijs behorend bij het programma op deze verdieping. Voorgestelde methodieken per uitgiftecategorie in de overige bestemmingen: Bedrijventerrein Wezep Noord Rondweg Bedrijventerrein Hattemerbroek (Deel Oldebroek) Kantoren Winkels en horeca Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk De gemeente hanteert een vaste prijs per m 2. Bij een kavel gelegen aan de Zernikestraat ter hoogte van de waterplas geldt een afslag van 10,- per m2 voor kavels tot en met m2. Voor grotere kavels geldt voor de extra vierkante meters dezelfde grondprijs als elders op het bedrijventerrein. Oppervlakte grondprijs excl. BTW per m² terrein m² 125,- Vanaf m² 100,- De gemeente hanteert een vaste prijs per m2. De grondprijs excl. BTW per m2 terrein bedraagt 135,-. De gemeente vraagt de prijs op basis van de dcf/barmethode. De prijs wordt situationeel (maatwerk) bepaald door een extern deskundige op het moment dat zich een uitgifte aandient. De gemeente vraagt de prijs op basis van de dcf/barmethode indien het gaat om een nieuwe ontwikkeling. Bij een uitbreiding van een bestaande locatie wordt een residuele waarde berekening gehanteerd. De prijs wordt situationeel (maatwerk) bepaald door een extern deskundige op het moment dat zich een uitgifte aandient. Voor dergelijke uitgiftes wordt de gronduitgifteprijs bepaald aan de hand van een vaste prijs per vierkante meter. Een prijs van 100,- per m2 exclusief BTW wordt gehanteerd. Hierbij kan sprake zijn van een kleine commerciële component zolang dit van ondergeschikt belang is voor de voorziening. De afweging hiervan verdient aandacht in verband met de aanwezigheid van subjectieve elementen. Voor dergelijke uitgiftes wordt de gronduitgifteprijs bepaald aan de hand met winstoogmerk van een vaste prijs per vierkante meter. Een prijs van 175,- per m2 exclusief BTW wordt gehanteerd.

4 - 4 - Nutsvoorzieningen Antennemasten voor commercieel gebruik Antennemasten voor niet-commercieel gebruik Huur of pacht Reclameborden Restgroen Er geldt voor terreinen ten behoeve van trafo s een vaste uitgifteprijs per kavel ( 3.600,-) tot 15 m2 en daarboven 225,-/m2 per extra m2. Er wordt een recht van opstal gevestigd. Hiervoor geldt een jaarlijkse vergoeding. Deze vergoeding bedraagt 3.000,-. De jaarlijkse vergoedingen worden geïndexeerd. Er wordt eveneens een recht van opstal gevestigd. Hiervoor geldt een jaarlijkse vergoeding die 10% is van die voor commercieel gebruik. De jaarlijkse vergoedingen worden geïndexeerd. Indien grond in (tijdelijke) huur wordt uitgegeven, zal de huurprijs afgestemd worden op de grondwaarde die de grond in het geval van verkoop heeft. De huurprijs komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met de gemeentelijke omslagrente plus 1,5 % voor beheersen administratiekosten. Indien openbaar groen wordt verhuurd, wordt uitgegaan van een huurprijs die jaarlijks op basis van CBSindexcijfers wordt verhoogd. Deze prijs (prijspeil 2016) bestaat uit een bedrag van 12,63 verhoogd met een opslag van 0,19 (afgerond) per m2. Indien grond in tijdelijke pacht wordt uitgegeven wordt belangstellenden gevraagd zich hiervoor in te schrijven. De pachtgronden worden aan de hoogste bieder aangeboden. Indien grond in langdurige pacht wordt uitgegeven, wordt de pachtcanon afgestemd op de pachtnormen van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. De uitgifteprijs wordt per jaar gebaseerd op de gemeentelijke omslagrente vermenigvuldigd met de residuele grondprijs. Voor de uitgifte van openbaar groen wordt een vaste prijs per vierkante meter gehanteerd: 65,- excl. BTW per m2 als de grond voor de voorgevelrooilijn (zoals vastgelegd in de bouwverordening) ligt; en; 130,-/m2 excl. BTW als de grond achter de voorgevelrooilijn ligt (en daarmee dus per definitie bebouwd mag worden). Op dit moment worden de Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) initiatieven geëvalueerd. Uit deze evaluatie volgen wellicht nog aanpassingen in het te voeren beleid die ook leiden tot aanpassingen in de nota Grondprijsbeleid. Ten tijde van het opstellen van deze nota Grondprijsbeleid was deze evaluatie echter nog niet gereed. Het advies is dan ook op deze nota Grondprijsbeleid op dit onderwerp ongewijzigd te laten en eventueel benodigde wijzigingen naar aanleiding van de evaluatie achteraf te verwerken. Begin 2017 staat de actualisatie van het Grondbeleid gepland om de wijzigingen die zich hebben voorgedaan in het BBV en rondom de vennootschapsbelasting te verwerken. Hierin zal ook de mogelijkheid van het opnemen van een hardheidsclausule worden opgenomen. 6. Risico's Met bovengenoemde grondprijsmethodieken en grondprijzen ontvangt de gemeente een marktconforme prijs.

5 - 5 - In de nota Grondprijsbeleid is een aantal wijzigingen verwerkt, veelal handelt het om een aanscherping of in een enkel geval verruiming van de omschrijving. Daarbij is onder meer de grondprijs voor sociale woningbouw onderwerp van gesprek geweest. De taxatie laat zien dat er (lichte) ruimte is voor verhoging van de prijs voor sociale woningbouw (tot euro v.o.n.). De ervaring van het afgelopen jaar is echter dat het bestanddeel sociale woningbouw in de huidige plannen in Oldebroek lager is dan verwacht. Wij als college en u als raad hebben aangegeven dit segment te blijven stimuleren. Een verhoging van de grondprijs in deze categorie geeft een tegenstrijdig signaal. Wij stellen dan ook voor om gezien de beperkte omvang van de voorgestelde stijging geen prijsverhoging door te voeren voor dit segment en de prijs in de volgende nota opnieuw te bezien. 7. Juridische aspecten Bestaande overeenkomsten worden gerespecteerd. Eventuele gegadigden voor de woningbouwkavels die momenteel in de verkoop staan, worden geïnformeerd over de wijzigingen per Financiën Het inzicht in de gevolgen van het nieuwe grondprijsbeleid op de exploitatieopzetten wordt in het eerste kwartaal van 2017 gegeven. Dan staan de herzieningen van de exploitatieopzetten en het Meerjaren Programma Grondbedrijf op de planning. De in deze nota Grondprijsbeleid genoemde prijzen hebben geen negatief effect op de nieuwe exploitatieopzetten. 9. Communicatie De vaststelling van de nota Grondprijsbeleid wordt bekend gemaakt in de gemeentelijke informatierubriek van het weekblad Huis-aan-Huis. De nota Grondprijsbeleid zal met ingangsdatum in het gemeentelijke verordeningenbeheer worden opgenomen. De nota Grondprijsbeleid wordt per die datum ingetrokken. Oldebroek, 27 september Burgemeester en wethouders van Oldebroek,, wnd. secretaris drs. M.G.M. van de Geijn,, burgemeester mr. A. Hoogendoorn.