gemeente roerdalen - lager dan geraamd. Op basis van de nieuwe doorrekening zijn de kosten voor het afronden afgerond hoger dan geraamd.

Transcriptie

1 Raadsvoorstel '_ Onderwerp: Wijziging grondexploitatieplan "Wienkeskoelll, fase 2" I----' L_!_n_die_!!~a.gendapunt: +--c:()_~t:ß~ van_~l.j_rgeme_~s_!,:! ~~~,:!_h0l:lders_roe_!dalen.. j ~Portefeuillehouder: M.H. Verheijden IGevraagd besl~it:"---- ~~e-met stemmen bijgevoegde plankaart met -----j herverkaveling "Wienkeskoelll, fase 2", d.d ; 2. In te stemmen met het betitelen van de stroken grond kleiner dan 250 m2 als overige gronden en deze te verkopen, tegen marktwaarde; 3. In te stemmen met de aangepaste exploitatieopzet "Wienkeskoelll, fase 2"; 4. In te stemmen met bijbehorende 4de begrotingswijziging _ Bijlage(n): i Aangepaste exploitatieopzet "Wienkeskoelll, fase 2" i Plankaart met herverkaveling "Wienkeskoelll, fase 2". 4de Begrotingswijziging "'--"'----. Bijlage(n) ter inzage: 'C~~~equenties: --- :-O~or de herverkaveli~g-b-;-;;-ne~-het-~stge;teld-e e;ploitatiei~bi~d- "Wienkeskoelll, fase 2" en de nieuwe doorrekening van de kosten van het bouwrijp maken wordt de geprognotiseerde winst lager. Hoeveellager is afhankelijk van taxaties. In de nu voorliggende! voorbeeld berekening wordt uitgegaan van prijzen tussen de 30 en 1 40 per m2. De totale opbrengst wordt hierdoor bijna lager dan geraamd. Op basis van de nieuwe doorrekening zijn de kosten voor het afronden afgerond hoger dan geraamd. Ten 1 opzichte van de jaarrekening 2014 is het verwachte resultaat bijna _L lager._ Samenvatting Op 15 december 2011 heeft u de nieuwe fasering van "Wienkeskoelll, fase 2" alsmede de daarbij horende gewijzigde exploitatieopzet vastgesteld. Hierbij is aangegeven dat "bij de uitgifte waar mogelijk bij de perceelindeling rekening wordt gehouden met de diverse verzoeken van eigenaren van belendende percelen om hun tuin te mogen uitbreiden". In de afgelopen jaren is weinig tot geen belangstelling geweest voor de bestaande kavels in het gebied. Wij stellen nu voor om tot herverkaveling van het gebied te komen om de belangstelling voor de nieuwe bouwkavels te vergroten en tegemoet te komen aan de vraag van de eigenaren van de percelen grenzend aan deze woningbouwkavels om gedeeltes van de kavels te kopen ter uitbreiding van de tuin. Door deze herverkaveling ontstaan stroken grond, waarvan de titel aangepast wordt van bouwgrond naar overige gronden. De opbrengst van overige gronden wordt conform de Pagina 1

