Raadsvoorstel. : Voorstel tot herziening grondprijsbeleid gemeente Cuijk Datum college : 19 maart 2013

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Onderwerp : Voorstel tot herziening grondprijsbeleid gemeente Cuijk Datum college : 19 maart 2013 Portefeuillehouder : Joon Contactpersoon : Henk Helderton Afdeling : RMO henk.helderton@cuijk.nl Telefoon : Commissie : Controle en Onderzoek In te vullen door de griffie Nummer raadsvoorstel : Datum commissie : 11 april 2013 Agendapunt commissie : 4 Datum raad : 22 april 2013 Agendapunt raad : 14 Samenvatting voorstel In 2006 stelde uw raad het zogenaamde grondprijsbeleid voor verkoop van door ons te produceren grond voor woningbouw en bedrijfsterreinen vast. De afgelopen jaren is er veel veranderd in de vastgoedwereld. De woningmarkt is verslechterd gelet op de economische crisis. In onze BGE hebben wij daar na een aanpassing van ons WBP middels een forse sanering al grotendeels op geanticipeerd. De alsmaar slecht blijvende vooruitzichten op met name de woningmarkt en lopende onderhandelingen met marktpartijen heeft er bij ons college toegeleid om het Cuijkse grondprijsbeleid tegen het licht te houden. Hiervoor heeft ons college bureau Ecorys opdracht gegeven. Ecorys constateert dat ons grondprijsbeleid grotendeels adequaat is behalve ten aanzien van de grondquotesystematiek, die wordt gehanteerd bij afspraken met projectontwikkelaars. Deze zou beter vervangen kunnen worden door de zogenaamde residuele grondwaardemethode. Verder wordt een aantal andere aanbevelingen gedaan die met name betrekking hebben op de grondprijsgebonden voorwaarden. Geadviseerd wordt om de aanbevelingen (zie hierna bij Voorstel besluit ) over te nemen en dit te bekrachtigen zodat de uitkomsten hiervan kunnen worden meegenomen bij de actualisatie van de grondexploitaties (planning: vaststelling in de raad van juni 2013). Voorstel besluit Wij stellen voor: 1. Kennis te nemen van het vertrouwelijke rapport van Ecorys van 12 maart Voor nieuwe contracten/verkoop van woningbouwgrond de grondquotemethodiek af te schaffen en hiervoor in de plaats de residuele grondwaardemethodiek te gebruiken. 3. In overleg te treden met ontwikkelaars waarmee lopende contracten zijn gesloten op basis van de grondquotemethodiek, om te bezien of die methodiek ook omgezet kan worden naar de residuele methode. 4. De vaste prijs voor nieuwe sociale woningbouwkavels, dus met uitzondering van bestaande contractafspraken, af te schaffen en hier per ontwikkeling maatwerkafspraken over te maken op basis van residuele grondwaardeberekeningen. 5. Bij de grondwaardeberekening voor (middel)dure huurwoningen eveneens de residuele methode te gebruiken. 1

2 6. De woningbouwbijdrage voor projectontwikkelaars/seriebouwers als stimuleringsmaatregel tijdelijk, in casu tot 1 januari 2016, te laten vervallen en daarna het grondprijsbeleid te evalueren. 7. Niet langer bindingseisen op te nemen bij de gemeentelijke grond-/kaveluitgifte. Financiële consequenties Dit besluit heeft financiële consequenties voor de resultaten van de grondexploitaties (BGE). Immers, in de gevallen waarin de grondprijs is bepaald op basis van de grondquotemethodiek zal deze, zo is de aanbeveling c.q. het advies, moeten worden vervangen door de residuele grondwaardemethode. Ecorys heeft bevestigd dat deze wijziging tot gevolg zal hebben dat -op basis van de huidige marktomstandigheden en het thans geldende grondprijsbeleid van de gemeente- de grondprijzen en dus ook de grondopbrengsten in deze gevallen gemiddeld ca. 14% lager zullen worden bij grondgebonden woningen en ca. 2,5% lager bij appartementen. Dit zijn gemiddelde percentages. In individuele gevallen (lees: projecten) zal telkens sprake zijn van