Aan de gemeenteraad van : Gemeente Skarsterlân Voorstel: Samenvatting Aanleiding

Transcriptie

1 Aan de gemeenteraad van1 : Gemeente Skarsterlân Raadsvergadering : 27 november 2013 Commissievergadering : 6 november 2013 Agendapunt : 7 Nummer : 2013/079 Datum voorstel : 3 oktober 2013 Onderwerp : Bouwgrondprijzen 2014 Behandeld door : B. Storm Telefoon en / b.storm@defriesemeren.nl Portefeuillehouder : J. Benedictus Zaaknummer : Voorstel: De verkoopprijzen van bouwgrond voor het grondgebied van de gemeente Skarsterlân conform bijgevoegd ontwerpbesluit voor het kalenderjaar 2014 vast te stellen. Samenvatting Woningbouwgrond Wij stellen voor de gemiddelde bouwterreinprijzen en de hoogte van de bandbreedte ongewijzigd vast te stellen. Dit betekent een basisprijs voor woningbouw in Joure van 160,00 per m², exclusief btw en een bandbreedte met een afwijking ten opzichte van de gemiddelde verkoopprijs naar boven en beneden van 50,00 per m², exclusief btw. Verder stellen wij voor de toeslag voor bouwterreinen aan open vaarwater wederom vast te stellen op een bedrag van maximaal van 100,00 per m², exclusief btw. Als kavelprijs voor de bouw van huurwoningen in Joure in uitbreidingslocaties stellen wij voor de basisprijs van ,00 per kavel, exclusief btw ongewijzigd vast te stellen. Tevens stellen wij voor de bandbreedte voor huurwoningkavels ongewijzigd vast te stellen met een afwijking ten opzichte van de basisverkoopprijs naar boven en naar beneden van 5.000,00 per kavel, exclusief btw. Voor de bepaling van de bouwterreinprijzen wordt Joure als uitgangspunt gehanteerd (conform raadsbesluit 4 juli 2001). Verder wordt voorgesteld in uitzonderlijke gevallen kavels bij inschrijving te verkopen. Bedrijventerreinen Wij stellen voor de verkoopprijzen voor de bedrijventerreinen ongewijzigd vast te stellen. Aanleiding Op 24 september jl. is de Advieskalender Grondzaken door het GBW vastgesteld. In deze kalender is dit voorstel aangekondigd. Jaarlijks werden door de Raad van de gemeente Skarsterlân de bouwgrondprijzen vastgesteld. Voor wat betreft de woningbouwterreinen gebeurde dit kader stellend. Vervolgens werd voorafgaand aan een uitgifte, binnen de kaders van het raadsbesluit, de prijs per individuele kavel (per m²) door het college bepaald. De prijzen voor bedrijfsgrond werden per individueel bedrijventerrein door de raad vastgesteld. 1 van 5

2 In 2014 staat het vaststellen van de Nota Grondbeleid De Friese Meren gepland met daaraan gekoppeld, onder andere, de nota Grondprijsbeleid. In dit kader zal beleid geformuleerd worden over de bepaling van de verkoopprijzen van bouwgrond voor de hele nieuwe gemeente. Omdat vaststelling plaatsvindt na 2013, en het huidige prijzenbesluit dan niet meer van kracht is, zullen voor het jaar 2014 voor het grondgebied van de gemeente Skarsterlân formeel de prijzen nog vastgesteld moeten worden. De verkoopprijzen van grondexploitaties van de gemeenten Gaasterlân-Sleat en Lemsterland werden bij vaststellen van de exploitatieopzet vastgesteld en komen in dit advies niet aan de orde. Argumenten Prijzen woningbouwgrond Er is nog steeds belangstelling voor woningbouwkavels maar de verkoop verloopt moeizaam. Veel optanten gaan uiteindelijk niet tot aankoop van een kavel over. Reden van afhaken van potentiele kopers is dan niet de prijs maar veelal het niet kunnen verkopen van de eigen woning. Bij de laatste vaststelling, voor het jaar 2013, is de basisprijs voor Joure ongewijzigd vastgesteld op 160,00 per m². Zoals hierboven aangegeven wordt rekening houdend met de door de Raad vastgestelde prijzen voorafgaand aan een uitgifte met gebruikmaking van de bandbreedte, door het college de prijs van de individuele kavel vastgesteld. Hierbij wordt onder andere gekeken naar de ligging, vorm en bezonning van de kavel. Op deze wijze kan voor elke kavel een marktconforme prijs worden gevraagd. Recent is er veel aandacht geweest voor de kavelprijzen. Incidenteel zijn onlangs kavels (tijdelijk) met korting aangeboden waarbij overigens de uiteindelijke prijzen binnen de door de Raad vastgestelde bandbreedtes vielen. Ook in de toekomst zal dit instrument ingezet kunnen worden maar dit zal per grondexploitatie en per fase van uitgifte op nut en noodzaak beoordeeld moeten worden, waarbij ook de financiële effecten op de grondexploitatie in beeld moeten worden gebracht. Bovendien is korting slechts één van de instrumenten die ingezet kunnen worden. Voor het bespoedigen van de verkopen zijn meerdere mogelijkheden beschikbaar zoals flexibele verkaveling, herverkaveling, bouwborden, social media en het verbeteren van de gemeentelijke website. Over deze mix van mogelijkheden en de inzet daarvan uitgesplitst per plan zal in het vierde kwartaal van 2013 een voorstel kavelmarketing aan het college worden aangeboden. Gelet op bovenstaande stellen we voor de kader stellende grondprijs niet te wijzigen. Binnen de bandbreedtes is voldoende ruimte om, indien nodig, prijzen aan te passen. Ook indien er voor bepaalde doelgroepen (bijvoorbeeld starters) kavels beschikbaar gesteld gaan worden biedt de bandbreedte hiervoor voldoende ruimte. We stellen dan ook voor de prijzen 2014 te handhaven conform onderstaand overzicht. Overzicht (bedragen in euro s) Voorstel 2014 Basisprijs woningbouwgrond Joure 160,-- per m² Bandbreedte naar boven èn naar beneden 50,-- per m² Toeslag kavels aan open vaarwater Max. 100,-- per m² Basisprijs kavels voor huurwoningen Joure ,-- per kavel Bandbreedte kavels huurwoningen 5.000,-- per kavel De basisverkoopprijs voor de buitendorpen blijft gerelateerd aan de prijs voor de kern Joure, conform raadsbesluit van 4 juli Dit houdt in dat voor de dorpen Sint Nicolaasga en Oudehaske de basisverkoopprijs 90% is van de prijs in Joure; voor de dorpen Rottum, Scharsterbrug, Sintjohannesga en Langweer de basisverkoopprijs 85% is van de prijs in Joure en voor de overige dorpen de basisverkoopprijs 80% is van die van Joure. 2 van 5