2 kadernota grondbeleid vastgesteld op marktwaarde. Dit betekent waarschijnlijk dat de opbrengst lager is dan 130,-- per m2. Dit heeft effect op de geprognotiseerde winst. In de nu voorliggende voorbeeld berekening wordt uitgegaan van prijzen tussen de 30 en 40 per m2. De totale opbrengst wordt hierdoor bijna lager dan geraamd (1540 m2). Voorgesteld wordt: 1. In te stemmen met bijgevoegde plankaart met herverkavellng "Wienkeskoel ll, fase 2", d.d ; 2. In te stemmen met het betitelen van de stroken grond kleiner dan 250 m2 als overige gronden en deze te verkopen tegen marktwaarde; 3. In te stemmen met de aangepaste exploitatieopzet "Wienkeskoel ll, fase 2"; 4. In te stemmen met bijbehorende 4de begrotingswijziging Toelichting op het voorstel Kader De gronden van het plangebied zijn gelegen binnen het bestemmingsplan Kernen Roerdalen en hebben de bestemming 'Wonen'. In het ontwerp bestemmingsplan Ie herziening Kernen Roerdalen is deze bestemming ongewijzigd gebleven. Op deze gronden zijn nieuwe woningen toegestaan. Bij de verkoop van bouwkavels en stroken grond moet rekening worden gehouden met de Kadernota grondbeleid (vastgesteld in de raad van ). Het vaststellen van een grondexploitatieplan is de bevoegdheid van de raad (art 6.12, lid 1 Wro). De verkavellng van de gronden binnen het exploitatiegebied is in principe de bevoegdheid van het college. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met de kaders zoals de raad deze heeft gesteld. Proces In de afgelopen jaren is weinig tot geen belangstelling geweest voor de bestaande kavels in het gebied "Wienkeskoel ll, fase 2". Daarom zijn de mogelijkheden bekeken om tot herverkaveling van het gebied over te gaan in de hoop dat er meer belangstelling zou ontstaan voor de nieuwe kavels, waarbij tevens tegemoet kon worden gekomen aan de wens van de eigenaren van de aangrenzende percelen. Hetgeen tevens een wens was van uw raad. In de tussentijd hebben zich geïnteresseerden gemeld bij de gemeente voor deze 'nieuwe' kavels. Met vier potentieie kopers van de kavels zijn reserveringsovereenkomsten gesloten (besluitvorming college op en ). Daarnaast is naar aanleiding van de herverkaveling het proces gestart om de stroken grond die ontstonden te verkopen aan de eigenaren van de aangrenzende percelen, circa 1540 m2. Op basis van de kadernota Grondbeleid is in eerste instantie ervan uitgegaan dat de stroken als "groenstroken" verkocht konden worden. Op deze basis zijn de stroken dan ook aangeboden. Alle aangrenzende eigenaren hebben een aanbod gekregen in de vorm van een brief en overeenkomst Pagina 2

3 voor het kopen van de stroken grond als 'groenstrook' conform de staffeling die het grondbeleid voor groenstroken voorschrijft. Enkele overeenkomsten zijn al een- of tweezijdig (koper en gemeente) getekend. De herverkaveling van het gebied leidt ertoe dat een verschil aanwezig is tussen de reeds aanwezige bouwtitels en de te verkopen kavels. Concreet betekent dit dat het wijzigen van de herverkaveling en de exploitatie als positieve gevolg heeft dat hiermee een eerste stap wordt gezet in de richting van het afbouwen van de planvoorraad. In plaats van dertien kavels conform de oude verkaveling ontstaan er nu zes kavels. Voor vier van deze zes kavels zijn reserveringsovereenkomsten gesloten. Indien deze reserveringsovereenkomsten worden omgezet in koopovereenkomsten, is de verwachting dat in 2016 uiteindelijk vijf kavels verkocht kunnen worden, waardoor de opbrengsten in 2016 circa (2330 m2 x 130,-) bedragen. De overige gronden zijn nu bedoeld ter uitbreiding van de reeds aanwezige tuinen van omwonenden. Door de herverkaveling kan aan deze wens tegemoet gekomen worden. De effectuering van het afbouwen van de planvoorraad zal in een later stadium, bij de vaststelling van een bestemmingsplan ten behoeve van het afbouwen van de planvoorraad, aan uw raad ter besluitvorming worden voorgelegd. Tijdens het proces zijn we tot de conclusie gekomen dat de stroken niet als gangbare 'groenstroken' konden worden gezien maar betiteld zouden moeten worden als 'overige gronden'. Daarnaast heeft de herverkaveling en de lagere prijs waar tegen de stroken zijn aangeboden effect op de exploitatieopzet. Het proces is voorlopig stop gezet en we hebben besloten om de herverkaveling en de effecten hiervan aan u voor te leggen ter besluitvorming. Het betitelen van de stroken grond als "overige gronden" heeft als gevolg dat een marktconforme prijs moet worden bepaald op basis van een taxatie. Omdat in de Uitwerkingsnota Grondbeleid de marktconforme prijs tot 200 m2 was vastgesteld op 5,-- per m2 (voornamelijk stroken grond die in het buitengebied zijn gelegen) hebben wij in de vergadering van 1 maart 2016 besloten om de nota aan te passen. Hetgeen een bevoegdheid is van het college. De gronden, te betitelen als 'overige gronden' kunnen worden verkocht op basis van de nader te bepalen taxatiewaarde. Wij laten deze taxatie zo snel mogelijk uitvoeren. We verwachten dat de prijs lager ligt dan 130,- m2. Pagina 3