maatwerk, c.q. bestaande en nieuwe afspraken met projectontwikkelaars die op zichzelf weer afhankelijk zijn van het beoogde nieuwbouwprogramma, de dan geldende marktprijzen en stichtingskosten, etc. Dit zijn factoren die inherent zijn aan de methode van de residuele grondwaardemethode. Overigens blijkt uit een analyse van alle BGE-projecten dat het uiteindelijke financiële effect van het wijzigen van de berekeningsmethodiek beperkt is. Het heeft namelijk uitsluitend betrekking op het project Heeswijkse Kampen, fase 3. Voor alle andere woningbouwprojecten geldt dat vaste prijsafspraken zijn gemaakt met ontwikkelaars, dan wel betreft het kaveluitgifte aan particulieren (en deze prijzen zijn marktconform heeft Ecorys geconstateerd). Naar verwachting is sprake van een nadelig effect, in casu minder grondopbrengst, in een range van nominaal <> ,-. Ter vergelijk: de totale grondopbrengst die nog is geraamd voor het project Heeswijkse Kampen, fase 3 bedraagt ca. 26 Mln. Een meer exacte doorrekening zal plaatsvinden in de BGE. Wettelijk kader en beleidskader Gemeentewet en Wet ruimtelijke ordening Communicatie en participatie Niet van toepassing. De voorgestelde wijziging van het grondprijsbeleid heeft met name consequenties voor afspraken met specifieke doelgroepen, in casu ontwikkelaars/seriebouwers die woningbouwprojecten willen realiseren in de gemeente Cuijk. Met deze doelgroep zullen individuele maatwerkafspraken worden gemaakt. Gemeenschappelijke regeling/samenwerkingsverband Naam gemeenschappelijke regeling/samenwerkingsverband: niet van toepassing. Deelnemende gemeenten: niet van toepassing. Adoptiegemeente: niet van toepassing. Toelichting op het voorstel Aanleiding In 2006 stelde uw raad het zogenaamde grondprijsbeleid voor verkoop van door ons te produceren grond voor woningbouw en bedrijfsterreinen vast. De afgelopen jaren is er veel veranderd in de vastgoedwereld. De woningmarkt is verslechterd gelet op de economische crisis. In onze BGE hebben wij daar na een aanpassing van ons WBP middels een forse sanering al grotendeels op geanticipeerd. De alsmaar slecht blijvende vooruitzichten op met name de woningmarkt en lopende onderhandelingen met marktpartijen heeft er bij ons college toe geleid om het Cuijkse grondprijsbeleid tegen het licht te houden. 2

3 Tot nu toe wordt nog steeds het grondprijsbeleid gehanteerd zoals dat voor het laatst in 2006 is vastgesteld. Het bureau Ecorys heeft in onze opdracht het bestaande grondprijs(gerelateerde) beleid getoetst aan de huidige marktomstandigheden. In de bijlage (I) is een overzicht opgenomen van methoden die er zijn om de grondprijs te bepalen. Bevindingen en conclusies Ecorys De belangrijkste bevindingen en conclusies van dit onderzoek zijn de volgende: a. de grondquotemethodiek en -tabel voor prijsafspraken met ontwikkelaars kan beter worden vervangen door een systeem waarbij niet alleen de VON-prijs maar ook de typologie, aanneemsom en bijkomende kosten van de woning worden betrokken (ook wel genoemd: de residuele grondwaardemethode); b. de huidige grondquotes van het grondprijsbeleid van de gemeente zijn te hoog, in casu niet marktconform; c. de gemeente heeft geen grondprijsbeleid voor huurwoningen met een huurprijs die ligt boven de wettelijke maximale huurgrens huurtoeslag (> 681,02 ; prijspeil 2013), ook wel genoemd de commerciële, vrije of geliberaliseerde huurwoningen; d. alle overige grondprijzen, zoals voor sociale huurwoningen, koopappartementen, vrije kavels en de kavels op bedrijventerreinen zijn nog steeds markconform; e. de woningbouwbijdrage van per woning (prijspeil 2012), voor private initiatieven waarbij nog geen sprake is van een geldende bouwtitel, is niet meer van deze tijd; f. het introduceren