3 Verder stellen wij voor om net als voorgaande jaren in uitzonderlijke gevallen (zulks ter bepaling van het college) waarbij een bouwkavel zo aantrekkelijk gelegen is dat de maximale verkoopprijs inclusief maximale bandbreedte (en voorzover van toepassing de toeslag voor kavels aan open vaarwater) niet de waarde vertegenwoordigt die het gezien de ligging, mede in aanmerking genomen de ligging en prijs van de overige kavels, zou moeten hebben, deze kavels bij inschrijving te verkopen. Dit onder de voorwaarde dat als minimum verkoopprijs de maximale, voor het betreffende dorp, vastgestelde verkoopprijs gehanteerd wordt vermeerderd met de maximale bandbreedte en voorzover van toepassing de maximale toeslag voor bouwkavels aan open vaarwater. Prijzen bedrijventerreinen De belangstelling voor bedrijventerreinen stijgt de laatste tijd enigszins. En hoewel we nog ver verwijderd zijn van de verkopen uit het verleden kan voorzichtig gesteld worden dat de markt weer wat aantrekt. De afgelopen twee jaar zijn de verkoopprijzen ongewijzigd vastgesteld. De huidige crisis zou reden kunnen zijn de prijzen voor 2014 te verlagen. Er zijn echter diverse redenen dit niet te doen. In de basis zijn de huidige prijzen niet te hoog. Een marktscan van de A7-zone, enkele jaren geleden uitgevoerd door de Stec Groep toonde dat aan. Daarnaast is bij de afweging van het wel of niet investeren de grondprijs voor een ondernemer niet doorslaggevend. Het is een onderdeel van de overwegingen. Uiteraard zal elke ondernemer met handelsgeest proberen kortingen te bedingen, voor welke prijs de grond ook aangeboden wordt, maar wij zijn er van overtuigd dat een algehele prijsverlaging een minimaal effect zal hebben op het aantal verkopen. Aankoop van bouwgrond is geen impulsaankoop waarbij de prijs direct van invloed is op het aankoopgedrag. Het gaat om (bouw)investeringen voor de lange termijn. Aangezien onze verkoopprijzen niet te hoog zijn zou ook een verhoging overwogen kunnen worden. We zijn echter van mening dat een verhoging in deze tijd van economische crisis een slecht signaal zou zijn. We stellen dan ook voor de prijzen voor 2014 ongewijzigd vast te stellen. Voor wat betreft bedrijventerrein Slotmolen nog het volgende. Er is de afgelopen tijd door verschillende belangstellenden aangegeven dat de bouwgrondprijzen van dit bedrijventerrein in Sint Nicolaasga te hoog zouden zijn. Hierbij is een gewenste verlaging van 10,-- per m² genoemd. Hoewel de gemeente Skarsterlân met marktprijzen werkt moet in het geval van Slotmolen wel aangegeven worden dat het sluitend krijgen van de exploitatie medebepalend is geweest voor het vaststellen van de verkoopprijzen. Wij hebben echter niet de indruk dat alle terreinen waarvoor belangstelling is getoond verkocht zullen worden als de verkoopprijs verlaagd wordt. Verreweg de meeste ondernemers zijn afgehaakt door de effecten van de huidige crisis en niet omwille van de grondprijzen. Veel van de oorspronkelijk belangstellende bedrijven zijn bovendien bouw gerelateerd en de crisis heeft vooral in deze bedrijfstak hard toegeslagen. De exploitatie van Slotmolen was bij het vaststellen van de jaarrekening 2012 vrijwel budgetneutraal. Het zal duidelijk zijn dat een prijsverlaging direct effect zal hebben op de prognose van het eindresultaat en bij een verliesgevende exploitatie zal de gemeente direct een verliesvoorziening moeten treffen ter grootte van het voorziene verlies. Het verlagen van de bouwgrondprijs met 10,00 per m² zal alleen al om deze reden een voorziening eisen van ongeveer , -- ten laste van boekjaar Zelfs al zou deze verlaging de verkoop stimuleren en bespoedigen (rentevoordeel) dan zal het nog erg lastig worden dit verlies goed te maken. Samenvattend verwachten wij niet dat een prijsverlaging de verkopen vlot zal trekken. Daarvoor zijn andere, economische, ontwikkelingen nodig. Maar daar hebben wij als gemeente geen invloed op. We stellen dan ook voor de prijzen van bedrijventerrein Slotmolen voor 2014, conform de overige prijzen voor bedrijfsterreinen, ongewijzigd vast te stellen. 3 van 5