4 Financiën De exploitatieopzet is onderdeel van het door de raad vast te stellen grondexploitatieplan. Deze exploitatieopzet wordt ten minste eenmaal per jaar herzien. Dit is voor het laatst gebeurt bij de jaarrekening Na de winstneming die toen heeft plaatsgevonden, was het verwachte resultaat nog ,-. Op het moment dat wordt besloten om de losse stroken grond als 'overige gronden' te verkopen conform taxatie wijzigt waarschijnlijk de exploitatieopzet. Daarnaast zijn de nog te maken kosten opnieuw beoordeeld. Omdat de waarde van de overige gronden nog wordt bepaald is niet duidelijk hoeveellager het verwachte resultaat uiteindelijk gaat uit komen. In de nu voorliggende berekening wordt uitgegaan van prijzen tussen de 30 en 40 per m2 op basis van 1540 m2 te verkopen grond. Na taxatie wordt u zo snel mogelijk geïnformeerd over de daadwerkelijke effecten. Na doorrekening wordt het verwachte resultaat Dit is bijna lager dan de laatste doorrekening in ~ -"---"--"-~-----"--- - r , ,r------, Jaarrekening2014 Na herverkavelil]i Verschil -_ " " :: "!3oekv~~lardeper ~.~. _ Q,00 ~ _ 447"000,QQ_ f _::_ No!;)te rnaken kosten "~ ~ !Q9_~_::409"0_QQ,Q_Q ~ "~~±Q2,9~Q_ NOÇJ te realiseren verkoopopbrengst , , ,00 In de doorrekening is ervan uitgegaan dat het totale grondexploitatie gebied eind 2018 is afgerond. De effecten van de aanpassingen zijn opgenomen in de bijgevoegde 4de begrotingswijziging. Naast deze bijstelling van de omvang van het krediet vindt tevens een verschuiving van het reeds beschikbare krediet over de jaren 2015 tim 2018 plaats. Deze verschuivingen zijn ook meegenomen in de begrotingswijzigingen. Risico's en gevolgen Het daadwerkelijk afbouwen van de planvoorraad, wat concreet betekent het schrappen van directe bouwtitels, zal geëffectueerd moeten worden in de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan. Daarnaast ontstaat door het betitelen van de stroken grond als "overige gronden" en het uitvoeren van taxaties om de prijs te bepalen ook een risico. Immers iedereen heeft al een aanbod gehad op basis van de prijs van groenstroken en sommige overeenkomsten zijn reeds tweezijdig getekend. Deze risico's kunnen mogelijk leiden tot juridische procedures met mogelijk schadevergoedingen tot gevolg. Tevens kunnen andere recente kopers zich benadeeld voelen, omdat geredeneerd kan worden dat bouwgrond nu goedkoper verkocht wordt. Verkopen op basis van taxatie betekent dat een reële waarde voor de grond wordt bepaald. Hieronder worden de risico's per soort uitgewerkt. Pagina 4