van startersleningen wordt aanbevolen; g. de bestaande anti-uitpondbepaling die van toepassing is bij de verkoop van grond voor sociale huur- en koopwoningen, is nog steeds legitiem; h. aanbevolen wordt om het systeem van erfpacht niet actief en generiek toe te passen bij de uitgifte van grond ten behoeve van woningbouw; i. aanbevolen wordt onder de huidige marktomstandigheden niet langer bindingseisen op te nemen bij grond-/kaveluitgifte. Advies Gelezen het rapport van Ecorys wordt geadviseerd: 1. bij nieuwe contractafspraken met ontwikkelaars, vanaf de datum raadsbesluit, bij de berekening van de grondprijs voor grondgebonden woningen en meergezinswoningen/appartementen de residuele grondwaardemethodiek te gebruiken om vervolgens op basis hiervan maatwerkafspraken te maken. Zie voor een uitleg van de residuele grondwaardeberekening de toelichting in bijlage 1 en het schema hieronder; Financiële consequenties: ja. Dit is alleen nog lastig te kwantificeren omdat in individuele gevallen (lees: projecten) telkens sprake zal zijn van maatwerk, afhankelijk van het beoogde nieuwbouwprogramma, de dan geldende marktprijzen en stichtingskosten, etc. Dit zijn factoren die inherent zijn aan de methode van de residuele grondwaardemethode. 2. bij bestaande contractafspraken in overleg treden met ontwikkelaars waarmee lopende contracten zijn gesloten op basis van de grondquotemethodiek, om te bezien of deze opengebroken moeten worden. Financiële consequenties: ja. Dit is alleen nog lastig te kwantificeren omdat in individuele gevallen (lees: projecten) telkens sprake zal zijn van maatwerk, c.q. bestaande en nieuwe afspraken met projectontwikkelaars die op zichzelf weer afhankelijk zijn van het beoogde nieuwbouwprogramma, de dan geldende marktprijzen en stichtingskosten, etc. Dit zijn factoren die inherent zijn aan de methode van de residuele grondwaardemethode. 3

4 3. voor het bepalen van de grondprijs voor huurwoningen met een huurprijs die ligt boven de wettelijke maximale huurgrens huurtoeslag (> 681,02 ; prijspeil 2013), vanaf de datum raadsbesluit, eveneens de residuele grondwaardemethodiek te gebruiken en op basis hiervan maatwerkafspraken te maken met projectontwikkelaars. Dit deden we eigenlijk altijd al, alleen was dit niet expliciet vastgelegd; Financiële consequenties: onbekend. Dit type woningen komt nu niet of nauwelijks voor in de BGE. Als in de toekomst bijvoorbeeld wordt besloten het woningbouwprogramma te wijzigen waarbij koopwoningen worden omgezet in (middel)dure huurwoningen, zal dit nadelige financiële consequenties kunnen hebben voor de geraamde grondopbrengst. 4. de woningbouwbijdrage van (prijspeil 2012) voor projectontwikkelaars/seriebouwers als stimuleringsmaatregel tijdelijk, in casu tot 1 januari 2016, laten vervallen en daarna het grondprijsbeleid evalueren; Financiële consequenties: nvt. Immers, deze potentiële opbrengst is niet geraamd in de begroting. 5. onder de huidige marktomstandigheden niet langer bindingseisen op te nemen bij de gemeentelijke grond-/kaveluitgifte. Financiële consequenties: nvt. N.b.: Over het onderwerp startersleningen wordt u separaat geïnformeerd. Ecorys doet ook een aantal aanbevelingen waarvan wij adviseren deze niet over te nemen, te weten de volgende: - de grondprijs voor sociale huurwoningen opnemen in het generieke grondprijsbeleid vinden wij niet nodig omdat grondprijsafspraken voor deze categorie nagenoeg in alle gevallen moeten worden gemaakt met woningcorporatie Mooiland en hierover reeds contractuele afspraken zijn gemaakt tussen partijen. Ons voorstel is om de vaste prijs voor nieuwe sociale woningbouwkavels, c.q. voor nieuwe projecten/contractafspraken, af te schaffen en per ontwikkeling maatwerkafspraken