4 Prijzen in euro s per m² 2014 De Ekers middenterrein 48,00 Zichtlocatie ontsluitingsweg 53,00 Zichtlocatie langs waterplas 58,00 Zichtlocatie A7 70,00 Woudfennen III middenterrein 53,00 Zichtlocatie Sewei. 60,00 Zichtlocatie A7 75,00 Slotmolen Zie bijgaande tekening *) 62,50-72,50 *)Zoals uit de tekening blijkt is voor de kavels gelegen achter de zichtstrook Tsjûkemarwei een tweetal prijzen opgenomen. Bedoeling hiervan is dat de prijs van 72,50 wordt gehanteerd indien de kavel loopt vanaf de Tsjûkemarwei tot aan de daar binnen het plan opgenomen ontsluitingsweg. Indien dit niet het geval is zal worden uitgegaan van de op de tekening aangegeven prijzen van 62,50 en 65,00. bijdrage bedrijfswoning Naast de verkoopprijzen dient ook de bijdrage voor de bouw van een bedrijfswoning wederom vastgesteld te worden. Deze bijdragen zijn voor het jaar 2013 ongewijzigd vastgesteld op ,- - voor de Woudfennen en ,-- voor de overige bedrijfsterreinen. Wij zijn van mening dat deze bedragen op dit moment passend zijn en stellen dan ook voor deze voor het jaar 2014 ongewijzigd vast te stellen. Alle genoemde bedragen in dit voorstel zijn exclusief BTW. Vervolg aanpak In het vierde kwartaal van 2013 zal aan het college een voorstel Kavelmarketing aangeboden worden. In 2014 staat het vaststellen van de Nota Grondbeleid De Friese Meren gepland met daaraan gekoppeld de nota Grondprijsbeleid. In dit kader zal beleid geformuleerd worden over de bepaling van de verkoopprijzen van bouwgrond voor de hele nieuwe gemeente. Financiën, risico s en beheersmaatregelen Dit voorstel heeft geen directe financiële gevolgen. De vastgestelde verkoopprijzen zullen toegepast worden bij de grondverkopen in Bij de komende jaarrekening zullen alle grondexploitaties weer gehercalculeerd worden. Effecten De gelijkblijvende prijzen zorgen op zich niet voor wijzigingen in de exploitatie. Beleid- en regelgeving Nota grondbeleid Skarsterlân (2006) Communicatie Openbaar maken via commissie/raad en besluitenlijst. 4 van 5

5 Digitaal bijgevoegd / ter inzage liggende stukken -Plattegrond bedrijventerrein Slotmolen met verkoopprijzen. Behandeling raadscommissie / aangekondigde amendementen en/of moties De commissie Bestuur en Financiën van 4 november 2013 adviseert dit voorstel als bespreekstuk te agenderen voor de raadsvergadering Skarsterlân van 27 november Aanvullende reactie college n.a.v. commissiebehandeling Bij de behandeling in de commissie Bestuur en Financiën is gevraagd te onderzoeken of de bouwgrondprijzen voor het bedrijventerrein Slotmolen te Sint Nicolaasga verlaagd kunnen worden. Wij begrijpen de vraag en erkennen dat de verkoopprijs relatief hoog is, maar gezien de kostendekkendheid zien wij geen mogelijkheden om de bouwgrondprijzen te verlagen. Burgemeester en wethouders van Skarsterlân, de secretaris, G.N.M. de Wolff de burgemeester, M. Looman-Struijs 5 van 5