5 Planvoorraad Het afbouwen van de planvoorraad, wat concreet betekent het schrappen van directe bouwtitels, zal geëffectueerd moeten worden in een bestemmingsplan. Dit is op korte termijn niet mogelijk. Bovendien bestaat de wens om dit mee te nemen in het totale bestemmingsplan dat aan uw raad zal worden voorgelegd inzake het afbouwen van de planvoorraad. Tot die tijd zullen op deze locatie een aantal woningbouwtitels blijven bestaan. Deze woningbouwtitels zullen naar verwachting, gezien de omvang van de stroken grond, ter plaatse niet worden geëffectueerd (realisatie woningen). Echter, zolang deze woningbouwtitels niet zijn gesaneerd door middel van de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan blijven deze bouwtitels juridisch bestaan. Getekende reserveringsovereenkomsten met potentieie kopers In afwachting van de verkoop van de losse stroken is met vier potentiële kopers een reserveringsovereenkomst aangegaan voor de koop van de bouwkavels. Als deze potentiële kopers daadwerkelijk tot koop willen overgaan, is de gemeente verplicht de kavels te leveren. Op het moment dat wordt besloten de stroken grond niet te verkopen (of de grond op basis van de taxatieprijs niet wordt verkocht) en de gemeente de kavels wel aan de kopers levert, ontstaan onverkoopbare stroken grond tussen de kavels (met alle bijbehorende onderhoudskosten). Een ander optie is om als gemeente over te gaan tot het niet nakomen van de reserveringsovereenkomst, maar dit zal bijna zeker leiden tot schadevergoeding. Het is daarnaast ook mogelijk dat de reserveringsovereenkomsten vanuit de potentiële kopers niet worden omgezet naar koopovereenkomsten. Bovengeschetste risico's zijn dan niet aan de orde. Echter, indien wel de stroken grond worden verkocht zal de gemeente nieuwe kopers moeten zoeken voor deze kavels. Gezien de interesse die momenteel bestaat voor kavels in Wienkeskoel is de verwachting dat de kavels (conform herverkaveling) alsnog worden verkocht. Koopovereenkomsten losse stroken grond. Zoals hierboven aangegeven zijn de losse stroken grond die ontstaan na herverkaveling al aangeboden aan de eigenaren van de aangrenzende percelen als 'groenstroken'. Op het moment dat wordt besloten om de gronden niet te verkopen conform gevraagd besluit zal dit (juridische) gevolgen hebben. Daarnaast kan de aanpassing van 'groenstrook' naar 'overige gronden' tegen marktwaarde ook gevolgen hebben, als de taxatiewaarde hoger is dan de prijs van groenstroken. In de koopovereenkomsten is een opschortende voorwaarde opgenomen'. De verschillende koopovereenkomsten zitten in een andere fase van het proces. 1. Getekende koopovereenkomsten door beide partijen: Met drie bewoners is al een koopovereenkomst tot stand gekomen. De opschortende voorwaarde alsook de ontbindende voorwaarde is dus niet meer van toepassing. In de 1Artikel 8: De koopovereenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de gemandateerde ambtenaar met deze koopovereenkomst instemt. Desgewenst legt de gemandateerde ambtenaar de overeenkomst voor aan het college van burgemeester en wethouders. Indien blijkt dat geen goedkeuring wordt gekregen als genoemd in lid 1 van dit artikel en partijen niet binnen drie maanden tot aanpassing van de overeenkomst zijn gekomen waarbij schriftelijke goedkeuring wordt verkregen, komt de overeenkomst niet tot stand en zijn partijen geheel vrij van verplichtingen jegens elkaar en niet gehouden tot vergoeding van eventuele schade. Pagina 5

6 gemeente roerdalen basis betekent dit dat hier de overeengekomen koopsom van het perceel moet worden gehandhaafd en de verkoop plaats moet vinden. Bij ontbinden van deze overeenkomsten ontstaat bijna zeker een juridisch geschil. 2. Eenzijdig (door koper) getekende koopovereenkomsten: Door acht bewoners is de overeenkomst eenzijdig getekend. De overeenkomst bevat in artikel8 (zie uitleg vorige pagina) een opschortende voorwaarde, wat betekent dat de overeenkomst niet tot stand komt tot dat de voorwaarde is vervuld. Er zou betoogd kunnen worden dat door middel van aanbod en aanvaarding een overeenkomst tot stand is gekomen, maar de expliciete opschortende voorwaarde staat daar aan in de weg. In deze gevallen moet wel rekening worden gehouden met (geringe) gemaakte kosten die eventueel moeten worden vergoed. 3. Aanbod gedaan maar nog geen getekende koopovereenkomst: Vier bewoners hebben een aanbod gehad (conceptovereenkomst). Van deze vier bewoners is nog geen eenzijdig (door koper) getekende overeenkomst retour ontvangen. Hierbij kan evenals bij punt 2 betoogd worden dat de opschortende voorwaarde van toepassing is en dus nog geen overeenkomst tot stand is gekomen. Sint Odiliënberg, 22 maart 2016 Burgemeester en wethouders van Roerdalen, De secretaris, De burgeme Pagina 6