maken op basis van residuele grondwaardeberekeningen. - het hanteren van separate grondprijzen voor bedrijventerreinen met kantoorfuncties, dan wel het hanteren van een maximaal aandeel kantoorfuncties, vinden wij op dit moment overbodig omdat de vraag naar kantoorfuncties bij de uitgifte van bedrijventerreinen naar een dieptepunt (we durven zelfs te stellen: een nulpunt) is gedaald. Overigens hanteerden wij hiervoor, naast de comparatieve methode, ook al de residuele grondwaardeberekening; - het expliciet maken dat grondprijzen in overeenkomsten met ontwikkelaars marktconform zijn en in lijn met het door de gemeente vastgestelde beleid, is overbodig omdat we, zoals hiervoor vermeld, maatwerkafspraken zullen maken met bedoelde ontwikkelaars over de grondprijzen; - expliciete bovenlokale coördinatie van grondprijzen voor bedrijventerreinen ligt buiten onze macht. Uiteraard zullen wij hier wel blijvend aandacht voor blijven vragen in provinciale en regionale samenwerkingsverbanden waarin wij deelnemen; - het lijkt ons op dit moment niet nodig de afgesproken vaste index van 3% in het kaderdocument met Mooiland te wijzigen in een variabele grondslag; - het anti-speculatiebeding willen we graag als optie laten bestaan om in voorkomende gevallen, als maatwerkafspraken daarom vragen, te kunnen toepassen; Resumé Primair uitgangspunt was en blijft: marktconformiteit, c.q. marktconforme grondprijzen! 4

5 In een aantal gevallen wordt een methodische wijziging voorgesteld om de marktconformiteit van onze grondprijzen beter te kunnen garanderen. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen. Beleid 2006 Voorgestelde beleid 2013 Woningbouw Uitgifte kavels aan particulieren Uitgifte kavels aan ontwikkelaars/seriebouwers Uitgifte kavels ten behoeve van sociale huur- en koopwoningen Uitgifte kavels ten behoeve van (middel)dure huurwoningen Bedrijfsterreinen Vaste m²-prijzen op basis van de comparatieve en residuele methode. Normatieve grondquote met differentiatiefactoren Vaste kavelprijs Nvt. Ongewijzigd Residuele grondwaardeberekening Residuele grondwaardeberekening Residuele grondwaardeberekening Bedrijfsterreinen Comparatief en residueel Ongewijzigd Overig Aanvullende stroken ten 50% marktprijs Ongewijzigd behoeve van uitbreiding bebouwing Groenstroken Vaste prijs Ongewijzigd Overige functies Residuele Ongewijzigd grondwaardeberekening Woningbouwbijdrage Ja Nee, tot voor projectontwikkelaars/seriebouwers; Ja, voor particulieren. Anti-uitpondbepaling Ja, bij goedkope huur- en Ongewijzigd koopwoningen Anti-speculatiebeding Ja Ongewijzigd Bindingseisen Ja Neen Conclusie Wij zijn ervan overtuigd dat de maatregelen, c.q. aanpassingen in ons grondprijsbeleid, zullen bijdragen aan een gezondere vastgoedmarkt in Cuijk en in het bijzonder het gemeentelijk grondbedrijf. Weliswaar is het effect dat grondprijzen in een aantal gevallen zullen dalen, doch daar staat tegenover, denken wij, dat we ook eerder grond zullen verkopen. Andersom geredeneerd: als we nu niets zouden doen, prijzen we onszelf uit de markt. Bijlagen Openbaar: - overzicht van methoden om de grondprijs te bepalen 5

6 Vertrouwelijk: - Rapport van Ecorys Grondprijsbeleid gemeente Cuijk van 12 maart 2013 Raadsplanning (bestuurlijke planning) Dit voorstel leidt tot de volgende wijziging in de raadsplanning: toevoeging ten behoeve van commissie en raad van april Toelichting: belangrijk is dat de raad dit voorstel in april behandeld zodat het resultaat kan worden meegenomen in voorbereiding van de Rekening 2012, onderdeel paragraaf grondbeleid, welke volgens planning wordt behandeld in de raad van juni a.s. Burgemeester en wethouders van Cuijk, mr. R.P. Hoffmann secretaris mr. W.A.G. Hillenaar burgemeester 6